民法買回及其債務不履行

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文 / 楊春吉

本文相關實務裁判/最高法院111年度上字2171號民事判決等

壹、有關「」,實務裁判上之見解

一、請求清償借款~「當事人間訂定買賣書以房地抵償借款並有五年得買回之約定(或債之更改或代物清償或債務承擔或契約承擔)」及「第三人與間訂定債務承擔契約,須兩者合意始成立」等

就此,最高法院111年度台上字第2171號民事判決謂「……理 由
本件被上訴人於原審為,主張:上訴人胡O仁自民國99年起陸續向訴外人侯O龍借款,嗣於103年11月14日侯O龍邀伊在場與胡O仁及其子上訴人胡O賢結算債務,經確認借款餘額為新臺幣(下同)485萬2,243元(下稱系爭借款),胡O賢並同意就系爭借款債務為併存之債務承擔,侯O龍當場將系爭借款債權讓與伊,由伊與上訴人簽立動產擔保設定契約書(下稱系爭契約),詎上訴人迄未依約還款等情。爰依債權讓與、及併存債務承擔之法律關係,求為命上訴人各給付485萬2,243元,及自支付命令送達翌日即108年7月11日起至清償日止,按年息5%計算利息,如其中1人已為給付,於該給付範圍內,另1人免給付義務之判決。
上訴人則以:系爭契約係動產擔保設定契約,不能證明侯O龍交付借款,亦與債務承擔無涉,胡O仁簽立系爭契約書當日未與侯O龍結算債務,被上訴人亦無受讓債權。胡O賢係因在場見證,始簽名蓋章於系爭契約書上,並非同意承擔系爭借款債務。胡O仁與侯O龍於系爭契約簽立後,約定其2人間債權債務,以胡O賢所有門牌號碼新北市○○區○○路0號2樓房地(下稱土城房地)抵償而全數結清,系爭契約書業已作廢,侯O龍自不得再將之交予被上訴人持以對伊等重複求償等語,資為抗辯。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[原審以:系爭契約書經胡O仁簽名、胡O賢簽名蓋章與被上訴人簽名,為兩造所不爭。稽之系爭契約記載:「乙方(胡友仁)積欠甲方(被上訴人)新台幣肆佰捌拾伍萬貳仟貳佰肆拾叁元正,尚未清償完畢…」,「附記:1.双方協議自104.1月起,甲方每月收還本金新台幣壹拾萬元正,利息以月利1分計算。2.屆時二年後未全部清償,甲方可自由處分該車輛…」等語,業已表明胡O仁積欠被上訴人系爭借款尚未清償之意旨。
次查系爭契約書前開債務金額之文字原係以印刷黑體字記載為「陸佰壹拾萬元」,嗣由侯O龍通知到場之呂O進依兩造協商結果,以藍筆塗改為「肆佰捌拾伍萬貳仟貳佰肆拾叁元正」,並於右上角以藍筆加註債務計算式11,964,000+8,438,243=20,402,243,20,402,243-嘉義1,050,000-房價14,500,000= 4,852,243,已據呂O進證述綦詳,胡O仁亦不爭執上開以藍筆塗改之債務金額,經其按捺指印確認,
佐諸於系爭契約書簽立之同日,胡O賢同意將其所有土城房地作價1,450萬元抵償胡O仁積欠侯O龍之債務,乃由侯O龍以其女侯O雪名義與胡O賢簽立房地買賣契約書,
並訂有5年內買回之約定,並由呂O進代辦買賣相關事宜,有房地買賣契約書及協議書存卷可稽,此與系爭契約書上債務計算式記載債務金額扣除「房價14,500,000」乙節,互核相符;]

[被上訴人在第一審法院侯O龍亦陳稱:當初被上訴人有出錢跟伊一起借給胡O仁,因借給胡O仁的錢要不回來,伊請被上訴人幫忙出面跟胡O仁要錢,所以系爭契約書以被上訴人名義成立契約等語,足認系爭契約書簽立前,胡O仁與侯O龍曾結算債務,確認胡O仁積欠系爭借款債務,侯O龍並將該債權轉讓被上訴人,始由兩造簽立系爭契約書。
胡O賢既在系爭契約書之立契約書人乙方欄簽名蓋章,證人呂O進復證述:債務人是胡O仁,胡O仁請他兒子胡O賢簽名,就表示胡O賢看過契約且認可,有點類似票據背書,就是要概括承受的意思等語,參諸胡O賢於系爭借款債務結算時,以其所有土城房地作價抵償胡O仁積欠侯O龍之債務,有意為胡O仁清償債務等情,堪認胡O賢在系爭契約書上簽章係同意與胡O仁就系爭借款債務各負全部清償之責。
又依系爭契約書上開附記第1條約定,系爭借款債務自104年1月起分期清償,以每月清償本金10萬元計,至108年1月已全數屆,是被上訴人以變更之訴依債權讓與、消費借貸及債務承擔法律關係,請求上訴人應分別給付485萬2,243元,及自108年7月11日起至清償日止,按年息5%計算之利息,如其中1人給付,該給付範圍內,另1人免給付義務,為有理由,應予准許。]

[關於廢棄發回(即命胡淨賢不真正連帶給付485萬2,243元本息)部分:
按第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者,須第三人與債權人互相表示意思一致,其契約始能成立。
查系爭契約名為「動產擔保設定契約書」,約定「立契約書人方以輝(以下簡稱甲方)胡友仁(以下簡稱乙方)茲因乙方積欠甲方新台幣肆佰捌拾伍萬貳仟貳佰肆拾叁元正,尚未清償完畢,乙方為擔保債權,擬提供動產供甲方擔保,為此,雙方本誠實信用原則協議,同意訂立各條款如下…」,全部內容共5條,第1、2、3條係約定胡O仁同意提供予被上訴人設定之動產明細,於借款屆期未清償時,被上訴人得直接抵押物拍賣抵償,胡O仁未經被上訴人同意,不得將抵押物另行出賣、出借或設質予他人;第4、5條則約定法院及雙方各執1份為憑;並無隻字片語關於債務承擔之內容,且立契約書人甲方欄由被上訴人簽名,乙方欄由胡O仁簽名,胡O賢則簽名蓋章於胡友仁簽名之右下方,亦未表示其係債務承擔人(見第一審卷第57頁)。
被上訴人所舉證人呂O進證述:當天主要談的是侯O龍跟胡O仁,因為土城房地所有人是胡O賢,當時他們有談到把土城房地折讓給侯O龍清償債務,還訂有5年內買回之協議,胡O賢當場跟侯O龍另簽立房地買賣契約書。因為胡O賢也在現場,針對胡O仁與侯O龍談的債權債務關係,胡O仁有請胡O賢簽名,表示胡O賢看過契約且認可胡友仁確實有欠這筆債務,有點類似票據背書等語(見原審卷第329至330頁),似均未見胡O賢有承擔債務之而與債權人互相意思表示一致。
果爾,胡O賢於事實審抗辯:伊係因在場見證而在系爭契約書上簽名蓋章等語,是否不可採,仍非無研求之餘地。原審未遑詳查審認,徒以胡O賢在系爭契約書上簽章,遽認其就系爭借款債務與被上訴人成立併存債務承擔契約,逕為不利於胡O賢之判決,於法未合。上訴論旨,指摘原判決上開部分,求予廢棄,非無理由。]

關於其他上訴駁回部分:
原審認定胡O仁於系爭契約簽立時積欠侯O龍系爭借款債務尚未清償,侯O龍經與胡O仁結算後,當場將系爭借款債權讓與被上訴人,胡O仁就系爭借款債務應負遲延責任,是被上訴人依債權讓與及消費借貸法律關係,請求胡O仁給付485萬2,243元,及自108年7月11日起至清償日止,按年息5%計算之利息,為有理由,應予准許。上訴論旨,指摘原判決此部分違背法令,求予廢棄,非有理由。
據上論結,本件上訴一部為有理由,一部為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第 481條、第449條第1項、第78條,判決如主文。……」。

二、請求塗銷移轉登記等~「通謀虛偽之買賣」「詐害行為」「以房地扺債並有2年原價買回之約定(代物清償或債之更改或新債清償)」「債權人之代位請求權及其行使」及「代物清償得適用民法第244條第2項規定」等

就此,最高法院111年度台上字第1922號民事判決謂「……理 由
一、本件於第三審上訴程序中,上訴人原法定代理人張O芳已變更為黃O智,有公司表可稽,茲據黃O智聲明,核無不合,先予敘明。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[二、原審以:上訴人主張被上訴人賴O槐與其配偶即訴外人劉O蘭(合稱賴O槐等2人)積欠保證債務新臺幣(下同)1,831萬9,594元本息、未償;賴O槐將所有坐落高雄市大寮區磚子磘段3450地號土地(下稱系爭土地)於民國108年11月6日以同年10月31日買賣為原因移轉登記與被上訴人李O雪(下稱系爭物權行為及系爭登記)等情,為兩造所不爭,並有謄本等可稽。
上訴人先位主張被上訴人間系爭債權、物權行為係通謀虛偽云云,為被上訴人所否認,並抗辯賴O槐等2人自105年起陸續向李O雪及其經營之順O金屬有限公司(下稱順O公司)借款1,400萬元、400萬元(下合稱系爭借款),李O雪於108年10月31日受讓順O公司債權,並與賴O槐約定以3,500萬元買受系爭土地及其上門牌高雄市○○區○○街00000號房屋(下與系爭土地合稱系爭房地),其中1,800萬元以系爭借款抵充,尾款1,700萬元由其為賴O槐清償以系爭土地為訴外人玉山商業銀行股份有限公司(下稱玉山銀行)設定最高限額2,160萬元抵押權所擔保之債務(下稱系爭抵押權、系爭抵押債務),賴O槐等2人另清償10萬元現金予李O雪,非通謀虛偽買賣等語。
查賴O槐原欲以高於3,500萬元出售系爭房地,經參考當時市價,與李O雪議定作價3,500萬元抵償系爭借款債務,與李O雪、劉O蘭所言相符,並有買賣契約書(下稱系爭買賣契約)足佐。
李O雪雖否認與賴O槐約定其得於2年內原價買回,惟其等議價經過之記憶有出入,難認系爭買賣契約為虛偽。
又李O雪於系爭買賣契約成立後,向玉山銀行查詢始知系爭抵押權擔保賴O槐借款債務1,654萬0,418元及保證債務1,720萬3,448元,李O雪先於109年3月23日起清償系爭抵押債務利息,嗣於110年6月28日、7月9日匯款660萬元、1,500萬元清償系爭抵押債務,並由賴O槐另開立面額460萬元交付李O雪,有玉山銀行109年8月27日、110年8月2日陳報狀、協議條件通知函等可查,足見被上訴人間確有系爭買賣契約存在。
另李O雪雖原為擴廠而買受系爭房地,惟其自109年1月起將該房地以每月10萬元出租鎧O公司,益證其係以所有權人地位,上訴人先位主張被上訴人通謀虛偽而為意思表示,系爭債權、物權行為均不存在云云,要屬無據。]

[次查賴O槐以3,500萬元出售系爭房地予李O雪,其中1,800萬元抵充賴春槐積欠之系爭借款債務,李O雪另於1,700萬元範圍內清償系爭抵押債務,賴O槐之積極財產固有減少,惟同時亦減少其消極財產,不影響其資力而無害於上訴人之債權。
又系爭土地面積1585平方公尺,以系爭買賣契約總價3,500萬元計算,每坪售價約7萬2,999元,固較上訴人所提鄰近系爭房地之不動產以每坪14.4萬元出售之交易紀錄為低,惟上訴人未指明該交易案與系爭房地有何出售條件相似之具體情形,李O雪亦提出同一時期與系爭房地相鄰之土地交易價格,尚難認系爭買賣契約交易價格低於市價,而為詐害上訴人債權之行為。
綜上,上訴人先位聲明請求確認被上訴人間系爭債權、物權行為均不存在,及代位賴O槐請求李O雪塗銷系爭登記;備位聲明依民法第244條第2項、第4項規定,請求撤銷系爭債權、物權行為及塗銷系爭登記,均無理由,不應准許,爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決,駁回其上訴。]

[三、關於廢棄發回部分(即上訴人備位之訴):
按債務已屆清償期,債務人就既存之債務為清償者,固生減少積極財產之結果,但同時亦減少其消極財產,於債務人之資力並無影響,不得指為民法第244條之詐害行為。
惟在代物清償,如代償物之價值較債權額為高,有損害於債權人之權利時,而受益人於受益時亦知其情事者,仍有同法條第2項之適用。
查證人劉O蘭證稱:「我們(即其與賴O槐)討論後認為廠房是新蓋的,所以要用4500萬元賣給他(即李O雪),但他…只想用3500萬元購買,並說因為我們夫妻還年輕,可以繼續打拼賺錢…如果用4500萬元出售,將來就必須要用4500萬元買回」等語(見一審訴字卷第368、369頁);
李O雪稱:「他(即賴O槐)剛開始說要賣我4000萬元,我議價結果最後是賣3500萬元」等語(見一審訴字卷第309頁),似見賴O槐等2人認系爭房地市價非僅3,500萬元,惟因其等欲於2年內原價買回,始同意以該較低價格出售李O雪。
又李O雪所提鄰近系爭土地2萬餘元至4萬7,964元之交易價格似僅以土地買賣標的物,非土地與建物併同出售(見一審訴字卷第247至255頁),而上訴人所提不動產交易實價登錄資料係毗鄰系爭房地之土地及其上建物以每坪14萬4,000元出售(見一審訴字卷第399頁)。
則系爭房地於被上訴人簽訂系爭買賣契約時價值究為若干?是否高於3,500萬元?已滋疑義。]

[又查劉O蘭證稱:「他(即李O雪)問我何時可以還,我說沒有錢可以還…」、「(問:有無跟被告李o雪說明你們夫妻跟公司已經沒有錢可以清償債務,且都是負債?)有」等語(見一審訴字卷第368、369頁);
賴O槐稱:「108年10月底…李O雪經核算後,因…尚欠…約1,800萬元,且無力清償,故要求被告賴O槐將…土地廠房(即系爭房地)出賣」等語(見一審訴字卷第45頁);
李O雪稱:「因被告賴O槐無力清償借款,即向被告李O雪稱欲以…土地…及…建物(即系爭房地)抵債」等語(見一審審重訴卷第70頁),則李O雪買受系爭房地時是否知悉賴O槐已無資力?倘其知悉賴O槐已陷於無資力,仍以低於市價之價格買受系爭房地,以抵償賴O槐所欠系爭借款債務,能否謂無害及上訴人之債權?自非無究明之必要。
原審就此未詳為調查審認,徒以賴O槐以3,500萬元出售系爭房地予李O雪,固減少其積極財產,惟同時亦減少其消極財產,遽認無害於上訴人之債權,自屬速斷。]

上訴論旨,指摘原判決此部分違背法令,求予廢棄,非無理由。
四、關於駁回其他上訴部分(即上訴人先位之訴):
上訴人先位之訴主張被上訴人就通謀虛偽為系爭買賣契約,請求確認系爭債權、物權行為不存在及塗銷系爭登記,原審維持第一審所為上訴人該部分敗訴之判決,駁回其上訴,經核於法並無違誤。上訴論旨,指摘原判決此部分違背法令,求予廢棄,非有理由。
五、據上論結,本件上訴一部為有理由,一部為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條,判決如主文。……」。

三、請求履行契約等~「土地買賣契約並訂有系爭土地移轉登記後4年內未完成農舍興建或相關得買回之約定」「因出賣人明知其所銷售土地,不得申請興建農舍,但仍向買受人保證得興建農舍,使買受人陷於錯誤而訂定買賣契約」及「契約解釋,及得買回要件之認定」等

就此,最高法院111年度台上字第584號民事判決謂「……理 由
本件上訴人主張:被上訴人於民國97年間銷售名為「臺O一O」之土地,明知其所銷售之土地曾籌設為高爾夫球場,未持續作為農業使用,不得申請興建農舍,猶向伊保證坐落新北市○○區○○○段○○○小段0之000、0之000地號土地(下稱系爭土地)為得興建農舍之農業用地,致伊陷於錯誤,於同年7月1日簽訂土地買賣契約書(下稱系爭買賣契約),約定伊以新臺幣(下同)2,880萬元向被上訴人買受系爭土地,另於同日簽訂土地買賣補充協議書(下稱系爭補充協議),約定系爭土地移轉登記後4年內未完成農舍興建或相關公共設施,伊得請求被上訴人買回系爭土地。伊已給付全部價金並取得系爭土地所有權。然系爭土地因不符99年2月1日修正前之都市計畫法臺灣省(下稱修正前臺灣省施行細則)第27條第1項第14款規定之「原有作農業使用」要件,不得建築農舍,無法達成興建農舍之約定效用,被上訴人亦未完成約定之公共設施,伊自得依系爭補充協議第3條約定,請求被上訴人買回系爭土地,給付買賣價金2,880萬元,或依民法第360條規定瑕疵損害。又被上訴人隱瞞上情,佯以系爭土地得以興建農舍,使伊陷於錯誤而簽立系爭買賣契約,伊已依民法第92條第1項規定撤銷買受系爭土地之意思表示,亦得依民法第114條第1項、第113條或第179條規定,請求被上訴人或返還不當得利等情,爰擇一依上開規定及系爭補充協議,求為命被上訴人給付2,880萬元及自97年7月16日起至清償日止,按年息5%計算法定遲延利息之判決(上訴人逾上開部分之請求,經第一審判決其敗訴確定)。
被上訴人則以:上訴人未曾委託伊興建農舍,與系爭補充協議第3條約定買回土地之要件不符,不得要求伊買回系爭土地。伊未保證系爭土地可興建農舍使用,系爭土地並無瑕疵,伊亦無詐欺行為,上訴人多次到現場查看,無陷於錯誤之可能,如認上訴人之請求有理由,伊為同時履行抗辯等語,資為抗辯。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[原審廢棄第一審就上開部分所為上訴人勝訴部分之判決,改判駁回上訴人該部分之訴,係以:上訴人於97年7月1日簽訂系爭買賣契約,以2,880萬元向被上訴人買受系爭土地,並於同日簽訂系爭補充協議,上訴人已給付全部價金,被上訴人於同年7月15日將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。
系爭土地於71年3月10日經新北市政府劃入東北角海岸風景特定區計畫案之一般保護區,屬教育部於79年9月24日核准籌設柏林高爾夫球場之範圍,該高爾夫球場因逾期未能完成籌設,嗣於98年12月3日經行政院體育委員會廢止許可,為兩造所不爭執,自堪信實。
次按95年7月21日修正之都市計畫法臺灣省施行細則第27條第1項第14款規定(業於99年2月1日修正),保護區為國土保安、、維護天然資源與保護環境及生態功能而劃定,經縣(市)政府審查核准,於都市計畫發布實施前,「原有作農業使用」者,在不妨礙保護區之劃定目的下,得比照農業區之有關規定及條件,申請建築農舍及農業產銷必要設施。
查系爭土地經新北市政府劃入東北角海岸風景特定區計畫案之一般保護區,原為柏林高爾夫球場籌設用地,該高爾夫球場嗣因逾期未能完成籌設,於98年12月3日經行政院體育委員會廢止籌設許可,因籌設期間球場預定用地曾進行開挖整地,是否合於上開規定保護區土地申請興建農舍之「原有作農業使用」要件尚有疑慮,
內政部營建署於99年6月14日邀集相關單位,召開「研商都市計畫法臺灣省施行細則第27條第1項第15款規定申請興建農舍之認定疑義」會議討論,決議於都市計畫發布實施後,仍持續實際直接從事農業生產之保護區土地,始得比照農業區之有關規定及條件申請建築農舍,
亦即兩造於97年7月1日簽立系爭買賣契約及補充協議之時,關於系爭土地能否興建農舍乙節,尚未經主管機關明確否准而有不明,難認被上訴人明知系爭土地不符申請興建農舍要件,隱瞞此節而出賣土地,上訴人執以受被上訴人詐欺為由,撤銷買受系爭土地之意思表示,並依民法第114條、第113條、第179條規定請求回復原狀或返還不當得利,尚乏依據。]

[次按,買受人得否依民法第360條規定請求損害賠償,以買賣之物缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵情形為限。
查被上訴人於系爭買賣契約及補充協議簽立時尚未確知系爭土地能否興建農舍,非故意不告知上訴人此情,又系爭買賣契約及補充協議並無關於被上訴人保證系爭土地得以興建農舍之明文約定,且上訴人於買受系爭土地時,應知悉系爭土地原為籌設柏林高爾夫球場之預定用地,將來能否興建農舍未明,猶須依相關規定辦理,兩造乃以系爭補充協議第3條為買回之約定,難認被上訴人出賣系爭土地時,保證系爭土地必然得以申請興建農舍,上訴人依民法第360條規定請求瑕疵損害賠償,亦不能准許。]

[復查系爭補充協議第1、2、3條依序約定,被上訴人承諾自上訴人委託其興建農舍開工日起算450天工作日內,完成興建農舍並領取;於農舍交付使用之同時,被上訴人承諾完成社區安全管制中心、高爾夫果嶺練習場、社區菁英會館、生態景觀湖、生態農莊、健康養生會館、可愛生態動物園區、休閒馬場、寵物旅館(下稱系爭公共設施),並提供物業管理進駐服務;
被上訴人於系爭土地所有權移轉登記後4年內未完成農舍興建,或未達成完成系爭公共設施及提供物業管理進駐服務之承諾,被上訴人同意按買賣價金加計週年利率5%,並負擔相關稅費,買回系爭土地。
觀諸系爭買賣契約,本件買賣標的僅為系爭土地,上訴人給付之價金係以系爭土地計算買賣價金,不包括農舍興建之報酬,被上訴人依約未負有興建農舍之義務,上訴人亦自承依系爭買賣契約之約定,其非必須委託被上訴人興建農舍,上訴人雖經被上訴人介紹,與德國「GOAOT」設計團隊討論農舍之設計,但尚未與被上訴人或「GOAOT」簽立委建契約及其他設計合約,委託被上訴人興建農舍,核與系爭補充協議第3條約定之買回要件不符,上訴人自無從依該約定請求被上訴人買回系爭土地等詞,為其判斷之基礎。]

[按解釋契約,固須探求當事人立約時之真意,不能拘泥於契約之文字,但契約文字業已表示當事人真意,無須別事探求者,即不得反捨契約文字而更為曲解。
查上訴人向被上訴人買受系爭土地,兩造同時簽訂系爭買賣契約及補充協議,系爭買賣契約前言載明:「甲方(上訴人)充份知悉承購此土地須持有並設籍台北縣滿二年以上始得興建農舍使用,相關程序依及農業用地興建農舍辦法之規定辦理」,
第4條第2項約定:「甲、乙(被上訴人)雙方辦理移轉登記時,土地產權登記名義人可由甲方自由指定且為便於日後作業執行,甲方必須配合將前開名義人之戶籍遷入台北縣,且於農舍申請建築執照辦理產權登記完成前,戶籍不得遷出台北縣」,
系爭補充協議第3條約定:「乙方(被上訴人)同意本宗土地於移轉登記後四年內如未完成農舍興建,…乙方同意於甲方(上訴人)通知後一個月內,依本契約所訂之買賣價金加計年利率百分之五之利息並負擔登記規費、印花稅、費等相關費用買回本宗土地」(見一審卷第14、15、18頁)。
似見被上訴人知悉上訴人買受系爭土地以興建農舍,且向上訴人承諾未於期限內在系爭土地上完成農舍興建即買回土地,能否謂其無保證系爭土地具備得以興建農舍之品質,尚非無疑。
乃原審遽以系爭補充協議訂有上開買回約定,逕認被上訴人係因不能確認系爭土地日後能否興建農舍而為買回之約定,並非保證系爭土地得以興建農舍,已有可議。]

[次查被上訴人不爭執其向上訴人推銷「臺O一O」建案之系爭土地時,曾提供載有律動Bar、運動休憩館、生態農莊、酒莊、養生保健會館、生態動物園區、休閒馬場、寵物旅館、社區大門警衛中控中心等公共設施之圖說資料予上訴人,並以「千坪大莊園」「一千坪私人土地帝寶級莊園生活」等廣告內容進行銷售(見一審卷第92、143、167、168頁);
系爭補充協議第2條復約定:「上述房屋交付買方使用之同時,賣方承諾社區安全管制中心、高爾夫果嶺練習場、社區菁英會館、生態景觀湖、生態農莊、健康養生會館、可愛生態動物園區、休閒馬場、寵物旅館全部完成,並提供物業管理進駐服務」,
第3條約定:「乙方同意本宗土地於移轉登記後…四年內未達成前二條承諾事項,乙方同意…買回本宗土地」(見一審卷第18頁)。
兩造既約定以系爭土地所有權移轉登記予上訴人後4年內被上訴人未完成系爭公共設施及提供物業管理服務,作為上訴人行使買回土地請求之要件,而其文義並無約定以被上訴人受託興建農舍作為要件。
原審復認定被上訴人業於97年7月15日將系爭土地所有權移轉登記予上訴人,被上訴人迄未完成系爭公共設施。似此情形,能否謂上訴人不得依系爭補充協議第3條約定請求被上訴人買回系爭土地,非無疑義。]

本院前次發回意旨就此亦已指明。乃原審未詳推求,遽以上開理由,為不利上訴人之判決,並有未合。上訴論旨,指摘原判決違背法令,求予廢棄,非無理由。
據上論結,本件上訴為有理由,依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項,判決如主文。……」。

四、請求給付貨款~「上訴第三審法院之理由」「應收帳款承購合約書(債權讓與)並訂有買回要件之買回約定(含生效要件)」及「意定買回權之行使」等

就此,最高法院111年度台上字第2912號民事裁定謂「……理 由

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[按上訴第三審法院,非以原判決違背法令為理由,不得為之。又提起上訴,上訴狀內應記載上訴理由,表明原判決所違背之法令及其具體內容,暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實,其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者,並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。同法第467條、第470條第2項定有明文。
而依同法第468條規定,判決不適用法規或適用不當者,為違背法令;依同法第469條規定,判決有該條所列各款情形之一者,為當然違背法令。
是當事人提起上訴,如以同法第469條所列各款情形為理由時,其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容,及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實。
如依同法第468條規定,以原判決有不適用法規或適用法規不當為理由時,其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項,有關司法院大法官解釋或憲法法庭裁判字號,或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容,暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實,並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。
上訴狀或理由書如未依上述方法表明,或其所表明者與上開法條規定不合時,即難認為已合法表明上訴理由,其上訴自非合法。]

[本件上訴人對於原判決提起上訴,雖以該判決違背法令為由,惟核其上訴理由狀所載內容,係就原審取捨證據、認定事實之職權行使,及依職權解釋契約所論斷:上訴人為提供訴外人其O國際股份有限公司(下稱「其O公司」)融資服務,與「其O公司」於民國105年11月3日簽署應收帳款承購合約書(下稱系爭承購合約),自「其O公司」受讓如原判決附表所示該公司對被上訴人之62筆債權(下稱系爭債權)共計新臺幣1,384萬9,850元,並於106年5月15日合法通知被上訴人而對其發生效力。
系爭承購合約第1條第8項第1款後段約定:「如債務人(被上訴人)於該應收帳款到期日起算逾30日仍未付款者,立約人(其O公司)應無條件買回應收帳款債權,且一經貴行(上訴人)通知,即生買回之效力」(下稱系爭約款)。
上訴人於受讓系爭債權後催告被上訴人給付,被上訴人仍未付款,上訴人已於106年6月5日依系爭約款將上情通知「其o公司」,其等間即生系爭債權買回效力,系爭債權已再次移轉予「其O公司」,上訴人無從再對被上訴人行使系爭債權,被上訴人以上訴人已非債權人而拒絕向其給付,亦與誠實信用原則無違等情,指摘其為不當,並就原審所為論斷,泛言未論斷或論斷違法,而非表明該判決所違背之法令及其具體內容,暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實,並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由,難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明,應認其上訴為不合法。]

末查原審已合法認定上訴人於106年6月5日依系爭約款通知被上訴人買回後,買回之及準同時生效,由「其O公司」取得系爭債權(見原判決第7頁第18至24行),上訴人對被上訴人已無債權,則原審認被上訴人得援此拒絕給付,自不違背法令,亦與無涉,併此敘明。
據上論結,本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第444條第1 項、第95條、第78條,裁定如主文。……」。

五、請求遷還房屋等~「不動產買賣契約書並訂有出賣人得於契約生效後3個月内以原價加計土地增值税之價格買回之約定Vs.實為讓與擔保契約,欠缺借款要物性不生效力,出賣人仍係所有權人,並非無權占有」「期間訂有使有借貸契約」及「無權占有及訴請返還所有物」等

就此,最高法院112年度台上字第785號民事判決謂「……理 由
本件被上訴人主張:伊於民國106年3月9日與上訴人王O心簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約),以新臺幣(下同)4150萬元買受其所有門牌臺北市○○區○○街00巷0號2樓房屋(下稱系爭房屋)及其坐落基地(下合稱系爭房地),並於同月24日為所有權移轉登記。雙方約定王O心得於契約生效後3個月內以原價加計之價格買回,於此期間王O心與伊另成立契約占用系爭房地,屆期未買回即應搬離。詎王O心未於期限前買回,無權占用系爭房地,並受有相當租金不當得利。又上訴人中華王O櫻傳統文化藝術協會(下稱王O櫻協會)無正當權源,應將人民團體設址登記自系爭房屋(下稱系爭設址)遷出等情。爰依民法第767條第1項前段,及於原審追加依民法第348條第1項、第231條規定擇一,及依民法第184條第1項、第185條、第179條規定擇一,求為命王O心騰空遷還系爭房屋,及自111年9月16日起至遷還系爭房屋之日止按月給付1萬8405元;依民法第767條第1項中段規定,求為命王O櫻協會將系爭設址遷出之判決(未繫屬本院者,不予贅述)。
上訴人則以:系爭契約實為讓與擔保契約,被上訴人僅交付3015萬6178元,欠缺借款要物性而不生效力,王O心仍為系爭房地所有權人,非無權占有,亦無不當得利。另王O櫻協會是經王O心同意,非無權占用等語,資為抗辯。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[原審維持第一審所為上訴人此部分敗訴之判決,駁回其上訴。理由如下:
㈠王o心於106年3月9日與被上訴人簽訂系爭契約,約定系爭房地以4150萬元出售予被上訴人,惟得於3個月內以原價加計土地增值稅之價格買回,該期間雙方另成立借貸關係,如屆期未買回即應搬遷。
系爭房地於同月24日移轉登記予被上訴人,現由王O心占有使用。被上訴人已依約代償王O心對玉山商業銀行股份有限公司2015萬6178元、中O迪O股份有限公司400萬元、訴外人林O復600萬元之借款;王O櫻協會設址於系爭房屋等事實,為兩造所不爭。
㈡依系爭契約約定,王O心與被上訴人就買賣標的與價金均已達成合意,且約定支付價金、標的物所有權移轉方式及得加價買回等內容,堪認係買賣性質。觀諸契約全文並無所有權移轉係為擔保債務清償,除買回約定外,並無清償期或清償時被上訴人應返還系爭房地之約定,難認係讓與擔保性質。
審諸證人即被上訴人顧問林O中、前出納張O輝之證述、陽信商業銀行股份有限公司帳戶活期存款存摺106年6月5日所示、王O心不爭執被上訴人有給付第1至4期款,及王O心於價金交付明細表上6期簽名筆順勾勒、結構走勢及運筆特徵、習慣等彼此並無不同,與系爭契約上王O心之簽名無明顯差異等情,可認被上訴人已交付共1134萬3822元之尾款。
㈢系爭契約未明文約定交付系爭房屋之時間,屬契約漏洞。綜合系爭契約第5條約定王O心於買回期間另與被上訴人成立使用借貸關係,王O心之女葉O玉另與被上訴人約定自106年3月27日至同年6月27日止,由其無償占用系爭房屋並經公證在案,而王O心與葉O玉均可明白借用文義,被上訴人如未取得占有,無另訂借用契約之必要等情,應認因前開使用借貸契約而由被上訴人取得間接占有,始符當事人締約目的及雙方利益,而無違誠信原則。王O心抗辯尚未交付系爭房地,殊無可採。]

[㈣王O心未證明有占有系爭房屋之正當權源,被上訴人得依民法第767條第1項前段規定請求王O心騰空遷還系爭房屋。王O心自買回屆期後之106年6月9日起無占有系爭房屋之法律上原因,受有相當於租金之不當得利,致被上訴人受有損害,被上訴人得請求王O心給付自111年9月16日起至返還系爭房屋之日止,按兩造同意以每月1萬8405元計算之不當得利(106年6月9日至111年9月15日間之不當得利部分,原審以被上訴人已請求而為其敗訴之判決,被上訴人未聲明不服,已告確定)。]

又王O心既非系爭房屋所有權人,王O櫻協會抗辯經王O心同意占用系爭房屋,即無可採。該協會設址於系爭房屋,妨害被上訴人對房屋所有權之圓滿行使,被上訴人得依民法第767條第1項中段規定,請求王O櫻協會將系爭設址遷出。
㈤綜上,被上訴人依前開規定,請求王O心騰空遷還系爭房屋,並自111年9月16日起至遷還系爭房屋之日止,按月給付1萬8405元,及請求王O櫻協會將系爭設址遷出,均為有理由。其餘即民法第348條第1項、第231條、第184條第1項、第185條,均無論述必要。]

[本院判斷:
㈠按解釋意思表示,應探求,不得拘泥於所用之辭句,民法第98條定有明文。
故解釋當事人之契約,應以過去事實及其他一切證據資料,於文義上及論理上詳為推求,以探求當事人立約時之真意。
查王O心依系爭契約,尚得於契約生效日後3個月內行使買回權,如屆期未行使買回權,始應搬離系爭房地,被上訴人嗣另與葉O玉簽訂借用契約之事實,為原審所認定,且被上訴人於事實審自陳因王O心主張房子為葉O玉實際使用,所以由葉O玉與伊簽訂該無償借用契約,伊並未取得占有(原審重上卷第99頁),復以契約生效當日被上訴人尚未為任何價金之支付,則能否因前開借貸關係之約定,即認王O心有以此使被上訴人取得間接占有以代交付之意思?該解釋是否符合當事人訂約時之真意?即非無再探究之餘地。
原審以被上訴人因與王O心、葉O玉另約定借用契約,即認系爭房屋已交付占有,尚嫌速斷。]

[㈡次按法院就文書之真偽,得依核對筆跡或印跡證之,核對筆跡或印跡,適用勘驗之規定。民事訴訟法第359條第1項、第3項定有明文。
又調查證據之結果,應曉諭當事人為辯論,同法第297條第1項亦有明定。
是法院自行核對筆跡、印跡勘驗文書之真偽,應將勘驗結果曉諭當事人為辯論,若未踐行此項程序,逕以自行勘驗之結果為判決基礎,其判決即有法律上之瑕疵。
原審自行核對系爭契約與價金交付明細表上之王O心簽名,及價金交付明細表上6期付款欄上各期王O心之簽名筆跡,並未令當事人就是項依職權調查證據方法陳述意見,且未將勘驗所得結果記載於筆錄,曉諭當事人對此為辯論,遽以上開理由為不利上訴人之認定,亦有可議。]

㈢上訴論旨,指摘原判決此部分為不當,聲明廢棄,非無理由。又因本件所涉及之法律上爭議不具原則上重要性,無經必要,附此說明。
據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1 項、第478條第2項,判決如主文。……」。

貳、小結
按民法第379條第1項所稱「買回」,乃指「出賣人於買賣契約保留買回之權利者,得返還其所受領之價金,而買回其標的物」(前開買回之價金,另有特約者,從其特約;原價金之利息,與買受人就標的物所得之利益,視為互相抵銷)。
其通常係當事人間於訂定買賣契約時,於買賣契約並「訂有包括買回要件、買回期限及買回價格等事項之買回約定」(如本文壹一至五所揭裁判)。即買賣契約之個案出賣人,須或得於買回要件成就時,於買回期限內,依所約定之買回價格,買回原買賣標的物。
倘債務人(出賣人或買受人)有可歸責於己之事由而未於債之本旨為給付,而構成債務不履約情事,除「該約定違反、誠信原則、強行規定之效力規定、條款顯失公平等因而失效」、「依法、適約解除或終止」或「有情事」外,債權人自得依約定及相關規定(未約定或該約定違反公序良俗等因而無效時,依民法第1條之規定,首先依法律相關規定補充之),向債務人請求之(本文壹一至五所揭裁判)。
但當事人間併同買回約定之買賣契約,如未因「合意、意思實現、要約交錯或受有,因而成立或推定成立,並生效」(本文壹一所揭裁判),則當事人間自不得依該買賣契約向他方請求之。
至於「新債清償、債之更改與代物清償」「債務承擔、契約承擔與債權讓與」「債權人代位請求權與其使」及「債之本旨及」之相關說明,請分別參閱有關「代物清償、新債清償及債之更改」,實務裁判上之見解 https://www.lawtw.com/archives/1149124「債務承擔」「契約承擔」與「債權讓與」https://www.lawtw.com/archives/1149158 最高法院「債權人代位請求權及其行使」,四則裁判上之見解 https://www.lawtw.com/archives/1149020 及「債之本旨及債務不履行」https://www.lawtw.com/archives/1146425 等文;其他買回相關規定,則參閱民法第380條以下之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=B0000001&FLNO=379&ty=L;民法第379條規定之尚具效力相關判例及其意旨 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=B0000001&FLNO=379&ty=J,也須注意。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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