房東拿膠帶貼漏水、常進來租屋處,弱勢常只能忍? 內政部擬推「租屋法扶」

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E6%9D%B1%E6%8B%BF%E8%86%A0%E5%B8%B6%E8%B2%BC%E6%BC%8F%E6%B0%B4%E5%B8%B8%E9%80%B2%E4%BE%86%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E8%99%95-%E5%BC%B1%E5%8B%A2%E6%88%BF%E5%AE%A2%E5%B8%B8%E5%8F%AA%E8%83%BD%E5%BF%8D-%E5%85%A7%E6%94%BF%E9%83%A8%E6%93%AC%E6%8E%A8-%E9%80%99%E5%80%8B-%E5%8A%A9%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E6%97%8F-145516087.html

壹、賴清德抛居住正義三對策;7月16日司法正義與居住正義遊行 (請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/1140368;本文刊於2023年7月7日,其章節條次調整如下)
本篇新聞報導內容:https://udn.com/news/story/123307/7282584?from=udn_mobile_indexrecommendhttps://www.mirrormedia.mg/story/20230703edi012/

一、賴清德之前所提治房策略
就此,在「賴清德治房策略之芻議」https://www.lawtw.com/archives/1132863 一文提及:「
(一)降低大台北或其他四都房價之策略
1.治本兩大策略
就此,在【新聞疑義1489】控制房價,政府有責任!https://www.lawtw.com/archives/427077 一文提及:「
【新聞】
前國家發展委員會主委管中閔上午接受電台專訪,針對年輕人買不起房子,直說「控制房價是政府該有的責任」。他說,關鍵時代落差來自年輕人買不起房子、薪資倒退,不過他認為要企業強迫加薪困難,但控制房價是政府責任,找到解決之道,「這是誰執政都要碰的問題。」管中閔上午接受周玉蔻節目「蔻蔻早餐」專訪,針對年輕世代面臨的薪資倒退、買不起房子,產生強烈世代差距提出看法。管中閔舉例,假如與周玉蔻都是大學生,「你父母對你好,先給你買個房子在台北。我們成績、什麼(條件)都一樣,但是我知道,我這輩子追不上你了。」管中閔認為「這樣太不公平」,「如果今天我知道你家裡好,我知道我辛苦,10年後我也買得起(房),這種不平之氣就不會有。」管中閔說,雖然高房價問題困難,但是值得大家一起討論,思索如何處理,且這議題不關哪個執政者,控制房價更是政府該有的責任。至於薪資倒退,管中閔指出,薪資不成長是在所有發展中國家的普遍現象,各地均出現財富少數集中在擁有特殊專業、資本的人手上,因此需要很多時間才能校正、調整發展趨勢,因此要政府強迫加薪恐「太困難」(聯合報104年3月26日報導: 管中閔: 控制房價是政府該有的責任)。
【疑義】
(1)前言
按居住正義的正義大旗,說的很動聽,但什麼是居住正義?沒人說的很完整,而且是各說各話;至於直接落實居住正義,更是不可能,因為居住正義之內涵,實在太空泛。
又居住人權,在尚未入憲或經大會議解釋為憲法第22條所定其他利及以法律具體化其內涵前,各級政府也無從落實。
但源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之社會利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「」,其內涵已經濟社會文化權利事務委員會第4.7號一般性意見有所指出,並非空泛,而且各級政府機關依第4條之規定,尊重、保護及實現「適足住房權」,反而是依法行政。
換言之,目前,各級政府實無意義,再舉著居住正義這個大旗,或居住人權這個空泛的東西,而應尊重、保護及實現「適足住房權」才是。
當然,尊重、保護及實現「適足住房權」之同時,也須考量我們憲法所揭示之平等原則(延伸出-量能課稅原則等)、比例原則(有三項子原則等)、平均(延伸出-漲價歸公等)、法律保留原則,以及所明定之等,與其他一般法律原則。
(2)適足住房權之內涵
……是「適足住房權」,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利;在「可承受性」上,則要求「與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害,並採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱,及爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助,並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平,而且按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響」。
(3)控制房價是政府責任,但採取的手段要記得損害最小原則及適當性原則
換言之,基於「適足住房權」之內涵及兩公約施行法第4條之規定,各級政府機關須(一)使與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害,(二)並採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱,(三)及爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助,(四)並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平,(五)而且按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。
惟控制房價之手段,雖能達到「使與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害」之目的,但控制房價之手段甚多,千萬不要忘了比例原則中的損害最小原則及適當性原則;如果,在大台北地區以外之臺灣其他各地區,創造「就業機會」(註四)或提供公屋30%以上(註五),能徹底解決大台北高房價或高租金之問題,使人民住得起,那為何要選擇其他對人民損害最大的手段呢(即考量損害最小原則)?
何況,除了在大台北地區以外之臺灣其他各地區,創造「就業機會」或提供公屋30%以上,始能徹底解決大台北高房價或高租金之問題外,其他手段,似乎只能治標而已(即考量適當性原則)。
(4)稅改、所得提高與打房,尚屬有間
打房措施(例如信用管制等),要與「稅改」、「適足住房權之尊重、落實及實現」、「相當生活水準之尊重、落實及實現」分開。
「稅改」之最重要法理基礎,是漲價歸公;所得的提高,則有賴各級政府積極尊重、落實及實現「相當生活水準」;之實踐,尚未入憲及以法律具體化其內涵前,則有賴各級政府積極尊重、落實及實現「適足住房權」之內涵,併予敘明。」。
2.其他策略
至於其他策略,得參閱自然法則第二講人與環境的對話 https://www.lawtw.com/archives/427077,有關居住正義部分。

(二)高房價問題再掀熱議,行政院:相關措施有成果將持續精進
爰2023年5月18日新聞報載 https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4305468:「台灣高房價議題備受關注,民進黨主席賴清德日前與學生座談時被問到相關問題,他反問有無注意到「房價現在在降?」引發熱議。對此,行政院發言人林子倫今(18)日在院會後記者會表示,政府會持續精進相關措施,傾聽各界意見,盼能協助年輕人減輕負擔,照顧每個有需要的人。
林子倫指出,為了實踐居住正義、健全房市、抑制炒作,政府陸續修正平均地權條例,很多相關子法也在研議中,同時實施房地合一稅2.0、實價登錄2.0等資訊透明的各項措施,近期也看到相關成果。
林子倫指出,蔡英文總統上任後,大力推動社會住宅,設定20萬戶的目標,直接興建12萬戶、包租代管等8萬戶,期盼解決社會居住需求的問題,目前直接興建社宅超過7萬3千戶、包租代管超過6萬4千戶,達成率近7成。政府會持續精進相關措施,傾聽各界意見與建議,希望能幫年輕人減輕負擔,照顧每個有需要的人。」所言的房價問題,本文及筆者仍建議參酌循前揭等文(請參閱本文壹部分)之意見及建議為之。
換言之,賴清德所言中 https://udn.com/news/story/123307/7169999,先不論其所言「房價降了」,是否有理及符合人民情感與期待 https://udn.com/news/story/123307/7171573,但各地均衡發展,創造大台北以外之就業機會,與前揭治本策略之是相當的,爰原則上仍予贊同;只是公屋(含自建社會住宅、合宜宅及閒置空間之釋出等部分)之提供,尚未達30%以上,殊為可惜。」。

二、賴清德拋居住正義三對策
根據2023年7月6日之報載 https://udn.com/news/story/123307/7282584?from=udn_mobile_indexrecommend,行政院會今天通過「差別稅率2.0方案」。民進黨發言人張志豪表示,民進黨主席賴清德呼應行政院所提出的方案,為持續增加民眾的居住安定感,讓每個人的基本生活品質受到一定的支持與保障,未來八年,提出居住權三大對策,達到「鼓勵房源釋出」、「協助首次購屋的青年家庭」、「保障百萬租屋家戶」目標。
張志豪表示,第一大對策,是為減少閒置房屋、增加房屋供給,進一步推動「」,改為「全國歸戶」的方式計算,採「差額累進」方式課稅;第二大對策,是提高「青年安心成家優惠貸款」,針對利息加碼補貼,讓青年、初次購屋族等族群舒緩購屋負擔;第三大對策,則是朝向「百萬租屋家戶」目標前進,也就是持續穩定發展現有的社會住宅、包租代管與租金補貼的政策;並加快速度、加大力道,透過直接興辦和包租代管,達到社宅興辦總量25萬戶、包租代管25萬戶,朝向在2032年 (2016-2032,共16年)累計50萬戶社宅供給的目標;現行的租金補貼,將加大到每年50萬家戶的補貼量,積極在2032年達到社會住宅、包租代管與租金補貼的「百萬租屋家戶」總目標。
張志豪說,賴清德提出的三大居住對策,是針對青年族群的全面關照,例如,20歲至29歲的青年可能有比較多的租屋需求,2032年的50萬社宅供給以及租金補貼會照顧到;30到39歲的青年剛好處於成家養育孩子需要買房的階段,青安貸款的優惠政策可照顧到首購屋族。
張志豪表示,民進黨政府一向重視居住政策,修正,積極興辦社會住宅,截至今5月31日,包含既有、新完工、興建中及已決標待開工的直接興建社宅共7萬4601戶,包租代管社宅累計媒合7萬21戶,合計已14萬4622戶。同時,為了改善學生住宿環境,推動5年50億元「弱勢學生助學計畫精進措施(校外租金補貼)暨新世代學生住宿環境提升計畫」。
此外,政府為了健全租屋市場,除制定「住宅市場發展及管理條例」外,持續擴大租金補貼,今年更推出300億元中央擴大專案計畫,補助戶數目標為50萬戶,補助年齡放寬到18歲,單身青年、新婚家庭、社會經濟弱勢家庭皆有加碼補助。並且,為了減輕疫情對弱勢民眾的影響,提出中產以下自用住宅貸款戶支持專案,提供弱勢者房貸補貼。
張志豪表示,為了健全房市、遏止不當炒房,政府推出強力稽查交易、平均地權條例修法、房地合一稅2.0避免短期交易並修法杜絕規避稅負、選擇性信用管制、強化社會住宅等5大措施,平均地權條例修法也已於7月正式上路,目前市場已出現溫和修正現象。
張志豪指出,民進黨向來重視囤房問題,財政部除持續督促地方政府調整房屋稅率與稅基,更積極與地方政府溝通。目前贊成全國總歸戶的縣市已增加到十個,因此提出「房屋稅差別稅率2.0方案」,將現行縣市歸戶改為全國歸戶,並調高非自住房屋稅率(囤房稅率),從現行的3.6%調升至4.8%。居住正義需要大家共同推動,除希望各地方政府積極協助中央興辦社會住宅外,也希望能與政府攜手合作,盡速完成囤房稅相關條例的修法。
就此,從前揭文(請參閱本文壹部分)可知,居住正義之有效落實,除「提供30%以上公屋及在大台北以外地區創造就業機會等兩項治本策略」外,尚有「租金與房貸補貼」「税捐優惠及減免」「使持有成本及移轉成本增加(例如囤房稅、房地合一及平均地權條例之修正等)」「共享經濟、包租代管,及其他得使閒置空間釋出,加入租賃市場之各種有效合法模式(例如私校退場後閒置空地之作為社會住宅使用等)」等其他策略,在「居住人權尚未入憲」及「尚未全面依居住正義14項多元涵義檢視居住正義相關法令及措施」前,達到適足住房權及其內涵之要求。
而賴清德所謂「居住正義三箭」,尚不離前揭範疇,只是得否有效積極實現適足住房權及其內涵?囤房稅的增加,其目的是否具正當性?均尚須觀察。
至於7月16日居住正義、司法正義之遊行 https://www.mirrormedia.mg/story/20230703edi012/,本文認為乃集會遊行權、與自由之行使,而且也有督促政府尊重、保護與積極實現「適足住房權及其内涵」「身體自由及其內涵」等之意涵及效果,爰予以認同。
但此項遊行督促之訴求,如有更詳細之具體建議(即居住正義、司法正義之改革方向及如何具體施為之建議等),更佳。

貳、房東拿膠帶貼漏水常進來租屋處,弱勢房客常只能忍?內政部擬推「這個」助租屋族

根據2024年1月30日之報載 https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E6%9D%B1%E6%8B%BF%E8%86%A0%E5%B8%B6%E8%B2%BC%E6%BC%8F%E6%B0%B4%E5%B8%B8%E9%80%B2%E4%BE%86%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E8%99%95-%E5%BC%B1%E5%8B%A2%E6%88%BF%E5%AE%A2%E5%B8%B8%E5%8F%AA%E8%83%BD%E5%BF%8D-%E5%85%A7%E6%94%BF%E9%83%A8%E6%93%AC%E6%8E%A8-%E9%80%99%E5%80%8B-%E5%8A%A9%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E6%97%8F-145516087.html,租屋族面對時,常常處於弱勢,像是返還,或是因為怕被房東提前解約,而忍受一些不那麼合理的狀況,加上現在低薪高房價,買不起房的人很多,不少人是租屋,相關權益的保障就很重要,內政部規劃在今年下半年,開辦租屋法律扶助,協助弱勢房客向房東爭取權益。
專注處理文案,調整配圖,現在大四的赫言很有創意,在企業打工負責影音和社群,北漂來台北念書的他,有4次租屋經驗,赫言跟我們分享,有一次租屋只待了1個多月,就被房東嚇壞趕緊搬走。
租屋族赫言:「但房東會覺得這是他的房子,他為什麼不能進來,可那時候其實就是已經租給我們了,所以房東會有各種理由,可能在我租了以後他進來了,可能五到十次,然後他有時候進來,甚至是沒有跟我說,然後是我後來才知道,那譬如說我遇到的狀況,可能就是紗窗有破洞,可能會有蚊蟲飛進來,結果房東也說他沒辦法修就沒有修了,然後天花板開始漏水,結果房東處理方式是拿膠帶去貼。」
租房子很碰運氣,就怕遇到惡房東,赫言說畢業後打算留在台北工作,但不會考慮在台北買房,高房價讓年輕人吃不消,只能當租屋族,而一般上班族面對低薪通膨高房價,很多人都要另尋出路。
人力銀行公關經理曾仲葳:「根據我們的統計就發現,農曆年前就有超過八成以上的上班族,是有兼差打工的意願的,那這也創下了2019年以來的新高,那為什麼他們這麼想要幫自己兼差打工,來增加收入呢,其實我們調查發現,有超過五成的上班族他們認為,他們想要多賺點錢,另外也有37.8%的人表示,正職的收入根本不夠用。」
房價高不可攀,租屋已經是現在年輕人和弱勢家戶主要的居住選項,但租屋糾紛常常讓租屋族求助無門。
根據統計從2021年到2023年第3季,除了法院外,各管道受理租賃住宅糾紛案件,總共有6781件,平均每年約2400件,主要糾紛包含押金返還,欠租提前終止租約等,現在內政部規劃在2024年下半年,開辦租屋法律扶助,規劃只要符合租金補貼資格等弱勢租屋族,在和房東進入時,將提供法律文件撰擬陪同調解等服務,讓房客更有底氣,向房東爭取自身權益。
崔媽媽基金會執行長呂秉怡:「就以提前解約來講,提前解約的話,房東大不了賠錢了事,就損失了一些金錢,但是一旦房客被提前解約,他會有一個非常非常大的壓力,就他要露宿街頭,因為可能在台灣,特別是這幾年中低價位的租屋市場裡面,要找房子不是那麼容易,在權利義務的溝通的部分,會相對處於弱勢,就是說房東的一些要求,只要他覺得還可以忍的,他默默的大概就得吞下來。」
台灣的租屋黑市問題相當嚴重,像是違規隔間出租,居住品質和安全風險高,或是不希望房客申請租金補貼,以免被查緝租金未報稅,還有租金一直漲等等,買不起又租不起的人該怎麼辦,崔媽媽基金會認為,政府必須棒子和胡蘿蔔多管齊下。
崔媽媽基金會執行長呂秉怡:「就是囤房稅裡面,鼓勵那個就是出租,拿出來做住宅出租低稅,但是如果你多屋囤房的話,課以比較大的重稅等等,這樣的一個部分,那總之就是要藉由那個長期的胡蘿蔔,提供相關的誘因鼓勵,然後棍棒的政策,促使房東如果還是就是浮在水面下,就是逃漏稅的話,慢慢的有一個比較大的驅策的動力,驅使他們往租屋市場,健全跟透明化的步驟走。」
包租代管公司董事長李建成:「包租業者他把這個房子租下來了,所以其實房客他面對的就不是房東,他面對的是包租業者,那包租業者,其實房客現在通常遇到的,遇到的問題最多就是,修繕沒有如期的修繕,然後或者是押金不退,那這個東西當然在包租業者這邊,他是受到那個主管機關所管制的,所以其實他比較不會發生這種問題,因為只要其實房客只要,包租代管業者他馬上,政府單位的那個電話就來了。」
近年來的包租代管和租金補貼,也可以更保障房客和房東彼此的權益,居住正義除了高房價,還得關注租房子的保障,長期有效的政策落實,民眾不間斷地監督,才能住得安心。
就此,縱先不以「居住正義之14項多元涵義(全部),檢視居住正義之種種問題」,而僅以「適足住房權及其內涵(14項多元涵義之一)」論「居住正義」中「有關租屋」之要求,其自不得僅以「租金得否承受性」為限,承租人「使用權利之保障」等等(請參閱本文一有關適足住房權之說明),也是其要求之範圍。爰內政部擬推「租屋法扶」,協助「承租人」處理「相關租賃所生種種難題」,雖然尚不足,尚有諸多面向須努力,但本文「原則上」仍就此予以支持。
問題是租賃法扶之對象為何?申請條件為何?有無限制?補助方式及額度又為何?在資源有限下,相關措施及法令規定,是否符合合理之?有無符合法律保留原則?等等,均須再釐清。

[註解]
註一:實務上,請參臺灣高雄地方法院98年度簡上字第201號民事判決:「按「本公約締約國確認人人有工作之權利,包括人人應有機會憑本人自由選擇或接受之工作謀生之權利,並將採取適當步驟保障之。」,經濟社會文化權利國際公約第6 條第1 項定有明文,而依98年4 月22日總統公布之「公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法」第2 、4 條規定,兩公約所揭示保障人權之規定具有國內法律之效力,各級政府機關行使其職權,應符合兩公約有關人權保障之規定,避免侵害人權,保護人民不受他人侵害,並應積極促進各項人權之實現,是以法院行使審判職權時,自應遵循、審酌此二公約之規定、精神,甚應優先於國內法律而為適用(施行法第8 條規定施行後2 年內各級政府機關應檢討所主管之法令及行政措施而就不符部分為制( 訂) 定、修正或廢止,其意旨即應具優先性),則有關勞務給付之各,其適用、解釋法律自不得違於上開之自由選擇和接受工作、有尊嚴之勞動條件等人權內容,並應依此為原有法規範在客觀上應有目的與功能之再出發,且工作權亦為本國憲法保障之基本權利,其內容不僅使有工作之機會,更由於之社會化,勞工經由勞務之提供,並得以維持、發展其職業能力,建立群體生活、社會評價,實踐工作價值及保持其人格尊嚴,易言之,勞務不應只保留於經濟層面之評價,其更應擴及於勞工人格權益之保護,故勞務提供亦屬工作權之重要內容,基此意義,勞工在其業務性質上對勞務之提供有特別合理之利益,且雇主無優越而值得保護之利益(如停業、雙方信賴基礎喪失等)時,即應課予並要求雇主踐行其受領勞工勞務之從給付義務,如此始符誠信原則及上開公約有關工作權之保障意旨。」、法務部對「國際公約內國法化的實踐」委託研究報告之對案建議,第5頁以下。學說見解,請參廖福特著,法院應否及如何適用公民與政治權利公約,台灣法學雜誌第163期,2010年11月1日、陳清秀著,兩公約實踐與賦稅人權保障,2011年2月法令月刊。
註三:兩公約施行法第3條規定「適用兩公約規定,應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋。」,是有關「適足住房權」應參照經濟社會文化權利事務委員會第4、7一般性意見。
註四:根據報導,財政部業擬訂「特種貨物與勞務銷售稅」()草案在案,其中針對房地產部分,對購買非自用住宅在一年內轉售者,除了課徵土增稅、外,對出售市價加徵課稅一五%稅率;若在二年內轉售,則加徵課稅十%稅率,此屬於「交易稅」,無論投資賺賠都要課稅。而且預定三月正式公布此草案,若獲得立法三讀通過,最快今年下半年實施。所以101年7月「特種貨物與勞務銷售稅條例」公布實施後,購買非自用住宅在二年內轉售者,將增加此項投資成本(換言之,購買自用住宅或購買非自用住宅在二年後轉售者,就不會增加此項投資成本);加上,之前「信用管制,降低核貨成數至5.5成」、「四大刀」(行庫又有最新動作,號稱「四大刀」,主要是針對增資資金(即拿房屋剩餘價值去做二胎之類的抵押貸款),一旦被查獲被拿來當炒房資金後的「處罰」。包含:一、借款利息將加碼最高0.5%(兩碼)計算且需立即補足所增利息;二、貸款成數超過六成之部分需無條件全數清償;三、取消寬限期,改為剩餘貸款本息平均攤還;四、動用循環額度者全按月本息攤還。)等措施,確實使投資成本大幅上升,資金取得也更顯困難,對於避免「房地產泡沫急速破滅,房市崩盤,整體經濟長期蕭條」,確有其效果,但會不會反而造成「全面急售,房地產泡沫急速破滅,房市崩盤,整體經濟長期蕭條」,成為造成或加劇市場失靈的「罪魁禍首」,也須思考(又奢侈稅,有一牛剝數層皮之疑慮?是否真的就符合租稅?)。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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