文 / 楊春吉
本文相關實務裁判/最高法院111年度台上字第2899號民事判決等
壹、有關「轉租及其法律效果」，實務裁判上之見解
(一)請求返還不當得利事件~「分析家產時，甲分得耕地承租權，因故借名登記登記予他人(乙)名下，借名登記之出借人乙，復與於該耕地之所有人丙訂定耕地租賃契約，實際仍由借名人甲實際耕作及付租金；嗣該耕地出賣予受讓人丁，所有人丙與出借人乙訂定附約，內訂有終止耕地租賃之補償條款，出借人乙並將該補償款占為己有Vs.否認兩者間有借名登記，縱有該借名登記也因違反强行規定而無效」「分析家產中，分析耕地租賃權予甲，與耕地三七五條例第16條禁止轉租規定無涉」等
就此，最高法院111年度台上字第2899號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c111%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c2899%2c20230407%2c1&ot=in 謂「…… 理 由
一、被上訴人主張：訴外人劉O福於民國55年12月間分析家產，將坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之耕地承租權分給長子劉O印，因劉O印擔任公職且不具佃農身分，於受贈取得系爭土地承租權時併與訴外人劉O杉締結借名契約。劉O福於69年6月過世後，劉O杉遂出名與地主陳O定簽訂臺灣省臺中縣私有耕地租約書（下稱系爭租約），實際上仍由劉O印繼續耕作並繳納地租。嗣陳O定於100年7月6日將系爭土地以新臺幣（下同）2234萬9250元出售他人，並與劉O杉簽訂「附約」，將系爭土地出售價金扣除移轉登記必要費用後餘額之30％給付劉O杉，作為終止租約之補償，並於同年8月間給付574萬3728元（下稱系爭補償金）。詎劉O杉竟將系爭補償金據為己有，無法律上原因而受有利益，致劉O印受有損害。劉O印、劉O杉業已死亡，兩造各為其全體繼承人。爰依民法第179條、第541條規定及繼承法律關係，求為命上訴人於繼承劉O杉遺產範圍內，連帶給付574萬3728元本息之判決（被上訴人請求超過上開請求部分，業經原審駁回，未據聲明不服，非本院審理範圍）。
二、上訴人則以：劉O印無自耕農身分，不得繼承劉O福系爭土地之承租權，劉O杉已繼承系爭土地承租權並辦理登記，與劉O印間就系爭租約並無借名登記關係；縱認成立借名關係，亦為規避耕地三七五減租條例（下稱減租條例）相關規定而無效，且屬因不法原因而為給付，被上訴人仍不得請求返還系爭補償金等語，資為抗辯。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[三、原審廢棄第一審所為前開部分被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明。理由如下：
㈠劉O福與陳O定就系爭土地及坐落臺中市○○區○○段000-0地號土地（下稱000-0地號土地）訂有系爭租約，劉O福於69年6月死亡後，系爭租約於系爭土地及000-0地號土地下方備註欄分別記載「由劉O杉繼承」、「由劉O修繼承」。陳O定為終止系爭租約，於100年7月與劉O杉簽訂附約，同意將出售系爭土地所得價金，扣除移轉登記所需必要費用後餘額之30％給予劉O杉作為補償，並於100年8月給付劉O杉系爭補償金之事實，為兩造所不爭。
㈡審諸被上訴人提出94年第1期農戶種稻及輪作、休耕申報書（申報日期94年1月26日）、劉O印農民基本資料卡（日期99年12月29日）、繳納租金單據、原臺中縣○○鄉公所開會通知書、土地登記簿、登記謄本及地籍圖騰本，併參證人劉O瑞、劉O珍及劉O璋之證述，佐以劉O福購入相鄰土地贈與受分配之子劉O印、劉O修、劉O杉、劉O瑞之模式，可知劉神福於50幾年分析家產將系爭土地承租權分歸劉O印，劉O印即與家屬劉李O雲在系爭土地耕種，並按期透過鄰居或劉O璋繳納租金予地主，而與陳O定成立租賃關係，且因劉O印擔任公職不便登記為耕地租約之承租人，遂於分家後過年家族聚餐時，與劉O杉達成日後願出名簽立租約而成立借名登記關係。劉O杉並曾向劉O璋表示非系爭土地承租人，故由劉O修及劉O印之子劉O書出席與地主陳O定間因租賃爭議之調解會議，堪認系爭土地租賃關係為劉O印借用劉O杉之名而登記。]
[㈢劉O福於分析家產時將系爭土地承租權分歸予劉O印，並由劉O印在系爭土地實際耕作，要與減租條例第16條禁止轉租規定無涉。
劉O印於劉神福過世後，與地主辦理續租之際，因考量擔任公職，而以劉O杉為系爭土地之出名承租人，並繼續耕作及繳納租金，足見劉O印為系爭土地之實際耕作者，亦無違反減租條例為實現扶植自耕農及改善農民生活之基本國策，難認系爭土地承租權借名登記契約有何違反強制、禁止規定或悖於公序良俗而無效。]
[㈣劉O印與劉O杉間之借名登記關係因劉O印於102年11月30日死亡而消滅，則劉O杉自陳O定受領系爭補償金，即成立不當得利，
劉O杉已於107年12月死亡，被上訴人為其繼承人，應於繼承遺產範圍內負連帶清償責任。從而，被上訴人依民法第179條規定及繼承法律關係，請求上訴人於繼承劉O杉遺產範圍內，連帶給付被上訴人574萬3728元，及加付自102年11月30日起算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許；並說明無庸審酌被上訴人主張類推適用民法第541條第2項規定為請求。]
[四、本院之判斷：
㈠按減租條例所規定之耕地租佃即土地法所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言。
又同條例第6條第1項規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。
㈡查：系爭土地原由劉O福向陳O定承租，嗣生前分析財產，將系爭土地之承租權分歸其子劉O印取得，並由劉O印自任耕作。劉O福死亡後，劉O印為接續耕作，以有自耕農身分之劉O杉名義與地主陳O定繼續租賃關係，實際上仍由劉O印繼續耕作，並繳納租金，而與陳O定成立租賃關係，為原審合法認定之事實。
因耕地租賃為財產權之一種，劉O福將系爭土地之承租權分歸其子劉慶印取得，並由劉O印自任耕作，核屬財產權之分配行為，與一般租賃權之轉讓或轉租之性質有間，難認有違反減租條例第16條禁止轉租之規定。
又劉O福死亡後，因劉O杉具有自耕農身分，劉O印為接續耕作，借名繼受劉O福與地主陳O定之耕地租賃關係，且係以劉O印繼續耕作為目的，事後亦確由劉O印實際耕作，復為原審所認定，形式上並無不法，難謂耕地租賃關係違反當時減租條例第30條之1規定或係脫法行為而無效。
劉O印既係借名而與陳O定間成立耕地租賃關係，原審因認出名之劉O杉自陳O定受領系爭補償金，侵害應歸屬於劉慶印之權益，成立不當得利，而為上訴人不利之判決，亦無違誤。 ]
㈢又法院之判決主文，固須本於當事人之聲明，惟若當事人所為聲明用語錯誤或未臻明確，經法院探求其真意而為判決，並無訴外裁判之違誤。被上訴人共計7人，為劉O印之全體繼承人，上訴人則為劉O杉之全體繼承人，原審未依被上訴人於原審更正聲明請求上訴人連帶給付被上訴人各82萬533元本息（見原審卷㈡204頁），而係命上訴人連帶給付被上訴人574萬3728元本息，未逾被上訴人請求金額總數，參酌民法第271條規定，亦無訴外裁判之問題。
㈣上訴論旨，猶執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為有理由。末查，原審既未認定劉O印係因繼承而取得系爭土地之承租權，即無庸審酌其有無拋棄繼承權，復說明其餘攻防方法及證據，經斟酌後，不足以影響判決之結果，自無判決不備理由；至上訴人援引本院108年度台上大字第1636號裁定意旨，係就不同問題及事實為審認，要與本件有間，尚難比附援引；另本件所涉及之法律上爭議不具原則上重要性，爰不經法律審言詞辯論。均附此敘明。……」。
(二)請求返還土地事件~「甲、乙分別為祭祀公業之前任及再前任管理人，丙為管理祭祀公業下某地號土地之人，乙與丙捏造糸爭土地上有耕地租賃，甲明知系爭土地並無耕地租賃之存在，竟協助丙為租約登記，甲並在未經全體派下員同意下逕分割出某地號土地，出賣予丙，丙再出賣予丁Vs.甲主張並無故意或過失」「消極不為耕作而任其荒廢，並非不自任耕作，及不自任耕作或違規轉租予他人之法律效果」等
就此，最高法院111年度台上字第2530號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c111%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c2530%2c20221214%2c1&ot=in 謂「……理 由
本件被上訴人主張：上訴人、訴外人江O助依序為伊前任管理人、再前任管理人，訴外人江O相為管理伊所有分割前彰化縣○○市○○○段000地號土地（下稱系爭土地）之人。民國100年間，訴外人醫O藥局藥廠負責人賴O全有意購買系爭土地內左方三角地部分（下稱系爭三角地），作為通行之用，江O相明知系爭土地並無耕地三七五租約存在，卻與江O助於103年4月10日在伊之管理暨組織規約（下稱系爭規約）捏造該土地有耕地三七五租約（下稱系爭租約）。上訴人於103年7月18日為伊管理人後，明知系爭土地不存在系爭租約，亦無人耕作，竟於江O相訴請伊協同辦理系爭租約登記事件〔臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）103年度訴字第939號，下稱103年案〕為認諾，其受任處理事務，顯未盡善良管理人之注意義務。嗣賴O全因故拒絕買受系爭三角地，上訴人未經全體派下員同意，於104年間逕自系爭土地右方分割出同段763-1地號土地（面積595平方公尺，下稱763-1土地）移轉登記與江O相，上訴人向江O相買受763-1土地後，出賣訴外人陳O和。上訴人分割及移轉763-1土地，而非系爭三角地，違反系爭規約及土地法第三十四條之一執行要點第2點規定，致伊受有763-1土地與系爭三角地差價之損失新臺幣（下同）278萬3,060元等情，爰依民法第184條第1項、第544條之規定，擇一求為命上訴人如數賠償，及自107年6月15日起加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：伊擔任管理人為無給職，依民法第535條規定，僅需負與處理自己事務相同之注意義務，且已取得被上訴人派下員之同意，依系爭規約執行分割及移轉763-1土地與江木相，並無故意或過失；況伊所涉刑案，經彰化地院判決伊無罪，經檢察官提起上訴，現繫屬於第二審法院。又系爭規約僅規定分割土地之面積，未規定分割土地之形狀與位置，其派下員出具之同意書亦未限制僅能分割移轉系爭三角地，法尤無禁止伊向江O相購買763-1土地等語，資為抗辯。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，係以：被上訴人歷任管理人為江O助、上訴人及江O龍；系爭規約第4條第2項約定：系爭土地為耕地三七五減租收租耕地，為被上訴人維持祭祀公業運作之唯一財源；
103年4月10日增訂第4條第3項約定：以上耕地因處分出賣需終止租約收回時，將該筆耕地無償移轉595平方公尺予承租人江O淑（即江木O相之配偶，104年1月15日修訂時刪除）為終止租約之補償；
被上訴人所有系爭土地於104年10月21日分割出763-1土地，並移轉登記與江O相，江O相於同年11月27日以買賣為原因，移轉登記與上訴人，上訴人再於106年5月16日以買賣為原因，移轉登記與陳O和
；上訴人所涉相關刑案，經彰化地院判決無罪，現由原法院110年度上訴字第236號審理中；
江O相與被上訴人（當時管理人為江O助）曾於101年間向彰化縣○○鎮公所申請補辦系爭租約登記，遭該所以於法無據而駁回；江O相於102年間對被上訴人訴請確認租佃關係存在，經法院以未經調處為由，裁定駁回其訴確定等情，為兩造所不爭執。
依上開刑案檢察官起訴書（下稱系爭起訴書）記載證人江O輝等人所述系爭土地曾作夜市使用，且該地自99年11月起，即無人在其上種植作物，佐以上訴人身分證發證日102年4月18日，及其住所距該地僅約850公尺，於103年7月18日起擔任被上訴人之管理人，就該地僱工除草整地後種植柳丁樹，至遲於同年8月27日參與租佃爭議調解時即知該地有系爭租約存否之爭議等情以觀，上訴人於103年案，應知該地曾作夜市使用及於分割前之使用現況，並知江O相不自任耕作，縱有系爭租約存在，亦違反耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1項規定而無效，乃竟未否認江O相之主張並舉證抗辯，逕對江O相請求協同辦理系爭租約登記為認諾；復於法院判決認有系爭租約存在後，未再以江O相不自任耕作之新事實，另行提起確認系爭租約關係不存在之訴，並為後續分割出763-1土地之行為，即未盡善良管理人或與處理自己事務同一之注意義務，應有過失。
又江O相於104年2月28日中風，無法就系爭土地自任耕作，且未在租佃雙方協割分置圖上簽名或蓋章，上訴人亦未經派下員同意，即分割出763-1土地移轉登記與江O相，而非系爭三角地，違反系爭規約及土地法第三十四條之一執行要點第2點規定，逾越權限或怠於與處理自己事務同一注意義務，應有過失。
參酌地籍圖所示系爭土地之地形、茗O不動產估價師聯合事務所函附不動產估價報告，763-1土地較系爭三角地每平方公尺單價高出1,000元，明顯有利於江O相，被上訴人因而受有損害278萬3,060元，自得依民法第544條規定請求上訴人如數賠償本息等詞，為其判斷之基礎。]
[按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反者，原訂租約無效。此觀減租條例第16條第1項、第2項規定即明。
所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。
惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，則僅生出租人得否依同條例第17條第1項第4款規定終止租約而已，尚難謂原租約已因而歸於無效。
查原審既謂系爭土地自99年11月起，即無人在其上種植作物，上訴人於103年7月18日擔任被上訴人之管理人，就該地僱工除草整地後種植柳丁樹。則系爭土地於上述期間，江O相未種植作物，能否謂江木相不自任耕作，非無疑義？原審未詳細究，逕謂江O相係不自任耕作，系爭租約為無效，進而為不利於上訴人之認定，已有可議。]
[次查101年6月10日系爭規約第4條第2項已明定系爭土地「為耕地三七五減租收租耕地」，
103年4月10日增訂第4條第3項約定：「以上耕地（即系爭土地）因處分出賣需終止租約收回耕地時，將該筆耕地無償移轉595平方公尺予承租人江O淑（即江O相之配偶）為終止租約之補償」；
104年1月15日修訂系爭規約時，仍維持上開約定，僅刪除江O淑之姓名等情，為兩造所不爭執（原審卷㈡26-28頁）。
原審未認定上開規約有何無效之情形，則上訴人於103年10月13日在103年案就江O相請求協同就系爭土地辦理系爭租約登記為認諾，能否謂其有過失？尚非無疑。
原審未予究明，遽以前述理由，認上訴人有過失，尚嫌率斷。]
[又按民事訴訟法第199條第2項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之。
此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，自屬違背法令。
查被上訴人主張上訴人應依民法第544條規定負損害賠償責任，先謂：系爭租約本未存在，上訴人於103年案不應為上述認諾而為認諾，且未另行起訴否認系爭租約存在，即未盡善良管理人或與處理自己事務同一之注意義務；繼又謂：上訴人終止系爭租約，依系爭規約補償江木相時，應分割及移轉系爭三角地予江O相，卻分割及移轉763-1土地所有權，有逾越權限或怠於與處理自己事務同一之注意義務等語，前後陳述不一。
倘屬前者，既係否認系爭租約存在，似無補償江O相之必要，則被上訴人所受損害，即為分割及移轉763-1土地所有權；倘屬後者，既係肯認系爭租約存在，為補償江O相而分割及移轉系爭土地595平方公尺，則被上訴人是否受有損害，似應以763-1土地之客觀價值有無超過該合理補償之數額而定。
被上訴人之真意為何？尚有不明瞭或不完足，並攸關上訴人賠償損害多寡之判定，原審審判長就此未行使闡明權，令被上訴人敘明或補充，遽以系爭三角地與763-1土地之差價，認屬被上訴人所受損害，進而為上訴人不利之判決，於法有違。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。]
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。……」。
二、房屋租賃轉租
(一)適用租賃條例相關轉租規定者(筆者按：本判決所涉事實，似為非消費性之房屋租賃，應有租賃條例轉租相關規定之適用，惟當事人間似均未主張租賃條例轉租相關規定，僅以系爭租約約定及民法第767條第1項規定主張之；又從本案可知，書面租賃契約條款之具體明確，始得為「租賃糾紛中事後救濟，保障自己權益」之可靠依據)
就此，臺灣高等法院112年度上字第57號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c112%2c%e4%b8%8a%2c57%2c20230816%2c2&ot=in 謂「……一、程序方面：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。查被上訴人於原審請求上訴人應給付積欠之電費及瓦斯費合計新臺幣（下同）4,618元，業經原審判決被上訴人勝訴在案，惟上訴人已如數清償，嗣被上訴人於民國112年2月17日本院準備期日當庭撤回起訴，上訴人亦表示同意，有上開筆錄可參（本院卷102頁），是上開部分已生撤回起訴效力，下不贅述，合先敘明。
二、被上訴人主張：上訴人於110年間向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0○0號4樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃租約（下稱系爭租約）。然上訴人於簽約後，未得伊之同意，自行新增隔間造成違建，且違法改建套房出租予第三人，顯然違反租約第4條第2項約定，伊於111年2月11日以存證信函及以「民事補充理由狀四（遷讓房屋及不當得利）」書狀中通知上訴人終止租約。爰依系爭租約及民法第767條第1項規定，請求上訴人應立即騰空並返還系爭房屋予伊（原審判決上訴人敗訴，並分別諭知供擔保後，得、免為假執行。上訴人聲明不服，提起上訴）。其答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：伊於兩造訂約時即對被上訴人表示會進行改裝，被上訴人當時同意，僅稱伊應於合約到期後自行回復原狀，始有系爭租約第7條約定，又依系爭租約第4條第2項約定伊得轉租等語，資為抗辯。其上訴聲明：㈠原判決廢棄 。㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
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[四、本院得心證理由：
本件被上訴人主張上訴人未經其同意，即違法改裝系爭房屋成套房出租予第三人，違反系爭租約第7條、第4條第2項約定，伊已終止租約，依系爭租約及民法第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋等語，上訴人不否認將系爭房屋改裝成套房轉租予第三人，僅辯稱被上訴人於簽約時已表示同意及依約本得轉租等語置辯，則本件爭點為：上訴人是否違反系爭租約之約定？被上訴人以上訴人違約而終止契約，是否有理？茲分述如下：]
[㈠上訴人不否認轉租予第三人之事實，惟辯稱依兩造簽訂之系爭租約第4條第2項之約定本得轉租云云。
然系爭租約第4條第2項係約明：「經由甲方（即被上訴人，下同）同意，租賃期間，乙方(即上訴人，下同)得將租賃標的之全部或一部轉租、出借、頂讓，得由他人使用租賃標的」（見北補字卷13頁），是上訴人於未取得被上訴人之同意前，自不得擅自將系爭房屋之全部或一部轉租他人，上訴人如有此轉租行為，即屬違約。
上訴人既未能舉證證明其轉租予第三人已獲被上訴人之同意，則其轉租予第三人之行為，違反上開約定甚明。]
[㈡上訴人復抗稱原租約草稿係記載：「未經甲方同意，乙方不得將租賃標的之全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方式由他人使用租賃標的」，
嗣改為：「經由甲方同意，租賃期間，乙方得將租賃標的之全部或一部轉租、出借、頂讓，得由他人使用租賃標的」用語，兩造據此而簽約，顯然被上訴人於簽約時已同意上訴人可轉租予第三人云云，並提出Line對話紀錄截圖、租約草稿、系爭租約為證（本院卷28至29頁、35至57頁），
然系爭租約之草稿係採用雙重否定語法即「未經甲方同意…乙方不得…」（本院卷37頁），正式租約係採用肯定語法即「經由甲方同意…乙方得…」（本院卷53頁），二者語法表達雖有不同，然實質內容則無異，均指上訴人欲將系爭房屋轉租予第三人時，須取得被上訴人「同意」始得為之。
故上訴人抗辯由系爭契約文字之修改，足徵被上訴人簽約時已同意可轉租他人云云，殊非可採。]
[上訴人抗辯系爭租約並未禁止承租人將房屋一部轉租予他人云云，
然上訴人係居住於新北市永和區之住所，並未居住於系爭房屋等情，業據被上訴人於本院準備期日時主張（本院卷313頁），上訴人當庭亦未為否認之意思表示，是上訴人係承租系爭房屋後，再改裝成數間房間出租予第三人，此與承租人僅將部分空間轉租予第三人之情形不同，至 為明確。上訴人此之抗辯，殊無可採。]
[ ㈢上訴人再抗辯伊裝修系爭房屋時，樓下3樓住戶曾上樓查看，該名住戶得證明被上訴人當時已知悉或默示同意伊得改裝系爭房屋云云。
查證人趙O麒（即3樓住戶）證稱：伊當天至現場係因他們整修房屋造成漏水。伊不知道被上訴人是否知悉系爭房屋之客廳已被改造成房間。伊亦未注意系爭房屋是否已有隔間牆（如本院卷239頁圖示），伊僅關心漏水問題等語在卷（本院卷312至313頁），是由證人趙O麒之證言，並不能證明被上訴人當時已知悉或默示同意上訴人得改裝系爭房屋，上訴人此之抗辯，殊非可採。]
[㈣上訴人抗辯：由兩造間手機通訊軟體Line對話紀錄可證伊皆取得被上訴人同意後，始對系爭房屋進行設備改裝，並無違反系爭租約第4條第5項情事云云，固提出對話紀錄為證（本 院卷87至89頁），
然檢視上開對話紀錄僅提到上訴人謂：「這樣方便明天工班進場安排長寸丈量」、「我請師傅和你聯絡」、被上訴人答稱「等你和工班喬好後，告訴我施工日期，我想知會鄰居，謝謝」、「你廚房要施工時，跟我說一聲」等語（本院卷87至89頁），然工班施工之位置未明，是由上開對話紀錄實無法證明被上訴人同意上訴人將系爭房屋之起居室改裝成房間再出租予第三人，上訴人上開抗辯，亦難採信。]
[㈤被上訴人已合法終止系爭租約：
⒈被上訴人主張因上訴人違反系爭租約，其已發函通知上訴人終止契約等語，雖提出臺北光華郵局111年1月13日第25號、111年2月11日第67號存證信函為證（北補字卷23頁、25頁），惟上訴人辯稱其戶籍地已變更，否認收受前揭存證信函。
經查，上訴人之戶籍地於110年10月27日已變更為目前之戶籍地，此有戶役政連結作業系統查得之上訴人全戶戶籍資料可徵（原審卷11頁），是被上訴人當時依「新北市板橋區互助街」地址寄送予上訴人時，該址已非上訴人之戶籍地，被上訴人又未提出前揭存證信函之送達回證供本院憑參，無從證明前揭存證信函已送達上訴人，則被上訴人主張其已寄發前揭存證信函為終止租約之意思表示云云，尚不生合法終止契約之效力。]
[⒉被上訴人嗣以111年9月1日「民事補充理由狀四（遷讓房屋及不當得利）」書狀對上訴人為終止系爭租約之意思表示（原審卷79頁），並將上開書狀繕本逕寄予上訴人，上訴人亦表示已收受上開書狀（原審卷93頁)，
是被上訴人終止契約之意思表示已合法到達予上訴人。其以上訴人未經同意，擅自將系爭房屋改裝成套房後，再轉租予第三人之行為，係違反系爭租約，而終止契約等語，已生合法終止契約之效力 。]
[㈥按「乙方（即上訴人）於租賃期滿或租約終止時應即將租賃標的遷讓交還，不得向甲方（即被上訴人）請求遷移費或任何費用」，系爭租約第4條第3項約定甚明；
另所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明定。
本件被上訴人以上訴人違反租約之約定而終止契約，於法有據，業如前述，則被上訴人依上開約定及規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由。]
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約及民法第767條第1項前段規定，請求上訴人應將系爭房屋騰空並返還予被上訴人……」。
(二)適用民法轉租相關規定者
就此，臺灣臺北地方法院111年度訴字第4170號民事判決(筆者按：本判決所涉租賃，並非是以居住使用為目的之房屋租賃，而是做為營業使用，自無租賃條例轉租相關規定之適用；又本判決中之原告，乃因未能就承租人有違約情事之待證事實為舉證或雖有舉證但法院所不採，因而敗訴）https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPDV%2c111%2c%e8%a8%b4%2c4170%2c20230919%2c2&ot=in 謂「……事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時聲明原為：「一被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00號（下稱系爭建物）一樓騰空遷讓返還予原告。二被告應將其公司登記自門牌號碼系爭建物一樓遷出，並向主管機關註銷地址登記。三被告應自民國111年6月3日起至遷讓返還訴之聲明系爭建物一樓之日止，按月給付原告新臺幣（下同）61,616元。」（見本院卷㈠第9頁）。嗣於民國112年9月5日具狀變更聲明為：「一被告應將系爭建物一樓騰空遷讓返還予原告。二被告應將其公司登記自門系爭建物一樓遷出，並向主管機關註銷地址登記。三被告應自111年6月3日起至遷讓返還系爭建物一樓之日止，按月給付原告40,000元。四被告應給付原告262,262元。」（見本院卷㈡第43頁），經核原告所為上開訴之追加，其請求之基礎事實同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：
㈠原告前於107年8月30日與訴外人臺北市政府環境保護局（下稱北市環保局）簽立「臺北市○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○區○○街00號（歷史建築）市有公用房地使用行政契約」（下稱系爭行政契約），同意原告以符合投標企劃書之方式，使用系爭建物。被告有意向原告分租系爭建物一樓，原告以口頭向北市環保局告知相關情節後，先於109年7月17日與被告簽立房屋租賃同意書（下稱系爭租賃契約），約定由原告將其向北市環保局承租之系爭建物一樓分租予被告，租賃期間自109年7月1日起至114年7月1日止。嗣北市環保局就是否同意被告分租規劃事宜，曾召集多方進行會議討論，被告亦實際指派店經理黃O鈞、委託室內裝修公司負責人吳O城等人代表出席，且被告曾提供投標企劃書、系爭行政契約、北市環保局同意分租函等資料後予北市商業處後始順利以系爭建物地址為公司登記，可知被告自始知悉且同意系爭建物之使用方式，應合乎原告與北市環保局間行政契約之相關規範，亦構成兩造對於分租標的之約定使用方法限制。
㈡詎被告在系爭建物一樓開設餐廳開始營業後，竟不顧其應協助原告履行與北市環保局行政契約義務之分租契約義務，多次拒絕配合將原告製作用以宣傳系爭建物與附近地理概況、文化內涵之小型A4展示品放置於不影響餐廳營業之桌面、穿堂、牆面上，亦未能遵守北市環保局要求「平日營業至晚上10點」之規定，且自餐廳營業起即多次因營業聲響過大而與附近居民發生衝突，臺北市商業處於110年4月30日訪視後，更認定該餐廳屬於經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之「餐館業、飲酒店業」，非系爭行政契約允許或投標企劃書內所預定之經營方式。此外，被告違反系爭租賃契約第4條第2項約定，將系爭建物一樓租賃範圍提供予包含甜甜圈廠商「CafeeSugar」、烘培業者「桑妮甜點工作室」、服裝廠商「Fuora.co」等第三人使用，被告前揭各該情況，已使原告難以履行與市府環保局間之系爭行政契約，亦違反與文化局間「系爭建物使用目的及用途須符合投標企劃書」之約定，而屬系爭租賃同意書第6條第1項所稱「乙方違反約定方法使用房屋」之情形，原告於111年5月25日寄發律師函為終止系爭租賃契約之意思表示，被告回覆之存證信函亦自承於111年6月2日收悉律師函，故兩造間之租賃關係已於111年6月2日終止，被告迄今仍占有系爭建物一樓繼續營業，原告自得依民法第455條前段規定，請求被告將系爭建物一樓騰空返還予原告，及依民法第962條中段請求被告辦理公司遷出登記；並依民法第179條請求被告返還自111年6月3日起至遷讓返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利20,000元，及原告已代墊之水費、電費、瓦斯費共262,262元。又依系爭租賃契約第6條第2項約定，被告應自終止租約翌日即111年6月3日起，按月支付按房租一倍計算之違約金20,000元等語，並聲明：⒈被告應將系爭建物一樓騰空遷讓返還予原告。⒉被告應將其公司登記自門系爭建物一樓遷出，並向主管機關註銷地址登記。⒊被告應自111年6月3日起至遷讓返還系爭建物一樓之日止，按月給付原告40,000元。⒋被告應給付原告262,262元。⒌願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：台北市商業處對被告所經營餐廳之訪視結果併列「餐館業」與「飲酒店業」，非單列「飲酒店業」，顯見在二者間並未有確切認定外，該訪視表下方欄位主管機關乃明確勾選「本次訪視結果『符合』商業登記法第9條或公司法第6條規定」，不能以此認定被告違法或違規；且原告自承曾與被告公司會計就被告公司申請「公司登記」乙節進行討論，顯見原告對於被告公司之營業項目「餐館業」、「菸酒批發業」「菸酒零售業」等早已明確知悉並同意被告所經營之餐廳將販售酒類。而系爭行政契約、投標企劃書均無明文禁止系爭建物所經營之餐廳兼賣酒品，系爭租賃契約書亦僅約定房屋供營業之用，未限制被告之營業不得販賣酒品，原告於簽約時復未告知其對其他人或機關為此承諾，縱原告曾對他人、他機關作出不販賣酒品之承諾，仍不得以該承諾拘束被告。又系爭租賃契約第4條第2項之立約目的，為免第三人利用租賃標的物，致影響出租人之租賃物返還請求權之行使，被告為行銷餐廳，提供消費者各式多樣化之飲食而與其他廠商之合作，乃屬經營常見之作為，並未影響租賃返還請求權之行使，原告所指被告將系爭建物一樓提供予甜甜圈廠商「CofeeSugar」、烘培業者「桑妮甜點工作室」、服裝廠商「Fuora.co」等第三人使用，均非事實。另系爭租賃同意書並未約定被告餐廳必須擺放原告製作之宣傳展示品或對被告營業時間有任何限制，即使於原告與主管機關之行政契約中，亦未要求分租者必須有展示義務。而系爭行政契約、投標企劃書所列義務乃全規劃由行政契約締約人即原告於一樓負擔，分租之二樓咖啡廳本就未規劃任何義務。如今被告之咖啡廳改承租一樓，二樓改由原告自行使用，則原告本該於一樓負擔之義務自應繼續由原告自己在二樓負擔，不能要求被告代其在一樓負擔行政契約之義務。再者，系爭租賃契約不曾約定噪音為終止契約事由，原告與北市環保局間之系爭行政契約亦僅約定原告製造噪音對行政機關產生任何損害賠償責任時，應對損害賠償負責並回復原狀，未約定噪音之產生會有終止契約之法律效果，故原告以前述理由終止兩造間之租賃關係，並不合法等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[三、得心證之理由：
㈠按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，凡以自己名義締結契約者，即成為契約之當事人，得享有契約所生之權利及應負擔契約所生之義務。
債權人基於債之相對性僅得對於契約名義之債務人行使權利，而不得對於債務人以外之人請求。
又債權契約為特定人間之權利義務關係，除法律另有規定外，僅於締約當事人間發生拘束力，基於債之相對性原則，僅債權人得向債務人請求給付，並無拘束第三人之效力（最高法院100年度台上字第715號、110年度台上字第1868號、110年度台上字第2633號判決意旨參照）。
經查，北市環保局於107年8月30日與原告簽立系爭行政契約，同意由原告按月支付房地使用費，以符合投標企劃書之方式使用市有公用之系爭建物。
原告於109年7月17日與被告簽立系爭租賃契約，約定由原告將系爭建物一樓分租予被告，每月租金20,000元，租賃期間自109年7月1日起至114年7月1日止等情，有系爭行政契約、投標企劃書、系爭租賃契約、建物登記謄本在卷可參（見本院卷㈠第37頁至第60頁、第63頁至第65頁、第149頁），堪以認定。
原告雖以北市環保局就是否同意被告分租之相關事宜召開會議時，被告亦有派員參加為據，主張其與北市環保局間約定系爭建物之使用限制對被告亦有適用云云，惟被告既非系爭行政契約之當事人，系爭行政契約之效力自不及於被告。
又北市環保局於109年8月7日就系爭建物分租事宜召開會議，除相關行政單位外，僅有原告及訴外人吳O城出席會議，此有開會通知單、簽到表可稽（見本院卷㈠第67頁、第69頁），而依原告所述吳O城為被告委託裝潢餐廳之裝修公司負責人，並非負責執行被告業務並對外代表被告之人，其雖到場參與會議，亦不能即認其有對外代表被告之權，更無從據此逕認被告有知悉且同意受原告與北市環保局間系爭行政契約約定之拘束，則原告無由持其與北市環保局間之權利義務關係主張被告使用系爭建物一樓有遵守系爭行政契約及投標企劃書之義務。
是原告以被告有未能符合系爭建物公共性、營業聲響過大擾鄰、使主管機關認定兼營飲酒店業等違反系爭建物使用約定之情事，進而主張終止兩造間之租賃關係，要非有據。]
[㈡又依系爭租賃契約第4條第2項約定：「未經甲方（即原告），乙方（即被告）不得將房屋全部或部分轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」，觀其文義，可知系爭租賃契約係重在由承租人自行使用收益系爭建物一樓，列舉之轉租、出借、頂讓均有將租賃標的占有移轉他人之意，則「其他變相方法」自應作相同解釋，即除轉租、出借、頂讓外，其他將標的物之直接占有移轉予第三人之情形方屬之。
原告雖主張被告將系爭建物一樓提供予甜甜圈廠商、烘培業者、服裝廠商等人使用云云，然據證人即被告餐廳主廚許O揚證稱：因為被告中午要開咖啡店，我們就有請員工來做咖啡和甜甜圈。做甜甜圈的人是被告員工，英文名字叫HOOOO，營業時間她負責做甜點、飲料，還有做餐飲期間的準備、打掃等。另因為桑O是伊朋友，伊請她來教伊做甜點，餐廳是伊負責的，所以就隨手拍照PO在IG上。如果很多人在餐廳慶生，會跟桑O訂購蛋糕等語（見本院卷㈠第524頁至第530頁）；
並參以證人蘇O茵證稱：伊和被告共請一個員工幫忙賣被告的咖啡跟伊的甜點，伊只有一個專門放冷凍半成品的小冰箱放在餐廳廚房，烤甜甜圈是使用餐廳原本就有的烤箱，CAFEE SUGAR沒有因此支付水電費用給被告等語（見本院卷㈠第650頁至第656頁），足見被告為搭配餐廳服務或販售之餐點，向他人訂購甜點、蛋糕或提供甜甜圈予顧客，桑O甜點工作室亦僅係應證人許O揚之邀請利用餐廳廚房教導甜點製作，被告仍係基於自己直接占有而使用系爭建物一樓甚明。
又原告僅提出服裝廠商「Fuora.co」於餐廳門口拍照之IG畫面截圖（見本院卷㈠第97頁），未能舉證說明被告有何讓「Fuora.co」使用房屋之情形，實難認被告有何以其他變相方法由第三人之使用系爭建物一樓之情事，是原告主張被告違反系爭租賃契約第4條第2項約定，其得依此向被告終止系爭租賃契約，尚非可採。]
[ ㈢原告無從以被告違反約定方法使用系爭建物一樓為由，依系爭租賃契約第6條第1項約定終止租賃關係，已如前述，則原告主張其以111年5月25日律師函向被告為終止系爭租賃契約之意思表示顯非合法。
而系爭租賃契約既未經終止，則被告自得基於其與原告間租賃契約使用系爭建物一樓，其占有系爭建物一樓非無法律上原因，原告依民法第455條前段、第962條規定，請求被告騰空返還系爭建物一樓，並辦理公司遷出登記；及依民法第179條規定、系爭租賃契約第6條第2項約定請求被告按月給付相當於租金之不當得利金額及按房租一倍計算之違約金，均屬無據。]
[ ㈣另依系爭租賃契約第3條約定：「每月租金20,000元，含水電瓦斯。」，第7條第1項約定：「房屋之稅捐、水電瓦斯費皆由甲方（即原告）負擔。」，
可知兩造約定租賃期間系爭建物一樓之稅捐、水費、電費、瓦斯費用皆由原告負擔，被告每月繳納之租金已包含水費、電費及瓦斯費用在內。
而兩造間之租賃關係繼續存在，被告僅需繳納租金即為已足，水費、電費、瓦斯費用依約應由原告負擔，被告無須另行繳付，是原告依民法第179條規定請求被告返還其代墊水費、電費、瓦斯費用共262,262元，亦屬無據。]
四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第962條中段規定，請求被告騰空返還系爭建物一樓，將公司登記址自系爭建物辦理遷出；依民法第179條請求被告返還自111年6月3日起至遷讓返還系爭建物一樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利20,000元，及原告代墊之水費、電費、瓦斯費262,262元；並依系爭租賃契約第6條第2項約定，請求被告按月支付違約金20,000元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。……」。
(三)不定期租賃之終止 (適用土地法第100條規定)
就此，臺灣高雄地方法院110年度簡上字第246號民事判決(筆者按：有關不定期租賃之默示更新及終止，請參閱「不定期租賃之默示更新」「不定期租賃之終止」https://www.lawtw.com/archives/1151156 一文)
https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=KSDV%2c110%2c%e7%b0%a1%e4%b8%8a%2c246%2c20230818%2c2&ot=in 謂「……事實及理由
一、被上訴人訴之聲明第㈡項原為：上訴人應自民國109年1月1日起至遷讓交還系爭房屋（詳如後述）之日止，按月「共同」給付被上訴人各如附表所示之金額（原審卷第260頁、簡上字卷第312頁）。嗣於本院準備程序時為訴之變更（變更後訴之聲明詳如後述，即將「共同」變更為「各」，簡上字卷第335至336頁、第359頁），核其基礎事實均為上訴人占用系爭房屋之事實，足認請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項但書、第255條第1項第2款等規定，應予准許。
二、被上訴人主張：訴外人即被繼承人謝O源原為門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，並於91年間將系爭房屋出租予上訴人黃O田，又於95年1月1日續租，嗣於97年1月31日租期屆滿後，上訴人黃O田仍為系爭房屋之使用收益而視為以不定期限繼續租約（下稱系爭契約）。嗣謝O源於101年間死亡，繼承人為被上訴人及訴外人謝O雲，又謝O雲於107年2月7日將系爭房屋所有權讓與被上訴人謝O貞，故被上訴人為系爭房屋現在之共有人（應有部分除被上訴人謝O貞為九分之二外，其餘被上訴人各為九分之一）。詎上訴人黃O田於102年10月23日，未經謝O源或其繼承人之同意，擅將系爭房屋1樓轉租予上訴人黃O噫，並將系爭房屋2至4樓轉租予第三人戴O花、陳O禎、程O吟，業已違反系爭契約書第7條不得轉租之約定，被上訴人遂依民法第443條第2項之規定終止系爭契約。又被上訴人謝O貞年近80歲且未成家，目前暫借住於被上訴人洪謝O雪之住處，然該址空間已有不足，而謝O源所遺門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號房屋、被上訴人謝O貞所有門牌號碼高雄市○○區○○○路0號房屋均不堪居住，被上訴人亦依土地法第100條第1款之規定終止系爭契約，即收回房屋以供被上訴人謝O貞自住。然上訴人黃O田自109年1月1日起仍占有系爭房屋2至4樓，上訴人黃O噫自109年1月1日起仍占有系爭房屋1樓，而分別受有如附表所示之不當得利，爰依民法第767條、第179條等規定提起本訴，並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人；㈡上訴人應自109年1月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月「各」給付被上訴人各如附表所示之金額；㈢願供擔保聲請宣告假執行。
三、上訴人則以：上訴人黃O田並未將系爭房屋轉租予上訴人黃O噫，上訴人黃O噫並非系爭房屋之占有人。又上訴人黃O田將系爭房屋轉租予第三人戴O花、陳O禎、程O吟，業經謝O源同意，且被上訴人並無收回系爭房屋供被上訴人謝O貞自住之必要，被上訴人終止系爭契約自非合法等語，資為抗辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[四、原審經審理後，認上訴人黃O田確有違法轉租之情事，被上訴人亦有收回系爭房屋供被上訴人謝O貞自住之必要，判命上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，並自109年1月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月各給付被上訴人各如附表所示之金額。
上訴人提起上訴，並援引其於原審之抗辯，另聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。]
[五、兩造不爭執之事實（簡上字卷第468頁）：
㈠被繼承人謝O源原為系爭房屋之所有權人，並於91年間將系爭房屋出租予上訴人黃O田，又於95年1月1日續租，嗣於97年1月31日租期屆滿後，上訴人黃O田仍為系爭房屋之使用收益而視為以不定期限繼續租約。
㈡嗣謝O源於101年間死亡，繼承人為被上訴人及訴外人謝O雲，又謝O雲於107年2月7日將系爭房屋所有權讓與被上訴人謝O貞，故被上訴人為系爭房屋現在之共有人（應有部分除被上訴人謝O貞為九分之二外，其餘被上訴人各為九分之一）。
㈢上訴人黃O田嗣將系爭房屋2至4樓分別轉租予第三人戴O花、陳O禎、程O吟。
㈣被上訴人以存證信函於108年12月31日終止系爭契約。]
[㈤上訴人黃O田自109年1月1日起仍占有系爭房屋1至4樓。
六、本院得心證之理由：
㈠遷讓交還系爭房屋部分：
⒈上訴人黃O田部分：
⑴承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第443條第1項前段、第2項、第451條分別定有明文。
又租賃契約依民法第451條規定更新後，僅使發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，最高法院64年台上字第1579號判決可資參照。
⑵經查：
①系爭契約書第7條約定：「承租人不得將承租權轉讓或將承租物轉租他人」等內容（原審卷第24頁），揆諸前揭判決意旨，謝O源與上訴人黃O田於視為以不定期限繼續租約後，就該禁止轉租之約定自仍繼續存在，
此觀諸上訴人黃O田於原審言詞辯論時自承：「97年1月31日沒有再簽訂書面契約，但租賃條件確實都跟之前租約一樣」等語（原審卷第287至288頁），亦足佐證。上訴人於本院言詞辯論時抗辯：該定期租賃階段所為禁止轉租之約定於不定期限繼續租約後應失其效力云云，於法容有誤會，尚非足採。]
[②上訴人黃O田嗣將系爭房屋2至4樓分別轉租予第三人戴O花、陳O禎、程O吟等節，已如前述（前揭兩造不爭執之事實㈢部分參照），顯見上訴人黃O田違法轉租之行為，業已違反系爭契約第7條及民法第443條第1項前段之規定，是被上訴人既於108年12月31日終止系爭契約（前揭兩造不爭執之事實㈣部分參照），自屬合法有效。]
[至證人即上訴人黃O田之姐（即上訴人黃O噫之妹）王黃O春固於本院準備程序中證稱：「黃O田本來只有租1、2樓，後來3、4樓房客離開後，老屋主（謝O源）就要黃O田租整棟，黃O田也答應」、「（老屋主有沒有說3、4樓可以如何使用？可否出租給別人？）他說隨便我們使用，也同意我們轉租3、4樓」等語（簡上字卷第364頁）。
然證人王黃O春既非系爭契約之當事人，又未具體表明謝O源係於何時、何地陳述上開內容，而謝O源如已同意上訴人黃O田轉租，雙方何以仍未修正系爭契約書第7條之內容？均與常情不符，是否可信已非無疑，
遑論證人王黃O春所稱謝O源同意轉租者，僅為上訴人黃O田擴大承租範圍後之系爭房屋3、4樓部分，仍無礙上訴人黃O田將系爭房屋2樓轉租予第三人戴O花係屬違法轉租之認定。]
[此外，上訴人復又不能舉證以實其說，則其抗辯：謝O源有同意上訴人黃O田將系爭房屋轉租予第三人戴O花、陳O禎、程O吟，被上訴人終止系爭契約自非合法云云，自難遽信。]
⑶從而，被上訴人既已合法終止系爭契約，則其依民法第767條之規定，請求上訴人黃O田將系爭房屋遷讓交還被上訴人，自屬有據。
[⒉上訴人黃O噫部分：
被上訴人固主張：上訴人黃O噫自109年1月1日起仍占有系爭房屋1樓云云，並有上訴人黃O噫獨資設立之好朋友電腦彩券行（登記地址為系爭房屋1樓）商業登記基本資料（原審卷第105頁）、商業登記申請書（原審卷第153至155頁）為佐。
然查，證人王黃O春於本院準備程序中證稱：「我擔任賣電腦彩券、刮刮樂（的工作），我是受僱於黃武田的好朋友彩券行」、「（好朋友﹝彩券行﹞負責人是黃O噫，為何你會認定是黃O田？）因為當時抽到經營彩券行權利的是黃O噫，當時上訴人二人一起去抽，目的是為了增加抽中的機率」、「店內只有我跟黃O田二人，早上是黃O田開門，我中午去接班，晚上晚餐後黃O田再接手，因為我們是姐弟，所以每日營收也沒有特別交接，薪資是黃O田直接拿現金給我，店內的事務是黃O田決定的，因為黃O噫從來不參與」、「有時候必須要負責人簽名的時候，我們會叫黃O噫來簽，例如跟中國信託的業務代表每個月要簽名，平常的時候，黃O噫不會來，她也不會來顧店，我們叫他來簽名，他才會來」等語（簡上字卷第363至364頁），顯見上訴人黃O噫僅為好朋友彩券行之名義負責人，上訴人黃o田始為實際負責人，此亦與上訴人黃O噫於申請好朋友電腦彩券行之商業登記時，係委託上訴人黃o田辦理（委託書即原審卷第161頁參照）等情相符，
此外，被上訴人復又不能提出其他證據以實其說，自難僅以好朋友電腦彩券行登記地址為系爭房屋1樓，遽論其名義負責人黃O噫即為系爭房屋1樓之占有人。從而，被上訴人依民法第767條之規定，請求上訴人黃湘噫將系爭房屋遷讓交還被上訴人，尚屬無據。]
[㈡不當得利部分：
⒈上訴人黃O田部分：
⑴無法律上之原因而受利益致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判決同此意旨。
⑵經查，被上訴人於108年12月31日終止系爭契約乙節，已如前述（前揭兩造不爭執之事實㈣部分參照），兩造復又合意占用系爭房屋之利益應以每月新臺幣（下同）12,000元計算（簡上字卷第338頁），而上訴人黃武田自109年1月1日起仍占有系爭房屋1至4樓乙節，固如前述，
然被上訴人經本院闡明後仍明示：「（如認黃O噫並非占有人，則訴之聲明對於黃O田仍僅請求如原判決附表所示之金額？）……此部分訴之聲明維持之前所述，並沒有要擴張」等語（簡上字卷第396、424頁），揆諸前揭法律規定及判決意旨，被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人黃o田自109年1月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人各如附表所示之金額，自屬有據。]
[⒉上訴人黃O噫部分：
上訴人黃O噫並非系爭房屋之占有人乙節，已如前述，則被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人黃O噫自109年1月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人各如附表所示之金額，尚屬無據。]
七、本件事證已臻明確，被上訴人另依土地法第100條第1款之規定收回系爭房屋以供被上訴人謝O貞自住等節，即與判決結果不生影響，自無再予審究之必要，併此敘明。
八、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第179條等規定，請求：㈠上訴人黃O田將系爭房屋遷讓交還被上訴人；㈡上訴人黃O田自109年1月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人各如附表所示之金額，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
從而，原判決關於命㈠上訴人黃O噫將系爭房屋遷讓交還被上訴人；㈡上訴人黃O噫自109年1月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人各如附表所示之金額，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將該部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。至原審就前揭應予准許部分，命上訴人給付並依職權宣告假執行，則無不合，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。……」。
三、其他相關實務裁判
請參閱下列連結
https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e8%bd%89%e7%a7%9f%26%e7%b5%82%e6%ad%a2&judtype=JUDBOOK
。
貳、小結
一、耕地租賃 (適用耕地三七五減租條例轉租相關規定者)
按如為耕地三七五減租條例所稱耕地，其轉租之法律效果，
乃依耕地三七五減租條例第16條：「(第一項)承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。(第二項)承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。(第三項)承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租。」之規定；倘僅係分析家產而將耕地租賃權分配予其子，則非轉租(本文壹一(一)所揭裁判)；如僅消極不耕作而任其荒廢，僅生得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060008&flno=17，終止租賃契約之問題，而非該原訂定租賃契約無效(本文壹一(二)所揭裁判)。
至於其他相關判例之意旨，請參閱下列連結 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=D0060008&FLNO=16&ty=J。
二、房屋租賃
(一)適用租賃條例轉租相關規定者 (本文壹二(一)所揭判決)
又房屋租賃，如係以居住使用為目的之消費性租賃，而且無租賃條例第4條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=4 所定不適用租賃條例情形之一者，則有租賃條例轉租相關規定之適用(例如租賃條例第9條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=9 及第10條第1項第4款、第2項 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=10）。
(二)適用「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」轉租相關規定者
又如係消費者保護法所稱消費性房屋租賃，而且當事人間也有定型化契約之存在，則有房屋租賃定型化契約應記載及不記載事項 https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/478917df-7599-418f-8715-fd2716b623b4 相關轉租規定之適用(例如應記載事項第8點第3項及第17點第1項第6款、第2項)。
(三)適用民法轉租相關規定 (本文壹二(二)所揭裁判)
倘非前揭消費性房屋租賃，也非消費性房屋租賃，而係出租做為營業使用者，則適用民法轉租相關規定(例如民法第443條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=443 及第444條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=444）。
三、不定期租賃之終止 (適用土地法第100條者)
至於不定期租賃之默示更新及終止，請參閱本文壹二(三)所揭裁判及「不定期租賃之默示更新」「不定期租賃之終止」https://www.lawtw.com/archives/1151156 一文。
| 作者簡介 |
|
楊春吉 |
