家中漏水,懷疑是樓上漏水導致,但樓上鄰居拒不配合入屋查看怎麼辦?

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文 / 吳純怡律師

一、樓上住戶有配合其他住戶入內查看的義務

依據管理條例第6條第1項第2款規定:他住戶因維護、修繕部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。又依同條第1項第3款規定:或管理委員會因維護、修繕或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。因此,只要漏水有必要從其他住戶屋內進行檢驗或修繕,不論最終是否為該住戶的責任,對方都不可以拒絕維修人員或管委會入內。如果鄰居拒不配合,比較好的做法是報請主管機關進行處置,或向法院提出訴訟救濟,切莫強行進入他人住宅,以免衍伸出無故侵入住宅或因爭吵拉扯而另外吃上妨害或傷害等糾紛。

二、公寓漏水的責任歸屬

漏水的責任歸屬會視漏水的位置與原因而不同。要先了解漏水位置在公共區域(如共用牆幣/樓地板)或是個人屋內,以下分就不同的漏水原因區分責任歸屬

(一)公寓社區公共區域,原則應由公寓大廈的管委會負責修繕

除非社區中有特別約定責任歸屬的認定標準,不然依公寓大廈管理條例第10條第2項的規定,若檢測發現漏水處在社區共同使用的空間,如:頂樓、外牆(含對外窗)、樓梯間等,也就是法律上所說的「共用部分」,原則上應由公寓大廈的管委會負責修繕。

(二)居家內部漏水,原則應由該住戶負責修繕

除非社區規約中有特別約定責任歸屬的認定標準,不然依公寓大廈管理條例第10條第1項的規定,若檢測發現漏水處在住戶私人所有而不開放共用的範圍,如:浴室、廚房、客廳或房間等區域,也就是法律上所說的「專有部分」,則應由該住戶來負責修繕。

(三)相鄰共同牆面或共用樓地板漏水,原則應由共用該牆面或樓地板的住戶共同負擔

若是相鄰兩戶之間的共用牆壁,或是樓上樓下共用的地板/天花板出現

則由共用該牆面或樓地板的住戶來共同負擔。

三、自尋抓漏廠商或訴訟時聲請法院鑑定

公寓天花板、水管漏水的原因多樣,不一定漏水就是樓上住戶的問題,且若未經公正的第三方專業人員到場確認漏水的原因及適合的修繕方式,則難以讓歸責方同意飯擔修繕費用,而抓漏的工法大致分為透過經驗排除的「傳統抓漏」方式(如開關水法,顏料放流法),以及通常仰賴儀器檢測的「科技抓漏」方式(如水分儀,紅外線熱像儀.管道內視鏡),而法院指定鑑定單位進行漏水鑑定時,通常會使用兩者以上的方式進行檢測,以顯專業性與公正性,讓可歸責方能信服鑑定結果,早日同意配合修繕。

四、的處理步驟

(一)找人抓漏

抓漏並非簡單的工程,費用會根據漏水嚴重程度、工法、使用儀器以及師傅本身的經驗能力等因素浮動,建議可以先網上搜尋有相關證照的水電師傅或各縣市防水協會就近推薦和市場廠方,以取得報價。

(二)書面通知鄰居修繕漏水

一般鄰聯繫往往透過訊息、電話溝通,但至少要留下文字的通聯紀錄,若能使用才是比較保險的做法,且最好在信函內寫明漏水狀況、抓漏檢查結果、希望處理的方式,並定期限請對方完成修繕或,避免對方推託不知情。

(三)協商維修事宜及費用負擔

不同的修繕方式,所產生的費用、時間、風險也不一樣。關於修繕工程選擇、費用分擔與時間安排等事宜,會建議鄰居間盡可能的溝通協議,如有需要也可以委託律師代理協商或,討論出一個彼此都能夠接受的共識,會比訴訟更符合效益。

(四)提出民事訴訟求償

如果協商、調解都沒有正面的結果,便需進入民事,一般而言,可以訴訟求償的範圍除了抓漏、維修的費用以外,也可能包括漏水所造成的財產損失。先前取得的影像蒐證、抓漏報價單,都可以在此時提出作為。如果對方對抓漏結果有爭執,可能會向法院聲請漏水鑑定,由法院囑託專門的鑑定公司重新查驗漏水狀況,並以鑑定結果做為判決的依據。

五、房屋漏水糾紛可以求償的費用

(一)修繕費用

此部分包括修理漏水造成的損壞及防止未來漏水的修繕費用。

(二)損害費用

若因漏水導致屋內設備損害,例如:沙發、家具、家電、建材等,這些部分均可向對方求償。

(三)租屋費用

如果漏水導致房屋無法居住或出租,或是需要在外租屋或住宿旅館的相關費用,則可向對方要求租金損失的賠償。

(四)檢測費用

若有委請抓漏團隊確認漏水原因及釐清責任歸屬,相關檢測費用亦可向對方求償。

(五)精神

多數法院實務見解認為,如因漏水造成生活嚴重困擾或不便,影響居住安寧時,亦可向對方請求一額之

 




作者簡介

現任經兆國際法律事務所律師
常任社區大學及臺北市立圖書館講師
常任經濟部中小企業處之中小企業榮譽諮;詢律師
信託業務員合格證照
具優質永續報告書暨碳管理師資格



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