文 / 楊春吉
本篇新聞報導內容：https://money.udn.com/money/story/5621/8284025
壹、「居住正義」「適足住房權」與「社會住宅」之芻議 No.1~「朝野立委同聲呼籲：區徵與重劃應積極提供社宅」及「新青安與限貸令」(請參閱同名文
https://www.lawtw.com/archives/1202531，本文章節條次調整如下)
本節新聞報導內容：https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/4816757、https://tw.news.yahoo.com/%E5%A4%AE%E8%A1%8C%E7%A0%94%E6%93%AC%E9%81%A9%E5%BA%A6%E6%94%BE%E5%AF%AC-%E9%99%90%E8%B2%B8%E4%BB%A4-%E7%B9%BC%E6%89%BF-%E6%8F%9B%E5%B1%8B%E5%85%A9%E6%97%8F%E7%BE%A4%E6%88%96%E8%83%BD%E6%8E%92%E9%99%A4-061750607.html
一、適足住房權及其內涵 (請參閱內政部研擬「社宅長期使用權」~從適足住房權及其內涵去思考 https://www.lawtw.com/archives/1118072 一文，本文刊於2023年1月19日)
本節新聞報導內容：https://house.ettoday.net/amp/amp_news.php7?news_id=2425385
(一)按源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用（註一）之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」（註二），在經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見（註三）中指出「7.委員會認爲，不應狹隘或限制性地解釋住房權利，譬如，把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已，而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利，至少有兩條理由可以認爲這樣理解是恰當的。首先，住房權利完全與作爲《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言，《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”，而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時，應重視其他多種考慮。最重要的是，應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次，第十一條第一款的提法應理解爲，不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都闡明：“適足的住所意味著……適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點――一切費用合情合理”。8.因而，適足之概念在住房權利方面尤爲重要，因爲它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視爲構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上，是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素，同時，委員會認爲，有可能確定在任何特定的情況下爲此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括：(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象，包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區，包括佔有土地和財産。不論使用的形式屬何種，所有人都應有一定程式的使用保障，以保證得到法律保護，免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施，與受影響的個人和群體進行真誠的磋商，以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護；(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務；(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上，而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則，應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料爲建房主要材料來源的社會內，各締約國應採取步驟，保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的，即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認爲，就流行病學分析而言，住房作爲環境因素往往與疾病狀況相關聯，即：住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯；(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人，身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內，提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責，實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地，包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此，因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣，住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區，也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維，尤其是還應確保適當的現代技術設施。」。
(二)又兩公約施行法第4條也規定「各級政府機關行使其職權，應符合兩公約有關人權保障之規定，避免侵害人權，保護人民不受他人侵害，並應積極促進各項人權之實現。」。
(三)是我國各級政府機關興建提供合宜住宅、社會住宅等，雖是公屋，但仍應考慮前揭「使用權的法律保障」、「服務、材料、設備和基礎設施的可提供性」、「可承受性」、「適居性」、「可獲取性」、「地點」以及「文化的適足性」等數方面，而非逕以「平價」為滿足。
(四)但如人民連租金都承受不起(即可承受性都無法達成)，那何談適足住房權之其他方面呢?就此，個案之財務平衡觀點，就須適度打破，引入社會福利觀點，即個案之社會住宅，在必要時，非不得依法編列預算補充，使其財務平衡。
故住宅法等相關法令條文，實有必要修正之。
(五)而在可獲取性上，各級政府機關，縱無法提供「適足之合宜住宅」，至少「社會住宅之適足量」仍須達到實際需求量之三分之一強，始有可能達到可獲取性上之要求。
爰不論是各級政府機關「自行興建社會住宅」或「BOT分配到社會住宅」，或者是「實施包租代管，或税捐減免或獎勵措施，或以共享經濟模式等，使人民之閒置空屋，得以釋出加入租賃市場」等方式，均值得思考。
而本案新聞報導內所言「社宅長期使用權」https://house.ettoday.net/amp/amp_news.php7?news_id=2425385，除「對可獲取性上有所助益」外，也得較能滿足人民之多元需求，自也得思考之。
但在思考「社宅長期使用權」此政策及相關措施之同時，在可承受性、適居性及使用權的法律保障等方面，也不得偏廢，並也須符合法律保留原則及平等原則之要求。
二、區徵、重劃與社宅制度政策性結合
又根據2024年10月1日之報載 https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/4816757，朝野立委牛煦庭、郭國文、麥玉珍今日聯合召開記者會，呼籲修正住宅法，將「區徵、重劃與社宅政策制度性結合」，填補社宅土地缺口、導入民間興辦量能，既加速社宅數量增長，亦強化土地開發公益性。
巢運發言人、OURs都市改革組織秘書長彭揚凱、地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根等專家亦支持此呼籲，認為此舉可加速社宅供應，解決土地資源不足與房價高漲的問題。
彭揚凱指出，社會住宅政策過去已取得一些成果，但未來將面臨土地有限及興建速度不足的挑戰。為此，他主張修訂住宅法，將區段徵收和市地重劃與社宅政策結合，以增加土地供應，促進社宅興建速度，並提升土地開發的公益性。
林旺根認為，都市計劃法已將社會福利設施視為公共設施，但目前區段徵收和市地重劃中，社會住宅的供應仍不足。他強調必須修法，明確將社會住宅納入土地開發規劃，並呼籲政府應透過法規強化地方政府對社宅的規劃和興建。
牛煦庭也說，目前政府的土地開發策略以賣地為主，這種做法不僅助長房價飆升，還導致社會住宅的供應遠遠不足。這種過度依賴賣地的政策，雖能短期內增加財政收入，但長期卻損害了居住正義。修訂住宅法將區段徵收和市地重劃與社宅政策結合，確保土地開發時預留一部分土地供應社宅。不僅能增加社會住宅的數量，還能減緩房價壓力，讓更多市民享有平價、安全的居住環境。
麥玉珍強調，政府在推動土地開發政策時，不能只考量短期的經濟利益，而應將更多的公益性因素納入考量。特別是在都市更新與區段徵收過程中，應確保預留足夠的土地用於社宅建設。
麥玉珍還提到，過去政府的土地開發政策未能解決房價飆升的問題，反而使更多人難以負擔住房。呼籲政府應優先推動修法，將社會住宅納入都市更新及土地重劃的整體規劃中，進一步保障中低收入族群的居住需求。
就此，本文認為，有關「區段徵收、市地重劃與社會住宅制度政策性結合，增加社會住宅土地」部分，對於「社會住宅之可獲取性上」是有助益的，爰本文予以贊同。
三、根治高房價之治本及治標策略
至於根治高房價之治本及治標策略，請參閱根治高房價？https://www.lawtw.com/archives/1165612 等文；而「新青安等此類購屋補助」及隨之而來之「限貸令」https://tw.news.yahoo.com/%E5%A4%AE%E8%A1%8C%E7%A0%94%E6%93%AC%E9%81%A9%E5%BA%A6%E6%94%BE%E5%AF%AC-%E9%99%90%E8%B2%B8%E4%BB%A4-%E7%B9%BC%E6%89%BF-%E6%8F%9B%E5%B1%8B%E5%85%A9%E6%97%8F%E7%BE%A4%E6%88%96%E8%83%BD%E6%8E%92%E9%99%A4-061750607.html，均只是治標而巳，唯有「在中南部創造更多的就業機會」及「提供房屋總需求量三分之一強之社會住宅」，始得真正「治本」。
貳、「居住正義」「適足住房權」與「社會住宅」之芻議No.2~房市管制為免錯殺無辜！央行宣布因繼承有屋者可排除、仍可享有寬限期 (請參閱同名文
https://www.lawtw.com/archives/1203453）
根據2024年10月9日之報載 https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4825752，中央銀行下重手「打炒房」，首度針對「有房無貸」者納入管制，取消其寬限期，引發外界錯殺無辜議論，中央銀行在通盤考慮後，今日宣布因繼承取得房屋者，可排除在規定之外，亦即因繼承有屋者，購買第一屋只要不是高價宅，都可與「無屋無貸」者一樣享有房貸寬限期。
央行業務局局長潘榮耀指出，第七波信用管制措施後，央行收到許多陳情以及反應，多集中在繼承者以及換屋者因央行新管制措施影響其原本財務規劃。
潘榮耀說，因繼承取的「房屋」及「房貸」屬於不可歸責因素，因此，央行在考慮後決定予以排除，不計入「本規定」的房屋數以及房貸戶數，亦即自然人只有繼承取得房屋者，新申辦的購屋貸款（非高價住宅貸款），仍可享有寬限期。
其中，因繼承「房貸」者，潘榮耀說明，比如父母親購置房產，房貸由子女負擔，則子女名下無房卻有房貸者，財政部先前已經解釋，此符合新青安配偶及子女無房限制，既然符合新青安申請資格，由於新青安限制比央行信用管制措施嚴格，自然也排除在外。
潘榮耀說，第七波信用管制措施會針對「有房無貸者」出手，主要是從資料來看，上半年已有屋者申請購屋貸款情況不少，大約有2成，為避免民眾以寬限期作為財務槓桿，炒房以及囤房，因此取消其寬限期，也考量多數銀行面臨銀行法第72-2限制，央行做此限制可以讓銀行有限的信用流向無自用住宅者也就是首次購屋者。
另外針對換屋者，央行在去年將特定地區第二戶貸款成數下調後已經給予1年緩衝期，此次央行擴大第二戶管制至全國一體適用，且進一步將貸款成數下調至5成以下。
央行重申，自然人有房屋者，因有實質換屋需求，借款人只要與銀行簽署切結書，在購屋貸款撥款一年內，將原本名下房屋出售並完成產權移轉登記，且不得以轉貸方式規避管制，也可以排除第二屋貸款成數4成以及不得有寬限期的規定。
若借款人違反切結事項，將會被取消寬限期、原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、追收罰息及加收違約金等。
至於自然人已簽訂購屋（包括成屋或預售屋）合約即將申辦貸款時，同樣只要是因為繼承房屋或房貸情況，皆可排除。
央行同時也提醒民眾，內政部針對「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」皆有規定，如果買方貸款金額少於預定貸款金額者，屬不可歸責於雙方時，已有處理機制。
比如因央行信用管制措施導致被取消寬限期或是因房貸成數受限需提高自備款時，預售屋賣方可同意由買方分期清償差額，或買賣雙方得選擇解除契約；成屋買賣雙方得選擇解除契約。
央行新聞稿全文如下：
本行於113年9月20日調整「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」（下稱「本規定」）。實施以來，部分民眾反映其房屋係繼承取得，或有實質換屋需求時，「本規定」相關限制，將影響其財務規劃。
達成本行信用管制目的，並兼顧民眾購屋自住需求之資金規劃，本行提供下列協處措施，自113年9月20日起申辦之貸款案件均可適用：
一、自然人因 繼承 取得之房屋及房貸，不計入「本規定」之房屋數及房貸戶數，亦即自然人只有繼承取得之房屋者，新申辦之購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用。
二、自然人有房屋者，因有實質 換屋需求，經與承貸金融機構切結約定下列事項後，新申辦之第1戶或第2戶購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用：
（一）借款人應於新申辦之購屋貸款撥款後1年內，將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記，且不得以轉貸等方式規避上開事項。
（二）借款人違反切結事項時，承貸金融機構應對借款人取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、追收罰息及加收違約金等。
三、自然人 已簽訂購屋（包括成屋及預售屋）合約 ，即將申辦貸款時：
（一）符合上開情形者，仍可排除適用「本規定」。
（二）自然人申辦財政部青年安心成家購屋優惠貸款，且非屬高價住宅貸款，不受「本規定」第1戶購屋貸款及第2戶購屋貸款限制。
另依據內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定，買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，已訂有相關處理機制。例如，預售屋賣方可同意由買方分期清償差額，或買賣雙方得選擇解除契約；成屋買賣雙方得選擇解除契約。
就此，本文認為，與民事、行政有關之立法設計及相關措施之施行，均須考量「原則+例外」「例示+概括」之方式，便於在修法緩慢之台灣，使僵化規定，兼顧彈性，因應「未來可能發生之類似情事」或「尚有未慮及之例外情況」，有相關之法律條款或規定可為處理依據，解決相關實際問題(註四)。
然本次原限貸令中，只做「原則性」規外，並未慮及「例外情狀」，誠有不足；爰此次得再次修正，另外增列「合理之例外規定」，本文是贊同的。
參、賴承諾加快打炒房效率，將擴大照顧租屋族、平衡換屋族需求
根據2024年10月11日之報載 https://money.udn.com/money/story/5621/8284025， 賴總統昨（10）日在國慶談話中宣示，加強「打詐」力道，加快「打炒房」效率，將擴大照顧租屋族、平衡換屋族需求。他強調政府不會迴避問題，即便得罪特定團體，也在所不惜。
賴總統在國慶演說中，談及上任後政策擘劃，尤其針對居民怨之首的高房價，他正面宣示，「大家最在乎的是高房價的生活壓力，最深惡痛絕的是詐騙橫行，我要向國人承諾，執政團隊不會迴避這些問題，即便得罪特定團體，也在所不惜。」
賴總統強調，政府將加快打炒房效率，在實現「居住正義」這條路上，會一起走、繼續走。
對於未來經濟發展方向，賴總統指出，台灣的經濟實力不是奇蹟，未來除5+2產業創新、六大核心戰略產業外，台灣的半導體、人工智慧（AI）、軍工、安控及次世代通訊的「五大信賴產業」，會更加蓬勃發展，布局全球；同時推動中、小、微型企業轉型發展，行銷全世界，並持續跨區域的均衡台灣。
針對能源政策，賴總統表示，要強化台灣因應極端氣候風險的調適機制，重申推動二次能源轉型，確保穩定供電，並透過發展多元綠能、深度節能及先進儲能，穩健邁向全球2050淨零轉型目標。
經濟部表示，各項再生能源方面，未來新建、改建建物更可安裝太陽光電；離岸風電除已完成372座風機外，仍要持續推動新階段，讓風場持續併網發電；同時發展地熱、小水力等多元綠能，強化國家能源自主。經濟部明年也匡列210億元政策資源，輔導業者深度節能、低碳技術研發及提供中小企業低利率貸款。
賴總統也指出，要跨世代照顧人民。針對年輕父母將繼續推動「0到6歲國家一起養2.0」，已增加托育費用補助；對於年輕學子則落實高中職免學費，補助私立大專校院學生的學費，另也成立「青年百億海外圓夢基金」。
對於青壯世代，明年最低工資調升，租金補貼戶數也會再增加，政府將擴大社會投資，減輕青壯年負擔；針對銀髮族，賴總統表示，明年台灣將邁入「超高齡社會」，政府提早啟動長照3.0。另也要成立「百億癌症新藥基金」。
近來中央政府總預算在立法院卡關，面對朝野僵局，賴總統則向在野黨喊話，強調國家要團結、社會要安定，無論來自哪個政黨、主張任何政治立場，國家利益永遠高於政黨利益，政黨利益永遠不能凌駕於人民利益。
就此，本文認為，有關「居住正義」部分，賴清德主要之主張，有「加快打房效率」「平衡換屋需求」及「擴大照顧租屋族」等三面向；而其實際內容，本新聞報導內，雖並未提及，但「平衡換屋需求」與「加快打房效率」間仍須平衡或兼顧，不要像此次原限貸令一樣，只問打房，不管換屋需求。
又擴大照顧租屋族此面向，除「租金補貼」外，在社會住宅(含閒置空間之釋出，加入租賃市場等)量之供給上，恐須「每年計劃性、持續性的增加」，不因中央或地方執政政黨之改變，而有所不同；爰本文認為，實有必要在「住宅法」內，增進相關適當之規定。
【註解】
註一：實務上，請參臺灣高雄地方法院98年度簡上字第201號民事判決：「按「本公約締約國確認人人有工作之權利，包括人人應有機會憑本人自由選擇或接受之工作謀生之權利，並將採取適當步驟保障之。」，經濟社會文化權利國際公約第6 條第1 項定有明文，而依98年4 月22日總統公布之「公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法」第2 、4 條規定，兩公約所揭示保障人權之規定具有國內法律之效力，各級政府機關行使其職權，應符合兩公約有關人權保障之規定，避免侵害人權，保護人民不受他人侵害，並應積極促進各項人權之實現，是以法院行使審判職權時，自應遵循、審酌此二公約之規定、精神，甚應優先於國內法律而為適用（施行法第8 條規定施行後2 年內各級政府機關應檢討所主管之法令及行政措施而就不符部分為制( 訂) 定、修正或廢止，其意旨即應具優先性），則有關勞務給付之各契約，其適用、解釋法律自不得違於上開工作權、勞動權之自由選擇和接受工作、有尊嚴之勞動條件等人權內容，並應依此為原有法規範在客觀上應有目的與功能之再出發，且工作權亦為本國憲法保障之基本權利，其內容不僅使勞工有工作之機會，更由於勞動契約之社會化，勞工經由勞務之提供，並得以維持、發展其職業能力，建立群體生活、社會評價，實踐工作價值及保持其人格尊嚴，易言之，勞務不應只保留於經濟層面之評價，其更應擴及於勞工人格權益之保護，故勞務提供亦屬工作權之重要內容，基此意義，勞工在其業務性質上對勞務之提供有特別合理之利益，且雇主無優越而值得保護之利益（如停業、雙方信賴基礎喪失等）時，即應課予並要求雇主踐行其受領勞工勞務之從給付義務，如此始符誠信原則及上開公約有關工作權之保障意旨。」、法務部對「國際公約內國法化的實踐」委託研究報告之對案建議，第5頁以下。學說見解，請參廖福特著，法院應否及如何適用公民與政治權利公約，台灣法學雜誌第163期，2010年11月1日、陳清秀著，兩公約實踐與賦稅人權保障，2011年2月法令月刊。
註二：經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見：「1.按照《公約》第十一條第一款，締約各國“ 承認人人有權爲他自己和家庭獲得相當的生活水準，包括足夠的食物、衣著和住房，並能不斷改進生活條件。”適足的住房之人權由來於相當的生活水準之權利，對享有所有經濟、社會和文化權利是至關重要的。」參照。
註三：兩公約施行法第3條規定「適用兩公約規定，應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋。」，是有關「適足住房權」應參照經濟社會文化權利事務委員會第4、7一般性意見。
註四：「原則+例外」「例示+概括」之相關說明，請參閱立院凍漲電費 https://www.lawtw.com/archives/1177999 等文
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