文 / 楊春吉
壹、預售屋買賣「不可抗力事由」所生工期展延，及相關案例 (請參閱【新聞疑義1695】交屋拖1年，百戶氣炸？lawtw.com/archives/445631 一文；本文於2017年10月29日，並請注意所引用法令嗣後有無變更)
【新聞】
台中市清水區大樓建案「清美居」，拖延交屋時間長達1年，上百戶小家庭無法如期如住，建商卻搬出地質改良、瓦斯公司拖延等原因卸責，合約賠償方式也與定型化契約牴觸，消保官指出，每超過1天建商應付已繳房價的萬分之5利息給買方。
巽揚建設2014年以隆乙建設名義，推出預售案「清美居」，打小坪數房型，每坪15.9~18萬元，總價298~518萬元，是當時台中總價最低建案，因此迅速銷售一空。但施工期間地基崩塌，費時6個月做地質改良。
近期又因瓦斯牽管進度延遲，導致2016年8月應交屋的房子，到今年7月仍未完工，住戶認為建商缺乏處理誠意，已找消保官介入、並集體向《蘋果》投訴。
巽揚建設經理呂建成回應，當初基地崩塌是連日大雨的「天災」所致，而現在也因欣彰瓦斯拖延時間，導致其他工程無法進行。欣彰瓦斯則表示，一般建商都在結構體階段就申請，該建商則是拿到使照後才申請，而瓦斯完工期限抓180個工作天，已配合盡快施工。
台中市消保官謝明謙指出，建商聲稱的基地崩塌為「天災」，但仍須透過消保官界定，而當初「清美居」合約書內訂定延遲交屋的利息，是每日支付已繳房價的「萬分之2」，與預售屋買賣定型化契約牴觸，因此無效，建商若在取得使照後6個月內不交屋，每超過1天，就應提供已繳房價的萬分之5作為利息給買方。住戶若因交屋延遲而造成某些損害，也可依法求償。
此外，該案規劃4棟、每層4戶，其中B棟3房規劃的冷氣壓縮機位置具施工危險性，許多師傅拒絕裝設，一開始建商稱住戶找的師傅不專業，經消保官協調後妥協，請住戶找冷氣公會評估。住戶指：「因中部冷氣公會不敢得罪建商，最後北部冷氣公會願意來評估，但建商卻不願發函出錢邀請。」甚至以其他棟成功裝設冷氣案例，告知冷氣公會無須再評估，明顯擺爛。
大台中建築師公會副理事長黃文彬表示，建商冷氣位置設計不良，並不屬於建築品質出現重大缺失，消費者要據此要求賠償可能有困難，「政府無強制規定設計要『人性化』，民眾購買預售屋只能再三確認打聽，才能降低購屋風險。」謝銘謙也說：「若只是建商設計造成『生活不便』，實務上較難向建商要求賠償。」
(蘋果日報2017年07月15日報導: 清美居交屋拖1年 百戶氣炸)。
【疑義】
一、本案冷氣位置設計不良，以至於有通常效用瑕疵或契約預定效用瑕疵之處理
按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金(但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金)。
又民法第354條第1項所定瑕疵，雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。
從而，冷氣位置設計不良，以至於有「通常效用之瑕疵」或「契約預定效用之瑕疵」，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。
二、本案基地崩塌，是否為天災之認定及施工期間之展延
又如是預售屋，而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者，兩者間也有消費關係，企業經營者所提供者亦是定型化契約，就有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第12條:「（一）本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：１、因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。２、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」之適用。即
1.買賣當事人間如無優於前開應記載事項第12條之規定時(註二，有「因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間」或「因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」情事之一者，得順延施工期間。
2.買賣當事人間如無優於前開應記載事項第12條之規定時，出賣人如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。
從而，本案基地崩塌，是否為天災之認定，實影響「施工期間得否因而依約展延」「逾期遲延利息之計算」及「逾期得否解除契約」等事項，自應依全部客觀事實認定之。
三、合約書內訂定延遲交屋的利息，是每日支付已繳房價的「萬分之2」，與應記載事項第12條規定不符，無效
依消費者保護法第17條第1項及第3項之規定，中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反前開公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；該定型化契約之效力，依消費者保護法第16條：「定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。」規定定之。
從而，當初「清美居」合約書內訂定延遲交屋的利息，是每日支付已繳房價的「萬分之2」，如屬實，此定型化契約條款與預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第12條規定不符，此定型化契約條款無效：如未另行約定，依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第12條之規定補充之(原文註解略)。
參、契約成立與債務不履行，及其相關案例 (請參閱哆奇玩具消費爭議~玩具買賣 (及玩具租賃) 定型化契約應記載及不得記載事項之訂定 lawtw.com/archives/1127386 一文；本文刊於2023年4月9日，其章節條次調整如下)
一、債務不履行簡易介紹
而所謂債務不履行，即債務人有可歸責之事由而未依債之本旨為給付而言。
又所謂債之本旨，從義務的角度來看，有意定義務、法定義務及基於誠信原則解釋出來之義務。
至於債務不履行之類型，學理上，有給付遲延、不完全給付、拒絕給付及給付不能等四種，惟台灣法律，只承認三種，拒絕給付並未被承認，殊為可惜(相關法律文章請參閱 [新聞疑義1155] 承認拒絕給付，該是時候了 https://www.lawtw.com/archives/414236 一文)。
而給付不能、不完全給付及給付遲延，在學理上，各有主觀及客觀之分，而且其各自法律效果也不同，更甚者，在民法各債中，各有名契約之法律效果也有所差異。
此時，就有產生競合之問題。就此，相同事項之規定，原則上先適用民法各債之相關規定，次為民法債編總則之相關規定。
例如民法第354條以下規定之買賣物之瑕疵擔保責任，就是不完全給付(屆期、可歸責、可給付、已給付但未依債之本旨為給付)，惟因在民法買賣上，有民法第354條以下之規定，故在買賣物之瑕疵擔保責任上，其法律效果，應先適用民法第359條明定之減少價金及解除契約(相關法律文章，請參閱樓上游泳池有人使用，傳出「咚咚咚」，買受人向出賣人求償，一審勝訴？https://www.lawtw.com/archives/1093723 等文)。
二、契約成立及債務不履行
按契約如為諾成契約，不論明示或默示，一經當事人就必要之點或重要之點互相同意，契約即為成立(民法第153條第1項 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx…… 參照；以書面等法定要式為契約之成立要件或生效要件者，則須經此等法定要式，契約始成立或生效)；契約成立後，當事人間約定，除違反誠信原則（註一）、公序良俗（註二）、強行規定之效力規定（註三）等因而全部或一部無效外，基於契約自由原則，仍屬有效；而且基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就（註四）」或「有情事變更情事（註五）」或「依約、適法解除契約」等外，當事人即應依債之本旨（註六）為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人自得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之，註七），向債務人請求之。
又所謂默示之意思表示，效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院29年渝上字第762號判例：「所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。」及臺灣高等法院111年度上易字第281號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c111%2c%e4%b8%8a%e6%98%93%2c281%2c20221214%2c2&ot=in 等相關實務裁判之意旨，可資參照。
三、消費者保護法相關規定之適用
另當事人之一方如為消費者，另一方為企業經營者，兩者間也有消費關係，則有消費者保護法相關規定之適用(例如消費者保護法第7條之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx…… 等等)；如其間也有定型化契約之存在，則也有「依消費者保護法第17條之規定，所訂定之相關定型化契約應記載及不得記載事項相關規定」之適用(例如預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 https://www.ey.gov.tw/……/7beaa539-d140-4e03-97c3…… 等等)。
而前開相關規定中，有關企業經營者之法定義務，企業經營者有履行之義務，未履行且可屬可歸責於已之事由，則構成債務不履行。
四、哆奇玩具消費爭議
而此案，本案新聞報導 https://tw.news.yahoo.com/%E5%93%86%E5%A5%87%E7%8E%A9…… 之內容如為真，本案玩具買賣糾紛，因本案當事人之一方為消費者，一方為企業經營者，兩者間也有消費關係及定型化契約之存在，而有消費者保護法相關規定之適用；惟經查目前現行並未有「玩具買賣」之相關定型化契約應記載及不得記載，故無消費者保護法相關規定可資適用時，則須適用民法相關規定。
即本案企業經營者，因係「可歸責於己之事由，而未依債之本旨交付買賣標的物」，本案買受人(消費者)除「依消費者保護法第43條之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx…… 申訴之」外，自得依債務不履行相關約定及規定為之 (例如民法第229條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx……
、第227條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx…… 等給付遲延、給付不能與不完全給付相關規定)。
另有關「玩具買賣」之相關定型化契約應記載及不得記載事項，相關中央主管機關須依消費者保護法第17條之規定訂定之，以保障消費者權益，維繫交易安全；玩具之租賃 https://www.parenting.com.tw/article/5091374，也同。
肆、台南善化逾3億建案預售一空，挖到遺址無法施工買家火大
而本案，從本案新聞報導 https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4866955：「……南科外溢效應明顯，帶動週邊區域發展，善化一處逾3億元的「集村農舍」建案迅速完成預售，2年因挖到遺址，基於文化資產保存法，必須先進行考古調查，施工時程持續延宕，業者提出解約，但已經繳了500至700萬元款項的承購戶，卻認為這是片面要求，嚴重損及權益，相當不滿，今天展開協商，雙方激辯，最後仍未取得共識。
台南市府文化資產管理處長林喬彬指出，台南有近300個遺址，因此開發之前依法要先進行調查、確認；去年11月中旬到該基地勘查，同意建設公司提送搶救挖掘計畫。
林喬彬說，該集村農舍案位於善化社內遺址範圍，面積約6450平方公尺，申請建照前已委託調查，一半基地有近20處考古現象；接獲搶救發掘計畫後，會儘速審議，若是通過，現場就能展開作業。
台南市副議長林志展在民眾陳情下，今天與議員李文俊、周嘉韋等，邀集雙方在善化區公所舉行協調會，建設公司吳姓業者訴求，遺址搶救最多只能再等9個月，若經市府文資處確認挖掘完成，順利取得建照，就願意在原地繼續施工。
吳姓建商委屈地說「並非不蓋，而是不能蓋」，建照送審前依法試掘、探勘，竟然真的有遺址，聘請專業考古團隊已經投入近2000萬元，都自掏腰包，沒有花承購戶一毛錢，若現址又挖到大型聚落，必須持續搶救，工程恐再耽擱，拖延2至3年都有可能，他的損失誰要負責？
吳姓建商要求簽訂「落日條款」，若無法在期限內完成相關作業就要解約，但20戶承購民眾認為對他們並不公平，權益嚴重受損，尤其已投入鉅款買房，最後可能落得「無厝可住」，情何以堪。
該建案於2019年開始銷售，隔年完成銷售，原訂2023年交屋，卻因挖到遺址，無法施工，業者提出解約，承購戶則要求原地繼續執行，雙方已3度協調。」之內容觀之，本案建商所提「挖到遺址」如為事實，而且本案乃預售屋買賣，買賣雙方為「消費者及企業經營者」，其間也有消費關係及定型化契約之存在，本案建商(出賣人)自得依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4866955（或下列連結 https://www.consumers.org.tw/product-detail-3464024.html）第12點之規定，展延工期。
又如未來買賣雙方間，如得約定本新聞報導內所言「落日條款」，自得依此約定(即有意定事由)解除其間之買賣契約。
另如其間，有其他債務不履行情事之發生，則當事人之一方(即債權人)，自得依債務不履行相關約定及規定，向另一方(即債務人)請求之。
至於政府、機關或民意代表或其他人員，協助「協調其間之買賣爭議」，乃從旁之舉；相關約定仍須當事人全體同意後，始基於債之相對性，有拘束契約當事人之效力。
【註解】
註一：民法第148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」、效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院71年台上字第737號判例：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註二：民法第72條：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」、效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院69年台上字第2603號判例：「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定，以收取權利金方式頂讓與第三人，但究與國家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註三：民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」參照。另須注意民法第246條：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。」所定情形。
註四：例如：契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註五：民法第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」參照。
註六：所謂債之本旨，乃指債務人應盡之全部義務；該等義務，基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註七：未約定者，民事先以民法相關規定補充之，民法第1條參照；所謂債務不履行之相關規定，乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。
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楊春吉 |
