文 / 楊春吉
(一)債務不履行簡易介紹
而所謂債務不履行，即債務人有可歸責之事由而未依債之本旨為給付而言。
又所謂債之本旨，從義務的角度來看，有意定義務、法定義務及基於誠信原則解釋出來之義務。
至於債務不履行之類型，學理上，有給付遲延、不完全給付、拒絕給付及給付不能等四種，惟台灣法律，只承認三種，拒絕給付並未被承認，殊為可惜(相關法律文章請參閱 [新聞疑義1155] 承認拒絕給付，該是時候了 https://www.lawtw.com/archives/414236 一文)。
而給付不能、不完全給付及給付遲延，在學理上，各有主觀及客觀之分，而且其各自法律效果也不同，更甚者，在民法各債中，各有名契約之法律效果也有所差異。
此時，就有產生競合之問題。就此，相同事項之規定，原則上先適用民法各債之相關規定，次為民法債編總則之相關規定。
例如民法第354條以下規定之買賣物之瑕疵擔保責任，就是不完全給付(屆期、可歸責、可給付、已給付但未依債之本旨為給付)，惟因在民法買賣上，有民法第354條以下之規定，故在買賣物之瑕疵擔保責任上，其法律效果，應先適用民法第359條明定之減少價金及解除契約(相關法律文章，請參閱樓上游泳池有人使用，傳出「咚咚咚」，買受人向出賣人求償，一審勝訴？https://www.lawtw.com/archives/1093723 等文)。
(二)契約成立及債務不履行
按契約如為諾成契約，一經當事人就必要之點或重要之點互相同意，契約即為成立(以書面等法定要式為契約之成立要件或生效要件者，則須經此等法定要式，契約始成立或生效)；契約成立後，當事人間約定，除違反誠信原則（註一）、公序良俗（註二）、強行規定之效力規定（註三）等因而全部或一部無效外，基於契約自由原則，仍屬有效；而且基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就（註四）」或「有情事變更情事（註五）」或「依約、適法解除契約」等外，當事人即應依債之本旨（註六）為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人自得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之，註七），向債務人請求之。
(三)消費者保護法相關規定之適用
其間，如也有定型化契約(註八)之存在，則就須再適用相關之定型化契約應記載及不得記載事項之相關規定。之後，始有民法 https://law.moj.gov.tw/Hot/AddHotLaw.ashx?pcode=B0000001 相關規定之適用。
二、訂房15坪實際給6坪，民眾質疑含公設怒退房 https://www.lawtw.com/archives/1165339（本案為A案)
根據2023年12月17日之報載 https://tw.news.yahoo.com/%E8%A8%82%E6%88%BF15%E5%9D……，新竹一名賴先生昨（16）日入住嘉義一間飯店，他花4280元訂一間雙人房，入住後發現只有6到7坪很小，跟訂房網寫的約15坪有落差，他向櫃檯反映，對方竟回坪數有含停車位跟公共空間，讓他超傻眼，質疑連訂房住宿也要含公設比，氣的刷退不住了，對此業者道歉，表示真的有15坪的房型，當天是給錯房，至於訂房網資訊錯誤將會改善。
就是這間飯店，讓新竹民眾氣到刷退，連夜趕回新竹睡，民眾說雙人房房費4280元，入住511號房，跟訂房網房間寬敞明亮，落差很大。
他向櫃檯反映說，房間看起來只有6到7坪，不像訂房網描述的15坪，櫃檯跟他說坪數是包含停車位跟公共空間，民眾說自己住的不是有車庫的房型，認為訂房住宿還要算公設比，決定退房刷退，對此其他房客怎麼說。……
就此，本文認為，本案新聞報導內容如為真，本案消費者與企業經營者間，就系爭訂房面積之約定為15坪，結果企業經營者所給付予消費者之實際使用面積僅為6坪，倘其間所謂訂房面積之約定，係實際使用面積，本案企業經營者也有可歸責之事由，自係債務不履行，本案消費者自得依債務不履行相關約定及規定，向本案企業經營堵請求之，例如依個别訂房定型化契約應記載及不得記載 https://www.ey.gov.tw/……/03082b75-cbc1-4de7-8017…… 第8點規定，請求債務不履行之[wiki]損害賠償[/wiki]，又如試依民法第227條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx……、第254條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx……、第255條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx……、第259條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx…… 及第260條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx…… 等相關規定，解除其間契約並請求回復原狀與損害賠償)向本案企業經營者請求之(倘有違約金約定也得請求給付違約金)。
三、黑心建商「1屋2賣」，入住才知「家是別人」！https://www.lawtw.com/archives/1093464（本案為B案；本文刊於2022年7月31日，其章節條次調整如下，並請注意本文所引用法令，嗣後有無變更)
在「高價低賣」之「一屋兩賣」奇案？https://www.lawtw.com/archives/476335 一文提及：「……
(一)一屋兩賣之法律效果
按依民法第348條第1項：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」、第353條：「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」之規定，物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，出賣人不履行前開義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。
即如無法律或事實上的給付障礙，買受人自得於所有權移轉登記請求權15年之消滅時效內，向出賣人請求使其取得該物所有權，或依其他債務不履行之相關約定及規定（例如民法第226條：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」等），行使其權利。
又前開所謂法律或事實上的給付障礙?例如依土地法第43條：「依本法所為之登記，有絕對效力。」之規定及效力「與未經選編為判例之最高法院裁判」相同之最高法院33年上字第4983號判例：「土地法第三十六條所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人仍得主張之。」之意旨，如受讓人係善意第三人，自不能再為塗銷登記。
又如受託人因信託行為而取得之信託財產，在信託關係尚未消滅前，受託人自不得違反信託本旨，而處理信託事務，即除法律另有規定外，受託人不能在違反信託本旨之情形下，逕為移轉信託財產予他人。
從而，一屋二賣，不論是前者買受人或後者買受人，只要是善意第三人，而且業依土地法及土地登記規則等相關規定辦竣所有權移轉登記完畢，依土地法第43條之規定，自應受到保護。
如此情形下，一屋兩賣之另一買受人，雖得向出賣人請求移轉該買賣不動產之所有權，惟除「出賣人再向該善意第三人買回，並移轉登記出賣人為登記名義人」外，再也無法實現其取得該系爭不動產所有權之利益，只得依債務不履行之相關約定及規定，向出賣人請求違約金、損害賠償、解除契約及返還買賣價金。
(二)給付遲延及其解除契約
按民法第254條係規定「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，爰買賣當事人間未就此另有約定，買受人如未依約定給付買賣款項者，則出賣人應定相當期限催告其履行，買受人未於期限內履行者，出賣人始得解除該買賣契約，並依約收取違約金(但違約金如有過高情形者，法院得依當事人之聲請或職權酌减至相當金額)。
另買賣款項給付遲延者，出賣人，除依約定及前揭規定催告買受人履行外，亦得依約向買受人請求違約金。
(三)本案分析
本案新聞報導內容如為真，本案法院所認如無誤 https://lm.facebook.com/l.php……，本案前者買賣契約之買受人雖未依約給付買賣款項，但出賣人只有向買受人表示願意降價，並未定相當期限催告該買賣款項，以至於前者買賣契約仍有效存在，之後出賣人誤為前者買賣契約已合法有效解除並得沒收全部已繳買賣價金，並因特殊原因而將該系爭不動產再買給其他善意第三人，致有一屋兩賣之情事。
爰本案前者買賣契約之買受人，目前只得依前揭一之說明向出賣人請求之。
而出賣人也僅得向前者買賣契約之買受人，請求該給付遲延買賣款項之違約金 (本案法院係判1萬元)，及依約與相關規定，再定相當期限，催告前者買賣契約之買受人交付該買賣款項。
另因後者買賣契約，本案法院認非虛偽買賣，後者買賣契約之買受人即係善意第三人，而且已移轉系爭不動產所有權竣事，依土地法第43條之規定，自應受到保護。」。
而本新聞報導 https://www.ettoday.net/news/20220721/2299417.htm：「天強建設負責人馮振義、馮瀚鋒父子，因買地蓋屋資金出現缺口，以附買回條件的借貸名義，把西門町建案「京都大觀」117戶賣給鼎晟集團，卻隱瞞房子已過戶給別人的訊息，對外售屋，有35組散客沒注意到，其實購屋款根本沒進保證履約帳戶，開心入住才知，新家是別人的，共受騙約2億元，台北地檢署21日依詐欺等罪，起訴1屋2賣的馮氏父子。
檢方查出，天強建設在台北市萬華區成都路上興建的「京都大觀」(後改名：ONE台北)，原本是大坪數豪宅設計，2015年間在主要結構都完成的情況下，臨時因應市場需求，變更設計成小坪數，成本因此增加約2億元，在此同時，天強建設又持續在台北各處買地準備蓋房賣屋，現金需求大增，因此出現財務危機。
由於天強建設早已將「京都大觀」拿去向板信銀行做土建融資約16億元，無法再借貸，因此轉向鼎晟集團名下的鼎晟、鼎麗公司借款，雙方先後以4份「協議書」，完成建案中98戶的買賣，價金3.5億元，天強建設月付利息700萬元，可在2017年買回這98戶。
可是期限到了之後，天強建設仍然還不出土建融資，持續向鼎晟集團借錢，並重新簽約，把協議出售戶數從98戶改成117戶，最後由鼎晟集團另外向國泰人壽貸款，代償土建融資後，塗銷這117戶預售屋抵押權後，這117戶就過戶到鼎晟集團名下。
檢察官發現，天強建設明知到這117戶已經賣給鼎晟集團，卻仍在市場上銷售給不知名的散客消費者，還以可以獲得較優惠價格等話術，說服消費者不要把預售屋款項匯入信託帳戶，可先交給天強，等累計到一定程度，再由天強幫忙同一匯款。
天強建設為了取信消費者，甚至還在建案完工前，把鑰匙交給消費者，消費者開心入住了一段時間，才因為鼎晟集團通知，發現自己住的新家是別人的，總計有35組買家，各繳了1成到9成不等的購屋款，共約2億元，全都被騙光，已逃亡遭通緝的天強建設負責人馮振義，與兒子馮瀚鋒2人因此被依詐欺、偽造文書等罪起訴。
受害消費者原本還有控告買到這117戶的鼎晟集團負責人張皓翔、姪子李祐鑫，以及當時的板信銀行、國泰人壽董事長、總經理等8人共犯詐欺罪，其中張皓翔雖曾因投資停車位可賺高額利息為幌子，吸金上百億元遭起訴，但檢察官調查後認為張皓翔等人涉嫌本件詐欺案罪證不足……」之內容如為真，本案鼎晟集團負責人等人，有關詐欺罪嫌部分，雖為檢察官調查後不起訴，而且本案天强建設已將117户過户在鼎晟名下，但鼎晟是否為善意第三人?與「本案其他買受人得否訴請塗銷登記後，請求天强建設移轉所有權予其他買受人」息息相關，爰就此部分，須再予以釐清 (原文註解略)。
四、炒手「作價」手法曝光之違約判決
又此案 (即C案) https://udn.com/news/story/7321/8501393，從本案臺灣高雄地方法院112年度訴字第84號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=KSDV%2c112%2c%e8%a8%b4%2c84%2c20250109%2c1&ot=in：「……
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國113年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾肆萬肆仟元，及其中新臺幣壹佰貳拾萬元自民國一百一十一年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四；餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告係坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上建物即建案名稱「漢O棧」之住宅大樓起造人（下稱系爭建案），並由被告委任訴外人呈O廣告事業有限公司（下稱呈O公司）代為銷售系爭建案之房地預售。伊於民國108年10月10日向被告購買系爭土地應有部分10萬分之3,8171及其上同段4351建號建物即門牌號碼即高雄市○○區○○○路000號15樓之6之預售房屋（下合稱系爭房地），兩造約定買賣價金為新臺幣（下同）496萬元，並簽立預售房地買賣契約書（下稱系爭契約），其中就系爭契約書價金欄位部分，因訴外人呈O公司僱傭之代銷人員許O融向伊稱：為拉高單坪售價以向銀行核貸較高金額，請伊配合將系爭房地預售屋價額填載為620萬元，惟實際買賣金額仍為496萬元等語，是兩造即就銷售金額載為620萬元，伊並先行繳納包含定金、簽約金、代收款及第1至9期工程款項共120萬元予被告。詎被告竟於111年7月1日以電話通知伊每坪須加價3萬元，即系爭房地總價須調漲至555萬始願交屋等語，惟遭伊拒絕後，在兩造就系爭房地總價處於爭執狀態下，被告竟於112年7月10日將系爭房地以798萬元出售予訴外人歐O昌並已移轉登記所有權。而被告既將系爭房地移轉登記予歐O昌，伊即以113年3月28日民事變更聲明狀（下稱變更聲明狀）繕本送達，做為解除系爭契約之意思表示之通知，故被告在系爭契約解除後，除應返還伊先前已繳買賣價金120萬元外，亦應按照系爭契約第26條第2款後段，給付伊違約金74萬4,000元。又被告如以496萬元履行系爭契約，伊亦能以798萬元之價金出售他人，故中間差額302萬元（計算式：798萬元－496萬元＝302萬元）亦為伊所失利益，惟此部分僅請求301萬6,000元。為此，爰依系爭契約第23條第1款前段、第26條第1款前段、第2款後段，民法第226條第1項、第256條及第259條第2款等規定，提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告496萬元，及其中120萬元自111年8月1日起；其中301萬6,000元自變更聲明狀送達被告之翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：系爭契約已約定買賣價金即為620萬元，兩造未有另行約定價金為496萬元。又依系爭契約第16條第5項第1款、第2款約定，原告應繳清房地移轉前應繳之款項及逾期加付之遲延利息，提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續等，而原告僅繳納120萬元，經伊多次以存證信函通知原告遵時提供相關文件辦理銀行申貸以繳納剩餘款項，惟原告屢以兩造間約定價金為496萬元，拒絕提供相關文件，迄今伊未收足所有價款，故伊依系爭契約第26條第3項約定，於111年11月14日以高雄站後郵局第255號存證信函（下爭系爭信函）向原告表示解除契約，原告於翌日收受，故系爭契約已於斯時解除，原告再以變更聲明狀主張解除契約，並無理由。又被告係解除系爭契約後，始將系爭房地出賣歐O昌並移轉登記所有權，並無原告所指違約情事。縱認伊有違約情事，然系爭契約第26條第2項約定之違約金，應為損害賠償額預定性質，而非懲罰性質，是應以原告實際交付之價金因未能使用收益之利息損失作為原告所受實際損害，原告以買賣價金15％計算違約金，尚屬過高。又房地價值高低漲跌，受諸多外在經濟因素影響，原告自不得請求價金價差302萬元，且原告於本件已請求上開違約金之賠償，自不得再請求此部分價差之損害等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
[以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀]
[三、兩造不爭執事項：
（一）被告係系爭建案之起造人，系爭建案於107年7月23日經高雄市政府核准建造執造。
（二）被告委任呈O公司代為銷售系爭建案之房地預售，許O融為呈O公司僱傭之代銷人員。
（三）原告於108年10月10日，以定金10萬元向被告訂購系爭房地，並於同年月17日匯款15萬元簽約金予被告。兩造再於同年月25日簽立系爭契約，系爭契約上記載之總價金為620萬元，且約定原告應依系爭契約第4條「房地付款明細表」約定之方式進行繳款。
（四）系爭建案之房地於111年6月9日建築完成，系爭房地於111年7月18日為所有權第一次登記，為坐落系爭土地（權利範圍為10萬分之1,361）及系爭房屋（權利範圍為全部）。
（五）原告迄今已支付定金10萬元、簽約金15萬元及第1至9期款項共25萬元予被告；原告另於111年8月1日再付款50萬元、代收款20萬元予被告，合計共120萬元，其餘款項均未給付被告。
（六）被告自111年9月5日起即多次以被證2所示之存證信函（本院審訴卷第237至256頁）通知原告依系爭契約第15條第1項約定，向被告指定之貸款金融機構辦理系爭房地貸款，然兩造因究竟應依買賣價金496萬元抑或620萬元履行系爭房地之買賣契約而有爭執，原告並未依被告之通知辦理房地貸款，後被告以系爭信函通知原告解除系爭契約，原告於111年11月15日收受知悉。
（七）被告於112年7月10日，以928萬元代價，將系爭房地（含一車位）出售予歐O昌，並於112年7月25日辦理所有權移轉登記完畢。
（八）原告以變更聲明狀繕本通知被告解除系爭契約，被告於113年3月29日收受知悉。
（九）若認被告以系爭信函通知原告並未合法解除系爭契約，則被告對於原告已合法解除系爭契約，應返還原告買賣價金120萬元，並不爭執。
四、本件爭點：
（一）兩造間就系爭房地之買賣價金究竟約定為496萬元抑或620萬元？
（二）被告以系爭信函通知原告，是否已合法解除系爭契約？原告主張已向被告合法解除契約並請求返還價金120萬元，是否有據？
（三）原告主張違約金74萬4,000元，是否有據？
（四）原告主張房地價差損害賠償為301萬6,000元，是否有據？]
[五、本院得心證之理由
（一）兩造間就系爭房地買賣價金究竟約定為496萬元抑或620萬元？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。預約乃約定將來訂立一定契約之契約，本約則為履行該預約而訂立之契約，故預約亦係一種債權契約，而以訂立本約為其債務之內容。
原告於108年10月10日以定金10萬元向被告訂購系爭房地，並於同年月17日匯款15萬元簽約金予被告，為兩造所不爭執。原告主張其訂購系爭房地時，兩造已約定實際買賣價金為496萬元，後簽立系爭契約記載買賣價金為620萬元，係兩造約定為抬高單坪售價並向銀行核貸較高之金額，實際買賣價金仍為496萬元等語。被告則否認實際買賣價金為496萬元，並以原告於108年10月10日訂購系爭房地時，兩造已成立訂購單（下稱系爭訂購單）之預約，並約定買賣條件以雙方所定買賣契約為準，後系爭契約既約定買賣價金為620萬元，兩造當應以買賣價金為620萬元為履約等語為辯。原告自應就兩造就系爭房地買賣價金實際約定為496萬元之利己事實，負舉證責任之責。]
[２、依原告提出系爭訂購單所示（本院直審訴卷第23頁），固記載房屋定金10萬元，及買賣條件以雙方所定買賣契約為準，然就系爭房地之重要內容即買賣價金總金額卻未記載，與一般買賣交易習慣並不相同，本院審酌此買賣價金攸關之後兩造簽立買賣契約之重要內容，除非有特殊情事，否則兩造即應依系爭訂購單約定之買賣價金簽立買賣契約，而被告為專業建設公司，於銷售系爭房地故意未將買賣價金載明於系爭訂購單，顯見兩造當時已有合意買賣價金，僅因特別約定之目的或考量，而未明確記載買賣價金於系爭訂購單。]
３、原告主張其購買系爭房地時，在現場有看到原證2之富豪居合約價拆款總表（本院審訴卷第25頁，下稱系爭拆款總表），伊當時是購買項次11之房屋，記載實價為496萬元等語，並提出系爭拆款總表為證；被告則否認系爭拆款總表之形式上真正。經查：
⑴被告委任呈O公司代為銷售系爭建案之房地預售，許O融為呈o公司僱傭之代銷人員，為兩造所不爭執。依系爭拆款總表所示，原告所購買項次11之戶別記載「合約價620」、「實價496」、「折讓124」。據原告提出購買系爭建案之買家LINE群組對話內容所示（本院一卷第177頁、第179頁），當時有買家向許O融確認有無抬高售價之情，許O融則表示「加價比較實在」，而該買家貼出系爭拆款總表後，許O融並未質疑系爭拆款總表之真實性，反而在系爭拆款總表以紅框標示「貸款」之欄位，顯見系爭拆款總表並非子虛憑空之資料。
又原告與許o融於111年7月30日在原告家中對話聊天時，許O融確實提及系爭房地買賣價金原為496萬元，後因成本不划算，希望抬高單價每坪3萬元之買賣價金共555萬元並重新簽立買賣契約，有原告提出錄音光碟及譯文在卷可稽（本院審訴卷第121至145頁、本院一卷第37至87頁），顯見被告委任代銷公司銷售系爭房地時，確實有向原告提及系爭房地實際買賣價金為496萬元。
⑵再者，證人即與原告同時期購買系爭建案其它預售屋之人葉O剛於本院審理中結證稱：我是透過富豪居的社團知道系爭建案，這個社團的創辦人即訴外人李O，我有看過系爭拆款表。我當初買A6之13樓，代銷的人說實際買價為487萬元，但開給我的合約書價格為609萬元，他說最後會用裝潢折價方式，就是我實際還是買487萬元，但合約寫609萬元，因為他說把合約做高，這樣我之後貸款比較好貸，但是後來他們不承認合約變更協議書，要我用合約書上的609萬來交屋等語（本院一卷第129頁、第130頁、第133頁、第134頁），並提出相關繳款證明在卷可憑（本院二卷第11至第67頁）。
證人即與原告同時期購買系爭建案其它預售屋之人謝O慶於本院審理中結證稱：我們有個富豪居的社團，上面有公布系爭建案的資訊，我有看過系爭拆款表，我當初買A6之2號，成交價是445萬元，但後來被告說為了貸款可以做比較高，所以要我配合將成交價調到557萬元，之後會用裝潢折讓的方式，說會給我折讓112萬元，但後續被告說如果要交屋，要我用557萬元補足2成加上20萬，再跟銀行補足資料申辦貸款8成，他們才要交屋等語（本院一卷第140頁至第142頁），並提出相關繳款證明在卷可考（本院二卷第113至第123頁）。
證人即與原告同時期購買系爭建案其它預售屋之人劉O彰於本院審理中結證稱：我是在富豪居的臉書社團看到系爭建案，我是購買A1之2樓，談的價格跟後來價格不一樣，因為被告公司的老闆說要漲價，不然就把錢退給他們，簽的契約價金比實際約定的價金還多，被告後來把折讓的金額刪掉，本來有折讓就變成沒有折讓，就是他要漲價等語（本院一卷第151頁至第153頁）。
[經互相參核結果大致相符，顯見證人3人均在富豪居社團看到系爭建案資訊後而到現場訂購房屋，而當時的確存在合約價、實價及折讓價等相關資訊。]
⑶據證人李O於本院審理中結證稱：原告是我富豪居社團的社友，系爭建案是陳大儒的朋友葉先生找我幫他銷售的案子，原證3之價格就是我定的，原證2是我跟被告公司的董事長陳O儒討論後做出來的，雖然我不知道表格是誰做的，但是表格就是董事長本人拿出來的。
而原告是我介紹給被告的，所以他可以用合約的8成購買，所以真實買賣價金就是合約的8成，也就是原證2中的合約價乘以0.8就是當時真正的買價。雖然原證1訂購單附帶約定欄第2點有約定買賣契約以雙方所定的契約為準等語，但因為這都是我設計的，要寫一份假合約很簡單，你要賣多少錢，銀行會放多少錢，怎麼做金流讓銀行相信，這整套都是有思維邏輯的，我後來協調出這個價格，談出這個假合約，讓銀行放款等語（本院二卷第301頁、第302頁、第306頁、第308頁、第309頁）。
及依證人李O提出其與陳O儒及許O融之LINE對話紀錄擷圖所示（本院訴字三卷第9頁至第209頁），李O也確實介紹多位買受人購買系爭建案，後續亦有多名買受人向其表示被告每坪欲漲價3萬，而李O數次與陳O儒及許O融溝通協調，要求其等解釋、負責，是證人李O所為證述，自堪採信。進依證人李O之證述，足認系爭拆款總表真實存在，自具形式上之真正。
[⑷經相互勾稽上開證人等之證述，只要按照原證2購買之買受人，被告為使其等能自銀行貸得更高之款項，均會要求買受人配合將合約價做高，而雙方實際價金則為合約價之8成，另合約價之2成僅係買受人折讓價之利益，是兩造間就系爭房地之實際買賣價金應為496萬元，應堪認定。]
[(二）被告以系爭信函通知原告，是否已合法解除系爭契約？原告主張已向被告合法解除契約並請求返還價金120萬元，是否有據？
１、按債權人如已證明因可歸責於債務人之事由，致其因債務人不履行債務而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責(最高法院108年度台上字第2143號判決意旨參照)。
繼前所論，兩造就系爭房地之實際價金為496萬元。依系爭契約第16條第5款第2目之約定，原告固有在被告辦理系爭房地所有權移轉登記前，應提出辦理所有權移轉登記及貸款之有關文件，辦理各項貸款手續之義務（本院審訴卷第40、第41頁），惟兩造依系爭拆款表，就系爭房地之合約價約定為620萬、實價496萬、折讓124萬，經本院認定屬實如前，而被告以被證2之存證信函通知一再要求原告依合約價辦理貸款，核其意旨，顯係要求原告以合約買賣價620萬元履約，而無欲受原約定之實際價金496萬元所拘束，倘原告依被告要求以合約價金620萬元履約，將無法享受其與被告約定好之折讓利益，是原告未依系爭契約第16條第5款第2目之約定履行義務，自具備正當理由，原告未予履約，當非可歸責原告所致，被告以原告不配合貸款為由，逕以系爭信函通知原告解除契約，應認不合法。
２、被告解除系爭契約既不合法，即表示被告將系爭房地出賣並移轉所有權於歐O昌時，系爭契約仍存在於兩造之間。而被告對原告已合法解除系爭契約，並應返還買賣價金120萬元及利息，均不爭執，是原告此部分主張，即屬有據。]
[（三）原告主張違約金74萬4,000元，是否有據？
１、按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條第2項定有明文。
次按民法所定之違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人於違約金外，不得再請求債務不履行之損害賠償；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求債務不履行之損害賠償。當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之（最高法院112年度台上字第2753號判決意旨參照）。]
經查，系爭契約第23條第1款載明：「賣方保證產權清楚，絕無一物數賣．．．等情事之一．．．。」；第26條第1款載明：「賣方違反第廿三條及第廿五條第一款規定者，買方得解除本契約」、第2款復載明：「買方依第廿六條第一款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」、第5款載明：「買賣雙方當事人除依前一款（按：即第4款）之請求外，不得另行請求其他損害賠償」（本院審訴卷第45至第47頁）。依系爭契約第23條第5款可知，倘兩造非依同條第4款解除契約，則不得再另行請求損害賠償。
另依系爭契約第23條第2款後段但書，如以房地總價款之15％計算之金額，超過買方已繳之價款，則賠償金額以後者為上限。準此，兩造顯係將系爭契約第23條第2款之違約金認屬因不履行系爭契約而生損害之賠償總額，而非原告主張之具有懲罰性質之違約金。
原告主張被告應依系爭契約第26條第2款後段給付原告違約金74萬4,000元等語，被告則以原告實際交付之價金120萬元，因未能使用收益該價金，而受有利息之損失，認本件違約金過高，應予酌減等語。經查，系爭契約如能履行，原告將可享受依約履行可獲得之相關利益，今因被告一屋二賣，並將系爭房地移轉登記於歐O昌，致原告無法獲得移轉系爭房地後原可享有之利益，原告並據以解除系爭契約，而受有損失，顯見原告所受到之損害並非僅有原已給付之買賣價金120萬元之利息損失，尚有其他原可獲得之利益，是被告抗辯原告僅受此部分利息損害，尚難憑採。
而被告就上開違約金之約定過高而應予酌減之情事，並未更為舉證，自難認此情所指為真，被告所辯，自難採信。是原告主張被告應依約賠償違約金74萬4,000元，亦屬有據。
（四）原告主張房地價差損害賠償為301萬6,000元，是否有據？
再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條第2項定有明文。
次按違約金屬於損害賠償預定性質者，應視為就債務不履行所生之損害，已依契約預定其賠償額，自不得更請求遲延利息及賠償損害（最高法院109年度台上字第3213號判決意旨參照）。
經查，原告依系爭契約第26條第1款及第2款主張被告有將系爭房地一屋二賣之事實（即被告有系爭契約第23條第1款事由），並據而主張解除系爭契約並要求被告賠償違約金即74萬4,000元，該違約金屬損害賠償預定性質之違約金，業經本院認定如前，是揆諸上開見解，原告既已向被告請求契約已預定之賠償額違約金，自不得再請求其他損害，原告此部分主張，自屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭契約第23條第1款前段、第26條第1款前段、第2款後段；民法第226條第1項、第256條及第259條第2款規定，請求被告應給付194萬4,000元，及其中120萬元自111年8月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。……」觀之，本案法院如在認事上無誤的話，本案乃預售屋買賣所生債務不履行及一屋兩賣等事件，雖與前揭A案(本文二部分)租賃(訂房)所生債務不履行事件，有所不同，但主要核心內容，均是在處理「債務不履行」之問題，爰本文一部分有關債務不履行之相關說明，就有必要先研讀。
又本案被告雖主張「其所為系爭解除契約，是合法有效」，但本案法院則認為「該系爭解除契約，因尚未符解除契約之約定事由(即買受人並未違反契約內之意定義務)」，爰認該解除契約之行為是無效的，致本案出賣人(被告)有一屋二賣情事。
另因本案出賣人(被告)已將該系爭房地移轉登記於善意第三人，爰本案買受人(原告)縱向出賣人請求移轉登記該系爭房地予伊，也難實現之，僅得向本案出賣人依債務不履行「相關約定」(請注意本判決內之系爭約定，尤其是損害賠償部分)及規定，解除契約，並請求返還買賣價金及相當金額之違約金。
【註解】
註一：民法第148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」、效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院71年台上字第737號判例：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註二：民法第72條：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」、效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院69年台上字第2603號判例：「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定，以收取權利金方式頂讓與第三人，但究與國家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註三：民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」參照。另須注意民法第246條：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。」所定情形。
註四：例如：契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註五：民法第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」參照。
註六：所謂債之本旨，乃指債務人應盡之全部義務；該等義務，基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註七：未約定者，民事先以民法相關規定補充之，民法第1條參照；所謂債務不履行之相關規定，乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。
註八：消費者、企業經營者、定型化契約等定義，請參閱消費者保護法第2條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx…… 之規定。
| 作者簡介 |
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楊春吉 |
