租賃「有益費用之償還」與「積欠租金之終止」

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文 / 楊春吉

本文相關實務裁判/最高法院112年度台上字第1718號民事裁定等

壹、有關「有益費用之償還」,實務裁判上之見解

一、甲案~「有益費用償還請求權消滅時效」等

就此,最高法院112年度台上字第1718號民事裁定 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c112%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c1718%2c20230928%2c1&ot=in 謂「……理 由
按上訴第三審法院,非以原判決為理由,不得為之;又判決不適用法規或適用不當者,為違背法令;且提起上訴,上訴狀內應記載上訴理由,表明原判決所違背之法令及其具體內容,暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實,其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者,並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。同法第467條、第468條、第470條第2項定有明文。是當事人提起上訴,如依同法第469條規定,以原判決有所列各款情形之為理由時,其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容,及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實;如依同法第469條之1規定,以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時,其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項,或有關大法官解釋、憲法法庭裁判意旨,或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容,暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實,並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明,或其所表明者與上開法條規定不合時,即難認為已合法表明上訴理由,其上訴自非合法。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[本件上訴人對於原判決提起上訴,雖以該判決違背法令為由,惟核其上訴理由狀所載內容,係就原審取捨證據、認定事實及解釋之職權行使,所論斷:兩造於民國99年11月26日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約),約定上訴人向被上訴人承租原作託售中心,已有地板、牆壁貼磚、廚房、電線等基礎裝潢設備之門牌號碼○○市○○區○○○路0段000、000-0號房屋(下稱系爭房屋),租期自100年2月15日起至110年2月14日止。101年4月15日兩造合意提前終止租約,並於租約末頁以手寫加註簽署協議(下稱系爭協議)。
依該協議第2點約定,被上訴人另委託上訴人或訴外人即其法定代理人之配偶蔡O男代為或自己出售,可見被上訴人尚無已定之出租或出售對象。迄102年4月15日被上訴人始將之再行出租予訴外人許O銘,是系爭協議第1點之補貼費用非損害性質,且係取決於系爭房屋出售、出租後,後手留用原裝潢之情形,亦不應解釋兩造之真意係無論沿用多寡均應補貼新臺幣(下同)300萬元。
被上訴人於101年6月28日、同年7月11日發函催告上訴人於101年7月16日前拆除其所有之自行裝潢及基礎工程,按99年11月26日被上訴人交屋時之原狀騰空返還,上訴人未為反對表示。被上訴人於101年7月18日會同員警、里長進入系爭房屋時,上訴人已拆除燈具及廚櫃等裝潢設備,許O銘承租後僅利用遺留部分,顯已不符兩造訂立系爭協議之主要目的及價值,上訴人復不能證明其所遺留裝潢之範圍,
又審諸系爭協議第1點補貼費用之性質,乃屬第431條有關承租人得請求出租人償還有益費用之規定,為民法第179條之特別規定,應優先適用。其時效期間,應適用民法第456條規定,自101年4月15日系爭租約終止時起算2年,上訴人遲至109年9月21日始聲請支付命令請求給付,已逾2年時效,被上訴人自得拒絕給付300萬元或基礎工程折舊50萬元。
從而,上訴人依系爭協議約定,請求被上訴人給付300萬元本息,為無理由,不應准許等情,指摘其為不當,並就原審已論斷或其他與判決結果無礙之事項,泛言未論斷或論斷不完備、矛盾、違法,而非表明該判決所違背之法令及其具體內容,暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實,並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由,難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明,應認其上訴為不合法。]
據上論結,本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第444條第1項、第95條、第78條,裁定如主文。……」。
又本案二審臺灣高等法院111年度上字第923號民事判決,如下連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c111%2c%e4%b8%8a%2c923%2c20230419%2c1

二、乙案~「請求償還有益費用時,對己有利之待證事實,其舉證責任」「積欠租金之催告與其終止、終止後租賃物之返還、有益費用之返還」及「出租人有無修繕義務?如有,有無履行?承租人得否於出租人未修繕前,行使同時履行抗辯權」等

就此,臺灣高等法院110年度上字第941號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c110%2c%e4%b8%8a%2c941%2c20220524%2c1&ot=in 謂「……事實及理由
一、被上訴人主張:伊於民國105年間將所有門牌號碼臺北市○○區○○街00號6樓之4房屋(下稱系爭房屋)出租予上訴人,約定租賃期間為105年5月20日起至107年5月19日止,租金為每月新臺幣(下同)16,000元,於每月20日前給付,該租期屆滿後,兩造口頭約定除租金調整為每月18,000元及未約定租賃期間外,其餘仍依原租賃契約約定(下稱系爭租約)。詎上訴人自109年1月起未再給付租金,經催告仍未獲置理,伊已於109年7月24日終止系爭租約,自得依系爭租約第4條約定,請求上訴人給付積欠之租金11萬元(109年1月20日至7月20日之租金共126,000元,扣除押金16,000元),及依系爭租約第14條、民法第767條第1項前段規定,請求上訴人騰空返還系爭房屋,暨自109年7月25日起至返還系爭房屋止,按月給付違約金18,000元。並聲明:㈠上訴人應自系爭房屋騰空遷出,並返還予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人11萬元,及自狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈢上訴人應自109年7月25日起至返還上開房屋之日止,按月給付被上訴人18,000元(未繫屬本院部分,均不另贅述)。
二、上訴人則以:系爭房屋及傢俱有諸多待修繕之情形,惟被上訴人未盡其修繕義務,且於伊自行修繕後,迄未返還附表所示修繕費用等計19萬元,伊基於同時履行抗辯,自無先行給付租金之義務,被上訴人終止系爭租約不合法,另以該19萬元為抵銷等語,資為抗辯。並於原審提起主張:前述19萬元均屬伊為系爭房屋支出之有益費用,被上訴人並受有取得物之所有權及房屋價值提升之利益,其應返還之。爰依民法第431條第1項、第816條及第179條規定,擇一求為命被上訴人給付19萬元,及自反訴起訴狀送達之翌日起按週年利率5%計算之利息。
被上訴人反訴答辯:附表編號6與修繕無關,且上訴人承租期間未曾告知伊有修繕必要或其支出有益費用情事,伊無從為反對之,況其迄至提起反訴時始請求償還費用及提出明細,顯不合理,應無理由;縱伊受有利益,惟未經伊同意而屬強迫得利,上訴人亦不得請求等語。
三、原審判決:㈠上訴人應自系爭房屋騰空遷出,並返還予被上訴人。㈡上訴人給付被上訴人11萬元,及自109年9月30日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈢上訴人應自109年7月25日起至返還上開房屋之日止,按月給付被上訴人18,000元。㈣上訴人之反訴駁回。並就㈠、㈡部分為附條件准、免之宣告。
上訴人提起上訴,並聲明:㈠原判決關於命上訴人遷出返還房屋、給付本息,及該部分假執行之宣告,均廢棄。㈡上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢被上訴人應給付上訴人19萬元,及自反訴起訴狀送達之翌日即109年11月25日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
被上訴人答辯聲明:上訴駁回。(原審判命共同被告林O甫騰空返還系爭房屋及給付部分,非本院審理範圍)

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[四、兩造不爭執事項(見本院卷第82-83頁):
㈠兩造於105年間簽署房屋租賃契約書(見原審卷第177-189頁),約定被上訴人將系爭房屋出租予上訴人,租賃期間為105年5月20日起至107年5月19日止,租金為每月16,000元,於每月20日前給付。
㈡上開租約租期屆滿後,兩造口頭約定除租金調整為每月18,000元及未約定租賃期間外,其餘仍依原租賃契約約定。
㈢上訴人自109年1月起未再給付租金,經催告仍未給付,被上訴人於109年7月23日以萬芳郵局110號向上訴人終止租約及請求返還系爭房屋、給付積欠租金,並於同年月24日送達於上訴人。
㈣上訴人未付之109年1月至109年7月租金(計至109年7月20日)為126,000元,扣除押租金16,000元,剩餘11萬元。]
[五、被上訴人主張其業以上訴人未依約繳納租金為由終止系爭租約,上訴人應騰空返還房屋及給付欠租、等語,為上訴人否認,除以前詞置辯,並反訴請求被上訴人返還如附表所示之19萬元。
兩造爭點為:㈠被上訴人終止系爭租約是否合法?㈡被上訴人依系爭租約及民法第767條第1項前段規定,請求上訴人給付11萬元本息,遷出並返還系爭房屋,及自109年7月25日起按月給付18,000元,有無理由?㈢上訴人依民法第431條、第816條及第179條規定,請求被上訴人給付19萬元本息,有無理由?]
[茲審酌如下:
㈠被上訴人終止系爭租約是否合法?
⒈按承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達2個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。民法第440條第1項及第2項前段定有明文。
⒉查上訴人自109年1月起未再給付租金,經催告仍未給付,被上訴人於109年7月23日以萬芳郵局110號存證信函向上訴人終止租約及請求返還系爭房屋、給付積欠租金,並於同年月24日送達於上訴人乙節,為兩造所不爭(見不爭執事項㈢)。
被上訴人主張其已合法終止系爭租約,上訴人則抗辯被上訴人未盡修繕義務,其乃自行修繕而支出附表編號1-5所示費用,並為此賠償附表編號6所示金錢予房客,共計19萬元,其得為同時履行抗辯,無先行給付租金義務等語。
查兩造以系爭租約第10條第1項、第2項約定:房屋損壞而有修繕之必要時,應由被上訴人負責修繕。房屋有改裝設施之必要,經被上訴人同意,上訴人得依相關法令自行裝設等語(見原審卷第183頁)。
上訴人陳稱承租系爭房屋後「投入相關裝潢及設備等費用」、「我們有給下手」等語(見原審卷第260、279頁),可見上訴人承租系爭房屋後已有變更系爭房屋之裝潢及設備。
則系爭房屋及被上訴人提供之設備損壞,依約定應由被上訴人修繕,然如係上訴人自行裝修添購者,則應由上訴人自行為之。
又被上訴人已將系爭房屋交付上訴人使用,上訴人如認修繕屬被上訴人應負責部分,應通知被上訴人,被上訴人始得知悉有修繕之要求。
然上訴人就所陳其曾向被上訴人請求修繕一事,並未提出證據證明;且成O室內裝修有限公司為被上訴人提供之修繕保固自102年9月15日至112年9月15日,有保固書為證(見本院卷第139頁),而如上訴人確有通知被上訴人為附表編號3所示之漏水修繕,被上訴人應可請該公司辦理,無須由上訴人另覓陳O錡處理。
則本件應難認上訴人曾請求被上訴人就附表編號1-5所示修繕工項為修繕,此節既無法認定,附表編號1-5所示修繕部位是否屬被上訴人應負責者,即難認定。]
[再者,證人陳O錡雖具結證述:附表編號1-5之單據均為伊開立,編號1是因為跳電,所以重新整理線路,換線路;編號2是因為冷氣沒有冷媒,偶爾漏水;編號3是因漏水整修,這個房子是6樓,不知道是7樓漏到6樓,還是6樓漏到5樓,我不是記得很清楚;編號4應該是之前的漏水,有些牆面損壞,可能是一些木作、泥作的修補,跟油漆併在一起列一張;編號5我好像是請別的師傅配合,應該是一些美工;修繕前後我自己都沒有拍照,員工有沒有拍我不清楚,但是員工一般都會拍,通常東西壞掉,上訴人的員工先到場,我才到現場跟員工說我的報價等語(見本院卷第114-119頁)。
但上訴人並未提出修繕之照片,且證人陳O錡上開證述僅可證明上訴人請其修繕,其則自行或另覓他人整理系爭房屋之電路、更換冷氣冷媒或漏水、整修漏水、修補牆面或木作、泥作,及房屋美工等事,尚無從推知修繕之電路、冷氣、牆面、木作、泥作、美工等是否屬被上訴人交付上訴人使用者,亦無從確認漏水係因系爭房屋本身或樓上漏水或上訴人施作之裝潢或增添之設備所致。
是以,本件應認上訴人未能舉證證明其因被上訴人未保持租賃物狀態而支付附表編號1-5修繕費用。]
[末者,上訴人就附表編號6部分未提出任何證據證明,難以採信。從而,上訴人未能舉證證明其對被上訴人有附表所示債權,其以此就積欠被上訴人之租金為同時履行抗辯云云,即無足採。綜上,被上訴人主張上訴人自109年1月起未再給付租金,積欠租金逾2個月,經催告仍未給付後,其於109年7月24日將終止租賃契約之通知送達上訴人,已合法終止系爭租約等語,信屬有據。]
[ ㈡被上訴人依系爭租約及民法第767條第1項前段規定,請求上訴人給付11萬元本息,遷出並返還系爭房屋,及自109年7月25日起按月給付18,000元,有無理由?
⒈按所有人對於無權或侵奪其所有物者,得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。
且兩造於105年間簽署房屋租賃契約書,並於租期屆滿後,口頭約定除租金調整為每月18,000元及未約定租賃期間外,其餘仍依原租賃契約約定乙節,為兩造不爭。
系爭租約第4條並約定:每月應繳月租金應於20日前支付,不得拖延或拒絕。第14條則約定:租賃契約終止時,上訴人應將房屋返還被上訴人,不應藉詞推諉或主張任何權利。上訴人未即時遷出返還房屋時,被上訴人每月得向上訴人請求按照月租金一倍支付違約金至遷讓完竣等語(見原審卷第181、185頁)。
⒉查上訴人未付之109年1月至109年7月租金(計至109年7月20日)為126,000元,扣除押租金16,000元,剩餘11萬元等節,為兩造不爭,上訴人自應依系爭租約第4條約定給付租金11萬元。
又系爭租約已經被上訴人於109年7月24日終止,前經本院認定,被上訴人於系爭租約終止後未遷出並返還系爭房屋,被上訴人應得依系爭租約第14條及民法第767條第1項前段規定,請求被上訴人遷出並返還系爭房屋,及自109年7月25日起至返還系爭房屋之日止按月給付18,000元(即月租金一倍之數額)之違約金。]
[其次,上訴人無從主張附表所示19萬元為抵銷抗辯,前經論定。從而,被上訴人依系爭租約及民法第767條第1項前段規定,請求上訴人給付11萬元本息,遷出並返還系爭房屋,及自109年7月25日起至返還系爭房屋之日止按月給付18,000元之違約金,均有理由。]
[㈢上訴人依民法第431條、第816條及第179條規定,請求被上訴人給付19萬元本息,有無理由?
⒈按承租人就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,如出租人知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物,得取回之。但應回復租賃物之原狀。民法第431條定有明文。
次按,無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。動產因附合而為之重要成分者,不動產所有人,取得。因前五條之規定而受損害者,得依關於不當得利之規定,請求償還價額。民法第179條、第811條、第816條亦有明文。
⒉查上訴人雖主張其為系爭房屋投入裝修費用,並使被上訴人取得房屋價值提升之利益,及因民法附合規定取得所有權,被上訴人應依民法第431條、第816條及第179條規定給付附表所示19萬元本息等語。
但附表編號6與此無涉,亦無證據顯示被上訴人知悉其他5項裝修工程,但不為反對。且上訴人就系爭租約終止時,附表編號1-5所示修繕結果仍存在,即修繕時使用之動產仍附合在系爭房屋,其上仍存有上訴人主張增加如附表所示價值等節,並未舉證證明。上訴人既未能舉證證明,其依民法第431條、第816條及第179條規定,請求被上訴人給付19萬元本息,即無理由。]
六、綜上所述,被上訴人依系爭租約、民法第767條第1項規定,請求:㈠上訴人應自系爭房屋騰空遷出,並返還予被上訴人。㈡上訴人給付被上訴人11萬元,及自追加起訴狀繕本送達翌日即109年9月30日(於109年9月29日送達,見原審卷第200-3頁)起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈢上訴人應自109年7月25日起至返還上開房屋之日止,按月給付被上訴人18,000元,自屬正當,應予准許。上訴人依民法第431條、第816條及第179條規定,請求被上訴人應給付上訴人19萬元,及自反訴起訴狀送達之翌日即109年11月25日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為無理由,不應准許。從而原審為上訴人敗訴之判決,並無不合。上訴論旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列,附此敘明。
八、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項、第78條,判決如主文。……」。

三、丙案~「有益費用之償還,有無過失相抵原則之適用」及「租賃與委任之契約,民法第431條規定之」等

就此,最高法院110年度台上字第1262號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c110%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c1262%2c20210729%2c1&ot=in 謂「……理 由
本件上訴人麗O開發有限公司(下稱麗O公司)主張:兩造於民國100年6月15日、10月13日依序簽訂「苗栗縣大湖地區農會大湖酒莊農村產業訓練體驗區餐廳、住宿委託營運工作標租契約書」(下稱A 契約)、「苗栗縣大湖地區農會大湖酒莊農村體驗區伴手禮館委託營運契約書」(下稱B 契約,合稱系爭契約),約定由對造上訴人苗栗縣大湖地區農會(下稱大湖農會)提供坐落苗栗縣○○鄉○○段第00000、000、00000 地號土地(下稱系爭土地),及同段第000建號建物即門牌號碼苗栗縣大湖鄉○○村000號1樓、2樓及頂樓(下稱系爭房屋,合稱系爭房地)予伊經營餐
飲、住宿及伴手禮品販賣等服務,期間各15年,每年租金依序新臺幣(下同)363萬元、44萬1,600元。詎伊於100年10 月間向訴外人苗栗縣政府申辦大湖麗O溫泉會館(下稱麗O會館)之旅館登記,苗栗縣政府以系爭土地為農地為由不予准許。兩造乃於101年7月3 日簽訂系爭契約之「補載」合約(下稱補載契約),約定系爭房地租金調整為每年共計200 萬元,大湖農會應辦理用地變更。惟大湖農會遲未依約辦理,苗栗縣政府於102年2月22日函知伊違規使用農地,伊催告大湖農會於同年5月30 日前完成用地變更未果,於同年7月18日終止系爭契約,並於105年5月30 日將系爭房地交還大湖農會。大湖農會未依約將系爭房地以合於約定使用收益之狀態交付伊,致系爭契約之目的無法達成,伊因此受有支出整修工程款4,321萬8,483元、員工資遣費23萬4,607 元之損害,共計4,345萬3,090元,扣除伊於系爭契約終止後繼續占有系爭房地所受利益123萬8,023元、應負擔之水、電費28 萬5,765元,大湖農會尚應給付伊4,192萬9,302元等情,依民法第227 條、第347條準用第354條及第360 條規定,並於更審前原審擴張聲明,求為命大湖農會如數給付,及自102年7月24日起至清償日止,按年息5%計算利息之判決(麗O公司請求大湖農會返還第一審判決附表所示之定期存款存單及塗銷登記,已獲勝訴判決確定;又未繫屬本院者,均不予贅敘)。
上訴人大湖農會則以:系爭契約係與委任之,對造上訴人麗O公司之整修工程款請求權,已罹於1 年消滅時效。兩造已於101年5月28日開會達成,麗O公司不得再以任何理由請求伊補償。伊於該會議後積極申辦用地變更事宜,並無可歸責事由。麗O公司請求之整修工程款,應以折舊後之現存增價額為限。麗O公司於簽約前未查證系爭土地地目,明知違規仍持續營業,對於損害之發生與擴大,與有過失。倘認麗O公司得請求伊
賠償,伊亦得請求其返還因占用系爭房地期間所受相當於租金之利益583萬5,616元,及伊代繳系爭房屋商業火災保險費20萬4,434元、水費6萬8,666元、電費23萬5,764元,並以之與其本件得請求之金額為抵銷等語,資為抗辯。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[原審將第一審所為(未繫屬本院部分除外)麗O公司敗訴部分之判決,一部予以廢棄,改判命大湖農會給付麗O公司1,666萬4,233元本息,一部予以維持,駁回麗O公司其餘上訴,係以:兩造於100年6月15日、10月13日依序簽訂A、B契約,約定由大湖農會提供系爭房地予麗O公司經營餐飲、住宿及伴手禮品販賣等服務,期間各15年,每年租金依序363萬元、44萬1,600元,為兩造所不爭執。
次查大湖農會將系爭房地出租予麗O公司並委託其經營上開服務之系爭契約屬租賃與委任之混合契約。大湖農會抗辯:系爭契約係承攬與委任之混合契約,麗O公司之整修工程款請求權,已罹於1 年消滅時效,為不足採。
大湖農會依約應將系爭房地以合於約定可合法經營旅館、餐飲業及伴手禮販賣業務之狀態交付麗O公司。麗O公司於100年10 月間向苗栗縣政府申辦麗O會館之旅館登記,因系爭土地為農地而未獲准許,兩造乃於 101年5月28日開會達成協議,並據之於101年7月3日簽訂補載契約,約定系爭房地租金調整為每年共計200 萬元,大湖農會應辦理用地變更並配合麗O公司申請相關營業證照,麗O公司同意續依系爭契約及現況履約,不得再以任何理由提出減免租金或任何形式
條件補償之請求。
足見於大湖農會辦理用地變更,並配合申請相關營業證照前,麗O公司係暫依現存違法狀態繼續營運麗O會館。大湖農會抗辯兩造已於101年5月28日成立和解,麗O公司不得再為本件請求,並無足採。
大湖農會於苗栗縣政府同意辦理個案變更為農會專用區後,怠於製作都市計劃書、圖辦理後續之法定程序,致麗O公司遭禁止營業,系爭契約之目的無法達成乃可歸責於大湖農會之事由所致。
麗O公司催告大湖農會於102年5月30日前完成用地變更,大湖農會經相當期間未履行,麗O公司於同年7月17日發函終止系爭契約,自屬有據,系爭契約於同年月 18日大湖農會收受通知時止,大湖農會應對麗O公司負損害賠償責任。
大湖農會交付之系爭房地未合於約定可合法經營旅館、餐飲業及伴手禮販賣業務之狀態,麗O公司就其支出之整修工程費,得類推適用民法第431條第1項規定,以現存之增價額為限,請求大湖農會賠償。
又裝修設備會隨時間而遞減其價值,麗O公司經營麗O會館已逾1 年,其裝修費用應予折舊。麗O公司請求大湖農會給付整修工程費,應以兩造合意之財團臺灣建築發展學會所提附件十二、十三「殘存價值」欄現存之增價額3,614萬1,434元為限。
麗O公司因麗O會館無法營業,另支出員工資遣費23萬4,607 元,為大湖農會所不爭執。麗O公司所受損害為整修工程費3,614萬1,434元及員工資遣費23萬4,607元,共計3,637萬6,041 元。
麗O公司以經營旅館為專業,在事前對於系爭土地地目及現況等相關狀況,未詳查評估,率與大湖農會成立系爭契約,就系爭土地未變更地目遭苗栗縣政府禁止營業而發生整修工程款之損害,與有過失;麗O公司知悉未變更地目前不能合法營業,仍繼續僱用員工持續營業,就員工之損害擴大與有過失。兩造應就麗園公司所受損害各負50% 之責任,麗O公司得請求大湖農會賠償之金額應減為1,818萬8,021元。
大湖農會得請求麗O公司返還自系爭契約終止後至返還房屋之日止無權占用系爭房地所受相當於租金之不當得利123萬8,023元,及該期間應負擔之水、電費共計28萬5,765 元,並得以之與麗O公司得請求之金額為抵銷(按:業經更審前原審准予抵銷),逾此所為之抵銷抗辯,為無理由。經抵銷後,大湖農會尚應給付麗O公司1,666萬4,233元。故麗O公司請求大湖農會如數給付,及自102年7月24日起至清償日止,按年息5%計算之利息,為有理由,應予准許。逾此範圍之請求,為無理由,不應准許等詞,為其判斷之基礎。
[查民法第431 條有關租賃關係終止後,承租人得請求出租人償還有益費用之規定,係基於不當得利之理由而設,為民法第179 條之特別規定。
出租人依該法條規定應償還之費用,為其所受利益即租賃關係終止時現存之增價額,此與承租人因支出費用受有損害是否與有過失,係屬不同二事,自無民法第217條第1項關於損害賠償與有過失責任規定之適用。
麗O公司於事實審先主張依不
完全給付及物之法律關係,請求大湖農會賠償其所受損害,非限於有益費用之請求等語(見第一審卷四61頁以下、原審重上卷五45頁以下、更一卷169頁以下、379頁以下);復主張整修系爭房屋之工程款部分(增加系爭房屋價值之有益費用),伊得類推適用民法租賃之相關規定,就伊對系爭房屋支出之有益費用,向大湖農會請求損害賠償等語(見原審更一卷385 頁以下)。原審未命其釐清請求給付整修工程款之依據,遽謂麗O公司得請求大湖農會給付之整修工程款為工程折舊後之殘存價值3,614萬1,434元,並謂麗O公司就其所受損害應負50% 與有過失
責任,其請求大湖農會賠償之金額應減少50% ,已有可議。]
[次查民法第217條第1項所謂被害人與有過失,須其有造成損害之發生或擴大之過失行為,始足當之。
而法院對於被害人與有過失之酌減賠償,應斟酌雙方原因力強弱與過失之輕重以定之。
原審係認兩造簽訂補載契約,約定大湖農會應辦理用地變更,麗O公司同意續依系爭契約及現況履約,即大湖農會辦理用地變更,並配合
申請相關營業證照前,麗O公司暫依現存違法狀態繼續營運麗園會館。
果爾,能否謂麗O公司繼續僱用員工持續營業,非依系爭
契約及現況履約,其應負與有過失責任,自滋疑問。
原審未詳查審認,遽謂麗O公司繼續僱用員工持續營業,就員工資遣費之損害擴大與有過失,復未敘明兩造就本件損害發生或擴大之原因力
強弱與過失之輕重程度,遽認兩造就麗O公司所受損害應各負50% 之過失責任,亦嫌速斷。]
[麗O公司請求大湖農會給付整修工程款之依據,其應否負與有過失責任及其比例,暨抵銷債務之範圍與效力,既尚待事實審調查審認,]
則原判決關於命大湖農會給付及駁回麗O公司其餘上訴部分,自應併予廢棄發回。兩造上訴論旨,各自指摘原判決於己不利部分違背法令,求予廢棄,均非無理由。
據上論結,本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項,判決如主文。……」。

四、丁案~「積欠租金之催告及其終止、終止後租賃物之返還」「出租人依約向承租人請求債務不履行之懲罰性違約金,及無權占用相當於租金之不當得利」「得否類推適用土地法第103條之規定」及「終止後,承租人請求有益費用之償還,有無符合其要件」等

就此,臺灣桃園地方法院112年度重訴字第79號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TYDV%2c112%2c%e9%87%8d%e8%a8%b4%2c79%2c20231115%2c1&ot=in 謂「……事實及理由
一、原告起訴主張:座落於桃園市○○區○○段000地號土地及其上即門牌為桃園市○○區○○○路000巷00號之鋼構廠房及緊鄰00號倉庫,即C廠區及C1廠區(下稱系爭廠房)為原告所有。被告於民國110年5月28日與原告就上開土地及系爭廠房簽訂租賃契約(下稱系爭租約),租期自110年6月1日起至115年5月31日止,租金每月新臺幣(下同)822,000元(此為不含稅金額;故稅後租金為863,100),並約定自系爭租賃契約生效之日起,由原告將系爭廠房及設施按現狀交付被告使用。詎被告自111年9月10日起即未依約給付租金及同年8月份之水費,經原告以電子郵件向被告催討給付租金未果;後經原告以存證信函、民事起訴狀狀繕本之送達催告被告給付租金,如逾期未給付即以民事起訴狀狀繕本為終止租約之意思表示,然被告迄今仍未給付,則系爭租約業已終止,被告應將系爭房屋、土地騰空遷讓返還予原告。被告迄今尚積欠111年9月10日起至111年12月10日止之租金未繳納,共計3,452,400元;另依系爭租約第3條3.1約定「乙方若逾期支付租金,每逾期一日,則乙方須按月租金總額之5%支付滯納金。拖欠租金(含相關應給付甲方費用)超過二個月租金總額,甲方有權收回此租賃物,乙方須按實際使用日交納租金並承擔違約責任」,故被告除應給付上開積欠之租金外,依前開約定,尚需支付逾期未繳納租金之5%滯納金,則計算至原告111年12月20日起訴(即終止租約)之日止,應給付之滯納金為9,580,410元【9月逾期101日、10月逾期71日、11月逾期40日、12月逾期10日,計算式:863,100元×5%×(101+71+40+10)=9,580,410元】。且被告仍繼續占有使用系爭廠房,自屬無法律上之原因,而受有相當於租金之利益,原告自得於系爭租賃契約終止後,另依不當得利之法律關係,請求被告給付相當於租金之不當得利,並依系爭租約第7條7.2應給付原告相當於每日租金一倍數額之懲罰性違約金,即每日共計應給付原告57,540元【863,100元÷30×2=57,54元】。另被告尚積欠系爭房屋111年8月至111年12月之水費5,000元未為給付,並依系爭租約約定,按應繳總額按月加收5%違約金,個月應繳公有水費之違約金分別為:【8月250元,1,000元×5%×5=250;9月200元,1,000元×5%×4=200;10月150元,1,000元×5%×3=150;11月100元,1,000元×5%×2=100;12月50元,1,000元×5%×1=50】即被告應給付原告水費之違約金總額為750元【250+200+150+100+50=750】;又因被告承租系爭廠房後曾向原告要求將系爭廠房用電過戶與被告,茲併予請求被告協同原告向臺灣電力公司將桃園市○○區○○○路000巷00號,電號00000000000用戶名稱更改為原告。另併依系爭租賃契約第11條11.2約定,請求給付涉訟之律師費用7萬元等語。爰依民法第455條、第179條及第767條之規定,提起本件訴訟等語,並聲明:(一)被告應將門牌為桃園市○○區○○○路000巷00號廠房及緊鄰00號之倉庫全部後騰空遷讓返還予原告。(二)被告應協同原告向臺灣電力股份有限公司將桃園市○○區○○○路000巷00號(電號00000000000)用戶名稱更改為原告。(三)被告應給付原告13,108,560元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。(四)被告應自起訴狀繕本送達翌日起至全部回復原狀後騰空返還上開廠房之日止,按日給付原告57,540元。(五)願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告則以:關於原告主張被告未給付租金之部分,係因被告所承租之系爭廠房,包含原告未告知被告有違章建築之部分,而該違章建築部分之面積非小,除直接影響被告使用外,更導致被告無法保險,直接導致被告租賃目的無法達成。是以,原告既未提供合於約定使用狀態之租賃標的,則被告當得就租金部分主張同時履行抗辯。另原告將系爭廠房交與被告時,場內簡陋並無任何裝潢或隔間,係被告承租後,由被告耗資億元裝潢系爭廠房,兩造間之系爭租約之締結真意應包含租地建物之意旨,原告竟以租金欠繳數約為由主張基地返還,與土地法第103條規定有違,觀系爭租約第1.1條,形式上雖係約定系爭廠房面積共計1,784坪,然實際上除系爭廠房外,尚包含雨遮面積及三角地面積,足認系爭租約之效力與一般租賃契約之效力範圍不同,除廠房外尚包括土地之租賃,故系爭租約既包含租地建屋之意旨,則應受前開規定拘束,原告即不得據此主張返還系爭廠房;另系爭租約第14.3條就C1廠區約定無法為廠房登記之原因繁多,尚不足據此證明原告曾就C1廠區屬違建一事為說明。縱鈞院認為系爭租約不具有租地建屋之意旨,然被告承租系爭廠房所投入之資本甚鉅,並不亞於租地建屋,自有類推適用土地法103條之必要,在被告積欠租金達二年以上前,原告尚不得收回系爭租賃標的至明。另縱鈞院認為原告主張解約有理由,被告亦得就有益費用或損害賠償為依據,主張就被告未系爭廠房支出之裝潢、設備費用為抵銷。並聲明:(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決,願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項:
原告主張與被告於110年5月28日簽定系爭租約,而被告僅給付租金至111年8月份,就111年9月份後即未再給付租金等情,為兩造所不爭執,是此部分之事實,堪先認定。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[四、本院之判斷:
(一)原告請求被告騰空遷讓返還系爭廠房並協同原告向台灣電力股份有限公司將系爭廠房之用電用戶名稱更改為原告部分?
1、按承租人應依約定日期,支付租金;承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達2個月之租額,不得依前項之規定,終止契約,民法第439條、440條第1項及第2項分別定有明文。
又承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。所有權人對於無權占有其所有物者,得請求返還之,民法第455條前段、第767條第1項前段規定甚明。
2、經查:被告自111年9月起迄今未繳租金為兩造所不爭執,積欠之租金2個月以上。嗣經原告於111年12月20日以民事起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。而該書狀已於000年0月00日生送達效力,惟被告仍未給付租金,則系爭租約於112年3月15日即經原告合法終止,此有起訴狀繕本送達證書在卷可佐(見本院卷第17頁)。]
[至於被告抗辯兩造間為租地建屋,依土地法第103條規定,在被告積欠租金達二年以上前,原告尚不得終止租賃契約,縱認非租地建屋,然因被告斥資億元裝潢亦有類推適用土地法第103條之必要云云。
惟觀系爭租約第1條1.1所載:「甲方(即原告)將位於桃園市○○區○○○路000巷00號之鋼鐵廠房(附廠房圖面中之C區)及緊鄰00號倉庫(附廠房圖面C1區)(以下簡稱租賃物)租賃予乙方使用(即被告),租賃物面積共計1,784坪,廠房類型為鋼構結構,用途為工廠」、
第2條2.2:「甲方同意自110年6月1日起110年7月31日止為裝修期,期間內不計算租金,但使用上所須之各項設施均由乙方自行設置,裝修期間所產生之水費、電費、本契約約定之費用及相關責任亦均應由乙方全部負責」(見壢簡卷第17頁)。
可知原告之出租標的為鋼構廠房及倉庫並非出租土地予被告,顯非租地建屋甚明。且依系爭租約第2條2.2可知,兩造就系爭廠房如何裝修、設置均由被告自行處理且相關費用亦均由被告負擔,被告自非得以自己就系爭廠房之裝潢費用甚高為由抗辯有土地法第103條之適用,則被告抗辯原告無權請求搬遷之詞,即屬無據。
是系爭租約既已終止,承租人即負有返還系爭房屋之義務,則原告依前揭規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋,自屬有據,應予准許。]
[3、另系爭租約既已終止,被告負有將系爭廠房回復原狀騰空返還原告之義務,則將系爭廠房於台灣電力股份有限公司登記之用電戶名變更為原告乃屬當然。
是被告應協同原告向臺灣電力股份有限公司將桃園市○○區○○○路000巷00號(電號00000000000)用戶名稱更改為原告,為有理由,應予准許。]
[(二)原告請求被告給付積欠租金及滯納金部分?     
1、經查:原告主張被告自111年9月10日起,即未盡繳納租金之義務,兩造間之租賃關係乃至112年3月15日租約終止為止,業如前述,則原告請求被告給付自111年9月10日起至111年12月10日止,總計3,452,400元之租金,該請求租金之期間均在系爭租約有效之範圍內。
另就原告主張之滯納金部分,依據系爭租約第3條3.1約定「乙方若逾期支付租金,每逾期一日,則乙方須按月租金總額之5%支付滯納金。拖欠租金(含相關應給付甲方費用)超過二個月租金總額,甲方有權收回此租賃物,乙方須按實際使用日交納租金並承擔違約責任」(見壢簡卷第18頁)。
兩造既有就逾期給付租金為約定,被告即有依上開租約第3條3.1約定,就積欠租金負給付滯納金5%之義務,則依原告請求被告自111年9月10日起至111年12月10日止,累計逾期日數總計222日,則被告應給付之滯納金為9,580,410元【計算式:863,100元×5%×222=9,580,410元】,故原告依系爭租約請求被告給付積欠租金3,452,400元及積欠租金所生之滯納金9,580,410元,自屬有據。]
[2、另就被告抗辯於簽訂系爭租約時並不知悉系爭廠房之C1區係屬違章建築,導致被告於承租後無法使用違建之C1區,且因而無法就系爭廠房為火災保險,原告未提供合於約定使用狀態之租賃標的,而得就未給付租金部分行使同時履行云云。惟查:
(1)按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態,民法第423條定有明文。
而所謂合於約定之使用、收益之狀態,應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知,為其認定之標準(最高法院89年度台上字第422號判決、86年度台上字第3490號判決意旨參照)。
次按所謂合於所約定使用、收益之租賃物,乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足,至於承租人能否達到使用收益之效果,則應非所問(最高法院84年度台上字第333號判決意旨參照)。
故出租人應履行之合於約定用益狀態之提供及維持義務,當係指該租賃物已經符合當事人「共同主觀上認知與約定」之契約「用益目的」為前提,至於交付後不能達到承租人主觀上預期之「用益效果」,則不在出租人瑕疵擔保範圍之內。
又上開保持合用義務乃出租人之主要義務,而與承租人租金之支付義務互有對價關係,倘出租人已盡此義務,則承租人不得行使其同時履行抗辯權。]
[(2)經查,被告固以系爭廠房C1區為原告違法增建,且使消防安全設備完全覆蓋於違建內,致使C1區造成公共危險鉅大,有影響被告經營生產環保紙杯生產線之正常運轉、相關紙質原材料之存放為由,抗辯原告提供C1區之違建使被告不能達租賃之目的,且為被告簽約前所不知悉。
然依證人蔡O盛於本案審理中證稱:「我記得我們五、六個人去看現場,廠房內外都看過,當時有提到廠房部分為增建,有講到增建,因為原來一坪多少錢,但因為有增建所以兩個價格有調整以後,來做單一決定價格(總價);當初知道增建範圍,因為有用H型鋼隔開,一區可以申請工廠執照,一區不行申請;不能申請廠證是因為通道是後來加蓋成廠房;簽約前我跟被告法代有去看過兩次;前往系爭廠房前知道路上有煙火公司之廣告,所以可以知道系爭廠房附近有煙火工廠;被告沒有跟我反應過他承保之保費過高或不能保之問題;原告員工在場勘時有告知被告C1區當時為通道不是停車場,是後來增建。」(見本院卷第133至135頁)。
可知被告於租賃系爭廠房時,即已知C1區為增建違建,且依系爭租約第14條14.3(一)(見壢簡卷第25至26頁),亦有約定乙方在租賃同時對租賃廠房圖面中C1區無法申請廠登已充分知情,則被告據以抗辯原告所提供之租賃物不符合債之本旨,已難認有據。
原告既依系爭租約第1條所載之租賃標的物按其約定之鋼構廠房被告,即符合訂立系爭契約時預設之共同主觀之認知,提供合於系爭租約所約定使用收益狀態之系爭租賃標的物予被告使用,則被告以原告所為給付未依債之本旨,主張同時履行抗辯,無給付租金之義務云云,要屬無據。]
(3)再者,被告抗辯其因系爭廠房中C1區為違建造成無保險公司願意承保系爭廠房之火災保險云云。
然依臺灣產物保險股份有限公司桃園分公司(下稱臺灣產物保險公司)於112年8月25日(112)桃園字第112120003058號函回覆:「1、本公司目前承保標的物為(建築物):桃園市○○區○○○路000巷00號,要保人及被保險人均為逢O機械工業有限公司(即原告)。2、民國111年1月國O應材股份有限公司,欲投保機器設備即營業裝修,經風險評估後機器設備及營業裝修由台產尋找泰安、華南等共3家保險公司共保報價,願意承接保險金額之60%,其餘40%建議由國O應材股份有限公司另找保險公司承保。但後續經追蹤國O應材股份有限公司,機器設備及營業裝修並未投保本公司」(見本院卷第445頁)。
可知系爭廠房目前係由臺灣產物保險公司所承保,且要保人與被保險人均係原告,而被告所欲承保之標的係其於系爭廠房所設置之機器設備,且臺灣產物保險公司並協尋泰安、華南等二家保險公司共同承保被告知機器設備60%之保險金額,僅須由被告另尋保險公司承保剩餘40%之保險金額即可,非如被告所稱無任何保險公司願意承保系爭廠房之火災保險,被告就此部分所為之租賃目的不達而主張同時履行抗辯,亦屬無據,要不可採。
3、綜上,原告依系爭租約請求被告給付積欠租金3,452,400元及積欠租金所生之滯納金9,580,410元,總計13,032,810元,為有理由,應予准許。
[(三)關於律師費部分:
 經查,系爭租約第11條11.2約定:「契約一方若有違反本契情事,致另一方受損害時,應為損害賠償,包括但不限因訴訟所繳納之訴訟費、律師費用,均應由一方負責賠償。」,有系爭租約可稽(見壢簡卷第25頁)。
查本件被告因積欠租金致原告提起本件請求遷讓房屋等事件,已屬違約。從而,原告依系爭租約,請求被告給付原告所支出之律師費70,000元,為有理由,應予准許。]
[(四)原告請求被告至返還系爭廠房之日止應按日給付57,540元違約金部分?
1、按當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金;違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額;約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,民法第250條、第252條分別定有明文。
故約定之違約金苟有過高情事,法院即得依此規定核減至相當之數額;此項核減,法院得以職權為之,亦得由債務人訴請法院核減(最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照)。
違約金是否過高,應就債務人若能如期履行債務時,債權人可得享受之一切利益為衡量標準,且法院酌減違約金至相當之數額,關於是否相當,須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為酌定標準,此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定,均有適用(最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照)。
 2、查系爭租約第7條7.2約定:「依本契約租賃期間屆滿或經終止時,甲乙雙方未達承續租協議,乙方應將本租賃物回復原狀,騰空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利。乙方將租賃物交還甲方時,雙方應會同逐一點交、拍照,並製作點交紀錄,由雙方代表簽署。如不即時遷讓交還本租賃物時,每逾一日,乙方應給付甲方相當於每日租金一倍數額之懲罰性違約金予甲方,並應賠償甲方因此所蒙受之損失,乙方絕無異議。」(見壢簡卷第22頁),
又系爭租約因被告積欠租金達2個月以上,經原告於112年3月15日合法終止,被告自應於112年3月16日遷讓返還系爭廠房予原告,然系爭廠房迄今仍為被告持續占用,原告自得本於系爭租約第7條7.2約定請求被告給付違約金,首堪認定。
3、原告主張依系爭租約第7條7.2約定,被告應自系爭租約終止後至交還系爭房屋日止,每日應按租金1倍計算之違約金,總計57,540元【計算式:每月租金863,100元÷每月30日×2=57,54元,元以下四捨五入】給付原告,雖約定原告得按上開租賃契約約定計算違約金,惟本院審酌原告因被告未依約返還系爭房屋所受損害,應為其每月可得之租金收益28,770元,則原告就系爭租約終止後,請求被告按日給付相當於租金之二倍計算之違約金57,540元,換算每月違約金高達1,726,200元,尚屬過高,應予酌減。
本院綜合考量被告於系爭房屋終止後繼續占用所獲得之利益,及原告因此所受相當於租金之損害,併考量整體經濟物價之變動,認原告所得請求被告給付之違約金應以每日28,770元即每月863,100元為適當。]
4、另原告主張應自111年12月20日起算違約金等語。惟原告係以本案起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之通知,即112年3月15日為兩造終止系爭租約之日期,則111年12月20日仍屬系爭租約有效期間之範圍內,則原告請求自111年12月20日起至112年3月15日因終止契約所生之違約金,應無理由。是原告請求被告自系爭租約終止後即112年3月15日起至被告遷讓返還系爭廠房之日止,按日給付原告28,770元之違約金,為有理由;逾此範圍之主張,則屬無據,應予駁回。
5、從而,原告請求被告自112年3月16日起至全部回復原狀後騰空返還第一項廠房之日止,按日給付28,770元之違約金,為有理由,逾此範圍之主張,則屬無據,應予駁回。
[(五)被告依民法第431條第1項為抵銷抗辯上開原告請求之部分?
1、按承租人就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,如出租人知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用,但以其現存之增價額為限,民法第431條第1項定有明文。
2、被告雖辯稱因原告未照之被告C1區屬違建,使被告支出高達81,144,686元之裝潢費用、興建無塵室費用及其他設備,原告應依民法第431條第1項規定,得主張與原告本案請求互為抵銷云云。
然查,依系爭租約第2條2.2約定:「甲方同意自110年6月1日起110年7月31日止為裝修期,期間內不計算租金,但使用上所須之各項設施均由乙方自行設置,裝修期間所產生之水費、電費、本契約約定之費用及相關責任亦均應由乙方全部負責」(見壢簡卷第17頁)
可知,兩造就系爭廠房如何裝修、設置均由被告自行處理且相關費用亦均由被告負擔,且依系爭租約第8條8.1約定:「乙方對本租賃物進行任何兂建、改裝或於外牆張貼設置招牌廣告,須事先徵得甲方書面同意函外,以方並應依建築物室內裝修管理相關規定及相關消防法規規定,經向有關機關提出送審通過後始可進行裝修,並依建築法等相關法規辦理施工監造,以確保公共安全。但不得損害原有建築,乙方於交還租賃物時,應負責回復原狀」(見壢簡卷第17頁)
可知,被告如須裝修系爭廠房尚應通知原告同意並送審相關主管機關通過,始得為之。
然依112年8月15日現場履勘之筆錄,被告之法定代理人陳述:「系爭廠房之改建,至今尚未送審」,此有112年8月15日現場履勘筆錄在卷可稽(見本院卷第423至438頁),又被告就此部分之抗辯,為原告所否認,被告又未就有利於己事實,提出任何證據以實其說,難認可取,又被告改建系爭廠房之行為既未經原告同意,亦未送交相關主管機關審核,其改建是否合法已非無疑,尚難認被告之裝潢、改建系爭廠房,有何增益系爭廠房價值之情形,縱認被告支出上開費用,亦與民法第431條承租人請求有益費用之要件不符,被告之抵銷抗辯,即屬無據。]
五、末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相類之行為者,與催告有同一之效力;遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依計算之;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查,本件原告請求被告給付積欠租金之部分,係以支付金錢為標的,且屬無確定期限之給付,而本件民事起訴狀繕本係於112年3月15日送達生效,此有本院送達證書附卷可憑(見本院卷第17頁),則原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年3月16日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,亦屬有據。
六、綜上所述,原告依民法第455條第1項、第767條第1項前段、中段及系爭租約,請求:(一)被告應將門牌為桃園市○○區○○○路000巷00號廠房及緊鄰00號之倉庫全部回復原狀後騰空遷讓返還予原告。(二)被告應協同原告向臺灣電力股份有限公司將桃園市○○區○○○路000巷00號(電號00000000000)用戶名稱更改為原告。(三)被告應給付原告13,108,560元,及自112年3月16日起至清償日止,按年息5%計算之利息。(四)被告應自112年3月16日起至全部回復原狀後騰空返還上開廠房之日止,按日給付原告28,770元,均有理由,應予准許。逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。
七、又兩造均陳明願供擔保,聲請宣告及,就原告勝訴部分經核均無不合,爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分,其假執行之聲請已失所附麗,應予駁回
八、本件事證已臻明確,兩造其餘及證據,核與判決之結果不生影響,爰不逐一論列,併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。……」。

五、其他相關實務裁判
請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e7%a7%9f%e8%b3%83%26%e6%9c%89%e7%9b%8a%e8%b2%bb%e7%94%a8&judtype=JUDBOOK

貳、小結

一、民法第431條第1項規定及相關尚具效力判例之意旨
按民法第431條:「(第一項)承租人就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,如出租人知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用。但以其現存之增價額為限。(第二項)承租人就租賃物所增設之工作物,得取回之。但應回復租賃物之原狀。」第1項所定「有益費用之償還」,依「效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院29年渝上字第1542號、32年上字第734號、33年上字第2326號判例之意旨。
(一)民法第431條第1項之規定並非強制之規定,當事人間如有相反之特約,自應依其特約辦理。
(二)民法第431條第1項但書所稱現存之增價額,係指租賃關係終止時,現存增加之價額而言。
(三)承租人所有民法第431條第1項之費用償還請求權,與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務,非有互為對價之關係,不得藉口其支出之有益費用未受清償,即拒絕租賃物之返還。

二、積欠租金之終止
又有關積欠租金之終止,如為「非消費性定期住宅租賃」,須從租賃條例第10條第1項第2款及第2項之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx……;倘為「消費性定期住宅租賃」,則依「住宅租賃定型化契約應記載及https://www.ey.gov.tw/……/478917df-7599-418f-8715……
第17點之規定。
另如係「不定期房屋租賃」,其終止及收回房屋,須從土地法第100條之規定(請參閱「不定期租賃之默示更新」「不定期租賃之終止」https://www.lawtw.com/archives/1151156 一文);非前揭三者(例如營業使用之定期租賃,而且非農地、或基地租賃等),除法律另有規定外,則回歸至民法第440條第2項之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=440

三、「同時履行抗辯權」與「過失相抵原則」
至於「同時履行抗辯權及其行使」之相關說明,請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/1146254;「過失相抵原則」之相關說明,也請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/1148677

四、前揭實務裁判
而本文壹一實務裁判中,所揭甲、乙及丙案,主要法律爭議事項分别為「有益費用償還請求權之消滅時效(甲案)」「請求償還有益費用時,對己有利之待證事實,其舉證責任(乙案)」「有益費用之請求償還,有無過失相抵原則之適用(丙案)」及「租賃與委任之混合契約,民法第431條第1項規定之類推適用(丙案)」,均甚重要,值得注意,而其上之見解,均有理,值得參酌。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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