文 / 楊春吉
本篇新聞報導內容：https://www.mirrormedia.mg/story/20241003soc002
壹、《今日看新聞學法律~國泰建設一屋兩賣?》(請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/470493；本文刊於2020年12月28日)
此新聞事聞 https://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/3389851?fbclid=IwAR3297e7lpQW6YA-Y6HuA-q0PFPCBp4Y2VklacDKikqllwDu3rRF3xP8DXk，涉「合理審閱期」「違約金是否過高」及「解除契約之事由」等法律問題，兹說明如下:
一、本案合理審閱期、違約金是否過高及其他建議
(一)按本案新聞報導内容如為真，因買賣物為預售屋，而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者，兩者間也有消費關係，企業經營者所提供者亦是定型化契約，故有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第1點:「本契約於中華民國。。。年。。月。。日經買方回審閱。。日(契約審閱期間至少五日)。」及第24點:「……(四)買方違反有關「付款條件及方式」之規定，賣方得没收依房地總價款百分之oo(最高不得超過百分之十五)計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除契約。……」規定之適用。
(二)惟違約金是否過高?如過高，所謂減至相當之數額為何?就此，並非謂「未逾前揭規定之百分之十五，即得謂違約金未過高」，此有效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院51年台上字第19號判例:「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享 受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之 標準。 」、49年台上字第807號判例:「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」等可稽。
(三)故本案出賣人應給予本案買受人五日以上之合理審閱期;本案出賣人也不得謂「本案所沒收之系爭違約金，未逾百分之十五，就未過高」。
(四)不動產買賣糾紛之處理，事前預防重於事中防止及事後救濟。而事前預防，則須從「情報蒐集(含整理及研判等)」「書面契約條款具體明確」及「保證品質」等三方面，同時去著手。其中，如是預售屋買賣，買受人如對相關契約條款不是很熟悉其内涵及法律效果，建議「要善用5日以上之合理審閱期(在簽紅單時，儘量將簽訂書面債權契約之日期延後，取得足夠瞭解該個案定型化契約條款内涵及其法律效果之時間)」，拿著「前開應記載及不得記載事項」及「該個案定型化契約」，去尋問相關法律專業人員，或自行比對及修正該個案定型化契約之所有條款，保障自已的權益(如該建商不修正，建議就不要買了)。
二、本案解除契約之事由
又解除契約之事由，除法定事由外，尚有意定事由。而且意定事由，如未違反公序良俗、誠信原則、強行規定之效力規定等因而無效外，基於契約自由原則，仍應從其約定。
故本案出賣人單方解除契約是否有理?除查明有無相關解除契約之法定事由外，則須再釐清本案當事人間所約定之解約事由為何(其中，書面契約書内所載意定事由至為重要)。
至於本案一屋兩賣之法律效果，因本案出賣人如是合法有效之解約，就無所謂的一屋兩賣之問題，故暫且不論。
貳、同案最高法院判決
而同案第三審判決，從最高法院113年度台上字第1175號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c113%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c1175%2c20240731%2c1&ot=in：「……上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國113年2月27日臺灣高等法院第二審判決(112年度重上字第252號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件上訴人主張：伊於民國102年11月8日向被上訴人購買坐落○○市○○區○○段0小段第162地號等13筆土地上之「國泰R13馥建築」建案（下稱系爭建案）編號A1棟8樓房屋（含編號PL-080、PM-002號停車位）及其基地應有部分（下稱A1房屋）、編號A2棟25樓房屋（含編號PL-009、PL-010、PL-094號停車位）及其基地應有部分（下稱A2房屋，與A1房屋合稱系爭房屋），價金依序新臺幣（下同）4,649萬元、4,936萬元，雙方並簽訂國泰R13馥建築不動產買賣契約書2份（下分稱A1、A2房屋契約，合稱系爭契約）。伊已給付被上訴人A1、A2房屋價金依序1,710萬3,156元、1,234萬元，共計2,944萬3,156元。系爭契約為定型化契約，被上訴人未給予伊合理期間審閱，系爭契約第7條第4項、第11條第4項、第13條及第17條第2項約定（下稱系爭約定）應不構成契約內容，且上開約定對伊顯失公平，亦屬無效。伊因系爭房屋有瑕疵，不具備被上訴人擔保之品質、價值及效用，已向被上訴人為同時履行之抗辯，被上訴人以伊給付遲延為由，解除系爭契約及沒收買賣總價款15%即1,443萬4,277元充作違約金（下稱系爭違約金），均不合法。被上訴人拒絕修繕瑕疵及交付驗屋資料，伊催告被上訴人依約履行未果，業於107年9月28日向被上訴人為解除契約之意思表示，自得請求被上訴人返還所受領之價金等情，依系爭契約第17條約定及解約後回復原狀之法律關係，求為命被上訴人給付1,443萬4,277元，及自108年4月26日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。嗣於原審主張：倘認伊有違約情事，被上訴人沒收買賣總價款15%充作違約金，亦屬過高，應予酌減為買賣總價款1%，伊得依不當得利之規定，請求被上訴人返還溢收之違約金等情，追加備位聲明，依民法第179條規定，求為命被上訴人給付1,341萬9,000元，及自112年10月12日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。
二、被上訴人則以：上訴人於102年11月7日攜回系爭契約審閱後，原定於同年月14日簽約，其自動放棄審閱期而於同年月8日簽約，未違反消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1項規定，且系爭約定對上訴人並無顯失公平，自屬有效。上訴人未依約於使用執照核發後4個月內備妥文件，配合辦理房屋所有權移轉登記與房屋貸款，及依伊通知進行驗收與交屋手續；其所指系爭房屋之瑕疵非重大且可修補，屬公共設施部分業經管理委員會驗收完成點交，均不得執為拒絕履行上開義務之事由。伊多次催告上訴人依約履行未果，已依系爭契約第17條第2項約定，合法解除系爭契約，上訴人嗣再主張解約，為不合法。伊依約沒收買賣總價款15%充作違約金，並無過高等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，係以：上訴人於102年11月8日與被上訴人簽訂系爭契約，以總價依序4,649萬元、4,936萬元向被上訴人購買A1、A2房屋。上訴人已給付被上訴人A1、A2房屋價金依序1,710萬3,156元、1,234萬元，為兩造所不爭執。次查(一)系爭契約固為被上訴人預定用於銷售系爭建案而訂定之定型化契約，惟上訴人於102年11月8日出具切結書，載明「本人葉娗䰚茲就買賣契約之內容，業已完全審閱完畢，為節省簽約時間，同意將契約審閱期間縮短為1天」（下稱系爭切結書）；證人張益彰於另案偵查中證述：上訴人於102年11月7日下訂，翌日簽約等語。足見被上訴人已給予上訴人充分了解系爭契約條款之機會，上訴人於攜回審閱後翌日表明自願放棄審閱期間之權利及簽立系爭契約，難認被上訴人有違反消保法第11條之1第1項之規定。系爭契約第7條第4項、第11條第4項、第13條係兩造針對辦理貸款、各項驗收、交屋及房地所有權移轉登記等履約時限之規範，並無不合理之處；系爭契約第17條第1、2項依序約定被上訴人、上訴人之違約責任，其違約金均以房地總價款15%為上限，對於上訴人並無顯失公平之情形，自非無效。(二)上訴人應依系爭契約第7條、第11條所定期限，辦理房屋所有權移轉登記及房屋貸款，並依系爭契約第13條約定，依被上訴人通知進行驗收與交屋手續。被上訴人於106年7月19日取得系爭建案之使用執照後，依約於106年9月7日發函通知上訴人辦理產權移轉、交屋作業程序及應於同年9月18日前繳納代收款83萬3,156元、89萬2,851元；復於106年9月15日、同年10月20日依序通知上訴人應於同年10月31日前繳納A2房屋尾款493萬元、A1房屋尾款465萬元。上訴人雖以系爭房屋有瑕疵為由，拒絕履行上開義務。惟系爭契約第13條約定，倘系爭房屋於驗收時存有瑕疵，上訴人得載明於驗收單上要求被上訴人於約定期限內完成修繕，並得以總價5%作為交屋保留款。上訴人所提驗交屋憑單記載之缺失並非重大，亦非不能補正，不影響系爭房屋之效用，且被上訴人並未拒絕補正；上訴人購買之停車位，其大小及位置均符合設計圖說；系爭房屋共用與附屬設施部分，業經被上訴人管理委員會完成點交，上訴人依約亦不得以公共設施未完成為由拒絕交屋，上訴人執此主張同時履行抗辯，尚屬無據。上訴人逾106年9月18日、同年10月31日仍未履行上開義務，自屬給付遲延。被上訴人於107年5月23日、同年8月21日再依序就A1、A2房屋發函通知上訴人應於文到7日、10日內履行上開義務，倘逾期未履行即解除契約；上訴人依序於107年5月28日、同年8月22日收受該函，僅於同年6月11日繳付A1房屋代收款及1成貸款，其餘義務仍未履行。被上訴人得依系爭契約第17條第2項解除系爭契約，及沒收系爭房屋總價款15%即1,443萬4,277元作為違約金，均屬有據。A1、A2房屋契約依序於107年6月5日、同年9月3日，經被上訴人合法解除。(三)系爭違約金屬損害賠償總額預定性質之違約金，審酌上訴人於簽約後已繳付價金共計2,944萬3,156元，被上訴人因上訴人遲延繳款受有利息損失，及為處理履約及解約事宜而支出之勞力、時間、費用等其他損失，其於解約後轉售系爭房屋受有價差損失1,385萬元等一切情狀，認系爭違約金並無過高情事。上訴人主張被上訴人溢領違約金1,341萬9,000元，依不當得利之法律關係請求返還，尚屬無據。故上訴人先位依系爭契約第17條約定、及解約後回復原狀法律關係，請求被上訴人給付1,443萬4,277元，及自108年4月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息；備位依民法第179條規定，求為命被上訴人給付1,341萬9,000元，及自112年10月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。
[以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀]
[四、查企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第3項前段定有明文。
其立法目的，在維護消費者知的權利一，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。內政部公告預售屋買賣定型化契約應記載事項，並規定其契約審閱期間不得少於5日。
系爭契約為定型化契約，上訴人於102年11月8日與被上訴人簽訂系爭契約，並出具系爭切結書，記載「本人葉O䰚茲就買賣契約之內容，業已完全審閱完畢，為節省簽約時間，同意將契約審閱期間縮短為1天」，為原審認定之事實。而兩造於同日簽訂之系爭契約，記載：「本契約於民國102年11月8日經甲方（上訴人）攜回審閱1日」(見第一審卷一157頁、219頁）。似見上訴人係於簽約當日始將系爭契約攜回審閱，系爭切結書與系爭契約之記載顯有扞挌。
果爾，能否謂上訴人於訂立系爭契約前，已有充分了解定型化契約條款之機會，及確有拋棄其契約審閱權之真意，即非無疑。原審未詳予研求，遽謂上訴人有充分了解系爭契約條款之機會，其已自願拋棄審閱期間，系爭約定有效，進而為其不利之判斷，已有可議。
次查法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以判斷事實之真偽，不得摭拾前後不符之部分書證記載，為認定事實之依據。被上訴人於107年5月23日、同年8月21日依序就A1、A2房屋發函通知上訴人應於文到7日、10日內履行上開義務，倘逾期未履行即解除契約，為原審認定之事實。惟上訴人於107年8月30日發函被上訴人，表示被上訴人應提供驗屋資料，複驗合格為辦理貸款及交屋程序之先行條件等語；兩造乃於同年9月13日在立委國會辦公室召開協調會，被上訴人同意研議協調建議，於同年9月底前回覆上訴人（見同上卷335頁、350頁)。上訴人嗣於107年9月28日向被上訴人為解除契約之意思表示（見同上卷405頁)，被上訴人則於同年11月14日函覆表示上訴人解約於法無據，系爭契約仍有效存續，並請求上訴人履約，復於108年2月19日、同年3月29日發函催告上訴人辦理系爭房屋貸款，並繳交A2房屋代收款及1成尾款，再於108年4月3日發函上訴人，同意將履行期限延至同年4月22日(見同上卷427頁、429頁、433頁、437頁)。似見被上訴人多次發函上訴人，關於系爭契約是否解除之記載，前後不符。果爾，能否謂被上訴人已於107年6月5日、同年9月3日依序合法解除A1、A2房屋契約，亦滋疑問。原審未斟酌上開事證，復未敘明上訴人解除契約是否合法之理由，遽謂A1、A2房屋契約依序於107年6月5日、同年9月3日經被上訴人合法解除，進而為上訴人先位之訴敗訴之判決，亦有未合。]
上訴人先位之訴是否有理由，既尚待事實審調查審認，其備位之訴自應併予廢棄發回。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。……」觀之，縱使買受人已簽立審閱期切結書，如第二審判決未就「買受人有無充分了解系爭定型化契約之機會」此事項為審究，也會為最高法院所指摘並廢棄。此點，預售屋買賣雙方及代銷，均須注意。
| 作者簡介 |
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楊春吉 |
