文 / 楊春吉
本篇新聞報導內容:https://www.cna.com.tw/news/aipl/202409240054.aspx、https://tw.news.yahoo.com/%E5%85%A7%E6%94%BF%E9%83%A8%E4%BA%94%E6%8B%9B-%E5%8A%A0%E9%80%9F%E9%83%BD%E6%9B%B4%E8%BD%89%E5%9E%8B-225847057.html
壹、對「容積獎勵」之基本看法 (請參閱【新聞疑義1652】毒上加毒(容積獎勵+放寬建蔽率)?https://www.lawtw.com/archives/439116 一文;本文刊於2016年12月1日)
【新聞】
為吸引30年以上老舊住宅積極都更重建,內政部決祭出獎勵大絕招,房屋稅原本都更後只享受2年減半徵收,未來都更後,只要不移轉過戶,住戶可終身享受減免50%好康;同時,容積獎勵也更加明確,由中央統一訂公式,法定容積與原容積將二擇一擇優獎勵。內政部昨(29)日向行政院長林全提出「加速老舊住宅更新重建策略」報告,據推估小英總統關切的四、五層樓老舊住宅約3.3萬棟,集中雙北,耐震度均不足,有必要重提新策略加速推動。內政部這次朝加強整合民眾參與意願、提升財務可行性、強化專案經營管理等三大主軸推動。為解決公告地價急速調升造成的都更阻力,內政部祭出大優惠,昨向林揆提出腹案是房屋稅及地價稅,由現行2年減半徵收延長更新後減徵期限,即都更後首次移轉前,住戶一律減徵50%,只要不移轉可長久享受減徵一半優惠。不過,林揆認為,都更時土地仍在,和地價稅關係不大,給房屋稅減免誘因較合理,內政部決依林揆指示,只針對房屋稅予延長減半優惠,地價稅維持都更後予2年減半徵收。但財政部會中認為,何謂「移轉」必須定義清楚,因繼承、贈與、自益信託都有移轉情形,能否享受減免必須釐清。至協議合建的都更方式,也擬給予實施者產權轉移時減免土地增值稅及契稅40%優惠。此外,都更容積獎勵不明確,是實施者和社區住戶無法達共識主因,這次決針對無昇降梯老舊住宅的容積獎勵,由中央統一訂定公式獎勵明確化,法定容積和原容積二擇一擇優獎勵。其中法定容積天花板不變,即最高為法定容積的1.5倍。過去都更只獎勵1,000平方公尺大基地,這次分為三種類型,500平方公尺以下可依原容積重建,500∼1,000平方公尺依原容積1.15倍計算,1,000平方公尺以上大基地依原容積的1.3倍。以五層樓公寓為例,原建築容積率約300%,原建築容積×1.3=390%。知情人士說,未來容積獎勵就依公式計算,不再審議。此外也會適度放寬建蔽率,檢討建物公共設施合理空間,增加實坪比例,減少管理費(工商時報2016年11月13日報導: 都更宅 不移轉過戶 房屋稅終身減半)
【疑義】
一、放寬容積或容積獎勵是毒品?還是良藥?
按政府老是以容積獎勵,來推動都市更新,但各位,是否知道容積管制之目的,乃在於維護都市景觀、居住品質及公共安全,一塊土地最適當的容積,早在都市計畫中底定,有多少容積,其實與面前道路的道路寬、區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等息息相關,如果容積多了10%,則該塊土地的面前道路的道路寬,是否應加寬,才足以容納多出來的人口數呢?區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等,是否也應如此呢?
我們可以想像,在面前道路寬無法加寬,區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等無法增加的情形下,因放寬容積或容積獎勵而增加的人口數,早晚將使得該地區的居住環境、交通、停車位等更惡化,那麼放寬容積或容積獎勵是毒品?還是良藥?不是很清楚的嗎(註一)?
放寬建蔽率,亦同。
二、容積獎勵為「必要之惡」,但做為實施者的建商,可以全拿嗎?
惟確實有些老社區,巷弄狹窄建物老舊、消防安全及建築安均堪虞,有實施都市更新之必要(例如永和大陳義胞都更案、基隆七堵等),加上,目前都市更新,並未思考「社會福利」此因素,仍須考量財務平衡,以至於縱使公辨都更,都更所需龐大資金,仍是決定都市更新是否成功之重要因素。
都更即需要龐大資金,做為實施者的建商也要利潤(以公司法成立的公司,以營利為目的),為使建商能投入都更,加速都更,容積獎勵似乎成為了「必要之惡」。
但容積獎勵,獎勵的乃都市更新事業及參與都更之所有對象,做為實施者的建商或政府機關,可以全拿嗎?
是否應將部分容積獎勵,分配給土地所有權人、合法建築物所有權人(解釋上,應含未經建物保存登記,但合法建築物所有權人以外之合法建築物所有人)、他項權利人呢?
如果,做為實施者的建商或政府機關,願意讓利,並在都市更新同意書應記載及不得記載事項(註二)的加持下,成功率將大大提升。
至於房屋稅的減免,雖有助於都更之順暢,但房屋稅之增加,並非都更窒礙之主因,實施者未讓利、都市更新條例違憲等才是主因,唯有修正都市更新條例(含增訂都市更新同意書應記載及不得記載事項等)及實施者讓利,都更才有希望。
三、如何鼓勵或規範實施者讓利,未提及,誠有不足
又容積獎勵是毒品,也是「必要之惡」,爰有必要以明確法令,設定上限,並在「容積獎勵與三公里範圍內所有公共設施」之平衡下,明定其獎勵標準或基準。
然這次係「針對無昇降梯老舊住宅的容積獎勵,由中央統一訂定公式獎勵明確化,法定容積和原容積二擇一擇優獎勵。其中法定容積天花板不變,即最高為法定容積的1.5倍。過去都更只獎勵1,000平方公尺大基地,這次分為三種類型,500平方公尺以下可依原容積重建,500∼1,000平方公尺依原容積1.15倍計算,1,000平方公尺以上大基地依原容積的1.3倍。以五層樓公寓為例,原建築容積率約300%,原建築容積×1.3=390%。……未來容積獎勵就依公式計算,不再審議」,並僅提及「檢討建物公共設施合理空間」。
至於如何檢討建物公共設施合理空間,不明:而且也未思考「增訂都市更新同意書應記載及不得記載事項」,以保障參與都更者之權益;如何鼓勵或規範實施者讓利,也未有所提及;誠有不足(註三)。
貳、內政部五招,加速都更轉型
根據2024年9月22日之報載 https://www.cna.com.tw/news/aipl/202409240054.aspx,為加速危老都更轉型,內政部昨(21)日表示,已啟動五大策略,包括推動都更條例第65條修法;攜手大專院校培育都更人才,建立都更正確價值觀;因應氣候變遷挑戰,轉型淨零城市;擴大公辦都更量能。未來也會開始盤點,並啟動中長期的修法,讓危老屆期後能有後續政策接手。
行政院長卓榮泰昨出席《財訊》主辦的都更博覽會時表示,內政部與國家住都中心持續檢視目前所推動的工作,是否符合國家整體發展目標及人民需求,並與地方政府建立信任溝通機制,透過法令鬆綁及修訂,訂立讓民間業者可依循的合理制度,有效完成危老都更工作。
內政部政務次長董建宏表示,2018年至今年8月都更案量成長六倍,已突破5,000件危老都更案件。在2018年住都中心成立之後,公辦都更全國招商55案,投資金額來到4,076億元。
欲加速危老都更轉型,董建宏表示,將啟動五大策略,包括推動都更條例第65條修法,擴大原容積獎勵適用範圍,讓1999年全面實施容積管制前已申請建照之合法建物皆可適用;攜手大專院校培育都更人才,建立正確價值觀,充實產業所需職能;因應氣候變遷挑戰,結合建築能效與再生能源條例光電規定,逐步轉型淨零城市;輔導成立專責機構與專責辦公室。
董建宏指出,未來也會開始盤點危老屆期後續政策規劃,除了修法,中期也將蒐集現行實務執行問題,參考國外相關經驗,並廣泛徵詢產官學界意見,取得修法共識後,長期將依循法治程序進行修法,完成三讀程序,讓後續政策接手。
就此,本文認為,有關「修正都市更新條例第65條之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070008&flno=65,擴大適用範圍,使1999年前已申請建照之合法建物皆可適用」部分,如從平等原則「等者,等之」之精神來看,原則上應予贊同。
又個案容積獎勵,除「考量公益性、必要性」及「不得逾越容積獎勵之20%上限規定」外,各地方政府於審查個案容積獎勵時(因是行政程序法所稱行政行為,依行政程序法第4條之規定,須符合法律及一般法律原則),仍不得有裁量逾越、裁量怠惰及裁量濫用等裁量瑕疵,而且也須符合比例原則、合理差别待遇原則等一般法律原則之要求。
而「台北市為防弊遇容積獎勵申請案,均不受理」之做法 https://www.cna.com.tw/news/aipl/202409240054.aspx,除「有裁量怠惰之嫌」外,恐有行政怠惰之嫌,是否妥適?值得思考。
又柯P京華城容積獎勵案,之所以違法,主要在於都市計劃法第24條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070001&flno=24 並未明定得準用都市更新建築容積獎勵辦法相關規定,而北市及其都審會,竟同意京華城案准用之,而且也有裁量逾越、裁量濫用之情形(註四)。
爰為有效杜絕此等違法情事,並使各地方政府及其都審會、相關公務人員於辦理審容積查獎勵申請案時,有所依循,內政部恐須以解釋性行政規則(解釋函)或統一性行政規則(令),對「得否準用或參採、裁量基準及裁量瑕疵等事項」,有所規定;更甚者,如認為「一些情狀或條件下,得準用都市更新建築容積獎勵辦法或危老重建條例相關容積獎勵規定」,也須分别在都市計畫法第24條、都市更新條例第65條等相關規定內明定之。
【註解】
註一:【新聞疑義714】容積銀行?容積毒品?https://www.lawtw.com/archives/403927。
註二:【新聞疑義1615】「開會簽到」做為「都市更新同意書」? https://www.lawtw.com/archives/436475。
註三:「都市更新中所涉財產權保障」、「再徵詢機制」、「鑑價」、「多數暴力與都更條例第31條」等問題,請參:
【新聞疑義727】多數決,就可「將人掃地出門」?https://www.lawtw.com/archives/404163、
【新聞疑義742】士林文林苑案第五章:「再徵詢機制」https://www.lawtw.com/archives/404529、
【新聞疑義743】士林文林苑案第六章:「鑑價」https://www.lawtw.com/archives/404537、
【新聞疑義744】士林文林苑案第七章:「多數暴力與都更條例31」https://www.lawtw.com/archives/404596 等。
註四:請參閱「容積移轉」之芻議 No.5 https://www.lawtw.com/archives/1200420 一文。
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