文 / 楊春吉
本篇新聞報導內容：https://www.chinatimes.com/realtimenews/20240719003041-260405
一、目前現行「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之適用 (請參閱新版租屋定型化契約 ，用水、用電規定新修正，五月上路 https://www.lawtw.com/archives/1181032 一文；本文刊於2024年4月26日)
本節新聞報導內容：https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1642629
根據2024年4月25日之報載 https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1642629，電價四月起調漲，租屋族憂心房東藉機收取超額電費。內政部長林右昌昨在立院內政委員會說，內政部已修訂「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，明定每度電價不得超過當期電費單的每度平均電價，房東每期收取的電費總金額，也不得超過電費單總額，預估五月上路。
民進黨立委洪申翰上月在內政委員會質詢時提及，許多房東會向房客超收電費賺取差價，因此建議內政部在「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中，明確規定房東不得收取超過每度平均電價；林右昌當時回應，一個月內定案沒問題。
林右昌昨在立院答詢時表示，內政部三月廿七日已邀請相關團體召開第三次座談會，並討論租屋電費計收標準的推進方向，確定相關精進方案，草案昨上網預告，待預告期廿天後將報行政院核定。
林右昌指出，修訂方向共有兩點，針對租屋電費的計收標準，約定以「用電度數」計費者，每度電價應不得超過該租賃標的電費單「當期每度平均電價」，公共設施電費未分攤併入租賃標的電費內者，不得額外收取；非約定以用電度數計費者，出租人所收取的每期電費總金額，不得超過該租賃標的電費單的每期電費總額。
此外，租屋電費資訊提供內容，增訂房東應提供或授權房客查詢租賃期間租屋電費資訊的義務規定。
就此，本文認為，倘為消費性租賃 (即當事人間，一方為消費者，另一方為企業經營者，兩者間有消費關係)，而且消費者與企業經營者間存在著「住宅租賃定型化契約」，則有依消費者保護法第17條規定所訂定「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/478917df-7599-418f-8715-fd2716b623b4 相關規定之適用。
又如係非消費性租賃，而且是租賃條例第3條第1款所稱租賃住宅 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=3，並無租賃條例第4條所定不適用租賃條例各款情形之一 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=4，則依租賃條例第5條第1項之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=5，也有前揭「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」相關規定之適用。
爰前揭「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」相關規定，於「消費性住宅租賃」與「非消費性住宅租賃」，如「租賃當事人間均存在著定型化契約」，則均有適用；即前揭應記載及不得記載事項相關規定之適用範圍及影響層面，已擴大不少，倘其內規定，與實際不符或不合誠信原則或有顯失公平等情事，則自應依中央法規標準法第20條、消費者保護法等相關規定儘速修正之，以適時且適切保障消費者或承租人之權益，杜絕糾紛，維繫交易秩序；租賃契約內，用電、用水費用之支付，如約定由承租人負擔，也同。
二、非住宅租賃(例如土地租賃、營業使用之等)，無「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之適用
實務上之裁判，得參閱最高法院112年度台上字第1295號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c112%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c1295%2c20240220%2c1&ot=in：「……
上列當事人間請求返還擔保金等事件，上訴人對於中華民國112年3月16日臺灣高等法院臺南分院第二審更審判決（110年度重上更一字第12號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由
一、上訴人主張：
㈠伊於民國104年2月26日與被上訴人簽訂為期20年之土地租賃契約書（下稱系爭租約），承租台南科技工業區內之○○段000、000、000、000、000、000、000地號土地（下合稱系爭土地），並繳納擔保金新臺幣（下同）5,501萬0,610元（下稱系爭擔保金）。
㈡系爭土地因土壤液化，影響伊建廠、安裝相關設備及管線以生產汽車安全座椅之需要，不合於約定之使用、收益狀態。又伊簽立之「租購台南科技工業區土地承諾書」（下稱承諾書）第2條，有顯失公平之情事，依民法第247條之1第1款、第3款規定，應屬無效；另105年2月6日發生高雄美濃大地震，加劇該土地之土壤液化問題，此為兩造締約時所無法預料，亦有民法第227條之2規定之適用。
㈢伊於105年4月11日通知被上訴人改良、修繕系爭土地之液化問題，為被上訴人所拒，伊於同年月26日合法終止系爭租約，被上訴人應退還系爭擔保金。至系爭租約有關概不退還擔保金之約定，係將不安全之風險全部歸於不知情而弱勢之承租人，有顯失公平之情事，依民法第247條之1第3款、第4款規定，應屬無效。又縱認被上訴人得沒收系爭擔保金，惟該擔保金屬違約金，數額過高，應酌減為329萬2,416元，被上訴人應返還酌減後之餘額5,171萬8,194元。
㈣依系爭租約第7條第3項、第20條第2項之反面解釋、民法第430條、第227條第1項準用第254條或第227條之2等規定，求為命被上訴人返還系爭擔保金，及自105年7月12日起算法定遲延利息之判決。並於原審追加依民法第179條規定，請求返還酌減後餘額本息。
二、被上訴人辯以：
㈠兩造未約定系爭土地之載重能力應符合何種標準，或需進行土壤液化潛能分析、土質改良、強化建物耐震設計等，該土地已達供上訴人合法安全建廠使用之效能，符合系爭租約之使用、收益目的，伊已依債之本旨為給付，不負有進行土壤液化潛能分析，並將相關資訊告知上訴人之附隨義務。
㈡上訴人可依中O鑽探事業有限公司（下稱中O公司）地基調查報告（下稱中O調查報告）之建議及現行建築技術相關法規設廠，並無困難。且上訴人已同意不請求伊改良系爭土地，亦可預料該土地於履約過程中有發生土壤液化之可能，不適用民法第227條之2規定。
㈢上訴人未依系爭租約第20條第1項第5款約定，自簽約日起1年6個月取得建造執照並開工，經伊於105年8月26日終止該租約，依同條第2項約定，不予退還系爭擔保金，該擔保金數額亦無過高而須酌減之情事。
[以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀]
[三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，理由如下：
㈠上訴人向被上訴人所屬工業局申請承租系爭土地，目的為設廠生產製造汽車安全座椅，主要機器設備為CNC複合式塑膠射出成型機、量料比例器、合模機、翻模機、模具、機械手臂、實驗室、測試設備及倉儲設備等（下合稱本件廠房設備），該局產業園區土地或建築物租售審查小組103年12月22日審查會議決議准予承租，兩造於104年2月26日簽訂系爭租約，同日點交系爭土地，上訴人已繳交系爭擔保金；上訴人於105年4月11日發函催告被上訴人修繕系爭土地土壤液化潛能之瑕疵，嗣發函終止系爭租約等情，為兩造所不爭執。
㈡上訴人之申請書（下稱系爭申請書）未記載承租之土地須符合何種地基以建廠使用，系爭租約亦未約定系爭土地應合乎何種土地類型、使用性質或何種廠房設置標準，被上訴人依系爭租約交付系爭土地，即合乎約定使用、收益之狀態，無須提供符合高科技、精密儀器穩固地基之土地。
況被上訴人招租對象係不特定廠商，其已公告系爭土地之位置及一般資訊，上訴人應知悉系爭土地原位在台江內海範圍內，因地質沖刷而形成沉積平原，其參閱租售手冊及實地勘查後，同意按土地現況承租，復未在系爭申請書、系爭租約內表明須符合高科技、精密儀器穩固地基之需求，難認被上訴人未告知土壤液化潛能之訊息，即係違反誠信原則。
㈢系爭土地固有中、高度土壤液化潛能，惟系爭租約既未就土壤液化潛能之情形為約定，承諾書第2條復有不得請求改良或補償之約定，上訴人自不得依民法第430條規定，請求被上訴人修繕系爭土地土壤液化潛能之問題。
再者，依中華民國大地工程技師公會（下稱大地技師公會）鑑定報告、補充鑑定及函文，系爭土地土壤液化潛能之問題，可用適當之工法及耐震設計因應，並非難以建廠，且評估採用地質改良、PC植入樁（兼部分採用筏式基礎）之抗液化工法總工程費用各增加9,274萬9,288元、4億2,566萬9,533元，尚無上訴人無法支應、費用過鉅之情形；承諾書第2條並無減輕被上訴人責任、使上訴人拋棄權利，顯失公平而應屬無效之情事。]
[㈣中O調查報告、吳O鯤結構技師出具之風險評估報告，及大地技師公會出具之鑑定報告、補充鑑定，對於系爭土地土壤液化潛能程度之評估有異，難以判斷該土地因上開地震而加劇土壤液化潛能程度；況土壤液化潛能之程度，不在系爭土地是否合於約定使用、收益狀態之判斷範圍內。另承諾書已預先排除系爭土地產生變化之情事，復未限制僅適用於該土地之地表，不含地下，難認有情事變更原則之適用。]
㈤系爭土地合於約定使用狀態，且於租賃關係存續期間並無修繕之必要，亦無情事變更之情形，上訴人不得依民法第430條、第227條第1項準用第254條、第227條之2規定，終止系爭租約；縱認上訴人得為終止，惟系爭租約第7條第2項約定上訴人於前6年租期屆滿前，如要求提前終止租約時，已繳交之擔保金概不退還，上訴人自不得依同條第3項約定，請求返還系爭擔保金。
㈥系爭租約第20條第2項僅約定上訴人如有該條第1項約定之違約情形，被上訴人得終止租約收回系爭土地，且上訴人不得請求返還擔保金，尚難據此反面推論上訴人得請求被上訴人返還系爭擔保金。
又民法第431條第1項已就有益費用設有衡平兩造權益之規定，對上訴人並無不公平，亦難僅憑上訴人主觀之建廠疑慮，提前終止系爭租約，遽謂被上訴人拒絕返還系爭擔保金，係違反誠信原則。
㈦依系爭租約第7條第2項、第20條第1、2項約定，堪認系爭擔保金屬[wiki]損害賠償[/wiki]預定性質之違約金，審酌上訴人於前2年期間享有免付租金之利益，被上訴人受有短收租金之損害，而系爭擔保金數額僅為6個月租金總額，與被上訴人所受租金短收之損害相較，其數額並無過高情事，無須酌減。
㈧從而，上訴人依系爭租約第7條第3項、第20條第2項反面解釋、民法第430條、第227條第1項準用第254條、第227條之2、第179條規定及誠信原則，請求被上訴人返還系爭擔保金本息，為無理由，不應准許。
[四、本院之判斷：
㈠民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。而是否符合債務本旨，應就各個債之關係，綜合當事人訂約之目的、給付之性質、交易之習慣及誠實信用原
則等，就具體事實判斷之。
查上訴人承租系爭土地，係為建廠並安裝本件廠房設備，以生產、製造汽車安全座椅，被上訴人所屬工業局產業園區土地或建築物租售審查小組審查會議決議准予上訴人承租等情，為原審認定之事實。
審諸上開審查會議決議記載「明O實業股份有限公司申租台南科技工業區……，設廠產製汽車安全座椅一案，提請審查。……一、……㈢單位面積產值每公頃4.6億元，機械設備金額占總投資金額（168.07億元）11.9% ……四、……㈢其生產流程、原料與產品、主要動力設備等尚屬合理可行……」（見一審重訴卷39頁），似見被上訴人所屬工業局曾就上訴人之申請案進行審查，對於上訴人承租系爭土地之目的、投資之規模、廠房內將安裝本件廠房設備等節，均知之甚詳。
倘若如此，被上訴人所負給付義務，除有特別約定外，即須提出可供上訴人興建廠房、建置本件廠房設備以生產、製造汽車安全座椅，並於租賃期間正常使用之土地，始符合債務本旨，此與一般出租土地興建廠房而未經實質審查之情形是否有別，尚待進一步釐清。
原判決以系爭申請書未記載承租之土地須合乎何種穩固地基以建廠使用，系爭租約亦未約定系爭土地應符合何種土地類型、使用性質或何種廠房之設置標準，遽謂被上訴人僅須依系爭租約交付系爭土地，即合乎出租人之債務本旨，已嫌速斷。]
[㈡出租人應以合約所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第423條、第430條分別定有明文。
查上訴人於簽訂系爭租約並委託中O公司、吳O鯤結構技師就系爭土地進行強度試驗，及就建廠乙事進行風險評估後，於105年4月間函請被上訴人修繕土壤液化潛能之瑕疵，嗣並進而據此終止系爭租約等情，為原審所認定。
而系爭土地有中、高度土壤液化潛能一節，既經原審認定，則系爭土地是否因有土壤液化問題，不適合建廠、安裝本件廠房設備，而有未合乎約定使用、收益狀態之情形，尚待澄清。能否謂上訴人如自行花費約數千萬元至數億元不等之鉅資改善土地後，可興建廠房，即不得依民法第430條規定請求被上訴人修繕，亦非無疑。
至承諾書第2條、系爭租約第7條第2項雖分別有不得請求改良或補償、不退還擔保金之約定，惟上訴人主張：系爭土地是否有土壤液化之問題，須委請專業人士進行地質鑽探分析，始得以知悉，伊簽立承諾書前並未占有系爭土地，無從得悉，故不得請求改良或補償約定，應不包含該土地嚴重土壤液化之瑕疵修繕；
另系爭租約第7條第2項之約定，應係指承租人任意提前終止之情形，不包含法定終止權之行使等詞（見原審卷二213、214、229、230頁），依一般社會之理性客觀認知、公平及誠信原則等檢視該等約定之解釋結果，是否全然不可採，攸關上訴人得否以上開理由終止系爭租約，及請求退還系爭擔保金，自應予釐清判斷。原判決未說明上訴人上開主張何以不足採，逕為不利上訴人之判斷，除不適用上開規定及說明意旨外，並有不備理由之違誤。]
[㈢法院依民法第252條規定審酌違約金有無過高情事而應否予以酌減時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準。
原審既認系爭擔保金屬損害賠償預定性質之違約金，惟其審酌系爭擔保金數額有無過高而應否酌減時，竟僅以被上訴人因招商租金優惠（見一審重訴卷39頁），提供上訴人享有前2年免付租金之利益，作為其短收租金之損失依據，而非就上開情形及債務不履行所生損害為衡量，亦有未合。]
㈣上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。……」等。
三、房東不換冷氣！他自換新機「退租遭刁難」，判決出爐
而此案，從本案新聞報導 https://www.chinatimes.com/realtimenews/20240719003041-260405：「……在外租房，最怕的一點莫過於冷氣不涼，房東還裝死不管。一名房客透露，去年租的房子冷氣不會冷、噪音還超大，通知房東好幾次卻沒有下文，他因此自費換了一台新的冷氣機，沒想到退租時房東要求把新機留下，也不打算折舊向房客購買，雙方因此鬧上法院；近日判決出爐，法官不採信房東「冷氣堪用」的說法，房客主張民法第430條反而成立，最後雙方達成和解，以房東賠償1000元的搬遷冷氣費收場，引起討論。
鄉民acgfan今年6月在PTT八卦板表示，去年起租的房子冷氣實在太舊，5坪大小的房間需要全力運轉半個小時才能吹到27度，不僅吹不涼噪音還非常大，不過他4度向房東反應問題，對方卻裝死到底，他因此直接自費換了一台1萬2000元的冷氣，並把舊冷氣丟棄，打算退租的時候拆走賠點錢或是折舊賣給房東，不料今年退租時房東竟要求原PO將冷氣留下，且還不打算付錢購買，雙方因此鬧上法院。
原PO指出，在調解委員會中，房東主張原本的冷氣依然堪用，才會在房客詢問時沒有多做回覆，沒想到房客擅自換掉冷氣，還把原本的冷氣機給丟掉，如今應把新機留下作為賠償；他則秀出4度詢問房東的LINE對話紀錄，包括更換冷氣後曾找回收業者對舊冷氣估價，獲得一份「無回收價值」的估價單，所有單據當初都有傳給房東，也有保存好作為證據，主張應採用民法第430條，租賃關係中若有租賃物需修繕，應由出租人負擔，承租人若自行修繕得請求償還費用或於租金中扣除。
原PO今（19）日更新後續，簡易庭判決書內容顯示法官不採信房東主張「冷氣堪用」的說法，因此互控侵占的部分房東方不成立，而自己主張民法第430條成立，因此變成房東向他和解，最後雙方協定房東提供1000元的搬遷冷氣費用作為賠償，順利達成和解，「對方似乎也不打算再上訴，我也拿回我的冷氣，算是全身而退了，感謝之前大家提供的建議與關心」。……」之內容觀之，本案系爭租賃乃「非消費性租賃」，而且非租賃條例第4條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=4 各款所定「不適用租賃條例」之情形之一，如「當事人間所約定之租賃契約，係在租賃條例第5條第1項規定之公布施行後」，則除「得先適用租賃條例內明定之相關條款(例如租賃條例第8條規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=8）」，並「從當事人間合於公序良俗、誠信原則、強行規定之效力規定等之約定(如有違反，其約定如為無效，則依民法第1條之規定補充之)」外，依租賃條例第5條第1項之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=5，也得於「優先適用租賃條例內明定之相關條款」後，再依序適用「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/478917df-7599-418f-8715-fd2716b623b4 相關規定 (例如第9點至第11點規定) 及民法第423條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=423、第429條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=429、第430條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=430 等相關規定。
至於本新聞報導內所提「有益費用之償還」，請參閱租賃「有益費用之償還」與「積欠租金之終止」https://www.lawtw.com/archives/1158122 等文。
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楊春吉 |
