「租賃凶宅」與「買賣凶宅」

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文 / 楊春吉

本文相關實務裁判/最高法院111年度台上字第2603號民事判決等

壹、近來,有關「租賃」,實務裁判上之見解

一、甲案(托嬰中心兒童窒息致死案)~「系爭兒童於室內窒息致死是否為凶宅」「有無民法第432法、第433條規定之」「鑑價機關所估減損之價值是否合理」及「未返還之保證金等,得否抵銷」等

就此,最高法院111年度台上字第2603號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c111%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c2603%2c20230419%2c1&ot=in 謂「……理 由
一、上訴人主張:伊及訴外人丁瑞各將所有臺北市○○區○○路0段000號、000號房屋(下分稱系爭房屋、000號房屋)全部出租予被上訴人經營「臺北市私立我O的內湖托嬰中心」(下稱內O托嬰中心),並簽訂房屋租賃(下稱系爭租約),租期自民國105年9月1日起至111年8月31日止。詎內O托嬰中心托育人員即第一審共同被告廖O萍於108年4月1日下午1時許在系爭房屋安撫訴外人○○○(下稱○童,姓名年籍詳卷)入睡時,竟疏未妥善照護而造成○童窒息死亡(下稱系爭事故),致該屋價值減損新臺幣(下同)232萬3114元,應負侵權行為損害責任。被上訴人為系爭房屋承租人,負有善良管理人之保管義務,其允許廖O萍使用,亦應負損害賠償責任。扣除第一審准予被上訴人抵銷之17萬2097元,被上訴人尚應給付215萬1017元等情。爰依民法第432條、第433條或類推適用各該規定,求為命上訴人給付215萬1017元,及加付自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決(第一審判決廖O萍敗訴部分及上訴人請求超過上開範圍部分,均未據其等聲明不服,非本院審理範圍,不予贅述)。
二、被上訴人則以:伊承租之房屋包含系爭房屋與000號房屋。○童非在系爭房屋死亡,系爭房屋並非凶宅。財團法人臺北市不動產估價師公會出具之估價報告將系爭房屋及000號房屋、車位一併納入估價,顯不合理,系爭事故未造成系爭房屋之物理上毀損或滅失,該屋之交易價值減損非伊應負保管義務範疇,上訴人不得適用或類推適用民法第432條、第433條規定請求賠償。伊已於108年5月28日歸還系爭房屋,上訴人及丁O迄未返還系爭租約保證金11萬元,上訴人並兌付108年5月至8月份之租金支票共22萬元,伊亦得以之為抵銷等語,資為抗辯。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)
  
[三、原審廢棄第一審就前揭部分所為上訴人勝訴之判決,駁回其在第一審之訴。理由如下:
㈠被上訴人向上訴人及丁O承租系爭房屋及000號房屋,經營內O托嬰中心,並簽訂系爭租約,約定租期自105年9月1日起至111年8月31日止,嗣於108年5月28日歸還系爭房屋並完成等情,為兩造所不爭。
㈡審諸法務部法醫研究所(下稱法醫研究所)解剖報告書暨書、臺北市政府消防局救護紀錄表、三軍總醫院109年2月17日函、法醫研究所109年6月4日函、○童急診病歷,參互以察,佐以廖O萍犯過失致死罪,經法院判處有期徒刑3年6月確定,堪認○童因遭廖筱萍以身體及肢體悶壓頭頸背部及壓制肢體,導致呼吸困難、窒息,於救護人員108年4月1日下午2時16分抵達時,已因呼吸衰竭在系爭房屋內死亡。
㈢民法第432條、第433條規定承租人之保管義務,僅以保持租賃物之用益價值,即物理上完好狀態而無毀損、滅失為限,至租賃物之經濟價值是否減損,尚非承租人保管義務之範疇。
系爭房屋雖因系爭事故導致市場交易價值減損,然實際上並未造成外觀形體之毀損或實體之破壞,或使用功能之減損或喪失,上訴人之所有權權能之行使未受影響,乃屬純粹,並無上開規定之適用。
如將上開保管義務之規定涵攝範圍擴及租賃物經濟價值之維持,增加承租人之保管義務,難謂符合平等、公平原則,應非立法規範意旨所及,難認有存在,亦無類推適用之餘地。上訴人主張被上訴人應適用或類推適用民法第432條、第433條規定賠償系爭房屋因系爭事故所減損之價值,並與廖O萍負不真正連帶責任,自無可取。]

㈣從而,上訴人依民法第432條、第433條規定或類推適用,請求被上訴人給付215萬1017元本息,並與廖筱萍負不真正連帶責任,均無理由,不應准許;亦毋庸審究被上訴人所為抵銷抗辯是否有據。

[四、本院之判斷:
㈠按現代社會是風險社會,風險源包括天災、事變與第三人突發事故之行為,損害賠償法責任建構在風險分配基礎上,根據各種發生危害之原因而劃分風險面向,使人民因潛在責任而分擔風險,而非僅將法律所規定之分配責任當成是財富分配功能。
又因承租人之人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任,民法第433條定有明文。
是承租人就其同居人或第三人之行為,代負賠償責任者,以租賃物因此毀損、滅失為前提,即以租賃物之物理上毀損滅失或功能損壞為限。
考其立法意旨,當係承租人依民法第432條規定,就租賃物負有保管義務,如違反該義務致租賃物毀損、滅失者,本即應負損害賠償之責;承租人之同居人或其他使用租賃物之第三人,既經承租人之同意而得使用租賃物,就其應負責之行為致租賃物毀損、滅失者,乃明定承租人亦應代負賠償之責,以保障出租人之權益。
至該同居人或第三人之行為,並未致租賃物毀損、滅失,僅造成交易價值之減損,乃屬出租人之純粹經濟上損失,參諸民法第434條規定為保護承租人,就承租人之排除同法第432條規定之適用,以承租人之重大過失為限,無非考量承租人多為經濟上之弱勢而特為保護,顯然立法者在分配風險上並無將出租人所受之意外損害,均應由承租人負賠償責任以為填補之意,即無民法第433條規定之適用。]

[㈡所謂類推適用,係就法律未規定之事項,因其事物本質與其他性質相類事物而法有明文規定者,基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法。
至於得否類推適用,應先探求事物之本質為何?法規有無特定目的追求,而非其他類似事物得予比附援引,再本於價值判斷後判定之。查:凶宅在市場交易價格之減損,係純然外在社會交易心理因素所致,無從將此具有風險特性及心理因素之凶宅市場價額內化成為租賃物本體或生產力之毀損滅失。
基此,凶宅之交換價值減損與承租人違反善良管理人注意義務,或不保持其生產力,致租賃物因而毀損滅失(民法第432條第1項規定參照),兩者之本質不同,如將該風險轉由承租人承擔,要非立法者本意,尚難認民法第432條、第433條規定未涵括租賃物純粹交易價值之減損,乃有法律漏洞,須由為法之續造予以填補。]

[ ㈢原審本於上開見解,認定系爭房屋雖因系爭事故導致市場交易價值減損,實際上並未造成外觀形體上毀損或實體破壞,或使用功能之減損或喪失,上訴人就系爭房屋所有權能之行使未受影響,乃屬純粹經濟上損失,並無民法第432條、第433條規定之適用或類推適用,而為上訴人敗訴之判決,經核與法洵無違誤。]

上訴論旨,就原審取捨、認定事實之職權行使,並就原審已論斷者,泛言未論斷或違法,指摘原判決,聲明廢棄,非有理由。

[末查,本院103年度台上字第583號判決係就民法第433條所稱「第三人應負責之事由」及同法第432條規定所謂「善良管理人之注意義務」所為闡述,與110年度台上字第2499號判決關於民法第432條、第433條規定承租人自己或代他人負賠償責任之前提,僅以租賃物之物理上毀損滅失或功能損壞為限之見解,並無歧異,上訴人認本院先後法律見解歧異,亦與個別學者見解不同,聲請提案大法庭,經核與法院組織法第51條之4規定提案大法庭之要件不符,附此敘明。]

五、據上論結,本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條,判決如主文。……」。

二、乙案(黄OO自殺案)~「以民法第184條第1項後段、第432條第2項之規走、繼承法律關係及連帶保證之約定等,求償之」「自殺者有無使系爭房屋減損價值之直接故意或間接故意」「有無民法第432條第2項規定之適用」及「系爭黃OO之自殺行為,是否為以背於之方法,加損害於屋主」等

就此,最高法院112年度台上字第109號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c112%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c109%2c20230323%2c1&ot=in 謂「……理 由
一、上訴人主張:伊將所有門牌號碼臺南市○區○○路000號房屋(下稱系爭房屋)出租訴外人黃O潔居住,雙方簽訂租賃契約(下稱系爭租約),由黃O潔之母即被上訴人擔任系爭租約之連帶保。詎黃O潔於民國110年1月7日在系爭房屋內上吊自殺身亡(下稱系爭事故),致系爭房屋變成凶宅,伊因而受有系爭房屋價值減損新臺幣(下同)159萬2,883元之損害。黃O潔故意侵害系爭房屋之財產利益,且違反善良管理人注意義務保管系爭房屋,被上訴人為黃O潔之繼承人,就伊所受損害應負賠償責任等情,爰依繼承法律關係、民法第184條第1項後段、第432條第2項規定,或依系爭租約連帶保證之法律關係,擇一求為命被上訴人如數給付,及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決(上訴人逾上開聲明請求,經第一審判決駁回,提起上訴後減縮聲明而確定)。
二、被上訴人則以:黃O潔之自殺行為,係出於殘害自己生命之意思,無故意損害上訴人之意,系爭事故未造成系爭房屋之物理上損毀或滅失,不符民法第432條第2項之要件,伊非系爭租約之連帶保證人等語,資為抗辯。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)
  
[三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決,駁回其上訴,無非以:系爭房屋為上訴人所有,原出租黃O潔,嗣黃O潔發生系爭事故,被上訴人係黃O潔之母,為其繼承人,未聲明拋棄繼承
內政部92年6月26日修正發布之不動產委託銷售契約書範本,其中不動產標的現況說明書列有:「本件建物(專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」之應告知事項,依我國一般社會大眾觀念,曾發生兇殺或自殺致死情形之房屋將成為凶宅,足以影響交易致房屋價值減損。
黃O潔之自殺行為造成系爭房屋因此成為凶宅,確實導致系爭房屋交易價額減損,參諸高雄市不動產估價師公會鑑定結果,綜合評估系爭房屋各種因素,可認上訴人因而受有159萬2,883元價值減損之損害。
惟黃O潔自109年12月16日至系爭事故發生前至心O診所就診4次,經診斷有焦慮及憂鬱情緒之適應障礙症,且自殺行為屬極端終結生命之方式,黃O潔單純求死之自殺行為,無從認為其有以背於善良風俗之方法對系爭房屋減損價值之直接故意。
自殺行為往往因瞬間意念所致,衡諸一般情理,無可能要求自殺者仍應顧念其自殺行為將致房屋受有價值減損之理。自殺者係於求生而不可得之情形下,斷然自殺,果有一念迴旋,通常即不發生自殺結果。
自殺行為幾乎非自殺者所能自我控制,於自殺之時,僅剩存活與否之意念,難認另有對損害他人房屋價值之想像,不能認自殺者對致生房屋貶值,具有間接故意。]

[復無任何事證足認黃O潔有即使侵害上訴人系爭房屋價值亦不違背其本意之情。
又系爭事故未造成系爭房屋之物理上毀損滅失或功能損壞,即無民法第432條第2項規定之適用。
被上訴人非系爭租約之連帶保證人,上訴人亦不得依系爭租約連帶保證之法律關係,請求被上訴人賠償損害。]

從而,上訴人依繼承法律關係、民法第184條第1項後段、第432條第2項規定,或依系爭租約連帶保證之法律關係,請求被上訴人給付159萬2,883元本息,均不應准許等詞,為其判斷之基礎。

[四、按故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者,應負損害賠償責任,為民法第184條第1項後段所明定。
所謂背於善良風俗,係指行為違反倫理道德、社會習俗及價值意識而言。
又認定事實應憑證據,法院採為認定事實之證據,必於訟爭事實有相當之證明力,不能以單純論理為臆測之根據,而就訟爭事實為推認判斷。
查黃O潔為00年0月0日出生,為成年人,一般情形具有識別能力,其所患憂鬱性疾病,是否影響其識別能力?倘其具備識別能力,其於自殺時雖主觀上出於殘害自己生命意思而為,但對因此將使系爭房屋成為凶宅,造成出售、出租困難,侵害系爭房屋財產利益是否無法認識?其於系爭事故前及當時心理狀態如何?
攸關黃O潔是否故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人之判斷,自應究明。
原審未遑詳加調查審認,遽依黃O潔自殺行為當時意念不可能預見將致系爭房屋成為凶宅、貶損價值一事,而為不利上訴人之判決,不免速斷,並有判決不備理由之違法。上訴論旨,執以指摘原判決為不當,求予廢棄,非無理由。]

五、據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項,判決如主文。……」。

又本案(乙案),更一審臺灣高等法院高雄分院112年度上更一字第10號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=KSHV%2c112%2c%e4%b8%8a%e6%9b%b4%e4%b8%80%2c10%2c20230926%2c1&ot=in 則云「……事實及理由
一、上訴人主張:上訴人將所有門牌號碼臺南市○區○○路000號房屋(下稱系爭房屋或系爭租屋)出租訴外人黃O潔居住,雙方簽訂租賃契約(下稱系爭租約)。詎黃O潔於民國110年1月7日在該屋內上吊自殺身亡(下稱系爭事故),致該房屋變成凶宅,上訴人因而受有房屋價值減損新臺幣(下同)159萬2883元之損害。黃O潔故意侵害上開房屋之財產利益,被上訴人為黃O潔之繼承人,就上訴人所受損害應負賠償責任等情,爰依繼承法律關係、民法第184條第1項後段規定,聲明求為命被上訴人如數給付,及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息,並願供擔保為之判決。原審為上訴人敗訴之判決,上訴人提起上訴,聲明:㈠原判決關於駁回後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人159萬2883元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保,請准宣告假執行(其餘未繫屬本院部分,茲不贅述)。
二、被上訴人則以:黃O潔之自殺行為,係出於殘害自己生命之意思,無故意損害上訴人之意,自不構成侵權行為;且黃O潔生前罹患有憂鬱症,自殺前處於焦慮惡化及憂鬱症發作狀態,已無辨識能力云云等語,資為抗辯。
三、上訴人為系爭房屋之所有權人,黃O潔於109年5月間向上訴人承租上開房屋,租期自109年5月15日至110年5月14日止,黃O潔於110年1月6日在該屋內上吊自殺,被上訴人為黃O潔之繼承人等情,有該房屋及坐落基地登記謄本、租約、黃O潔戶籍資料及台南市政府警察局第五分局函送黃O潔死亡調查筆錄等可稽(審查卷第21至31頁、第43至47頁、第73至75頁,原審外放證物袋),上開事實堪可認定。上訴人主張因黃O潔於該屋內自殺,致受有房屋價值貶損159萬2883元之損失,依繼承法律關係及民法第184條第1項後段規定請求黃O潔之繼承人即被上訴人如數賠償,為被上訴人以前詞所拒。

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[則本件爭點乃在:㈠黃O潔自殺致上訴人房屋成為凶宅,是否屬民法第184條第1項後段所稱「背於善良風俗」?㈡黃O潔自殺致系爭房屋成為凶宅,是否具有故意?㈢上訴人依繼承法律關係及民法第184條第1項後段規定,請求被上訴人負損害賠償責任,是否有據?茲逐一分述如下:
㈠黃O潔自殺致上訴人房屋成為凶宅,是否屬民法第184條第1項後段所稱「背於善良風俗」?
⒈按自殺致他人房屋成為所謂「凶宅」,所稱「凶宅」,法令並無明確定義,然依內政部92年6月26日修正發布之不動產委託銷售契約書範本,其中附件一「不動產標的現況說明書」第11項列有:「本件建物(專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」之應告知事項,足徵「凶宅」依房屋市場之通常交易觀念,係指曾發生兇殺、自殺致死或其他非自然身故情事之房屋。
此因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷,或通常效用之降低。惟依我國社會民情,就一般社會大眾言,對於發生此類非自然身故事件之房屋,仍多存有嫌惡畏懼之心理,對居住其內之住戶,易造成心理之負面影響,礙及生活品質。
因此,依諸房地產交易市場實務經驗,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,會嚴重影響購買意願及價格,而造成該房屋或不動產之市場接受程度。
易言之,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,不論於心理層面或市場接受度,皆明顯異於相同地段、環境之標的。
職是而論,與週遭環境相較,凶宅之或租賃價格有顯著低落情事,依估價學理適合性原則言,非自然身故之情事,將對房屋或不動產之個別條件,產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,此情亦為本院前審送請社團法人高雄市不動產估價公會(下稱高雄市不動產估價公會)鑑定報告(第31頁)所認定(外放資料)。]

[⒉次按故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者,應負損害賠償責任,為民法第184 條第1 項後段明文。
所謂「善良風俗」係指侵害行為違反社會習俗、價值意識或倫理道德觀念而言。
其認定,乃法益權衡、價值取捨的結果,應斟酌被侵害法益輕重與行為目的、動機或手段等因素背後反映的行為自由程度,比較考量之。
自殺致他人房屋成為凶宅,是否「背於善良風俗」之判斷,乃屬於一種客觀歸責事由。針對自殺者自殺致他人房屋成為凶宅,所應評價者,可分三點說明:⑴其一,真正成為評價對象,並非「自殺」此一行為本,而是行為過程與肇致結果的「自殺致他人房屋成為凶宅」此一「侵害行為」。
因而,「自殺」行為本身在哲學、宗教、道德、倫理或其他法學領域上的論述或評價,諸如罪愆、病態、自我自主展現、自由權行使、放任行為、被容忍或不禁止行為、不罰行為等,均非民事責任法歸責事由的評價對象。
易言之,係自殺作為一種侵害手段或方法,其肇致他人房屋成為凶宅的結果,是否足以正當化自殺者應承擔他人房屋成為凶宅的結果,而應負損害賠償責任。
⑵其二,侵害行為是否「背於善良風俗」之判斷,應從「不法性」本質予以檢視。侵權責任法上的行為不法,指侵害行為違反某種行為規範或行為準則所課予行為人的「作為」或「不作為」義務而言。此一行為規範或行為準則的形成,必須考量人與人間在共同社會生活關係上,何種情形下負有某種作為或不作為義務。
侵權責任法的解釋適用,必須平衡兼顧「行為人行為自由」與「被害人權益保護」二者,如果偏重「行為人行為自由」此一價值,當然應解釋行為並無不法,如果偏重「被害人權益保護」此一價值,即應解為行為不法。侵害行為是否「背於善良風俗」之判斷,亦同。
⑶其三,在自殺致他人房屋成為凶宅的損害賠償問題上,從「被害人權益保護」此一角度觀之,無論自殺者所侵害者,係房屋所有權或純粹經濟上損失,其對房屋所有權人的經濟利益衝擊相當重大,屬正當的、合法的、值得保護的法益,應無疑義。
另從「行為人行為自由」此一角度觀之,其所應考量者,並非「自殺」此一行為,而是「自殺致他人房屋成為凶宅」此一侵害行為。
「自殺」,尚且不能解為係基本人權、自由權或自主決定權的行使,充其量僅能解為係放任、容忍或不禁止行為,甚至立法者立法理由中指明其「有背於善良風俗」(民法第174條第2項規定於88年4月21日民法債編修正時,增訂「本人之意思違反善良風俗」之理由,及已「對自殺者之救助」為例,指明此種情形係「本人之意思為公共秩序善良風俗」,第109條第1項、第128條、第133條規定「自殺不賠原則」之立法理由,均係基於自殺「有背於善良風俗」之考量),何況是「自殺肇致他人無辜損失,使他人房屋成為凶宅」?
即便考量自殺者自殺當時特殊的個人處境、身心狀況、生活環境等因素,其背後究竟可以彰顯何種「自由」法益,值得在法律政策上特別考量加以保護?
因此,「行為人行為自由」與「被害人權益保護」二種法益兩相權衡下,法律政策應該追求實現的價值相當明顯,「被害人權益保護」是更高位階價值!
從而,自殺致他人房屋成為凶宅,其行為損己不利人、欠缺社會效益、輕忽生命價值、無視親人感受、滋生他人困擾、製造社會問題,應為一般社會道德觀念所不容,再考量其對房屋所有權人經濟利益的重大衝擊,自應認為係「有背於善良風俗」的行為,同時亦屬整體法秩序上不允許、無意義、無價值、應負面評價的「不法」行為(參照陳忠五著「承租人自殺致房屋成為凶宅之損害賠償責任-最高法院104年度台上字第1789號判決評釋,月旦法學雜誌第271期)。]

[⒊據此,黃O潔於系爭租屋處上吊自殺,係欲結束其生命,固為黃O潔個人行為,但不能解為該自殺行為係基本人權、自由權或自主決定權的行使,該極端終結生命方式,充其量僅能解為係放任、容忍或不禁止行為,遑論黃O潔自殺肇致該屋成為凶宅,價值因此減損,上訴人因此無端受損,黃O潔之自殺行為應認為屬「有背於善良風俗」的行為,同時亦評價「不法」行為。]

[㈡黃O潔自殺致系爭房屋成為凶宅,是否具有故意?
⒈次按故意過失有無,係以「識別能力」為前提。行為人有識別能力者,有責任能力,方有必要進一步判斷其有無故意或過失。而行為人於行為時有識別能力為常態,無識別能力之欠缺,屬變態事實,識別能力之有無,自應由行為人負舉證責任
一般而言,依民法第187條規定,識別能力有無之判斷,採取「具體判斷標準」、「寬認識別能力存在」,以加強保護權益被侵害的被害人。在自殺致他人房屋成為凶宅,於判斷行為人是否具有故意的認定,以其於自殺時具有「識別能力」為前提。
故如自殺者於自殺時確實處於「欠缺識別能力」狀態,就損害發生毫無故意可言,惟此種無責任能力、無故意過失的情形,事屬例外,應本諸「寬認識別能力存在」、「保護被害人權益」立場,謹慎、嚴格認定之。
實務上大多未論及自殺者於自殺時有無識別能力,而直接以「有識別能力」為前提,進一步判斷其有無故意。蓋因自殺,乃相當錯綜複雜、難以精確解釋的行為。其動機、目的、情狀千差萬別,無法一概而論,在無具體證據證明自殺者於自殺當時確實處於無識別能力狀態時,不問其自殺原因為何,原則上應推定其有識別能力(參見前揭文)。]

[⒉被上訴人雖抗辯黃O潔生前罹患有憂鬱症,自殺前精神狀態處於焦慮狀態惡化及憂鬱症發作云云。
然本院調取黃O潔108年1月間至110年1月6日死亡前之就醫紀錄(本院卷第41至42頁),黃O潔於108年1月10日至109年9月30日前均就診皮膚科或耳鼻喉科,未曾就診身心或精神等相關科別,遲至109年12月16日、23日、30日及110年1月6日方至心O診所就診。
經再調取黃O潔於心O診所就診病歷資料外,並就黃O潔就診時有無欠缺識別能力一節函詢該診所,據心O診所查覆:患者黃O潔於該四次就診(即109年12月16日、23日、30日及110年1月6日),依病歷記載,對談切題並無邏輯判斷或現實感受損等嚴重精神症狀等語,有心O診所函暨所附病歷資料足憑(本院卷第147至151頁),並依病歷資料所記載,黃O潔於109年12月16日就診時陳述:「睡不著,一直很緊張,想乾嘔,食慾也不好,這一週比較嚴重,十一月開始就有點恐慌,往不好的方面思考,創業初期生意還不穩定,low self-esteem五月剛搬地方,剛開始覺得一定可以做得成功,最後稍微不太樂觀,往壞的方面想,讓身邊的人擔心,手腳發麻,思緒混亂,時好時壞,入睡有障礙,睡也睡不深沉,想法有時候負面的念頭」等語;
於109年12月23日就診陳述:「睡前的記憶會斷片,不太想看醫生,工作做不好,應對不順,挫折感重沒辦法聊天」等語;
於109年12月30日就診時陳述:「睡得還不錯,都綁在家裡,其他整體狀況有改善」等語;
於110年1月6日就診時陳述:「多夢,早上情緒不好,失去信心」等語(本院卷第149頁),黃O潔明瞭自我身心狀況,並於就診時明確告知,並無事證足認黃O潔於自殺前有不具識別能力之情形,被上訴人辯稱黃O潔自殺前已無識別能力云云,並非可採。]

[⒊另按民法第184條第1項後段所明定,該侵權行為類型之構成要件,須行為人主觀上有「故意」以背於善良風俗為方法、手段,以達加損害於他人之目的,即行為人對加損害於他人,須有主觀上之故意始足當之。
所謂故意,包括明知並有意使其發生(直接故意)或預見其發生而其發生並不違背其本意(間接故意)(最高法院104年度台上字第1789號判決意旨參照)。
又故意與否之判斷,應採取「具體判斷標準」,依不同個案事實,以行為人於「行為時」對於其行為將侵害他人權利或利益的結果,是否有所認知或預見,並「有意使其實現」或「其實現不違背本意」作為認定依據。但因故意係一種行為時主觀的心理狀態,事後從外界往往難以探知,必須仰賴更多客觀事實,以一般人處在相同情形下通常應有的心理狀態,推知行為人是否具有故意。
此尤以在自殺致他人房屋成為凶宅的案例類型,更應如此。蓋自殺者已死,其有無故意,事後難以調查認定,只能仰賴僅存的客觀事實,間接推知行為當時主觀心理狀態。
本件黃O潔在租屋內上吊自殺身亡當日(110年1月6日),尚有前往心O診所就診,依該病歷資料所載,其明確知悉自我身心狀況,具有識別能力,在其有識別能力的前提下,顯然可以認知或預見房屋屬出租人所有,自殺結果將導致房屋成為凶宅,即使其通常並無「針對出租人、積極有意使其房屋成為凶宅」之「直接故意」,但在其求死過程,對於其將死於屋內,則該屋將成為凶宅一事至少亦抱持「無妨、無所謂、不在意」之心態。此一心態,已可認為其就自殺結果將導致房屋成為凶宅一事,不違背本意,具有「間接故意」(參見前揭文)。]

[⒋黃O潔於自殺時,既具有識別能力,當知悉在租屋處採取上吊自殺之方式將造成該房屋價值減損,當無法徒以「無法控制自己」、「求生不可得」、「僅剩存活與否意念」、「無損害房屋價值的想像或目的」等以自殺者一心求死、別無他念為由,否定無直接損害房屋價值之意欲,而不包括「間接故意」。
是以,房屋發生自殺致死,足以影響交易致房屋價值貶損,為社會大眾所知悉。黃O潔自殺時,雖其主觀上係出於殘害自己生命之意思而為,但其既具有識別能力,依其年約30歲之成年人及所受教育程度(為大專畢業),對其行為將可能造成系爭房屋成為凶宅,價值貶損,日後難以出售,當具有雖預見會發生仍未違背其本意之間接故意。]

[㈢上訴人依繼承法律關係、民法第184條第1項後段規定,請求被上訴人負損害賠償責任,是否有據? 
⒈再按負損害賠償責任者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應回復他方損害發生前之原狀;不能回復原狀或回復顯有重大困難者,應以金錢賠償其損害,民法第213條第1項、第215條分別定有明文。
本件經送請高雄市不動產估價公會針對系爭房屋於110年1月7日正常市場交易價格及發生前開事故後是否有價值減損進行估價鑑定,經鑑定結果認定上開房屋受有污名價值減損數額為159 萬2883 元,有鑑定報告(外放資料)附卷足參,並為兩造所不爭執(本院卷第117頁)。
上訴人主張因黃O潔自殺死亡造成房屋價值貶損159萬2883元,此等價值貶損與黃玉潔前述故意背於善良風俗之自殺行為之間,具有相當因果關係,應屬可採。]

[⒉末按繼承人自繼承開始時,除民法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任,為民法第1148條所規定。
準此,繼承人於繼承開始時,仍應繼承被繼承人之一切債務,僅係就超過繼承所得遺產部分之債務得拒絕清償,而非謂繼承人就其繼承之債務於超過繼承所得遺產部分當然消滅,債權人對之無請求權存在,此為繼承人之法定免責事由,無待繼承人為抗辯。
依前所論,黃O潔以背於善良風俗之自殺行為,致上訴人受有房屋之交易價值減少159萬2883元之損害,其應負侵權行為損害賠償責任。
被上訴人為黃O潔之母,為黃O潔之繼承人,未向法院聲明拋棄繼承(本院卷第117頁)。是此,上訴人本於繼承法律關係及民法第184條第1項後段規定,請求被上訴人賠償上訴人所受損害159萬2883元,本院應附以於其因繼承黃O潔所得遺產限度內為清償之保留判決。]

四、綜上所述,上訴人依繼承法律關係及民法第184條第1項後段規定,請求被上訴人於繼承黃O潔之遺產範圍內給付159萬2883元,及起訴狀繕本送達之翌日即110年6月19日(審訴卷第97頁)至清償日止,按週年利率5%計算之利息部分,應予准許。原審為上訴人敗訴之判決,尚有未洽,上訴意旨,指摘原判決不當,求予廢棄改判,為有理由,爰由本院予以廢棄,改判如主文第2項所示。又兩造均陳明願供擔保分別為准、免假執行之聲請,核無不合,爰分別酌定如主文第4項所示相當之擔保金額,併准許之。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,自無一一詳予論駁之必要。
至於被上訴人雖聲請函高雄榮民總醫院或其他醫院中心鑑定:㈠黃O潔主訴與用藥紀錄,黃O潔之憂鬱症自109年12月16日至110年1月6日是否有惡化現象?DIAZEPAM及LURASIDONEHCL在臨床上的適應情形?㈢依黃O潔主訴與用藥紀錄,黃O潔於110年1月6日回診時,是否可能有雙極性疾患之情況?㈣憂鬱症或雙極性疾患之患者,在憂鬱症發作之當下,縱然未有邏輯判斷或現實感受損之情況,其認知功能是否仍有可能較常人低落?㈤一般人若遭遇極大之情感痛苦,其當下之控制能力是否可能較常人握低?若憂鬱症或雙極性疾患之患者遭遇極大之情感痛苦,期當下之控制能力是否較常人為低?等節。或聲請通知證人即心O診所醫師余O元以釐清黃O潔就診時之身心狀態及辨識能力(本院卷第397至399頁)。
然依據黃O潔前開病歷資料所記載及心O診所函覆,本院已可據此該具體資料為上開認定,即無贅再為無益之通案或通知心O診所醫師余O元之必要,併此敘明。
六、據上論結,本件上訴為有理由,判決如主文。……」。

(三)丙案(吳OO自殺案)~「租賃契約連帶保證人之繼承人,於繼承連帶保證人之遺產範圍內,是否須負賠償責任(民法第748條及繼承相關規定);是否與該繼承人負不真正」「自殺者之系爭自殺行為,是否為以違反善良風俗之方法,加損害於他人(民法第184段第1項後段)」「原租賃契約之連帶保證人先於承租人(自殺者)死亡,原保證契約有無因連帶保證人之死亡而消費」及「自殺者並非於室內自殘而死亡,乃跳樓至户外,掉在3F公共設施露台處死亡,是否得認定為凶宅」等

就此,臺灣高等法院112年度上字第466號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c112%2c%e4%b8%8a%2c466%2c20231017%2c1&ot=in 謂「……事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加,非經他造同意,不得為之。但請求之基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人於原審起訴主張被上訴人應負連帶保證人責任,依民法第748條及繼承之規定,請求被上訴人於繼承被繼承人呂O銘遺產範圍內給付新臺幣(下同)303萬6,991元本息(見原審卷第9頁至第15頁),嗣在本院追加依房屋租賃契約書(下稱系爭租約)第8條第10項之約定為同一請求(見本院卷第66頁、第128頁)。核其原訴與追加之訴,均係本於上訴人與呂O銘間保證契約法律關係,基礎事實同一,符合上開規定,應予准許。
二、上訴人主張:伊於民國109年12月12日就其所有門牌號碼新北市○○區○○○街000號19樓房屋(下稱系爭房屋),與原審被告吳O惠簽訂系爭租約,約定租期自110年1月1日起至同年12月31日止,每月租金3萬元,並由被上訴人之被繼承人呂O銘擔任保證人(下稱系爭保證契約)。詎吳O惠於同年10月7日晚間6時至6時5分間自系爭房屋跳樓自殺身亡,吳O惠故意以背於善良風俗之方法,加損害於伊,致系爭房屋成為凶宅,交易價值減損金額達303萬6,991元,應負侵權行為賠償責任,業經原審判決命吳O惠之遺產管理人賠償損害。呂O銘雖於吳O惠自殺前之110年5月26日死亡,然其繼承人仍應負保證人責任,爰依民法第748條及繼承之規定,並於本院追加依系爭租約第8條第10項之約定,求為命被上訴人於繼承呂O銘之遺產範圍內給付伊303萬6,991元本息,並與原審被告鄭O文律師即吳O惠之遺產管理人負不真正連帶給付責任之判決(上訴人逾上開範圍之請求經原審駁回部分,及鄭O文律師即吳O惠之遺產管理人就原審判決對其不利部分,均未聲明不服,非本院審理範圍,不予贅述)。上訴及追加之訴聲明:㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應於繼承呂O銘之遺產範圍內給付上訴人303萬6,991元,及自111年12月6日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息,並與鄭O文律師即吳O惠之遺產管理人負不真正連帶責任。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則以:吳O惠係於呂O銘死亡後始跳樓自殺,係屬呂O銘死亡之後始發生,保證契約已因呂O銘死亡而消滅,伊未繼承任何保證債務,保證契約之當事人地位非伊繼承之標的。又吳O惠係自系爭房屋跳樓至屋外,掉落在3樓公共設施露台處死亡,非在屋內自殘身故,並未導致系爭房屋本體損壞,不該當系爭租約第5條第3項約定之承租人違約事由等語,資為抗辯。並答辯聲明:㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利之判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
四、上訴人於000年00月00日出租所有系爭房屋與吳o惠,約定租期為110年1月1日至同年12月31日,由呂O銘擔任保證人。呂O銘於同年5月26日死亡,吳O惠於同年00月0日下午6時許自系爭房屋跳樓自殺身亡,被上訴人為呂O銘之繼承人等情,有系爭租約、建物及土地登記謄本、繼承系統表、戶籍謄本及新北市政府警察局中和分局111年5月18日函所附相驗照片、診斷證明書暨刑案現場勘查報告為證(見原審卷第19頁至第28頁、第67頁至第86頁、第171頁至第199頁),堪認屬實。
至上訴人主張系爭房屋因吳O惠跳樓身亡受有交易價值減損之損害,呂紹銘之繼承人即被上訴人應負保證人責任等情,為被上訴人所否認。經查:
(一)按一般保證固非專屬於保證人本身之債務,且保證契約之主債務不以保證契約成立時已現實發生為必要,倘有發生之基礎,將來有發生可能之債務,亦可作為保證之主債務。
惟基於遺產繼承,應以繼承開始時被繼承人之權利義務狀態為準,倘主債務迄保證人死亡時仍未具體確定,亦無法預測其責任額度者,自難認該保證債務移轉於繼承人。
查系爭租約第8條第10項記載:「乙方(即吳O惠)若違反本契約任一款項或損害房屋等情事時,丙方(即呂O銘)負連帶賠償責任。」(見原審卷第22頁),依其文義,保證人呂O銘應負保證責任範圍,包括吳O惠違反系爭租約任一款項或有其他損害房屋情事所致上訴人之損害,均應負賠償責任;
上訴人亦主張:僅需造成伊即房東之損失均包括在該項損害房屋之範圍內等語(見本院卷第130頁),可知系爭保證契約係針對吳O惠因承租系爭房屋期間可能發生之將來債務,約定由呂O銘負保證責任,則依該主債務之賠償額,並非保證契約成立時即已具體特定,
乃繫於吳O惠違反系爭租約或其他損害房屋之態樣、次數及造成之損害若干而定,系爭保證契約之責任範圍亦如同主債務處於不確定之狀態,實難預測其額度。
本件上訴人主張呂O銘之繼承人即被上訴人應就吳O惠跳樓自殺身亡所致其之損害負賠償責任,惟呂O銘於吳O惠110年10月跳樓身亡前之同年0月間即已死亡,系爭保證契約責任範圍復不能預測,依上開說明,自非屬呂O銘之繼承人即被上訴人繼承範圍,故上訴人主張依系爭租約第8條第10項、民法第748條及繼承之規定,請求被上訴人應於繼承呂O銘之遺產範圍內賠償303萬6,991元本息,並與吳O惠之遺產管理人負不真正連帶責任云云,應屬無據。]

五、綜上所述,上訴人依民法第748條及繼承之規定,請求被上訴人於繼承呂O銘之遺產範圍內,給付上訴人303萬6,991元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5計算利息部分,並與鄭O文律師即吳O惠之遺產管理人負不真正連帶給付責任,為無理由,不應准許。
原審所為上訴人此部分敗訴之判決,並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。上訴人於本院追加依系爭租約第8條第10項而為相同請求,亦無理由,應予駁回。其假執行之聲請失所附麗,應併予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列,附此敘明。……」。

四、丁案(使用人-非承租人官OO自殺案)~「承租人將租賃物交由使用人居住使用,使用人自殺,租人是否須負賠償責任」「承租人為自殺者(居住使用人)之唯一繼承人,是否應在繼承遺產範圍內負賠償責任」「自殺者系爭行為是否故意以違反善良風俗之方法,加損害於屋主」及「純經濟損失有無民法第432條第2項、第433條規定之適用」等

就此,臺灣高等法院111年度上字第892號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c111%2c%e4%b8%8a%2c892%2c20230117%2c1&ot=in 謂「……事實及理由
一、上訴人即被上訴人魏O福(以下逕稱姓名)主張:
(一)伊為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路00號透天(下稱系爭房屋)之所有權人,自民國107年12月3日起將系爭房屋0樓之000號房(下稱系爭租賃物)以月租金新臺幣(下同)7,000元出租予被上訴人即上訴人官O娟(以下逕稱姓名),官O娟將系爭租賃物交予其弟官O添居住使用。詎官O添於110年2月11日上午在系爭房屋0樓樓梯間上吊自殺,致系爭房屋因此一非自然死亡事件成為凶宅,價格下跌,經鑑定後系爭房屋價值減損217萬6,000元。官O娟向伊承租系爭租賃物,本應盡善良管理人之責,詎竟發生官O添自殺死亡事件,系爭房屋成為凶宅,伊受有至少217萬6,000元之損害,官O娟應依租賃法律關係,對伊負損害賠償責任。
(二)官O添明知系爭租賃物非其所有,卻選擇在系爭房屋內自殺,造成系爭房屋經濟價值貶損,應屬係以背於善良風俗之方法,加損害於他人;官O娟為官O添之唯一繼承人,應於繼承官O添之遺產範圍內對伊負損害賠償責任。爰依房屋租賃契約書(下稱系爭租約)第11條約定及民法第432條、第433條、第227條、第184條第1項後段、第1148條、第1153條第1項規定,求為命:㈠官O娟給付魏O福217萬6,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計付利息;㈡官O娟於繼承官O添之遺產範圍內給付魏O福同上金額之本息;㈢前二項之給付,如其中一項已為給付,他項於已給付範圍內免給付義務之判決。原審判決官O娟應在繼承被繼承人官在添之遺產範圍內給付魏O福217萬6,000元,及自111年2月25日起至清償日止,按年息5%計付利息;駁回魏O福其餘之訴。兩造各就其敗訴部分,提起上訴(魏O福原起訴聲明超過上開範圍之請求部分,經原審判決駁回,魏O福未聲明不服,因未繫屬,不再贅述)。上訴聲明:㈠原判決關於駁回魏O福後開第二、三項之訴部分,及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡官O娟應給付魏O福217萬6,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈢第二項之給付,與原判決主文第一項所命給付,如其中一項已為給付,他項於該給付範圍内債務人免給付義務。答辯聲明:官O娟之上訴駁回。
二、官O娟則以:
(一)官O添在系爭房屋上吊自殺死亡,並未造成系爭房屋外觀形體毀損或實體之破壞或使用功能減損、喪失,不構成民法第432條第2項、第433條規定及系爭租約第11條約定所稱之「租賃物毀損、滅失」、「房屋毀損」、「損害租賃房屋」。縱系爭房屋之鑑價結果為真,系爭房屋因非自然死亡所生之價值減損乃屬純粹經濟上損失,無上揭規定、約定之適用,魏O福不得請求伊就純粹經濟上損失負賠償責任。
(二)官O添係主觀上出於殘害自己生命、尋求解脫之意思而選擇離開人世,魏O福未提出官O添係出於貶損系爭房屋價值而故意在系爭房屋自殺之積極證據,難認官O添有民法第184條第2項後段規定之侵權行為,伊無須繼承該債務。兩造就系爭房屋有關係,魏O福不斷恫嚇、威逼伊與官O添遷離,致適逢喪父之慟而極度脆弱之官O添處於隨時可能流離失所之精神壓力中,且官O添長期照料中風之母心生無力感,方選擇自殺結束生命,難認其係故意在系爭房屋自殺及藉此侵害魏O福之權益。自殺行為係因瞬間意念所致,衡諸常情,尚無從要求自殺者應顧念其自殺行為將導致系爭房屋價值減損,魏O福依民法第184條第1項後段規定,主張伊應於繼承官O添遺產範圍內負損害賠償責任,為無理由等語,資為抗辯。答辯聲明:魏O福之上訴駁回。上訴聲明:㈠原判決不利於官O娟部分廢棄。㈡上開廢棄部分,魏O福在第一審之訴駁回。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[三、兩造不爭執事項:
(一)魏O福為系爭房屋所有權人,自107年12月3日起將系爭房屋內之系爭租賃物以月租金7,000元出租予官O娟,官O娟將系爭租賃物交予官O添居住使用。
(二)官O添於110年2月11日上午在系爭房屋0樓樓梯間上吊自殺死亡。官O娟為官在添之唯一繼承人。
(三)前開事實,有建物及土地登記謄本、房屋租賃契約書、戶籍謄本、臺灣宜蘭地方法院(下稱宜蘭地院)家事法庭110年3月26日宜院春家司群110司繼字第137號函、宜蘭地院公告、相驗屍體證明書等為證(見原審卷17-19、27-39、55、59、79、115、195、229-241、245頁)。]

[四、本件魏O福依系爭租約第11條約定及民法第432條、第433條、第227條規定,請求官O娟負賠償責任,有無理由,論述如下:
(一)按民法第432條第1項、第2項前段規定:「承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。」
第433條規定:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」
系爭租約第11條約定:「…因乙方(即官O娟)之過失致房屋毀損,應負損害賠償之責」(見原審卷33頁)。
前開規定、約定所稱之「租賃物毀損、滅失」、「房屋毀損」,應以租賃房屋之物理性毀損滅失或功能損壞為限,至承租人或承租人允許為租賃物使用之人之行為並未致租賃房屋毀損、滅失,僅造成交易價值之減損,乃屬出租人之純粹經濟上損失,並無上開規定、約定之適用(最高法院103年度台上字第584號、109年度台上字第2112號、110年度台上字第2499號判決意旨參照)。]

[(二)經查官O添於110年2月11日上午在系爭房屋0樓樓梯間上吊自殺死亡,雖致系爭房屋成為俗稱之凶宅,然該自殺行為並未造成系爭房屋外觀形體之毀損或實體之破壞或使用功能之減損、喪失,難認構成民法第432條第2項、第433條規定及系爭租約第11條約定所稱之「租賃物毀損、滅失」、「房屋毀損」。
雖魏O福主張系爭房屋因此價值減損,惟此乃屬出租人即魏建福之純粹經濟上損失,無上開規定、約定之適用。從而魏O福依系爭租約第11條約定及民法第432條第2項、第433條規定,請求官莉娟負損害賠償責任,為不足取。
官O娟既無須依系爭租約之約定及上開規定,就系爭房屋價值減損負賠償責任,即難認官O娟就系爭租約有不完全給付之情形,魏O福依民法第227條規定請求官O娟賠償債務不履行之損害,亦不可取。]

[五、關於魏O福依民法第184條第1項後段及繼承之法律關係,請求官O娟負損害賠償責任部分: 
(一)按民法第184條第1項後段規定:「故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」該侵權行為類型之構成要件,須行為人主觀上有故意以背於善良風俗為方法、手段,以達加損害於他人之目的,即行為人對加損害於他人,須有主觀上之故意始足當之。
而所謂故意,包括明知並有意使其發生(直接故意)或預見其發生而其發生並不違背其本意(間接故意)。
(二)魏O福主張官O添明知系爭租賃物非其所有,卻選擇在系爭房屋內自殺,造成系爭房屋經濟價值貶值,應屬係以背於善良風俗之方法,加損害於他人云云;官O娟則抗辯官在添係主觀上出於殘害自己生命、尋求解脫之意思而選擇自殺,難認官在添考量到其自殺行為可能減損系爭房屋價值等語。
經查魏O福主張官O添為00年出生,其自殺時,年僅56歲,雖主觀上係出於殘害自己生命之意思,但對於其行為將使系爭房屋成為凶宅,影響系爭房屋交易價格、用益功能一事,應有所認知或預見,其仍執意為之,可認上情之實現不違背其本意,而具有間接故意或未必故意云云(見本院卷58頁)。
惟魏O福既已知官在添主觀上係出於殘害自己生命之意思而自殺,即難認官O添於自殺時,尚可顧及認知或預見系爭房屋將成為凶宅,影響系爭房屋交易價值貶損之間接故意或未必故意,魏O福主張官O添有以此間接故意或未必故意而為侵權行為,難認可取。
從而魏O福依侵權行為法則,主張官O娟為官在添之繼承人,應於繼承官在添之遺產範圍內,賠償217萬6,000元,應屬無據。]

六、綜上所述,魏O福依系爭租約第11條約定及民法第432條、第433條、第227條、第184條第1項後段、第1148條、第1153條第1項規定,請求㈠官O娟給付217萬6,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息;㈡官O娟應於繼承官O添之遺產範圍內給付同上金額之本息,㈢前二項之給付,如其中一項已為給付,他項於已給付範圍内免給付義務,為無理由,不應准許。
原審就魏O福上開請求關於官O娟於繼承官O添之遺產範圍內為給付之不應准許部分,為官O娟敗訴之判決及為假執行之宣告,尚有未洽;官O娟上訴意旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為有理由;就魏O福上開請求關於官O娟應給付魏建福217萬6,000元本息不應准許部分,為魏O福敗訴之判決,並無不合;魏O福上訴意旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為無理由。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
八、據上論結,本件官O娟之上訴為有理由,魏O福之上訴為無理由,依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條,判決如主文。……」。

貳、近來,有關「買賣凶宅」,實務裁判上之見解
一、甲案~「出賣人於購買係爭不動產時,早知系爭不動產係凶宅,嗣於移轉於伊時,故意隱瞞不告知,爰依民法第354條、第359條、第179條及第184條等相關規定,向出賣人請求減少價金及損害賠償等Vs.出賣人主張:伊不知該瑕疵,且買受人此請求已逾消滅時效,縱得減少價金,其金額也不合理等」及「究有無發生非自然死亡事件?如是,買受人有無故意隱瞞此瑕疵」等

就此,臺灣高等法院臺南分院111年度上易字第158號民事判決(本判決僅節錄千字左右,完整內容如下連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TNHV%2c111%2c%e4%b8%8a%e6%98%93%2c158%2c20230621%2c1&ot=in)謂「……事實及理由
壹、程序方面:
按於第二審程序為訴之追加,非經他造同意,不得為之,但請求之基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人李O穰(下稱上訴人)主張:伊向對造上訴人陳O姍(下稱對造上訴人)購買坐落嘉義縣○○市○○段0000○0000○0000地號土地及其上同段000建號即門牌號碼嘉義縣○○市○○里○○00○00號房屋(下稱系爭房屋,與上開土地合稱系爭不動產),因系爭房屋為凶宅,爰依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條第1項前段之規定,請求對造上訴人給付新臺幣(下同)120萬元本息。上訴人嗣提起上訴,於第二審程序追加民法第184條第2項為請求權基礎,而為同一聲明之請求,稽其原請求及追加請求之基礎事實,均係本於兩造間買賣系爭不動產所生之爭執,兩者之基礎事實同一,且就原請求所主張之事實及證據資料,於追加之訴亦得加以利用,無害於他造當事人程序權之保障,符合訴訟經濟,是上訴人所為訴之追加,經核與前揭規定並無不合,應予准許。
貳、實體方面:
一、上訴人主張:對造上訴人前以160萬元向訴外人王O崇購買系爭不動產,並於民國107年5月21日辦理所有權移轉登記完畢,當時王O崇及訴外人即仲介柳O鳳均已向對造上訴人明白告知系爭房屋為凶宅,然對造上訴人故意隱瞞該事實,致伊陷於錯誤,而於同年6月5日以280萬元向對造上訴人買受系爭不動產(下稱系爭買賣契約),並於同年8月28日辦理移轉登記完畢。嗣伊獲悉上情,要求對造上訴人負物之瑕疵擔保責任,並請求減少系爭買賣價金120萬元,對造上訴人取得該120萬元即屬無法律上原因而受利益,致伊受有同額之損害,自應返還該不當得利。又對造上訴人刻意隱瞞凶宅之行為,不法侵害伊之權利,亦應負損害賠償責任等情。爰依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條第1項前段或第2項之規定,擇一求為命對造上訴人應給付伊120萬元並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決(原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決,兩造各自就其敗訴部分聲明不服,提起上訴,上訴人並於本院追加民法第184條第2項規定為請求權基礎)。並上訴及追加之訴聲明:㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分及該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。㈡對造上訴人應再給付上訴人851,193元,及自109年3月1日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。另就對造上訴人之上訴,並答辯聲明:上訴駁回。
二、對造上訴人則以:伊實際上並不知系爭房屋為凶宅,且上訴人自承其於108年1月即通知伊系爭房屋為凶宅,卻遲至109年2月10日始提起本件訴訟,依民法第365條規定,上訴人已逾6個月除斥期間,自不得再主張伊應負物之瑕疵擔保責任。縱認伊知悉系爭房屋為凶宅,而未於出賣時告知上訴人,惟系爭不動產因凶宅瑕疵之減損率為15.8%,即因凶宅而減少之價值為348,807元,上訴人請求120萬元,要屬無據等語,資為抗辯。並上訴聲明:㈠原判決不利於對造上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分,上訴人於原審之訴暨假執行之聲請均駁回。另就上訴人之上訴,並答辯聲明:上訴及追加之訴均駁回。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[三、兩造不爭執事項:
㈠對造上訴人於107年5月間向訴外人王O崇購買系爭不動產(對造上訴人主張價金200萬元、上訴人主張價金160萬元),並於同年月21日辦理所有權移轉登記完畢。其後,兩造於同年6月5日訂立系爭買賣契約,約定對造上訴人將系爭不動產及傢俱出售予上訴人,買賣價的總價款270萬元、10萬元傢俱補貼款,共計280萬元,並於同年8月28日辦理所有權移轉登記。
㈡嘉義縣警察局水上分局(下稱水上分局)109年12月4日嘉水警偵字第1090027886號函檢送該分局太保聯合所員警職務報告載有:「…二、黃O晴擔服嘉義縣○○市○○里○○00○00號所在地警勤區,該地是否於82年3月21日發生王O鈞非自然死亡案件因年代久遠本所已無資料可循。三、職訪查該戶鄰居,○○00號無人居住,○○00之00號住戶表示現任屋主與前任屋主好像有糾紛而拆房子,說不清什麼時候拆的,○○00之0號住戶表示是承租人積欠租金不繳,屋主憤而把房屋拆掉避免人入住,對於是否有發生案件表示並不清楚」等語。
㈢原審卷第257頁之社團法人嘉義市建築師公會(下稱建築師公會)111年1月25日嘉市建師鑑字第111008號函檢送鑑定報告書(下稱鑑定報告),作成鑑定結果略以:「…㈠勘估標的以不具瑕疵問題107年6月間之最終價值。1.勘估標的土地價值≒1,520,263元。2.勘估標的建物價值≒687,374元。3.勘估標的總價值≒2,207,637元。㈡勘估標的以具凶宅及有漏水瑕疵狀態107年6月之最終價值。1.勘估標的土地價值≒1,520,263元(同不具瑕疵之價格)。2.勘估標的建物價值≒85,819元。3.勘估標的總價值≒1,606,082元。…」等語。凶宅部分之瑕疵價值減損率為15.8%…漏水屋部分之瑕疵價值減損率約為13.6%」(上訴人對於鑑定報告形式上不爭執,惟爭執其瑕疵減損率)。
㈣上訴人曾對對造上訴人提起刑事告訴,經臺灣嘉義地方檢察署(下稱嘉義地檢署)檢察官偵查起訴,嗣經原法院以109年度易字第25號刑事判決判決對造上訴人犯行使偽造私文書罪刑;對造上訴人不服提起上訴,經本院109年度上訴字第1362號刑事判決:「原判決撤銷。陳O姍犯詐欺取財罪,處有期徒刑1年。未扣案之犯罪所得280萬元沒收,於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時,追徵其價額。」(下稱另案詐欺案件)。
㈤對造上訴人因詐欺案件(其以系爭不動產向銀行申辦貸款),經嘉義地檢署提起公訴,原法院110年度易字第509號刑事判決諭知無罪之判決,檢察官不服提起上訴,經本院111年度上易字第187號刑事判決駁回上訴確定。
㈥對造上訴人前對曾O昌、葉O義提出詐欺之刑事告訴,對曾O昌提出偽證之刑事告發,經嘉義地檢署檢察官以對造上訴人涉犯誣告為由,提起公訴(110年度偵字第10426號)及追加起訴(111年度偵字第753號),該誣告刑事案件經原法院以111年度訴字第37號、111年度訴字第71號刑事判決諭知對造上訴人無罪,嘉義地檢署檢察官不服,提起上訴,經本院以111年度上訴字第1401號、111年度上訴字第1402號刑事判決諭知:「原判決撤銷。陳O姍犯誣告罪,共貳罪,各處有期徒刑肆月,應執行有期徒刑伍月。」,對造上訴人不服,提起第三審上訴,現由最高法院審理中。
㈦上訴人於109年2月10日提起本件訴訟,起訴狀繕本係於109年2月29日送達於對造上訴人。
㈧上訴人於108年1月18日(嘉義地檢署收文日期)對對造上訴人提出詐欺之刑事告訴,其刑事告訴狀記載略以:對造上訴人出售系爭不動產與上訴人,於107年9月6日交屋,隱匿不告知系爭房屋曾有上吊自殺事件等語。]

[四、兩造爭執事項:
㈠系爭房屋是否有前屋主王O崇之父親在屋內上吊自殺之非自然死亡情事?
㈡兩造於簽訂系爭買賣契約之際,對造上訴人是否知悉系爭房屋為凶宅之重要交易訊息,而故意未告知上訴人?
㈢上訴人主張依民法第359條規定行使減少價金請求權,是否於同法第365條規定之法定期間內行使?
㈣上訴人依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條第1項前段或同條第2項之規定,擇一請求對造上訴人給付120萬元並加計法定遲延利息,有無理由?]

[五、本院之判斷:
㈠關於兩造爭執事項㈠部分:
⒈查系爭不動產前係王O崇所有,曾於82年間有其父親在系爭房屋上吊自殺身亡之情事,已據證人王O崇於另案詐欺案件偵查及一審審理中證述明確(見該案交查卷第15至17頁、一審易字卷二第252頁),足認系爭房屋有前屋主王O崇之父親在屋內上吊自殺之非自然死亡情事。
⒉另依兩造不爭執事項㈡所載,水上分局指派所屬太保聯合所員警進行查訪結果,因年代久遠,就王O崇之父親王O鈞是否有於82年3月21日在系爭房屋發生非自然死亡情事,並無資料可循,故不足以推翻系爭房屋有前屋主王O崇之父親在屋內上吊自殺之事實認定。又對造上訴人並未提出確實足以動搖前屋主王O崇之父親係在系爭房屋內上吊自殺身亡之事實,故亦難為有利於對造上訴人之認定。]

[ ㈡關於兩造爭執事項㈡部分:
⒈按不動產交易市場所稱之「凶宅」,通常係指曾發生兇殺、自殺或非自然身故等因素致死,或求死行為而致死等情事(如跳樓死亡)之房屋,並不以發生非自然身故之人須死於屋內為必要。
又衡諸常情,一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅,大多存有嫌惡畏懼之心理,對居住其內之住戶而言,除對居住品質發生疑慮外,在心理層面上更有相當程度之負面影響,因此,在不動產交易市場及實務經驗中,具有此類非自然身故情事之不動產,該因素會相當程度影響一般人之購買意願及價格,而使該等標的市場接受程度及交易價格低落。
是以不動產交易市場之通常交易觀念而言,房屋內是否曾發生非自然身故等因素致死之情事,應屬不動產交易之重要資訊,影響不動產交易之成交意願及價格甚鉅,出賣人自負有告知之義務,若出賣人故意隱匿或為不實之說明,致買受人與之訂立買賣契約,出賣人自難諉卸其法律上責任。]

[⒉查對造上訴人明知其向王O崇購買系爭不動產,實際上僅以160萬元之代價購入,然為求能以系爭不動產向金融機構貸得較高貸款以支應上開購屋款項,即與王O崇委託之安O不動產企業社(下稱安O不動產)負責人曾O昌合意製作簽約日期為107年3月31日之不動產買賣契約書,買賣金額虛列為「買賣總價為250萬元」及於該契約上第13條其他約定第1項註明「乙方(即王O崇)已明確告知,本買賣標的物內無非自然身故之情事發生,甲方(即對造上訴人)確已知悉,惟嗣後若發現乙方所言不實,乙方仍須負法律上之責任」之內容,分別由對造上訴人與王O崇於該契約上親自簽名後,持向銀行辦理貸款等情,
已據證人王O崇於另案詐欺案件一審審理時證稱:契約成交價是250萬元,實際上是160萬元成交,我的賣價是160萬元,還沒有扣除仲介、契稅、增值稅,這個陳小姐(即對造上訴人)自己很清楚,簽立的金額買賣總價為250萬元跟實際以160萬元成交不符,當初有講是因為買方(即對造上訴人)要貸款的原因,因為房子貸款的成數沒那麼高,可能是要把貸款的金額拉高等語(見該案交查卷第17頁、一審易字卷二第249至250、253頁);
核與證人曾O昌於該案一審審理中證述:我在新光銀行前面辦理貸款時有講系爭不動產是凶宅,這會影響貸款的成數,對造上訴人說她比較沒錢,小孩子又小,希望價格能夠寫高一點,讓銀行能夠貸款,送銀行的契約沒寫「有發生非自然死亡」,謝O斌帶對造上訴人去辦理過戶後,才讓她在標的物現況說明書上簽名,這是有一點要規避銀行,因為銀行要是知道,這間不用貸,銀行只要知道是凶宅絕對不做等語相符(見該案一審易字卷二第136至137、146、161頁);
參以對造上訴人於該案亦自承:伊向王O崇購入系爭不動產,並以不實買賣價金250萬元簽立買賣契約書,再持向銀行申請房屋貸款後,於107年5月底委由其子於網站上刊登出售系爭不動產,及出示上開不實買賣契約書予上訴人閱覽等語(見該案一審易字卷一第71頁、卷二第394頁),堪信上開事實為真實。]

[⒊上訴人主張兩造於簽訂系爭買賣契約之際,對造上訴人知悉系爭房屋為凶宅之重要交易訊息,卻故意未告知伊乙情;
雖為對造上訴人所否認,並抗辯:伊與王O崇簽約時,買賣契約書上並未記載有非自然死亡之情形,伊於辦理過戶時,才被仲介要求倉促在縮印成A4紙張之標的物現況說明書(成屋)(下稱系爭A4現況說明書,見本院卷二第81頁)簽名,伊並未詳閱該說明書,仲介亦未告知系爭房屋為凶宅,伊確實不知系爭房屋為凶宅云云。惟查:
⑴系爭房屋有非自然身故死亡而屬凶宅之事,業經原屋主王O崇告知安O不動產之業務柳O鳳,再由柳O鳳轉知安O不動產負責人曾O昌等情,已據證人王O崇於另案詐欺案件一審審理時證稱:房子是我透過仲介柳O鳳賣給對造上訴人,後來是曾O昌處理,我有告訴柳O鳳該房子是凶宅,並告訴仲介說要對買方據實以告該房屋是凶宅。曾O昌有拿標的物現況說明書給我簽,第1頁委託人簽章、第2頁委託人簽章及第2頁第36點「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情形(如跳樓死亡)」都是我本人簽名的,因為有跟仲介公司的人講,才在這裡特別簽名,我父親在裡面自殺過的情形只跟柳O鳳小姐講等語(見該案交查卷第17頁、一審易字卷二第250至252頁);
核與證人柳O鳳於該案偵查中及一審審理時證述:王O崇有說20年前他父親在該屋上吊,我們在不動產現況說明書上都有記載,標的物現況說明書是重要文件,接觸這個案件的公司人員都會知道,負責人曾O昌也熟悉這份文件,他知道這房子20年前有發生非自然死亡身故的事情,我確定是曾O昌跟對造上訴人接觸,標的物現況說明書上的勾選部分是王O崇自己勾的,是在107年1月30日簽的等語相符(見該案交查卷第22頁、一審易字卷二第105至114、122頁);復有證人王O崇簽名之標的物現況說明書(成屋)(下稱系爭現況說明書)在卷可稽(見本院卷二第83頁),應可認定。]

[⑵次依證人曾O昌於另案詐欺案件一審審理中證稱:對造上訴人是我接洽的,有告知她這間房子有非自然身故的狀況,在還沒簽這個合約之前,有跟她說明白,在標的物現況說明書第36欄「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情形」勾選「是」,後面有對造上訴人的簽名,這是委託謝O斌交給對造上訴人簽名確認的,在要過戶時,把這文件給她簽,她當初也有看,不然她為什麼要簽名。後來我在新光銀行前面辦理貸款時也有講系爭不動產是凶宅,這會影響貸款的成數,對造上訴人說她比較沒錢,小孩子又小,希望價格能夠寫高一點,讓銀行能夠貸款,送銀行的契約沒寫「有發生非自然死亡」,謝O斌帶對造上訴人去辦理過戶後,才讓她在標的物現況說明書上簽名,這是有一點要規避銀行,因為銀行要是知道,這間不用貸,銀行只要知道是凶宅絕對不做等語(見該案一審易字卷二第124至129、135至137、140至143、145至147、149至151、157至163頁);
並斟酌前述對造上訴人於該案自承其向王O崇購入系爭不動產,以不實買賣價金250萬元簽立買賣契約書,再持向銀行申請房屋貸款之情,足認證人曾O昌所證上情,尚非虛妄。
由是觀之,對造上訴人與王O崇簽立之不動產買賣契約書,其中第13條其他約定記載:「乙方(即王O崇)已明確告知,本買賣標的物內無非自然身故之情事發生」等語(見本院卷一第333至338頁),既非真實內容,自難以該第13條形式上之文字記載而為有利於對造上訴人之認定。]

再者,細究對造上訴人錄製其與證人曾O昌於108年1月15日、108年9月6日之通話內容(見附件一至三所示),雖可認對造上訴人應不知前屋主王O崇之父親係在系爭房屋內上吊自殺乙事,但其確獲告知系爭房屋內有久病厭世之情事,而此情與證人曾O昌前揭所證有告知對造上訴人系爭房屋內有非自然身故之狀況等語並無不合,可徵證人曾O昌前揭所證,應可採信。
⑶又稽之證人謝O斌於另案詐欺案件一審審理中證稱:其有在107年5月23日幫對造上訴人到嘉義縣水上地政事務所辦理土地謄本或是電子列印謄本,當天有交給對造上訴人標的物現況說明書請她簽名,該文件是曾O昌交給我,說要補一些資料,請我把這個資料拿給對造上訴人簽名,跟她說明一下,我跟對造上訴人是約在地政辦過戶的那一天見面,銀行完了送過戶,她一定要繳設定規費,所以是5月17日這一天寫的,總共有三個地方要請她簽名,第一個是漏水部份,右邊有一個事故屋那邊請她確認簽名,我都有跟她說這個地方要仔細看一下、確定一下沒問題再簽名,她就簽名了,還有最下面的地方簽名,因為我們做仲介的習慣,都會在這三個地方簽名。
有在這個標的物現況說明書第36欄「是否知悉本標的曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事」,這邊勾「是」,對對造上訴人做說明,當時對造上訴人不疑有他就簽名了,對造上訴人當時沒有向我表示老花眼很嚴重,又沒有戴眼鏡,看不到裡面是什麼字,紙張又這麼小。我先從左邊漏水的地方,請她先看建物是否有漏水這邊勾是,請她簽名,之後再到右邊第36的欄位這個有發生事故,這邊已經勾是,請她確認簽名,最後在下面的地方請她簽第三個名字,我當時是跟對造上訴人說這房子目前這邊有漏水,勾是的,請妳這邊簽名,這邊有事故凶殺,勾是的,請妳簽名,對造上訴人看完之後沒問題,就簽名了等語(見該案一審易字卷二第296至300、302至303、312、316至319頁),可知對造上訴人於證人謝O斌說明系爭A4現況說明書第36欄「是否知悉本標的曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事」、勾選「是」後即予簽名,參以前述對造上訴人已獲告知系爭房屋內有久病厭世之情,足可印證對造上訴人確已知悉系爭房屋內有非自然身故之情事。
另依上所述,對造上訴人初次知悉系爭房屋內有非自然身故之情事,既非證人謝O斌所告知,縱證人謝O斌不知非自然身故之具體情事為何(見另案詐欺案件一審易字卷二第312、316頁),並不影響對造上訴人向王O崇買受系爭不動產時,業已知悉系爭房屋內有非自然身故之情事。
再者,對造上訴人與證人曾O昌於108年1月15日、108年9月6日通話中,雖就系爭房屋內有非自然身故之具體情事,究係上吊自殺或久病厭世有所爭執,然此僅屬非自然身故之原因,尚不影響對造上訴人於向王O崇買受系爭不動產時,確已知悉系爭房屋內有非自然身故之情事之認定。

[ ⑷是故,綜合上開調查證據之結果,可認對造上訴人向前屋主王O崇買受系爭不動產時,業已知悉系爭房屋內有非自然身故之情事。
而曾發生非自然身故之房屋,乃不動產交易市場所稱之凶宅,係屬不動產交易之重要資訊,對於不動產交易之成交意願及價格會有重大影響,對造上訴人當負有告知之義務,惟其卻故意隱匿系爭房屋為凶宅之重要資訊,致上訴人陷於錯誤,而與之簽訂系爭買賣契約。則上訴人主張兩造於簽訂系爭買賣契約之際,對造上訴人知悉系爭房屋為凶宅之重要交易訊息,卻故意未告知伊等情,堪信屬實。對造上訴人所辯前詞,要難憑信。]

[㈢關於兩造爭執事項㈢部分: 
⒈按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵;買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅;前項關於6個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之,民法第354條第1項前段及第365條分別定有明文。
準此,買受人主張買賣標的物存有瑕疵而行使減少價金請求權者,其除斥期間原則上為6個月,惟若出賣人故意不告知瑕疵時,該減少價金請求權即不受6個月除斥期間之限制。
又房屋內是否曾發生非自然身故之情事,基於一般社會大眾心理層面嫌惡狀況,交易市場偏好替代品,且凶宅資訊一經揭露,將面臨較困難之借貸條件,污名效果相當顯著,確實會重大影響不動產之購買意願及交易價格,而屬物之瑕疵,出賣人對之應負物之瑕疵擔保責任。
⒉查系爭房屋為凶宅,於不動產交易市場,交換價值明顯低於正常房屋,應屬民法第354條第1項前段所稱減少其價值之瑕疵。又上訴人自承伊於108年1月間通知對造上訴人系爭房屋為凶宅之瑕疵(見原審卷第8頁),迄至上訴人於109年2月10日提起本件訴訟時(見兩造不爭執事項㈦),雖已逾6個月除斥期間。惟依上所述,對造上訴人係故意對上訴人隱瞞系爭房屋為凶宅乙事,揆諸民法第365條第2項規定,上訴人之減少價金請求權並不受6個月除斥期間之限制。則上訴人依同法第359條規定,請求減少系爭買賣價金,要屬有據。]

㈣關於兩造爭執事項㈣部分:
⒈按買受人依民法第359條規定所得主張之減少價金請求權,一經買受人以行使,出賣人所得請求之價金,即於應減少之範圍內縮減之,出賣人於買受人請求減少有據之範圍內,即無該價金之請求權存在,換言之,出賣人即喪失受領該價金利益之法律上原因,且其所受利益與買受人所受同額價金之損害間有直接因果關係,則買受人依民法第179條規定,請求出賣人將其所受該價金利益之不當得利返還,自為法之所許。
⒉上訴人主張系爭房屋為凶宅,該瑕疵致系爭不動產價值減損率為27%,依此計算,其得請求減少價金596,062元乙節;然經對造上訴人辯稱:縱認伊向王O崇購買系爭不動產時,已知系爭房屋為凶宅,惟系爭房屋因屬凶宅而減損之比率應為15.8%,並非27%,故系爭不動產因此減少價值應為348,807元等語。經查:
⑴按買受人因物有瑕疵而請求減少價金者,應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值予以比較後,再按差額占無瑕疵物應有價值之比例,計算其應減少之數額(最高法院109年度台上字第205號判決意旨參照)。
⑵本件原審囑託建築師公會就系爭不動產於107年6月間之正常市價及因有凶宅瑕疵之市價為何等事項為鑑定,本院斟酌建築師公會所為之鑑定報告(外放),詳實記載其鑑定理由及結論,且其估價方法嚴謹,鑑定內容客觀有據,足可採為系爭不動產因凶宅瑕疵所致價值減損之依據:
①建築師公會採用比較法評估(該估價方法可以反映當時市場價格及土地、建物之聯合貢獻價值),先選擇3個比較標的,綜合考量情況因素、價格日期因素、區域因素(交通運輸及道路條件、環境條件、自然條件、生活趨勢狀態及不動產市場供需情況等因素)、個別因素(道路交通條件、公共設施接近條件、週邊環境條件、建物個別條件等因素),而評估系爭不動產之正常市價;另以成本法評估(該估價方法可以反映當時合理之土地成本及建物殘餘價值),先選擇3個比較標的,綜合評量情況因素、價格日期因素、區域因素、個別因素,而評估系爭不動產之正常市價;再給予比較法、成本法各50%之權重,而評定系爭不動產於107年6月間之正常市價為2,207,637元。
②其次,建築師公會考量凶宅瑕疵並未對房屋造成直接物理性損傷,僅能隨著時間經過,因人而異,而有淡化記憶之可能性,但系爭不動產區域環境之凶宅案例蒐集困難且稀少,為合理評估凶宅部分之減損率,乃採用對偶分析直接比較法,於內政部不動產實價登錄網站蒐集類似區域環境及個別條件凶宅案例,再選擇3個比較標的,並以比較法評估其合理市價及有瑕疵之市價,評估該凶宅案例之瑕疵價值減損率為27%,復參考法院實務判決及衡量非自然身故經歷期間長短、剩餘房屋耐用年限、大凶或小凶、產品總價高低、當地觀念對凶宅接受程度等因素,而鑑估系爭不動產之凶宅瑕疵減損率為15.8%,則系爭不動產因具有凶宅瑕疵之市價應為1,858,830元【計算式:2,207,637元×(1-15.8%)=1,858,830元,元以下四捨五入,下同】。……」。

二、乙案~「買受人主張:伊於1O4年12月8日買系爭房屋後,擬出租時,始由仲介處得知係凶宅,又也發現有漏水等情形,爰依民法第359條、第179條之規定,向出賣人請求減少價金及漏水修繕費Vs.出賣人主張:出賣系爭房屋時,伊不知有人於系爭房屋內自殺,而且陳OO並未於當場死亡,係送醫急救數日始死亡,並非係凶宅;系爭房屋漏水等情形,肉眼可見,伊並未隱瞞,並約定僅4F頂樓屋突部分漏水情形負保固責任等」「二審認:縱非當場死亡,而是送醫數日後始死亡,倘其價值減損與此死亡事件,具有時間上緊密性,而得認出賣人須負擔保之責」「個案上凶宅之界定與認定」及「兩者間有無約定現況交屋?現況交屋之現況,其定義與界定又如何」等

就此,臺灣高等法院高雄分院108年度上字第309號民事判決
(本判決僅節錄千字左右,完整內容如下連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=KSHV%2c108%2c%e4%b8%8a%2c309%2c20230308%2c4&ot=in)謂「……事實及理由
壹、程序事項
按於第二審訴之變更或追加,非經他造同意,不得為之,但請求之基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第446 條第1 項及第255 條第1 項第2 款分別定有明文。本件李O潔主張其向簡O晴購買坐落高雄市○○區○○段000 地號土地(權利範圍全部,下稱系爭土地)及其上同段272 建號即門牌號碼高雄市○○區○○路00○0 號建物(權利範圍全部,下稱系爭房屋,與系爭土地則合稱系爭房地),存在漏水之物之瑕疵,而依兩造間系爭房地買賣契約(下稱系爭買賣契約)第15條(下稱系爭第15條)約定,請求簡O晴給付漏水修繕費用,嗣於本院審理中,追加依民法第359條、第179條規定及系爭買賣契約第9條第7項約定為請求(見本院卷二第29、170頁),雖簡O晴不同意其追加,其所為訴之追加,係基於兩造間就系爭房地是否有漏水之物之瑕疵同一原因事實,並於社會生活上具有關連性,得利用原訴所主張之事實及證據資料,且無害於簡珮晴程序權保障,而能達成統一解決紛爭之效果,避免重複審理,核與上開規定,尚無不符,應予准許。
貳、實體事項
一、李O潔起訴主張:
㈠伊於104 年12月8 日以新臺幣(下同)695萬元向簡珮晴購買系爭房地,兩造並簽訂系爭買賣契約。詎伊於交屋後之105 年4 月間,經訴外人即簡O晴管理系爭房地租賃事務之翁O齡告知,始知悉訴外人即房客陳O衛前於101 年11月16日在系爭房地中某房間內燒炭自殺(下稱系爭自殺事件)。系爭房地既因發生系爭自殺事件而屬凶宅,就一般社會大眾已生心理層面嫌惡之負面影響,而有減少價值之瑕疵,簡O晴自應負物之瑕疵擔保責任。系爭房地因上開事件而減損之價值,約為市價之三成,即216萬8,670 元,伊得依民法第359 條及第179條規定,請求簡O晴減少買賣價金216萬8,670 元並將溢領之該金額返還伊。
㈡又伊於簽約前看屋時,因系爭房屋內多數房間正出租他人,伊僅能察看未出租之兩間房間及公共空間屋況,且當時簡O晴以壁紙、掛畫掩飾內部牆面有多處壁癌、白華之現象,致其無從發現系爭房屋有漏水及壁癌之瑕疵,故伊當時僅就所發現之系爭房屋四樓頂樓屋突處之漏水問題,請求簡O晴修繕,並另與簡O晴於系爭第15條加註「漏水部分修繕後,賣方(即簡O晴)保固半年」,約定系爭房屋若有漏水情形應由簡O晴負責修繕。嗣伊於105 年3 、4 月間發現系爭房屋一樓天花板、三樓左側房間靠近陽台牆面、二樓左前套房天花板、一樓右側牆面、二樓樓梯間左窗框上方、三樓左側房間牆下方、上方、天花板、二樓右前房間窗戶下方、三樓右側套房窗下牆面裂縫、三樓左後房間牆面等處之漏水嚴重,隨即於105 年4 月透過仲介即訴外人翁O娟即翁O佑通知簡O晴修繕,惟未獲置理,爰依系爭第15條約定、民法第359 條及第179條規定,按高雄市土木技師公會之鑑定結果(下稱系爭鑑定報告),請求簡O晴給付漏水修繕費用148萬1,327 元。
㈢依上,簡O晴合計應給付李欣潔364萬9,997 元(2,168,670 +1,481,327)。爰依民法第359 條、第179 條規定及系爭第15條,提起本件訴訟。並聲明:㈠簡O晴應給付李o潔364萬9,997 元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、簡O晴則以:
㈠系爭房地出售時,伊對系爭自殺事件並不知悉,又陳O衛燒炭後未立即死亡,而係於送醫急救數日後在醫院死亡,故系爭房屋內並無發生凶殺或自殺致死之事,不符凶宅定義,亦無違反系爭買賣契約第12條第6項應告知事項之違約情事。且系爭房地出售價格與同時期、同地段之房價相較,已低於市價六成,李O潔並無損害,又經送請鑑價,因發生系爭自殺事件後系爭房地之實際價格為687萬7,834 元,縱有損害,亦應以系爭買賣價金扣除上開實際價值,即以7萬2,166元計算減少價金數額。
㈡就系爭房屋漏水部分:
⒈依系爭買賣契約第9 條第4 款載明以現況交屋,且李O潔明知該房為屋齡為20幾年之中古屋,屋況老舊,壁癌、天花板水痕、漏水等情形均為肉眼顯而易見,伊未隱瞞房屋屋況,而李O潔考量後仍同意購買,伊亦因此以低於市價甚多之金額出售,李O潔事後再向伊請求漏水修繕費,並無依據。
⒉又李O潔看屋時僅向伊反應系爭房屋四樓頂樓屋突處有漏水情形,伊就此部分部分已修繕完畢,系爭第15條約定,係僅就四樓頂樓屋突漏水部分負保固責任,不包含李O潔所稱其餘漏水部分。
⒊系爭房屋係因外牆防水老化因素造成漏水,與內牆無關,故系爭鑑定報告附件六所附修復費用計算表項次5 「內牆打除原有粉刷層」、項次7 「內牆1 :2 防水粉刷」、項次「8 「內牆油漆、壁紙修復」、項次9 「內部磁磚修復」,均非造成漏水之因素,而無修繕必要性,伊自無需給付此部分修繕費。又系爭房屋屋齡逾20幾年,前揭修復費用計算表項次1 「外牆磁磚噴透防水劑」、項次4 「鐵皮防水處理」、項次10「儲櫃拆除、修復」、項次11「木地板」、項次12「窗框塞水路重做」、項次13「天花板拆除重做(一般型)」、項次14「天花板拆除重做(裝潢型)」、項次17「平頂滲水剝落之修復」應予計算折舊。另項次17「其他6%」、項次18「廢料清理及運費3%」、項次19「管理費8%」,其內容不明,亦不得請求伊給付此部分修繕費等語置辯。
三、原審判決簡O晴應給付李O潔106萬7,512元,及自105年6月14日起至清償日止,按年息5%計算之利息,並駁回李O潔其餘之訴,李O潔及簡O晴就各自敗訴部分均不服,分別提起上訴。李O潔上訴聲明:㈠原判決不利於李O潔部分廢棄。㈡上開廢棄部分,簡O晴應再給付李O潔258萬2,485 元。簡O晴答辯聲明:上訴駁回,並上訴聲明:㈠原判決不利於簡O晴及假執行之部分均廢棄。㈡上開廢棄部分,李O潔於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[四、兩造不爭執事項(見本院卷一第123頁):
㈠兩造於104 年12月8 日簽立系爭買賣契約,由李O潔向簡O晴購買系爭房地,買賣價金為695 萬元。李O潔業已支付價金完畢,簡O晴於105 年2 月18日將系爭房地移轉登記予李O潔,並於同年月29日完成點交。
㈡兩造於系爭買賣契約第12條第6 項約定:「乙方(按指簡O晴)已明確告知,買賣標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之事發生,甲方(按指李O潔)確已知悉,嗣後若發現乙方所言不實,乙方仍應負法律上之責任,甲方並得解除本約」;系爭第15條則以手寫方式加註:「漏水部分修繕後,賣方保固半年」等語。
㈢系爭房屋之前房客陳O衛於101 年11月16日6 時5 分許在系爭房屋之某房間內燒炭自殺,經簡O晴委任管理租賃事務之翁翕齡發現後通知救護車送往高雄長庚醫院急救,仍於同年月21日23時40分許死亡。
㈣倘法院審理後認為簡O晴應負給付義務,利息起算日應自105年6 月14日起算。]

[五、李O潔主張系爭房地因房客自殺而有物之瑕疵情事,依民法第359 條規定減少買賣價金,並依民法第179 條規定請求返還溢付之買賣價金,有無理由?金額為若干?
㈠按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第354 條第1 項定有明文。
所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之意思,認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限(最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照)。
又是否構成物之瑕疵之判準,應優先審查是否符合當事人約定之物之性質,倘當事人未明白約定時,則依契約所預定之效用而定,再依物是否合乎通常之可使用性,或當事人通常可期待之性質而定,亦即應取決「一般理性之通常買受人」對物之效用品質之期待水平為斷。
而買賣標的之房地若屋內曾發生凶殺或自殺致死事故,雖不致對於該房地造成物理性之損傷,惟衡諸一般社會民情與大眾之觀感及認知,對於此類凶殺或自殺致死之事件,多存有嫌惡畏懼心理,除將對該房地之居住品質心生疑懼,且會在心理層面造成相當之負面影響。
在交易市場及實務經驗中,具有此類非自然身故情事之房屋,均會嚴重影響購買意願及購買價格,因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落,造成其經濟性之價值減損,自屬於物之瑕疵。
而自殺者之自殺行為與死亡結果如未產生重大因果偏離,結果之發生與最初行為人之行為仍具緊密關連性時,即使自殺者並未陳屍屋內,其為自殺行為之房地,仍因發生自殺致死之事故,導致價值貶損而有物之瑕疵。
至事故發生距離交易之遠近,房地實際減損價值若干,僅係瑕疵程度問題,不影響瑕疵存在之認定。]

[ ㈡系爭房屋曾於101 年11.月16日6 時5 分許,發生租屋房客陳O衛在該屋某房內燒炭自殺,經送往高雄長庚醫院急救後,於同年月21日11時40分許死亡一節,為兩造所不爭執(見不爭執事項㈢),堪認屬實。
而該房客燒炭後與其於醫院死亡之時間僅相距約5 日,則該房客死亡結果與其在系爭房屋內自殺之行為,應具時間上之緊密關聯性,且無重大之因果偏離,而衡諸一般社會觀感,縱或該房客死亡之結果地最終非發生於系爭房屋,仍無解於一般人民因此所生之恐懼、擔憂心理與負面感受,且系爭房地於交易時市場接受程度及交易價格,均較未曾發生自殺致死事故之標的為低(詳如後述),
是系爭房地因曾發生該自殺致死事故,致其通常效用與經濟性價值貶損,自有物之瑕疵。]

[簡O晴辯稱:系爭買賣契約第12條第6項約定,簡珮晴僅就買賣標的發生「凶殺」或「自殺致死」之情事而未告知,始應負責,而本件房客雖於系爭房地之房間內燒炭自殺,但係送醫後5日於醫院死亡,系爭房地内並未發生自殺「致死」結果,不符合上開第12條第6項約定之不動產重要品質,不構成瑕疵云云,尚非可採。]

[㈢簡O晴另辯稱本件房客雖於系爭房地內燒炭,但其死亡之地點非在系爭房地,亦非不動產交易市場所稱凶宅類型云云,並提出高雄市不動產仲介經紀商業同業公會函文為證(見原審卷一第189 頁)。
惟觀諸高雄市不動產仲介經紀商業同業公會之函文,固就傳統上凶宅之定義分列「大凶」、「小凶」,並指出:「大凶」係凶殺大命案,數人非自然身故,驚天動地駭人事件之命案,則減損幅度加大;「小凶」則係指一氧化碳中毒、服藥或吸毒麻藥過量猝死、老人於屋內自然或因病死亡,但屍體數月或數年後才發現,已腐臭或變成乾屍者,其減損幅度較低等語。
然該函文僅係就一般坊間常見之凶宅類型為說明,尚難逕以該函文未記載本件自殺致死類型為由,即推認系爭房地非屬凶宅。
參以凶宅一詞並無明確之法律定義,於不動產買賣是否構成物之瑕疵,進而有相關法律效果之適用,仍應回歸物之瑕疵之判斷準據,是簡O晴執上開同業公會之函文為辯,亦非可採。]

[ ㈣簡O晴另辯以:其不知悉系爭房地曾有房客自殺之事,故不應由其負擔物之瑕疵擔保之責云云。
惟查,房客陳O衛於101 年11月16日在系爭房屋內燒炭自殺後,簡O晴於同日即以LINE通訊軟體就此與為其管理該屋租賃事務之翁O齡聯絡,觀之其對話內容顯示:「(簡O晴)燒炭事件有影響其他房客嗎?」、「(翁O齡)沒人知,林有看到」、「(簡O晴)很好。沒什麼人知道」、「(翁O齡)沒法求償,有叫他們換床」、「(簡O晴)想開一點。若救活算你功德一件」等語,嗣陳O衛於同年11月21日死亡後,簡O晴與翁O齡復以LINE於同年月26日聯繫:「(翁O齡)他上天了」、「(簡O晴)無言……」、「 (簡O晴)我有去求菩薩希望你們平安順利……」等語,有LINE通訊軟體之對話紀錄可憑(見原審卷一第86、87頁)。
顯見簡O晴明知系爭房屋曾發生房客自殺事件,則其辯稱不知上情,要無足採。]

[ ㈤再按民法第359 條規定:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約,或請求減少其價金」。旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。
是買受人請求減少之價金數額,自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較,以為計算之基準。
倘買賣當時之價金與市價相當,固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值,為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時,不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意,如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額,則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時,自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當,方能為適當之裁量(最高法院86年台上字第1615號判決意旨參照)。]

[經查:
⒈系爭房地因上開自自殺致死事件造成之價值貶損程度,經原審囑託高雄市不動產估價師公會為鑑價,該會鑑價結果指出:系爭房地依估價學理適合性原則而言,非自然身故之情事,將對房屋或不動產之個別條件,產生負面影響,造成經濟性之價值貶損,進而影響其市場價格,系爭房地確實影響買方之購買意願及市場交易價格;經估價師就系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析,以及估價師專業意見分析後,採用比價法及成本法進行評估,認系爭房地倘未發生該自殺致死事件,其於105 年2 月18日之不動產價值應為997萬6,550 元,然發生該自殺致死事件後,系爭房地於105年2 月18日之不動產價值為687萬7,834 元,有該鑑價報告可稽(下稱鑑價報告,見原審卷二第172頁,鑑價報告另存卷外放)。
⒉兩造均不爭執鑑價報告之結論,惟簡O晴辯稱依鑑價報告所示,系爭房地於買賣當時之市價為997萬6,550元,發生該自殺致死事件後,系爭房地於買賣當時價值為687萬7,834元,兩造間系爭買賣契約之買賣價金則為695萬元,其係以顯低於市價之金額出售予李O潔,李O潔得請求減少價金數額應以實際購入系爭房地之金額,扣除系爭房地發生上開自殺事件後之實際價值計算,即7萬2,166元(6,950,000-6,877,834)等語(見本院卷一第437頁、卷二第40頁);
李O潔則以:其當初購買系爭房地,因不知悉而未考量凶宅此因素,如簡O晴據實以告,則兩造就系爭房地之成交價必然會再降低,且鑑價報告之客觀價值,係建立在買賣雙方資訊對稱下,所顯現事故發生前後之客觀價值,惟兩造存在資訊不對稱之情形,故本件減少價金之標準,應以鑑價報告所得出事故發生前、後之減價比例31.06%,乘以系爭買賣價金計算,即應減少價金215萬8,670元(6,950,000元×31.06%)等語(見本院卷二第131-133頁)。
⒊查兩造間就系爭房地之買賣價金為695萬元,而買賣當時之市價則為997萬6,550 元,買賣當時之價金與市價顯不相當,簡O晴抗辯李O潔係以顯低於市價之價格購買系爭房地一節為真。又系爭房地於發生該自殺致死事件後,於105年2 月18日之實際價值為687萬7,834 元,則如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額,則失諸公平。
兼衡雖李O潔承買時未能即時知悉系爭自殺事件,惟系爭自殺事件係101年11月16日發生,距其105年2月18日受讓系爭房地之移轉已逾3年,又系爭房地以往係由簡O晴隔間出租他人,李O潔買受系爭房地後仍維持原先出租態樣至今,為兩造所自陳(見本院卷二第26-27、59-61頁),考量系爭房地之使用、收益方式、租客間彼此較不熟悉且易更迭,李O潔自陳出租房客亦未問過是否為凶宅等語(見本院卷二第99頁),及系爭房地已較老舊,李O潔已以顯低於市價之價格購買系爭房地等情,認李O潔此部分之價值損失應以其實際購入系爭房地之金額,扣除系爭房地發生上揭自殺事件後之實際價值,為其所受之損害為適宜,即李O潔得請求減少之價金為7萬2,166元(6,950,000-6,877,834),逾此範圍之請求,則屬無據。]

⒋依上,李O潔就系爭房地因房客自殺致死之物之瑕疵,得請求簡O晴減少價金7萬2,166元。

[六、李O潔得否依民法第179條及第359 條規定、系爭買賣契約第15條及第9條第7項約定,請求簡O晴給付漏水之修繕費用?金額為若干部分?
㈠關於系爭房地有無漏水、漏水之成因與情形等節,經高雄市土木技師公會以系爭鑑定報告指出:系爭房屋1 至3 樓及4 樓增建部分室內確有漏水;經由內管試水並無壓降下,檢查各樓層均無漏水跡象,足證明漏水痕跡、白華、剝落不是壓力管所產生,而是從屋頂之鐵皮屋頂凸緣及外牆有孔於雨天滲入造成,另外牆磁磚及窗台塞水路之防水不良所造成;由平頂掉下之混凝土塊,經送實驗室檢驗,其水溶性氯離子含量為0.502kg/ cm3,介於0.3~0.6kg/cm3 間,偏屬高氯離子建物,故遇水會生成氫氧化鈣,而排出白色粉末是謂白華,本建物內牆已全棟皆然。除生白華外,當水分滲入碰到鋼筋,會引起鋼筋之鏽蝕,而產生鋼筋膨脹導致混凝土之剝落,如4 樓後段平頂等語,有系爭鑑定報告可參(見系爭鑑定報告第2頁)。
系爭鑑定報告係由高雄市土木技師公會所屬之黃O勇、黃O強土木技師經現場勘估所作成,該報告並經詳予說明其鑑定作業程序與方式,審酌該鑑定機構具有鑑定方面之專業性,且前揭鑑定結論並無邏輯推論上之謬誤或悖於科學論理法則之情事,其鑑定結果應屬可採,堪認系爭房屋應確有漏水情形。
又系爭房屋既具有上開滲漏水之情形,依通常之交易觀念,即欠缺應具備之品質及效用,嚴重影響居住品質並減損房屋之價值,核屬物之瑕疵。簡O晴空言辯稱:系爭房屋無漏水,且李O潔既可將系爭房屋出租予房客使用,故上開漏水未影響該屋之效用及收益云云,應屬無稽。]

[㈡簡O晴雖又辯稱:兩造均明瞭該屋之老舊屋況、壁癌與漏水等情形,故其方以較低之價金出賣,並於系爭買賣契約第9 條第4 款約定現況交屋,李欣潔不得再主張該屋之漏水為瑕疵云云。李O潔則主張:其因該屋房內出租與他人而無法逐一查看屋況,且屋內已設有裝潢,致其無從確認裝潢後牆面是否有漏水狀況等語。
惟查,
⒈按買受人於契約成立時,知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責,民法第355 條第1 項定有明文。倘當事人就房屋標的物之買賣已約明現況交屋,可認兩造就該屋之屋況已知之甚詳,買方亦已承認該屋之現狀情形,自不得嗣後再主張賣方應負物之瑕疵擔保責任。
然所謂現況交屋之「現況」,應係屬於交屋或看屋當時所得發現之狀況,倘須經由專業人員拆除裝潢等固定物始可得知之情況,除非另有契約明白具體列出,當非屬一般就現況交屋之認知,要難認已特約免除瑕疵擔保責任。]

[⒉證人即仲介翁O佑(原名O娟)證述:其隨同李O潔至現場看屋時,因該屋正出租予他人使用,故僅看各樓層走道與公共空間,而有九成的房間未能進入;當時李O潔僅發現四樓有漏水情形,即向簡O晴反映應修繕等語(見原審卷三第28頁),足認李O潔至系爭房屋看屋時,已發現該屋頂樓有漏水情形,但因該屋出租他人使用之故,故李O潔所稱其僅能約略查看各樓層之走道、公共空間,至於各該房間多未能進入查看,應屬可信,則依前開說明,李O潔既未充分明瞭該屋各樓層之具體漏水情形,該屋之漏水瑕疵即不在李O潔認知之範圍內,自非李O潔同意現況交屋之範疇。
且不動產之成交價格,同時受多項因素影響,縱有成交價較低之情事,亦未必係兩造已約定現況交屋所致。
況李O潔已察悉該屋存在漏水情形,僅因當時尚無從逐一確認各該房內之具體狀況,依常理以觀亦難認李O潔逕同意依現況交屋,而不得再請求簡珮晴就漏水部分負瑕疵擔保之責。是簡O晴執系爭買賣契約第9 條第4 款主張系爭房地之漏水情形均屬現況交屋之範圍云云,並非有據。]

[㈢李O潔主張依系爭買賣契約第9條第7項本文及第15條約定,簡O晴對於系爭房屋之漏水負有修繕責任,惟為簡O晴所否認,辯稱系爭第15條約定內容僅屬李O潔看屋時指出之四樓漏水處經修繕後,所約定之保固責任,並不及於系爭房屋其他處之漏水云云。查,
⒈按乙方(即簡O晴)依法對甲方(即李O潔)負有瑕疵擔保之責;又漏水部分修繕後,賣方(即簡O晴)保固半年,為系爭買賣契約之7條本文及第15條所明文,有該契約可參(見原審卷一第8頁、第9頁反面)。
又據證人即車O昌證述:系爭第15條之內容係伊在兩造簽約時依兩造之協議書寫,非點交時所加註,因買賣契約書有四份,簽約後分別交給兩造、履約保證之僑O建經公司及伊各留存一份,如在點交時才書寫,沒有辦法其他三份回收新複寫等語(見原審卷三第47頁,本院卷一第409頁),證人車O昌並當庭提出其留存之契約書,其上第15條僅記載「漏水部分修繕後,賣方保固半年」,沒有其他字句,與李O潔提出之系爭買賣契約書互核相符(見原審卷一第9頁反面),而此亦為兩造所不爭執(見本院卷一第411頁),堪認系爭第15條為兩造於簽約當時經討論後委由地政士車O昌以手寫方式加註。
⒉又證人即李O潔之簽約代理人李O成證述:伊為李O潔之兄,前去看屋一次及代理簽約,伊去看屋時發現四樓漏水明顯,伊有告知仲介翁O佑,賣方後來有修繕等語(見原審卷第44-45頁)。
證人翁O佑證述:伊陪同李O潔家人看屋時,李O潔方看屋後表示頂樓有鋼筋裸露,也有發現有漏水情況,伊向簡O晴反應是否要修繕,因出租他人,因此有九成沒有進入房間看屋,其他地方看不到,只有發現四樓屋凸有漏水,頂樓部分簽約前有委託伊找師傅去修繕及做防水等語(見原審卷二第41頁、卷三第28頁)。
核與證人簡O晴之母簡廖O足證述:四樓漏水部分伊透由翁O佑找人來修繕等語互核相符(見原審卷一第196正反面),堪認李O潔委由家人在系爭買賣契約簽立前曾先去看屋,並發現四樓屋凸有漏水情況,經仲介告知簡O晴方後,有先進行修繕。
⒊另就系爭第15條之約定緣由及內容範圍一節,證人李O成證述:系爭買賣契約書上加上系爭第15條是因為伊先前去看屋時發現四樓漏水明顯,賣方後來有修繕,所以賣方要保固半年,至於還沒有看到的地方,就從買方發現漏水且由賣方修繕後保固半年,內容是雙方共同討論出來的結果等語(見原審卷二第44-45頁,本院卷一第217、219頁)。
證人翁O佑證述:系爭第15條是代書書寫,伊當時在場,因系爭房屋有出租,沒有全部房間都看到,無法全部檢查房屋漏水狀況為何,兩間可看的房間亦因有裝潢也沒有拆看,因很多房間沒看到,反正就是保固,只要這半年有滲漏水狀況,就由賣方負責修繕;一般房屋若有滲漏水必須要修復,當時系爭第15條約定範圍是否限於屋頂,或包含整棟房屋,伊沒有聽清楚,兩造有約定依現況交屋、但有強調若有漏水應該要修復等語(見原審卷二第41-42頁、卷三第29頁);
另又證稱:兩造在討論系爭第15條時,伊有在場,該條之解讀即四樓賣方有修繕部分,要保固半年,日後如其他地方還有漏水狀況,賣方還是要修繕保固,伊沒有印象是誰主動提出、但兩造是有共識的等語(見本院卷一第227頁)。
另證人車O昌亦證述:伊依兩造協議書寫系爭第15條時,兩造沒有特別談到是針對四樓屋凸之漏水,如有提到伊就會特別加註等語(見原審卷三第47頁)。……」。

三、其他相關實務裁判 (含租賃凶宅及買賣凶宅)
請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e5%87%b6%e5%ae%85&judtype=JUDBOOK

參、小結
一、租賃凶宅
(一)租到凶宅之事前預防及事後救濟 (請參閱租到凶宅,怎麼辦?https://www.lawtw.com/archives/468651 一文)
1.按依民法第435條之規定,租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人固得按滅失之部分,請求減少租金,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,固得終止契約。惟租到「凶宅」,並非租賃物之一部滅失,自無民法第435條之適用。
2.又依民法第424條之規定,租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,固仍得終止契約。惟租到「凶宅」,縱使認為係租屋物有價值減少之瑕疵,惟並未危及承租人或其同居人之安全或健康時,自也無民法第424條之適用。
3.另買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人固得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。惟租到「凶宅」,並非買賣,而且性質上亦有明顯差異,也無依民法第347條:「本節規定,於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者,不在此限。」之規定,準用民法第354條第1項、第359條、第365條之餘地。
4.然當事人間所為約定,除「違反公序良信、誠信原則等因而無效」或「基於情事變更原則,所為調整其法律效果」外,基於及契約嚴守原則,債務人自應依債之本旨為給付;債務人未依債之本旨為給付,債權人自得依約及債務不履行相關規定(未約定或約定無效時,依債務不履行相關規定補充之),向債務人請求之。
5.從而,承租人為保障自己的權益及杜絕糾紛,非不得在租賃契約內,約定「凶宅之時間、區域及操作型定義」、「租到凶宅請求減少租金或情節重大終止契約之權利」及「減少租金之計算方式」等條款(即事前預防之書面契約條款具體明確),並做為事後救濟之依據。
6.另外,有關凶宅之情報蒐集也是事前預防重要之一環,千萬不可忽視。
7.凶宅之認定
(1)是否為凶宅?應先從當事人間之約定;當事人間未約定時,因民法等法律並未有相關規定,而且就此也無習慣法之存在,則只好求諸於「法理」及「經驗法則」。
(2)所謂經驗法則,係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言;凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之。
(3)因凶宅,在法律及具授權明確性之法規命令上,並未有相關之定義;内政部在不動產現況說明書内,有關凶宅之描述,也僅是參考用,蓋其内容,也因不同當事人間之約定,而有不同之差異。故在個案上,是否為凶宅之認定,首先須查明該個案買賣或租賃書面契約書,就凶宅,是如何定義或界定的,而非人云亦云。
(4)在當事人間未就租賃物或買賣物之凶宅事項有定義或界定時,始有法理及經驗法則介入之餘地。
(5)至於租賃物或買賣物,有關凶宅之事前預防,比事後救濟更重要。
(6)而事前預防,在買賣部分,應從情報蒐集、書面契約條款具體明確及保證品質等三方面著手;租賃部分,則須從情報蒐集、書面契約條款具體明確等二面向著手。

(二)房客自殺,為何其家屬要賠償?(請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/476087
根據報載 https://udn.com/news/story/7321/5731342,本案房東主張,律師2011年11月初簽約租賃位於新北市的房屋,一年期滿後續租,而房東2019年3月29日接獲退租通知,也同意終止租賃契約,未料4個月後收到簡訊得知律師因兄弟爭產,而在屋內輕生身亡。
房東認為,律師輕生後讓房子變凶宅,減損市場交易價格,至少減少四成,提告要求律師家屬賠償767萬多元。
律師家屬抗辯,家族有精神恐慌病史,且律師不是故意自殺來減損房屋經濟價值,認為房東求償無理由。
法院認為,律師輕生前為56歲,可預知自殺會使房屋成為凶宅,影響房價,即使律師患有精神疾病,但自殺時留有遺書,可見是出於自由意志選擇輕生,導致房價下跌。
判決指出,經不動產估價事務所鑑定,認為房產價格為2242萬元,因凶宅受有「汙名價值減損」為28.72%、643萬餘元,判律師家屬應賠償。
就此,從前揭報導觀之,本案兩造主要爭點,似乎只有「房客自殺,租賃處是否有價值減損」及「房客自殺是否故意」,但尚值得注意的是「房客自殺,為何家屬要賠」?
其乃因該家屬或該等家屬係本租賃之承租人?
或該家屬或該等家屬係本租賃之連帶保證人?
抑或是侵權行為之人或須負連帶賠償之人?
或只是因未拋棄繼承及喪失其繼承,致概括繼承本租賃契約之權利與義務?
這些問題,有賴先知悉當事人間約定為何?始得再判斷(本報導內容中,並未敍及此部分)。
至於房客自殺,租賃物之物理使用雖未因而受影響,但從經驗法則來看,確實有價值之減損;至於減損多寡?除契約內另有約定計算或估價方式外,則委由不動產估價師鑑價,較客觀。

(三)前揭租賃凶宅實務裁判
而本文壹一至四所揭租賃凶宅之實務裁判,主要為屋主求償面向(並非著重於承租人權益保障之面向),而其等個案內訴訟當事人之主張及法律爭議事項,除「得否類推適用民法第432條、第433條之規定」外,尚不脫離本文參一(二)所揭之範圍;又其等實務裁判上之見解,均值得參酌。

二、買賣凶宅
(一)共用部分或約定共用部分之物之瑕疵擔保請求權及解除契約
1.共用部分或約定共用部分亦得解除契約或請求減少其價金
按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金(但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,註一)。
又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。
至於共用部分或約定共用部分(註二),有民法第354條第1項所定瑕疵或欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,如該共有部分、共用部分或約定共用部分屬「買賣標的物」,而且無民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵及符合民法第356條所定者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。蓋民法第354條係規定「物」,並未區分「專有部分、共用部分與約定共用部分」之故也。

2.公寓大廈中共用部分與公寓大廈中專有部分之交付時點,不同,其行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約之時點,也因而有所不同
又從民法第354條及第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」之規定觀之,前開物之瑕疵擔保請求權或解除契約,除契約另有訂定外,係自交付時起始得行使(註三),而且該瑕疵,僅限於交付前已存在之瑕疵,交付後始發生之瑕疵,除契約另有訂定外,由買受人承受負擔。
又如係為公寓大廈管理條例公布實施後(84年7月1日)所稱公寓大廈,其共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之移交,依公寓大廈管理條例第57條之規定,應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說(即應移交項目及資料),於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內(即應會同移交之期限)會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人(即須會同之單位或人員)現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測(即會同檢測時須現埸檢測之項目或範圍),確認其功能正常無誤後,移交之(即會同檢測後確認其功能正常無誤後,始得移交)。
至於會同檢測後,前開公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測,或其功能有明顯缺陷者,管理委員會或管理負責人則得報請主管機關處理,其歸責起造人者,主管機關命起造人負責修復改善,並於一個月內,起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續(即會同檢測後,不能通過檢測或其功能有明顯缺陷之處理)(註四)。
是公寓大廈中共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之交付時點,與公寓大廈中專有部分之交付時點,實際上就有了差異(前者為依公寓大廈管理條例第57條之規定完成移交時,後者為專有部分完成交付時);兩者如均得行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約,其行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約之時點,也因交付時點之不同,而有所不同。

(二)共用部分或約定共用部分之保固責任
1.保固責任之法律性質
按坊間買賣中,有所謂的保固責任。
此個案保固責任之法律性質,雖依個案性質、契約內容及客觀事實等定之。
惟從最高法院98年度台上字第1214號民事判決:「上訴人與被上訴人訂立「購置履帶式推土機」契約,被上訴人依約交付系爭推土機一台予上訴人,經驗收無訛,亦隨附出具保固書及繳交保固保證金,保固書記載:本公司保證自驗收合格日起 1 年內,在正常操作使用情形下對推土機本身之結構、零組件負責保固 1 年,在如有故障,本公司負責免費修復或更換新品。上訴人主張,系爭推土機係結構具有瑕疵所致,被上訴人無法修復瑕疵,乃。並已依民法第 226 條第 1 項、第 256 條等規定?解除契約之意思表示,買賣契約既已解除,爰依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還所受領之價金。惟依公開招標及契約書之內容,足認兩造間係買賣法律關係,各自所負之主給付義務?:被上訴人交付履帶式推土機一台,上訴人交付買賣價金 595 萬元。被上訴人並已履行交付系爭推土機相關規格、出廠證明等文件之從給付義務。又依保固書記載,足認被上訴人出具保固書,承諾所負之無償修復系爭推土機在正常操作下有關結構、零組件之瑕疵責任,性質上應屬於:使上訴人之給付利益獲得最大滿足或維護上訴人對系爭推土機使用利益之。亦即被上訴人應負之保固書責任係在擴大及強化被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任,並延長被上訴人在保固期間內亦有維護系爭推土機具備通常效用之責任。其法律上性質仍屬物之瑕疵擔保責任。而上開保固書責任究其法律性質仍屬物之瑕疵擔保責任,則應回歸民法中債編總則第 365 條規定,即上訴人就被上訴人未盡其物之瑕疵擔保責任得主張解除契約、請求減少價金。惟解除權或請求權須於上訴人發見並通知被上訴人負擔保責任之 6 個月間行使。上訴人遲至 97 年 1 月 18 日始以準備書狀?解除契約之意思表示,顯逾民法第 365 條規定之 6 個月期間,則上訴人所?解除契約之意思表示,應不合法。雖在兩造約定之保固期間內,被上訴人就系爭推土機有結構上瑕疵迄今無法補正之情事,被上訴人除應負前述物之瑕疵擔保責任外,在被上訴人有可歸責事由時另應負不完全給付之責任,即上訴人得類推適用民法第 226 條第 2 項規定,就該瑕疵所生損害請求賠償。因上訴人並未主張被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任,上訴人輪無從僅以被上訴人未盡附隨義務(保固書責任)據以解除契約。從而上訴人主張其已解除系爭契約,依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還已受領之價金無理由。」之意旨看來,應負之保固書責任,其法律上性質雖仍屬物之瑕疵擔保責任,惟係在「擴大及強化」出賣人應負之物之瑕疵擔保責任,並「延長」出賣人在保固期間內亦負意定之義務,也應注意。
2.保固期間及其始日
又如是預售屋,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者,兩者間也有,企業經營者所提供者亦是定型化契約,則有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之第17條:「(一)本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作...等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚...等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。(二)前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。」之適用。即
(1)買賣當事人間如無優於前開應記載事項第17條之保固規定時(註五),保固期間,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,如為結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作……等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚……等)負責保固一年。
(2)買賣當事人間如無優於前開應記載事項第17條之保固規定時,保固期間之始日,為本契約房屋自買方完成交屋日起(即公寓大廈中共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之保固期間,自依公寓大廈管理條例第57條之規定完成移交時,開始起算;公寓大廈中專有部分之保固期間,自專有部分完成交付時,開始起算),或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起。
(3)出賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。
(4)保固期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。

(三)共用部分或約定共用部分之保固責任與物之瑕疵擔保請求權與解除契約
按「共用部分或約定共用部分之保固責任」「共用部分或約定共用部分之物之瑕疵擔保請求權與解除契約之行使」,兩者之法律性質,或均屬物之瑕疵擔保責任,惟兩者在得行使之構成要件、法律效果等上,仍有差異。
故買受人在買賣債權契約均有約定兩者之情形下,應依個案當時情狀,靈活運用之。

(四)買賣物物之瑕疵擔保責任及其他建議事項
按買賣物有瑕疵,買受人固得依民法第354條以下規定,解除其契約或請求減少其價金。
惟1.民法第355條係規定「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」,是買受人於契約成立時,知其物之瑕疵者,出賣人則不負擔保之責。
而且物之瑕疵擔保責任,非不得以特約排除之(但基於誠信原則,如出賣人故事不告知其瑕疵者,該特約無效)。
2.下列數個實務裁判之意旨,亦須注意。
(1)最高法院一○四年度台上字第二四三七號民事判決:「民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定,原則上固於危險移轉後始有適用,但出賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,則在特定物之買賣,該為買賣標的之特定物於危險移轉前,倘已有明顯之瑕疵而不能補正,或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者,應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權,並得拒絕給付相當之價金,以免往後之法律關係趨於複雜,損及買受人之權益。又買賣之物之瑕疵擔保責任,係基於買賣關係對價之均衡,為補充當事人之意思表示,根據法律規定而生之法定無過失責任,不以有可歸責於出賣人之事由為必要」。
(2)最高法院一○四年度台上字第二一六二號民事判決:「按所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。機械停車位之設計,係為解決地狹人稠區域之停車需求,依通常交易觀念,得隨時存、取車輛當屬其應具備之效用,如因機械設計不良,導致故障率過高,致無法達到日常停車、取車之目的者,難謂已具備機械停車位通常之效用,應認其物有瑕疵。而物之瑕疵之有無,應以危險移轉即交付時為準,觀諸民法第三百五十四條規定即明。」。
(3)最高法院一○四年度台再字第二○號民事判決:「按物之出賣人,對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵,或保證之品質,此觀同法第三百五十四條規定自明。是買受人受領買賣標的物後,主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任,而為出賣人所否認時,應由買受人先就物之瑕疵存在之有利於己事實,負舉證責任,必須證明其為真實後,出賣人於其抗辯之事實,始應負證明之責。」。
(4)最高法院一○三年度台上字第九六○號民事判決:「按買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保之責者,除有顯失公平之情形外,買受人即得解除契約,此觀民法第三百五十九條規定自明;而所謂解除契約顯失公平,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言。查原審已認定被上訴人應負物之瑕疵擔保責任(見原判決第一三頁),原審亦認定該瑕疵對上訴人之損害為二百三十八萬七千五百元(參見原判決第一八頁),惟原審對於系爭買賣合約如解除對被上訴人有何損害?其損害如何計算、多少?未予調查審認,即遽認依社會通念,系爭瑕疵對上訴人所生損害與上訴人如解除系爭買賣合約對被上訴人所生之損害,二者間顯有失衡,解除系爭買賣合約,對被上訴人顯失公平,而為上訴人備位之訴不利之判決,實嫌速斷。」。
(5)最高法院一○三年度台上字第四四二號民事判決:「按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第三百五十四條第一項前段定有明文。所謂通常效用,係該物在一般交易觀念上所應有之效用;而契約預定效用,則為該物在一般交易觀念上未必有此效用,但當事人特以契約預定其有此效用。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵,而其瑕疵係於契約成立後發生,且因可歸責於出賣人之事由所致者,出賣人除負物之瑕疵擔保責任外,同時構成不完全給付之債務不履行責任。」。
(6)最高法院九十九年度台上字第七六六號民事判決:「惟查兩造有關系爭買賣經證人陳0宏、林0聰證述及註明於訂購單,足認兩造已合意系爭面板僅破片、點不亮、死線等可退,為原審所確定之事實。然破片、點不亮、死線等可退,是否表示買賣契約雙方僅擇定以換貨為唯一處理瑕疵之方式,因而排除買受人其他瑕疵擔保請求權,已滋疑義。次按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任,其法律性質、構成要件及規範功能各不相同,出賣人縱不負物之瑕疵擔保責任,不必然不負不完全給付之債務不履行責任。又種類之債在特定時,即存有瑕疵者,出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外,並應負不完全給付之債務不履行責任。」。
(7)最高法院一○二年度台抗字第一○六八號民事裁定:「原法院以:按拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權,不動產之強制執行準用關於動產執行之規定,強制執行法第六十九條、第一百十三條分別定有明文。該法第六十九條之規範理由係因買受人於拍賣前,得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處,並預為查詢明確,已有機會發現拍賣物之瑕疵,法律為確保拍賣結果之安定性,乃排除物之瑕疵擔保責任,使買受人自行負擔瑕疵存在之危險,該條之適用並不因債權人有否據實陳報受執行標的物之品質而有異,買受人不得執此聲請撤銷買賣。系爭強制執行程序中,並無人陳報系爭房屋係凶宅,且法院至現場執行時亦無異樣,則拍賣公告未記明系爭房屋係凶宅,其執行程序尚無不當。況再抗告人於向法院投標前,即得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處,並得預為查詢,其未事先查詢,係可歸責於自己之事由,自不得於拍定後,以系爭房屋係凶宅為由,主張有物之瑕疵擔保請求權之適用」。
3.出賣人物之瑕疵擔保責任,雖得以特約排除之,但出賣人故意不告知其瑕疵者無效(民法第366條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=366 參照)。
4.其他建議
(1)有時買賣雙方當事人間會約定「現況」交屋;惟此種約定,如未能拍照或攝影,並將其納入買賣契約之附件,易生糾紛。
(2)買賣成屋之當事人,除「應注意有不動產現況說明書此文件」外,更須明瞭該不動產現況說明書明載之相關內容為何?該內容效力為何?以及其法律效果?以免「一不小心,失去了權益而不自知」。

(三)前揭買賣凶宅實務裁判
而本文貳一及二所揭實務裁判,主要為買受人向出賣人求償之面向,其等個案內訴訟當事人之主張及所涉法律爭議事項,也尚不離本文參二所提範圍。

至於「違建」及「現況交屋與排除物之瑕疵擔保責任」之相關說明,請參閱「違建&物之瑕疵」實務裁判上之見解 https://www.lawtw.com/archives/1155694 及「現況交屋」「排除物之瑕疵擔保責任」及「、漏水屋、凶宅及其他瑕疵屋」https://www.lawtw.com/archives/1155797 等文。

[註解]
註一:所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言,最高法院九十六年度台上字第二四九八號民事判決:「按買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人即不得解除契約,此觀民法第三百五十九條之規定自明;所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言。」、九十三年度台上字第八0號民事判決:「惟所謂「顯失公平」,應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益,加以衡量,非得僅以其使用現況影響輕微,遽認買受人之損害較小,進而謂買受人解除契約有失公平。原審未詳加調查審認系爭房地物之瑕疵及權利瑕疵,上訴人受有若何損害?其解除契約於兩造之損害比例為何?徒以被上訴人築牆內縮結果,僅地下層室內面積停車空間稍小,即謂此項瑕疵輕微,上訴人買受系爭房屋之居住目的無不能達到情事,認解除契約有失平衡,而為上訴人敗訴之判決,亦屬可議。」、八十九年度台上字第二九二五號民事判決:「末按民法第三百五十九條固規定,買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。惟該條所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害,有失平衡而言。原審未就上訴人主張之系爭房屋之其他瑕疵逐一予以調查審認,及斟酌其瑕疵對於上訴人所生之損害與解除契約對於被上訴人所生之損害,是否有失平衡﹖即認上訴人解除契約係顯失公平,亦嫌速斷。」等可資參照。
註二:所謂共用部分,乃指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者;約定共用部分,則指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者(公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款參照)。
註三:至買受人已否取得物之所有權,在所不問(最高法院47 年台上字第 1655 號民事判例參照)。又所謂交付,並非以現實交付為限(最高法院44 年台上字第 828 號民事判例參照)。
註四:從公寓大廈管理條例第57條之規定觀之,公設點交確沒有規定需要多久時間完成。另有建商私底下表示,「公設點交」這件事,實際上只是跟管委會確認清冊上所記載的物品是否存在,數量是否正確而已,至於堪用與否等到點交完成後,會再列為缺失進行改善,與公寓大廈管理條例第57條之規定不符,自是不妥。
註五:依消費者保護法第17條第1項及第3項之規定,中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。違反前開公告之定型化契約,其定型化契約條款無效;該定型化契約之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」規定定之。
惟個案定型化契約條款優於前開應記載事項者,尚非不許。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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