文 / 楊春吉
壹、海砂屋、現況交屋相關案例及其相關說明
一、【新聞疑義1250】早知海砂屋，未通知求償難？lawtw.com/archives/416652（本文刊於2013年10月22日，本案為A案)
【新聞】
李姓男子四年前花一千多萬元向鄭姓婦人買房子，李三個月後轉手賣給羅姓買家，羅經鄰居告知「這是海砂屋」要他共同出錢補強，羅要求李買回，李買回房子後，控告前屋主鄭婦要求解除買賣契約，但法院認為李「怠於通知」出賣人，判他敗訴。 法界人士提醒，民眾買房後如果發現房子有瑕疵，應在知道之後立即通知出賣人。若「怠於」通知義務，將被視為承認受領之物，從而喪失本來可享有物的瑕疵擔保請求權。 李另外控告鄭婦和王姓房仲涉嫌詐欺，士林地檢署偵結，因鄭婦過世，予以不起訴處分；王姓房仲因不知房子是海砂屋，沒有「故意不告知」，也獲不起訴。 李姓男子二○○九年六月向鄭婦購買新北市淡水兩間房子，同年九月，這兩間房又轉賣給羅姓男子。事隔一年，鄰居告訴羅「地下室是海砂屋，鋼筋鏽蝕，水泥也剝落，大家要一起出錢補強」，羅驚覺買到危屋，向李反映。 經檢驗公司鑑定，證實兩間房子都是海砂屋；羅再請土木技師公會檢查，確認氯離子含量超標，且有結構安全疑慮。雙方鬧上法院，二○一一年李買回其中一間房。李認為自己也是被害人，控告鄭婦要求返還購屋款一千二百五十萬元。鄭婦表示，她買進房子時，屋況良好，沒有鋼筋裸露、瓷磚掉落問題，她賣屋給李時，房子也沒有異樣，她不曉得房子的氯離子含量超標。 法官審理，認為李男至少在三年前就已知房子是海砂屋，但前年才提告，李顯然明知房子有瑕疵卻怠於通知賣方，李的權利不應受保護，判決李敗訴（聯合報 102年10月22日報導：早知海砂屋 未通知賣家求償難 ） 。
【疑義】
按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。
又民法第356條第1項、第2項固規定「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」，惟民法第356條第3項、第357條也分別規定「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」，是（一）不能即知之瑕疵，日後發見時，民法第365條第1項：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」所定六個月之法定期間，始開始起算。（二）而且出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，無民法第356條及民法第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。
另實務上，最高法院一○一年度台上字第八五九號民事判決：「又不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，固為民法第三百五十六條第三項所明定，然於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，同法第三百五十七條定有明文。系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之瑕疵，為原審認定之事實。而上訴人已表明被上訴人隱瞞系爭房屋為海砂屋之事實等語（見一審卷(一)第七頁），則其是否有主張被上訴人於出售系爭房屋時故意不告知瑕疵之意思，尚欠明瞭。」、九十六年度台上字第一二七七號民事判決：「原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其在第一審之訴，無非以：上訴人主張兩造就系爭房地簽訂買賣契約，上訴人於九十三年五月三日函知被上訴人會勘該屋商討解約或補強方法，否則依法解除契約或請求減少價金之事實，為被上訴人所不爭。查系爭房屋經上訴人於九十三年三月間發現室內有水泥塊掉落、鋼筋外露，懷疑該屋為海砂屋，乃委請中技學院就混凝土氯離子含量作檢測試驗，經取樣檢測後發現氯離子含量為每立方公尺○．六六五公斤及○．六九六公斤，混凝土抗壓強度分別為每平方公分八二公斤及一七三公斤，有該學院混凝土氯離子含量及抗壓強度檢測試驗報告各一份可稽。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，而依通常交易觀念，建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。混凝土中之氯離子含量過高及抗壓強度不足，即可能對建物造成極大影響，應可認其混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足已足對建物之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵。…」等，亦肯認混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」，具有通常效用之瑕疵，僅在「解除契約是否顯失公平」上，有所指摘。
從而，買到混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」，除在買賣債權契約成立之前，要求出賣人在現況說明書上載明「海砂屋」、「輻射屋」、「漏水屋」、「兇殺」等事項，並由合法之仲介簽認，以保障自己的權益外，仍得認其具有通常效用之瑕疵，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。更甚者，出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，無民法第356條及第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。
從而，本案報導及本案法院所認如屬實，本案李姓男子，四年前買到混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」，雖得認具有通常效用之瑕疵，而且也無民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵之情形，以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。
惟此瑕疵擔保請求權，除「出賣人故意不告知瑕疵於買受人，無民法第356條及第365條第1項所定六個月之法定期間之適用」外，應受民法第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」、民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之拘束。
本案李姓男子，即至少在三年前就已知房子是海砂屋，而且前屋主鄭婦也非故意不告知此瑕疵於本案李姓男子；本案李姓男子此瑕疵擔保請求權，自因逾法定期間六個月（縱認買賣之初係依通常之檢查不能發見之瑕疵，也應於知房子是海砂屋時，法定期間六個月內，行使此瑕疵擔保請求權）以及前屋主鄭婦就此為抗辯，而無法藉此實現其利益(原文註解略)。
二、【新聞疑義1547】又見海砂屋？lawtw.com/archives/432323（本文刊於2015年12月7日，其章節條次調整如下；本案為B案)
【新聞】
海砂屋問題層出不窮，彰化檢方接獲檢舉，中部地區有部分砂石業者，涉嫌以合法掩護非法，盜採海砂混充河砂流向混凝土業，已有十名業者傳訊後交保。國內海砂屋充斥，不少消費者用盡畢生積蓄購屋安家，交屋一段時間後，因牆壁、天花板剝落，才發現買到海砂屋，建商已拿款走人，消費者求償無門的糾紛時有所聞。擔心衝擊低迷的房地產業，彰檢的偵辦行動極為低調，但仍在砂石業界傳開；就在檢方陸續傳喚業者後，十月廿八日台灣區預拌混凝土工業同業公會刊登「呼籲啟事」，以強烈字眼要求同行能夠自律，也揭露海砂屋無法根絕的內幕。「混凝土摻海砂是業者不能說的秘密？」同業公會在啟事中公開指控有砂石業者將海砂摻河砂，做為預拌混凝土粒料；呼籲同業自律、砂石商提供合格證明，並要求政府嚴格把關維護大眾權益。公會一名理事透露，混凝土摻海砂問題存在許久，傳有不肖業者購入廉價海砂，用藥水處理去除鹽分再混入河砂使用，一時間難以分辨，但若干年後仍會腐蝕鋼筋，造成建物牆面剝落，嚴重危及民眾生命財產安全。辦案人員透露，海砂價格較河砂低，雖被允許用於建築，但若海砂的氯含量超標，黏著效果不理想，會造成牆壁龜裂或壁癌，就是俗稱的「海砂屋」。熟悉內情人士透露，砂石品質好壞內行人一看就知道，建商通常會要求砂石業者提出「無海砂證明」，「不知情誤用」的可能性不高，砂石費用在建築成本中所占比率雖不高，黑心業者唯利是圖仍會採購。據了解，彰檢接獲檢舉，指不肖業者抽海砂後，用淡水沖洗加工處理偏高的氯離子後混入河砂，以河砂的價格出售。彰檢布線相當時間，認為盜採及劣品高價的行為有竊盜及詐欺犯行，九月間展開追查。檢方指揮警調兵分廿三路，前往雲林縣麥寮、彰化縣芳苑等地搜索，查扣業者的砂石進出貨等有關資料。初步過濾至少有十三名業者被懷疑涉案，其中十人分別以十萬到五十萬元交保。辦案人員透露，每立方公尺的砂石市價約一千兩百元，混砂黑心業者以九百元低價兜售。全台究竟有多少新舊建案用了這些海砂？檢調單位還在逐步釐清。建築業者說，除混凝土需要大量砂石，牆壁的粉光工程及牆壁大理石、地磚施工也都需要，使用混有海砂的砂石，會造成牆壁龜裂、大理石容易脫落、地磚也空心易碎(聯合報104年12月7日報導: 又見海砂屋？ 彰檢查13黑心砂石業)。
【疑義】
(一)成屋買賣之事後救濟與事前預防
按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。
又民法第356條第1項、第2項固規定「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」，惟民法第356條第3項、第357條也分別規定「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」，是1.不能即知之瑕疵，日後發見時，民法第365條第1項：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」所定六個月之法定期間，始開始起算。
2.而且出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，無民法第356條及民法第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。
另實務上，最高法院一○一年度台上字第八五九號民事判決：「又不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，固為民法第三百五十六條第三項所明定，然於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，同法第三百五十七條定有明文。系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之瑕疵，為原審認定之事實。而上訴人已表明被上訴人隱瞞系爭房屋為海砂屋之事實等語（見一審卷(一)第七頁），則其是否有主張被上訴人於出售系爭房屋時故意不告知瑕疵之意思，尚欠明瞭。」、九十六年度台上字第一二七七號民事判決：「原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其在第一審之訴，無非以：上訴人主張兩造就系爭房地簽訂買賣契約，上訴人於九十三年五月三日函知被上訴人會勘該屋商討解約或補強方法，否則依法解除契約或請求減少價金之事實，為被上訴人所不爭。查系爭房屋經上訴人於九十三年三月間發現室內有水泥塊掉落、鋼筋外露，懷疑該屋為海砂屋，乃委請中技學院就混凝土氯離子含量作檢測試驗，經取樣檢測後發現氯離子含量為每立方公尺○．六六五公斤及○．六九六公斤，混凝土抗壓強度分別為每平方公分八二公斤及一七三公斤，有該學院混凝土氯離子含量及抗壓強度檢測試驗報告各一份可稽。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，而依通常交易觀念，建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。混凝土中之氯離子含量過高及抗壓強度不足，即可能對建物造成極大影響，應可認其混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足已足對建物之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵。…」等，亦肯認混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」，具有通常效用之瑕疵，僅在「解除契約是否顯失公平」上，有所指摘。
從而，買到混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」，除「在買賣債權契約成立之前，要求出賣人在現況說明書上載明「海砂屋」、「輻射屋」、「漏水屋」、「兇殺」等事項，並由合法之仲介簽認，以保障自己的權益」外，仍得認其具有通常效用之瑕疵，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。更甚者，出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，無民法第356條及第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。
(二)預售屋買賣之事前預防
問題是預售屋，並無現況說明書，只能在買賣債權契約上，具體明確要求出賣人交付時，須提出「無海砂證明」或「氯離子含量檢驗報告」（其中，以要求提出氯離子含量檢驗報告，較能保障自己的權益）。
(三)預售屋買賣與成屋買賣之其他事前預防
另外，「氯離子含量之檢驗方式（採樣數量及位置等）與時間」、「以平均值或單點為準」以及「氯離子含量標準（0.3或0.6或其他約定）」等，亦須在買賣債權契約上，具體明確之，杜絕爭議(原文註解略)。
三、現況交屋，藏陷阱？lawtw.com/archives/477136（本文刊於2021年10月22日，其章節條次調整如下)
(一)按買賣債權契約(台灣實務上，房屋及其下土地之買賣中，成屋之買賣，通常會有二份契約[預售屋則可能為三份]，一份為私契[預售屋因土地及建物，可能分别簽訂書面契約，故有二份，分別為土地買賣契約及建物買賣契約]，因尚非管轄地政事務所定之書面及要式，故此時，只是債權之買賣，因而本文所稱為買賣債權契約;至於之後至管轄地政事務所，以其所定書面要式所為，做為不動產物權移轉登記用之公契，因符合法令所定不動產物權移轉登記之生效要件，故本文謂為買賣物權契約，做為兩者之區别)為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立（註一）；契約成立後，當事人間約定，除違反誠信原則（註二）、公序良俗（註三）、強行規定（註四）之效力規定等因而無效外，基於契約自由原則，仍屬有效；而且基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就（註五）」或「有情事變更情事（註六）」或「依約、適法解除契約」等外，當事人即應依債之本旨（註七）為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人自得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之，註八），向債務人請求之。
二、是買賣當事人間如約定「現況交屋」，因該約定並未因違反誠信原則、公序良俗、強行規定之效力規定等因而無效，如也無「情事變更」「依約、適法解除」及「條件未成就」等情事，則當事人自應從其約定。
三、惟所謂現況交屋，係指何種現況?此部分，能拍照或攝影，並將其納入買賣債權契約之附件，自是較能保障權益及杜絕糾紛;但如沒有呢?
那只能先以民法第98條之規定，探求雙方當事人之真意，如仍無法探其真意，就須以民法第1條之規定為之(註九)。
即依法律相關規定、習慣法、法理之順序補充之。
四、另外，現況交屋，除藏著「就現況之描述與記載，未具體明確，並納入書面買賣債權契約內，致生買賣糾紛，損及買受人之權益」之風險外，如出賣人又在現況說明書或書面契約內，載明「排除物之瑕疵擔保責任或不負物之瑕疵擔保責任」，那買受人就要更小心！
更要就所謂的「現況」中的「瑕疵」，具體明確描述與記載(得併用拍照、攝影及圖示等方式為之)，並納入買賣債權契約內(做為附件也可)，保障自已的權益，杜絕爭議。
貳、台中男1240萬買到海砂屋?
而此案 (即C案）https://house.ettoday.net/amp/amp_news.php7……，從本案臺灣臺中地方法院113年度訴字第1951號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TCDV%2c113%2c%e8%a8%b4%2c1951%2c20241115%2c1&ot=in： 「……
當事人間返還價金等事件，本院於中華民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告鄞O涵於民國111年間委託仲介業者即被告林O亮、宋O錡出售其所有門牌號碼臺中市○○區○○街○段00巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）及所坐落之土地（與系爭房屋合稱系爭房地）。原告與被告鄞O涵於112年3月5日簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定原告以總價新臺幣（下同）1,240萬元購買系爭房地。被告鄞O涵依系爭契約第9第7款及民法第354條對原告負有瑕疵擔保責任，被告鄞O涵亦曾出具「標的物現況說明書（成屋）」第28項次中保證系爭房屋並無現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事，兩造已依約移轉系爭房地所有權。
㈡原告於112年6月間交屋後，因進行室內裝修及裝潢，陸續發現系爭房屋出現混凝土剝落、牆壁龜裂、嚴重漏水、鋼筋外露等情況，經送請國立檢驗科技股份有限公司（下稱國立檢驗公司）進行鑑定，鑑定結果認為系爭房屋為俗稱之海砂屋，足見系爭房屋存有瑕疵，亦缺乏被告鄞O涵所保證之品質，且上開瑕疵已嚴重損害房屋結構、居住安全，被告鄞O涵未據實告知，致原告無法獲知真實屋況而購買系爭房屋，受有財產上損害。原告因系爭房屋為海砂屋而存有價值減損，受有420萬元之價值損失，被告鄞O涵受領此部分價金應屬無法律上之原因，應返還或予以賠償，原告依系爭契約第9條第7款、民法第359條、第360條前段、第179條規定提起本訴。
㈢房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既收取高額之酬金，即應就其所從事之業務善盡預見危險及調查之義務。原告購買系爭房屋時，有向被告等人詢問「系爭房屋應該不是輻射屋或是海砂吧？」被告均答「不是」，原告方同意被告等不用提供檢測報告書，而將標的物現況說明書第26、27項次勾「否」。被告林O亮、宋O錡身為專業之房屋仲介，刻意隱暪系爭房屋為海砂屋之事實，未善盡預見危險及調查義務，於本件仲介未詳細審酌現況說明書之實質真正，未盡其注意義務，致使原告受有損害，亦應依民法第184條第1項、第185條規定對原告負連帶損害賠償責任。
㈣聲明：被告鄞O涵應給付原告420萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告林承亮、宋旻錡應連帶給付原告420萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；上開給付，倘被告任一人為給付，於其給付範圍內，其餘被告同免給付義務；願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告鄞O涵辯稱：
㈠系爭契約其他約定事項約明：「簽約時買賣雙方合意，因屋齡老舊，同意依現況點交之，賣方就本物件不負民法物之瑕疵擔保責任」，兩造交易有履保也透過房仲協助，原告也很仔細看屋，交屋前也帶親友陪同驗屋確認後才交屋，交屋後卻主張被告過度裝修隱暪使原告判斷錯誤，幸經臺灣臺中地方檢察署（下稱臺中地檢署）偵查後確認被告是11年前購買業經整理之中古屋，並無過度裝修惡意詐欺情事而處分不起訴。
㈡被告於現況說明書均為誠實勾選，原告將系爭房屋破壞拆除後，自行找人檢測氯離子高即稱系爭房屋為海砂屋，氯離子不等於海砂屋，採樣近水源亦會氯離子高，原告並未舉證確實為海砂屋。系爭房屋所在為125戶大社區，從未聽說任何海砂屋事件，被告買賣時根本不知道系爭房屋是否為海砂屋，被告也是購買二手屋，前屋主並無表示有任何問題，被告購屋後也沒有再裝潢，系爭契約已約定被告不負瑕疵擔保責任，交屋後原告並未通知房屋有瑕疵，被告是被訴詐欺才知道此事，被告否認系爭房屋有瑕疵及故意不告知瑕疵。
㈢答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告林O亮、宋O錡辯稱：
㈠系爭屋房屋有無氯離子超標乙節，係由原告委由國立檢驗公司進行試體採樣，嗣於實驗室中以儀器進行氯離子含量試驗（此部分非經鈞院囑託鑑定，其檢驗取樣過程及檢驗結果是否可採，並非無疑），可見檢測系爭房屋是否為海砂屋，尚需具體專業知識並使用專門設備進行檢測，房屋仲介業係以提供房屋買賣之居間服務為其專業，對於建物是否存有結構問題之察覺能力與一般人無異。依系爭房屋前屋主於臺中地檢署偵查之證述可知被告鄞O涵購買系爭房屋時即有室內裝潢，且未再重新裝潢，根本無從知悉系爭房屋有海砂屋現象，而房仲業者不具檢測氯離子含量之能力，僅能依賣方對不動產現況之記載，以通常之注意確認現狀，被告2人自更不可能知悉系爭房屋有海砂屋現象。
㈡系爭房屋標的物現況說明書上已明確記載系爭房屋「未做過氯離子含量檢測」，買賣雙方並於系爭契約第15條其他約定定事項備註：「簽約時買賣雙方合意，因屋齡老舊，同意依現況點交之，賣方就本物件不負民法物之瑕疵擔保責任」等語，堪認原告明知系爭房屋未做過氯離子含量檢測，未要求必先進行氯離子含量檢測後始願買受系爭房屋，並同意放棄被告鄞O涵出售系爭房屋應負之物之瑕疵擔保責任，負責系爭房屋銷售之經紀人員依被告鄞O涵所陳述之房屋現況如實轉知原告，難認有違反居間義務所應盡之善良管理人注 意義務之處，原告訴請被告2人連帶賠償，並無理由。
㈢答辯聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
[以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀]
[四、得心證之理由：
㈠原告主張被告鄞O涵委託仲介即被告林O亮、宋O錡出售系爭房地，兩造於112年3月5日簽訂系爭契約，由原告以總價1,240萬元買受系爭房地，並已依約移轉系爭房地所有權等等情，業據原告提出不動產買賣契約書、土地及建物登記第一類謄本等件為證【本院113年度中司調字第612號卷（下稱中司調卷）第19-35頁、第39-45頁】，且為被告所不爭執，此部分事實首堪認定。]
[㈡原告主張買受系爭房屋後，發現系爭房屋有混凝土剝落、牆壁龜裂、嚴重漏水、鋼筋外露等情況，經送請鑑定結果認定為俗稱之海砂屋，系爭房屋屋有瑕疵且缺乏被告鄞O涵保證之品質，原告得請求減少價金或損害賠償乙情，為被告鄞芷涵所否認，本院判斷如下：
⒈被告鄞O涵並未保證系爭房屋之品質：
按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360條前段定有明文。此所謂缺少出賣人所保證之品質者，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償（最高法院71年度台上字第208號裁判見解參照）。
而房屋現況說明書之性質，係出賣人就買賣標的物現況之說明記載，如無特別約定保證之意旨者，要難逕以現況說明書之記載即認為係出賣人對買受人為保證品質之意思表示。
準此，被告鄞O涵固於系爭契約所附標的物現況說明書項次28「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」、項次30「是否有龜裂或傾斜之情形」等欄位，勾選「否」（中司調卷第35頁、本院卷第91頁），惟未見有何特別約定為保證之記載，依前揭說明，其性質僅屬被告鄞O涵就系爭房屋現況之說明，並非對原告為房屋品質之保證，原告主張此係被告鄞O涵就系爭房屋之品質為保證，尚無可採。]
[⒉被告鄞O涵就出售之系爭房屋不負物之瑕疵擔保責任：
⑴以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。蓋民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約(最高法院104年度台上字第550號裁判見解參照）。
故買賣雙方如有以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保責任，而出賣人復無故意不告知瑕疵之情形者，其特約自當屬有效。而解釋意思表示應探求當事人之真意，不能拘泥於所用文字，且解釋契約時，如手寫文字與印刷文字表示之內容有出入時，應以手寫文字為準，蓋當事人就某一事項，既特別花費時間精力，以手寫文字方式予以約定時，通常更能反映當事人真實的意思。]
[⑵原告主張被告鄞O涵依系爭契約第9條第7款及民法第354條規定應負物之瑕疵擔保責任，為被告鄞O涵所否認，查：系爭契約第9條第7款約定：「乙方（即被告鄞O涵，以下同）依法對甲方（即原告，以下同）負有瑕疵擔保之責，但若發生甲方未能明確主張確有重大之權利瑕或物的瑕疵（其對甲方之危害或損失確已達非屬輕微之程度）而無故拒絕點交…（略）」等語（中司調卷第23頁）；系爭契約第15條則約定：「其他約定事項（本條款之文字記載應經甲乙雙方用印或簽名確認）簽約時買賣雙方合意，因屋齡老舊，同意依現況點交之，賣方就本物件不負民法物之瑕疵擔保責任。…（略）」等語，並有原告之簽名、按捺指印及被告鄞O涵之簽名、蓋章（中司調卷第25頁、本院卷第81頁）。
關於被告鄞O涵就系爭房屋是否負有物之瑕疵擔保責任，上述約款之記載不一致，本院審酌系爭契約第9條主要係關於買賣標的物點交之約定，且係以印刷文字記載，而系爭契約第15條之其他約定事項則係以手寫方式記載，並經買賣雙方簽名、按捺指印及蓋章確認，依前述解釋契約意思表示之原則，自應以手寫文字為準，況原告就系爭契約有此特約亦未表示爭執，則原告與被告鄞O涵所簽訂之系爭契約，業經雙方特約免除被告鄞O涵關於物之瑕疵擔保義務，洵堪認定。]
⑶原告雖主張於買賣時有詢問被告等系爭房屋是否為海砂屋，被告均稱不是，被告鄞O涵故意不告知瑕疵云云，業據被告鄞O涵否認，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，原告上開主張，既為被告鄞芷涵否認，自應由原告就被告鄞芷涵有故意不告知瑕疵之事實，負舉證之責任。經查：
①系爭契約所附之標的物現況說明書內，已有關於系爭房屋是否曾經做過氯離子含量檢測之項目即項次26，被告鄞O涵於該項次係勾選「否」，此情亦為原告簽約時即知悉，系爭房屋既未曾做過氯離子含量之檢測，被告鄞O涵如何能於原告詢問時告知並非海砂屋，原告復未提出其他事證證明被告鄞O涵確曾告知系爭房屋並非海砂屋，其此部分主張，自難採信。
②系爭房屋為被告鄞O涵於101年間向訴外人黃O瑗買受，有臺中市龍井地政事務所112年10月30日函送之土地、建物異動索引【臺中地檢署112年度他字第7656號卷（下稱他字卷）第127-153頁】、同年12月1日函送之系爭房屋101年買賣契約及移轉登記申請書件資料可憑（他字卷第159-173頁）；
而黃O瑗於被告等被訴詐欺一案偵查中到庭證稱：「（問：之前是台中市○○區○○街00巷00弄0號的所有權人？）是」、「（問：是否於101年將房屋賣給鄞O涵？）是」、「（問：你把房子賣給鄞O涵是有裝潢還是沒有？）我自己有裝潢」、「（問：提示39至43頁，是否就是原始裝潢的狀態？）家具不是，木頭地板、牆壁等是」、「（問：當時你出售房屋給鄞O涵時，有告知房子是海砂屋？）我不曉得房子是不是海砂屋，也沒有人告訴我過」、「（問：所以從你將房屋賣給鄞O涵，鄞O涵有無跟你主張房屋是海砂屋的情形？）沒有」、「（問：所以你跟鄞O涵買賣契約過戶完畢、交付價金後，就沒有再往來？）是」等語（他字卷第179-180頁），
而他字卷第39-43頁所示系爭房屋拆除裝潢前照片，係刊登於房屋仲介網路之照片，亦為原告明白陳述（他字卷第34頁），業經本院調取偵查案卷查明無訛。依黃O瑗偵查中之證述內容並比對偵查卷附照片可知，系爭房屋出售前之實際屋況，其地板、牆壁等裝潢均為黃O瑗所為，被告鄞O涵於101年買受後，並未重新裝潢，且未曾自其前手處獲知系爭房屋是否為海砂屋之訊息，是故，被告鄞O涵辯稱並不知道系爭房屋是否為海砂屋，與上開調查證據之結果相符，自足採信。
③原告復未再提出其證據證明被告鄞O涵有告知系爭房屋非海海砂屋或明知為海砂屋而隱暪之行為，自難認被告鄞O涵有故意不告知瑕疵情事，準此，兩造就系爭房屋買賣契約以特約免除被告鄞O涵關於物之瑕疵義務，自屬有效。
⒊被告鄞O涵並未於系爭契約對原告保證系爭房屋之品質，且經特約免除物之瑕疵擔保責任，從而，原告依系爭契約之約定及民法物之瑕疵擔保、不當得利等規定，對被告鄞O涵請求減少並返還價金及損害賠償，均無理由。
[㈢原告主張被告林O亮、宋o錡隱暪系爭房屋為海砂屋之事實及未盡善良管理人之注意，致原告受有損害，應連帶負損害賠償責任乙情，為被告林O亮、宋O錡所否認，本院判斷如下：
⒈原告主張被告林O亮、宋O錡刻意隱暪系爭房屋為海砂屋乙情，為被告林O亮、宋O錡否認，而系爭房屋之前手及被告鄞o涵均不知道系爭房屋是否為海砂屋，業如前述，被告林O亮、宋O錡僅為房屋仲介經紀人員，更無可能明確知悉系爭房屋為海砂屋，則原告主張被告林O亮、宋O錡有刻意隱暪之行為，要無可採。
⒉居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。
又經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第23條第1項亦有明定。
不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意而言，如已盡此必要之注意者，即難認有未盡善良管理人注意義務之過失。]
[⒊原告向被告鄞O涵購買系爭房屋時，系爭房屋未曾做過氯離子含量之檢測，並經被告鄞O涵記載於標的物現況說明書，及仲介網站上所附照片所示之裝潢為系爭房前手所施作，被告鄞O涵買受後未重新裝潢暨被告鄞O涵並不知道系爭房屋是否為海砂屋等情，均經本院認定如前。
而原告主張系爭房屋為海砂屋，係以原告交屋並拆除裝潢後委由國立檢驗公司採樣後檢測所得試驗報告為據，顯見關於檢測房屋是否為海砂屋，需具備專業知識與設備，非一般人均能輕易辨識。
被告林O亮、宋O錡僅為不動產仲介經紀人員，並不具備檢測海砂屋所需專業能力及設備，被告鄞O涵既已於標的物現況說明書26項次欄位勾選「否」，亦為原告訂約時所明知，且系爭房屋出售時，房屋現況已有前手施作之裝潢，無從僅憑外觀目視之方式即查知是否有水泥剝落、鋼筋外露等情狀，則依交易上一般觀念，當時既無任何跡象得以推認或預見系爭房屋可能為海砂屋，自難認被告林O亮、宋O錡應負有破壞房屋原始裝潢結構始能知悉瑕疵之調查義務。
則被告林O亮、宋O錡，以目視方式觀察系爭房屋外觀並無符合海砂屋之現象，與標的物現況說明書之記載相符，並依據標的物現況說明書所載向原告為解說，足認為已盡其從事房屋買賣仲介應負之善良管理人注意義務，並無未盡注意義務之過失甚明。]
⒋原告未能舉證證明被告林O亮、宋O錡明知而隱暪系爭房屋為海砂屋之故意或未盡房屋仲介善良管理人注意義務之過失，則其依民法第184條第1項、第185條侵權行為之規定，請求被告林O亮、宋O錡負連帶賠償損害，要屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭契約第9條第7款、民法第359條、第360條前段、第179條規定，主張被告鄞O涵應負物之瑕疵擔保及損害賠償責，請求被告鄞O涵返還420萬元本息；依民法第184條第1項、第185條規定，主張被告林O亮、宋O錡應連帶負侵權行為之損害賠償責任，請求被告林O亮、宋O錡連帶給付420萬元本息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經核均與判決結果無影響，爰不逐一論駁；另原告請求鑑定系爭房屋減損之價值，惟本院既認原告對被告等之請求均無理由，核無再為囑託鑑價之必要，均附此敘明。……」觀之，本案原告(買受人)向被告(出賣人)請求返還買賣價金，之所以敗訴，主要原因乃因「買賣雙方間之買賣債權契約內(含現況說明書)，有約定現況交屋並排除出賣人有關海砂屋之物之瑕疵擔保責任，加上，出賣人並無故意不告知買受人海砂屋此瑕疵之情事，此排除物之瑕疵擔保責任此特約因而無效」之故。
又大家遇海砂屋及現況交屋之際，其等相關事項，請記得參閱本文壹一至四部分及其說明。
【註解】
註一：民法第354條第2項：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、最高法院97年度台上字第2082號民事判決：「按買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件。本件上訴人係向被上訴人買受系爭房屋，並未向其買受土地，而系爭房屋買賣契約及附件系爭預估表，已分就價金三百三十三萬元及房屋各部名稱及面積詳為約定，其中包括「雨遮」及「增建」等情，為原審合法認定之事實，則兩造間之系爭房屋買賣契約已然成立。而該契約並未約定買受房屋之面積，須以得合法登記為要件，則原審審酌卷內資料，並參酌「住戶共同增建分管協議書」之記載，認定被上訴人抗辯上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋之雨遮及增建部分無法辦理所有權登記一節為可取，該雨遮及增建部分面積，應列入被上訴人所應交付系爭房屋「主附建物」面積之計算範圍，並說明計算房屋面積短少之賠償金額時，不須計入非同一契約主體之土地部分價金等語，核與上訴人未曾主張意思表示錯誤及確已取得該名為雨遮、增建之室內使用面積之實情相符，即無可議。」等參照。
註二：民法第148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」參照。
註四：民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」參照。另須注意民法第246條：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。」所定情形。
註五：例如：契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註六：民法第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」參照。
註七：所謂債之本旨，乃指債務人應盡之全部義務；該等義務，基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註九：民法第1條之重要性及經驗法則
(一)憲法第80條規定，法官依據法律獨立審判，故延伸出法官不得拒絕審判。
(二)既然法官不得拒絕審判，如在民事，「當事人間未就某事項有所約定」或「該約定因違反公序良俗、誠信原則、强行規定等因而無效」時，又依據何種法律予以審判?
(三)此時，民法第1條就有適用的餘地。即此時，須依法律相關規定、習慣法及法理之順序為之。
(四)所謂法律相關規定，
1.例如租賃，目前有消費性租賃、非消費租賃之分，
2.如是消費性租賃，則須先去思考消費者保護法及其相關應記載及不得記載事項之適用問題，之後才是依土地法相關規定、民法債編各債中租賃相關規定、民法債編總則相關規定、民法總則相關規定(例如民法第148條等)、習慣法及法理之順序;
3.若是非消費者租賃，則須先思考「租賃條例及其應約定及不得約定事項」之適用問題，之後才是依士地法相關規定、民法債編各債中租賃相關現定、民法債編總則相關規定、民法總則相關規定(例如民法第148條等)、習慣法及法理之順序;
4.反之，均非前兩者，例如耕地租賃，則須先探究耕地三七五减租條例、農業發展條例相關規定之適用問題，之後才是依土地法相關規定、民法債編各債中租賃有關耕地相關規定、民法債編總則相關規定、民法總則相關規定、習慣法及法理之順序。
5.又如在進行民事訴訟時，所謂的倫理法則及經驗法則，也是。
6.再如山坡地保育利用條例及其子法、建築法及其子法、公寓大廈管理條例及其子法等，如有相關規定(尤其是效力規定)也同。
7.故民法第1條規定之重要性，極為重要，其補足「當事人間之約定，掛萬漏一或太過簡略」之缺漏，更能使法官有所依據予以審判，保障人民權益，杜絕糾紛。
8.另外，前揭所謂經驗法則，乃係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之（最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照)。
| 作者簡介 |
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楊春吉 |
