家有耕地三七五土地,每六年被強制續訂租佃合約,能有機會收回耕地自用嗎?

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文 / 吳純怡律師

因為從小在宜蘭鄉下長大的關係,親朋好友們或多或少在宜蘭有些農地,某日遠房叔叔請教我關於三七五土地收回的問題,讓執業地在台北,原本較專長於民視及商務案件的我,為了幫叔叔收回耕地,也開啟了耕地三七五租店爭議的案件,從台北高等行政法院敗訴,到最高行政法院,再到台北高等行政法院更一審勝訴,後來又因叔叔介紹其他地主朋友來訴訟,也有幸順利幫這些地主們收回耕地,於是我從中研究熟讀耕地三七五減租條例的相關規定及法院判決,並獲取諸多實務運作經驗後,從而改變內政部工作手冊中所訂出的審查標準,為此撰擬幾篇文章跟苦於遲遲無法收回耕地三七五土地的地主們分享心得。

依據耕地三七五減租條例的規定,目前能依法收回耕地的事由主要是該條例第16條「未自任耕作」、第17條「租期未屆滿前之終止事由」及第19條「租期屆滿時之終止事由」,實務上尤以租期屆滿時,地主以第19條第2項的「擴大家庭農場經營規模」為由聲請收回者為多,原因是自從釋字580大會議解釋認為「…72 年12月23日增訂之減租條例第19條第3 項規定,期滿時,出租人為擴大家庭農經營規模、提升土地利用效率而收回耕地時,準用同條例第17條第2項第3款規定,應以終止租約當期土地公告現值扣除餘額後之三分之一補償承租人。惟期滿後,關係既已消滅,如另行課予出租人補償承租人之義務,自屬增加耕地人不必要之負擔,形同設置出租人收回耕地之障礙,…。按承租人之家庭生活既非無依,竟復令出租人負擔承租人之生活照顧義務,要難認有正當理由。…。」從而,依減租條例第19條收回耕地者,地主已無須支付1/3土地公告現值的補償金,且地主要滿足該條收回耕地的法定要件相對容易符合,筆者也曾代理超過20位以上的地主成功收回耕地三七五的耕地,因此頗為了解內政部工作手冊審查標準與法令規定的差異與矛盾,茲重點說明問題如下:

一、工作手冊僅以承租人申請時前一年度的收入狀況,形式判斷是否足以維持承租人一家生活,並未考量承租人有無其他存款或動產等資產可供承租人一家生活無虞,即未作整體實質審查。

二、現今實務上承租人的一家收入通常與耕作無關,幾無承租人是以耕作維生,從而自減租條例第19條第1項第3款的因果關係來看,通常難認「出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者」,即欠缺因果關係。

三、工作手冊通常僅從戶籍認定戶內成員數,從而導致承租人容易以戶籍遷入或遷出之手法去變更戶內成員、人數,製造出「總收入不足以維持一家生活」的外觀,此部分應該配合其他客觀事證綜合認定,不應呆板僅從戶籍登記去作家戶的認定。

綜上,由於內政部工作手冊審查標準有諸多形式審查的問題,而與減租條例第19條的法條規定存在些許落差,以致許多經縣市鄉公所認定「不准地主收回」(即續訂租約)之案件,經高等行政法院調查出租人之財產及家戶經濟狀況後,出「准由地主收回」之判決,頗為常見,且依筆者之經驗,早期聲請收回耕地三七五的土地,多半被縣市鄉公所依「內政部工作手冊審查標準」認定「承租人家戶總收入不足以維持一家生活」為由,駁回地主收回之請求,且早期高等行政法院判決也因法官對承租人多數應屬經濟弱勢之一方,加以對內政部工作手冊審查標準不夠熟稔,通常基於尊重行政機關的等考量而維持行政機關之決定,直到後期法院開始准予調查承租人財產狀況及家戶狀況等情形後,才發現實務上承租人的一家收入通常與耕作無關,幾無承租人是以耕作維生,且承租人的財產狀況可能比出租人更加優渥,始開始改判「准由地主收回」,如今不管是在縣市鄉公所的行政處分階段或是行政法院的訴訟審理階段,准由地主收回耕地三七五土地的案件已屬常見。畢竟當承租人並非以耕種承租之耕地為其維持家庭生活之來源,其全戶之其他收益已足使其家庭生活有所依據時,即失減租條例保護之意義,原准承租他人耕地以維持家庭生計之必要性,即屬不存在。此際出租人如能自任耕作,且鄰近尚有其他可資合併經營農業生產之,則讓由出租人收回,合併從事農業生產,所產生之經濟效益顯較由承租人續耕者為高,自應准許出租人收回(參照最高行政法院103年判字第38號判決、臺北高等行政法院100年度訴更一字第83號確定判決、99年訴字第2043號判決、105年度訴字第 350號判決)。




作者簡介

現任經兆國際法律事務所律師
常任社區大學及臺北市立圖書館講師
常任經濟部中小企業處之中小企業榮譽諮;詢律師
信託業務員合格證照
具優質永續報告書暨碳管理師資格



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