文 / 楊春吉
壹、住户規約離譜！網友批:以為是「法院」(請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/1190462；本文刊於2024年7月5日，其章節條次調整如下；本案為A案)
本節新聞報導內容：https://udn.com/news/story/7320/8065067
一、社區管委員主委應注意之問題 (請參閱【新聞疑義1763】老媽不小心當上社區主委 https://www.lawtw.com/archives/446298 一文；本文刊於2017年11月29日，另請注意本文所引用法令，嗣後有無變更)
【新聞】
網友母親買下一棟社區的房子，還沒入住就發現自己變成社區管委會的主委，上任後馬上就要處理管委會糾紛，因此決定上網向鄉民求救，不久後即獲得詳盡回覆。
這名網友在 PTT Home-sale 版上求益，自己母親一買房，誰也不認識就當上管委會主委，「真的像無頭蒼蠅啊！」這位網友文中也敘述，社區最近在更新消防設備，也開始收取費用，才有一位委員出來企圖阻擋設備更新。最後他也針對自己母親的主委適任資格、消防設備費收取、及社區管理諮詢提問。 文章PO出後，就有網友立刻提出回覆，企圖干擾採購的事情，首先要看社區的住戶規約、管理規約，社區住戶規約也得在當初有經由區分所有權人會議擬定後，到地方政府作備存才有效力，都可以針對採購案做金額規範，而採購都得遵照程序：「公告」、「招標」、「各廠商標單，簡報說明」、「管委會開會決議」、「公告得標廠商」，因此違反程序的提案，根本就不需要理會。 他也說，主委資格部分，按照公寓大廈管理條理跟內政部的住戶規約標準版本，不管戶籍有沒有遷 ，基本上只要是區權人委員之間選舉產生的主委，也就是主委了。 不交管理費的住戶，他建議先電話柔性告知、簡訊告知(留證據)、存證信函、申請支付命令，如果還是不交，他直言那就送法院。 有關於諮詢的部分，他提出社區可花點錢去諮詢專攻公寓大廈法的律師當顧問，有時候經驗老道的總幹事，通常也懂公寓大廈管理條例。 原本鄉民回復原PO有人勸可寄存證信函辭職，但這篇詳解推文PO出後，也獲得回響，鄉民直說「學到東西給推」，「是股清流」。 關於寄存證信函辭主委，律師黃仕翰在「蘋果日報」接受採訪時曾指出，《公寓大廈管理條例》第29條第2項規定，「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」 黃律師說，管理委員會是由區分所有權人會議來決議主任委員、管理委員的選任、解任、權限，以及委員人數、召集方式、事務執行方法。假設所在的社區規約，定有「由所有區分所有權人以抽籤方式輪流擔任主任委員、副主任委員及財務委員」等相關規定時，依上述條文但書，必須遵守社區規約才合法。如果社區管理委員會以抽籤方式選任，又中籤者不願擔任該職位的話，可寄發存證信函向管委會表示請辭意願。
(好房網News 2017年02月14日報導: 老媽不小心當上社區主委？ 網友詳解大獲讚)
【疑義】
(一)主任委員應注意之內容
1.管理委員會
按依公寓大廈管理條例第3條第9款:「第三條 本條例用辭定義如下：九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」之規定，管理委員會，係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人「選任」住戶若干人為「管理委員」所設立之組織。
2. 主任委員與其他管理委員之選任、解任
又依公寓大廈管理條例第29條第1項、第2項:「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」之規定。
(1)公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。
(2)公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。
(3)主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，規約另有規定者，從其規定，規約未規定者，依區分所有權人會議之決議。
3.管理委員、主任委員及管理負責人之任期
另依公寓大廈管理條例第29條第3項:「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」之規定。
(1)管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。
(2)但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。
4.管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿之視同解任及公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人得否被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人?
至於管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿之視同解任及公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人得否被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人?
則規定於公寓大廈管理條例第29條第4項、第5項:「前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」。
即(1)管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有公寓大廈管理條例第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
(2)除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。
5.主任委員為區分所有權人會議召集人
再依公寓大廈管理條例第25條第3項:「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」之規定。
(1)區分所有權人會議除公寓大廈管理條例第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。
(2)管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，其召集人，視同解任。
(3)召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。
6.主任委員為管理委員會會議主席
又主任委員通常為管理委員會會議主席，主持管理委員會會議之進行，惟管理委員會會議決議之內容，依公寓大廈管理條例第37條之規定，不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。
7.主任委員須瞭觲管理委員會之職務及違反後，公寓大廈管理條例第48條所定之法律效果
主任委員即對外代表管理委員會，故公寓大廈管理條例第36條:「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」所定管理委員會之職務，及違反後，公寓大廈管理條例第48條:「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：一、管理負責人、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保責任保險之義務者。二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。三、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者。四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。」所定之法律效果，均須通盤瞭觲。
8.主任委員也須瞭觲並遵守下列其他公寓大廈管理條例規定與內容
(1)公寓大廈管理條例第3條之用辭定義。
(2)公寓大廈管理條例第4條至第24條所規定之住戶權利義務。
(3)公寓大廈管理條例第57條，有關公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之移交規定。
(4)規約之內容及區分所有權人會議之決議。
(5)規約內容顯失公平及區分所有權人會議違法決議之處理方法。
(6)瞭解公寓大廈所簽訂之各種契約內容及違反契約義務之法律效果。
(7)充實有關公寓大廈管理之法律涵養及其他專業知識。
(8)建立良好之洽詢管道。
(9)建立社區資源庫。
(10)其他須瞭解、建立及充實之內容。
(二)住戶提案受理暨審議辦法
又到底要多少區分所有權人連署，才能召開區分所有權人會議?或者說住戶的提案，管理委員會是否受理?並進而排入區分所有權人會議討論及決議?實務上，常有爭議。
1.管理委員選任事項以外之其他事項，得以臨時動議提出
就此等，除公寓大廈管理條例第25條第2項：「有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」、第30條第2項:「管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」有規定外，並無其他規定。
即從公寓大廈管理條例第30條第2項之反面解釋，及基於釋字第577號解釋文：「憲法第十一條保障人民有積極表意之自由，及消極不表意之自由，其保障之內容包括主觀意見之表達及客觀事實之陳述。商品標示為提供商品客觀資訊之方式，應受言論自由之保障，惟為重大公益目的所必要，仍得立法採取合理而適當之限制。國家為增進國民健康，應普遍推行衛生保健事業，重視醫療保健等社會福利工作。…」所肯認之積極表意之自由及消極不表意之自由，來看。
管理委員選任事項以外之其他事項，非不得以臨時動議提出；縱使係依公寓大廈管理條例第32條之規定，就「同一議案」重新召集會議(只是降低公寓大廈管理條例第31條所定之人數與權數而已)，也無礙區分所有權人以臨時動議方式，提出管理委員選任事項以外之其他事項，在區分所有權人會議討論及決議之（只是此其他事項之人數與權數，應依公寓大廈管理條例第31條所定人數與權數，而非公寓大廈管理條例第32條之規定）。
2.規約中住戶提案受理暨審議辦法之內容
惟公寓大廈管理條例第23條也明定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三、禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之處理方式。五、財務運作之監督規定。六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、糾紛之協調程序。」。
而且區分所有權人會議討論及決議事項，也不宜過多(過多時，花太多時間，會使得更多區分所有權人不願意出席，造成會議易於流會，而屢無法決議，反而阻礙社區之運作)。
爰有必要，在公寓大廈管理條例第30條第2項之規定，及尊重人民積極表意之自由及消極不表意之自由下，以規約明定「住戶提案受理暨審議辦法」，簡化區分所有權人會議討論及決議事項，避免花太多時間，使得更多區分所有權人不願意出席，造成會議易於流會，而屢無法決議，阻礙社區之運作。
3.「人權規約」及「人權社區」
當然，住戶提案受理暨審議辦法之內容，基於法律優位原則，也不得違反公寓大廈管理條例第30條第2項之規定，並應符合憲法層次之平等原則、比例原則及財產權保障觀點等，以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約（簡稱兩公約）所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見，以積極避免多數暴力或少數極端暴力之問題，進而發展出「人權規約」及「人權社區」（註一）。
(三)社區採購暨核銷辦法
另外，尚須再次提醒的是，為利社區之採購與核銷，有所依循，並杜爭議，爰筆者一直倡明「社區得參酌政府採購法及其子法，在規約內明定社區採購暨核銷辦法」。
而今，實務上，社區採購辦法，已有不少（註二）。
惟其內容，有無符合政府採購法第1條:「為建立政府採購制度，依公平、公開之採購程序，提升採購效率與功能，確保採購品質，爰制定本法。」所明定之「公平、公開之採購程序」、「提升採購效率與功能」及「確保採購品質」之立法精神，值得再三推敲（註三）。
二、區分所有權人會議之決議、管理委員會決議及規約內容之救濟
按區分所有權人會議之決議及規約之訂定或修正，係採多數決或少數決，實務上，常生多數暴力或少數極端暴力之問題，此時，憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等，以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約（簡稱兩公約）所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見，就有介入之必要。
換言之，法官在依據民法第799-1條第3項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」或第56條：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」或第1條：「民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。」等相關規定審判之時，憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等，以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、兩公約所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見，仍應思考(此項思考，尚不違法官依據法律審判之規制) (請參考【新聞疑義1693】汐止「宏國大鎮」，歧視貓狗？https://www.lawtw.com/archives/445629、【新聞疑義1680】住戶在社區內違停，上鎖並罰款？https://www.lawtw.com/archives/445414 等文)。
至於區分所有權人會議決議及管理委員會決議之救濟依據，乃類推適用民法第56條之規定；規約內容顯失公平之救濟依據，則從民法第799-1條第3項之規定(註四)。
三、社區飼養寵物相關問題及看法（請參閱社區禁養寵物 https://www.lawtw.com/archives/1118566 等文）
四、住戶規約離譜，網友批「以為法院」，官員：不得抵觸法律
而此案(即A案)，從本案新聞報導 https://udn.com/news/story/7320/8065067：「不少社區大樓為提升居住品質，規約五花八門，常見的如汽車車格位禁推放雜物、汽車格只能停汽車等；還有像寵物不落地、禁養寵物、禁止陽台抽煙等，甚至網友列舉11條規約，直言以為區權會是「法院」。
中市住宅處表示，社區規約經區權會同意，具有法律效力，但不能凌駕法令之上，一旦有糾紛，例如住戶違規但不願受罰，仍得打官司判定。
律師江彥儀說，依照現行公寓大廈管理條例規定，若是區權會決議通過（區分權人及區分所有權比例2/3出席，出席人數及區分所有權比例3/4同意），即可全面禁止飼養寵物，現行法規沒有限制大樓禁養寵物，若有飼養毛小孩的家庭，在買屋或租屋時，就需特別留意。
台中市住宅處公寓管理科長楊勝淵說，社區規約經區分所有權人會議同意具法律效力，但不能凌駕或抵觸法令等，若住戶不服規約罰則，送法院裁處。
台北市、桃園市公寓大廈爭議事件調處委員會委員陳世鴻說，從調處經驗分析，社區規約仍有所限制，例如不能違背善良風俗、法令等，也不能規範非住戶（外人），也不能有侵權行為等。
陳世鴻指出，最常見糾紛房仲代屋主帶民眾進社區看房，被管委會要求索取看屋費、帶看費，甚至不從阻擋進社區；社區規約不能規範外人，管委會不能向管委會收取費用，若阻擋恐涉強制罪。常見還有外車進入社區被上鎖，這也恐涉強制罪。
他指出，社區規約不能侵權，例如住家陽台抽菸，因屬住戶私領域，一旦送法院恐敗訴，住戶外牆若要架設廣告牆、管委會收取費用，需要經過屋主同意；常有糾紛是社區停車格堆雜物上法院，因違反空間使用，通常住戶敗訴。」觀之，網友係批「社區規約離譜以為是法院」。
就此，本文認為，社區區分所有權人會議之決議程序與內容、管理委員會之決議程序與內容，及規約之內容，均有其「法定」所須遵守之相關規定，而非得咨意為之，縱發生多數或少數暴力情事，「適格之當事人」也得於「法定救濟期間內」，依前揭相關規定與相關說明，及參閱前揭，相關實務裁判上之見解，救濟之。
又縱使成為社區「管理委員會主委或管理委員」，其雖有某些法定職務(或謂權力)，但仍須受相關法令之拘束，並依法負有侵權行為損害賠償等民事責任、違反法定職務處以罰緩等行政責任，及背信罪、偽造文書罪、侵占罪等刑事責任，自不得咨意為之。
貳、社區竟規定「新屋裝修期僅能一個月，逾一天就罰五百」
又此案 (即B案）https://tw.stock.yahoo.com/news/%E6%96%B0%E5%AE%B6%E8%A3%9D%E6%BD%A2%E8%A2%AB%E7%AE%A1%E5%A7%94%E6%9C%83%E5%91%8A%E7%9F%A5%E3%80%8C%E8%A3%9D%E4%BF%AE%E6%9C%9F1%E5%80%8B%E6%9C%88%E3%80%81%E8%B6%85%E9%81%8E%E4%B8%80%E5%A4%A9%E7%BD%B0500%E5%85%83%E3%80%8D%EF%BC%81%E7%B6%B2%E7%82%B8%E9%8D%8B%EF%BC%9A%E6%95%A2%E7%BD%B0%E5%B0%B1%E5%91%8A-021736484.html，實涉下列極須釐清之疑義。
一、該社區管理委員會之系爭決議或公告或該告知內容，有無該社區規約之授權?如有，該系爭決議或公告或該告知內容，有無逾越該社區規約之授權?
二、該社區管理委員會之系爭決議，有無違反比例原則、平等原則及侵害區分所有權之財產權等情事 (初看，逾一天就罰五百，乃剝奪人民之財產權)？如有，區分所有權人有無於法定救濟期間，類推適用民法第56條之規定救濟之?
三、該社區有無由依法召集之區分所有權人會議，依法決議通過「該社區之裝潢辦法」，並納入規約內? 如有，該裝潢辦法相關規定，是否適當?如認為不適當，有無由區分所有權人另行提案「修正條款」決議之?
【註解】
註一：請參閱【新聞疑義1682】管委會少數人把持，怎麼辦？https://www.lawtw.com/archives/445504 等文。
註二：可參閱山凱旋社區社區採購辦法（https://sites.google.com/site/kunshankaixuan/kun-shan-kai-xuan-she-qu-zhu-hu-xu-zhi/can-guan-li-ban-fa）、遠雄大學哈佛社區採購辦法（https://alliance1212.tian.yam.com/posts/25728243）等。
註三：請參閱 【新聞疑義1746】600 住戶連署，不要「川普」？https://www.lawtw.com/archives/446160 等文。
註四：其實務裁判上之見解，請參閱「比例原則、平等原則、不溯及既往原則、法秩序安定性、信賴保護原則及其他事項」於「公寓大廈區分所有權人會議決議與規約內容」上之適用 https://www.lawtw.com/archives/1146142、規約內容顯失公平之救濟 https://www.lawtw.com/archives/1144631 等文。
| 作者簡介 |
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楊春吉 |
