外牆漏水「屋內難住人」,法院怎麼判?

友善列印、收藏

文 / 楊春吉

 
壹、《今日看新聞學法律~漏水屋 No.1》(請參考同名文 https://www.lawtw.com/archives/469368;本文刊於2020年10月27日;本案為A案)
 
此新聞事件,涉「漏水屋之事前預防、事中防止與事後救濟」「擔任責任是否及於交屋後所生之瑕疵」「物之與保固責任之區別」等法律問題,兹說明如下,至於其他的漏水屋相關事項,容於下次有相關新聞時,再說明之:
 
一、漏水屋之事後救濟
(一)按發現漏水問題,首先,先區分是否為管理條例所稱之「公寓大廈」?如是,始有公寓大廈管理條例第6條:「住戶應遵守下列事項:一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。三、或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」、第10條:「專有部分、「約定專用部分」之修繕、管理、維護,由各該區分人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。 共用部分、部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。 」、第11條:「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。 前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」、第12條:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」等規定的適用。
(二)反之,如是一般公寓,則應依第817條:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。」、第820條:「,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」、第822條:「共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人,就共有物之負擔為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人得按其各應分擔之部分,請求償還。」等規定辦理。
(三)又接下來,要區分的是係「」、「」或「侵權」?如係「租賃」之修繕,則須以「確認是否為租賃範圍」、「確認修繕義務為誰」、「確認有無修繕之必要」、「確認修繕費是否過鉅」、「限相當期間催告」、「有效終止」、「換鎖、留置取償」等順序為之(民法第429條、第430條、第928條等規定參照)。苟為「買賣」物之瑕疵,則依民法第354條、第355條、第359條、第365條、第373條等規定為之。至於「侵權」,則得試以民法第184條第1項前段、第2項、第197條、第216條等規定處理。
(四)惟不論是依民法第184條第1項前段、第197條、第216條之規定處理?抑或是以公寓大廈管理條例第10條、第12條之規定為之?確認歸責於何人,均為重要之點,如由何人所致,均未明,自是「公說公有理、婆說婆有理」。所以,實務上,通常就委由較具公正性的土木技師工會或建築師工會來鑑定,以杜爭議。當然,當事人間除了協議鑑定者外,當事人間如能就「鑑定費及所生之修繕費,應由負擔」等相關事項一併協議之,那自是更能杜絕糾紛。
 
二、漏水屋之事前預防
惟前開所言,除在買賣債權契約成立之前,要求出賣人在現況說明書上載明「漏水屋」等事項,並由合法之仲介簽認,以保障自己的權益(此部分為事前預防)外,係屬事後救濟之部分。
至於漏水屋之事前預防,則須從「情報蒐集」、「契約具體明確(含現況說明書)」及「要求保證品質」等三方面著手。
 
三、漏水屋之事中防止
(一)驗屋
1. 驗屋準備
又驗屋前,應準備前揭驗屋依據,釐清不清楚之處,並做好含「通常效用項目」、「出賣人依約應提供買受之所有書面資料」等項目之驗屋表。
2.驗屋不符之處理
驗屋時,如發現有與前揭驗屋依據不符者,不論是或成屋,自得在驗屋單上,列待改善項目,並註明「約定之改善完成期日、下次複驗期日」。
但如為預售屋,而且買受人與出賣人也是法所稱之消費者與,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及
第13條等相關規定之適用。
至於成屋,如買受人與出賣人均是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那也有基於消費者保護法而來之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第10條、第11條等相關規定之適用。
問題是一般的成屋買賣,常是非企業經營者或非定型化契約,並無適用成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之餘地。此時,更彰顯「情報蒐集」、「契約條款具體明確(含動產現況說明書)」及「要求保證品質」等事前預防之重要性。
(二)以書面契約具體明確之條款或參酌最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨,為事中防止之處理
另外,漏水屋之事中防止,或得參考最高法院104年度台上字第2437號民事判決:「按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定,原則上固於後始有適用,但出賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,則在特定物之買賣,該為買賣標的之特定物於危險移轉前,倘已有明顯之瑕疵而不能補正,或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者,應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權,並得相當之價金,以免往後之法律關係趨於複雜,損及買受人之權益。又買賣之物之瑕疵擔保責任,係基於買賣關係對價之均衡,為補充當事人之,根據法律規定而生之法定無過失責任,不以有可歸責於出賣人之事由為必要。」之意旨為之。
但如能參酌最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨,在買賣債權契約內,明定事中防止機制,有利杜絕糾紛,更佳。
(三)其他
例如定期注意施工狀況,從中發現施工不良或未依圖樣施工情形,並依「買賣債權契約內所明定之事中防止機制」或「最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨」為之。
 
四、物之瑕疵擔保請求權或之行使及其法定期間
(一)按民法第359條固規定,買賣因物有瑕疵,而出賣人依民法第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」、第355條:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」、第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」、第357條:「前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。」、第358條:「買受人對於由他地送到之物,主張有瑕疵,不願受領者,如出賣人於受領地無代理人,買受人有暫為保管之責。前項情形,如買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者,推定於受領時為無瑕疵。送到之物易於敗壞者,買受人經依相當方法之證明,得照市價變賣之。如為出賣人之利益,有必要時,並有變賣之義務。買受人依前項規定為變賣者,應即通知出賣人,如怠於通知,應負損害賠償之責。」之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金(但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求)。
惟前開所謂物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,民法第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」,定有其法定期間。
即1.如出賣人並非故意不告知瑕疵,則於買受人依第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」規定為通知後六個月間不行使而消滅;2.出賣人縱使故意不告知瑕疵,此物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,也自物之交付時起經過五年而消滅。
(二)又從民法第354條及第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」之規定觀之,前開物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,除契約另有訂定外,係自交付時起始得行使,而且該瑕疵,僅限於交付前已存在之瑕疵,「交付後始發生之瑕疵」,除契約另有訂定外,由買受人承受負擔。
 
五、保固責任
按坊間預售屋買賣中,有所謂的保固責任。
此個案保固責任之法律性質,雖依個案性質、契約內容及客觀事實等定之。
惟從最高法院98年度台上字第1214號民事判決:「上訴人與被上訴人訂立「購置履帶式推土機」契約,被上訴人依約交付系爭推土機一台予上訴人,經驗收無訛,亦隨附出固書及繳交保固保證金,保固書記載:本公司保證自驗收合格日起 1 年內,在正常操作使用情形下對推土機本身之結構、零組件負責保固 1 年,在保固期間如有故障,本公司負責免費修復或更換新品。上訴人主張,系爭推土機係結構具有瑕疵所致,被上訴人無法修復瑕疵,乃給付不能。並已依民法第 226 條第 1 項、第 256 條等規定?解除契約之意思表示,買賣契約既已解除,爰依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還所受領之價金。惟?,依公開招標及契約書之內容,足認兩造間係買賣法律關係,各自所負之主給付義務?:被上訴人交付履帶式推土機一台,上訴人交付買賣價金 595 萬元。被上訴人並已履行交付系爭推土機相關規格、出廠證明等文件之從給付義務。又依保固書記載,足認被上訴人出具保固書,承諾所負之無償修復系爭推土機在正常操作下有關結構、零組件之瑕疵責任,性質上應屬於:?使上訴人之給付利益獲得最大滿足或維護上訴人對系爭推土機使用利益之附隨義務。亦即被上訴人應負之保固書責任係在擴大及強化被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任,並延長被上訴人在保固期間內亦有維護系爭推土機具備通常效用之責任。其法律上性質仍屬物之瑕疵擔保責任。而上開保固書責任究其法律性質仍屬物之瑕疵擔保責任,則應回歸民法中債編總則第 365 條規定,即上訴人就被上訴人未盡其物之瑕疵擔保責任得主張解除契約、請求減少價金。惟解除權或請求權須於上訴人發見並通知被上訴人負擔保責任之 6 個月間行使。上訴人遲至 97 年 1 月 18 日始以準備書狀?解除契約之意思表示,顯逾民法第 365 條規定之 6 個月期間,則上訴人所?解除契約之意思表示,應不合法。雖在兩造約定之保固期間內,被上訴人就系爭推土機有結構上瑕疵迄今無法補正之情事,被上訴人除應負前述物之瑕疵擔保責任外,在被上訴人有可歸責事由時另應負不完全給付之責任,即上訴人?得類推適用民法第 226 條第 2 項規定,就該瑕疵所生損害請求賠償。因上訴人並未主張被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任,上訴人輪無從僅以被上訴人未盡附隨義務(保固書責任)據以解除契約。從而上訴人主張其已解除系爭契約,依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還已受領之價金?無理由。」之意旨看來,應負之保固書責任,其法律上性質雖仍屬物之瑕疵擔保責任,惟係在「擴大及強化」出賣人應負之物之瑕疵擔保責任,並「延長」出賣人在保固期間內亦負意定之義務,也應注意。
 
貳、被二樓漏水連累!一樓請求(請參閱同名文 lawtw.com/archives/656136;本文刊於2022年2月15日,其章節條次調整如一下;本案為B案)
 
本篇新聞報導內容:https://lm.facebook.com/l.php……
一、漏水與侵權行為
按有關漏水屋糾紛之處理,須從事前預防、事中防止及事後救濟等三方面同時著手。其中,事後救濟部分,房屋發生漏水時,首先須判斷是否為公寓大廈?之後,再判斷其是為「買賣、租賃、侵權行為或其他」,及「漏水之歸責性」,始得適當地依據相關約定及規定,處理該漏水糾紛(註一)。
而本案報導報導內容如為真,其應非公寓大廈,而且係侵權行為,爰就本案有關之侵權行為相關規定說明如下。
(一)民法第184條三種侵權行為損害賠償類型
按依民法第184條第1項前段:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。」之規定請求損害賠償者,固以「固有利益」為限;依民法第184條第1項後段:「故意以背於之方法,加損害於他人者亦同。」之規定請求損害賠償者,雖不以「固有利益」為限,惟須「故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人」為其要件;依民法第184條第2項:「違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」之規定請求損害賠償者,則須有「違反保護他人之法律,致生損害於他人」之事實,始有適用之餘地。
1.被害人以民法第184條第1項前段之規定,請求損害賠償
又被害人以民法第184條:「(第1項)因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。(第2項)違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」第1項前段之規定,請求損害賠償者,除「被害人有無受有損害」(若絕無損害亦即無賠償之可言)外,加害人有無故意或過失?有無不法?損害之發生及有責任原因之事實,二者之間,有無相當因果關係?被害人得否舉證以實其說?等,乃審查之重點。
換言之,(1)若其行為並無故意或過失,即無賠償之可言,而且過失之有無,應以是否怠於善良管理人之注意為斷者,茍非怠於此種注意,即不得謂之有過失。
(2)損害之發生及有責任原因之事實,二者之間,無相當因果關係(該相當因果關係之審認,必以行為人之行為所造成之客觀存在事實為觀察基礎,並就此客觀存在事實,依吾人智識經驗判斷,通常均有發生同樣損害結果之可能者,始足稱之),或除有依法舉證轉置或免除舉證責任外,被害人無法就其權利被侵害之事實舉證之,自無法以民法第184條第1項前段之規定,請求損害賠償。
2.被害人以民法第184條第2項之規定,請求損害賠償
另民法第793條:「土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時,得禁止之。但其侵入輕微,或按土地形狀、地方習慣,認為相當者,不在此限。」、第774條:「土地所有人經營事業或行使其所有權,應注意防免鄰地之損害」之規定,非不得認定係民法第184條第2項所稱違反保護他人之法律,是致生損害於他人,該被害人非不得搭配民法第774條、第800-1條:「第七百七十四條至前條規定,於地上權人、農育權人、人、人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之。」、民法第184條第2項等規定,請求損害賠償。
(二)人格法益遭受他人侵害之損害賠償
至於人格法益遭受他人侵害者,有民法第18條:「人格權受侵害時,得請求法院除去其侵害;有受侵害之虞時,得請求防止之。前項情形,以法律有特別規定者為限,得請求損害賠償或慰撫金。」、第195條第1項:「不法侵害他人之身體、健康、、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。」、通訊保障及監察法第19條:「違反本法或其他法律之規定監察他人通訊或洩漏、提供、使用監察通訊所得之資料者,負損害賠償責任。被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額;其名譽被侵害者,並得請求為回復名譽之適當處分。前項請求權,不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾或已起訴者,不在此限。」等有關規定,可資援用。
其中,民法第18條第2項係規定「前項情形,以法律有特別規定者為限,得請求損害賠償或慰撫金」,尚難單獨成為損害賠償或慰撫金請求權之基礎,仍應依民法第195條第1項之規定等法律之特別規定為之。
另依效力「與未經選編為判例最高法院裁判相同」之最高法院92年台上字第164號判例:「於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之,應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益,如其情節重大,被害人非不得依民法第一百九十五條第一項規定請求賠償相當之金額。」之意旨,縱使於他人居住區域發出在噪音標準以下之噪音,如超越一般人社會生活所能容忍之噪音,而且情節重大,被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額。
 
二、判決
民事訴訟法第385條係規定「(第一項)言詞辯論期日,當事人之一造不到場者,得依到場當事人之聲請,由其一造辯論而為判決;不到場之當事人,經再次通知而仍不到場者,並得依職權由一造辯論而為判決。(第二項)前項規定,於訴訟標的對於之各人必須合一確定者,言詞辯論期日,共同訴訟人中一人到場時,亦適用之。(第三項)如以前已為辯論或調查或未到場人有準備書狀之陳述者,為前項判決時,應斟酌之;未到場人以前,其必要者,並應調查之。」。
是言語辯論期日,當事人之一造不到場者,得依到場當事人之聲請,由其一造之辯論而為判決;不到場之當事人,經再次通知而仍不到場者,並得依職權由一造辯論而為判決。
  
三、本案分析
本案新聞報導內容如為真,本案法院所認如無誤 https://lm.facebook.com/l.php……,本案許、卞主張,2樓房屋自2019年6月前某時起,陽台排水管、熱水管皆發生漏水狀況,且陽台地板防水層失效,水會漏到1樓住戶,導致1樓的裝潢、天花板、牆壁損壞。
2人說,2020年1月間,徐姓住戶雖陸續修復陽台排水管、熱水管,卻漏修陽台地板防水層,2人認為應該一併修復,以免陽台用水再度漏至1樓,加上1樓修繕費用經估價是7萬7000元,2人只要7萬元,以及卞飽受環境潮溼發霉之苦,身體狀況、生活品質皆受影響,求償非財產損害12萬元。
簡易庭認為,徐姓住戶未到庭也沒提出書狀說明,依法採信許、卞主張,除判徐要修復自家陽台樓地板防水層至不漏水狀態,也要給付2人7萬元修繕費用,另考量卞長期處在發霉環境,導致內心抑鬱痛苦,並發生胃食道逆流、眼臉筋攣、失眠等疾病,也有醫院診斷證明為證,嚴重影響環境及身心健康,要徐再賠卞4萬元。
就此,本文認為,從本案新聞報導內容觀之,本案原告其請求權依據為「民法第195條」及「第184條第1項前段或第2項」之規定。至於本案原告之所以勝訴,主要原因在於本案被告未「積極」依民事訴訟法相關規定「應訴」所致;尚被告有積極應訴,其結果,就尚難預料。
 
參、外牆漏水屋內難住人,法院判管委會付鑑定費、賠修繕費
 
主 文
被告應依附件所示之修繕方法,將門牌號碼基隆市○○區○○路000號22樓之8房屋修繕至不漏水之狀態。
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬元及自民國一百一十二年六月七日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
新臺幣玖萬玖仟捌佰元,由被告負擔新臺幣玖萬陸仟貳佰捌拾捌元,餘由原告負擔。
事實及理由
一、查被告之法定代理人原為許O雄,嗣於本院審理中變更為賴O雄,有基隆市仁愛區公所民國112年11月24日基仁民字第1120002274號函可佐,並經賴O雄具狀聲明,核與民事訴訟法第175條第1項、第176條規定相符,應予准許。
二、原告主張:原告為基隆市仁愛區東方帝景大廈公寓大廈(下稱系爭社區)內門牌號碼基隆市○○路000號22樓之8號房屋(下稱系爭房屋)之區分所有權人,系爭房屋因建築物外牆,致系爭房屋室內多處漏水,產生嚴重壁癌,部分傢俱因泡水而毀損,造成原告受有修繕之損害,為此依公寓大廈管理條例第10條及民法第184條第1項前段、第191條第1項、第213條、第767條第1項中段規定,請求被告修繕外牆,及給付系爭房屋修繕費用40萬元等語。並聲明:㈠被告應將系爭房屋之外牆修繕至不漏水。㈡被告應給付原告40萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
三、被告抗辯略以:依系爭房屋竣工平面圖及系爭社區B5平面圖,系爭房屋外牆應為原告專用部分,依公寓大廈管理條例第10條第1項規定,應由原告負責修繕。另系爭社區於105年、108年時即有決議外牆窗戶漏水應由住戶自行支付修繕費用,於111年則決議嚴重外牆漏水修繕費用於30萬元內由被告處理,超過30萬部分再提報區分所有權人大會決議,故被告不應全額負擔外牆修繕費用,且原告於112年2月1日以律師函表示曾自行僱工修繕系爭房屋之外牆至不漏水,向被告請求修繕費用,可見原告未經被告同意即僱工修繕外牆,該次修繕或許造成系爭房屋外牆結構受損,以致漏水嚴重,依公寓大廈管理條例第10條第3項規定,應由原告自行負擔修繕費用。至於原告請求賠償系爭房屋修繕費用,應舉證證明外牆滲漏水是系爭房屋損害的直接原因及損害金額等語。並答辯聲明:原告之訴駁回。
 
(以下為黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)
 
[四、原告主張被告怠於修繕系爭社區全體住戶共用之建築物外牆,因外牆滲漏水至系爭房屋內部,導致原告受有損害,被告應修繕系爭房屋至不再漏水之狀態,且應賠償系爭房屋修繕費用40萬元本息等情,為被告所否認,並以前詞為辯,本院判斷如下:
㈠關於請求被告負修繕義務部分:
⒈所謂專有部分,指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者:所謂共用部分,指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者;共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔;管理委員會之職務含共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良,公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第10條第2項、第36條第2款分別定有明文。
又公寓大廈之外牆,係建築物主要構造,為維持建物安全及其外觀所必要的構造,性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體,而由全體住戶共同使用,應認屬共用部分。
申言之,區分所有建物之外牆面,依其所在位置,雖有位於共有部分者,例如共用走廊、樓梯間、大廳等區域;亦有位於專有部分者,例如各區分所有權人之住宅單位、約定專用部分等區域,惟縱令係屬位於專有部分之外牆,亦應屬於共有部分之範圍。蓋外牆不論其位置係位於區分所有建物之專有部分或共有部分,均係整體建築物之基本構造,為整棟建築物結構上及外觀上所不可或缺之部分,故應認屬區分所有建物之共有部分。]
[⒉原告主張其為系爭房屋所有權人,已有提出建物登記第一類謄本為證(本院卷第61頁、第63頁),而系爭房屋漏水之原因,經本院囑託兩造合意之社團法人基隆市建築師公會(下稱基隆市建築師公會)為鑑定後,鑑定結果係認:系爭房屋確實有漏水情形,經現場確認系爭房屋上部鋼梁與牆板接合處縫隙有滲水,牆面有開裂情況導致滲水,地面積水為牆面滲水後流到地面造成積水,研判滲水皆為外牆防水失效導致;
其防水失效原因研判為外牆防水膠條裂化導致,牆面磁磚破損有裂縫,磁磚填縫有孔洞,外牆磁磚空鼓,外牆內部開裂,外牆內部防水塗料破損導致等情,有基隆市建築師公會112年12月5日基建師會鑑字第11202139號函附書可稽(外放鑑定報告書第7頁、第8頁),原告主張系爭房屋漏水原因,為系爭房屋外牆滲漏水所導致,自屬可信。]
[⒊系爭房屋外牆為系爭社區之共用部分,且系爭房屋漏水之發生原因是外牆滲漏水之防水塗料破損所致,已如前述,系爭房屋外牆自有修繕之必要,依公寓大廈管理條例第10條第2項條規定,應由被告負責修繕,被告亦自承系爭社區111年度第14屆區分所有權人會議決議嚴重外牆漏水戶於30萬元內由被告處理,超支再提區分所有權人會議決議等情,有111年11月5日區分所有權人會議會議紀錄影本可憑。
原告已於112年2月1日發律師函催告被告修繕系爭房屋外牆(本院卷第21頁至第27頁),為被告所不爭執,被告迄仍怠於修繕,原告請求被告修繕系爭房屋外牆至不漏水狀態,洵屬有據。]
[ ㈡關於請求被告賠償損害部分:
⒈因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任;損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及為限,民法第184條第1項前段、第216條第1項分別定有明文。
⒉原告主張系爭房屋因外牆滲漏水,導致產生嚴重壁癌,部分傢俱因泡水而毀損,受有修繕之損害,經基隆市建築師公會鑑定結果系爭房屋之天花板、牆面已經因漏水變形,地板部分已泡水腐爛,必須拆除重新施作,估算合理修復費用為21萬元,有其鑑定結果及修復費用明細可憑(外放鑑定報告書第9頁、第10頁、第30頁)。
被告既負有修繕、管理、維護系爭社區外牆之義務,卻未盡其義務,致系爭房屋受有損害,顯係過失不法侵害原告系爭房屋之所有權,被告之過失不作為與原告所受損害間具有相當因果關係,原告依民法第184條第1項規定,請求被告賠償必要支出之合理修繕費用21萬元,核屬有據。 ]
[⒊給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相類之行為者,與催告有同一之效力,民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息,為同法第233條第1項前段所明定。
原告請求被告賠償上開損害,並無確定給付期限,依上開規定,被告自收受民事起訴狀繕本送達時起,即應負遲延責任,原告請求被告加付自起訴狀繕本送達翌日即112年6月7日起算之法定遲延利息,亦屬有據。]
五、綜上所述,原告依據公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第184條第1項前段規定,請求被告應依附件所示修繕方法,將系爭房屋修繕至不滲漏水狀態,並應給付原告21萬元及自112年6月7日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為有理由,應予准許;逾此部分之請求,為無理由,應予駁回。
六、各當事人一部勝訴、一部敗訴者,其訴訟費用,由法院酌量情形,命兩造以比例分擔或命一造負擔,或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用,民事訴訟法第79條分別定有明文。查原告起訴主張本件為90萬元,第一審裁判費經核定為9,800元,業據原告繳納,又因囑託基隆市建築師公會鑑定,原告預納鑑定費共9萬元,有原告提出之統一發票在卷可憑,此外並無其他訴訟費用支出,故本件訴訟費用額確定為9萬9,800元(算式:9,800+90,000=99,800)。本院審酌原告主張其所受損害係因系爭社區外牆滲漏水所致,經原告聲請囑託基隆市建築師公會鑑定系爭房屋漏水原因,依當時之訴訟程度,確屬伸張權利所必要,且鑑定結果如同原告主張之情況,因鑑定費用占本件訴訟費用極高之比率,若由原告依勝敗比例負擔,顯失公平,應由被告負擔鑑定費用,另裁判費部分依兩造勝敗比例,由被告負擔6,288元(計算式:577,500÷900,000×9,800=6,288,小數點以下四捨五入),合計被告應負擔之訴訟費用為9萬6,288元(算式:90,000+6,288=96,288)。
七、本件事證已經明確,兩造其餘攻擊、防禦方法及證據,經本院審酌後核與本判決結果不生影響,爰不一一論述,併此敘明。
八、據上論結,本件原告之訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴訟法第79條、第81條,判決如主文。……」觀之,本案法院如在認事上無誤的話,本案兩造主要爭執之點,乃在於「系爭漏水係外牆滲漏水或專有部分漏水所致」,而就此爭議之解決,就如如同本文壹所揭說明一樣,仍仰賴「建築師公會進行鑑定」,以釐清此歸責性。
而本案經基隆市建築師公會結果,乃外牆滲漏水所致,而且「系爭泡水天花板、專有部分之漏水等」與「該外牆滲漏水」兩者間有「相當因果關係」,爰本案原告以公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第184條第1項前段、第216條第1項等相關規定,向本案被告請求修繕、鑑定費及損害賠償,尚屬有據。
 
[註解]
註一:請參閱 房屋糾紛最大宗:漏水屋 https://www.lawtw.com/archives/655452 等文。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



分享出去: