文 / 楊春吉
壹、漏水屋之事前预防、事中防止與事後救濟，及相關案例（請參閱【新聞疑義1686】漏水屋之事前預防、事中防止及事後救濟 lawtw.com/archives/445491 一文；本文刊於2017年10月23日，並請注意所引用法令，嗣後有無變更)
【新聞】
房地產糾紛頻傳，每年台灣幾乎都會發生近2千件房屋糾紛，其中漏水問題位居榜首。專家指出，合約絕對是最重要保護自身權益的利器，成屋合約一定要附有「房屋現況說明書」，預售屋合約則可比對政府的契約書範本，較不易出現差錯。
據內政部不動產交易平台顯示，近3年不動產糾紛前5名分別為房屋漏水問題、終止委售或買賣契約、施工瑕疵、隱瞞重要資訊、交屋延遲，榜首房屋漏水問題通常發生於中古屋物件，但新成屋也有所聞。
根據內政部《預售屋買賣定型化契約》第17條「保固期限及範圍」，建商須提供結構體保固15年，如樑柱、樓梯、擋土牆等，其餘防水、地壁磚及設備都要有1年的保固，從交屋後起算。
《住展》雜誌企研室經理何世昌解析，新建案銷售速度較少在1年內完銷，期間建商為維護名聲，處理漏水問題意願較佳，建議與建商私下調解，若民眾張揚把事情鬧大，影響到銷售，建商恐會選擇魚死網破，刻意消極維修拖過保固期，反倒是民眾吃虧。
永然法律事務所所長李永然表示，不動產有分「物之瑕疵擔保責任」及「權利瑕疵擔保責任」，房屋漏水、施工瑕疵、坪數面積不足等，皆屬物之瑕疵擔保責任，據《民法》第354條，出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，5年期限內民眾可向其主張損害賠償，與在保固期內不同的是，民眾須負舉證責任，較為棘手。
新成屋除了漏水問題，常發生的糾紛還有隱瞞重要資訊，崔媽媽基金會義務律師謝彥安指出，簽約當下一定要請賣方附上房屋現況說明書，要賣方確認房屋現況有無問題，如住家是否為凶宅、周邊有沒有嫌惡設施、漏水情況等，就是已發生的事情卻不告知消費者，因隱瞞而造成瑕疵，民眾亦可據《民法》第354條提告。
隱瞞重要資訊還會牽扯到廣告不實部分，謝彥安說明，若賣方有蓄意誤導買方，可據《民法》第92條提出詐欺主張，更嚴重者，賣方還可能會因此擔上刑事責任。
近年房市不佳，終止委售或買賣契約高居糾紛第2位，何世昌指出，因房市不景氣房價直直落，不少買方選擇終止契約止血，但要注意解約金有2個盲點，也是易造成糾紛的所在，解約金是空白欄位，應買賣雙方協調，但賣方都直接填寫最高上限15%，買方可不全盤接受，若繳納總金額不到15%，賣方不能要求買方補足。
終止委售或賣賣契約大多發生在預售屋時期，謝彥安解析，若是有不符合合約之處，如開工日、完工日未按照日程，也就是交屋延遲，或建材規格不符等，據契約罰則或《消費者保護法》規定，民眾可以向建商求償，或終止契約，建議將合約與內政部的預售屋買賣契約書範本比對，找出有無做手腳之處，如額外增列條款等，較能保障權益。
(蘋果日報2017年08月19日報導: 5大房屋糾紛 漏水屋居榜首)。
【疑義】
一、漏水屋之事後救濟
按發現漏水問題，首先，先區分是否為公寓大廈管理條例所稱之「公寓大廈」？如是，始有公寓大廈管理條例第6條：「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規約規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」、第10條：「專有部分、「約定專用部分」之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。 」、第11條：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。 前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」、第12條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」等規定的適用。
反之，如是一般公寓，則應依民法第817條：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。」、第820條：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」、第822條：「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還。」等規定辦理。
又接下來，要區分的是係「租賃」、「買賣」或「侵權」？如係「租賃」之修繕，則須以「確認是否為租賃範圍」、「確認修繕義務為誰」、「確認有無修繕之必要」、「確認修繕費是否過鉅」、「限相當期間催告」、「有效終止」、「換鎖、留置取償」等順序為之（民法第429條、第430條、第928條等規定參照）。苟為「買賣」物之瑕疵，則依民法第354條、第355條、第359條、第365條、第373條等規定為之。至於「侵權」，則得試以民法第184條第1項前段、第2項、第197條、第216條等規定處理。
惟不論是依民法第184條第1項前段、第197條、第216條之規定處理？抑或是以公寓大廈管理條例第10條、第12條之規定為之？確認歸責於何人，均為重要之點，如由何人所致，均未明，自是「公說公有理、婆說婆有理」。所以，實務上，通常就委由較具公正性的土木技師工會或建築師工會來鑑定，以杜爭議。當然，當事人間除了協議鑑定者外，當事人間如能就「鑑定費及所生之修繕費，應由負擔」等相關事項一併協議之，那自是更能杜絕糾紛（註一）。
二、漏水屋之事前預防
惟前開所言，除在買賣債權契約成立之前，要求出賣人在現況說明書上載明「漏水屋」等事項，並由合法之仲介簽認，以保障自己的權益（此部分為事前預防）外，係屬事後救濟之部分。
至於漏水屋之事前預防，則須從「情報蒐集」、「契約具體明確(含現況說明書)」及「要求保證品質」等三方面著手（註二）。
三、漏水屋之事中防止
(一)驗屋
1. 驗屋準備
又驗屋前，應準備前揭驗屋依據，釐清不清楚之處，並做好含「通常效用項目（可參考坊間版本【註三】加以修改）」、「出賣人依約應提供買受之所有書面資料」等項目之驗屋表。
2.驗屋不符之處理
驗屋時，如發現有與前揭驗屋依據不符者，不論是預售屋或成屋，自得在驗屋單上，列待改善項目，並註明「約定之改善完成期日、下次複驗期日」。
但如為預售屋，而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者，兩者間也有消費關係，企業經營者所提供者亦是定型化契約，就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（http://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx……）第13條：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。第一項有關達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，如契約有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設者，不適用之。」之適用。
至於成屋，如買受人與出賣人均是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者，兩者間也有消費關係，企業經營者所提供者亦是定型化契約，那也有基於消費者保護法而來之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（http://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx……）第10條：「本買賣標的物，應於□尾款交付日□貸款撥付日□__年__月__日由賣方於現場交付買方或登記名義人，賣方應於約定交屋日前搬遷完畢。交屋時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。
因可歸責於賣方之事由，未依前項所定日期交付標的物者，買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償買方因此所受之損害。本買賣標的物倘有使用執照(正本或或影本)、使用現況之分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、使用維護手冊等文件，賣方除應於訂約時將其情形告知買方外，並應於本買賣標的物交屋時一併交付予買方或其登記名義人，買方或其登記名義人應繼受其有關之權利義務。賣方應於交屋前將原設籍於本買賣標的之戶籍、公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離。倘未如期遷離致買方受有損害者，賣方負損害賠償責任。」之適用。
問題是一般的成屋買賣，常是非企業經營者或非定型化契約，並無適用成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之餘地（註四）。此時，更彰顯「情報蒐集」、「契約條款具體明確(含不動產現況說明書)」及「要求保證品質」等事前預防之重要性。
(二)以書面契約具體明確之條款或參酌最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨，為事中防止之處理
另外，漏水屋之事中防止，或得參考最高法院104年度台上字第2437號民事判決：「按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。又買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。」之意旨為之。
但如能參酌最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨，在買賣債權契約內，明定事中防止機制，有利杜絕糾紛，更佳。
(三)其他
例如定期注意施工狀況，從中發現施工不良或未依圖樣施工情形，並依「買賣債權契約內所明定之事中防止機制」或「最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨」為之(原文註解略)。
貳、透天厝漏水鄰居互指不是，紅色顏料測試
而此案 https://udn.com/news/story/7321/8382940，從本案臺灣基隆地方法院基隆簡易庭112年度基簡字第89號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=KLDV%2c112%2c%e5%9f%ba%e7%b0%a1%2c89%2c20241120%2c1&ot=in：「……
上列當事人間修復漏水等事件，本院於民國113年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將其所有門牌號碼為基隆市○○區○○路000號房屋，依附件1所示之方式修復至不漏水。
被告應給付原告新臺幣23萬6,456元，及自民國112年2月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分79，餘由原告負擔。
本判決主文第一、二項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，就主文第一項部分以新臺幣9萬5,288元、就主文第二項部分以新臺幣23萬6,456元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告起訴時聲明第2項，並未以民法第195條第1項請求精神慰撫金，嗣原告於本院113年9月2日言詞辯論期日，當庭提出民事更正聲明狀，於不增加該項聲明請求金額之情況下，追加民法第195條第1項請求精神慰撫金。雖被告不同意原告所為之追加，然經核原告所為追加民法第195條第1項之精神慰撫金請求權，因與原起訴基礎事實同一，均為本件修復漏水事件所肇生，揆諸首揭規定，自應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張略以：
(一)原因事實
1、門牌號碼基隆市○○區○○路000號房屋（下稱126號房屋）為原告所有（如原證1，126號房屋所有權狀、建物登記謄本所示），原告將126號房屋1樓出租予檳榔攤。而位於126號房屋隔壁，門牌號碼基隆市○○區○○路000號房屋（下稱124號房屋）則為被告所有（如原證2，124號房屋建物登記謄本所示），被告則將124號房屋全棟出租予金O燒臘便當店營業，而兩造之房屋均為牆壁相緊臨之透天厝。然原告於107年間開始發現126號房屋内之4樓臥室、3樓臥室、2樓廚房之天花板及牆壁多處發生嚴重漏水、渗水、潮濕、壁癌、油漆剝落受損之情形，原告尋求專業師傅檢查後，始發現係因為被告長期疏於維護管理檢修124號房屋4樓後陽台及頂樓露台（即5樓）之防水層及排水系統，造成排水孔長期堵塞不通，頂樓露台之防水層亦遭被告自己挖掘破壞，導致124號房屋露台及4樓後陽台之雨水或積水，會滲透至兩造房屋共用牆壁，進而造成126號房屋4樓、3樓及2樓之天花板及牆壁發生嚴重滲漏水，而相關漏水事證有原證3：107年9月9號晚上原告3樓房間天花板漏水照片、原證4：漏水影片編號1至14之光碟、原證5：108年12月27日126號房屋3樓房間地板滲水照片、原證6：110年12月12日124號房屋4樓後陽台積水及126號房屋3樓漏水照片、原證7：111年10月1日124號房屋4樓後陽台嚴重積水及原告配偶幫忙清除積水之照片可稽。
2、另原告先前已於108年10月3日委請「禾O防水企業社」，就126號房屋之頂樓地板及女兒牆重新施作防水工程（如原證8，126號房屋頂樓及女兒牆重新施作防水工程照片及報價單所示），故126號房屋之頂樓及女兒牆已施作防水工程，可證126號房屋之2、3、4樓發生漏水之原因，確實係因124號房屋漏水至126號房屋内所致。反之，被告竟在126號房屋之頂樓地板挖掘排水溝，而破壞126號房屋頂樓地板之防水層，且124號房屋頂樓之排水孔又早已堵塞無法排水，才會導致124號房屋頂樓遇到下雨積水亦會滲透至兩造房屋共用牆壁内，進而造成126號房屋4樓、3樓及2樓之天花板及牆壁均發生滲漏（如原證9，被告在其房屋頂樓挖掘排水溝破壞防水層且排水孔堵塞之現況照片所示）。
3、準此，原告先前已多次向被告反應，要求被告修繕124號房屋4樓後陽台及頂樓重新施作防水層，然被告始終置之不理，所以即便原告已重新施作126號房屋之頂樓地板及女兒牆防水層，但是124號房屋4樓後陽台及頂樓之雨水積水，還是會滲透至兩造房屋共用牆壁内，再滲透到126號房屋内，造成126號房屋4樓、3樓及2樓之天花板及牆壁均滲漏水，故本件唯有被告修繕124號房屋，滲漏水才不會流到126號房屋内，原告前已向基隆市中山區調解委員會就本件漏水糾紛聲請調解，但被告仍置之不理而未到場調解（如原證10，111年10月25日之調解不成立證明書所示），原告別無他法，爰就各項聲明，依下述法律關係為選擇合併提起本件訴訟。
(二)法律主張
1、聲明第一項請求被告「修復124號房屋至不漏水」部分
按民法第767條第1項中段、第191條第1項之規定，參以社團法人基隆市建築師公會113年7月22日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）之鑑定結果：「本案漏水之原因為124號4樓後側露台地坪使用水時會滲漏至126號2樓及3樓建築物室内。漏水之原因為124號4樓後側露台地坪防水處理不良所致。漏水修復可於124號房屋4樓後側露台重新施作防水工程並於臨126號建築外牆面設置斷水收邊處理，漏水修復費用如附件9（即本判決附件1）」所載，可證本件確係被告所有124號房屋4樓後側露台地坪，漏水至原告所有126號房屋2樓及3樓室内，而妨害原告對126號房屋之使用，依上開規定被告自負有修繕義務，原告爰請求被告應將其所有124號房屋，依附件1所示之方式修復至不漏水。
2、聲明第二項請求被告「給付126號房屋修復費用、精神慰撫金」部分
(1)126號房屋修復費用部分
按民法第184條第1項前段、第191條第1項、第213條第1項、第3項之規定，參以系爭鑑定報告書之鑑定結果：「1.亞O拉工程有限公司估價單所示項目復興路126號2-3樓（天花板及牆面）確實有因漏水造成損壞。2.亞O拉工程有限公司估價單所示項目復興路126號2-3樓（天花板及牆面）損壞之原因為124號4樓後側露台地坪使用水時會滲漏至126號2樓及3樓建築物室内。漏水之原因為124號4樓後側露台地坪防水處理不良所致。3.亞O拉工程有限公司估價單所示項目復興路126號2-3樓（天花板及牆面）損壞之修復方式為原有天花板拆除重作，牆面滲漏水（壁癌）處理後重新油漆。所需修復費用建議為新臺幣（下同）20萬6,456元（詳附件10，即本判決附件2）」所載，可證本件原告所有126號房屋2樓及3樓，確實因被告所有124號房屋漏水而受有損壞，爰依附件2所載修復方式及内容，依上開規定，請求被告賠償原告所有126號房屋之修復費用20萬6,456元。
(2)精神慰撫金部分
按民法第184條第1項前段、第191條第1項、第195條第1項之規定，併參最高法院92年度台上字第164號判決意旨，被告所有124號房屋於本件訴訟期間，仍然持續不定時漏水至原告之126號房屋2樓及3樓室内，實令原告苦不堪言，尤其自113年3月1日起至113年5月13日止之2個半月期間，原告之126號房屋2樓及3樓室内漏水次數，姑且不論未錄影攝得之次數，僅計算有錄影攝得之次數已高達23次之多（如原證13，漏水錄影光碟所示），是原告及家人長期以來為了家裡不定時會漏水之事極為苦惱，此情況確實已造成原告精神上莫大之痛苦，造成居住安寧之人格利益受損，爰依上開規定，請求被告賠償精神慰撫金11萬5,544元。
(3)小結
綜上，被告應賠償原告所受損害金額合計32萬2,000元【計算式：原告所有126號房屋之修復費用20萬6,456元＋精神慰撫金11萬5,544元＝32萬2,000元】
(三)基於上述，聲明：
1、被告應將其所有門牌號碼為基隆市○○區○○路000號房屋，依附件1所示之方式修復至不漏水。
2、被告應給付原告32萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
3、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
(一)原告自行增建及變更對漏水之影響
原告自行將房屋原始結構多處進行加工，改造、變更、拆除等行為，對於建築物是一種耗損，房屋結構自然產生各種潛在風險，更埋下不可估計的各種危機因素。蓋原告自行將原建築共有之排水系統堵塞、填平導致124號房屋排水系統堵塞，故被告已改明管排水；況原告將126號房屋之浴廁由右前方移置左後方，使排水及供水系統完全改變，並將126號房屋5樓後側增建露台加蓋鐵皮屋，使所加裝之供水管跨越124號房屋中線插入自行增建之牆面，又126號房屋頂樓重新改管並將5樓牆面及地板施作防水，上開行為均有造成漏水之可能。是如今漏水之牆壁為原告自行增建並跨越我方建築中線，被告合理懷疑係原告施工時，牆下未施作側牆之斷水收邊，使原告自行增建之部分未做好防水，而導致水從牆下平行流至126號房屋4樓地面，再流向新舊建築之界面，接著往下滲漏至2、3樓。
(二)本次鑑定尚需釐清責任歸屬
1、兩造之房屋均為垂直之結構體，水往低處流，原告並無法證明漏水與被告有關，蓋如系爭鑑定報告書第2頁「七、鑑定標的物之經過（二）」所載，可知126號房屋4樓牆面濕度4.8為此次測水濕度最高處，且牆面有明顯裂痕油漆剝落，如滲漏來源僅被告124號房屋4樓露台，原告126號房屋4樓牆面就不可能含水量那麼高，可能有其他滲漏來源。且原告向鑑定技師提出4樓屋頂已改善處理，不納入本次定範圍，被告依此合理懷疑原告有規避責任之嫌，又被告124號房屋4樓露台僅供洗衣用，洗衣機排水管直接接往暢通的排水管道，且有做隔水功能，124號房屋屋體一直係乾燥狀態（如系爭鑑定報告書第3頁「七、鑑定標的物之經過（六）」所載），本院至場勘驗時亦是如此，若非人為造成嚴重積水即不合常理，故系爭鑑定報告書認為126號房屋滲水嚴重，係124號房屋造成，並不足採信。
2、是原告就126號房屋漏水，並未與被告偕同專業人員查明漏水原因、解決問題，僅憑空想像懷疑係被告124號房屋漏水所致，便逕自至被告124號房屋4樓多次施工、堵塞排水孔，使124號房屋屋頂及4樓排水孔完全不通。又被告對於系爭鑑定報告書所認定，被告124號房屋4樓之露台，若積水會滲漏至原告126號2、3樓部分不爭執，然鑑定之測試方式為積水測試，但平常露台並未有積水情形，僅洗衣機某次遭人入侵堵塞排水管才積水，故僅能證明126號房屋增建之分隔牆，當初未施作「斷水處理」，以致水會透過牆面滲漏至126號房屋，是房屋漏水因素諸多，原告自行增建、變更結構、破壞及變更排水系統，並無法排除係原告自家問題，其應舉證證明對於建築物之設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，始能免責。
3、綜上，被告未曾對共用牆面之結構進行任何破壞之行為，且如系爭鑑定報告書第3頁「七、鑑定標的物之經過（六）」所載，124號房屋3樓、電梯（貨梯）管道内牆壁均無滲漏水情形，是原告將126號房屋2、3、4樓大幅度的拆除及增建（例如：廁所、共用壁），難以排除施工將傷及管路、鋼筋結構，此等行為將造成房屋結構體必然之耗損，是滲漏水原因諸多，而126號房屋漏水應可歸責係原告自行變造房屋結構所形成之結果，非可僅依系爭鑑定報告書之鑑定結果作漏水原因之總結。
(三)基於上述，聲明：
1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
[以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀]
[參、本院之判斷
一、原告主張其為126號房屋之所有權人，被告則為124號房屋房屋所有權人，兩造之房屋均為牆壁相緊臨之透天厝，原告發現126號房屋於107年間，其室內4樓臥室、3樓臥室、2樓廚房之天花板及牆壁多處發生嚴重漏水、渗水、潮濕、壁癌、油漆剝落受損等情（下稱系爭受損情形），業據提出126號房屋所有權狀及建物登記謄本、124號房屋建物登記謄本、126號房屋相關漏水照片及影片等件為證，且為被告所未爭執，堪信為真。
至於原告主張系爭受損情形係因被告之124號房屋露台及4樓後陽台之雨水或積水滲漏所致，而應由被告負修復124號房屋至不漏水、給付126號房屋修復費用、賠償精神慰撫金之責等情，則為被告所否認及拒絕，並以上開情詞置辯，本院茲就原告各項主張判斷如下：
二、原告得請求被告修復124號房屋至不漏水
(一)按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第191條第1項、第213條第1項定有明文。
除非工作物所有人能舉證證明民法第191條第1項但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年度台上字第489號判決意旨參照）。
(二)經查，有關126號房屋發生系爭受損情形之原因，兩造固有爭執，惟本院經兩造同意，囑託社團法人基隆市建築師公會（下稱基隆建築師公會）就126號房屋2、3、4樓之漏水原因、修復方式及修復所需費用等事項進行鑑定，經基隆建築師公會指派蔡O期建築師分別於112年11月22日、113年3月4日、113年3月13日進行會鑑，嗣於113年7月22日出具系爭鑑定報告書，鑑定結果為：「(一)經勘查基隆市○○區○○路000號3樓後側臥室天花板内頂板有滲漏水情形，2樓廚房上方天花板有滲漏水情形。經於124號4樓後側露台進行紅色顏料水積水測試，測試結果為126號3樓及2樓房屋滲漏水是由124號滲漏至126號3樓臥室頂板及126號2樓廚房天花板。(二)依積水測試結果，本案漏水之原因為124號4樓後側露台地坪使用水時會滲漏至126號2樓及3樓建築物室内。漏水之原因為124號4樓後側露台地坪防水處理不良所致。漏水修復可於124號房屋4樓後側露台重新施作防水工程並於臨126號建物外牆面設置斷水收邊處理，漏水修復費用如附件。（如附件九，即本判決附件1）」，有系爭鑑定報告書附卷可稽。
(三)是依上開鑑定結果，有關126號房屋2、3、4樓之漏水原因，參以積水測試結果，應可斷定為「124號房屋4樓後側露台地坪防水處理不良所致」，且被告對於系爭鑑定報告書所認定，124號房屋4樓之露台，若積水會滲漏至126號2、3樓部分亦不爭執，而被告乃124號房屋之所有權人，復不能舉證證明民法第191條第1項但書所列免責情事，本院依憑卷內事證互為勾稽，亦難認被告有何排除設置欠缺或保管維護124號房屋之具體作為，則被告就「124號房屋4樓後側露台地坪防水處理不良」所造成之他人損害，自應依法推定有過失，從而，被告就上開漏水情形，應負侵權行為之損害賠償責任；又被告所應採行之修復方式，如系爭鑑定報告書所載，乃為「於124號房屋4樓後側露台重新施作防水工程並於臨126號建物外牆面設置斷水收邊處理」，而相關工項、費用則如附件1所示，是原告請求被告以附件1所示方式，將124號房屋修復至不漏水，即屬有據，應予准許。]
(四)至被告以「原告就126號房屋所為各項施工行為，均有造成漏水之可能，而漏水之牆壁為原告自行增建，合理懷疑係施工時，牆下未施作側牆之斷水收邊，導致水從牆下平行流至126號房屋4樓地面，始往下滲漏至2、3樓」等語為由，抗辯「原告自行增建及變更對漏水之影響」；另以「滲漏來源僅被告124號房屋4樓露台，原告126號房屋4樓牆面就不可能含水量那麼高，可能有其他滲漏來源、原告向鑑定技師提出4樓屋頂已改善處理，不納入本次定範圍，被告依此合理懷疑原告有規避責任之嫌」等語為由，抗辯「本次鑑定尚需釐清責任歸屬」，均屬無據，蓋細繹被告所持「可能」、「懷疑」之理由，均為被告主觀之臆測，並未如系爭鑑定報告書般提出相當證據佐證，是被告所辯並非可採，併予說明。
[三、原告得請求被告給付126號房屋修復費用20萬6,456元
(一)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、第213條第1項、第3項分別定有明文。
(二)經查，126號房屋2、3、4樓之漏水原因，為「124號房屋4樓後側露台地坪防水處理不良所致」已如前述，而原告主張126號房屋因漏水有系爭受損情形，需支出回復原狀之必要費用部分，亦經本院囑託基隆建築師公會鑑定就受損原因、修復方式及修復所需費用等事項進行鑑定，而如系爭鑑定報告書「八、鑑定結果：（三）」所載，126號房屋2、3樓之天花板及牆面損壞原因，確實為124號房屋4樓後側露台地坪防水處理不良所致，損壞之修復方式為原有天花板拆除重作，牆面滲漏水(壁癌）處理後重新油漆，所需修復費用建議為20萬6,456元，而相關工項如本判決附件2所示，經核均與2、3樓之天花板及牆面修復有關，是原告依上開規定請求被告給付支付回復126號房屋原狀所必要之費用20萬6,456元，為有理由，應予准許。]
[四、原告得請求被告給付精神慰撫金3萬元
(一)按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文；又不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年度台上字第164號判決意旨參照）。
(二)經查，原告主張113年3月1日起至113年5月13日期間，原告之126號房屋2、3室內漏水次數達23次，均為被告之124號房屋4樓後側露台地坪防水處理不良所致，業據前開認定甚明，原告主張上開期間忍受家中居住之環境潮濕等，對於居住安寧之人格法益侵害情節尚非輕微，應屬可信，原告主張依民法第184條、第195條第1項規定，請求被告賠償其精神上所受損害，應為可取。本院審酌原告所有126號房屋之漏水情形及所受損害、及其僅主張2個半月期間之慰撫金等一切情狀，認原告請求賠償精神慰撫金3萬部分，尚屬適當，逾上開金額部分，則屬過當，應予駁回。]
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。本件原告聲明第2項（即請求被告給付126號房屋修復費用20萬6,456元、精神慰撫金3萬元，合計23萬6,465元部分）為對被告之損害賠償請求權，屬未定給付期限之金錢債權，揆諸前揭規定，原告自得請求被告給付23萬6,465元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年2月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
肆、綜上，原告依侵權行為之法律關係，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許，逾上開部分，則無依據，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
陸、本件係按民事訴訟法第427條第1項訴訟標的金額50萬元以下之財產權訴訟，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，本院自應依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保聲請假執行，惟其聲明僅促使法院職權發動，因此就其假執行之聲請不另為准駁之諭知；而被告聲請供擔保免為假執行部分，核與同法第389條第2項之規定相符，乃酌定相當擔保金額准許之。……」觀之，本案一審原告之所以勝訴，乃本案一審法院採用該鑑定結果所致；可見，漏水糾紛之處理，主要仍須先釐清漏水責任責任。
至於被害人得否向加害人請求精神損害賠償?本案一審判決，係採肯定見解；只是原告請求金額
過高而已。
| 作者簡介 |
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楊春吉 |
