「不動產拍賣公告記載」與「凶宅、漏水屋及系爭房地內有墓碑」之交錯(含聲請撤銷拍定)

友善列印、收藏

文 / 楊春吉

本文相關實務裁判/最高法院109年度台抗字第1362號民事裁定等

壹、有關「不動產拍賣公告記載與之交錯」相關事項,實務裁判上之見解

一、「拍賣公告」「凶宅」及「聲請撤銷拍定」等

就此,最高法院109年度台抗字第1362號民事裁定 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c109%2c%e5%8f%b0%e6%8a%97%2c1362%2c20201130%2c1&ot=in 謂「……理 由
本件國泰世華商業銀行股份有限公司聲請臺灣橋頭地方法院(下稱橋頭地院)以108年度司執字第39399號事件拍賣相對人即債務人曾O煜所有門牌號碼高雄市○○區○○街○巷○號0樓房屋及其坐落基地(下稱系爭房地),人於民國109年 1月14日第二次(下稱系爭拍賣程序)得標拍定領得不動產(下稱系爭證書)後,以該房屋係屬凶宅為由,聲請撤銷拍定。橋頭地院裁定撤銷系爭拍賣程序
及系爭證書,相對人不服,提出異議,橋頭地院以 109年度執事聲字第15號裁定(下稱第15號裁定)廢棄司法事務官之處分,再人不服,提起抗告。原法院以:再抗告人於系爭拍賣程序以新臺幣 388萬元得標拍定系爭房地,繳足全部價金,執行法院核發系爭證書,再抗告人於同年2月7日領得,系爭拍賣程序即告終結,執行法院無從撤銷。再抗告人不得以執行法院未盡調查
義務、未於拍賣公告載明系爭房地曾發生非自然死亡情事,聲明撤銷系爭拍賣程序及系爭證書等詞,因以裁定維持第15號裁定,駁回再抗告人之抗告。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[按當事人或利害關係人,對於執行法院強制執行之命令,或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法,強制執行時應遵守之程序,或其他侵害利益之情事,得於強制執行程序終結前,為聲請或聲明異議,強制執行法第12條第 1項前段定有明文。
此項聲明異議,係於執行程序中向將來排除違法執行處分之手段,並非於執行程序終結後溯及排除違法執行之效果,故撤銷或更正強制執行之處分或程序,惟在強制執行程序開始後、終結前始得為之,若強制執行程序一經終結,即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序。
不動產之拍賣程序,依強制執行法第97條、第98條規定,係以拍定人繳足價金,領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不為終結,縱有瑕疵,仍無再許當事人或利害關係人就該不動產拍賣執行程序聲明異議之餘地,執行法院亦不得更以裁定撤銷已終結之拍賣執行程序,即使予以撤銷,該撤銷裁定亦屬無從執行。
次按不動產查封時,書記官應作成查封筆錄;拍賣不動產,應由執行法院先期公告;查封筆錄及拍賣公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、調查所得之、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項,強制執行法第77條第 1項第2款、第81條第1項、第2項第1款規定甚明。
又強制執行法上之拍賣仍應解為之一種,並以拍定人為買受人,以拍賣機關代債務人為出賣人。而拍賣物買受人依強制執行法第69條、第 113條規定,就物之瑕疪無擔保請求權,故就上開足以影響應買人承買意願之重大資訊,執行法院應依同法第77條之1 規定詳為調查不動產現況,於拍賣公告上為詳實之記載,充分揭露資訊使應買人知悉、注意,以利其決定是否應買或願出之價額,俾維債權人、債務人之權益,確保拍賣之正當性及實效性。
是拍賣之不動產究否發生非自然死亡事件,即是否俗稱之「凶宅」,執行法院應詳為調查,不得僅憑空泛之傳聞
而逕予記載於查封筆錄或拍賣公告。如執行法院於現況調查之際,疏未依通常調查之方法為調查,或於調查後未於拍賣公告中載明,致拍賣公告之記載與不動產現況不符,拍定人於領得執行法院發給之權利移轉證書後,應自行負擔瑕疵存在之危險,仍不得以拍定不動產存在此,聲請撤銷拍賣執行程序。
原裁定以再抗告人已領得系爭證書,系爭拍賣程序已終結,以前揭理由維持第15號裁定,經核於法並無違誤。
再抗告論旨以:系爭房地未交付難以發現瑕疵,拍定人領得權利移轉證書仍得聲明異議,
執行法院未依強制執行法第77條之1、第81條第2項規定,盡調查之能事,於拍賣公告明確記載系爭房地為凶宅,債權人及債務人均未據實陳報使用情形,該不利益不應歸於拍定人,原裁定適用上開法規顯然錯誤等詞,聲明廢棄,非有理由。……」。

二、「不動產拍賣公告」「凶宅(點交時始發現有人於屋內死亡)」「通常調查之方法」「聲請撤銷拍定」「買受人(拍定人)就主張係凶宅之待證事實負舉證責任」及「強制執行法第69條規定之準用(強制執行法第113條)」等

就此,臺灣高等法院112年度抗字第552號民事裁定 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c112%2c%e6%8a%97%2c552%2c20230531%2c1&ot=in 謂「……理 由
一、異議及抗告意旨略以:原法院109年度司執字第31558號執行事件(下稱系爭執行事件)於民國111年4月14日進行點交程序時,發現於如附表所示不動產內(下稱系爭不動產)有人死亡,惟系爭不動產於110年12月14日拍賣時尚無人死亡於內,上開拍賣標的之狀況於拍定前後不一,有違強制執行法第103條、第99條、辦理強制執行事件應行注意事項第57點第1款、第2款等規定,對購買系爭不動產欲供自住使用之伊侵害至鉅,且上開死亡事件無論係非自然死亡或自然死亡,均會對任何討論不動產議題之人直覺反應一致性的反感,參照強制執行法第77條、第81條、辦理強制執行事件應行注意事項等規定,不動產交易是否為凶宅乙事為房屋移轉最需特別註明之事;又依第266條之規定,責任之歸屬明確;另本件點交程序未完成,執行程序尚未終結,爰向執行法院聲請撤銷拍定程序,詎遭司法事務官以原裁定駁回聲請,伊不服,爰提出本件聲明異議,聲請撤銷拍定程序並退回價金,抑或以法院通知債務人交付15日即111年1月15日至點交日之期間依每月新臺幣(下同)1萬元扣除價金,抑或以價金25%至40%作為之減價並加計租金補貼,原裁定駁回伊之異議,爰提起抗告等語。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[二、按當事人或利害關係人,對於執行法院強制執行之命令,或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法,強制執行時應遵守之程序,或其他侵害利益之情事,得於強制執行程序終結前,為聲請或聲明異議,強制執行法第12條第1項前段定有明文。
此項聲明異議,係於執行程序中向將來排除違法執行處分之手段,並非於執行程序終結後溯及排除違法執行之效果,故撤銷或更正強制執行之處分或程序,惟在強制執行程序開始後、終結前始得為之,若強制執行程序一經終結,即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序。
不動產之拍賣程序,依強制執行法第97條、第98條規定,係以拍定人繳足價金,領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產為終結,縱有瑕疵,仍無再許當事人或利害關係人就該不動產拍賣執行程序聲明異議之餘地,執行法院亦不得更以裁定撤銷已終結之拍賣執行程序,即使予以撤銷,該撤銷裁定亦屬無從執行,故其聲明異議並無實益(最高法院109年度台抗字第1362號、111年度台抗字第313號裁定參照)。
而不動產查封時,書記官應作成查封筆錄;拍賣不動產,應由執行法院先期公告;查封筆錄及拍賣公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項,強制執行法第77條第1項第2款、第81條第1項、第2項第1款定有明文,又不動產之強制執行,除本節有規定外,準用關於動產執行之規定;拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權,同法第113條、第69條亦有明文。
是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時,應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況,依形式觀察或通常之調查方法所得,併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告,逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實,而為執行法院所不知者,則不在執行法院應予公告之範圍。
執行法院已經通常調查之方法查得拍賣標的之使用情形,並記明於拍賣公告上,執行程序並無違誤。拍定人雖以其於拍定後始知悉債務人於房屋內身亡事件,影響其應買意願及出價,亦不能據此指摘執行法院之執行程序有何違法,拍定人執此請求撤銷拍定,係屬無據(本院暨所屬法院99年法律座談會民執類提案第20號研討結果意旨參照)。
而執行案卷內全無執行標的物曾有人於其內因非自然因素死亡之記載或資訊,則執行法院自無從於拍賣公告上為此記載,執行程序自無應記明拍賣公告事項而未記明之瑕疵,非得聲請撤銷拍定(最高法院99年度台抗字第520號、99年度台抗字第551號裁定意旨參照)。
三、次按執行法院進行執行標的物之拍賣與一般之買賣不同,依強制執行法第113條準用同法第69條規定,拍賣不動產之拍定人就物之瑕疵無擔保請求權,拍賣之拍定人不得就拍買之標的物主張請求權。如執行法院於現況調查之際,疏未依通常調查之方法為調查,或於調查後未於拍賣公告中載明,致拍賣公告之記載與不動產現況不符,拍定人於領得執行法院發給之權利移轉證書後,應自行負擔瑕疵存在之危險,仍不得以拍定不動產存在此物之瑕疵,聲請撤銷拍賣執行程序(最高法院109年度台抗字第1362號、本院107年度抗字第405號裁定意旨參照)。
且依內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函亦明確指出:「按『不動產委託銷售書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容,『本建築改良、物()於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)」可供參考。 
四、末按買受人主張買賣標的物有瑕疵,出賣人應負瑕疵擔保或不完全給付損害責任者,應由買受人就瑕疵之事實負舉證責任(最高法院106年度台上字第194號民事判決意旨參照)。]

[五、經查:
㈠抗告人拍得系爭房地後,原法院於110年12月24日核發不動產權利移轉證書,並於110年12月28日送達抗告人(見系爭執行卷二第33、35頁),揆諸前揭說明,抗告人既已繳足價金,領得執行法院所發給權利移轉證書而取得系爭房地所有權,系爭房地之拍賣執行程序即告終結,當事人或利害關係人均不得再聲明異議,原法院亦無從撤銷或更正已終結之執行程序,是抗告人於111年4月15日始具狀聲明異議,請求撤銷拍定程序,其聲明異議並不合法,且無實益。
至抗告人雖主張拍賣程序與點交程序係不同之強制執行程序,系爭強制執行程序並未終結云云,惟抗告人係聲明撤銷拍定並退回價金,顯係對拍賣程序聲明異議,而非係對點交之執行聲明異議,是抗告人對已終結之拍賣程序聲明,要非合法。
㈡抗告人雖主張拍定後發現系爭不動產有人死亡,有拍賣標的之狀況於拍定前後不一之情形,且不動產交易是否為凶宅乙事為房屋移轉最需特別註明之事云云,
惟查,相對人國泰人壽保險股份有限公司持原法院108年度司拍字第89號裁定(下稱系爭拍賣抵押物裁定)暨確定證明書,向原法院聲請對系爭不動產為強制執行,經原法院以系爭執行事件受理,而原法院民事執行處拍賣前有至現場查封、調閱前案執行資料,且命相對人即債權人即人陳報及拍照,並發函委請警察機關李○錫、調查現況,
並於歷次拍賣公告,均載明:「…查封時,屋內有水、電,有供奉神明、祖先牌位,地上堆滿雜物。據警局函復稱:現占用人為李○錫(即信託委託人),其稱自己是屋主,因與銀行有關係,故委託薛O晨…查封時,廚房有些許壁癌、漏水…債權人、均未表示建物有海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、非自然死亡之情形。惟實際情形如何,請應買人自行查明注意…」(見系爭執行卷一第75、98、109、129、142、160至161頁),足見原法院民事執行處已依通常調查之方法查明系爭房地有無非自然死亡情事,逾此通常調查方法所能得知之事實,則不在執行法院應予公告之範圍,故其拍賣公告內容雖未記載前開非自然死亡情事,亦無違反強制執行法第81條第2項第1款可言。
況抗告人亦自陳系爭不動產於110年12月14日拍賣時尚無人死亡於內,係於111年4月14日
點交時,方發現有人員於屋內死亡,顯見原法院民事執行處自無從於拍賣公告上為此記載,執行程序無應記明拍賣公告事項而未記明之瑕疵,非得聲請撤銷拍定,故抗告人執此請求撤銷拍定云云,於法無據。]

[㈢系爭執行事件於111年4月14日雖在系爭不動產發現有人死亡,然經相驗後,法務部法醫研究所提出書,其上記載:「…身分不詳,懷疑可能是屋主李○錫,但無相關親屬可進行DNA型別比對。…因現場有大量空酒瓶,有可能與酗酒相關致死,但確切死亡原因無法判斷,死亡方式為『未確認』」等情,有臺灣基隆地方檢察署111年8月25日基檢貞業111相139字第1119021618號函暨其所附法務部法醫研究所解剖報告書暨鑑定報告書1份可稽(見系爭執行事件卷宗),顯無證明該死者係因兇殺或自殺而死亡,揆諸上開說明之舉證責任原則,自難認系爭不動產有何瑕疵或給付不能、給付遲延、不完全給付之情形,退步言之,縱認在系爭不動產發現有人死亡係屬瑕疵,揆前揭說明,拍定人於領得執行法院發給之權利移轉證書後,應自行負擔瑕疵存在之危險,不得以拍定不動產存在此物之瑕疵,聲請撤銷拍賣執行程序,從而,抗告人請求撤銷拍定()、扣除價金()、租金補貼(損害賠償)云云,均難認有理由。]

六、綜上所述,原法院司法事務官駁回抗告人聲明異議,及原裁定駁回抗告人異議,均無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當,求予廢棄,為無理由,應予駁回。……」。

三、「不動產拍賣公告」「凶宅(拍定人認拍定後始發現系爭房地有人非自然死亡;但查封時OOO之姊OOO表示:並無非自然死亡之情形)」及「有無依通常調查方法記載於不動產拍賣公告」等

就此,臺灣高等法院臺中分院112年度抗字第49號民事裁定 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TCHV%2c112%2c%e6%8a%97%2c49%2c20230216%2c1&ot=in 謂「……理 由
一、抗告意旨略以:緣執行債權人○○企業股份有限公司(下稱○○公司)聲請臺灣臺中地方法院(下稱原法院)以110年度司執字第000000號強制執行事件拍賣執行債務人○○○所有門牌號碼臺中市○○區○○路000號建物(含增建部分)及所坐落之基地(下合稱系爭房地),抗告人於民國111年9月8日第二次拍賣程序得標拍定,嗣發現系爭房地內於111年1月21日曾發生非自然死亡事件,故抗告人於111年10月25日向原法院執行處聲明異議,請求撤銷本件拍定程序,經原法院司法事務官以110年度司執字第000000號裁定駁回異議。抗告人不服再提起異議,經原法院以111年度執事聲字第71號裁定(下稱原裁定)駁回異議。原裁定係以執行法院僅須就拍賣標的物當時之客觀狀態、占有使用狀況,依形式觀察或通常調查方法所得,並就當事人或利害關係人陳報之事項,記載於拍賣公告,即足當之,逾此範圍或通常調查無從得知之事實,不在執行法院應予公告之範圍等理由,駁回抗告人之異議。惟依強制執行法第81條第2項第1款規定,拍賣公告上應記載事項包括不動產內有非自然死亡之一切足以影響交易之特殊情事,則執行法院每次發佈之拍賣公告,均應遵循上開規定。然本件拍賣程序原法院未於111年8月16日張貼於原法院公告處及網站之第二次拍賣公告中揭露系爭房地內存在非自然死亡事件,故有違反強制執行法第81條規定。又原裁定認於110年12月21日查封時,原法院執行處根據第三人即○○○胞姊○○○之陳述,確認系爭房地未有非自然死亡之情事,則嗣後系爭房地內發生之事件,即非原法院依通常調查方法可得而知。然本件系爭房地究有無存在非自然死亡事件,僅需原法院依通常之調查方法即發函詢問當地警察或地方檢察署即可知悉,客觀上並無何調查困難之問題。是原法院第二次拍賣公告有應記載事項未予記載之闕漏,抗告人依強制執行法第12條規定聲請撤銷原拍定程序,即屬有據。又抗告人已於111年12月9日以民事聲請狀向原法院以民法第88條規定撤銷應買系爭房地之意思表示,是本件因拍賣成立於兩造間之買賣契約已因抗告人撤銷而溯及不存在,拍賣程序自應隨之撤銷,始不致產生買賣關係不存在,然拍賣程序仍未撤銷之權利義務關係歧異狀態。故本件縱非依強制執行法第12條規定撤銷拍賣程序,而依民法第88條規定亦應撤銷,且不受程序是否業已終結之限制。並抗告聲明:原裁定廢棄;原法院110年度司執字第000000號強制執行事件111年9月8日執行程序應予撤銷。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[二、按當事人或利害關係人,對於執行法院強制執行之命令,或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法,強制執行時應遵守之程序,或其他侵害利益之情事,得於強制執行程序終結前,為聲請或聲明異議,強制執行法第12條第1項前段定有明文。
此項聲明異議,係於執行程序中向將來排除違法執行處分之手段,並非於執行程序終結後溯及排除違法執行之效果,故撤銷或更正強制執行之處分或程序,惟在強制執行程序開始後、終結前始得為之,若強制執行程序一經終結,即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序。
不動產之拍賣程序,依強制執行法第97條、第98條規定,係以拍定人繳足價金,領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產所有權為終結,縱有瑕疵,仍無再許當事人或利害關係人就該不動產拍賣執行程序聲明異議之餘地,執行法院亦不得更以裁定撤銷已終結之拍賣執行程序,即使予以撤銷,該撤銷裁定亦屬無從執行,故其聲明異議並無實益(最高法院109年度台抗字第0000號、111年度台抗字第000號裁定參照)。
次按拍賣不動產,應由執行法院先期公告。前項公告,應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項,強制執行法第81條第1項、第2項第1款定有明文。
其立法理由略謂:拍賣之不動產,其實際狀況,占有使用情形,有無應買人資格條件之限制及拍賣後不能點交之原因如何,均為應買人須先行了解,決定是否參加競買之重要事項,自宜於拍賣公告載明。
是此項規定,係使一般投標人預先明瞭執行標的物不動產之內容及應買資格或條件,從容決定投標之條件,以提高拍賣實效,使投標結果臻於公平。惟該條第2項第1款所指應記明事項,係指執行法院依通常調查之方法,查明執行標的物之情形後,應將調查所得記載於拍賣公告而言。
執行法院於實施強制執行拍賣不動產時,應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況,依形式觀察或通常之調查方法所得,併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告,逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實,而為執行法院所不知者,則不在執行法院應予公告之範圍(最高法院105年度台抗字第00號裁定參照)。]

[三、經查:
(一)抗告人拍得系爭房地後,原法院於111年10月14日核發不動產權利移轉證書並於111年10月19日送達抗告人,此有該不動產權利移轉證書及送達證書在原法院110年度司執字第000000號卷內可憑,揆諸前揭說明,抗告人既已繳足價金,領得執行法院所發給權利移轉證書而取得系爭房地所有權,系爭房地之執行程序即告終結,當事人或利害關係人均不得再聲明異議,原法院亦無從撤銷或更正已終結之執行程序,是抗告人於111年10月25日始具狀聲明異議,請求撤銷拍定程序,其聲明異議並不合法,且無實益。
(二)○○公司聲請拍賣○○○所有系爭房地,原法院執行處於110年12月21日至現場查封時,○○○之姐○○○表示:系爭房地並無非自然死亡之情形;又抗告人所稱非自然死亡情事係發生於111年1月21日,原法院執行處於現場調查時,尚無非自然死亡之情形,此有原法院執行處110年12月21日查封筆錄、臺中市政府警察局大甲分局111年11月7日中市警甲分偵字第0000000000號函在原法院110年度司執字第000000號卷內可稽,足見原法院執行處已依通常調查之方法查明系爭房地有無非自然死亡情事,逾此通常調查方法所能得知之事實,則不在執行法院應予公告之範圍,故其拍賣公告內容雖未記載前開非自然死亡情事,亦無違反強制執行法第81條第2項第1款可言。]

[至於逾通常調查方法所能得知且足以影響交易之特殊情事,應由應買人自行查明,並自負瑕疵存在之危險,執行法院並無窮盡方法調查之義務。
又依強制執行法第113條準用第69條規定,應買之拍定人就物之瑕疵並無擔保請求權,故抗告人於拍定後以系爭房地有非自然死亡之情事為由,主張意思表示發生錯誤,或拍賣公告漏載重大資訊事項,足以影響應買人買受意願,聲請撤銷拍定程序云云,亦非有據。]

四、綜上所述,原法院司法事務官駁回抗告人聲明異議,及原裁定駁回抗告人異議,均無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當,求予廢棄,為無理由,應予駁回。……」。

貳、有關「不動產拍賣公告記載與之交錯」,實務裁判上之見解

就此,臺灣高等法院110年度抗字第336號民事裁定 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c110%2c%e6%8a%97%2c336%2c20210330%2c1&ot=in 謂「……理 由
一、抗告人異議及抗告意旨略以:原法院民事執行處(下稱執行法院)疏未於105年度司執字第106846號拍賣抵押物事件(下稱系爭執行事件)拍賣公告中,載明如原裁定附表所示之建物(下稱系爭建物)係由次級木石磚、鋼鐵所建成,而此結構得以一般目視辨別,執行法院卻稱拍賣公告未揭露係因鑑定報告中就系爭建物實際結構及式樣並無記載,顯然便宜行事。再者,系爭建物有漏水、壁癌、龜裂,甚且牆壁崩塌之情,執行法院卻稱「債務人配偶筆錄中稱無嚴重漏水」。又執行法院依鑑定報告核定最低拍賣價格並無所據,且該報告係於民國106年所製,距今已達4年之久,而系爭建物必有耗損及折舊,故執行法院以之核定拍賣價格顯有不實。此外,伊不知原法院107年度重簡字第8號第三人異議之訴事件繫屬中,且業經原法院107年度重聲字第3號裁定供擔保後,系爭建物拍賣程序等情(下稱系爭情節),乃認此屬於一般「全部點交」之拍賣條件,而以新臺幣(下同)2,118萬9,999元拍定系爭建物,惟系爭情節使該建物拖延移轉,應認實質上僅屬「部分點交」,依執行法院過往拍賣不動產行情,部分點交條件下之每坪行情至多僅約略為25萬元,然今伊卻須以每坪35餘萬元拍定系爭建物,且於拍定後始知系爭情節,執行法院未載明足以影響交易之特殊情形及其應記明之事項,於法自有未合,應將上揭差額268萬9,999元退還予伊,執行法院司法事務官以105度司執字第106846號裁定駁回伊之聲明(下稱原處分),伊提出異議,復經原裁定駁回,爰依法提起抗告,請求廢棄原裁定等語。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[二、按當事人或利害關係人,對於執行法院強制執行之命令,或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法,強制執行時應遵守之程序,或其他侵害利益之情事,得於強制執行程序終結前,為聲請或聲明異議,強制執行法第12條第 1項前段定有明文。
此項聲明異議,係於執行程序中向將來排除違法執行處分之手段,並非於執行程序終結後溯及排除違法執行之效果,故撤銷或更正強制執行之處分或程序,惟在強制執行程序開始後、終結前始得為之,若強制執行程序一經終結,即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序。
不動產之拍賣程序,依強制執行法第97條、第98條規定,係以拍定人繳足價金,領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產所有權為終結,縱有瑕疵,仍無再許當事人或利害關係人就該不動產拍賣執行程序聲明異議之餘地,執行法院亦不得更以裁定撤銷已終結之拍賣執行程序,即使予以撤銷,該撤銷裁定亦屬無從執行(最高法院109年度台抗字第1362號裁定意旨參照)。
三、查抗告人拍得系爭建物,業於109年9月10日取得權利移轉證書(見系爭強制執行事件卷二所附送達回證,及原審卷第27頁所附執行法院109年9月7日不動產權利移轉證書),揆諸前揭說明,系爭執行事件之執行程序即告終結,當事人或利害關係人均不得再聲請或聲明異議,執行法院亦無從撤銷或更正已終結之執行程序,是抗告人遲至同年10月19日始具狀聲明異議,請求退還因前揭一、所述情事而生之拍賣差額268萬9,999元,乃強制執行程序終結後所為之異議,於法已有未合。
四、次按不動產查封時,書記官應作成查封筆錄;拍賣不動產,應由執行法院先期公告;查封筆錄及拍賣公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項,強制執行法第77條第1項第2款、第81條第1項、第2項第1款規定甚明。
又強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種,並以拍定人為買受人,以拍賣機關代債務人為出賣人。而拍賣物買受人依強制執行法第69條、第113條規定,就物之瑕疪無擔保請求權,故就上開足以影響應買人承買意願之重大資訊,執行法院應依同法第77條之1規定詳為調查不動產現況,於拍賣公告上為詳實之記載,充分揭露資訊使應買人知悉、注意,以利其決定是否應買或願出之價額,俾維債權人、債務人之權益,確保拍賣之正當性及實效性。是拍賣之不動產究否存有前述嚴重漏水等瑕疵,執行法院應詳為調查,不得僅憑空泛之傳聞而逕予記載於查封筆錄或拍賣公告。
如執行法院於現況調查之際,疏未依通常調查之方法為調查,或於調查後未於拍賣公告中載明,致拍賣公告之記載與不動產現況不符,拍定人於領得執行法院發給之權利移轉證書後,應自行負擔瑕疵存在之危險,仍不得以拍定不動產存在此物之瑕疵,聲請撤銷拍賣執行程序或請求退還拍定價額。是原裁定以抗告人已領得權利移轉證書,系爭執行事件之拍賣程序已終結為由,駁回抗告人之異議,經核於法並無違誤。抗告人仍執前詞,指摘原裁定不當,聲明廢棄,非有理由。]

五、從而,原裁定維持原處分,駁回抗告人之異議,並無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當,聲明廢棄,為無理由,應予駁回。……」。

參、有關「不動產拍賣公告記載與系爭房地內有墓碑之交錯」,實務裁判上之見解

就此,臺灣臺北地方法院111年度執事聲更一字第1號民事裁定 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPDV%2c111%2c%e5%9f%b7%e4%ba%8b%e8%81%b2%e6%9b%b4%e4%b8%80%2c1%2c20220628%2c1&ot=in 謂「……理 由

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[一、按強制執行事件,由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項,除、管收外,均得由司法事務官辦理之,強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款定有明文。
又當事人或利害關係人,對於執行法院強制執行之命令,或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法,強制執行時應遵守之程序,或其他侵害利益之情事,得於強制執行程序終結前,為聲請或聲明異議;前項聲請及聲明異議,由執行法院裁定之,亦為強制執行法第12條第1項本文、第2項所明定。
次按司法事務官處理事件所為之處分,與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分,得於處分送達後10日之不變期間內,以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時,應另為適當之處分;認異議為無理由者,應送請法院裁定之。法院認第1 項之異議為有理由時,應為適當之裁定;認異議為無理由者,應以裁定駁回之,民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項本文、第2項、第3 項分別定有明文。上開規定,為強制執行程序所準用,強制執行法第30條之1 復有明文。
查聲請人對於本院司法事務官民國110年9月3日109年度司執字第7173號裁定聲明異議,前經本院以民國110年9月30日110年度執事聲字第186號裁定駁回,聲請人不服提起抗告,復經臺灣高等法院於民國110年11月30日以110年度抗字第1272號裁定廢棄原裁定,是本院自應依法就司法事務官所為之裁定,審究異議人之異議有無理由,合先敘明。]

二、異議意旨略以:異議人聲請拍賣之土地上雖然有墓塚,惟決定購買土地之考量因素眾多,本件新北市○○區○○段0000地號土地(下稱系爭土地),幅員遼闊,大部分為林木覆蓋,相對人雖主張其上有墓塚存在,然系爭墓碑所占面積不到 1平方公尺,影響甚微,且此一情狀亦會因個人宗教信仰、價值認知、生活或時間更迭而有相異之評價,系爭墓碑底下是否確有埋藏物仍未可知,縱有埋藏物,亦得以物理方式移除,故系爭墓塚之存在是否會造成系爭土地之交換價值減損,應個案判斷,原裁定並未詳述系爭墓塚於本件有何不利益於拍定人之事項,逕依一般交易常情而判斷確有影響,實嫌速斷;另系爭土地上尚存有他人所有之動產及附合於系爭土地之農作物,與設有墓碑之木樁相差無異,以物理方式去除後,即與一般土地並無二致;且拍賣公告上亦有記載系爭土地之詳細位置,拍定人自應於投標前自行前往現場勘查;又強制執行法所為之拍賣,通說解釋為拍賣之一種,然拍定人依強制執行法第113條準用第69條,無物之瑕疵擔保請求權,拍定人自無從以此為由聲請撤銷拍賣。異議人據此聲明異議,請求廢棄原裁定另為適當之裁定云云。

[三、按拍賣不動產,應由執行法院先期公告。前項公告,應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形…或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。拍賣之不動產已有負擔,或債務人之權利受有限制,或他人對之有利等情形,亦應於拍賣公告載明。強制執行法第81條第1項、第2項第1款及辦理強制執行事件應行注意事項第43點第6款分別定有明文。
所謂「應記明之事項」,除上開辦理強制執行事件應行注意事項規定之應記載事項外,其他依社會通念,於交易上認為重要,足以影響應買人意願者亦屬之。為使應買人事先知悉參與應買,以提高拍賣實效,並確保應買者之權益及機會均等,舉凡就足以影響應買人應買意願或其應買價格高低之事項,均應為上開條文所示拍賣公告應記明之事項。
又上開規定,核其立法目的既係為使一般投標人預先明瞭執行標的物不動產之內容,從容決定投標之條件,使投標結果臻於公平,倘該拍賣公告就其應記明之事項漏未記載(如未記載債務人之權利受有限制等),使應買人對執行標的之性質認定錯誤,而與債務人、拍定人或承受人之權益息息相關,足以影響一般人參與應買之意願及不動產拍賣價格以及債務人之責任,自當屬重要之買賣條件發生錯誤,原所進行之拍賣程序即不得謂無重大瑕疵。]

[四、經查,異議人持本院108年訴字第2688號民事確定判決,於109年1月16日請求變賣坐落於新北市○○區○○段0000 地號土地,於同年12月22日由相對人拍定,然相對人嗣後以系爭土地上有墓塚存在,且殯葬設施占系爭土地面積約4分之1,然系爭情事卻未標明於拍賣公告,致投標人陷於錯誤為由,聲請撤銷拍賣。嗣由本院司法事務官於110年9月3日作成109年度司執字第7173號撤銷拍賣之裁定,聲請人不服而聲明異議,經本院以110年9月30日110年度執事聲字第186號裁定駁回,聲請人不服提起抗告,復經臺灣高等法院於民國110年11月30日以110年度抗字第1272號裁定廢棄原裁定,廢棄理由係以原異議人謝O清於110年度執事聲字第186號駁回異議裁定作成前已死亡,原法院未待謝O清之繼承人依法承受訴訟,或依職權裁定其繼承人承受訴訟,仍列喪失之謝O清為當事人,故以程序事項廢棄原裁定,前開事實經本院職權調閱109年度司執字第7173號執行卷宗(下稱司執卷),堪信為真,則本院即就異議人其餘實體部分之主張審究異議人之異議有無理由,合先敘明。
五、再查,系爭土地上確有故溫O添君墓碑,業據執行法院司法事務官於110年3月31日會同新北市新店區地政事務所測量人員赴現場明確,有執行筆錄在卷可稽(見司執卷第298至300頁)。
復依相對人所提之國土測量繪圖資服務雲資料顯示,系爭土地之國土利用現況調查顯示為殯葬設施(見司執卷第254頁),故相對人主張系爭土地下尚有無法估計之殯葬設施等語,尚非無稽。
按異議人所提出之相同資料,雖顯示系爭土地之國土利用現況調查顯示為闊葉林、一般道路、竹林、旱田(見臺灣高等法院110年度抗字第1272號卷,第29至31頁),然因殯葬設施部分占系爭土地面積約4分之1,異議人所附之資料係其餘4分之3部分之土地利用現況,與相對人所提之資料自有出入,則異議人陳稱系爭殯葬設施部分屬於相連區段1324地號及1326地號土地,而非系爭土地云云,自無可採。
又本件強制執行事件之執行程序就系爭土地於109年2月19日實施查封、指界時,亦未能查知系爭土地有墓碑之殯葬設施等情事,何能苛責相對人得以自行查證發現實情,且土地上是否有此類可能影響土地價值之設施,自以所有權人方較能知悉,此風險不應由相對人承擔,是足認相對人在買賣前並無完整且適當之機會可查證系爭土地有墓碑之殯葬設施等資訊,僅得信賴執行法院之拍賣公告。而墓碑之殯葬設施依一般交易常情,在市場上影響投標人心理上價值之判斷及對系爭土地價值之評估,顯然會影響參與投標之意願。
揆諸前揭說明,所謂拍賣公告「其應記明之事項」,係指除上開強制執行法、辦理強制執行事件應行注意事項規定之應記載事項外,包括依社會通念,其他於交易上認為重要,足以影響應買人之意願而言。準此,系爭土地上墓碑之殯葬設施業足影響系爭土地之價值,而原拍賣公告既未將此情詳予記載,其公告內容顯有重大瑕疵,是異議人主張墓碑之殯葬設施可以物理方式除去,非足以影響交易之特殊情事云云,尚難憑採。
又於拍賣程序終結(發給權利移轉證書)前,相對人自得依強制執行法第12條之規定,聲請法院撤銷拍賣程序,此與相對人有無物之瑕疵擔保請求權無涉(最高法院105年度台抗字第150號裁定意旨參照)。是本件強制執行事件所為原拍賣公告之記載,及109年12月22日進行之拍賣程序既有重大瑕疵,則相對人聲明異議,並經執行法院司法事務官撤銷系爭拍賣程序,即屬有據,難認原裁定駁回異議人之異議,有何違誤。]

六、基上,原裁定駁回異議人之聲請,於法並無不合,異議人仍執前詞不服,為無理由,應予駁回。……」。

至於其他相關實務裁判,請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a2%e6%8b%8d%e8%b3%a3%26%e5%85%88%e6%9c%9f%e5%85%ac%e5%91%8a&judtype=JUDBOOK

肆、小結
按拍賣不動產,雖依强制執行法第81條之規定,應由執行法院先期公告,並在公告內應載明下列事項:
一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。
二、拍賣之原因、日期及場所。如以投標方賣者,其開標之日時及場所,定有額者,其金額。
三、拍賣最低價額。
四、交付價金之期限。
五、閱覽查封筆錄之處所及日、時。
六、定有應買資格或條件者,其資格或條件。
七、拍賣後不點交者,其原因。
八、定有應買人察看拍賣物之日、時者,其日、時。

但强制執行法第113條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=B0010004&FLNO=113&ty=J 準用第69條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0010004&flno=69 之結果,拍定人不得主張拍定物有物之,加上,從前揭實務裁判(本文壹至參部分)及其上見解觀之,拍定人甚難達到「撤銷拍定」之目的,爰應買人仍須在參閱投標前,自行儘量查明「拍賣標的」之相關事項為宜。

至於是否委由代拍人為之?在其間「書面契約條款得具體明確(尤其是代拍人應盡之意定義務及違反該等意定義務各自之法律效果等),保障自已之權益,及許可」下,或得思考「合法且信譽良好之代拍人」協助之。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



分享出去: