文 / 楊春吉
壹、給付管理費之訴及社區多數暴力之救濟
一、我住一樓用不到！女拒繳社區「電梯更換基金」，判決敗訴 (請參閱同名文 https://lawtw.com/archives/1183326；本文刊於2024年5月17日，其章節條次調整如下)
(一)管理費相關事項
1.一般通稱之管理費及其運用
按公寓大廈管理條例第18條第1項、第3項、第23條第2項第5款係規定「（第1項）公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。（第3項）公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：五、財務運作之監督規定。」。
又最高行政法院91年09月12日91年度判字第1644號判決也揭示「……然只要公寓大廈存在即有管理、維護之必要，故為因應此項管理之支出，一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議，選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則，該項費用通常係按月繳納，一般通稱為『管理費』。因之管理費性質上應屬前述第二項所謂之『區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納』之費用。『管理費既由住戶按月給付，作為一般經常性支出之運用』，因此決定其繳納之金額時，通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用；至社區內重大公共設施之修繕，所需費用金額龐大，其金額亦無法預估，住戶對上開項目之支出並非經常性，此即公寓大廈管理條例第二十一條所謂之『…應分擔或其他應負擔之費用…』，法條文字另以此為概括規定，顯係為免掛一漏萬，而非將管理費排除於公共基金之外，否則即與立法意旨有違。……」。
是(1)只要公寓大廈存在，即有管理、維護之必要；為因應此項管理之支出，一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議，選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則，該項費用通常係按月繳納，一般通稱為「管理費」。
(2)因此管理費性質上應屬公寓大廈管理條例第 18 條第1項第2款及第2項所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用，屬公共基金之一部，自應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用則應依區分所有權人會議之決議為之(而且財務運作之監督規定，須納入規約)。
(3)管理費既由住戶按月給付，作為一般經常性支出之運用，因此決定其繳納之金額時，通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用；至社區內重大公共設施之修繕，所需費用金額龐大，其金額亦無法預估，住戶對上開項目之支出並非經常性，此即公寓大廈管理條例第21條所謂之「…應分擔或其他應負擔之費用…」，法條文字另以此為概括規定，顯係為免掛一漏萬，而非將管理費排除於公共基金之外，否則即與立法意旨有違。
2.管理費之繳納基礎(以坪或戶)、繳納金額（每坪或戶多少）、差別待遇情狀，及繳納方式?
至於管理費之繳納基礎(以坪或戶)、繳納金額（每坪或戶多少）、差別待遇情狀，及繳納方式等?因管理費性質上屬公寓大廈管理條例第 18 條第1項第2款及第2項所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用，故仍須由區分所有權人依區分所有權人會議決議之，進而納入規約，以為依循。
(管理費可否授權管委會決定?目前現行規定，尚未禁止【註一】；但禁止草案，已審議中)。
惟區分所有權人會議之決議及規約之訂定或修正，係採多數決或少數決（註二），實務上，常生多數暴力或少數極端暴力之問題，此時，憲法層次之平等原則、比例原則（註三）、法律保留原則及財產權保障觀點等，以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用（註四）之經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約（簡稱兩公約）所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見（註五），就有介入之必要。
換言之，法官在依據民法第799-1條第3項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」或第56條：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」或第1條：「民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。」等相關規定審判之時，憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等，以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、兩公約所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見，仍應思考(此項思考，尚不違法官依據法律審判之規制)（註六）。
又所謂「比例原則」，除「目的正當性原則」外，其內容，主要明定於行政程序法第7條:「行政行為，應依下列原則為之：一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。至於所謂平等原則，其精義為「等者，等之；不等之，不等之」，即「性質相同者，應相同之處理; 性質不同者，應為不同之處理」。 換言之，平等原則是要求「性質不同者，要有合理的差別待遇」。至於有無違反「平等原則」?則端視「差別待遇有無合理理由」及「其正當理由，與目的之達成有無合理關聯」而定（註七）。
是區分所有權人會議之決議及規約，如硬性規定「管理費之繳納，須透過轉帳方式，而且手續費由區分所有權人負擔」，已違反比例原則中的損害最小原則。
蓋尚有其他手段（區分所有權人會議親自交到管理室或與代辦收費者協議免手續費），可達到繳納管理費且免手續費之目的，但卻硬性規定「管理費繳納須透過轉帳方式，而且手續費由區分所有權人負擔」，自有違反比例原則中的損害最小原則。
如區分所有權人會議之決議及規約，有「管理費之繳納，須透過轉帳方式，而且手續費由區分所有權人負擔」之硬性規定，建議仍應容許區分所有權人親自交到管理室(實際上，此種親自交到管理室者，已是少數)。
至於區分所有權人容許親自交到管理室，雖可能發生少數被侵占情事，應有相對之處理方式，但與達到繳納管理費目的，無關之手段(例如硬性規定「管理費之繳納，須透過轉帳方式」之原因，乃為防他人侵占管理費)，自應避免，以免違反比例原則中的目的正當性原則。
4.積欠管理費之處理
按依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
是積欠管理費之處理，可依下列方式依序為之。
(1)積欠管理費之催告與積欠管理費資訊之公告
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用(管理費，屬區分所有權人應分擔之費用)，管理負責人或管理委員會得定相當期間催告或公告。
只是此種催告或公告，要在符合比例原則下，審酌催告成本、催告有效性及保護個資等因素為之。
(2)訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
(3)訴請法院強制其遷離
住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。
(4)聲請法院拍賣之
該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
5.積欠管理費之處理，可依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定為之，尚不得以積欠管理費之由，妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用
按公寓大廈之電梯屬於共用部分，不得約定為專用，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。
從而，積欠管理費之處理，可依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定，以前開方式依序為之，尚不得以積欠管理費之由，妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用，以免違反比例原則中的目的正當性原則、損害最小原則(即有多種同樣能達成目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者)及狹義比例原則(即採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡)。
6.前手積欠管理費是否由後手負擔?
(二)我住1樓用不到！女拒繳社區「電梯更換基金」，判決敗訴 (本案為甲案)
根據2024年5月13日之報載 https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%91%E4%BD%8F1%E6%A8%93……
，台北市北投一處屋齡逾25年的社區，因想更換各棟電梯，而在112年召開會議決議，以各戶所有權人「樓地板面積所佔比例」分擔電梯基金，但一位住在社區1樓的住戶趙女認為自己用不到拒付款。
據悉，趙女原先應負擔6萬3947元，然而她卻遲遲未繳，管委會因此提告。在士林地院法官斟酌後，認為趙女應該給付電梯基金給社區管委會，判決趙女敗訴。全案可上訴。
判決書指出，在112年6月該社區召開了「權人臨時會議」，並依照各區權人「樓第板面積所佔比例」作為分配基金的基準，然而住在1樓的住戶趙女卻始終不願意付出分攤費用6萬3947元，管委會多此追討未果，只好告上法院要求給付。
趙女辯稱，自己持有的坪數較大，而且她住在1樓也不會用到電梯，管委會也不讓她使用，她可以分攤費用，但算法不符合比例原則，所以拒絕負擔6萬3947元，希望法官可以駁回。
但士林地院法官卻認為，該社區所有區權人開會討論後決定，電梯基金分配基準採取「樓地板面積所佔比例」，應有部分比例洽當。管委會請求趙女支付6萬多元的電梯基金有憑有據，即便她認為自己住在1樓用不到電梯，但社區用水也需使用到水塔，相關設備清洗也必須用電梯才能抵達樓頂，很難認為住在1樓就不需要使用電梯。因此，法官判決趙女敗訴，必須支付6萬3947元的電梯基金。可上訴。
就此，本文認為，本案法院如在認事上無誤的話，本案法院所判，於法上，尚無不合。
二、相關實務裁判及其上見解
貳、管理費漲2倍，住户拒繳「積欠14期」(請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/1188478#google_vignette）
，如本案新聞報導之內容如為真，本案法院似認為，系爭社區有關管理費之規約內容，按其情形並未顯失公平 (本案裁判，截至6月17日似尚未上網公告，故僅先依本新聞報導內所提及內容為論述依據)，加上，積欠系爭管理費是事實，因而認為本案管理委員會之請求有理由。
參、積欠管理費36期，遭追討辯「已租給別人」(請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/1198819）
至於本案(即丁案)，從本案新聞報導 https://house.ettoday.net/amp/amp_news.php7…… 之內容觀之，本案新聞報導之內容如為真，本案法院如在認事上也無誤的話，本案被告乃該社區之區分所有權人，除「在法定救濟期間，對於系爭規約內容或區分所有權人會議決議，提起救濟」外，自須依系争規約內容或區分所有權人會議之決議，繳納管理費，縱「已將系爭房屋出租予承租人或無償使用借貸予借用人」，並約定由承租人或借用人繳納每個月之管理費，也是如此；區分所有權人在未經該社區管委會同意下，以債務承擔方式，將每個月繳納管理費之義務，移轉予第三人，也同。
爰本案被告辯稱「已出租」，拒繳管理費，為本案法院所不採，尚不意外。
肆、管理費從15元漲到70元
另本案(即A案)，從本案臺灣臺中地方法院112年度訴字第3324號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TCDV%2c112%2c%e8%a8%b4%2c3324%2c20240828%2c1&ot=in：「……
上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議等事件，本院於民國113年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告為壹號國道社區（下稱系爭社區）店面住宅之區分所有權人，依系爭社區民國111年9月17日修訂之規約(下稱系爭規約)第10條第2項規定，管理費由各區分所有權人依區分所有權人會議之決議分擔。系爭社區之管理費收取標準，依大樓住宅(下稱一般住宅)或店面住宅(下稱店面)而有不同，自109年1月1日起一般住宅及店面之管理費分別為每坪新臺幣（下同）60元及15元（即店面管理費為一般住宅管理費之4分之1）。嗣被告於112年9月16日召開區分所有權人會議(下稱系爭會議)，並通過其中議題一：「管理費調漲」議案，將每月管理費調漲為每坪70元，打折後為每坪63元（下稱系爭議題一）及議題二：「店面管理費調漲」議案，將店面每月管理費調漲為每坪70元，打折後為每坪63元（下稱系爭議題二，與系爭議題一合稱系爭議案），做成一般住宅每月管理費調漲為每坪70元，打折後為每坪63元(下稱系爭決議一)、店面每月管理費調漲為每坪70元，打折後為每坪63元之決議(下稱系爭決議一，與系爭決議一合稱系爭決議)。
(二)系爭議案有召集程序及決議方法違法之情形，依公寓大廈管理條例第1條第2項、民法第56條第1項規定，應予撤銷：
1.原告賴O端、施O鵲、陳O豪均於系爭會議出席並當場對系爭議案之決議方法違法表示異議，其餘原告則均未到場，自得提起撤銷系爭決議之訴。
2.系爭會議之開會通知至遲應於9月1日送達各區分所有權人，置於區分所有權人隨時可了解其內容之客觀狀態，然被告係於9月1日始寄發開會同知，揆諸郵寄實務，甚難於當日即送達全數區分所有權人，足見系爭會議之開會通知係於9月1日後始送達原告，未於開會前15日通知各區分所有權人，違反系爭規約第3條第2項規定。且原告許月美、朱鎧澤、趙明焜均未收到開會通知，違反系爭規約第3條第2項規定，召集程序顯然違法。
3.系爭會議就系爭議案為第一次表決時，均因表決權數未達系爭規約第3條第9項之規定而未通過。詎被告竟以「經住戶複議」為由再次表決並通過系爭議案。系爭會議當時重複投票之原因，係部分區分所有權人於簽到後即離場，自願放棄投票權，導致表決權數未達系爭規約第3條第9項之通過標準，可見當時重複投票之原因，並非計票問題，亦無會議規範第61條所稱「權宜問題」。系爭議案應屬「不予通過」之情形，倘欲通過系爭議案，應再次召集區分所有權人會議並表決後始得通過，被告竟強行二次表決並通過系爭議案，決議方法顯然違法。
(三)系爭決議應屬無效：
店面住戶不會使用大部分公設，且購買之成本較高，故店面應繳之管理費較於一般住宅應繳之管理費，為社會常態。系爭決議一就大樓住宅區分所有權人之管理費自每坪60元調漲為每坪70元，漲幅為16%，系爭決議二就店面住宅區分所有權人之管理費則自每坪15元調漲為每坪70元，漲幅高達366%，二者漲幅差異甚鉅。被告就上開差別待遇之目的及理由均未說明，系爭決議之通過顯然流於恣意，有違公寓大廈管理費「按應有部分比例分擔」之原則，顯有以損害少數人權益為目的而有違公平之法理，構成權利濫用且違反善良風俗，依民法第148條第1項、第72條、第56條第2項之規定，系爭決議均屬無效。
(四)原告等人因系爭決議之通過有上開瑕疵，乃於112年10月19日壹號國道第29屆第1次管理委員會提出臨時動議，希冀被告召開臨時區分所有權人會議重新表決，然被告拒絕由其召開臨時區分所有權人會議，原告爰提起本件訴訟等語。
(五)並聲明：
1、先位聲明：
系爭決議均應予撤銷。
2、備位聲明：
確認系爭決議均無效。
二、被告抗辯：
(一)系爭會議開會當天，原告賴O端、陳O豪、施O鵲等三人均有出席，對召集程序或決議方法皆未當場表示異議，渠3人不得提起先位之訴。
(二)被告於112年8月29日即將系爭會議之開會通知送至系爭社區管理室，且訴外人長霖保全股份有限公司員工早於同年8月26日即連絡原告在8月29日前來領取開會通知，原告若表示無法到系爭社區管理室領取，長霖保全股份有限公司秘書柯O靜即以掛號郵寄方式寄發開會通知，系爭會議之開會通知於9月1日即寄予原告賴O端、陳O豪、蔡O志、施O鵲、童O峰、趙O焜、童O珠等人，並經其餘原告至管理室領取完畢。系爭會議之開會通知已於開日前15日送達各區分所有權人，召集程序並未違法。
(三)系爭議案第一次表決時獲得在場大多數區分所有權人之同意，但統計結果卻未過半數，在場之區分所有權人提出異議表示計票有問題，因受委任出席之區分所有權人，未以二票或多票計算，要求二次表決。長霖保全股份有限公司副總蔡O任與被告討論後，認可依會議規範第61條「出席人對表決結果，發生疑問時，得提出權宜問題，經主席認可，重行表決，但以一次為限。」之規定再行表決，始當場為二次表決，並獲逾半數區分所有權人同意而通過，決議方法並未違法。
(四)系爭社區自84年開始交屋時起至112年止已近30年，社區大樓逐漸老舊，各項變動支出增多，日後並有多項修繕支出，將發生入不敷出情況，故有調漲管理費必要。又系爭社區85年當時之管理委員會，係考量店面皆尚未出租，始給予店面以一般住宅管理費1/4之優惠收取管理費，嗣歷屆管理委員會在調整管理費時，疏未想到所有店面皆已滿租多年而繼續以打折後之金額收取管理費顯不合理，直至112年經區分所有權人提醒，乃將店面之管理費調漲議案列入系爭會議議題，並在區分所有權人會議中向各區分所有權人說明原由。且店面(共13戶)與一般住戶之權利相同，僅實際上較少使用大樓電梯，卻享受一般住戶應繳管理費的1/4之優惠，形同一般住戶長期變相補貼店面住戶，顯不公平。系爭決議只是取消之前對店面之不合理優待，使店面與一般住宅繳納相同之管理費，以符公平，應屬有效。
(五)並聲明：駁回原告之訴。
[以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀]
[三、本院之判斷：
(一)原告主張原告為系爭社區店面之區分所有權人，系爭社區之管理費收取標準，自109年1月1日起一般住宅及店面之管理費分別為每坪60元及15元（即店面管理費為一般住宅管理費之4分之1）。嗣被告於112年9月16日召開系爭會議，並通過系爭決議之事實，業據提出系爭社區之規約、系爭會議之議事手冊、會議紀錄為證(見本院卷第119-163頁)，且為被告所不爭執，堪信屬實。
(二)原告先位之訴部分：
1.按公寓條例第30條第1項規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前15日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於2日」；而系爭規約第3條第2項亦規定：區分所有權人會議，應由召集人於開會前15日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人；但有急迫情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於2日（本院卷第121頁)。
此與民法第51條第4項社團法人總會以及公司法第172條股東會召集之規定方式類似，故依前述法理，該規定解釋上亦應採「發信主義」，即舉辦區分所有權人之年度例行會議時，對於區分所有權人記載於名冊上之住居所，或其所有之區分所有建物門牌，發出載明開會時間及開會內容之書面通知，而於客觀上已足使該區分所有權人知悉者，其召集程序即屬合法，
惟若係召開區分所有權人臨時會議時，則以公告方式通知即為已足，否則公寓大廈有時因區分所有權人之人數眾多，且其組織較一般社團法人或公司為鬆散，假如區分所有權人例行及臨時會議之通知均需就每一區分所有權人均為實際書面送達，將致該等會議難以合法召開之窘境。]
查：
(1)系爭會議之開會通知，被告係於112年9月1日郵寄予原告賴O端、陳O豪、蔡O志、施O鵲、童O峰、趙O焜、童O珠等人，其中原告賴O端、陳O豪、施O鵲等3人且有出席係爭會議，有被告提出之郵寄資料、系爭會議出席簽到冊可稽(見本院卷第215-217頁)。且被告郵寄予原告賴O端、陳O豪、蔡O志、施O鵲、童O峰、趙O焜、童O珠等人之地址均正確，並無錯誤，亦據原告陳明在卷(見本院卷第318頁)。
再原告陳O雪、陳O玉、張O新、朱O澤，均有至系爭社區管理室領取系爭會議之開會通知，有簽收冊在卷可按(見本院卷第315頁)。參之，原告陳O雪、陳O玉、張O新、朱O澤如非在112年9月1日前即已知悉並有向管理室人員表示會至管理室領取開會通知，被告復係以大宗郵件方式寄送開會通知(見本院卷第215-217頁)，衡情被告當無刻意不將開會通知一併郵寄予原告陳O雪、陳O玉、張O新、朱O澤之理，是被告抗辯管理室人員已先通知原告等人至管理室領取開會通知，若其中有人表示無法到系爭社區管理室領取，長霖保全股份有限公司秘書柯O靜即以掛號郵寄方式寄發開會通知等語，堪可採信。
又系爭會議之開會通知係採發信主義，業如前述，被告既將開會通知放置於管理室，經通知原告後，原告陳O雪、陳O玉、張O新、朱O澤表示會至管理室領取，被告並於112年9月1日即將開會通知郵寄予原告賴O端、陳O豪、蔡O志、施O鵲、童O峰、趙O焜、童O珠等人，就上開原告部分，即難認有違反於開會前15日以書面載明開會內容，通知區分所有權人之規定。原告請求調查被告郵寄之開會通知係於何時實際送達原告，並無必要。
(2)被告迄未能舉證證明有依規定於開會前15日通知原告許O美開會，就此部分屬違反上開規定，應可認定。
2.系爭會議為第二次表決並非決議方法違法：
(1)系爭社區之區分所有權人計有153人，系爭會議出席之區分所有權人人數(含代理出席)計97人，系爭議題一及議題二，第一次投票結果分別為48票及44票贊成，第二次投票結果分別為50票及52票贊成，有系爭會議之會議紀錄可按(見本院卷第153、155頁)，堪以認定。
(2)按出席人對表決結果，發生疑問時，得提出權宜問題，經主席認可，重行表決，但以一次為限。會議規範第61條定有明文。查，系爭會議第一次表決後，現場即有出席之區分所有權人表示：有人簽到後都沒有來，每次舉同意都不過，那下次可否請不同意的人舉手等語，被告之監察委員乃表示：這是個問題，有住戶簽完名後先暫時離開，建議請他們快下來，趕快投票，再重新投一次，再鄭重表決一下等語，保全公司人員亦表示：這個是程序問題，重新再投有人要附議嗎，有2人附議，最一次表決，沒有第2次了等語(見本院卷第240-241頁)，足見第一次表決後，有人質疑有區分所有權人簽到後即離開，於表決時未在場等情，而系爭會議簽到出席人員為97人，依簽到人數計算，欲通過系爭議案，同意人數須有49人，如有區分所有權人簽到後即離開，於表決時不在場，確會導致簽到人員多於實際上在場人員，增加過半數之分母人數情形，影響系爭議案究應有幾票同意票方屬通過之問題，則系爭會議因有出席人對表決結果發生疑問，提出權宜問題，並經主席認可而重行表決，即難認為違法。原告主張系爭決議之決議方法違法等語，尚難採取。
[3.按現行民法第56條第1項係於71年1月4日參考瑞士民法第75條及我國公司法第189條規定修正而來，明定總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。
其立法意旨係謂曾經出席總會並對召集程序或決議方法，未當場表示異議之社員，自無許其再行訟爭之理。此觀修正立法理由自明。
而公司法於90年11月12日增訂第189條之1揭示法院受理撤銷股東會決議之訴，如發現股東會召集程序或決議方法違反法令或章程之事實，非屬重大且於決議無影響者，法院得駁回其請求，以兼顧大多數股東之權益。
上開民法第56條第1項之規定，既參考公司法第189條規定修正而來，基於相類情形應為相同處理原則，於法院受理撤銷總會決議之訴時，自得類推適用公司法第189條之1規定，倘總會之召集程序或決議方法違反法令或章程之事實，非屬重大且於決議無影響時，法院得駁回其請求，以兼顧大多數社員之權益。
又公寓大廈條例對於區權人會議之召集程序或決議方法、決議內容，違反該條例規定之法律效果，雖未有明文規定，惟公寓大廈之區權人會議乃全體區權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，是以區權人會議召集程序或決議方法違反法令或規約時，區權人自得類推適用民法第56條第1項規定，請求法院撤銷該決議。
本件原告即係依民法第56條第1項規定，請求撤銷系爭會議之決議，依上揭說明，本件自得類推適用公司法第189條之1規定。
並斟酌在股份有限公司或其他社團的情形，股東移轉其股份或社員退社在現實上較為容易；但在區分所有的情形，區權人移轉其區分所有在現實上較為困難。再者，股份有限公司股東會或其他社團總會決議主要涉及財產權，區權人會議決議除涉及財產權外，尚常直接或間接涉及居住權益。換言之，程序違法的區權人會議決議倘不得撤銷，有時對區權人的影響甚大。就此而言，判斷區權人會議決議程序違法之事實是否「非屬重大且於決議無影響」，自宜採較謹慎之認定。]
4.查，系爭社區之區分所有權人計有153人，其中店面之區分所有權人有13人即原告，其中僅原告許O美漏未寄開會通知，衡情，當非被告故意拒不通知，其程序違法之情節尚非重大。又系爭會議出席之區分所有權人人數(含代理出席)計97人，系爭議題一及議題二，第一次投票結果分別為48票及44票贊成而未通過，經出席人員當場質疑有人簽到即離開，始決定為第二次投票，並通知有簽到人員儘快至現場參與投票，第二次投票結果分別為50票及52票贊成，業如前述。從而，在綜合判斷上，縱許月美到場參與會議，亦不致影響第二次投票投同意票之人數，故被告疏未通知原告許月美之瑕疵，應對系爭會議決議之結果無影響。
5.基上，本院審酌系爭會議召集程序之瑕疵，既符合「非屬重大且於決議無影響」之要件，且系爭社區區分所有權人達153人，區分所有權人會議之召開實屬不易，認應類推適用公司法第189條之1規定，駁回原告之請求。是原告訴請撤銷系爭決議，尚屬無據，不予准許。
(三)原告備位之訴部分：
[2.按總會決議之內容違反法令或章程者，無效。權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第56條第2項、第148條亦有明文。
而公寓大廈之區分所有權人會議，係公寓大廈最高意思機關，依公寓條例第25條規定區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人，於發生重大事故有及時處理之必要，經管理委員會請求者，應召開臨時會議。
又按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。公寓條例第9條第1項亦有明文。
且公寓大廈應設置公共基金，其來源可由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之，而公共基金之作用在支出共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護、共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良之相關費用，此觀公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第10條第2項、第11條第2項之規定自明。
是各區分所有權人就共用部分之使用、收益，原則上應按共有之應有部分比例使用、收益，並負擔與其應有部分比例相對應之管理費，但公寓條例第18條第1項第2款既未就由區分所有權人會議決議繳納之管理費分擔比例為明文限制，區分所有權人會議自得就各區分所有權人所應分擔之數額另為決議。
又按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。
區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。
且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院71年台上字第737號裁判要旨及97年度台上字第2347號裁判見解參照）。]
3.原告雖主張系爭決議關於店面管理費調漲幅度遠高於一般住宅，調整比例相差甚鉅，而有權利濫用之情形云云。然被告業已說明原本係給予店面優惠之管理費，現因公共支出之需求取消優惠，並非全屬調漲等語。而各區分所有權人就共用部分之使用、收益，原則上應按共有之應有部分比例使用、收益，故負擔與其應有部分比例相對應之管理費，亦屬合理。查系爭社區店面管理費原為每坪15元，一般住宅管理費原為每坪60元，相差高達4倍，系爭決議使兩者負擔相同之管理費，形式上觀之符合管理費與應有部分比例相對應之原則，原告主張系爭決議違反公平原則為權利濫用，自應舉證證明之。
[ 4.被告抗辯系爭會議開會時已說明系爭社區85年當時之管理委員會，係考量店面皆尚未出租，始給予店面以一般住宅管理費1/4之優惠收取管理費，系爭議題二之提案理由是要取消之前對店面之優待，回復到與一般住宅繳納相同之管理費標準等語，有會議紀錄譯文在卷可按(見本院卷第227頁)。
又依一般大樓之情形，主要之公用設施應為機電設備、水塔、抽水馬達等自來水相關設備、化糞池或其他排污設備、垃圾子母車、電梯等基礎生活必須之設施。且系爭社區店面與一般住戶使用公設之權利並無不同，業據被告陳明在卷，原告復未舉證證明店面住戶與一般住戶就使用系爭社區之公共設施有所不同，且系爭社區屋齡已近30年，電梯等公共設備自有維護、修繕必要。
且社區住戶實際上使用社區公設之程度本因人而異，如必須依使用者實際上使用公共設施之情節、次數而為不同數額之收取，顯將造成管理上之困難而使管理成本提高，例如必須耗費人力、物力，完整統計區分所有權人使用各公共設施之次數。
且如必須就電梯利用行為強予區別分別計價，將因與生活密不可分之利用行為，遭不當計算切割而難為合理使用，如本得由個人依其喜好、需求及生活型態而自由選擇使用電梯或樓梯上下樓層，倘必須依利用次數計價，使區分所有權人因考量負擔電梯更新數額之多寡，須權衡選擇搭乘電梯或利用樓梯，致生活之自由、品質受損，與收取電梯更新費用係為促進電梯合理管理使用之宗旨顯然不符，難謂可達公平目的，其代價更屬過高而欠缺正當比例性，在實際運作上僅須區分所有權人經賦予使用電梯等各公共設施之權利，對其收取公共設施更新、維修分攤費即應具有正當性，而不應以區分所有權人實際上使用公設之程度作為認定分攤數額之依據，以免造成管理上不經濟及妨礙區分所有權人生活上合理利用公設。]
從而，原告既未舉證證明系爭社區有何種公用設施或服務為其所不得使用，則店面與一般住宅繳納相同之管理費，應屬合理。系爭決議使店面與一般住戶負擔相同之管理費，反無差別待遇，符合公寓條例之規定，難認系爭決議有何權利濫用或不公允之情形。
[5.原告雖提出其他社區之收費標準，主張系爭大樓附近之社區就店面住戶所收取之管理費均低於一般住戶，然每個社區之情況不同，店面是否使用公共設施、使用之程度亦有不同，其他社區何以給予店面住戶優惠之原因及依據自亦不同，尚難以其他社區對店面收取較低之管理費，即認系爭決議顯失公平。
又原告與一般住戶事實上既同享系爭社區公共設施管理維護之利益，系爭社區復未因店面或一般住戶而有異其權利限制之規範，且原告當初取得成本較高，係因購買店面可以之營利之故，縱建商或先前之區所有權人曾允諾給予管理費之優惠，然管理費之數額及收取方式，係屬系爭社區之自治事項，應由區分所有權人會議決議為之，除決議內容違反法令或章程外，並非不能變更先前之決議，尚難因個人不滿意管理費之收取標準，而遽指為違法，是先前之決議並不拘束本次區分所有權人會議之決議，自不得執為必須優惠店面型住戶管理費之依據。]
6.基上，被告抗辯系爭決議僅係取消原本優惠，使店面與一般住宅負擔相同之管理費，修正之前不合理之收費標準，符合公平等語，應可採信。原告漠視系爭社區之前對店面之優待，店面之前繳納之管理費僅一般住戶之4分之1，僅以店面與一般住宅繳納相同管理費之決議，使店面管理費增加之數額高於一般住戶，即認為系爭決議違反公平原則，顯未考量其先前繳納之數額原本遠低於一般住戶之公平性，自不足採。又系爭社區管理費按坪數計算，雖未能逐一詳實反應各區分所有權人使用公共設施之受益程度，然不失為計算管理費成本較低且簡易明瞭之方式，且能大致反應各區分所有權人使用公共設施之受益程度，系爭決議尚無違反比例、誠信及公平原則情事，亦不構成權利濫用，原告請求確認系爭決議無效，為無理由，應予駁回。……」觀之，本案當事人間主要爭議之處，在於「召開及通知區分所有權人會議之程序，有無違反公寓大廈管理條例第30條第1項之規定(即前者)」及「系爭區分所有權人會議之決議，有無違反比例、誠信、公平原則，及權利濫用之情事(即後者)」。
其中，本案法院對前者之論斷中，係採「發信主義」，須予注意(有關發信主義之相關實務裁判，另請參閱臺灣高等法院110年度上字第863號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c110%2c%e4%b8%8a%2c863%2c20211117%2c1&ot=in、臺灣高等法院臺南分院106年度上字第284號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TNHV%2c106%2c%e4%b8%8a%2c284%2c20180424%2c2&ot=in 及其他相關實務裁判 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e7%99%bc%e4%bf%a1%e4%b8%bb%e7%be%a9%26%e5%85%ac%e5%af%93%e5%a4%a7%e5%bb%88&judtype=JUDBOOK）。
【註解】
註一：最高法院100年度台上字第1293號民事判決：「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，駁回上訴人在第一審之訴，無非以：依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定，公寓大廈之電梯應屬於共用部分，不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯，惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；住戶應遵守規約規定事項，同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人，得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之，惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定：「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制，授權管理委員會另訂使用細則」，是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制，『授權管理委員會管理之』（『』編者所加）。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此，公寓大廈之電梯屬於共用部分，不得約定為專用，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」、臺灣高等法院95年度上字第489號民事判決：「上開住戶規約第10條第3項前段固規定管理費以足敷該規約第11條第2款之開支為原則，惟其於第同條第2項已明定該社區管理費用收取標準由管理委員會於廣納各住戶意見後決定之，並授權管理委員會依實際收支現況酌以調整，另於同條第3項後段規定，所收取之管理費及公共基金之金額達2年之管理費用時，得經區分所有權人會議決議停止收繳，顯見上開住戶規約係授權被上訴人得廣納各住戶意見後，酌定一定標準徵收管理費，而非謂被上訴人須按該社區每月實際開支情形，逐月計算各住戶應負擔之管理費，而後予以收取。」、最高法院90年度台上字第607號民事判決：「次查前開住戶公約第十七條規定，管理費用應由全體住戶按其受益程度分攤，各住戶應依章繳納，其辦法由管理委員會定之。依上開規定意旨，管理委員會自應按各住戶不同受益程度制定繳交管理費用之辦法，再按該辦法要求各住戶繳納應繳之管理費用。故被上訴人是否已依該規約制定辦法，與其得否片面調整上訴人應繳納之管理費用有關連。」參照。
註二：公寓大廈管理條例第31條、第32條參照。
註三：最高法院100年度台上字第1293號民事判決：「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，駁回上訴人在第一審之訴，無非以：依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定，公寓大廈之電梯應屬於共用部分，不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯，惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；住戶應遵守規約規定事項，同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人，得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之，惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定：「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制，授權管理委員會另訂使用細則」，是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制，『授權管理委員會管理之』（『』編者所加）。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此，公寓大廈之電梯屬於共用部分，不得約定為專用，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」可資參照。
註四：實務上，請參臺灣高雄地方法院98年度簡上字第201號民事判決：「按「本公約締約國確認人人有工作之權利，包括人人應有機會憑本人自由選擇或接受之工作謀生之權利，並將採取適當步驟保障之。」，經濟社會文化權利國際公約第6 條第1 項定有明文，而依98年4 月22日總統公布之「公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法」第2 、4 條規定，兩公約所揭示保障人權之規定具有國內法律之效力，各級政府機關行使其職權，應符合兩公約有關人權保障之規定，避免侵害人權，保護人民不受他人侵害，並應積極促進各項人權之實現，是以法院行使審判職權時，自應遵循、審酌此二公約之規定、精神，甚應優先於國內法律而為適用（施行法第8 條規定施行後2 年內各級政府機關應檢討所主管之法令及行政措施而就不符部分為制( 訂) 定、修正或廢止，其意旨即應具優先性），則有關勞務給付之各契約，其適用、解釋法律自不得違於上開工作權、勞動權之自由選擇和接受工作、有尊嚴之勞動條件等人權內容，並應依此為原有法規範在客觀上應有目的與功能之再出發，且工作權亦為本國憲法保障之基本權利，其內容不僅使勞工有工作之機會，更由於勞動契約之社會化，勞工經由勞務之提供，並得以維持、發展其職業能力，建立群體生活、社會評價，實踐工作價值及保持其人格尊嚴，易言之，勞務不應只保留於經濟層面之評價，其更應擴及於勞工人格權益之保護，故勞務提供亦屬工作權之重要內容，基此意義，勞工在其業務性質上對勞務之提供有特別合理之利益，且雇主無優越而值得保護之利益（如停業、雙方信賴基礎喪失等）時，即應課予並要求雇主踐行其受領勞工勞務之從給付義務，如此始符誠信原則及上開公約有關工作權之保障意旨。」、法務部對「國際公約內國法化的實踐」委託研究報告之對案建議，第5頁以下。學說見解，請參廖福特著，法院應否及如何適用公民與政治權利公約，台灣法學雜誌第163期，2010年11月1日、陳清秀著，兩公約實踐與賦稅人權保障，2011年2月法令月刊。
註五：公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法第2條：「兩公約所揭示保障人權之規定，具有國內法律之效力。」、第3條：「適用兩公約規定，應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋。」參照。另兩公約人權事務委員會之解釋，請參人權大步走專區。
註六：請參閱【新聞疑義1680】住戶在社區內違停，上鎖並罰款？https://www.lawtw.com/archives/445414 等文。
註七:大法官會議釋字第635號、第624號、第618號、第614號解釋等參照。
| 作者簡介 |
|
楊春吉 |
