345萬買三房二廳,竟是漏水法拍屋

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文 / 楊春吉

 
壹、漏水糾紛之處理
 
一、【新聞疑義1370】房屋漏水,社區管委會有無義務幫住戶修繕?(請參閱同名文 lawtw.com/archives/419811;本文刊於2014年4月18日,請注意本文所引用之法令,嗣後有無變更;本案即A案)
 
【新聞】
房屋漏水,社區管委會有無義務幫住戶修繕?台南地院最近一件判決給了答案。指出,漏水若因大樓不良造成,管委會就有義務修繕,判決管委會賠償受害戶二百多萬元。 法官說,住戶下雨時會漏水,是因為大樓的通氣窗、樓梯捲門門縫、地下室外牆及一樓平頂管路不良造成,都屬共用部分,管委會有責任修繕。 管委會表示,大樓公用基金現剩三百萬,若要賠償二百多萬,基金就用完了,管委會將無法運作。社區其他住戶也覺得判決不合理,「同仇敵愾」一致主張上訴。 管委會希望官司能逆轉勝,不用賠償;若仍敗訴,到時只得挨家挨戶收錢,由住戶們一起分攤賠償金。 這件修繕官司起因四年前,胡姓女子買下台南市永康區一棟大樓的第一層,面積七百多坪,打算租給中華競技疊杯運動推廣協會,每月租金十四萬元。 協會租屋前發現漏水,要求改善後再簽租約。管委會接獲胡女反映,找人抓漏處理,但下雨時還是會漏水,四年來沒有改善,胡女的房子一直租不出去。 胡女認為管委會未盡義務處理漏水,提告要求管委會賠償她四年來應收而未收到的租金損失;她表示管委會不修只有自己來修,四十多萬修繕費應由管委會支付,共索賠三百四十九萬。 管委會拒絕賠償,表示大樓屋齡近廿年,胡女買屋時就知道漏水,應自行修復,卻把責任推給管委會不合理。管委會只是代收住戶,且胡女長期未繳管理費,共積欠八十一萬,管委會沒義務為住戶修漏。 法官認為,大樓管委會已具有代表住戶行使權利義務的能力,且漏水屬共用部分,判管委會須賠償胡女二百八十五萬,扣掉胡女欠繳的八十一萬管理費,應賠償二○四萬元(聯合報103年4月17日報導: 公設不良 住戶漏雨…管委會賠光)。
 
【疑義】
按發現漏水問題,首先,先區分是否為公寓大廈管理條例所稱之「公寓大廈」?如是,始有公寓大廈管理條例第6條:「住戶應遵守下列事項:一、於維護、修繕、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。三、或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」、第10條:「專有部分、「約定專用部分」之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由支付或由區分所有權人按其之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。 」、第11條:「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。 前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」、第12條:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」等規定的適用。
反之,如是一般公寓,則應依民法第817條:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。」、第820條:「,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」、第822條:「共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人,就共有物之負擔為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人得按其各應分擔之部分,請求償還。」等規定辦理。
又接下來,要區分的是係「租賃」、「」或「侵權」?如係「租賃」之修繕,則須以「確認是否為租賃範圍」、「確認修繕義務為誰」、「確認有無修繕之必要」、「確認修繕費是否過鉅」、「限相當期間催告」、「有效終止」、「換鎖、留置取償」等順序為之(民法第429條、第430條、第928條等規定參照)。苟為「買賣」,則依民法第354條、第355條、第359條、第365條、第373條等規定為之。至於「侵權」,則得試以民法第184條第1項前段、第2項、第197條、第216條等規定處理。
惟不論是依民法第184條第1項前段、第197條、第216條之規定處理?抑或是以公寓大廈管理條例第10條、第12條之規定為之?確認歸責於何人,均為重要之點,如由何人所致,均未明,自是「公說公有理、婆說婆有理」。所以,實務上,通常就委由較具公正性的土木技師工會或建築師工會來鑑定,以杜爭議。當然,當事人間除了協議鑑定者外,當事人間如能就「鑑定費及所生之修繕費,應由負擔」等相關事項一併協議之,那自是更能杜絕糾紛。
從而,本案報導如屬實及法官所認「漏水屬共用部分」如無誤,因係公寓大廈管理條例所稱之「公寓大廈」,而且漏水屬共用部分,依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定,管理負責人或管理委員會負有修繕、管理、維護之法定義務,所以本案管理委員會自應修繕,管委會宣稱沒義務為住戶修漏,誠有疑問。
二、鄰居水管線漏水,她反應後被告知「修繕費均分」(請參閱同名文 lawtw.com/archives/1111303;本文刊於2022年12月9日,其章節條次調整如下;本案為B案)
本篇新聞報導內容:https://www.ctwant.com/article/222261
按有關漏水之修繕及漏水之侵權行為損害賠償,在被二樓漏水連累!一樓請求https://www.lawtw.com/archives/656136 一文提及:「……
 
(一)漏水與侵權行為
按有關糾紛之處理,須從事前預防、事中防止及事後救濟等三方面同時著手。其中,事後救濟部分,房屋發生漏水時,首先須判斷是否為公寓大廈?之後,再判斷其是為「買賣、租賃、侵權行為或其他」,及「漏水之歸責性」,始得適當地依據相關約定及規定,處理該漏水糾紛。
而本案報導內容如為真,其應非公寓大廈,而且係侵權行為,爰就本案有關之侵權行為相關規定說明如下。
 
1.民法第184條三種侵權行為損害賠償類型
按依民法第184條第1項前段:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。」之規定請求損害賠償者,固以「固有利益」為限;依民法第184條第1項後段:「故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」之規定請求損害賠償者,雖不以「固有利益」為限,惟須「故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人」為其要件;依民法第184條第2項:「違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」之規定請求損害賠償者,則須有「違反保護他人之法律,致生損害於他人」之事實,始有適用之餘地。
(1)被害人以民法第184條第1項前段之規定,請求損害賠償
又被害人以民法第184條:「(第1項)因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。(第2項)違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」第1項前段之規定,請求損害賠償者,除「被害人有無受有損害」(若絕無損害亦即無賠償之可言)外,加害人有無故意或過失?有無不法?損害之發生及有責任原因之事實,二者之間,有無相當因果關係?被害人得否舉證以實其說?等,乃審查之重點。
換言之,A.若其行為並無故意或過失,即無賠償之可言,而且過失之有無,應以是否怠於之注意為斷者,茍非怠於此種注意,即不得謂之有過失。
B.損害之發生及有責任原因之事實,二者之間,無相當因果關係(該相當因果關係之審認,必以行為人之行為所造成之客觀存在事實為觀察基礎,並就此客觀存在事實,依吾人智識經驗判斷,通常均有發生同樣損害結果之可能者,始足稱之),或除有依法舉證轉置或免除舉證責任外,被害人無法就其權利被侵害之事實舉證之,自無法以民法第184條第1項前段之規定,請求損害賠償。
(2)被害人以民法第184條第2項之規定,請求損害賠償
另民法第793條:「土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時,得禁止之。但其侵入輕微,或按土地形狀、地方習慣,認為相當者,不在此限。」、第774條:「土地所有人經營事業或行使其所有權,應注意防免鄰地之損害」之規定,非不得認定係民法第184條第2項所稱違反保護他人之法律,是致生損害於他人,該被害人非不得搭配民法第774條、第800-1條:「第七百七十四條至前條規定,於地上權人、農育權人、不動產役權人、人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之。」、民法第184條第2項等規定,請求損害賠償。
 
2.人格法益遭受他人侵害之損害賠償
至於人格法益遭受他人侵害者,有民法第18條:「人格權受侵害時,得請求法院除去其侵害;有受侵害之虞時,得請求防止之。前項情形,以法律有特別規定者為限,得請求損害賠償或。」、第195條第1項:「不法侵害他人之身體、健康、、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。」、通訊保障及監察法第19條:「違反本法或其他法律之規定監察他人通訊或洩漏、提供、使用監察通訊所得之資料者,負損害賠償責任。被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額;其名譽被侵害者,並得請求為回復名譽之適當處分。前項請求權,不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾或已起訴者,不在此限。」等有關規定,可資援用。
其中,民法第18條第2項係規定「前項情形,以法律有特別規定者為限,得請求損害賠償或慰撫金」,尚難單獨成為損害賠償或慰撫金請求權之基礎,仍應依民法第195條第1項之規定等法律之特別規定為之。
另依效力「與未經選編為判例最高法院裁判相同」之最高法院92年台上字第164號判例:「於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之,應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益,如其情節重大,被害人非不得依民法第一百九十五條第一項規定請求賠償相當之金額。」之意旨,縱使於他人居住區域發出在噪音標準以下之噪音,如超越一般人社會生活所能容忍之噪音,而且情節重大,被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額。
 
民事訴訟法第385條係規定「(第一項)言詞辯論期日,當事人之一造不到場者,得依到場當事人之聲請,由其一造辯論而為判決;不到場之當事人,經再次通知而仍不到場者,並得依職權由一造辯論而為判決。(第二項)前項規定,於訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者,言詞辯論期日,共同訴訟人中一人到場時,亦適用之。(第三項)如以前已為辯論或證據調查或未到場人有準備書狀之陳述者,為前項判決時,應斟酌之;未到場人以前,其必要者,並應調查之。」。
是言語辯論期日,當事人之一造不到場者,得依到場當事人之聲請,由其一造之辯論而為判決;不到場之當事人,經再次通知而仍不到場者,並得依職權由一造辯論而為判決。
 
(三)本案分析
本案新聞報導內容如為真,本案法院所認如無誤 https://lm.facebook.com/l.php……,本案許、卞主張,2樓房屋自2019年6月前某時起,陽台排水管、熱水管皆發生漏水狀況,且陽台地板防水層失效,水會漏到1樓住戶,導致1樓的裝潢、天花板、牆壁損壞。
2人說,2020年1月間,徐姓住戶雖陸續修復陽台排水管、熱水管,卻漏修陽台地板防水層,2人認為應該一併修復,以免陽台用水再度漏至1樓,加上1樓修繕費用經估價是7萬7000元,2人只要7萬元,以及卞飽受環境潮溼發霉之苦,身體狀況、生活品質皆受影響,求償非財產損害12萬元。
簡易庭認為,徐姓住戶未到庭也沒提出書狀說明,依法採信許、卞主張,除判徐要修復自家陽台樓地板防水層至不漏水狀態,也要給付2人7萬元修繕費用,另考量卞長期處在發霉環境,導致內心抑鬱痛苦,並發生胃食道逆流、眼臉筋攣、失眠等疾病,也有醫院診斷證明為證,嚴重影響環境及身心健康,要徐再賠卞4萬元。
就此,本文認為,從本案新聞報導內容觀之,本案原告其請求權依據為「民法第195條」及「第184條第1項前段或第2項」之規定。至於本案原告之所以勝訴,主要原因在於本案被告未「積極」依民事訴訟法相關規定「應訴」所致;尚被告有積極應訴,其結果,就尚難預料。」。
從而,本案新聞報導 https://www.ctwant.com/article/222261 之內容如為真,本案自應先釐清系爭漏水係歸於誰之責任?(原文註解略)
 
三、相關實務裁判上之見解
請參閱公寓大廈漏水屋及容忍修繕義務之法律爭議事項 https://www.lawtw.com/archives/1145932 等文。
 
四、【新聞疑義1689】他花3800萬買漏水屋,竟不能索賠!(請參閱同名文 lawtw.com/archives/445580;本文刊於2017年10月26日,請注意本文所引用之法令,嗣後有無變更;本案係C案)
 
【新聞】
高市高姓男子花了3800萬買了間中古透天別墅,入住後,卻發現2樓窗台有漏水痕跡,高男認為房仲和前屋主刻意隱暪,提告求償380餘萬,高雄地院審理時,前屋主認為窗台遮雨棚非房屋結構,漏水不會影響房屋功能,且事後也派工修繕,法官認為高男超過半年時間沒再請求前屋主修繕房舍,已逾追訴期,駁回高男之訴。
判決指出,102年11月間,高姓男子透過房仲介紹,找到1間地坪31坪、建坪148坪約8至9年的車庫別墅,當時屋主開價4800萬,高男在房仲協助下,順利以3800萬元買下房屋,當時3位服務的房仲各拿到5萬元佣金。
高男一家入入住後發現,剛買的房子有漏水痕跡,但高男重新檢閱當時買屋時的「現況說明書」,發現前屋主和房仲人員在「建物是否有漏水情形」勾選「否」,高男認為,該社區中屋價約3500萬元,若不是房仲一再前屋主很少住,而且還附上高檔裝潢,他才會以高於市價行情買下該屋,但卻因而買到買到漏水屋,他提告要求房仲和前屋主應賠償他380萬。
高雄地院審理時,3位房仲供稱,交屋前,高男數度入內觀看,交屋時也沒有發生漏水情形,但交屋後,高男卻說發現漏水,他們認為已善盡產權調查義務,且事後也積極連絡前屋主出面處理,不認為自己有錯。
前屋主也說,她剛買下房子時,確實曾發生漏水情況,但建商也已完成修繕,因此她才會在「建物是否有漏水情形」勾選「否」;交屋後,高男透過房仲連絡她說房子有漏水痕跡,她派工前往後,發現是窗台遮雨棚矽利康老舊,可能會造成漏水,雖不影響房屋功能,她還是花了2萬多塊幫忙處理善後。
法官認為,高男103年3月發現有房子有漏水痕跡後,約1個月時間,前屋主就派工處理好漏水情形,直到今年1月高男提告前,都沒有再通知前屋主進行修繕,因此認為已過6個月追訴期,加上前屋主也當庭同意,未檢只要遮雨棚再漏水,她一定會負責到底,因此審理後駁回高男之訴,全案仍可上訴。
(自由時報2015年11月09日報導: 注意保固追訴期!他花3800萬買漏水屋竟不能索賠…)。
 
【疑義】
一、請求權或解除契約之行使及其法定期間
按民法第359條固規定,買賣因物有瑕疵,而出賣人依民法第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」、第355條:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」、第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」、第357條:「前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。」、第358條:「買受人對於由他地送到之物,主張有瑕疵,不願受領者,如出賣人於受領地無代理人,買受人有暫為保管之責。前項情形,如買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者,推定於受領時為無瑕疵。送到之物易於敗壞者,買受人經依相當方法之證明,得照市價變賣之。如為出賣人之利益,有必要時,並有變賣之義務。買受人依前項規定為變賣者,應即通知出賣人,如怠於通知,應負損害賠償之責。」之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金(但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,註一)。
惟前開所謂物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,民法第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」,定有其法定期間。
 
即(一)如出賣人並非故意不告知瑕疵,則於買受人依第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」規定為通知後六個月間不行使而消滅;(二)出賣人縱使故意不告知瑕疵,此物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,也自物之交付時起經過五年而消滅。
又從民法第354條及第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」之規定觀之,前開物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,除契約另有訂定外,係自交付時起始得行使(註二),而且該瑕疵,僅限於交付前已存在之瑕疵,交付後始發生之瑕疵,除契約另有訂定外,由買受人承受負擔。
從而,本案報導如屬實,法院所認如無誤,本案出賣人係在「建物是否有漏水情形」勾選「否」,並由買受人簽章後,列入買賣之一部(即約定買賣建物不得有漏水情形),而交屋後,雖確有漏水情形(即有預定效用之瑕疵);惟本案買受人(高男)103年3月發現有房子有漏水痕跡後,約1個月時間,前屋主就派工處理好漏水情形,直到今年1月高男提告前,都沒有再通知前屋主進行修繕,已逾民法第365條所定六個月之法定期間,而且出賣人也非故意不告知瑕疵(註三),如係交屋前已存在之瑕疵,且契約也未另行約定「此建物危險之移轉時點」(此部分,題意尚有未明),那法院判高男敗訴,似並不意外(惟須再釐清下列保固之問題)。
 
(二)保固責任(註四)
按坊間買賣中,有所謂的保固責任。
此個案保固責任之法律性質,雖依個案性質、契約內容及客觀事實等定之。
惟從最高法院98年度台上字第1214號民事判決:「上訴人與被上訴人訂立「購置履帶式推土機」契約,被上訴人依約交付系爭推土機一台予上訴人,經驗收無訛,亦隨附出固書及繳交保固,保固書記載:本公司保證自驗收合格日起 1 年內,在正常操作使用情形下對推土機本身之結構、零組件負責保固 1 年,在保固期間如有故障,本公司負責免費修復或更換新品。上訴人主張,系爭推土機係結構具有瑕疵所致,被上訴人無法修復瑕疵,乃給付不能。並已依民法第 226 條第 1 項、第 256 條等規定?解除契約之意思表示,買賣契約既已解除,爰依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還所受領之價金。惟?,依公開招標及契約書之內容,足認兩造間係買賣法律關係,各自所負之主給付義務?:被上訴人交付履帶式推土機一台,上訴人交付買賣價金 595 萬元。被上訴人並已履行交付系爭推土機相關規格、出廠證明等文件之從給付義務。又依保固書記載,足認被上訴人出具保固書,承諾所負之無償修復系爭推土機在正常操作下有關結構、零組件之瑕疵責任,性質上應屬於:?使上訴人之給付利益獲得最大滿足或維護上訴人對系爭推土機使用利益之附隨義務。亦即被上訴人應負之保固書責任係在擴大及強化被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任,並延長被上訴人在保固期間內亦有維護系爭推土機具備通常效用之責任。其法律上性質仍屬物之瑕疵擔保責任。而上開保固書責任究其法律性質仍屬物之瑕疵擔保責任,則應回歸民法中債編總則第 365 條規定,即上訴人就被上訴人未盡其物之瑕疵擔保責任得主張解除契約、請求減少價金。惟解除權或請求權須於上訴人發見並通知被上訴人負擔保責任之 6 個月間行使。上訴人遲至 97 年 1 月 18 日始以準備書狀?解除契約之意思表示,顯逾民法第 365 條規定之 6 個月期間,則上訴人所?解除契約之意思表示,應不合法。雖在兩造約定之保固期間內,被上訴人就系爭推土機有結構上瑕疵迄今無法補正之情事,被上訴人除應負前述物之瑕疵擔保責任外,在被上訴人有可歸責事由時另應負不完全給付之責任,即上訴人?得民法第 226 條第 2 項規定,就該瑕疵所生損害請求賠償。因上訴人並未主張被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任,上訴人輪無從僅以被上訴人未盡附隨義務(保固書責任)據以解除契約。從而上訴人主張其已解除系爭契約,依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還已受領之價金?無理由。」之意旨看來,應負之保固書責任,其法律上性質雖仍屬物之瑕疵擔保責任,惟係在「擴大及強化」出賣人應負之物之瑕疵擔保責任,並「延長」出賣人在保固期間內亦負意定之義務,也應注意。
從而,本案有無保固責任之約定?如有,其保固期間、保固範圍及保固義務為何? 均有再釐清之必要。
 
貳、345萬買3房2廳,竟是漏水法拍屋
 
上列當事人間請求返還價金事件,本院於民國113年3月12日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣參佰肆拾伍萬元,及自民國一○九年二月二十二日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。
由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰壹拾伍萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣參佰肆拾伍萬元或同額之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單為原告供擔保後
事實及理由
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者,或擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查,原告原主張其於民國106年11月4日與被告簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約),以新臺幣(下同)345萬元向被告購買坐落高雄市○鎮區○○段○○段000地號土地(應有部分1萬分之106)及其上同段1434建號即門牌號碼高雄市○鎮區○○街000○0號建物(下稱系爭房屋,與前述土地合稱系爭不動產),但系爭房屋存有漏水之瑕疵,被告經其催告仍不修補,其業解除系爭買賣契約,自得依民法179條、第259條之規定請求被告返還價金345萬元,又其若不得解除契約,被告與李O憲故意隱瞞系爭房屋漏水之瑕疵,使其同意購買,其得依民法第184條、第185條之規定請求被告、李O憲連帶賠償345萬元,並先位聲明:㈠被告應給付原告345萬元,及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保,聲請宣告假執行;備位聲明:㈠被告、李O憲應連帶給付原告345萬元,及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保,聲請宣告假執行。嗣於本院審理過程中,乃撤回對李O憲之起訴,關於備位部分,變更而主張如若不得解除契約,其應得請求減少價金53萬7,162元,且得依民法第227條準用第231條規定,請求被告賠償其因系爭房屋無法使用而租屋支出之租金合計39萬6,000元,並先位聲明:㈠被告應給付原告345萬元,及自109年2月21日民事追加聲明暨補正狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保,聲請宣告假執行。備位聲明:㈠被告應給付原告933,162元,及其中727,000元自109年2月5日民事變更聲明暨狀繕本送達翌日起,其中206,162元自民事補正狀送達翌日起,均至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保,聲請宣告假執行。則原告為後,關於先位部分核屬減縮應受判決事項之聲明,關於備位部分,仍以同一之系爭房屋存有漏水瑕疵之事實為原因事實,堪認請求之基礎事實同一,是原告所為訴之變更核與上開規定相符,應予准許。
二、原告主張:伊於106年11月4日與被告簽訂系爭買賣契約,以345萬元向被告購買系爭不動產,嗣被告已於107年2月6日交屋,並依約定將之登記於伊指定之訴外人顏O曜名下,但伊於107年6月26日發現系爭房屋之客廳、廚房、3間房間、2間浴室、走廊之天花板、牆壁均嚴重漏水,甚至淹到公共區域,始知悉系爭房屋有漏水之重大瑕疵,則系爭房屋存有漏水瑕疵而無法居住,其效用與價值大幅降低,經社團高雄市建築師公會(下稱建築師公會)鑑定後認為減損價值及修復費用合計逾50萬元,伊應得解除系爭買賣契約,又伊業以存證信函及起訴狀繕本之送達向被告為解除之意思表示,伊自得請求被告返還已給付價金345萬元。縱認伊解除系爭買賣契約顯失公平,而不得解除之,系爭房屋既存有漏水之瑕疵,修復需費19萬2,162元,又因該瑕疵所導致污名化價值減損程度約為10%,伊應得請求減少價金53萬7,162元,伊業以109年2月5日民事變更聲明暨撤回起訴狀繕本之送達向被告為減少價金之意思表示,是被告關於此部分價金之取得,已無法律上之原因,且造成伊受有損害,伊自得請求返還之。另伊屢次催告被告修繕系爭房屋,被告均置之不理,然伊買受系爭不動產乃為供作訴外人森O國際開發有限公司(下稱森O公司)使用,因系爭房屋漏水無法使用,伊僅得向他人租屋供森富公司使用,每月支出租金2萬2,000元,自107年12月起至109年4月止合計支出39萬6,000元,應得向被告請求賠償。為此爰依民法第259條第1款、第2款、第179條、第227條準用第231條之規定提起本訴等語。並先位聲明:㈠被告應給付原告345萬元,及自109年2月21日民事追加聲明暨補正狀繕本送達翌日即109年2月22日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保,聲請宣告假執行。備位聲明:㈠被告應給付原告933,162元,及其中727,000元自109年2月5日民事變更聲明暨撤回起訴狀繕本送達翌日起,其中206,162元自民事補正狀送達翌日起,均至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保,聲請宣告假執行。
三、被告則以:伊否認系爭房屋存有漏水瑕疵,縱有瑕疵,無法排除是因原告購買後自己使用不當或因時間經過老舊、發生地震等所致,且系爭房屋修繕費用與系爭房屋買賣價金相差甚遠,原告因此解除契約顯失公平。又系爭房屋於107年2月6日交屋,原告於107年7月10日以存證信函催告伊修繕,卻於109年2月5日方為減少價金之意思表示,已逾6個月之除斥期間。再者,伊否認原告所主張系爭房屋於原告買受前已存在嚴重漏水瑕疵,且伊早已知此情,而該漏水瑕疵乃可歸責於伊等節,原告又未舉證以實其說,且原告既主張系爭房屋於系爭買賣契約成立前已存有嚴重漏水瑕疵,伊於系爭買賣契約又與被告約定買賣標的以簽約時之現狀或該契約約定為準,是伊應無庸負不完全給付責任。況伊於接獲被告修繕之通知後,即多次聯繫原告欲瞭解協助處理,是原告拒不回應,而非伊未為回應,是縱有遲延修繕之情事,亦不可歸責於伊。此外,原告自承從系爭房屋交屋至107年6月26日期間均未使用系爭房屋,亦未發現漏水,原告所提出之第1份租約租賃期間早於系爭買賣契約之簽訂,而第2份租約租賃期間與第1份租約接續,又長達3年,足見森O公司之營運、辦公室之搬遷與系爭房屋漏水無關,原告就購買系爭房屋是為供森O公司使用一節,又未舉證以實其說,且原告所提出之照片亦不足以認定系爭房屋已因漏水而達到不堪居住之程度,是系爭房屋縱有漏水與原告所稱另行租屋間沒有相當因果關係,況原告每月支付之租金金額為1萬9,380元,與其所主張之2萬2,000元不符等語,資為抗辯。並聲明:㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決,願以現金或同額之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保,聲請宣告免為假執行。
 
(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)
 
[四、兩造不爭執事項:
㈠原告於106年11月4日以345萬元,向被告購買系爭不動產,並簽訂系爭買賣契約。
㈡原告於買受系爭不動產後,將之登記於顏O曜名下。
㈢原告於107年11月21日委由律師寄送存證信函予被告,第三項記載:「系爭不動產於107年2月6日點交後顏O冠均未使用。顏O冠於107年6月26日發現系爭房屋之客廳、廚房、3間房間、2間浴室、走廊之天花板、牆壁均嚴重漏水,故於107年7月10日以新興郵局存證號碼001384號存證信函催告台端二人履行修繕義務。惟台端二人至今均未履行,為此顏O冠特委託本律師催告台端二人於收受本函後5日內履行修繕義務,如台端二人於上開期限內不為履行,即以本函為解契約之意思表示,並訴追台端二人之法律責任」等語,並經被告於107年12月14日收受。]
[五、得心證之理由
按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵;買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。
次按,契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定:二、受領之給付為金錢者,應附加自受領時起之利息償還之,民法第259條第2款亦定有明文。]
經查:
㈠原告於106年11月4日以345萬元,向被告購買系爭不動產,並簽訂系爭買賣契約一節,為兩造所不爭執,則被告自應對原告擔保系爭不動產依第373條之規定危險移轉於原告時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
㈡原告主張系爭房屋於交屋前存有漏水之瑕疵,被告則抗辯系爭房屋縱有漏水之瑕疵,仍無法排除是因原告購買後自己使用不當或因時間經過老舊、發生地震等所致云云。
[惟:
⒈經本院囑託建築師公會鑑定,鑑定結果認為:系爭房屋現況於牆面、天花板有多處壁癌、裂痕、漏水痕及油漆剝落情況,然從兩造簽約時間即106年11月4日,到交屋時間即107年2月6日,再至鑑定現勘時間即112年5月,時隔久遠,無法判定系爭房屋龜裂、滲水等情形是在系爭買賣契約簽約前即存在,抑或是系爭買賣契約成立後發生,抑或是交屋後始為發生,
又依屋頂隔熱磚之老舊程度與防水漆施作痕跡、現勘狀況研判,系爭房屋天花板漏水應已存在一段時日,而依建築物外牆磁磚判斷,該磁磚應已20多年未曾整修,依現勘狀況研判,系爭房屋牆面滲水應已存在一段時日,另系爭房屋屋齡已超過20年,其外牆與屋頂防水性能顯已老化,牆面漏水之主因,為外牆磁磚防水功能不佳,有建築師公會鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告)附卷可稽,
又建築師公會乃具有建築方面之專業,與兩造又無密切之利害關係,而不可能故意虛偽為有利任一方之鑑定結果,其本於建築專業依其員至現場勘查狀況而作出之上開鑑定結果,自可採信,足見系爭房屋確實存有天花板漏水、牆面滲水等漏水瑕疵,漏水原因是因外牆、屋頂年久失修防水不佳。]
[⒉系爭鑑定報告雖因從兩造簽約時間到交屋時間,再至鑑定現勘時間,時隔久遠,無法判定系爭房屋龜裂、滲水等情形是發生於何時,但依系爭鑑定報告所示,系爭房屋漏水原因只有屋頂及外牆年久失修防水不佳,並無其他原因,且漏水狀況發生已有一段時日,則其顯非是因原告於被告交屋後使用不當所致,且於鑑定時漏水狀況已發生有一段時日。
又原告購買系爭不動產後,係將之登記於顏O曜名下,顏O曜於107年7月10日即已寄送存證信函予被告,其上載明:於107年6月26日至系爭房屋時,發現系爭房屋存有漏水之瑕疵,向被告之代理人李O憲反映,均未獲置理,經被告於107年7月11日收受,嗣原告復委由律師於107年11月21日寄送存證信函予被告,其上同載明於107年6月26日發現系爭房屋漏水,經被告於107年12月14日收受,有存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執在卷可按(見審訴字卷第17至21頁),則原告早於000年0月間即已向被告反應系爭房屋漏水問題,而系爭房屋經鑑定後又查無其他漏水問題,足見原告於000年0月間向被告反應之漏水問題,即是因屋頂及外牆年久失修防水不佳所致。以屋頂及外牆年久失修防水不佳,乃為時間經過累積而成,不可能於被告交屋後即刻發生。
再參諸被告因修繕系爭房屋遭系爭房屋相連鄰棟區分所有權人即林O宏以損及其屋為由起訴請求損害賠償,即本院109年度訴字第610號損害賠償民事事件審理中,於109年5月25日言詞辯論期日,自承系爭房屋為法拍屋,原始即很破爛不堪,屋頂亦已破爛,本來要在屋頂搭蓋鐵皮屋,但因擔心被拆,樓下鄰居也覺得不要搭,其乃沒有搭蓋,而僅施作室內整修及屋頂防水等語,此有該言詞辯論筆錄附卷可查(見訴字卷㈠第302頁),衡情若非屋頂防水具有問題,屋頂乃屬公寓大廈之共用部分,被告於售出前修繕時應無必要額外支出費用施作防水,益徵系爭房屋屋頂及外牆年久失修防水不佳而造成漏水之瑕疵,並非被告交屋後方才發生,而是交屋前即有之瑕疵。]
⒊綜上,系爭房屋存有漏水之瑕疵,且於被告交屋予原告前即存有之,被告上開抗辯,尚非可採。
[㈢系爭房屋既於交屋前即會漏水,而漏水顯然會減少系爭房屋價值及其居住之通常效用,被告自應負物之瑕疵擔保責任,則依上開規定,原告即得解除系爭買賣契約。
又原告業於107年11月21日委由律師寄送存證信函予被告,第三項記載:「系爭不動產於107年2月6日點交後顏O冠均未使用。顏O冠於107年6月26日發現系爭房屋之客廳、廚房、3間房間、2間浴室、走廊之天花板、牆壁均嚴重漏水,故於107年7月10日以新興郵局存證號碼001384號存證信函催告台端二人履行修繕義務。
惟台端二人至今均未履行,為此顏O冠特委託本律師催告台端二人於收受本函後5日內履行修繕義務,如台端二人於上開期限內不為履行,即以本函為解契約之意思表示,並訴追台端二人之法律責任」等語,並經被告於107年12月14日收受等節,為被告所不爭執,則原告業已向被告為解除系爭買賣契約之意思表示,系爭買賣契約顯已合法解除,依前述規定,原告即得請求被告返還價金。]
[㈣至被告雖抗辯系爭房屋因漏水所需支出之修繕費用,與系爭房屋買賣價金相差甚遠,原告以此為由解除契約顯失公平云云。
惟經本院囑託建築師公會鑑定,鑑定結果認為:系爭房屋漏水修復總費用為19萬2,162元,且系爭房屋因漏水瑕疵與牆面龜裂所導致之污名化價值減損程度約為10%,是系爭房屋若不具漏水瑕疵,系爭不動產應有價值為345萬元,因具有漏水瑕疵,應有價格為291萬2,838元,又建築物之防水施工有其時效性,其保固年限約為2至5年,依防水材料品質而定,鑑定估價是以2年時效性為估價依據,有系爭鑑定報告附卷可憑,而系爭鑑定報告可資採信已如前述,則系爭房屋漏水修復費用雖與買賣價金差距非小,但其防水時效只有2年,且系爭不動產尚因漏水瑕疵與牆面龜裂所導致之污名化價值減損程度約為10%,難認原告因此解除系爭買賣合約,顯失公平,是被告上開抗辯,應非可採。]
 ㈤原告雖聲請訊問證人林O宏,以證明被告於簽訂系爭買賣契約前即知悉系爭房屋存有漏水瑕疵,惟依諸前述,已足認定原告得以解除契約,請求返還價金,是本院自無調查上開證據之必要,附此敘明。
六、綜上所述,系爭房屋乃於交屋前存有漏水之瑕疵,原告業已此為由向被告解除系爭買賣契約,其自得請求被告返還價金,從而,原告依民法第259條第2款之規定,請求被告給付345萬元,及自109年2月21日民事追加聲明暨補正狀繕本送達翌日即109年2月22日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為有理由,應予准許。
七、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行,核均無不合,爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
八、據上論結,原告之訴為有理由,依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項,判決如主文。……」觀之,系爭漏水糾紛乃中古屋之事後救濟,而且「似非公寓大廈」或「非公寓大廈公用部分、約定公用部分漏水所致」,爰「漏水歸責性」「出賣人究有無故意不告知系爭漏水之瑕疵」「買受人行使此物之瑕疵擔保請求權時,有無逾民法第365條所定法定救濟期間」「系爭漏水事項是買賣物交付前已存在之瑕疵或交付後始發生之瑕疵」「買受人解決系爭買賣債權契約,有無顯失公平」「系爭所生損害賠償,有無」及「其等之舉證、鑑定問題」等法律爭議事項,成為本案(即D案)當事人爭執之所在。
又本案法院如在認事上無誤的誤,本案法院所判,初看,似於法尚無不符;但系爭漏水事項,出賣人如得修繕、願意修繕,且修繕費用尚非過鉅,解除契約是否顯失公平?值得延伸思考。
另漏水歸責之鑑定,雖通常情形透過土木技師工會或建築師工會,似得鑑定出;但少部案件,也有鑑定後仍找不出漏水原因或就歸責於誰之事項無法判斷者,也須注意。
最後,處理漏水糾紛,不論是出賣人或買受人或仲介或地政士或其他相關人員,均應持容觀、理性之態度,並依該案買賣債權契約、客觀事實與相關證據為處理依據,及先以ADR方式處理此等民事糾紛(註五)為宜。
 
【註解】
註一:所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言,最高法院九十六年度台上字第二四九八號民事判決:「按買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人即不得解除契約,此觀民法第三百五十九條之規定自明;所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言。」、九十三年度台上字第八0號民事判決:「惟所謂「顯失公平」,應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益,加以衡量,非得僅以其使用現況影響輕微,遽認買受人之損害較小,進而謂買受人解除契約有失公平。原審未詳加調查審認系爭房地物之瑕疵及權利瑕疵,上訴人受有若何損害?其解除契約於兩造之損害比例為何?徒以被上訴人築牆內縮結果,僅地下層室內面積稍小,即謂此項瑕疵輕微,上訴人買受系爭房屋之居住目的無不能達到情事,認解除契約有失平衡,而為上訴人敗訴之判決,亦屬可議。」、八十九年度台上字第二九二五號民事判決:「末按民法第三百五十九條固規定,買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。惟該條所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害,有失平衡而言。原審未就上訴人主張之系爭房屋之其他瑕疵逐一予以調查審認,及斟酌其瑕疵對於上訴人所生之損害與解除契約對於被上訴人所生之損害,是否有失平衡﹖即認上訴人解除契約係顯失公平,亦嫌速斷。」等可資參照。
註二:至買受人已否取得物之所有權,在所不問(最高法院47 年台上字第 1655 號民事判例參照)。又所謂交付,並非以現實交付為限(最高法院44 年台上字第 828 號民事判例參照)。
註三:高雄地院審理時,3位房仲供稱,交屋前,高男數度入內觀看,交屋時也沒有發生漏水情形,但交屋後,高男卻說發現漏水,他們認為已善盡產權調查義務,且事後也積極連絡前屋主出面處理,不認為自己有錯。前屋主也說,她剛買下房子時,確實曾發生漏水情況,但建商也已完成修繕,因此她才會在「建物是否有漏水情形」勾選「否」;交屋後,高男透過房仲連絡她說房子有漏水痕跡,她派工前往後,發現是窗台遮雨棚矽利康老舊,可能會造成漏水,雖不影響房屋功能,她還是花了2萬多塊幫忙處理善後。
註四:此案雖是成屋買賣,且經仲介,而有及得依民法第359條等規定行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約,但因非預售屋買賣,實務上,恐少有保固責任之約定。另外,本案如是預售屋,而且買受人與出賣人也是法所稀稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,就有預售屋買賣定型化契約應記載及第17條:「(一)本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作...等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚...等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。(二)前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。」之適用。
註五:民事糾紛之處理,首用ADR,請參閱訴訟非救贖之道?https://www.lawtw.com/archives/1136761 等文。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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