農地重劃條例第5條所定「耕地承租人、其他共有人及毗鄰耕地現耕所有權人之優先購買權行使」及「與各種法定優先購買權之交錯」

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文 / 楊春吉

本文相關實務裁判/臺灣高等法院臺南分院105年度上易字第198號民事判決等

壹、有關「第5條所定優先承買權及其行使」,實務裁判上之見解

一、請求確認存在~「系爭土地乃伊之父購買,登記在伊之胞姐名下,伊為經營瓦斯行業需要,而於77年初即向伊承租系爭土地,並成為不定期租賃及取得,對拍定之系爭土地,有優先購買權Vs.對造所提相關,均無法證明其確有租賃,而且依土地使用編定,系爭土地不得於其上興建建築物及工作物,當事人不可能合意成立地上權,也未地上權,對造對拍定之系爭土地無優先購買權」「土地第104條、第426-2條與農地重劃條例第5條之交錯,及使用關係得否適用這三條規定,主張優先購買權」及「時效取得地上權」等

就此,臺灣高等法院臺南分院105年度上易字第198號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TNHV%2c105%2c%e4%b8%8a%e6%98%93%2c198%2c20161122%2c1&ot=in 謂「……事實及理由
一、上訴人起訴主張:系爭坐落臺南市○○區○○○段○○○○○號土地(下稱系爭土地)為上訴人之父所購買,登記在上訴人胞姐邱吳O鳳名下,上訴人因經營瓦斯行業務須要,乃於民國77年初,向邱吳O鳳承租系爭土地興建鋼鐵造寮舍、磚造房屋住宅、及木造禽畜舍等多棟建築物,並向戶政事務所辦理新建門牌編定為:臺南市○○區○○里000號,據以居住、工作、飼養禽畜等使用。則上訴人於77年將戶籍遷入上開建物,迄今已歷27年餘,已符合民法第451條規定關係成立。另比照土地法第54條規定土地(房屋)經土地(房屋)四鄰證明和平繼續使用,依民法第769條或770條,上訴人亦已取得地上使用權,而臺灣臺南地方法院(下稱臺南地院)以104年度司執字第38368號執行事件拍賣系爭土地,上訴人對系爭土地有地上權、承租權,符合土地法第104條第1項、農地重劃條例第5條及民法第426之2條第1項規定有依同樣條件優先購買之權等語。並聲明:確認上訴人就臺南地院104年度司執字第38368號所拍賣系爭土地有優先購買權存在。
二、被上訴人則以:上訴人所提出之土地使用權同意書、現況照片、門牌證明書、戶籍謄本、里長辦公室證明書及四鄰證明書等資料,均無法認定當時上訴人確係有租用系爭土地之事實。再依系爭土地104年度司執字第38368號不動產拍賣公告記載之使用情形可知,系爭土地使用現況為其上建物早已廢棄,屬於無人使用之狀況,又系爭土地為「一般農業區農牧用地」,不得於其上方設置「建築物或工作物」,當事人之間亦不得合意成立地上權。縱依上訴人主張於系爭土地之部分土地上興建鋼鐵造寮舍、磚造房屋等,依土地法及大法官會議第408號解釋,上訴人並無法因時效而於系爭土地取得地上權,更遑論對系爭土地有優先購買權存在等語。並聲明:上訴駁回。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[三、兩造不爭執事項:
㈠坐落臺南市○○區○○○段○○○○○號土地(權利範圍全部,下稱系爭土地)使用地類別為農牧用地,屬重劃區之,原為訴外人邱吳O鳳所有,經邱吳O鳳之臺灣中小企業銀行股份有限公司向臺南地院聲請強制執行,經臺南地院以104年度司執字第38368號給付票款強制執行事件(下稱系爭強制執行事件)拍賣系爭土地,嗣104年8月25日由系爭土地毗連耕地之現耕人王O田依農地重劃條例第5條規定聲明優先承購,以新臺幣(下同)766,000元拍定,有系爭強制執行事件拍賣公告附表、臺南地院105年度執事聲字第4號民事裁定(見原審卷第24、27頁)在卷可稽。
㈡上訴人以其於77年間以向邱吳O鳳承租系爭土地並於其上興建鐵皮石棉瓦屋及磚造建物(門牌號碼臺南市○○區○○里000號)迄今,為系爭土地之地上權人及人,得依土地法第104條第1項及農地重劃條例第5條規定優先購買系爭土地,而向臺南地院民事執行處對系爭強制執行事件聲明異議,請求准予優先承買,經臺南地院執行處司法事務官於105年1月8日裁定駁回上訴人之承買聲請及聲明異議,上訴人對上開裁定聲明異議,經臺南地院105年度執事聲字第4號裁定駁回等情,有臺南地院104年度司執字第38368號民事裁定、臺南地院105年度執事聲字第4號民事裁定(見原審卷第25-28頁)在卷可稽。
㈢臺南地院執行處對系爭土地實施現場指界時,地政人員稱:系爭土地上有2間鐵皮屋、2間石棉瓦屋及1間磚造建物,目前均無人使用,有臺南地院104年度司執字第38368號拍賣公告附表(見原審卷第24頁)在卷可稽。]

[四、兩造爭執事項:
上訴人主張其為系爭土地之承租人及地上權人請求優先承買有無理由?
五、得心證理由:
㈠按當事人主張有利於己之事實,就其事實有舉證之責任,民事訴訟法第277條定有明文。
次按基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條第1項亦定有明文。
再按租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。民法第426條之2亦定有明文。
而農地重劃條例第5條固亦規定:重劃區內耕地出售時,其優先購買權之次序如左:一出租耕地之承租人。二土地現耕之他共有人。三毗連耕地之現耕所有權人。
惟按土地法第104條第1項及第107條第1項,關於基地或耕地承租人之優先承買權,即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權,須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件,故提起此項訴訟之原告,應先證明其基地或耕地之租賃關係存在,而始有買賣契 約訂立請求權之可言(最高法院44年台上字第700號民事判例意旨參照)。
又按土地法第104條第1項之優先購買權,解釋上,固較同法第34條之1第4項所定之共有人之優先承買權為優先,但具有該法第104條第1項之優先購買權者,僅限於基地之地上權人、典權人或承租人。]

[茲上訴人對該基地並無地上權,典權或租賃權,其在第一審提出之承諾書、土地謄本、營建執照,建物買賣所有權移轉契約書等書證,充其量亦僅能認定就該基地有關係而已。
是以上訴人顯非土地法第104條第1項所定之優先購買權人,依法對系爭土地無優先承購權,殆無疑問(最高法院69年度台上字第1815號民事裁判意旨參照)。]

[ ㈡關於上訴人主張其為系爭土地承租人部分:
上訴人主張:其於77年向邱吳O鳳承租系爭土地興建系爭地上物等語,固據提出臺南地院系爭執行事件104年5月28日執行筆錄、臺南地院公告、民事陳報狀、土地使用權同意書、相片1紙、新編門牌證明書、戶籍謄本、臺南市○○區○○里長證明書、房屋四鄰位置圖及證明書(見原審卷第42-56頁)為證,並舉證人邱吳O鳳於原審證稱:系爭土地係伊出租。每年年底上訴人都給伊三千元租金,伊自77年就租給上訴人,是口頭約定,從77年到現在租金都是三千元,都是交現金給伊,沒有證據等語(見原審卷第32頁反面-33頁)。]

[惟查:
⒈上訴人於原審陳稱:土地是其母親的,但是其母親沒有農所以登記在其姐姐名下,其在那邊耕作,所以有付租金給伊姐姐等語(見原審卷第33頁反面),依上訴人所言,系爭土地實際上係其母親所有,因無自耕農身分而借名
登記在其姐邱吳O鳳名下,則其果真承租系爭土地建築系爭地上物,亦應向其母親承租,何以向其姐承租?又何以未將租金交付予土地之所有權人即其母親,卻交付予其姐邱吳O鳳?上訴人與證人所述顯與常情不合,已難憑採。
再參酌證人邱吳O鳳與上訴人為姐弟至親,證言難免偏頗上訴人,亦難盡信,邱吳O鳳又為系爭強制執行事件之債務人,就本件系爭土地之拍賣本具利害關係,要不得以僅以證人邱吳O鳳之證言,為有利上訴人之認定。]

[⒉再上訴人提出之房屋四鄰證明書及里長證明書雖分別記載:「茲證明臺南市○○區○○○段○○○○○號土地上房屋,門牌號碼:臺南市○○區○○里00鄰000號及雜項工作物與果樹林木等,為吳O田於民國七十七年間興建供居住、工作(整理瓦斯筒)、畜養禽畜、養蜂及種植果樹之場所使用迄今,確實無訛,如有不實願負法律上一切刑事上責任。」;
「茲證明臺南市○○區○○○段○○○○○號原邱吳O鳳土地,坐落於本里轄內,土地上建築物、門牌號碼:臺南市○○區○○里000號房屋及種植果樹林木作物,為吳O田所有並居住使用屬實。」等語,僅能證明系爭土地地上使用之情形,尚不足證明上訴人就系爭土地與邱吳O鳳間有租賃關係存在;
且依被上訴人提出之執行筆錄記載 :(系爭土地)有二間鐵皮屋、二間石棉瓦屋、一間磚造建物,目前均無人使用等語,原法院民事執行處並將上述使用情形註記於拍賣公告等語(見原審卷第42、45頁),並參以被上訴人提出之現場照片,存在系爭土地上之建物 ,亦零亂堆置雜物(見原審卷第37-38頁),可知系爭土 地上建物於104年5月28日執行查封時,其土地上建物係呈無人使用之狀態,上訴人提出之里長證明書、四鄰證明書,明顯與系爭土地使用現況情形不符,亦難以憑信。]

[⒊至於上訴人所提之土地使用權同意書、相片1紙、新編門牌證明書、戶籍謄本等件,充其量亦僅能證明土地所有權人同意上訴人使用系爭土地,尚難證明上訴人與邱吳O鳳間就系爭土地成立租賃之關係。上訴人據以主張其自77年即向邱吳O鳳承租、建築、居住、工作、耕作使用至今云云,亦非可採。]

[㈢關於上訴人主張就系爭土地有地上權部分:
⒈另按主張因時效取得地上權者,依民法第772條準用同法第769條或第770條之規定,須以行使地上權之意思而占有他人之土地,經過一定之期間,始得請求登記為地上權人。此項意思依民法第944條第1項之規定既不在推定之列,故須由占有人負證明之責。
又占有人無法律上之權源在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木,可能係基於侵權行為之意思,亦可能基於越界建築使用,亦或界址不明致誤認他人土地為自己所有,或因不知為他人土地而誤為占有使用,尚難僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實,自認占有人係基於行使地上權之意思而占有(最高法院87年度台上字第1284號裁判意旨參照)。]

[⒉又稱者,謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權,民法第832條定有明
文。
又稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方,他方支付租金之契約。民法第421條亦定有明文。基此可知,地上權與租賃權二者,本質上已截然不同,
上訴人既主張其就系爭土地與邱吳O鳳存在租賃關係,又主
張係以行使地上權之意思占用系爭土地,二者已有矛盾。
且系爭土地上存在之有二間鐵皮屋、二間石棉瓦屋、一間磚造建物,均無人使用,已如上述,則上訴人是否占有系爭土地,已有可疑,上訴人既無法舉證其曾經過一定期間占用系爭土地,其空言:自77年起在系爭土地上有系爭建物,因時效對系爭土地有地上權云云,並無可採。]

[⒊再按「耕地:指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」,屬農業發展條例第3條第11款定有明文。
又「民法第八百三十二條規定,稱地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權。故設定地上權之土地,以適於建築房屋或設置其他工作物或種植竹林者為限。其因時效取得地上權而請求登記者亦同。土地法第82條前段規定,凡編為某種使用地之土地,不得供其他用途之使用。
占有土地屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地者,性質上既不適於設定地上權,內政部於中華民國七十七年八月十七日以台內地字第六二一四六四號函訂頒時效取得審查要點第三點第二款規定占有人占有上開耕地者,不得申請時效取得地上權登記,與憲法保障人民之意旨,尚無牴觸」(司法院大法官會議釋字第408號解釋文參照)。
系爭土地使用地類別為農牧用地 ,使用分區為一般農業區,有第一類謄本可稽。系爭土地既屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地,縱令上訴人占用,性質上亦不適於設定地上權,上訴人自不得主張時效取得地上權。]

六、綜上所述,上訴人既無法舉證證明對系爭土地有租賃及地上權法律關係存在,其本於承租人及地上權人之地位,依土地法第104條第1項、民法第426條之2、農地重劃條例第5條第1項之規定,提起本件訴訟,請求確認優先承買權存在,即屬無據,不應准許。
從而原審所為上訴人敗訴之判決,並無不合。上訴論旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列,附此敘明。
八、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項、第78條,判決如主文。……」。

二、請求確認優先購買權存在等事件~「伊前與系爭土地原所有人訂有二十租期之租賃契約,嗣系爭土地經拍定,並由法院准由甲優先購買,然依農地重劃條例第5條、土地法第104條、第107條之規定,其優先購買順序較甲為優先,但法院並未通知伊優先購買,爰請求確認之及塗銷土地所有權移轉登記Vs.對造於拍定前已將系爭土地於第三人,租賃契約巳無效」及「系爭租賃契約,究有無違法轉租而無效」等

就此,臺灣高等法院臺南分院105年度上易字第278號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TNHV%2c105%2c%e4%b8%8a%e6%98%93%2c278%2c20170509%2c1&ot=in 謂「……事實及理由
一、上訴人主張:伊於民國(下同)90年6月20日與訴外人即坐落雲林縣○○鄉○○段○○○號土地(下稱系爭土地)之原所有權人李O和訂立土地租賃契約書(下稱系爭租賃契約),租期20年,嗣系爭土地經原審法院以100年度司執字第11145號強制執行事件(下稱系爭執行事件)公開拍賣,而於100年8月17日由訴外人廖O峰得標拍定,被上訴人為系爭土地之毗連耕地所有人,經通知後於100年8月29日聲明優先承買,原審法院於100年10月17日准予買受,被上訴人於100年10月31日取得系爭土地所有權。然依農地重劃條例、土地法之規定,伊為系爭土地承租人,對系爭土地有優先購買權,且其順序優先於被上訴人,詎原審法院並未通知伊行使優先購買權,爰依農地重劃條例第5條、土地法第107條、第104條規定,訴請確認伊於系爭執行事件,就系爭土地之優先購買權存在,被上訴人應將系爭土地於100年10月31日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記塗銷。原審為伊敗訴判決,尚有未合等情。上訴聲明:1.原判決廢棄。2.確認上訴人於系爭執行事件,就系爭土地(面積1676.34平房公尺)之優先購買權存在。3.被上訴人應將系爭土地(面積1676.34平房公尺),於100年10月31日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記塗銷。
二、被上訴人則以:上訴人於系爭土地拍定前之100年6月以前已將系爭土地違法轉租給第三人廖O明,系爭租賃契約因之無效,上訴人自無優先承買權。原審為上訴人敗訴判決,尚無違誤等語,資為抗辯。答辯聲明:上訴駁回。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[三、兩造不爭執之事實
(一)上訴人於90年6月20日與系爭土地之原所有權人李O和訂立爭租賃契約,租期20年,並經公證。
(二)系爭土地地目為「田」、使用分區為「特定農業區」、使用地類別為「農牧用地」。
(三)系爭土地經原審法院以系爭執行事件公開拍賣而於100年8月17日由訴外人廖O峰得標拍定,被上訴人為系爭土地之毗連耕地所有人,經通知後於100年8月29日聲明優先承買,原審法院於100年10月17日准予買受,被上訴人於100年10月31日取得系爭土地所有權。
四、 被上訴人抗辯:上訴人於系爭土地拍定前之100年6月以前已將系爭土地違法轉租給第三人之事實,應可採信。]

[(一)按以自任耕作為目的,約定支付地租使用他人之農地者,為。前項所稱耕地,包括漁牧,土地法第106條定有明文。
又農業發展條例(下稱農發條例)第20條第1項規定:「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約,應依本條例之規定,不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定」。
依兩造不爭執之事實(一)所示,上訴人與李O和於90年6月20日訂立系爭租賃契約,是在89年1月4日農發條例修正後,依照上開說明,本件自應適用農發條例之規定。
又農發條例第3條第11款規定:所謂「耕地」:係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。
查依兩造不爭執之事實(二)所示,系爭土地之地目為「田」、使用分區為「特定農業區」、使用地類別為「農牧用地」,系爭土地應屬土地法第106條所規定之「耕地」。
(二)次按承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。如係租用耕地,則承租人縱經出租人承諾,仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時,原定租約無效(最高法院43年台上字第868號判例參照)。
經查:上訴人於原審法院104年度訴字第521號排除侵害事件準備程序中到庭證稱:「系爭土地是我向李O和租用之土地 ,我之前自己使用土地,時間差不多在4、5年前,大約是100年到101年之間,轉租給廖O明」等語(見原審卷第78頁),核與該案被告廖O明所陳:「大約5、6年前,約99年、100年間,上訴人將系爭土地轉租給他」等語(見原審卷第77頁)相符。
再參酌原審法院受理系爭執行事件,債權人台灣土地銀行於100年5月9日向執行法院陳報系爭土地上有平房一棟,提供第三人廖O峰(廖O明之子)使用,原審法院因而於100年7月27日發文通知廖O峰,並就系爭土地於100年8月17日為第3次拍賣等各情,有台灣土地銀行陳報狀及原審法院執行處通知影本各一件在卷可稽(見本院卷第95至99頁),並經本院調取該執行卷宗核閱明確,
被上訴人抗辯:上訴人於系爭土地拍定前之100年6月以前已將系爭土地違法轉租給第三人廖O明等事實,堪予認定。依前開說明,被上訴人進而抗辯系爭租約因違法轉租而歸於無效,即屬有據。]

[(三)末按出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第104條第2項之規定,於前項承買承典準用之,土地法第107條固定有明文。
惟土地法第107條規 定耕地承租人之優先承買權,係為「扶植自耕農」而設,故承租人優先承買權之行使,應以其確有租賃關係存在,且該承租土地屬「耕地」,俾承租人優先承買耕地後,能成為自耕者,始符合上開法條賦予承租人優先承買之立法意旨。
本件上訴人與李O和間之系爭租賃契約,既因上訴人於100年6月以前將系爭土地轉租與廖O明而歸於無效,已如前述,上訴人於系爭土地拍定時已非系爭土地之承租人,其依農地重劃條例第5條、土地法第107條、第104條規定,主張就系爭土地有優先於被上訴人之承買權,即屬無據。]

五、綜上所述,上訴人主張依農地重劃條例第5條、土地法第107條、第104條之規定,請求確認系爭執行事件,就系爭土地有優先購買權存在,及請求被上訴人應將系爭土地於100年10月31日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記辦理塗銷,均為無理由,應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決,並無不合。……」。

三、確認優先購買權不存在~「對造並非係系爭土地毗鄰耕地之現耕所有權人,不具農地重劃條例第5條第3款所規定之優先購買權,縱有,其行使也已逾10日期限,視為放棄優先購買權,但為對造所否認;嗣法院核發權利移轉證書並辦竣移轉登記,致原所有權人甲之權利受損,甲未曾對此表示異議或請求塗銷,怠於行使權利,伊為拍定人,爰行使債權人代位請求權,訴請確認之Vs.拍定人均否認之」「土地法第34-1條、第104條第1項(拍定人取得原因)與農地重劃條例第5條(另一方之主張)規定之交錯」及「是否為現耕所有權人」等

就此,臺灣高等法院臺南分院106年度上易字第95號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TNHV%2c106%2c%e4%b8%8a%e6%98%93%2c95%2c20180424%2c1&ot=in 謂「……事實及理由
一、被上訴人主張:臺灣臺南地方法院民事執行處(下稱執行處)104年度司執字第24000號強制執行事件,就坐落臺南市○○ 區○○段○○○○號土地(面積7888平方公尺,權利範圍10000分之7255,即如原判決附表【下稱附表】編號3所示土地,下稱系爭土地),上訴人並非毗連耕地即同段000地號土地(下稱000地號土地)之現耕所有權人,不具農地重劃條例第5條第3款所規定之優先購買權;又縱有優先購買權,上訴人亦遲延行使優先購買權之10日期限,應視為上訴人已放棄優先購買權,因上訴人否認之,並向執行處聲明優先購買權,且經執行處核發權利移轉證書,上訴人並於民國105年2月23日,就系爭土地以拍賣為原因,完成所有權移轉登記,伊提起本件確認訴訟,自有即受判決之法律上利益。而上訴人對於系爭土地之優先購買權自始不存在,故其因此受有所有權登記之利益,然因自始欠缺法律上原因,並致原所有權人張O華受有損害,張O華得依不當得利之規定,請求上訴人塗銷系爭土地之所有權移轉登記,伊為系爭土地之拍定人,與張O華成立買賣關係,為張O華之債權人,張O華對上訴人表示優先購買,未曾表示異議或請求塗銷,怠於行使權利,故伊自得代位張O華請求上訴人塗銷系爭土地之所有權移轉登記。爰訴請確認上訴人就系爭土地之優先購買權不存在;上訴人應將系爭土地於105年2月23日以拍賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。原審為伊勝訴判決,並無不當。答辯聲明:上訴駁回。
二、上訴人則以:伊於000地號土地上確實種有芒果,為000地號土地之現耕所有權人,蓋伊係於96年取得000地號土地應有 部份1/2,故自96年起,實際上已有種植芒果樹四棵,且經測量結果,該四棵芒果樹均在000地號土地範圍內,而該果樹經鑑定結果,樹齡為20至25年,且由生長趨勢判斷為苗木栽植,故該等果樹自苗木移植後已於該地種植約20至25年,亦有可佐。而耕地之現耕所有權人,係指與欲出售之土地四周邊界相連,且現仍自行耕作之土地所有權人,伊擁有之000地號土地毗連系爭土地,且000地號土地於土地謄本中之土地類別為農牧用地,又經白河區區公所以函文表示土地之狀態為「農地農用」,更足證明000地號土地當時有耕作狀態,且伊為該現耕作農地之所有權人,自為農地重劃條例第5條第3款規定之「毗連耕地之現耕所有權人」。又伊於104年11月26日及同年12月7日即向執行處具狀聲明願優先購買系爭土地,未逾行使優先購買權之期間等語,資為抗辯。原判決為伊敗訴判決,尚有未洽。上訴聲明:(一)原判決廢棄。(二)被上訴人於第一審之訴駁回。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[三、兩造不爭執事項:
㈠如附表所示編號1至6所示6筆土地原為訴外人張O華所有,因張O華積欠訴外人台新國際商業銀行股份有限公司(下稱台新銀行)債務未清償,台新銀行向執行處聲請強制執行張O華所有如附表所示6筆土地,執行處就如附表所示6筆土地定於104年10月28日進行特別變賣,最低底價合計為977,000元,被上訴人以978,888元拍定,已繳納金196,000元,司法事務官諭知其餘價金782,888元俟優先購買權人放棄購買後,再依執行處通知繳納。
㈡上訴人於96年9月5日取得000地號土地所有權應有部分2分之1,於如附表所示6筆土地拍賣時,與張O華共有000地號土地。
㈢執行處於104年11月18日通知依土地法第34條之1、第104條第1項有優先承買權之人於文到10日內,聲明願否行使優先承買權,上訴人於104年11月23日收受前揭函文。執行處再於104年11月18日、104年11月27日通知依農地重劃條例第5條有優先承買權之人於文到10日內,聲明願否行使優先承買權,上訴人於104年12月1日收受此份函文。
㈣上訴人於104年11月26日向執行處具狀聲明願依原拍定價格優先購買系爭土地及如附表編號4至6所示土地;另於104年12月7日向執行處具狀聲明願依原拍定價格優先購買如附表編號4、5等2筆土地。執行處於104年12月9日通知上訴人其所提之資料,非毗鄰地之現耕證明,僅得優先承買如附表編號4、5等2筆土地;上訴人於104年12月11日收受該份函文後,於同年12月14日具狀請求執行處給予補交文件之期限,並同時繳納價金775,888元;再於同年12月29日向執行處具狀更正聲明願依原拍定價格優先購買系爭土地,並補正提出系爭農地農用證明,載有:茲證明蘇O未君所申請000地號農業用地,於本證明書核發之時點係作無誤等語。
㈤執行處於105年1月11日通知上訴人補繳價金11,000元,上訴人於105年1月19日繳納價金11,000元。執行處於105年1月27日就如附表編號1、2、6所示土地核發不動產權利移轉證書與被上訴人,就系爭土地及如附表編號4、5所示土地核發不動產權利移轉證書與上訴人。系爭土地於105年2月23日以拍賣為原因,移轉登記為上訴人所有。]

[四、按確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利益者不得提起,民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益,係指法律關係之存否不明確,原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險,而此種不安之狀態或危險,能以確認判決除去者而言。
經查:被上訴人主張上訴人並非系爭土地所毗連耕地之現耕所有權人,不具農地重劃條例第5條第3款所規定之優先購買權,既為上訴人所否認,且上訴人已於強制執行事件程序中具狀表示行使優先購買權,則兩造間就上訴人就系爭土地是否有優先購買權利乙節,即陷於不明確狀態,而此種不明確之狀態,得以確認判決除去,故被上訴人提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益,合先敘明。]

[五、被上訴人主張上訴人就系爭土地不具農地重劃條例第5條第3款所規定之優先購買權,惟為上訴人所否認,並以上情置辯。
是本件上訴人是否為000地號土地之現耕所有權人?上訴人就系爭土地是否有農地重劃條例第5條第3款規定之優先購買權?如上訴人就系爭土地有優先購買權,其是否已經合法行使優先購買權?被上訴人請求確認上訴人就系爭土地之優先購買權不存在,並請求塗銷所有權移轉登記,有無理由?]

[厥為本件應審究之爭點。爰分述如下:
(一)上訴人並非000地號土地之現耕所有權人,對於系爭土地無農地重劃條例第5條第3款規定之優先購買權:
1、按重劃區內耕地出售時,其優先購買權之次序如左:一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人,農地重劃條例第5條定有明文。
查系爭土地及000地號土地均屬「重劃區耕地」,且000地號土地為系爭土地之「毗連耕地」等情,兩造均不爭執,且有該二筆土地之地籍圖及土地謄本可參(原審卷一第29、37頁)。
2、依前揭規定,如上訴人為000地號土地之現耕所有權人,則優先購買權,反之則無。惟本件上訴人並非000地號土地之現耕所有權人,理由如下:
(1)按農地重劃條例第3條第3款規定,重劃區內耕地出售時,毗連耕地之現耕所有權人,有優先承購權,其立法意旨乃在擴大農場經營面積,以適合機械耕作之需要,俾發揮耕地之效能。
又所稱自耕,係指自任耕作者而言,其為維持一家生活直接經營耕作者,以自耕論,為土地法第6條所明定,而該條後段所謂「其為維持一家生活直接經營耕作者,以自耕論」,與自任耕作之情形有間,本質上並非自耕,乃僱用他人從事實際耕作,所得收穫歸於自己,而給與受僱人約定之報酬,其本身並不以實際參與現場耕作為必要,倘合於用以維持一家生活之必要之條件,依法律規定應以自耕論,亦有最高法院68年台上字第3777號判例意旨可資參照。
可知,原則上須自任耕作,始符合自耕之要件,例外於維持一家生活,僱用他人直接經營耕作者,仍認符合自耕之要件。
查本件上訴人自承在新竹從事業務員,實際耕作者為其父親(本院卷二第184頁),已難認為可在離其工作地點相距甚遠之000地號土地自任耕作,復無證據足以證明其有為維持一家生活,僱用他人而直接經營耕作之情形,其主張為000地號土地之現耕所有權人云云,已嫌無據。]

[(2)如附表所示之土地自89年12月8日查封後,曾歷經4次,各拍賣程序中就000地號等土地有下列之記載:
A、原法院96年執字第40906號執行事件中,債權人台灣土地銀行股份有限公司(下稱土地銀行)陳報000地號土地使用狀況為雜木、竹林,並提出現況照片(見該執行卷內所附土地銀行陳報狀);拍賣公告附表備註欄第十項載:「查封時,000、000地號種植竹子,000、000、000、000地號種植甘蔗、玉米,嗣後債權人查報000、000、000、000地號土地為雜木、竹林,000地號土地為竹林、甘蔗、雜木,000地號上有未登記建物(台南縣○○鎮○○里0000000號及鐵皮各乙棟,…)」等語(原審卷一第12至13頁)。
B、原法院102年度執字第105501號執行事件中,債權人土地銀行陳報000地號土地為雜草、雜木叢生,部分為竹林,並提出現況照片(原審卷一第87至92頁);不動產估價報告書記載000地號土地上為雜草雜竹(原審卷一第93頁);拍賣公告附表「使用情形」欄依據上開資料記載:「依本件債權人代理人查報,編號1至4號土地雜木、雜草叢生,部分為竹林,編號5、6號土地有未建物…。另依鑑價報告記載,編號1、2號土地上為雜竹,編號3、4號土地上為雜草雜竹,編號5、6號土地上有建物坐落,部分為空地。…」等語(原審卷一第16至17頁)。
C、原法院103年度司執字第52625號執行事件中,經執行處書記官會同地政人員指界,當時000地號土地為雜木、雜草叢生,部分為竹林,依拍賣公告附表「使用情形」欄則載:「指界時,據地政指界人員稱:編號1至4號土地雜木、雜草叢生、部分為竹林;編號5土地上有未保存登記建物及鐵皮倉庫;編號6號土地上有未保存登記建物。…」等語(原審卷一第20頁)。
D、原法院104年度司執字第24000號執行事件之不動產估價報告書記載000地號土地部分為雜木、雜草叢生、部分為竹林使用(原審卷一第95頁);而拍賣公告附表「使用情形」欄記載:「89年12月8日查封時,編號1、2土地上有種植竹子,編號3~6號土地有種植甘蔗、玉米;嗣據鑑價報告書所載,編號1~4土地,部分為雜木、雜草叢生,部分為竹林使用,編號5、6號土地上有未保存登記建物、鐵皮倉庫坐落,…」等語(原審卷一第24頁)。
E、依據上開歷次拍賣程序中之債權人陳報資料、不動產估價報告書及拍賣公告可知,000地號土地雖於89年12月8日查封時,曾種植甘蔗、玉米,然自96年間起至拍定系爭土地時為止,其上均係雜木、雜草叢生,部分為竹林,並無種植果樹或其他作物,足見上訴人於96年9月5日取得000地號土地所有權應有部分2分之1後,000地號土地均呈現荒廢狀態,並無耕作之跡象,尚難認上訴人迄至執行處拍賣系爭土地之日止,就000地號土地有耕作之情形。]

[(3)上訴人雖抗辯其於96年取得000號土地應有部份1/2,故自96年起,實際上已有種植芒果樹四棵,且該芒果樹經鑑定結果,樹齡為20至25年,其為「現耕所有權人」云云。
經查,前揭芒果樹四棵係在000地號土地內,有複丈成果圖可參(本院卷二第113頁),且苗木栽植後之樹齡為20至25年等情,亦有國立嘉義大學之函可稽(本院卷第123頁),惟前揭芒果樹之樹齡既為20至25年,然上訴人於96年間始因拍賣取得000號土地應有部份1/2,迄今僅10年餘,乃竟陳稱該等芒果樹係其所裁種,已屬無據。
此外,前揭芒果樹四棵所占面積僅12平方公尺,對照000地號土地之面積有432平方公尺,可知000地號土地絕大部分並未作為耕作使用,亦難以在如此狹小面積土地上存在之芒果樹,作為土地所有人確有自任耕種或經營耕種之證明。]

[且從前揭歷次拍賣程序中之債權人陳報資料、不動產估價報告書及拍賣公告可知,000地號土地雜木、雜草叢生,呈現荒廢狀態,縱有該等芒果樹,亦屬無人管理採收之狀態,尚難認為上訴人有耕作之情形,亦難認係「現耕所有權人」,上訴人此項抗辯並無理由。
至上訴人所提出之臺南市白河區農業用地作農業使用證明書(原審卷一第45頁),或臺南市白河區公所函復之臺南市白河區公所農業用地做農業使用證明聲請書、臺南市(白河區)公所農業用地作農業使用勘查紀錄表各1份(原審卷一第100、101頁、卷二第5至9頁)等資料,其等勘查日期分別為104年12月7日及105年3月25日,為本件系爭土地104年10月28日拍定後之行為,前揭資料及證人張O芝、曾O翔之證詞,均不影響本件之認定,併予敘明。]

[3、綜上各情以觀,上訴人從事業務員,並非實際在000地號土地耕作之人,其於96年間經拍定取得000地號土地起至拍定
系爭土地之日止,000地號土地上雜木、雜草叢生,並無耕作之跡象,縱有樹齡為20至25年芒果樹四棵,惟亦無法證明係上訴人所裁種或耕種,上訴人自非000地號土地之現耕所有權人,對於系爭土地無農地重劃條例第5條第3款規定之優先購買權。
又上訴人既非優先購買權人,其是否已經合法行使優先購買權,與本件之判決結果已不生影響,爰不予贅述,併予敘明。]

[(二)上訴人就系爭土地之優先購買權不存在,被上訴人請求塗銷所有權移轉登記,為有理由:
按所有人對於妨害其所有權者,得請求除去之,民法第767條定有明文,
上訴人對於系爭土地既無農地重劃條例第5條第3款規定之優先購買權,乃竟主張行使優先購買權,則執行處代執行債務人張O華與上訴人成立拍賣之買賣債權行為,及辦理系爭土地所有權移轉登記之物權行為,即有欠缺成立或生效要件,不生法律行為應有效力,系爭土地仍為張O華所有,張O華自得依民法第767條請求上訴人塗銷系爭土地所有權移轉登記,以除去侵害。
又按債務人怠於行使其權利時,債權人因保全債權,得以自己之名義,行使其權利,民法第242條前段定有明文。
本件被上訴人為系爭土地之拍定人,與系爭土地之出賣人張O華成立買賣關係,為張O華之債權人,張O華對於上訴人表示優先購買,未曾表示異議或請求塗銷,怠於行使權利,故被上訴人主張代位張O華請求上訴人塗銷系爭土地之所有權移轉登記,揆諸前揭規定,自屬有據。
故被上訴人基於民法第242條、第767條規定代位張O華訴請確認上訴人就系爭土地之優先購買權不存在,並請求塗銷所有權移轉登記,為有理由。]

[至被上訴人雖係主張依不當得利之法律關係,請求上訴人塗銷系爭土地之所有權移轉登記,惟不當得利之法律關係僅得訴請返還所得利益,亦即於所有權移轉登記後,請求返還所移轉登記之所有權,而非得訴請塗銷所有權移轉登記,此部分仍須透過第767條規定始得請求塗銷所有權移轉登記。
被上訴人主張援引之法律關係雖有錯誤,但在辯論主義處分權主義之原則下,依「法官知法」、「法律屬於法院專門」之原則,關於法律之評價、判斷及適用,係法院之職責,法院就當事人之主張及提出之證據依程序確定事實後,即應依職權尋求、發現法之所在,不受當事人所表示或陳述法律意見之拘束,法院即應本於適用法律之職權,加以適用正確之法律,故本件爰基於被上訴人提出之事實,依職權適用第767條為判決基礎,併予敘明。]

六、綜上所述,被上訴人主張上訴人就系爭土地並無優先購買權,請求確認上訴人就系爭土地之優先購買權不存在,並依民法第242條、第767條規定請求塗銷所有權移轉登記,為有理由,應予准許。原審為上訴人敗訴之判決,理由雖有不同, 惟結論並無二致,仍應予維持,上訴論旨猶執陳詞聲明廢棄,為無理由,應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證,核與判決之結果不生影響,爰不一一論述,併此敘明。……」。

四、請求確認優先購買權等事件~「甲所有農地重劃區內之系爭土地,出售予乙,丙以毗鄰地之現耕所有人主張優先購買權,甲爰出售予丙;但伊(即丁)與甲訂有租賃(牧草契作共同合作運銷契約書)或其他類似契約,爰依農地重劃法條例第5條、土地法第107條第1項規定,主張對系爭土地有優先購買權Vs.甲主張:與丁間之契約僅做為伊(甲)領取獎勵金之用,伊未取取租金,並非租賃,僅為使用借貸,丁不得主張優先購買權」及「甲與丁間有無租賃契約之存在及其舉證責任」等

就此,臺灣高等法院臺南分院111年度上易字第216號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TNHV%2c111%2c%e4%b8%8a%e6%98%93%2c216%2c20230413%2c1&ot=in 謂「……事實及理由
一、上訴人主張:坐落臺南市○○區○○○段0000地號、面積2,173平方公尺土地(下稱系爭土地)為被上訴人顏O村所有,屬於農地重劃條例第5條規定之重劃區內耕地。顏O村於民國(下同)110年3月5日以新臺幣(下同)145萬元之價格,出售系爭土地予訴外人李O賢;嗣被上訴人何O潔以其為系爭土地之毗鄰耕地即同段0000地號土地(下稱0000地號土地)之現耕所有權人,而主張有優先購買權,經顏O村同意由何O潔優先購買。然上訴人自105年初起,在系爭土地種植牧草迄今,並與顏O村約定由上訴人提供與畜牧場訂立之「牧草契作共同運銷合約書範本」(下稱契作合約書)予顏O村,再由顏O村向臺南市下營區公所(下稱下營區公所)申請取得「農戶種稻及耕作措施『轉(契)作、自行復耕種植登記、生產環境維護措施』」之補助及獎勵(下稱轉契作補助及獎勵),作為使用收益系爭土地之對價,上訴人為系爭土地之承租人,依土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定,就系爭土地有優先購買權存在;如認上訴人與顏O村間訂立之契約,並非租賃契約而為,上訴人亦得類推適用上揭規定而就系爭土地有優先購買權存在。原判決駁回上訴人上開請求,實有未當,爰依法提起上訴等語;並上訴聲明:㈠原判決廢棄;㈡確認上訴人就顏O村所有系爭土地,有按顏O村與李O賢於110年3月5日就上開土地所訂買賣契約之同一條件購買之優先購買權存在;㈢顏O村應按前項所示契約之同一條件與上訴人訂立買賣契約,並應於上訴人給付145萬元之同時,將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則辯稱:
㈠顏O村部分:顏O村僅將系爭土地無償提供上訴人種植牧草,而由顏O村依據優惠法令領取轉作牧草獎勵金,並未約定向上訴人收取地租,亦未承諾以上訴人向下營區公所領取之補助及獎勵,作為使用系爭土地之對價,彼此間不具對價關係。轉契作補助及獎勵制度日後是否存續、補助金額與條件是否調整,非無變動之可能,顏O村豈有可能草率與上訴人訂立法律關係複雜之租賃契約,或未以書面與上訴人約定轉契作補助及獎勵經主管機關取消或縮減後之相應處理問題。顏O村與上訴人間租賃關係存否,應由上訴人負舉證責任,且租約以存有書面為常態,無書面屬變態,上訴人自應負更高之舉證責任。本件上訴人與顏O村間約定,由顏O村將系爭土地無償提供上訴人種植牧草,而上訴人提供契作合約書予顏四村,僅屬無償使用借貸契約之從給付義務、附隨義務關係或無償委任關係,上訴人與顏四村間並無租賃契約存在,上訴人並非系爭土地之承租人,自不得主張優先購買權。原審駁回上訴人之請求,並無不當等語;並答辯聲明:上訴駁回。
㈡何O潔部分:上訴人於系爭土地進行鑑界時,已知系爭土地出賣一事,惟上訴人從未表示其為承租人,且顏O村表示其僅將系爭土地無償提供上訴人使用,亦無向上訴人收取租金,或以上訴人向下營區公所領取之補助及獎勵作為使用對價。再上開補助及獎金之數額並非固定,金額與條件是否調整,非無變動可能,日後下營區公所不為核發亦屬可能。顏O村與上訴人間,就系爭土地從未有針對租金之具體而確定之,則其2人間既從未有就租金之具體約定,自未成立租賃契約。上訴人並非系爭土地之承租人,對於系爭土地無優先購買權,原審駁回上訴人之請求,並無不當等語;並答辯聲明:上訴駁回。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[三、本件經整理兩造不爭執事項,及依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡化兩造爭點如下:
㈠不爭執事項:
⒈系爭土地為顏O村所有,屬於農地重劃條例第5條規定之重劃區內耕地。
⒉顏O村於110年3月5日,經由訴外人顏O進代理與由訴外人李O賢代理之李O賢訂立土地買賣契約書(下稱系爭買賣契約),以145萬元將系爭土地出賣予李O賢。
⒊上訴人自105年間起,在系爭土地種植牧草迄今。上訴人與顏O村間就系爭土地未曾訂立任何書面契約。
⒋系爭買賣契約之附件「土地標的現況說明書」(下稱系爭說明書)內,項次7⑴「有無栽種農作物或林木?」欄,記載「種類:牧草」、「權利歸屬於:承租人」等語;上開「牧草」、「承租人」等語之手寫文字旁,蓋有顏O進、李O賢、顏O村印章之印文。並有系爭說明書影本1份在卷可按(原審卷第49頁)。
⒌系爭說明書第2頁,記載「注意:賣方已確認以上內容屬實無誤,且已明瞭就以上事項附有誠實告知之義務,如有虛偽不實需負」等語。下方「買方簽章」處,有「李O賢(李O賢代)」之文字,並蓋有李O賢印章之印文;「賣方簽章」處,則有「顏O村」「顏O進代」之文字,並蓋有顏O村、顏O進印章之印文。復有系爭說明書影本1份附卷可佐(原審卷第51頁)。
⒍系爭買賣契約之附件「契約成立要件」(下稱系爭關於成立要件之附件),載有:「依農地重劃條例第5條規定:重劃區內耕地出售時,出售耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人及毗連耕地之現耕所有權人,按次序有優先購買權,故買賣雙方同意以下列方式擇一辦理:」等語,並經人在「賣方以通知承租人,承租人收受通知後15日內未以書面表示購買者,視為放棄,本件買賣契約書始成立;惟承租人於15日內以書面表示購買,則本件買賣契約書無條件解除,賣方同意全數返還買方已付之價金」處勾選(上開勾選,下稱系爭勾選);系爭關於成立要件之附件下方「買方簽章」處,有「李O賢(李O賢代)」之文字,並蓋有李O賢印章之印文;「賣方簽章」處,則有「顏O村顏O進代」之文字,並蓋有顏O村、顏O進印章之印文。並有系爭關於成立要件之附件影本1份在卷可稽(原審卷第53頁)。
⒎顏O村並未通知上訴人表示是否按系爭買賣契約之同一條件優先購買。
⒏上訴人於110年4月14日寄發下營郵局存證號碼000000號存證信函通知顏O村之代理人顏O進,願意按同一條件優先購買,該存證信函於110年4月15日送達顏O進。嗣上訴人於110年4月19日寄發下營郵局存證號碼000000號存證信函通知顏O村,願意按同一條件優先購買,該存證信函於110年4月23日送達予顏四村。
⒐顏O村自105年起,持上訴人所提供由德O畜牧場出具之契作合約書,以系爭土地向下營區公所申報轉契作補助及獎勵。
⒑訴外人林O伃代理顏O村於110年3月10日寄發臺南成功路郵局存證號碼000000號存證信函通知何O潔、訴外人顏O,於函到15日內表示是否主張優先購買系爭土地,並檢附系爭買賣契約、系爭說明書及系爭關於成立要件之附件等影本各1份。
⒒上訴人有另外承租坐落臺南市○○區○○○段0000、0000、0000-0、0000-0地號土地之耕地,種植契作牧草,承租期間已將近有大約20年之久。就上開土地,上訴人有給付租金予O喜,由顏O轉分予土地共有人或所有人,又其中0000-0地號土地是由顏O村申報及領取轉契作之補貼。]

[㈡爭執事項: 
⒈上訴人訴請確認其對系爭土地有優先購買權存在,有無理由?
⒉若有,上訴人訴請顏O村應按系爭買賣契約之同一條件與上訴人訂立買賣契約,並應於上訴人給付145萬元之同時,將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人,有無理由?]

[四、本院得心證之理由:
㈠按確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利益者,不得提起之;民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益,係指法律關係之存否不明確,原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在,且此種不安狀態,能以確認判決將之除去者而言。
本件上訴人主張其就系爭土地有優先購買權存在,為被上訴人所否認,則上訴人就系爭土地有無優先購買權存在之不明確,已致上訴人在私法之地位有受侵害之危險,而此項危險得藉由確認判決加以排除,是上訴人訴請確認其就系爭土地有優先購買權存在,自有即受確認判決之法律上利益,應堪認定。]

[㈡上訴人與顏O村間就系爭土地,並未成立租賃關係,上訴人既非承租人,無從主張優先購買權,其訴請確認對系爭土地有優先購買權存在,為無理由:
⒈按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任;民事訴訟法第277條本文定有明文。
是以,民事訴訟如係由原告主張權利者,應先由原告負舉證之責,若原告先不能舉證以證實自己主張之事實為真實,則被告就其抗辯事實即令不能舉證,或其所舉證據尚有疵累,亦應駁回上訴人之請求。
次按出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。重劃區內耕地出售時,其優先購買權之次序如左:一出租耕地之承租人。二共有土地現耕之他共有人。三毗連耕地之現耕所有權人;土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條亦分別定有明文。
又按土地法第104條第1項及第107條第1項,關於基地或耕地承租人之優先承買權,即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權,須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件,故提起此項訴訟之原告,應先證明其基地或耕地之租賃關係存在,而始有買賣契約訂立請求權之可言(最高法院44年台上字第700號民事裁判意旨參照)。
本件上訴人主張其與顏O村間就系爭土地有租賃關係存在,其為系爭土地之承租人,依土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定,就系爭土地有優先購買權存在等語;然為被上訴人所否認,並以前詞置辯。是依上開說明,上訴人自應就其為系爭土地之承租人之有利事實負舉證責任。]

[⒉上訴人無法證明其與顏O村間就系爭土地有租賃關係存在,而為系爭土地之承租人,論述如下:
⑴兩造對上訴人自105年間起,在系爭土地種植牧草迄今,上訴人與顏O村間就系爭土地未曾訂立任何書面契約。顏O村自105年起,持上訴人所提供由德O畜牧場出具之契作合約書,以系爭土地向下營區公所申報轉契作補助及獎勵,並不爭執(見不爭執事項⒊、⒐);
且經原審依上訴人聲請向德O畜牧場及下營區公所查詢,有德O畜牧場110年6月15日民事陳報狀、下營區公所110年6月15日所農字第0000000000號函及附件、下營區公所110年9月3日所農字第0000000000號函及附件(見原審卷第123、125-259、331-337頁)可稽,堪信為真實。
又兩造對上訴人有提供與德O畜牧場訂立之契作合約書予顏O村之義務,以協助顏O村向下營區公所申請取得轉契作補助及獎勵乙節,均不爭執(見本院卷第168-172頁),故此部分事實,亦堪信為真實。
⑵按稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之;民法第421條定有明文。
而契約須以當事人互相表示意思一致而成立,所謂一致通常係指必要之點而言。租賃之定義,其必要之點自為租賃物與租金兩者。
若雙方就物為使用收益,而未有收取租金為對價之約定,即難謂已成立租賃關係。故租賃契約之成立,必須有租金之約定,及出租與承租之意思合致。
本件顏O村將系爭土地提供上訴人種植牧草使用,上訴人固有提供與德O畜牧場訂立之契作合約書予顏O村之義務,以協助顏O村向下營區公所申請取得轉契作補助及獎勵。
然查,上開契作合約書(見原審卷第333-336頁)為契約文件,乃德O畜牧場因上訴人供應該畜牧場牧草而提供「立合約書人」、「乙方」欄空白之契作合約書及畜牧場登記證書影本予上訴人,而德O畜牧場則在「甲方」欄簽章,內容為甲方同意以契作方式,由乙方所生產之牧草供應甲方,該畜牧場為確認經該畜牧場蓋章用印之契作合約書之流向,並在契作合約書內「立合約書人」、「甲方」「聯絡電話」處記載上訴人之聯絡電話000000****(確實電話號碼,詳原審卷第334、336頁),故形式上是由顏O村與德O畜牧場簽訂契作合約書,但實質上係由上訴人與德O畜牧場簽訂合約,並由上訴人向德O畜牧場提供牧草及收取貨款,此有上開契作合約書、畜牧場登記證書及德O畜牧場110年6月15日民事陳報狀(見原審卷第123、333-337頁)可證。
可見上訴人雖提供上開德O畜牧場出具之契作合約書予顏O村,但實質上該契約關係仍存在於上訴人與德O畜牧場之間,且由上訴人向德O畜牧場提供牧草及收取貨款,並無變更實質之契約當事人。
而顏O村係向下營區公所申報轉契作補助及獎勵,該補助及獎勵係由主管機關所發給,並非上訴人,自不得認上訴人有支付任何相當於租金之對價。
況依行政院農業委員會芻料作物轉契作補貼要點第3條及對地綠色環境給付計畫執行作業規範第6點第3款規定,契作補助及獎勵申報之申請人須符合一定之資格及提出相關證明文件,且核發金額亦非每年度均相同(如109年第1、2期作即與105至108年期作不同);以上有下營區公所110年6月15日所農字第0000000000號函及附件、行政院農業委員會農糧署(下稱農糧署)南區分署110年9月9日農糧南產字第0000000000號函及附件、農糧署南區分署111年2月9日農糧南產字第0000000000號函、農糧署南區分署111年5月24日農糧南產字第0000000000號函等(見原審卷第125-259、343-346、557-558、565-573、587-588頁)可稽;
則主管機關是否准予核發?發給金額若干?均屬未定,亦未見顏O村與上訴人有就顏O村如未取得該款項時之處理方式作何約定,此顯與常情有違;足見上訴人之主張,並不足採。
是依上述,上訴人使用系爭土地,既無須支付任何相當於租金之對價,堪認上訴人與顏O村確係因各有其他目的而約定系爭土地為無償使用無訛,其2人間未有收取租金為對價之約定,即難謂已成立租賃關係。]

⑶至於上開德O畜牧場110年6月15日民事陳報狀之內容,雖記載「由於曾O貴向他人承租土地種植牧草,約定由地主向公所申報轉契作牧草之補助。為配合地主辦理申請補助,由本畜牧場在公所制訂之『牧草契作共同運銷合約書範本』簽名蓋章,並提供畜牧場登記書影本,交由曾O貴交付給出租土地之地主,向公所申報補助。立合約書人之乙方處,則保留空白,由出租土地之地主自行填寫」等語,敘述上訴人向他人承租土地種植牧草等情;
惟觀諸該陳報狀內同時記載「曾O貴供應本畜牧場之牧草,種植地點大約為臺南市柳營區、下營區等地區,無從得知其種植之土地地號」等語,可知德O畜牧場並不知上訴人實際種植牧草之處所,是德O畜牧場應無知悉上訴人究係基於如何之法律關係,使用種植牧草土地之可能,德O畜牧場所出具前開民事陳報狀內關於上訴人向他人承租土地種植牧草部分之敘述,應僅係O鴻畜牧場非以實際經驗為基礎之個人推測之詞,尚不足據為有利上訴人之認定,在此敘明。
⑷另系爭說明書及系爭關於成立要件之附件有如不爭執事項⒋至⒍所示之記載,且有系爭說明書、系爭關於成立要件之附件(見原審卷第49、51、53頁)可證,此部分事實,固堪信為真實。然查:
①證人即顏O村之子顏O進於原審到庭證稱:系爭說明書內承租人之記載是仲介林O卿寫的,當時對土地買賣不懂,是第1次賣土地,鄉下很多土地都是給別人作,但是沒有收租金,買賣就是全部交給仲介處理,仲介說要蓋章,我們就蓋了,仲介有問那牧草呢,我說牧草就給施作的人,反正也沒有收租金。仲介問我寫承租人可不可以,我說應該無所謂,我們認為他不是承租人,只是要證明牧草是他種的而已。我們沒有收租金,就是給他種而已。當時不知道臺語要怎麼用文字描述,鄉下很多地都是讓別人做,不讓它荒廢,沒有在收租金。我有跟仲介說我只是土地放給他做,沒有收租金,我一直強調這點。另外一塊土地也是給上訴人施作,但是有收租金,跟系爭土地是放給上訴人作,沒有收租金是不同的。系爭勾選是土地勾的,我不知道系爭勾選之意思等語(見原審卷第372-373、376、380-381頁)。
②證人即仲介林O卿於原審到庭證稱:系爭說明書內「牧草」及「承租人」之記載是我於3月3日寫的,當時我沒有看過土地,我問顏O進土地上有無栽種農作物,他說有栽種牧草,我問是誰栽種的,他說「給人做(臺語發音)」,我不知臺語「給人做」翻成國語要怎麼寫,沒想這麼多,當下就寫承租人,顏O進也沒有看,就信任我就簽名。我賣了附近10幾筆土地,上面有栽種牧草時都是這樣寫,也是請人來把牧草收一收而已。我沒有問有無收租金,當時沒有承租人這個問題,系爭勾選為林O伃所勾選,這是制式契約,我們跟賣主講完,就直接簽字,有時他們也沒有審查這些東西。仲介不會查證地主與第三人之法律關係,就是聽賣方講述等語(見原審卷第390-394、397頁)。
③證人即地政士林庭O於原審到庭證稱:簽約當日,系爭說明書就已經寫好,系爭勾選是我勾選的,因土地登記謄本上記載農地重劃,農地重劃需要通知優先購買權人;又因系爭買賣契約是制式化印製,農地重劃一定要通知優先購買權人,才會勾選承租人,買賣雙方在現場說沒有承租人,我們是要通知鄰地,第1順位是承租人,因為契約是制式化版本,上面那行有寫是依照農地重劃條例第5條規定。當時有問有無承租人,賣方代理人說沒有承租人,顏O進那時有說上面有1個在除草的,但不是租給他,因為法條第1項就是寫承租人,才會勾選承租人。我們無法從謄本上看出有無承租人,只能從賣方這邊知道有無承租人,我們認知上這件沒有承租人,因為他們說那不是承租人等語(見原審卷第399-401、404-406頁)。
④依上開3名證人之證述,可見系爭說明書內承租人之記載係仲介林O卿所為,系爭勾選則為地政士林O伃所勾選,但賣方代理人顏O進當時僅表示系爭土地有給人(臺語發音)種牧草,並未表示系爭土地有承租人;而仲介及地政士因契約是制式化版本,仲介亦不知臺語「給人做」翻成國語如何寫,乃簡便為之,實則仲介及地政士無法查證地主與第三人之法律關係;顏O進亦未詳看,因信任仲介即簽名等節,均無法證明上訴人所主張其與顏O村間就系爭土地有租賃關係存在,而為系爭土地之承租人之情。
上訴人雖主張上開3名證人之證述不實,且有違經紀人須謹慎製作不動產說明書以遵守不動產經紀業管理條例之相關規定,及地政士應精通專業法令及實務,並誠信執行業務等語。然上開3名證人證述之情節,大致均屬相符,且其證述之情節並無違常情,又就本件亦無何利害關係(關於賣方部分,不論出售予何人,價金及各項條件均無不同),實無偏頗迴護被上訴人之必要,尚難以上訴人個人猜測之詞,遽予推翻其證詞,應認上開3名證人之證詞為可採。
⑤至於證人即買方代理人李O賢於原審雖到庭證稱:在我們當地,種牧草就表示有租給人家,顏O進知道這塊地有給別人作,我們當地講臺語叫做「給人做」,「給人做」就是「租人」,租的過程當中有無收租金不一定,上面種什麼東西公所會來看,看上面真的有種東西才是轉作,政府才會撥錢給你。租就是有付租金,但是租金的形式不一定是給錢,有時候是用轉作,用政府撥下來的錢當作是租金,顏O進本身就知道這塊地有租給人家等語(見原審卷第387-388頁);
惟在系爭土地上種牧草之原因多端,不能憑此種植牧草之事實,遽以推論即有租賃關係存在;參以顏O進、李O賢於110年3月5日至仲介公司簽約時,李O賢顏O進牧草之狀況,顏O進及林O卿均有表示牧草是給人家作的,並無收錢乙節,亦據顏O村提出現場錄影光碟之內容,復為上訴人不爭執其內容(見原審卷第497頁書狀記載及第520頁筆錄第18-19行)。可見李O賢上開證述,乃其個人推測之詞,不足為憑;
況且其同日亦證稱:當場顏O進沒有說系爭土地係出租予他人,僅說有「給人做」,系爭勾選為地政士林O伃所勾選,不清楚打勾之原因為何,我只可以確定是誰打勾,沒有去確定裡面文字,我不知道地政士為何要我們簽名在這裡,當時要我們簽我就簽等語(見原審卷第384-386、388頁)。
是依證人李O賢之證述,顏O進並未陳稱系爭土地有出租予他人,且就系爭勾選為地政士林O伃所勾選,其等簽名時並未詳看等節,亦與顏O進、林O卿、林O伃所述大致相符,更可見李O賢上開證稱顏O進本身就知道這塊地有租給人家等語,僅係李O賢自己所作之解釋,而非顏O進確有為此表示,並無從為上訴人有利之證明。

[⑥另就系爭說明書及系爭關於成立要件之附件雖有如上述之記載,惟此僅能證明上開文件內有上開記載之事實,關於上訴人與顏O村間就系爭土地究有無租賃關係存在,仍應視其2人間實際有無租金之約定,及出租與承租之意思合致而定。
本件上訴人與顏O村確係約定系爭土地為無償使用,其2人間未有收取租金為對價之約定,已如前述;上訴人復未舉證其與顏O村間有出租與承租之意思合致,是上訴人主張其與顏四村間就系爭土地有租賃關係存在,而為系爭土地之承租人等語,要乏所據,自無足採。
⒊本件上訴人並無土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定之優先購買權:
查系爭土地雖為土地法第107條第1項所稱之耕地,亦為農地重劃條例第5條所稱重劃區內耕地(見不爭執事項⒈),惟因上訴人無法證明其為系爭土地之承租人,揆之前揭說明,自無土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定之優先購買權。是以上訴人主張依上開規定,於系爭土地出售時得主張優先購買權等語,即屬無據,尚難採認。]

[⒋上訴人另主張:如認上訴人與顏O村間訂立之契約,並非租賃契約而為無名契約,上訴人亦得類推適用土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定而就系爭土地有優先購買權存在等語。
惟按所謂類推適用,係就法律未規定之事項,比附援引與其性質相類似事項之規定,加以適用,為基於平等原則及社會通念以填補的方法(最高法院110年度台上字第3279號判決意旨參照)。
所謂之法律漏洞,乃指違反法律規範計劃、意旨的不完整性,法律所未規定者,並非當然構成法律漏洞,端視其是否違反法律規範意旨、計劃及立法者之是否有意沉默而定(最高法院108年度台上字第1850號判決意旨參照)。
而土地法第107條第1項僅規定出租人出賣耕地時,承租人有依同樣條件優先承買之權;農地重劃條例第5條第1款,亦僅規定出租耕地之承租人於重劃區內耕地出售,有優先購買權,可知承租人以外之土地利用人於出租人出賣耕地、重劃區內耕地出售時,並無優先購買權,應係立法者之有意沉默,並未違反法律規範意旨、計劃,並無法律漏洞存在,不生類推適用之問題。是上訴人此部分之主張,亦無足取。]

⒌從而,上訴人訴請確認其對於系爭土地有優先購買權,自屬無據。
㈢上訴人訴請顏O村應按系爭買賣契約之同一條件與上訴人訂立買賣契約,並應於上訴人給付145萬元之同時,將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人,為無理由:
本件上訴人對於系爭土地,既無優先購買權存在,已如前述,則上訴人以行使優先購買權為由,訴請顏O村應按系爭買賣契約之同一條件與上訴人訂立買賣契約,並應於上訴人給付145萬元之同時,將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人,亦屬無據。
五、綜上所述,上訴人依土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定或類推適用上揭規定,請求:㈠確認上訴人就顏O村所有系爭土地,有按系爭買賣契約之同一條件購買之優先購買權存在;㈡顏O村應按系爭買賣契約之同一條件與上訴人訂立買賣契約,並應於上訴人給付145萬元之同時,將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人,均無所據,為無理由。從而,原審所為上訴人敗訴之判決,並無不合。上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列,附此敘明。……」。

五、其他相關實務裁判
請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e8%be%b2%e5%9c%b0%e9%87%8d%e5%8a%83%26%e8%80%95%e5%9c%b0%26%e5%87%ba%e8%b3%a3&judtype=JUDBOOK

貳、小結
按法定之優先購買權或優先承購(承買)權,除「土地法第34-1條第4項所定共有人之一出賣應有部分,其他共有人之優先承買權」「土地第104條所定地上權人或承租人或典權人之優先購買權」「土地法第107條所定耕地租賃承租人之優先購買權」「民法第426-2條所定基地租賃租人之優先購買權」及「耕地三七五減租條例第15條所定耕地承租人之優先承買權」等(註一)外,尚有農地重劃條例第5條:「重劃區內耕地出售時,其優先購買權之次序如左。一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」所定者。

而依本條規定,須同時符合「須為重劃區內耕地」「須為出售」等二項要件,出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人及毗鄰耕地之現耕所有權人,始有依序優先購買之權,倘「非重劃區內耕地」或「非出售」或「非出租耕地之承租人」或「非共有土地現耕之他共有人」或「非毗鄰耕地之現耕所有權人」(註二),自不得依農地重劃條例第5條之規定,主張對系爭土地有優先購買權。本文壹一至四所揭裁判,可資參考。

[註解]
註一:其等相關說明,請分别參閱土地法第34-1條第4項、第5項所定優先承購權及其行使 https://www.lawtw.com/archives/1145552「土地法第104條所定地上權人、典權人或承租人之優先購買權」https://www.lawtw.com/archives/1151440 土地法第107條所定耕地租賃之承租人,其優先承買權及其行使 https://www.lawtw.com/archives/471732 等文。
註二:所謂耕地、重劃區內耕地、毗鄰耕地之現耕所有權人,除「本文壹一至四所揭裁判上之見解」外,也得參考內政部104年3月24日內授中辦地字第1041302411A號函:「……
一、查農地重劃條例第5條,明定優先購買權之順位,乃係為解決出租耕地之承租人與共有土地現耕之他共有人間,因優先購買權法規競合之問題,並為擴大農場經營規模,而賦予毗連耕地之現耕所有權人有優先購買毗連耕地之權利,以加速農業機械化,改善農業經營之目的。至本部102年8月13日台內地字第1020275696號令規定修正耕地三七五減租條例第19條第2項規定所稱「耕地」及「」之認定,乃鑑於耕地三七五減租條例第15條、第17條及第19條之意旨,為適度兼顧租佃雙方權益及符合土地使用管制精神之目的,是以,上開2種法規訂定目的顯不相同,似無必要予以相同之定義。
二、另查農地重劃條例第22條規定略以:「重劃區內同一分配區之土地辦理分配時,應按原有位次分配之。但同一所有權人在同一分配區有數宗土地時,面積小者應儘量向面積大者集中;…。前項但書規定於左列土地辦理分配時,不適用之:…五、養、溜、池、溝、水、…等地目土地,難以改良成田、旱土地使用者。…」,明定重劃區內養、溜、池…等地目土地,於重劃後無法劃分坵塊改良成為耕地時,則原位置保留,而不予參加交換分合,顯見重劃區內並非每種用地,皆為適宜擴大農場經營,加速農業機械化之情形。
三、早期農地重劃區內土地,於69年非都市土地使用編定通盤檢討後部分編定為養殖用地或其他非農牧用地,或因發布劃入為都市計畫內農業區或其他分區用地,該土地未來已非農業重要生產地區,應無賦予優先購買權之必要。
四、農地重劃條例第5條除規定出租耕地承租人優先購買權外,尚有共有土地現耕之他共有人及毗連耕地之現耕所有權人,亦得主張優先購買權之情形,目前執行上常產生「現耕」認定之疑義,如對耕地再重新加以定義,放寬耕地認定範疇,執行上恐更加困擾。
五、依農地重劃條例第 37 條規定略以:「…前項毗連土地之現耕所有權人優先購買土地後,該土地應與其原受分配土地合併成一宗。」,故優先購買權人購買毗連耕地後,應依上開規定與原有耕地合併為一宗,惟若耕地之定義予以放寬至養殖用地,因編定使用性質不同,將無法依上開規定合併為一宗(農牧用地與養殖用地依實施規則第 224 條規定不能合併),引起土地所有權人與優先購買權人間之糾紛及直轄市、縣(市)政府依上開規定執行合併作業之窒礙難行。
六、綜上,農地重劃屬農業發展政策一環,基此,農地重劃條例第5條所述耕地,依農業發展條例第3條第11款為範疇,依法源而論,其適用性屬合理。又依本部以往之函示,耕地定義均依據農業發展條例第3條第11款規定辦理,且行之有年,各直轄市、縣(市)政府在執行上並無疑義,基此,對於耕地之認定仍宜維持現行作法,惟為保障三七五租約承租人之權益,農地重劃區內倘屬三七五租約土地者,該土地出售時,則有本部102年8月13日台內地字第1020275696號令適用。

附:內政部102年8月13日台內地字第1020275696號令
主旨:耕地三七五減租條例第19條第2項規定所稱「耕地」及「自耕地」之認定有關出租人依耕地三七五減租條例第19條第2項規定,以擴大家庭農場經營規模為由,申請收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕者,該項所稱「耕地」及「自耕地」之認定方式如下:
一、依都市計畫法編為農業區、保護區內依法供農、漁、牧使用之土地。
二、依區域計畫法編定之農牧用地、養殖用地。
三、國家公園區內,依國家公園法劃定之分區別及使用性質,經國家公園管理處會同有關機關認定合於前一、二規定之用地。
四、又同條例第15條第1項「耕地出賣或出典時,承租人有優先承受之權」,所稱耕地比照上開規定辦理;至同條例第17條第1項第5款「經依法編定或變更為非耕地使用時」係指經依法編定或變更為上開土地以外之情形。(按:地目等則制度自106年1月1日廢除,並停止辦理地目)……」、96年5月11日內授中辦地字第0960726585號函:「……一、本案經函准行政院農業委員會上揭號函復略以:「查農業發展條例第30條明定:『主管機關應獎勵輔導家庭農場,擴大經營規模;並籌撥資金,協助貸款或補助。前項擴大經營規模,得以組織農業產銷班、租賃耕地、委託代耕或其他經營方式為之。』換言之,現今之農業經營已走向分工、專業之企業化經營模式,家庭農場為擴大經營規模,農業經營者無法就農耕業務事事躬親,必須以委託代耕或其他方式經營之,以提升農業經營效率。且社會上亦有專業經營之代耕中心、育苗中心、噴藥除草團隊等服務業產生,此為經濟發展之必然趨勢,家庭農場之農業經營不宜再侷限於親自下田耕作之行為。」
二、有關本部95年10月30日內授中辦字第0950053246號函釋...毗連耕地之現耕所有權人,係指與欲出售之土地四周邊界相連,且現仍自行耕作之土地所有權人。所稱現仍自行耕作之土地所有權人,事涉家庭農場之農業經營,自應依照農業主管機關行政院農業委員會上揭號函意旨辦理,本部同意該會意見「家庭農場之農業經營不宜再侷限於親自下田耕作之行為」。」、95年10月30日內授中辦地字第0950053246號函:「……按農地重劃條例第5條規定:「重劃區內耕地出售時,其優先購買權之次序如左:一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」所謂毗連耕地之現耕所有權人,係指與欲出售之土地四周邊界相連,且現仍自行耕作之土地所有權人。」、71年3月19日台(七一)內地字第70578號函:「……茲釋復如後:
一、農地重劃條例第5條所稱「重劃區內耕地」係指依同條例第25條規定土地分配結果確定,並依同條例第34條規定完成地籍測量、土地登記之耕地,暨台灣地區歷年辦竣重劃之耕地。
二、於申辦所有權移轉登記時,依左列方式辦理:
(一)第1款承租人放棄其優先購買權時,依土地登記規則第77條第1項後段但書規定檢附證明文件。
(二)第2款之他共有人放棄其優先購買權時,依土地登記規則第77條第1項後段但書規定附具切結書或於申報書適當欄自行簽註辦理。
(三)第3款毗連耕地之現耕所有權人放棄其優先購買權時,應附具出賣人之切結書或於申請書適當欄記明「優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任」字樣。
三、重劃區內出售,如有二以上毗連耕地之現耕所有權人主張優先購買時,由出賣人與鄰地所有權人自行協商決定其優先承購人;如協商不成時,比照農地重劃條例第23條第3項規定以抽籤定之。(按:69年1月23日修正發布之土地登記規則第77條,修正後為第97條;97年8月20日內授中辦地字第0970724042號函將要旨「疑義」修正為「方式」)」。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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