文 / 楊春吉
本文相關實務裁判/最高法院112年度台上字第2465號民事判決等
壹、公寓大廈與租賃契約內「禁養寵物及寵物管理辦法」，實務裁判上之見解
一、甲案(公寓大廈內寵物管理辦法相關規定之爭議)~「規約有無授權管理委員會訂定寵物管理辦法」「縱有授權，系爭規定有無權利濫用，及違反建築技術規則、比例原則、規約授權目的或法律保留原則」及「舉重明輕」等
就此，最高法院112年度台上字第2465號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c112%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c2465%2c20231019%2c1&ot=in 謂「……理 由
本件被上訴人主張：伊為○○市○區○○○○街00、00號「黃金映象社區」大廈（下稱系爭社區）之管理委員會，上訴人為該社區住戶，依社區住戶規約（下稱系爭規約）及「黃O映O寵物飼養戶管理辦法」（下稱系爭寵物管理辦法）規定，上訴人攜帶大型寵物即如第一審判決附件一所示黃金獵犬（下稱系爭寵物）進出社區時，應將之置入推車，或以鏈條拴住並將其佩戴口罩後由地下一樓車道側通行。詎上訴人於民國111年1月15日至2月7日，每日多次違規攜帶系爭寵物進出社區大廳，嚴重影響住戶公共安全及衛生等情，依系爭規約及寵物管理辦法，求為命上訴人除以下列兩項方式：⑴以推車方式進出，系爭寵物需足不落地；⑵系爭寵物以(皮）鏈條拴住並戴口罩，且由地下一樓車道側進出外，不得攜帶系爭寵物進入系爭社區梯間、大廳、公設、單元空間等公共場域之判決（被上訴人請求上訴人給付金錢部分，業受敗訴判決確定；其他未繫屬本院者，不予贅敘）。
上訴人則以：系爭寵物管理辦法未經系爭社區區分所有權人全體同意並於規約規定，公寓大廈管理條例亦未准許以規約授權被上訴人制定寵物管理辦法；縱得授權，該辦法規定伊須以推車方式攜帶系爭寵物始得進出社區公共場域，或僅得由專供車輛通行之地下一樓車道進出社區，與系爭規約為維持社區清潔、安全、安寧之授權目的無關，實際亦窒礙難行，不當限制伊行使權利，伊不受拘束等語，資為抗辯。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[原審維持第一審就上開部分所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人該部分上訴，係以：被上訴人為系爭社區管理委員會，上訴人為住戶，於住處飼養屬大型犬之系爭寵物，為兩造所不爭執。
次查系爭規約第17條第11款規定：「住戶飼養寵物，如貓、狗、蛇…等，不得妨害社區清潔、安全、安寧。寵物管理辦法由管理委員會訂定之」；
被上訴人因而訂定系爭寵物管理辦法，其第7點規定：「本社區所有公共設施空間禁止寵物進入；寵物進出社區（梯間、大廳、公設、單元空間等）時嚴格要求足不落地，小型寵物請飼主懷抱，大型寵物以推車方式進出，或以（皮）鏈條拴住並戴口罩，統一由地下一樓車道側進出社區，並特別注意自身安全」。
又公寓大廈管理條例第16條第4項規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定」，已明文規定規約可禁止住戶飼養動物；
則舉重明輕，系爭社區以規約規定住戶得飼養寵物，但為防止妨礙公共衛生、安寧及安全之目的，授權被上訴人制定系爭寵物管理辦法，規範寵物進出社區之方式、路徑與禁止進入之空間等事項，於法有據。]
[上訴人雖抗辯：寵物推車無法進入電梯，車道應專供車輛通行等語。惟除有更適宜方案而待將來另為提案修正調整外，難認原方案違法而失其效力，上訴人應受拘束。上訴人違反系爭寵物管理辦法上開規定，帶同系爭寵物進出系爭社區，被上訴人勸阻無效。
故被上訴人依系爭規約第17條第11款及系爭寵物管理辦法第7點規定，請求上訴人除以下列兩項方式：⑴以推車方式進出，系爭寵物需足不落地；⑵系爭寵物以(皮）鏈條拴住並戴口罩，且由地下一樓車道側進出外，不得攜帶系爭寵物進入系爭社區梯間、大廳、公設、單元空間等公共場域，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。]
[查上訴人於事實審抗辯：系爭社區電梯窄小，大型寵物推車無法進出；地下一樓車道未規劃人車分流，應專供車輛通行，伊攜帶系爭寵物通行地下車道具高度危險，系爭寵物管理辦法對寵物進出社區所為限制違反規約授權目的及建築技術規則，且不符比例原則等語（見原審卷㈠第21頁、第169頁、第380頁以下、第471頁以下，原審卷㈡第9頁以下），並提出寵物推車、社區電梯及地下車道照片為證據（見原審卷㈠第37頁以下、第383頁以下），及聲請向內政部營建署查詢住戶攜帶大型寵物犬由地下車道進出之適法性（見原審卷㈠第165頁以下）。
原審亦認上訴人得飼養系爭寵物，系爭寵物管理辦法要求住戶攜帶大型寵物進出公共區域之方案尚待將來另為提案修正調整。
果爾，被上訴人訂定之系爭寵物管理辦法限制上訴人攜帶系爭寵物進出系爭社區之方法，是否無濫用權利妨礙上訴人飼養系爭寵物情事，而得拘束上訴人，即非無研求之餘地。
原審未詳查審認，逕謂上訴人應受該規定拘束，進而為其不利之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。]
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。……」。
又本案二審臺灣高等法院臺中分院111年度上字第463號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TCHV%2c111%2c%e4%b8%8a%2c463%2c20230726%2c1&ot=in 係云「……事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人法定代理人原為李O墀，嗣於民國111年1月1日變更為李文俠，並由其具狀聲明承受訴訟（本院卷333-337頁），於法尚無不合，應予准許。
二、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款有明定。經查，被上訴人於原審聲明第一項請求「上訴人不得攜帶如原判決附件一之寵物（下稱系爭寵物），進出臺中市○區○○○○街00○00號大樓社區梯間、大廳、公設、單元空間等公共場域」，嗣於本院變更聲明為「上訴人除以下列兩項方式（1)以推車方式進出，系爭寵物需足不落地。（2)系爭寵物以(皮）鏈條拴住並戴口罩，且由地下一樓車道側進出外，不得攜帶系爭寵物進入臺中市○區○○○○街00○00號大樓社區梯間、大廳、公設、單元空間等公共場域」（見本院卷一第419頁，卷二第218頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許，且就變更前之原聲明部分已因撤回而終結，本院應專就新訴而為判決，合先敘明。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：上訴人均為臺中市○區○○○○街00○00號大樓「黃O映O社區」住戶，依社區住戶規約及「黃O映O寵物飼養戶管理辦法」（下稱寵物管理辦法），住戶於攜帶大型寵物進出社區時，應將寵物置入推車，或以鏈條拴住並將其佩戴口罩，並由地下一樓車道側通行，若有違反，經制止不從，每次罰款新臺幣（下同）1,000元，得連續罰。詎上訴人於111年1月15日至2月7日，每日多次違規攜帶系爭寵物（品種為黃金獵犬，屬大型寵物）進出社區大廳，嚴重影響住戶公共安全及衛生，經被上訴人多次開立勸導單及罰單，均未見上訴人改善，爰依住戶規約及寵物管理辦法，請求：㈠上訴人除以下列兩項方式（1)以推車方式進出，系爭寵物需足不落地；⑵系爭寵物以(皮）鏈條拴住並戴口罩，且由地下一樓車道側進出外，不得攜帶系爭寵物進入社區梯間、大廳、公設、單元空間等公共設施空間。㈡上訴人盧O閱應給付被上訴人26,000元、上訴人李O珍應給付被上訴人75,000元，上訴人盧O閱自111年3月28日起、上訴人李O珍自111年3月31日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息等語（原審就上開部分為被上訴人全部勝訴判決，上訴人不服，提起上訴。至被上訴人逾此部分之請求，經原審駁回未據其聲明不服，非本院審理範圍，不予贅述）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：寵物管理辦法自始至終均未經全體住戶於區分所有權人會議上一致同意、通過並制定於社區住戶規約，亦未經法律授權，被上訴人增加規約所無之限制，依寵物管理辦法裁罰上訴人，有違法律保留原則，自屬於法不合，且與社區住戶規約授權維持社區清潔、安全、安寧之目的無關。況查公寓大廈管理條例並未賦予社區住戶規約得「再授權」之權能，社區住戶規約逕將對於住戶寵物飼養之管理再授權予寵物管理辦法，依大法官會議釋字第524號自屬違反再授權禁止；且該條例第47條第2款已明示應由主管機關裁罰，亦未將裁罰權力授權予規約或區分所有權人會議，故被上訴人無權對社區住戶為任何違規罰款。再者，寵物管理辦法自行加上以推車方式或由地下車道進出之要求，現實上不僅進出電梯困難，亦與行政院農業委員所修訂社區寵物公共安全檢視表不符，且有違建築法規關於地下一樓車道係供車輛專用而非行人使用之規定，又該管理辦法未考慮時間及空間之密接性、情節輕重，一律按次處罰，亦有違比例原則。故被上訴人不當剝削上訴人正當飼養寵物之權利，亦侵害上訴人財產權，均屬依法無據等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決（減縮部分除外）不利於上訴人部分廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[三、查上訴人為位於臺中市○區○○○○街00○00號「黃OO映O社區」住戶，其等於住處飼養系爭寵物，該寵物屬大型犬，品種為黃金獵犬，稱呼為「七七」；
社區住戶規約第17條第11款規定：「住戶飼養寵物，如貓、狗、蛇…等，不得妨害社區清潔、安全、安寧。寵物管理辦法由管理委員會訂定之。」，是被上訴人依據公寓大廈管理條例第16條第4項及前開規約制定寵物管理辦法，
該寵物管理辦法第7點明定：「本社區所有公共設施空間禁止寵物進入；寵物進出社區（梯間、大廳、公設、單元空間等）時嚴格要求足不落地，小型寵物請飼主懷抱，大型寵物以推車方式進出，或以（皮）鏈條拴住並戴口罩，統一由地下一樓車道側進出，並特別注意自身安全。」，
另於第11點規定：「若有違反上述各項規定，經管理人員制止不從或經二戶以上其他住戶之口頭或書面向管委會反應，管委會調查屬實，飼主除須負賠償責任外，並每次罰款1,000元，得連續罰。若累犯、嚴重者得限制飼養，或報請主管機關依法處理。」；
而上訴人因違反寵物管理辦法規範情形，已經被上訴人陸續開立違規罰單及勸導單等節，有兩造所不爭執之系爭寵物飼養登記卡、社區住戶規約、寵物管理辦法及上訴人違規罰單及勸導單照片等資料附卷可稽（見原審卷一第21-697頁，卷二第44、81頁），此部分事實，堪可認定。]
[四、被上訴人主張上訴人有違反寵物管理辦法情形，訴請上訴人應遵循寵物管理辦法，並就其違規行為給付罰款予被上訴人等語，惟為上訴人否認，並以前情詞置辯。經查：
(一)按「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」公寓大廈管理條例第16條第4項定有明文。
是依公寓大廈管理條例第16條第4項但書已明定規約可禁止住戶飼養動物，按舉重明輕之法理，住戶以規約或辦法規定可飼養寵物，但基於不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，且因應社區之特殊性，自得以社區規約或辦法規範寵物進出社區之方式及路徑與禁止進入之空間等事項。
又管理委員會，乃為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
基此，社區住戶規約於第17條第11款訂明：「住戶飼養寵物，如貓、狗、蛇…等，不得妨害社區清潔、安全、安寧，並將寵物管理辦法由管理委員會訂定之。」，被上訴人依據前開公寓大廈管理條例第16條第4項及社區住戶規約，制定寵物管理辦法，
而於寵物管理辦法第7點規定：「本社區所有公共設施空間禁止寵物進入；寵物進出社區（梯間、大廳、公設、單元空間等）時嚴格要求足不落地，小型寵物請飼主懷抱，大型寵物以推車方式進出，或以（皮）鏈條拴住並戴口罩，統一由地下一樓車道側進出，並特別注意自身安全。」等關於飼養寵物之限制，於法有據，上訴人既為「黃金映象社區」住戶，自應受住戶規約及寵物管理辦法有關飼養寵物限制規定之拘束。]
((二)上訴人雖執大法官釋字第524號解釋而主張被上訴人經「再授權」而訂寵物管理辦法第7點有違法律保留原則云云。然按，法律保留原則乃參照憲法第23條及中央法規標準法第5條規定，指關於人民基本權利、義務等重要事項，國家機關或具公權力者非有法律之明文或授權，不得予以限制之情形而言，其目的在於節制政府機關權力之濫用，從而，自僅適用於具有權力服從性質之從屬權力關係者。
至於私法秩序係在私法自治原則下追求當事人間權利義務之衡平正義，於私權關係中，一方當事人權利不合理之擴張，即屬對於他方當事人權利之不正侵害，是在權利濫用外之合法範圍內，應保障當事人個人具有根據自己的意志，通過法律行為構築其法律關係之可能，與法律保留原則尚屬無涉（最高法院103年度台上字第384號民事判決可參））。]
[本件被上訴人係為加強大樓之管理、維護，提昇區分所有權人或住戶居住品質而成立之人的組織體，為區分所有權人團體之代表機構，與各區分所有權人及住戶相互間並無從屬關係，社區住戶規約既依公寓大廈管理條例第16條第4項已定明住戶飼養寵物，不得妨害社區清潔、安全、安寧之原則，被上訴人基此原則而於寵物管理辦法訂明管理事項，難認有違法律保留原則，亦與大法官釋字第524號解釋關於全民健康保險法第31條相關之醫療辦法、高科技診療項目暨審查程序作業要點，有違法律保留原則之情形有所不同。
故上訴人執上主張其不受寵物管理辦法第7點拘束云云，自不足採。]
[上訴人雖另以臺中市西區公所及臺中市政府回函（見本院卷一第253、305頁）主張其系爭寵物無違反動物保護法等規定，亦無污染社區公社或危害住戶安全之情事云云，
惟此僅是上訴人所為尚無違法可言，與社區住戶在私法自治原則下所制定之寵物管理辦法規範無涉，自亦無依上訴人聲請（本院卷一第179頁）再傳訊上開機關承辦人員到庭作證之必要。
至上訴人另指摘其推車無法進入電梯或車道應專供車輛通行一節，然此寵物管理辦法提供住戶攜帶大型寵物進出公共區域之上開二選項，除有更為適宜方案而待將來另為提案修正調整外，難認有何違法而失其效力。
從而，被上訴人依寵物管理辦法第7點規定，請求上訴人就其所有之系爭寵物除以推車方式進出，需足不落地或以(皮）鏈條拴住並戴口罩，且由地下一樓車道側進出外，不得攜帶系爭寵物進入社區梯間、大廳、公設、單元空間等公共場域，應屬有據。]
[(三)再者，規約乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，屬私法自治範圍，因此公寓大廈之管理使用及其他住戶間之相互關係，除法律別有規定外，區分所有權人會議得以規約規範之。
惟公寓大廈管理條例第23條第2項第4款規定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間就違反義務之處理方式，非經載明於規約外，不生效力。
細繹社區住戶規約於第17條第11款規定，並參同條第15款規定關於針對違反社區規約與各項管理辦法者之處置作為，可知該17條11款定明「寵物管理辦法由管理委員會訂定之」，應僅是授權管理委員會以「住戶飼養寵物，如貓、狗、蛇…等，不得妨害社區清潔、安全、安寧」基準而制定關於「寵物」之管理辦法而已。
另按「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」、「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣3千元以上1萬5千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：．．二住戶違反第16條第1項或第4項規定者。」公寓大廈管理條例第16條第5項及第47條第1項第2款分別定有明文。
可知公寓大廈住戶有因飼養動物，妨礙公共衛生、公共安寧或公共安全等違規情事時，管理負責人應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並由主管機關決定是否加以制止或裁罰。
惟查寵物管理辦法第11點明定，社區住戶於違反寵物管理辦法所規範之限制時，被上訴人制止不從或經二戶以上其他住戶之口頭或書面向被上訴人反應，被上訴人調查屬實時，不必於制止無效時報請主管機關處理，即得逕對住戶加以處罰，此部分約定顯然已逾越前開社區規約授權範圍，亦有違公寓大廈管理條例第16條第4項、第5項、第23條第2項第4款及第47條第1項第2款規定，難認有法律上效力，被上訴人自不得依該約定就上訴人違反寵物管理辦法第7點行為課予罰款。此與最高法院102年度台上字第1751號民事判決「規約非不得訂立處罰條款」之情況不同。
是而，被上訴人請求上訴人盧O閱應給付被上訴人26,000元本息、上訴人李O珍應給付被上訴人75,000元本息，尚屬無據，難以准許。]
五、綜上所述，被上訴人依規約第17條第11款及寵物管理辦法規定，請求上訴人除以下列兩項方式（1)以推車方式進出，系爭寵物需足不落地；⑵系爭寵物以(皮）鏈條拴住並戴口罩，且由地下一樓車道側進出外，不得攜帶系爭寵物進入臺中市○區○○○○街00○00號大樓社區梯間、大廳、公設、單元空間等公共設施空間，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
從而，原審就超過上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分有違誤，為有理由，爰由本院廢棄並改判如主文第2項所示；至上開應准許部分，原審判命上訴人敗訴，核無違誤，上訴意旨就此仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回該部分之上訴。另依被上訴人減縮後之起訴聲明，減縮原判決主文第1項如本判決主文第4項所示。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。……」。
二、乙案(公寓大廈內，承租人經營寵物買賣等項目之營業場所，其強制遷離)~「系爭强制遷離，有無違反公寓大廈管制條例第22條第1項第3款之規定」等
就此，臺灣臺中地方法院111年度訴字第3505號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TCDV%2c111%2c%e8%a8%b4%2c3505%2c0230421%2c2&ot=in 謂「……事實及理由
壹、程序事項：
一、按法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；前開規定所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項定有明文。查原告法定代理人原為黃O釗，嗣於訴訟程序中變更為陳O坤，有四O天O社區第十三屆區分所有權人會議紀錄、四O天O社區管理委員會第十二屆管理委員會111年12月份月例會會議記錄、臺中市西屯區公所112年2月22日公所建字第1120005096號函在卷可稽（見卷第219-239頁），是原告具狀聲明承受訴訟（見本院卷第213頁），與法無違，應予准許。
二、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告主張：
原告為「四O天O社區公寓大廈」（下稱四O天O社區）區分所有權人合法成立之管理委員會，被告為四O天O社區內門牌號碼臺中市西屯區市○○○路000號3樓房屋（下稱系爭房屋）之承租人。被告自遷入系爭房屋後，即利用其所承租之系爭房屋專用部分及約定專用部分，登記「千O一O道法自然貓舍」（下稱系爭貓舍）作為寵物買賣、寄養、繁殖等營業場所，並在其內養殖至少30餘隻貓狗，被告將犬隻飼養於露台，且怠於清理犬隻遺留糞便，因此產生強烈臭味四散於社區內，犬貓又日夜吠叫，致周圍住戶均無法開窗，生活品質受嚴重影響，加以被告擅自隨意棄置動物屍體於系爭房屋露台花圃，經原告多次向被告及系爭房屋所有權人反應、要求改善，並先後向臺中市政府動物保護防疫處、住宅發展工程處公寓大廈管理科及臺中市政府警察局第六分局檢舉，臺中市西屯區公所復一再發函促請被告改善，然被告均置若罔聞，拒不理會。被告多次違反公寓大廈管理條例第16條第1、4項及四O天O社區規約第26條第1項第5款、臺中市寵物屍體處理及寵物生命紀念業管理自治條例第4條等重大違反法令及規約行為，嚴重影響四O天o社區住戶之安寧及安全，經原告通知被告促請改善無果，原告乃於111年5月28日召開四O天O社區區分所有權人臨時會議（下稱系爭臨時區權會），決議訴請法院強制被告遷離，爰依公寓大廈管理條例第22條第1項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：除供擔保之金額外，如主文所示。
參、被告未於言詞辯論期日到場，據其前提出之書狀陳述略以：系爭房屋外露台為系爭房屋所專用，被告遷入後每天均清潔露台，並無造成環境髒亂之情事，但自被告遷入後，原告即百般刁難，不但在被告遷入後不久即頒佈新規約，禁止寵物繁殖業入住，並以此理由要求被告遷離，但被告剛完成全新裝潢不久，不可能出現環境問題，被告不知是何原因遭針對等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[肆、得心證之理由：
一、原告主張其為四O天O社區區分所有權人所成立之管理委員會，被告為四O天O社區內系爭房屋之承租人，被告以系爭房屋登記系爭貓舍作為寵物買賣、寄養、繁殖等營業場所，在系爭房屋專用部分及約定專用部分養殖貓狗30餘隻等語，為被告所不爭執，並有原告提出之四O天O社區管理組織報備證明、系爭貓舍登記資料等附卷可稽，原告前揭主張自堪信為真正。
二、原告主張被告將犬隻飼養於露台，且怠於清理犬隻遺留糞便，因此臭味四散，及因貓狗日夜吠叫影響周圍住戶居住安寧，並被告擅自棄置動物屍體於系爭房屋露台花圃等語，則為被告所否認，並以前開情詞為辯。經查，被告有將犬貓飼養於系爭房屋約定專用部分之露台，且該露台除遺留有大量犬貓糞便未清理外，並棄置有動物屍體，業據原告提出照片資為佐證（見卷第21-25頁），被告雖亦提出照片，辯稱其每日均有清潔露台云云。然查，原告早於110年11月間起，即因有住戶向原告反應系爭房屋暨其露台髒亂、有大量犬隻糞便散發臭味及犬隻吠叫擾鄰等情事，經原告囑由聘僱之管理公司多次以LINE通知系爭房屋所有權人轉知被告改善、或逕通知被告改善，有通訊軟體LINE通訊擷圖附卷可稽（見卷第27-51頁），嗣因被告未改善，復經原告先於111年1月19日以四O天O函字第1100119001號通知系爭房屋所有權人改善未果，原告乃再於111年3月1日以四O天O函字第1110301001號以被告在露台飼養大型犬隻卻經常性不清理糞便、放置2-3日才處理，致異味在社區內飄散等情，促請系爭房屋所有權人及被告立即改善（見卷第53-59頁），且於原告以前揭函促請被告改善後，四O天O社區內住戶仍向管委會反應被告承租使用之系爭房屋露台臭味飄散、或向臺中市政府警察局第六分局報案稱系爭房屋露台臭味擾鄰，亦有工作日誌表附卷可參（見卷第73-75頁），
足見被告確有原告所主張在系爭房屋露台飼養犬貓而怠於清理遺留糞便，造成臭味四散於社區經促請改善無效果之情事。
至被告所提出之照片固足證明其曾經有清潔整理系爭房屋暨其露台之事實，然由被告於LINE中回覆稱「…我前日都有請保母清理，因2/16臨時無法回台中，2/17號先整理家裡，今早就清了…」、「（公共約定專區日常整潔）是有維護的，但不需要這麼緊迫盯人吧 沒意外都是每天清，偶而臨時有事沒排到保母」等語觀之（見卷第49頁），足見被告確有累積2、3日未清理或因無保母而未清理貓狗排泄物之事實，以被告在系爭房屋飼養貓狗達30餘隻之數量，每日排泄之糞便、尿液量龐大，如未隨時清理，其造成之異味顯非一般人所能忍受，是原告主張被告有怠於清理犬隻糞便、造成臭味飄散於社區之情事，洵堪信為真正。
又被告在以供居住為主之四O天O社區內經營犬貓繁殖、買賣、寄養，而在系爭房屋飼養數量達30餘隻之貓狗，按之貓狗何時吠叫、以何音量吠叫，非人力所能掌控，原告主張因被告在系爭房屋繁殖、飼養大量犬貓，影養住戶居住安寧，亦堪採憑。]
[ 三、按「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。、「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」、「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：…三其他違反法令或規約情節重大者。」公寓大廈管理條例第16條第1、4項及第22條第1項第3款分別定有明文。
而四O天O社區規約第26條第1項第5款、第2項復分別為「住戶違反本條例第16條第1項至第4項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時，應予制止，或召集當事人協調處理，經制止而不遵從者，得報請地方主管機關處理。」、「住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。…㈢其他違反法令或規約，情節重大者。」之規定，亦有四O天O社區住戶管理規約在卷可按（見卷第85-111頁）。
被告在系爭房屋暨其露台從事寵物繁殖、買賣、寄養，將犬隻飼養於露台又怠於清理犬隻遺留糞便，造成臭味四散於社區內，且因飼養大量犬貓吠叫影響社區住戶居住安寧，並有將動物屍體棄置於系爭房屋露台花圃之情事，業已詳如前述，被告前開所為，顯然造成對社區環境衛生及安寧造成嚴重不良影響，且髒亂環境及任意棄置動物屍體更易造成疾病傳染，影響公共安全，是被告前開所為，顯已違反公寓大廈管理條例第16條第1、4項及四O天O社區規約第26條第1項第5款、第2項規定，既經被告先後以前述LINE及發函方式促請被告改善而仍未於3個月內改善，復經系爭臨時區權會決議訴請法院強制被告遷離，有四O天O社區第十二屆第二次區分所有權人會議紀錄在卷可按（見卷第129-135頁），則原告依公寓大廈管理條例第22條第1項規定，訴請被告自系爭房屋遷離，於法即屬有據。]
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第22條第1項規定，訴請被告自系爭房屋遷離，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，分別為准、免假執行之聲請，核均無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許之。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。……」。
三、丙案(承租人違反租賃契約內禁止飼養寵物之約定及其法律效果)~「系爭租賃是否成立不定期租賃?出租人之終止有無依法、適約?得否依約請求支付違約」等
就此，臺灣高等法院110年度上易字第865號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c110%2c%e4%b8%8a%e6%98%93%2c865%2c20211112%2c1&ot=in 謂「……事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國(下同)106年12月29日簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租賃契約)，約定由伊將門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00號0樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期間自106年12月30日起至108年1月5日止，每月租金新臺幣(下同)1萬8000元，且禁止飼養寵物。詎伊於108年9月29日至系爭房屋所在公寓(下稱系爭公寓)之屋頂平台(下稱系爭屋頂平台)查看，發現上訴人在該處飼養鴿子、放置鴿籠，顯已違約，經伊多次通知上訴人將鴿子、鴿籠遷離，上訴人仍置之不理，伊遂於109年2月7日以通訊軟體LINE向上訴人為終止契約之意思表示，系爭租賃契約業於109年2月7日合法終止，然上訴人迄至110年2月5日始搬離系爭房屋，爰依系爭租賃契約第6條約定，請求上訴人給付伊自108年10月1日起至110年1月31日止共16個月，按租金5倍計算之違約金合計144萬元(1萬8000元X5X16月)等語。原審判命上訴人應給付被上訴人19萬5000元，而駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，至被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，業已確定，不予贅述。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭公寓為5層樓建築物，訴外人即伊父親洪國星係經門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00號1至4樓房屋所有權人之同意使用系爭屋頂平台，該區域不在系爭租賃契約之租賃標的範圍內，自不受兩造約定禁止飼養寵物之拘束，被上訴人於109年2月7日終止系爭租賃契約為不合法，自不得請求伊給付違約金。退步言，系爭租賃契約第6條約定係適用於定期租約租期屆滿，承租人未即時遷讓交還房屋之情形，兩造於108年1月5日原定租期屆滿後，成立不定期限租賃契約，系爭租賃契約係由被上訴人以單方意思表示終止，並非租期屆滿之情形，與上開約定不符，被上訴人亦不得據此請求違約金，況伊已於110年2月5日將系爭房屋清潔消毒後返還被上訴人，且未積欠租金，被上訴人並未受有損害，至系爭屋頂平台防水層破裂與飼養寵物無關等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於不利上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[三、經查，兩造於106年12月29日簽訂系爭租賃契約，約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，每月租金1萬8000元，原定租賃期限自107年1月5日起至108年1月5日止，上訴人於租賃期限屆滿後，繼續使用系爭房屋，並依原約定繳付租金，被上訴人未表示反對之意思，依民法第451條規定，系爭租賃契約於108年1月6日起擬制更新為不定期租賃契約，
嗣上訴人於110年2月5日將系爭房屋騰空返還予被上訴人等情，有系爭租賃契約、玉山銀行存款回條、中國信託銀行交易明細、臺幣轉帳手機截圖照片等影本可稽（見原審簡字卷第17至23頁、原審卷第39至75頁），且為兩造所不爭執(見原審卷第118頁、本院卷第56、59頁)，自堪信為真實。]
[四、得心證之理由：
(一)系爭租賃契約是否於109年2月7日經被上訴人合法終止？
⒈按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438條第1項前段、第2項定有明文。
又終止租賃契約，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之，且終止契約之意思表示，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之（最高法院74年度台上字第1122號判決意旨參照）。
⒉查系爭租賃契約於108年1月6日起擬制更新為不定期租賃契約，此為兩造所不爭執，已如前述。
又租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容 (如租金及其他條件) 並未隨同變更。
觀諸系爭租賃契約第14條約定：「甲(即被上訴人)乙(即上訴人)各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失，甲方概不負責」，末尾以手寫記載：「禁止養寵物」（見原審簡字卷第21、23頁），可見兩造間就系爭房屋之使用方法業已約明上訴人不得飼養寵物，如上訴人有違約情事，被上訴人自得終止系爭租賃契約。]
[⒊被上訴人主張：上訴人在系爭房屋及系爭屋頂平台飼養鴿子，構成違約，伊已於109年2月7日終止契約等語，業據提出現場照片及兩造間以通訊軟體LINE之對話紀錄截圖為證(見原審簡字卷第25至29頁、原審卷第203至235頁、本院卷第63至69頁)，
依上開對話紀錄顯示，被上訴人於108年10月18向上訴人表示：「(傳送照片)看來伯父也不聽妳說，還是沒什麼整理，只能請你們搬走了，最晚就到10月31日，如有提前，會扣除掉天數歸還租金，押金到時會扣完清潔和消毒，和交屋時狀況，再退還給妳」，上訴人回覆：「我傳給我爸看了，我正在忙，看什麼狀況跟結果，我再回報你….剩4隻了，明天應該可以撤完」；被上訴人於108年10月20日詢問上訴人：「有用好了嗎？」，上訴人於翌日(21日)回覆：「我出門了，我回家的時候會上去看」，被上訴人則表示：「好的。(傳送照片)今天有去看，已經沒看到鴿子….剩下鴿子相關用品，再請伯父麻煩取走….傳送照片）這是5樓大門口的籃子，有放一隻，這也讓妳知道」；
被上訴人於109年1月11日向上訴人表示：「（傳送照片）有空回電吧，唉….鴿子照片，是我爸媽去三重投票，順便去看一下頂樓，拍到的」，復於109年1月17日向上訴人表示：「（傳送照片）剛剛去看的結果。這事還是需妳好好處理，如果伯父能了解房屋租賃合約上的約定，就不會是目前這狀況」，
又於109年2月7日向上訴人表示：「洪小姐，付租已有收到，謝謝。租約在108年1月5日已到期，我們雙方並無簽立新約，加上伯父養鴿違反契約，多次勸導無用，過年已過，我們今日已經寄送存證信函，需請妳盡快找其他住處，3/10前搬走，租金多退少補，並將養鴿所造成的環境衛生整理好，務必消毒，點交時將房屋恢復原狀，交還我們」，經上訴人讀取訊息，其後上訴人於109年3月5日傳送線上轉帳繳付租金成功之交易資料照片予被上訴人，
被上訴人於同日回覆：「其實不用匯了，我們可以從押金扣，另戶籍也請在3/10前遷走，3/10務必搬走….」，復於109年3月9日向上訴人表示：「洪小姐，您3/11或12日，哪天有時間點交房屋….」，上訴人於同日回覆：「我還沒有找到房子，等時間到了就會搬」；被上訴人於109年6月8日向上訴人表示：「妳父親養鴿養到5樓陽台….」(見原審卷第203至215頁)，
可知被上訴人分別於108年10月18日、10月21日、109年1月11日及1月17日傳送上訴人父親在系爭屋頂平台飼養鴿子之照片予上訴人，於108年10月21日另傳送上訴人父親在系爭房屋門口飼養鴿子之照片，上訴人並未否認上情，甚至在被上訴人表明終止契約後，承諾將於覓得新住處後搬離系爭房屋，參以上開現場照片顯示系爭房屋陽台及系爭屋頂平台均有飼養鴿子之情形(見原審卷第25至29頁、本院卷第63至69頁)，
足見上訴人就系爭房屋之使用方法，確已違反「禁止養寵物」之約定，且經被上訴人阻止而仍繼續為之，依前開規定，被上訴人於109年2月7日向上訴人為終止契約之意思表示，核屬有據，則系爭租賃契約應於上開意思表示到達上訴人之日即109年2月7日發生終止之效力。]
[⒋雖上訴人辯稱：伊父親係經系爭公寓00號1至4樓房屋所有權人之同意使用系爭屋頂平台，系爭屋頂平台並非租賃標的，兩造約定禁止飼養寵物之範圍不及於系爭屋頂平台，被上訴人於109年2月7日終止契約為不合法云云。
惟查，系爭屋頂平台係供全體區分所有權人使用之共用部分(公寓大廈管理條例第3條第4款及第9條第1項規定參照)，依系爭租賃契約第1條約定：「甲方(即被上訴人)房屋所在地及使用範圍：新北市○○區○○路0段00巷00號5樓(即系爭房屋)」（見原審簡字卷第19頁），並未將系爭屋頂平台排除於租賃標的範圍外，依通常社會交易情形，被上訴人既將系爭房屋全部出租予上訴人，其租賃標的範圍自應包括附屬共用部分即系爭屋頂平台在內，
又系爭租賃契約末尾手寫部分記載：「禁止養寵物」（見原審簡字卷第23頁），系爭屋頂平台既屬承租標的範圍內，則上訴人就系爭屋頂平台之使用方法即應受上開約定之拘束，雖上訴人之父親並非系爭租賃契約之承租人，然上訴人同意其父親居住使用系爭房屋(含系爭屋頂平台)，其父親為上訴人之占有輔助人，上訴人容任其父親在系爭房屋及系爭屋頂平台飼養鴿子，顯已違反兩造約定之使用方法，依系爭租賃契約第14條之約定，被上訴人自得終止系爭租賃契約，上訴人前開抗辯，難認可採。]
[(二)被上訴人依系爭租賃契約第6條之約定請求上訴人給付違約金，有無理由？
雖被上訴人主張：系爭租賃契約業經伊合法終止，伊得依系爭租賃契約第6條約定，請求上訴人給付按租金5倍計算之違約金云云，
惟查，系爭租賃契約第6條約定：「乙方（即上訴人，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」(見原審簡字卷第21頁)，
文義表示上訴人於系爭租賃契約約定之租期屆滿時，負有即時遷讓交還系爭房屋予被上訴人之義務，若有違反，應賠償被上訴人遲延給付違約金之情形，無從解為系爭租賃契約之租期屆滿前，或未定租期，因被上訴人行使終止權而終止後，上訴人未遷讓交還系爭房屋予被上訴人者，上訴人亦應負給付上開約定違約金之義務，系爭租賃契約既擬制更新為不定期租賃契約，
被上訴人以上訴人違約飼養鴿子為由終止契約，即與上開約定「租期屆滿」之要件不符，尚難執此請求上訴人給付違約金。從而，被上訴人主張依系爭租賃契約第6條約定，請求上訴人給付違約金19萬5000元，洵屬無據。]
五、綜上所述，被上訴人依系爭租賃契約第6條約定，請求上訴人給付19萬5000元，為無理由，應予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。……」。
貳、小結
一、公寓大廈禁養寵物、租賃契約內禁養寵物及其相關法律問題
(一)禁養寵物
1.修法，讓社區規約不得禁養寵物？
(1)按動物亦有「動物權」，而「動物權」與「人權」間也非不得調和，兩權間應非僅要求某一種權利，無條件的退讓；在以人為主的地球，人雖看似得主宰一切，但動物亦為環境的一環，將動物殘殺怠盡，人們亦將隨之消滅，所以，縱非尊重「動物權」，亦應基於人類自已的「生存權」及「環境權」，而對「動物們」的「生存」有所關懷；況人與人間，有時在法律上，亦著重於「弱者的保護」，與人類相較，更為弱勢的動物，人們自也應加以「關懷」，所以在「萬物平等」尚未被視為「普世價值」前，人權固屬重要，但「動物權」的部分內涵，亦非不得併予考量（註一）。
(2)換言之，公寓大廈管理條例規定社區規約得禁養寵物，固不違反法律保留原則，惟除「此規定就財產權、表意自由等人民基本權利與自由之限制，是否違反比例原則、公益原則，須審酌」外，在適用上，社區規約禁養寵物之時間、方式及程度，仍須受法秩序安定性、比例原則等之拘束，並應將「動物權」的部分內涵，併予考量。
(3)如原先社區規約未禁養寵物，嗣後社區規約修正後因而禁養寵物，並溯及既往，而使得原先社區已養寵物，流離失所，並破壞飼主與寵物間相互間之依賴關係，自與法秩序安定性有違，對於「動物權」也非善意，自是不妥。
(4)另外，有些社區禁養寵物之目的，乃在於「維護環境之衛生與安寧」，但要達到此目的，真的沒有其他損害最小的方式嗎？訂定完善、限制人權較輕微、符合比例原則之寵物管理辦法，實務上，確實可行，何必一定要以先社區規約禁養寵物呢（寵物搭乘電梯四肢不得落地之規定，對大型狗而言，實有困難，其應屬不完善之規定）？
(5)當然，國民黨立委王育敏所主張「將提出相關修法，讓社區規約不得禁養寵物」，也有限制人民表意自由之情形，其基於「動物權」因而限制「人民表意自由」，在目的正當性、損害最小原則等比例原則上，可能將面臨一場激辯。
(6)爰本文認為，公寓大廈管理條例「社區規約得禁養寵物」之原規定，除「違反比例原則、公益原則，須修正」外，建議先予維持，以避免基於「動物權」因而限制「人民表意自由」之疑慮。
但A、在適用上，社區規約禁養寵物之時間、方式及程度，仍須受法秩序安定性、比例原則等之拘束，並應將「動物權」的部分內涵，併予考量。
B、大家要記得民法第799-1條第3項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」之規定，是有三個月之法定期間，以免期間經過了，再也不能請求法院撤銷，影響了權益（此時，在修正「民法第799-1條第3項規定，放寬法定期間」前，只能依法召集、召開區分所有權人會議修正規約了）（註二）。
2.公寓大廈管理條例目前現行規定與其法律適用上的考量
(1)因公寓大廈管理條例此「讓規約不得禁養寵物」之修正草案，尚未完成立法程序及公布實施，是目前現行之公寓大廈管理條例第16條第4項：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」、第23條第2項第3款：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：三、禁止住戶飼養動物之特別約定。」，仍屬有效，規約仍得有「禁止住戶飼養動物之特別約定」。
(2)至於在適用上，社區規約禁養寵物之時間、方式及程度，仍須受法秩序安定性、比例原則等之拘束，並應將「動物權」的部分內涵，併予考量。
即A、如原先社區規約未禁養寵物，嗣後社區規約修正後因而禁養寵物，並溯及既往，而使得原先社區已養寵物，流離失所，並破壞飼主與寵物間相互間之依賴關係，自與法秩序安定性有違，對於「動物權」也非善意，自是不妥（惟之後的住戶須遵守）。
B、有些社區禁養寵物之目的，乃在於「維護環境之衛生與安寧」，但要達到此目的，真的沒有其他損害最小的方式嗎？訂定完善、限制人權較輕微、符合比例原則之寵物管理辦法，實務上，確實可行，何必一定要以先社區規約禁養寵物呢（寵物搭乘電梯四肢不得落地之規定，對大型狗而言，實有困難，其應屬不完善之規定）(註三)？
3.繼受人，家有寵物
(1)又公寓大廈管理條例第24條第1項係規定「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」。
(2)是區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項；故如家有寵物或以後打算養寵物，在買房之前，應查閱該公寓大廈規約有無禁止住戶飼養動物之特別約定，及瞭解其內容為何?以免造成困擾。
4.租屋養毛小孩
(1)承租人在租屋前，有必要查閱該公寓大廈規約有無禁止住戶飼養動物之特別約定，及瞭解其內容為何?
至於租屋養毛小孩？因依現行公寓大廈管理條例第2條第8款：「本條例用辭定義如下：八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」之規定，承租人仍屬公寓大廈管理條例所稱住戶，依現行公寓大廈管理條例第16條第4項、第5項：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」之規定，承租人仍應遵守該公寓大廈「禁止住戶飼養動物之特別約定」。
是租屋打算養毛小孩，在租屋前，有必要查閱該公寓大廈規約有無禁止住戶飼養動物之特別約定，及瞭解其內容為何?以免造成困擾，面臨「須提前終止、被罰違約金」之狀況。
(2)基於契約自由原則，承租人與出租人間仍得在誠信原則及該公寓大廈規約有無禁止住戶飼養動物之特別約定（含合法有效之寵物管理辦法）下，就「租屋得否養毛小孩」、「養多少隻」及「其他配套措施」等事項約定之。
又民法第428條、第438條僅分別規定「租賃物為動物者，其飼養費由承租人負擔。」（註四）、「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」；至於租屋得否養毛小孩？養多少隻?等事項，租賃住宅市場發展及管理條例及其住宅租賃契約應約定及不得約定事項、土地法及民法租賃，並未有相關明確之效力規定。
是基於契約自由原則，承租人與出租人間，仍得在「誠信原則」及「該公寓大廈規約有無禁止住戶飼養動物之特別約定（含合法有效之寵物管理辦法）」（註五）下，就「租屋得否養毛小孩」、「養多少隻」及「其他配套措施」等事項約定之。
5.區分所有權人會議之決議及規約之多數暴力或少數極端暴力及其介入
按區分所有權人會議之決議及規約之訂定或修正，係採多數決或少數決（註六），實務上，常生多數暴力或少數極端暴力之問題，此時，憲法層次之平等原則、比例原則（註七）、法律保留原則及財產權保障觀點等，以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用（註八）之經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約（簡稱兩公約）所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見（註九），就有介入之必要。
換言之，法官在依據民法第799-1條第3項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」或第56條：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」或第1條：「民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。」等相關規定審判之時，憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等，以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、兩公約所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見，仍應思考(此項思考，尚不違法官依據法律審判之規制)（註十）。
(二)2021年11月8日跨黨派提出公寓大廈管理條例禁養寵物相關規定之修法（新聞報導如下連結 https://lm.facebook.com/l.php……）
就此，截至今日，筆者之前看法仍未改變;即如直接廢止公寓大廈管理條例禁養寵物條款，其恐侵害人民契約自由、財產權等人民基本權利與自由，並違反比例原則之必要性原則(即損害最小原則)而違憲，爰本文仍不贊同修正目前現行之公寓大廈管理條例第16條第4項、第23條第2項第3款 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx.….. 有關「原則得飼養寵養，例外以規約禁養寵物」之現行規定。
至於由內政部訂定「社區飼養寵物管理辦法」以利依據?就此，本文原則上贊同，惟該辦法及其條款，仍須符合法律保留原則、比例原則、平等原則、不溯及既往原則、法秩序安定性等憲法上法律原則之要求，及相關法律之規定。
二、訴請其強制遷離 (請參閱[新聞疑義1098] https://www.lawtw.com/archives/413092 一文)
按處理公廈大廈問題，常會因故不用或疏略公寓大廈管理條例第22條：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」之規定。
而在此條文中，特別要注意的是，第1項第3款之規定，即公寓大廈管理條例第3條第8款：「本條例用辭定義如下：八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」所稱住戶，有違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。
又前開所謂情節重大，雖應依個案全部事實綜合判斷之，惟在概念上，得區分為「量大且嚴重」、「量小但嚴重」以及「輕微但量大」等三種，或得參考之。
另外，與此類案件有關者，除此條文第1項第3款之規定外，尚有此條文第1項第2款之規定，即公寓大廈管理條例第3條第8款所稱住戶，有違反公寓大廈管理條例規定經依公寓大廈管理條例第49條第1項第1款至第4款：「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。」規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。
惟依此條文第1項第2款之規定為之，須同時符合（一）行為人須為公寓大廈管理條例第3條第8款所稱住戶（二）須住戶違反公寓大廈管理條例規定經依公寓大廈管理條例第49條第1項第1款至第4款之規定（三）須為依公寓大廈管理條例第49條第1項第1款至第4款之規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者等三項要件，始得為之。
然本案報導如屬實，本案住戶係二○○六年起常酒後喧鬧、恐嚇鄰居，甚至在家放火燒寶特瓶，如無其他情事，實非屬公寓大廈管理條例第16條第2項至第3項：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。」，而應屬公寓大廈管理條例第16條第1項：「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」者，不符前開第二項要件，似尚難以依此條文第1項第2款之規定為之。
三、租賃之債務不履行及其法律效果
(一)債務不履行簡易介紹
民法債編，除侵權行為、不當得利及無因管理等外，主要是在處理「債務不履行」之問題。
而所謂債務不履行，即債務人有可歸責之事由而未依債之本旨為給付而言。
又所謂債之本旨，從義務的角度來看，有意定義務、法定義務及基於誠信原則解釋出來之義務。
至於債務不履行之類型，學理上，有給付遲延、不完全給付、拒絕給付及給付不能等四種，惟台灣法律，只承認三種，拒絕給付並未被承認，殊為可惜(相關法律文章請參閱[新聞疑義1155]承認拒絕給付，該是時候了 https://www.lawtw.com/archives/414236 一文)
而給付不能、不完全給付及給付遲延，在學理上，各有主觀及客觀之分，而且其各自法律效果也不同，更甚者，在民法各債中，各有名契約之法律效果也有所差異。
此時，就有產生競合之問題。就此，相同事項之規定，原則上先適用民法各債之相關規定，次為民法債編總則之相關規定。
例如民法第354條以下規定之買賣物之瑕疵擔保責任，就是不完全給付(屆期、可歸責、可給付、已給付但未依債之本旨為給付)，惟因在民法買賣上，有民法第354條以下之規定，故在買賣物之瑕疵擔保責任上，其法律效果，應先適用民法第359條明定之減少價金及解除契約(相關法律文章，請參閱樓上游泳池有人使用，傳出「咚咚咚」，買受人向出賣人求償，一審勝訴？https://www.lawtw.com/archives/1093723 等文)。
(二)契約成立及債務不履行
按契約如為諾成契約，一經當事人就必要之點或重要之點互相同意，契約即為成立(以書面等法定要式為契約之成立要件或生效要件者，則須經此等法定要式，契約始成立或生效)；契約成立後，當事人間約定，除違反誠信原則（註十一）、公序良俗（註十二）、強行規定之效力規定（註十三）等因而全部或一部無效外，基於契約自由原則，仍屬有效；而且基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就（註十四）」或「有情事變更情事（註十五）」或「依約、適法解除契約」等外，當事人即應依債之本旨（註十六）為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人自得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之，註十七），向債務人請求之。
(三)承租人違反租賃契約內「禁養寵物」之約定及其法律效果
即租賃契約為諾成契約，當事人間如就租賃物及租金等必要之點為合意，其間租賃契約就成立，不以訂定字據及出租人須為租賃物所有權人為必要(但押金之約定為要物契約，須承租人依約交付足額押金予出租人後，始成立)。
又租賃契約成立及生效後，倘租賃契約內有「禁養寵物或禁養動物」之約定，因該約定尚未違反公序良俗等因而無效，除有「依法、適約終止其間租賃契約」或「情事變更」或「條件尚未成就」之情形外，承租人自應受此約定之拘束；承租人倘違反此約定，出租人自得依約終止契約，並向承租人請求其支付違約金及損害賠償(違約金是否過高?法院否依民法第252條之規定，予以酌減至相當之金額?也須注意)。
四、前揭實務裁判
而本文壹一至三所揭實務裁判(共四則)，分為甲、乙及丙等三案；其中，甲案為「公寓大廈寵物管理辦法相關規定之爭議」，請對照本文貳一之相關說明，研讀之；乙案為「公寓大廈强制住户遷離之爭議」，請對照本文貳二之相關說明；至於涉及「承租人違反租賃契約內禁養寵物之約定及其法律效果」等事項之丙案，則請對照本文貳三之相關說明。
[註解]
註一：請參閱【新聞疑義679】流浪貓犬ＣＮＲ！比宰殺更人道？https://www.lawtw.com/archives/403101 等文。
註二：請參閱【新聞疑義1161】修法，讓社區規約不得禁養寵物？https://www.lawtw.com/archives/414422 等文。
註三：請參閱【新聞疑義1681】租屋養毛小孩？https://www.lawtw.com/archives/445490 等文。
註四：而且此為任意規定，非不得為相反之約定。即租賃物為動物者，其飼養費由出租人負擔。
註五：基於消費者保護法而來的房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項，雖於106年1月1日實施，惟此種定型化契約，只適用於企業經營者及定型化契約，非企業經營者或非定型化契約，自無適用之餘地。
又法律以不溯及既往為原則，溯及既往為例外，所以溯及既往，應嚴格解釋，以法律明定者為限，以維法秩序之安定性。所以，如果是已簽訂長期房租（和房客簽5年約），自因「未溯及既往」或「非企業經營者」或「非定型化契約」之由，而不適用。
另請參閱【新聞疑義1546】惡房東！退散？https://www.lawtw.com/archives/431446 等文。
註六：公寓大廈管理條例第31條、第32條參照。
註七:最高法院100年度台上字第1293號民事判決：「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，駁回上訴人在第一審之訴，無非以：依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定，公寓大廈之電梯應屬於共用部分，不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯，惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；住戶應遵守規約規定事項，同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人，得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之，惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定：「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制，授權管理委員會另訂使用細則」，是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制，『授權管理委員會管理之』（『』編者所加）。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此，公寓大廈之電梯屬於共用部分，不得約定為專用，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」可資參照。
註八：實務上，請參臺灣高雄地方法院98年度簡上字第201號民事判決：「按「本公約締約國確認人人有工作之權利，包括人人應有機會憑本人自由選擇或接受之工作謀生之權利，並將採取適當步驟保障之。」，經濟社會文化權利國際公約第6 條第1 項定有明文，而依98年4 月22日總統公布之「公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法」第2 、4 條規定，兩公約所揭示保障人權之規定具有國內法律之效力，各級政府機關行使其職權，應符合兩公約有關人權保障之規定，避免侵害人權，保護人民不受他人侵害，並應積極促進各項人權之實現，是以法院行使審判職權時，自應遵循、審酌此二公約之規定、精神，甚應優先於國內法律而為適用（施行法第8 條規定施行後2 年內各級政府機關應檢討所主管之法令及行政措施而就不符部分為制( 訂) 定、修正或廢止，其意旨即應具優先性），則有關勞務給付之各契約，其適用、解釋法律自不得違於上開工作權、勞動權之自由選擇和接受工作、有尊嚴之勞動條件等人權內容，並應依此為原有法規範在客觀上應有目的與功能之再出發，且工作權亦為本國憲法保障之基本權利，其內容不僅使勞工有工作之機會，更由於勞動契約之社會化，勞工經由勞務之提供，並得以維持、發展其職業能力，建立群體生活、社會評價，實踐工作價值及保持其人格尊嚴，易言之，勞務不應只保留於經濟層面之評價，其更應擴及於勞工人格權益之保護，故勞務提供亦屬工作權之重要內容，基此意義，勞工在其業務性質上對勞務之提供有特別合理之利益，且雇主無優越而值得保護之利益（如停業、雙方信賴基礎喪失等）時，即應課予並要求雇主踐行其受領勞工勞務之從給付義務，如此始符誠信原則及上開公約有關工作權之保障意旨。」、法務部對「國際公約內國法化的實踐」委託研究報告之對案建議，第5頁以下。學說見解，請參廖福特著，法院應否及如何適用公民與政治權利公約，台灣法學雜誌第163期，2010年11月1日、陳清秀著，兩公約實踐與賦稅人權保障，2011年2月法令月刊。
註九：公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法第2條：「兩公約所揭示保障人權之規定，具有國內法律之效力。」、第3條：「適用兩公約規定，應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋。」參照。另兩公約人權事務委員會之解釋，請參人權大步走專區 https://www.humanrights.moj.gov.tw/。
註十：請參閱【新聞疑義1480】聯開宅多數暴力，柯P可以無視？https://www.lawtw.com/archives/426687 等文。
註十一：民法第148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」、效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院71年台上字第737號判例：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註十二：民法第72條：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」、效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院69年台上字第2603號判例：「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定，以收取權利金方式頂讓與第三人，但究與國家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註十三：民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」參照。另須注意民法第246條：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。」所定情形。
註十四：例如：契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註十五：民法第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」參照。
註十六：所謂債之本旨，乃指債務人應盡之全部義務；該等義務，基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註十七：未約定者，民事先以民法相關規定補充之，民法第1條參照；所謂債務不履行之相關規定，乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。
| 作者簡介 |
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楊春吉 |
