文 / 楊春吉
本篇新聞報導內容：https://udn.com/news/story/7323/8226564
根據2024年9日13日之報載 https://udn.com/news/story/7323/8226564，新北市共46個都市計畫區，面積約12萬公頃，其中有不少乙種工業區隨著時代變遷、人口移入等因素，工業建築變成住宅或宿舍，新北市去年就被審計處查獲155件乙種工業用地違規作為住宅使用。議員認為都市計畫審議應快速跟上社會發展持續檢討，城鄉局回應今年涉及公安套房已改善13件，將持續與各局處互相勾稽杜絕違法使用。
新北市審計處去年運用消防安全設備檢修及申報場所明細等資料，稽查發現新北市共有155處乙種工業區作為住宅或宿舍使用情形，其中新莊被查獲最高42件，汐止20件次之，另板橋、土城等區域也分別被查獲10餘件以上，審計處因此要求城鄉局研謀改善，維護都市計畫土地使用合法性。
新北市議員林秉宥認為，乙種工業區作為住宅使用，這種違規樣態分為都計實施前就已存在的舊有住宅，或因時代變遷工業區都市化後工廠變住宅而產生的違規，以新莊輔大周邊為例住房需求強勁，若要求拆除學生無房可住。認為都市計畫再進行審議前的通盤檢討，就應該快速跟上社會發展變動，才能避免現在許多地方分區不明、混雜在一起的狀況。
市議員江怡臻則說，土城、樹林早期有許多有許多工業區，隨著工業區都市化也有許多工業用地變住宅的情形，建議城鄉局應該針對審計處提出的案例加強輔導改善，也主動稽查工業用地使用情形，避免都市計畫法成空泛條文。
城鄉局對此表示，截至今年7月底工業區違規查處案件已有98件，考量市府人力稽查能量，針對工業區住宅違規，市府以涉及公共安全的工業區出租套房種類案件為聯合稽查重點，今年度已有13件在公安稽查下改善完成。未來針對審計提醒應與申辦自住稅率、消防安檢互相勾稽，持續與各機關合作杜絕土地違法使用。
就此，本文認為，在「工業住宅違規使用」部分，仍須依都市計畫法第79條：「(第一項)都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。(第二項)前項罰鍰，經限期繳納，屆期不繳納者，依法移送強制執行。(第三項)依第八十一條劃定地區範圍實施禁建地區，適用前二項之規定。」、第80條：「不遵前條規定拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，除應依法予以行政強制執行外，並得處六個月以下有期徒刑或拘役。」等相關規定處理(註一)。
至於「工變住或工變商」等土地變更部分(註二)，則須從都市計畫法第26條：「(第一項)都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地，應變更其使用。(第二項)前項都市計畫定期通盤檢討之辦理機關、作業方法及檢討基準等事項之實施辦法，由內政部定之。」、都市計畫定期通盤檢討實施辦法第32條：「工業區之檢討，應依據發展現況、鄰近土地使用及地方特性區分成不同發展性質及使用強度之工業區，並應依下列規定檢討之：一、工業區面積之增減，應參考區域計畫之指導，依工業種類及工業密度為準。二、工業區之位置，因都市發展結構之改變對社區生活環境發生不良影響時，得予變更為其他使用分區。三、計畫工業區實際上已較適宜作為其他使用分區，且變更用途後，對於鄰近土地使用無妨害者，得將該部分土地變更為其他使用分區。但變更為商業區者，不得違反前條之規定。」等相關規定，不得違法為之，並避免觸犯刑法第131條所定圖利罪、貪污治罪條例所定之罪(註三)及其他刑事責任(例如偽造文書罪，註四)。
【註解】
註一：有關違建之處理，請參閱「違建」成為「台中輔選重頭戲」https://www.lawtw.com/archives/653512、「違章建築」實務裁判上之見解 https://www.lawtw.com/archives/1155696 等文。
註二：工變住之相關案例，請參閱新北捷運板新站工業區檢討 https://www.lawtw.com/archives/1165600 等文。
註三：犯圖利罪及貪污治罪條例所定之罪者，其相關說明，請參閱柯文哲！士林更裁，這次押或不押？https://www.lawtw.com/archives/1199346?fbclid=IwZXh0bgNhZW0CMTAAAR3AGDNnC-xno5LKf_Zp3NXHmCD1znEoKWtLj5HiiDZNKnf9lB-WGFMqnVY_aem_F1lB8SRdbcEcrSEpsHPZ4A、「容積獎勵」之芻議 No.4 https://www.lawtw.com/archives/1200276、貪污罪將修法 https://www.lawtw.com/archives/1176561 等文。
註四：偽造文書罪之相關說明，請參閱 [新聞疑義1353] https://www.lawtw.com/archives/419130、女保險員偽造「單據」，專詐「貴婦」https://www.lawtw.com/archives/476203 等文。
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