文 / 楊春吉
本文相關實務裁判/最高法院111年度台上字第898號民事判決等
壹、有關「變更共有物管理」，實務裁判上之見解
一、分管契約，不得以多數決變更；但情事變更難以繼續者，法院得因共有人之聲請裁定變更之
就此，最高法院111年度台上字第898號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c111%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c898%2c20220511%2c1&ot=in 謂「……理 由
一、被上訴人主張：
㈠中O麗O公寓大廈社區（下稱系爭社區）為集合式社區，由A、B、C、D、E等5棟大樓組成，伊為C 棟大樓桃園市○○區○○段○○○○○段○000○號，即門牌號○○○區○○路0之0號4樓建物（下稱系爭建物）之區分所有權人（下稱區權人）。系爭社區前棟（即A、B棟）與後棟（即C、D、E棟）經1樓地面層、地下2、3樓停車場相連通，全體住戶依建商出售系爭社區房地時，以建物共同使用部分分管協議同意書（下稱同意書）、社區生活管理規約及組織章程（下稱原始規約），就1樓地面層共用部分（包含大、小公）約定由全體住戶共用之分管協議。嗣於民國107年8月12日第20屆區權人大會，修正住戶規約（下稱舊規約）第5條第2項，亦載明分管協議內容。
㈡上訴人於109年8月15日召開第22屆區權人會議（下稱系爭會議），就議題六、社區規約增修討論案之第四案，將舊規約第5條第2項原約定：社區地面層之共同使用部分及法定空地皆屬共用部分，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理，修改為：社區地面層之共用使用部分（僅限社區全體區權人共有部分建號：○○段491 ）及法定空地皆屬共用部分，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理。但不包括登記在各棟區權人所持有之共用部分所屬1 樓梯廳地面層，其建號分別為（○○段建號A棟：492、B棟：493、C棟：494、D棟：495、E棟：496），使各棟門禁獨立使用。但如遇緊急避難時 ，需開放全體住戶所使用（下稱修正規約第5條第2項），經多數同意而決議通過（下稱系爭決議），使各棟別1 樓地面層僅供各該棟住戶使用，限制其他棟住戶進出使用，違反分管協議，損及全體住戶公共利益，亦違公寓大廈管理條例第7條第2款、第5款規定，應屬無效。
㈢依民法第56條第2項規定，求為確認系爭決議無效之判決。
二、上訴人抗辯：
㈠系爭社區登記為全體區權人共用大公部分，為○○段491 建號建物，範圍包括系爭社區大廳出入口1 樓梯廳、公共設施 、地下1樓至3樓公共設施等；同段492至496建號建物則分屬A、B、C、D、E 各該棟別住戶共用之小公部分，範圍包括各該棟1樓地面層、1至14樓之樓梯間、電梯間及屋頂突出物，系爭決議修正規約第5條第2項內容，僅將登記情形予以明確 。
㈡分管協議可由區權人會議予以變更，且依舊規約第2條第3款 、第5條第3款約定，分管協議所指地面層共用部分，僅包括491建號建物大公部分，系爭社區各棟別1樓地面層小公部分並不屬之。系爭社區各棟門禁獨立，各棟1 樓地面層由各棟獨立使用，並未違反一般使用方法。系爭決議僅就各棟別 1樓地面層為限制，地下1、2樓非系爭決議範圍；況系爭決議增列緊急狀況之應變方式，自無違反相關法規之無效情形。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[三、原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明。理由如下：
㈠系爭社區由A、B、C、D、E等5棟大樓組成，被上訴人為系爭建物之區權人，全體區權人共用部分為○○段491 建號建物，範圍包括系爭社區大廳出入口1樓梯廳、公共設施、地下1樓至3 樓公共設施等（即俗稱大公）；同段492至496建號建物，分屬系爭社區A、B、C、D、E 各該棟別住戶共用部分，範圍包括各該棟1樓地面層、1至14樓樓梯間、電梯間及屋頂突出物（即俗稱小公）。系爭社區召開系爭會議，作成系爭決議之事實，為兩造所不爭。
㈡按公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區權人會議訂定規約前，視為規約，觀諸公寓大廈管理條例第56條第1項、第2項規定自明。
另公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。
倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束。
再者，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，尚難認各共有人得隨時終止分管契約。]
經查：
1.依同意書第1條第2項及原始規約第5 條第1項第2款約定，顯見系爭社區全體住戶已透過建商與各承購戶約定，就系爭社區1 樓地面層之共用部分，由全體住戶共用之分管協議。
嗣於107年8月12日第20屆區權人大會修正舊規約，亦載明分管協議內容，有同意書、原始規約、舊規約可憑，復為兩造所不爭執。
足見系爭社區區權人間成立之分管協議，係約定系爭社區1 樓地面層共用部分（含大公、小公）由全體住戶共用，並未排除小公部分。
2.觀諸舊規約第5 條第2項、第3項約定，足認社區地面層之共同使用部分應解為1 樓地面層全部共用部分，包含491至496建號建物之大公、小公部分。
至舊規約第2條第3款約定，應僅就公共設施部分而為解釋；審諸舊規約第5 條第1項第1款，將各建物共同使用（小公）部分，定名為共用部分，且明定包括「梯間」各建物之共用使用部分，由系爭社區全體住 戶共同使用及維護管理，可徵小公部分亦得約定由社區全體區權人共用。
再參酌○○○區○○○○○路，管理中心及社區大廳設置於前棟旁，住戶開車進入系爭社區地下停車場後，經由A、B棟電梯進入1 樓地面層，再進出社區大廳或管理中心，乃屬日常生活利用所需；
佐以上訴人亦不否認住戶向來均得透過管理中心，開啟門禁至其他棟別1 樓地面層進出，可見各棟別1 樓地面層亦未拒絕其他棟別住戶使用。上訴人抗辯分管協議所指由全體住戶共同使用及管理地面層之共用使用部分，僅指491 建號建物大公部分，不包括各建號建物小公部分，尚非可採。
3.上訴人召開系爭會議，應到人數119 人，實到93人，會議結果以78票通過系爭決議，有系爭會議紀錄可參，顯未經系爭社區全體區權人同意，復無分管協議成立當時所不可預見，而有顯失公平之情事變更情形，則系爭決議以多數決侵害少數區權人基於分管協議享有之既有利益，可認違反誠信原則而屬權利濫用，應屬無效。
4.從而，被上訴人依民法第56條第2 項規定，訴請確認系爭決議無效，為有理由，應予准許，並敘明本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，均不足以影響判決結果，爰不逐一論列，為其心證之所由得。
[四、本院之判斷：
㈠按修正前民法第820條第1項規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，依此項規定，僅得由共有人全體共同協議訂定之。
為促使共有物有效利用，民法第820條第1項至第4項於98年1月23日修正後規定如下：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3 者，其人數不予計算（第1 項）。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之（第2項）。前2項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之（第3項）。共有人依第1項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任（第4 項）。
是以新法修正施行後，共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚至由法院裁定變更之。
惟倘經全體共有人訂立未定期限之分管契約，則該分管契約之終止，須經全體共有人同意始得為之，此即第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，共有人尚不得逕以多數決方式終止分管契約，變更共有物管理方法。
惟倘因情事變更難以繼續時，依第3 項規定，法院得因共有人之聲請，以裁定變更之。]
[ ㈡次按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權 ，若其取捨、認定及解釋並不違背法令、經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證、認定及解釋不當，以為上訴第三審理由。
原審本於採證、認事及解釋之職權行使，綜合相關事證，佐以上訴人不否認系爭社區住戶向來均得透過管理中心，開啟門禁至其他棟別1 樓地面層進出，足見各棟別1 樓地面層亦未拒絕其他棟別住戶使用等情，因而認定舊規約第5條第2項約定社區地面層共用使用部分，應解為1 樓地面層全部共用部分，包含491至496建號建物大公、小公部分。
系爭社區全體區權人已成立分管協議，復無分管 協議成立當時所不可預見，而有顯失公平之情事變更情形，上訴人未經全體區權人同意，以系爭決議侵害少數區權人基於分管協議享有之既有利益，堪認違反誠信原則而屬權利濫用，應屬無效。]
從而，被上訴人依民法第56條第2 項規定，訴請確認系爭決議無效，為有理由，應予准許。因而廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，核無違誤。
㈢上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他贅述而與判決結果無影響者，指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由。末查，本件所涉法律上爭議不具原則上重要性，爰不經法律審言詞辯論，附此敘明。……」。
又臺灣高等法院臺中分院111年度非抗字第167號民事裁定 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TCHV%2c111%2c%e9%9d%9e%e6%8a%97%2c167%2c20220615%2c1&ot=in 也云「……理 由
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[一、按對於抗告法院所為抗告有無理由之裁定再為抗告，僅得以其適用法規顯有錯誤為理由，此觀諸非訟事件法第45條第3項之規定自明。
復按民事訴訟法第469條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指裁判所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有效及大法官（會議）之解釋，或消極的不適用法規，顯然影響裁判者而言，並不包括理由矛盾、理由不備、取捨證據失當、調查證據欠週、漏未斟酌證據、認定事實錯誤及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異等情形在內。
又民國98年1月23日修正前之民法第820條第1項規定：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。惟為促使共有物有效利用，98年1月23日修正之民法物權篇，乃仿多數立法例，將該條項修正為：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」，並增列第2項「依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之」。
其立法理由揭櫫：「一為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，…爰仿多數立法例， 修正第1項。二共有人依第1項規定就共有物所定之管理， 對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2項。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理」，
可知前開規定修正施行後，共有人對於共有物之管理，得以多數決為共有物管理之決定，此項決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，僅不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，避免多數決之濫用。
又分管契約係指共有人各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，由共有人全體協議訂立之分管契約應為該條第1項規定所稱除契約另有約定之情形，自無第2項得聲請法院變更規定之適用。]
[二、本件再抗告人以其與相對人均為坐落彰化縣○○市○○○段0000○號建物（門牌號碼：彰化市○○○路000巷00號地下樓，下稱系爭建物）之共有人，經建商於系爭建物劃分59格停車位，其向訴外人賴○○購買系爭大廈房地時，連同取得使用系爭建物編號56號車位（下稱系爭車位）之權利，相對人彭O月並非系爭車位之使用權人，因賴○○從未住居於系爭大廈，無從知悉系爭車位已遭彭O月將系爭車位出租他人，爰依民法第820條第2項之規定，聲請法院變更系爭建物停車空間使用方式。
原裁定依再抗告人與相對人彭O月於原法院另案108年度簡上字第117號返還停車位等事件中，關於本件中華名門社區之公寓大廈住戶規約/組織章程中已明定「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如（附件二）」，
且該附件二之中華名門社區停車空間使用契約書其上亦載「…使用約定專用部分時，乙方應遵守規定事項，如有違反約定之情況，甲方得終止本契約。⑴每月月底將次月之約定專用權使用管理費用新臺幣○元繳交甲方…等語」
，經該案判決認定中華名門社區之公寓大廈全體區分所有權人均有關於車位空間約定專用之分管協議，各買受人與輾轉繼受者應受該分管協議之拘束，相對人彭O月是否為適法使用系爭車位，當視其使用狀況是否符合該分管協議，並進而認上訴人確實係依前揭中華名門社區之公寓大廈住戶規約取得系爭車位之專用權，且為履約而繳納系爭車位之費用，則上訴人確實就系爭車位有約定分管之專用權之認定，推認系爭大廈關於系爭建物停車空間之使用方法，業經系爭大廈區分所有人於訂定住戶規約時，即就系爭建物停車空間約定有分管契約存在，進而以再抗告人既繼受取得系爭大廈房地，自應受前揭分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。
從而，原裁定認再抗告人依民法第820條第2項之規定聲請變更系爭建物停車空間之使用管理為無理由，駁回再抗告人之抗告，並無適用法規顯有錯誤之情形。]
㈡至再抗告意旨重申彭O月並非系爭車位之使用人，或經分管協議而取得系爭車位之使用權，而再抗告人繼受取得系爭車位之使用權云云，則屬認定事實、取捨證據當否之範疇，依上開說明，核均與適用法規顯有錯誤無涉。再抗告意旨，執此指摘原裁定不當，聲明廢棄，非有理由，應予駁回。……」。
二、民法第820條第2項所稱「依第1項規定之管理顯失公平」者
就此，臺灣臺北地方法院111年度聲字第362號民事裁定 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPDV%2c111%2c%e8%81%b2%2c362%2c20230901%2c1&ot=in 謂「……理 由
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第254條第1、2項、第255條第1項分別定有明文。復按法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定，非訟事件法第1條定有明文。準此，上開規定或法理，就本件變更共有物管理之非訟事件亦有準用。
本件聲請人聲請時原列許淳橞為相對人，惟許O橞已就應有部分移轉登記予華O化學工業股份有限公司(下稱華O公司)，聲請人追加華O公司為相對人，揆諸上開規定與法理，應准許以華O公司為相對人。又相對人陳O生於本件審理期間將應有部分出售予郭O安，陳O生與郭O安均已具狀聲明由郭O安承受本件程序，揆諸上開規定與法理，聲請人以郭O安為相對人，自應准許。至聲請人仍列陳O生、許O橞為相對人，惟其等已非共有權人，陳O生已援用訴訟擔當之規定與法理，由郭O安為相對人，許O橞則於本件聲請前已移轉應有部分予華O公司，聲請人仍列其等為相對人，自不合法，應予駁回。
二、聲請意旨略以：兩造共有位於臺北市○○區○○段0○段0000○號建物(門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號房屋地下層，下稱系爭建物），聲請人應有部分比例合計為3544/10000，相對人陳O錦前於民國107年間就系爭建物 (現共有8格停車位)對聲請人與相對人提起返還共有物訴訟(本院107年度訴字第2078號，下稱另案），另案訴訟中竟未通知聲請人而逕於108年2月23日就系爭建物簽立分管協議書(下稱系爭分管協議書），作成由相對人使用該8格停車位中6格停車位之決定，並自行決議立協議書人如有將系爭建物應有部分移轉第三人，受讓人應受系爭分管協議書之拘束。另案已認定兩造間就系爭建物未成立任何分管契約，系爭分管協議書未通知聲請人參與，聲請人知悉後亦表示反對，協議内容對聲請人亦顯失公平，聲請人爰依民法第820條第2項請求就系爭分管協議變更為合理之管理方案即按應有部分比例使用停車位，並按應有部分比例以租金為標準換算為金額後相互找補以求公平。
三、相對人陳述意旨略以：
㈠相對人陳O漢則以：目前8個停車位可照抽籤結果來決定使用，如將地下層所有權改成8個停車位持有，持分不夠者，需向未抽到停車位者購買持分，其願意釋出持分，讓其他共有人購買。
㈡相對人邱O欣則以：其仍希望維持8個停車位，並同意用持分找補方式與讓出持分之共有人間進行金額找補。
㈢相對人黃O絹則以：其建議仍以目前8個停車位使用狀況和持分狀況做租金找補之方案。找補方式可計算大小車位，目前使用車位面積較大者應向讓出權利之人給付租金。
㈣相對人華O公司則以：希望能根據目前車位使用狀況和持分狀況做租金找補為和解方案，但找補金額希望能扣除管理費。
㈤相對人毛O眉則以：系爭分管協議係重申依原默示分管契約就編號4、5、6、7、8、10車位為管理使用，非另以多數決方式決定管理方法改變原分管契約内容，聲請人自不得聲請變更管理方式。又編號9、11之車位，未曾依民法第820條第1項作成管理決議，聲請人亦不得聲請變更共有物之管理。聲請人所提分管方案既未經全體共有人商討並依法決議，自不宜逕採為共有物使用收益之規則。又依據地下室平面圖，應可多畫出一個停車位，使停車位為9個，以符合每個共有人之使用。
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[四、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1項、第2項定有明文。
又依非訟事件法第1條之解釋，非訟事件應不以該法列舉者為限，民法第820條第2項既規定由共有人聲請法院裁定變更之，顯見係立法者有意由國家干預私權內容之變更，性質應屬非訟事件無疑。
觀諸共有物之管理，以多數決為之，無非基於促進共有物有效利用，且為求平衡，民法第820條第1項亦參酌土地法第34條之1第1項，採多數決原則，修正後民法第820條第2項，多數決所定管理方法若有顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，不問持反對意見之共有人是否曾參與表示意見均得聲請，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。又是否顯失公平，應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念，以及共有物之性質、使用狀況等具體客觀情事定之。]
[五、查，系爭建物共有人應有部分比例，分別如附表所示，相對人於108年2月23日所為系爭分管協議，應有部分及人數均超過半數，雖符合民法第820條第1項，但本院審酌目前系爭建物劃設8個停車位，如以應有部分比例計算，應有部分比例達12.5%始能使用1停車位，
但系爭分管協議書逕將其中6個停車位分配予陳O生、陳O漢、邱O欣、黃O絹、許O橞、毛O眉各1停車位(見本院卷第51至52頁)，並未顧及應有部分所占比例，而使剩餘2個停車位由應有部分比例合計較高之陳O鎮、陳O上、陳O錦分配，顯失公平。
本院審酌兩造陳述，認系爭建物共有人均有使用車位之需求，系爭建物共有人共9名，現有8個停車位，復參共有人之應有部分比例，系爭建物停車位之使用人，應如附表所示，而應由附表編號1至8之共有人使用，編號9之相對人毛O眉，依其應有部分之比例則無停車位得使用。]
[六、再者，依前案判決所認，系爭建物停車位每一停車位每月租金約為新臺幣(下同)5,000元，以此標準，全部停車位每月租金約為4萬元，依共有人應有部分比例計算，再衡以系爭建物之位置、工商業繁榮程度、區分所有權人利用基地之經濟價值、所受利益等並考量權利分配計算過於複雜有害於管理方法之實施，認系爭建物共有人每月應獲分配補償或應給付之金額應如附表所示。]
[七、至相對人毛O眉雖辯稱系爭分管協議僅重申原默示分管契約所訂之管理使用方法，並非分管決定云云。
惟相對人陳O錦曾以系爭建物共有人無權占用停車位為由，起訴請求共有人騰空返還停車位並給付相當於租金之不當得利，經前案判決確定，前案判決理由已認定兩造並未成立默示分管契約(見本院卷第62頁)，足徵系爭分管協議並非重申當事人間默示之分管契約，而係一新分管決定，系爭分管協議係基於民法第820條第1項所作成，則聲請人依民法第820條第2項聲請變更，自屬有據。]
(至相對人毛O眉另就系爭建物劃設停車位之管理方法，陳稱可劃設增加1停車位，以解決共有人人數多於停車位數量之問題，固非無見，
但系爭建物能否增加停車位，不能單以共有人人數為考量，攸關建築技術規則及各項法令之規定，聲請人已陳明基於車輛行進及安全考量，無法再增設停車位，經審酌聲請人所述並非無憑，系爭建物並非機械性停車場，車輛行進與調整方向，均需一定空間，如貿然增設停車位，恐對車輛行進及安全造成妨礙，相對人毛O眉所陳，自難憑採。]
[另本院審酌每人開車習慣、車輛大小及車位環境衡量不易，由何共有人使用何編號之停車位，難以由本院指定，而應由有權使用停車位之共有人協商或另以抽籤決定，及共有人間就每月找補金額需否先扣除管理費用等，均屬共有人社區之區分所有權人循管理規則共同決議之範疇，非本件所能審究，附此敘明。]
八、綜上所述，本件聲請人主張系爭分管協議對其顯失公平，依民法第820條第2項提出聲請，為有理由，應予准許。爰裁定如主文。……」。
又臺灣桃園地方法院111年度聲字第50號民事裁定 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TYDV%2c111%2c%e8%81%b2%2c50%2c20230724%2c1&ot=in 也云「……理 由
一、本件聲請意旨略以：坐落桃園市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼桃園市○○區○○路0000巷00號房屋（下稱系爭房屋）、無編定門牌之豬舍（下稱系爭豬舍）為兩造因繼承被繼承人黃O松之遺產而公同共有。於民國110年12月31日，相對人以其等共有人及潛在權利範圍過半數之同意，訂定如附件所示之分管決定書（下稱系爭決定書），並持以向桃園市中壢地政事務所辦理共有物使用管理登記。惟系爭決定書就系爭土地之分管方式，未據明定各該部分之確實坪數；就系爭房屋部分，僅分由相對人黃O全、黃O期管理使用，排除聲請人之權利；就系爭豬舍部分，決定由相對人黃O杰管理並負責出租，租金收益卻未公開，均顯失公平。故依民法第820條第2項規定，請求裁定廢棄系爭決定書，將系爭土地平均分配，及將系爭房屋回歸共同使用等語。
二、相對人則以：聲請人依系爭決定書分管如附件所示之系爭土地A區，其形狀方正並非零碎，面積未小於其等合計6分之1之潛在權利範圍，且與相對人共同分管之B、C、F區同係供耕作使用，性質並無不同。系爭房屋由黃O全、黃O期管理使用，則係基於黃O松生前之囑咐，且家族祖先牌位現均安置該處，具有孝道和倫理之考量。至於系爭豬舍由黃O杰管理並出租予他人，所得租金亦係作為系爭土地、房屋、豬舍之修繕公費，並無侵害聲請人之權利，聲請人主張系爭決定書顯失公平，並無理由等語。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[三、本院之判斷：
(一)按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820 條第1項、第2項定有明文，且依同法第828條第2項規定，於公同共有之情形亦準用之。
參其立法理由，第820條第2項規定之增訂係為俾免多數決之濫用，保障全體共有人之權益，故得依前開規定聲請法院裁定變更者，應以依前揭多數決之方式所定者為限，如係透過共有人一致合意之分管契約所為者，則不屬之。
至於管理方式是否顯失公平，則應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。]
[經查，系爭土地、房屋、豬舍為兩造因繼承而公同共有，聲請人之潛在權利範圍合計為6分之1，相對人則為6分之5；嗣相對人以其等潛在權利範圍合計逾3分之2之同意，於110年12月31日就系爭土地、房屋、豬舍之分管方式訂定系爭決定書，並持以向桃園市中壢地政事務所辦理共有物使用管理登記，惟聲請人均不同意系爭決定書所定管理方式等情，有系爭土地第一類登記謄本、會議簽到單、桃園市政府地方稅務局111年1月13日桃稅房字第1110005793號函暨房屋稅繳款書、畜牧場登記證書、桃園市中壢地政事務所111年1月20日壢德登跨字第750號登記申請資料等附卷可參（本院卷第14-18、20-22、78-80、104、226-250頁），此部分事實應堪認定。
依前揭說明，聲請人向本院聲請以裁定變更系爭決定書所定管理，當事人及客體均屬適格，應續為斟酌本件是否有顯失公平之情事。]
[(二)按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第818條定有明文。
此等使用收益所有物之權利，乃是所有權之固有權能，除非當事人在此使用收益權能之基本分配基礎上另定契約，約定其使用收益之範圍超過或小於應有部分，或利益分配不依應有部分為之，基於契約自由應予尊重以外，尚非前開民法第820條第1項所定之多數決得以剝奪。共有人經由前開多數決之方式，將共有物分由部分共有人使用，排除不同意共有人對於原物之使用收益權利者，固非當然不許，至少仍須對該共有人給付相應之補償或對價，始合於財產權保障之意旨。
此與共有物出租予第三人以收取租金，或分割由部分共有人取得原物，該共有人均得按其權利範圍請求分配租金或受補償之情形對照，更屬明瞭。
另房屋與其坐落之土地為不同之物，共有人對於二者之所有權係各自獨立，非可混為一談，亦屬當然。
關於系爭房屋之管理，相對人本件所為決定係將其1樓部分由黃O全、2樓部分由黃O期，頂樓由黃O全、黃O期共同管理，有系爭決定書所載「D區（農舍）：農舍一樓黃O全、農舍二樓黃O期、頂樓兩人共同分管。包括農舍坐落農地。」之內容可參（如附件），而完全排除聲請人對系爭房屋之原物使用權利。
然就此管理方式之原因，相對人卻僅略以黃O松之意願及倫理孝道之考量等語置辯（本院卷第130頁），未能說明其等就聲請人上開權利之限制是否給付任何金錢補償，或於合併定管理方式之系爭土地其餘部分，相應地擴張其分配使用之範圍。依前開說明，自應認此部分管理方式之決定顯失公平。聲請人聲請廢棄系爭決定書就系爭房屋之上開管理決定，回歸由兩造共同使用，為有理由，應予准許。]
[(三)又關於系爭豬舍之管理，相對人係決定交由黃O杰出租予他人，所收取之租金則作為系爭土地、房屋、豬舍之修繕公費，有如附件所示系爭決定書可參。聲請人對於系爭豬舍以出租之方式加以管理，亦表示無意見（本院卷第129頁）。
至聲請人所稱租金帳目應予公開一節，應屬上開出租管理於實行過程之另一問題，與管理方式之決定本身尚無直接關聯。衡諸上情，應難認此部分之管理決定有何顯失公平之情事。聲請人聲請廢棄此部分之管理決定，不應准許。]
[(四)再關於系爭土地於系爭房屋、豬舍坐落基地以外之部分，系爭決定書係將如附件分管圖所示之A區土地分由聲請人共同管理，B、C、D、E、F區土地則由相對人共同管理。
參諸上開圖面，聲請人所分配之A區土地形狀尚屬方正、完整，且與其餘B、C、F部分均為可供耕作使用之農地，並無畸零而不易使用，或價值明顯較低之情形。
且以目視觀察，其面積亦無明顯低於聲請人合計6分之1潛在權利範圍。
至聲請人陳稱系爭決定書未註明各該部分之坪數等語，但此本非決定管理方式之必備要件，相對人以現場田埂為界（本院卷第128頁）劃定分管範圍，合於通常農地使用之方式，難認有何不當。是衡諸上情，此部分之管理決定亦難認有顯失公平之情事。聲請人聲請廢棄此部分之管理決定，不應准許。]
四、綜上所述，聲請人主張系爭決定書就系爭房屋之管理方式對其等顯失公平，依民法第820條第2項之規定聲請廢棄，於法有據，應予准許；其餘部分之聲請則無理由，應予裁定駁回。
五、依非訟事件法第21條第2項、民事訴訟法第79條，裁定如主文。……」。
另臺灣宜蘭地方法院112年度聲字第15號民事裁定 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=ILDV%2c112%2c%e8%81%b2%2c15%2c20230707%2c1&ot=in 也謂「……理 由
一、聲請意旨略以：坐落宜蘭縣○○鄉鎮○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造及第三人倪梁O花、倪O倫、倪O玲、倪O芬、倪O珍、倪O興等人所共有，因相對人倪O枝未經共有人全體同意於系爭土地上飼養雞鴨，聲請人前依民法第767條、第821條之規定對相對人倪O枝提起訴訟，經本院以106年度訴字第339號案件判決「被告（即相對人倪O枝）不得在宜蘭縣○○鄉鎮○段000地號土地飼養雞、鴨。」（下稱前案判決A），詎相對人倪O枝嗣竟與相對人倪O萬、倪O山、倪O銘、倪O玉、倪O智以應有部分合計逾3分之2之同意為系爭土地管理之決定，其內容為：同意相對人倪O枝在系爭土地上飼養雞鴨（下稱系爭共有物管理決定）。而因系爭土地與聲請人所有之宜蘭縣○○鄉鎮○段000地號土地（下稱413號土地）相毗鄰，聲請人於413號土地上建有農舍並闔家居住其內，詎相對人倪O枝因與聲請人結怨，明知系爭土地面積寬廣，有其它空地可供飼養雞鴨，竟於民國105年間起故意在毗鄰聲請人農舍之部分飼養雞鴨，雞群約於每日3時起大聲齊叫，致聲請人闔家迭遭雞群吵醒無法入睡，日夜飽受雞鴨排泄物所散發之臭氣侵擾，嚴重影響身體健康、居住安寧及生活品質，相對人倪金枝前揭所為已嚴重影響其他不同意系爭共有物管理決定之共有人及其家人居住安寧及身體健康，已侵害聲請人之居住及健康權益，堪信系爭共有物管理決定已顯失公平，為此，爰依民法第820條第2項規定、第793條前段規定請求撤銷系爭共有物管理決定，並禁止相對人倪O枝在系爭土地上飼養雞鴨等語。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[二、按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」「依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」民法第820條第1項、第2項分別定有明文。
觀諸共有物之管理，民法於98年修正時將其修訂為多數決，主要理由無非基於促進共有物之有效利用，且為讓共有不動產處分之多數決規定取得平衡，其中就民法第820條第1項之新增相關規定，亦是參酌當時土地法第34條之1第1項「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」之規定，可知共有土地之處分採多數決原則，然而共有物之管理依民法第820條第1項舊條文規定，卻需由共有人共同為之，顯然輕重失衡。
就利益衡量來說，共有土地之處分對共有人權益之影響較共有物之管理為大，前者為高度行為，依土地法第34條之1第1項規定，無庸全體共有人同意；後者為低度行為，依民法第820條第1項舊條文規定，反需共有人全體共同為之，有違事理衡平。為匡正此項缺失，故修正條文對於共有物之管理而改採多數決。
又為防杜該多數決所為之管理決定，修正後之民法第820條第2項規定，多數決所定管理方法有顯失公平者，不同意共有人得聲請法院以裁定變更之。
從而，依民法第820條增訂上述第2項規定之立法意旨，共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。
又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。然而是否顯失公平，則應由法院依非訟程序，斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。]
[三、經查：
(一)系爭土地為兩造及第三人倪梁O花、倪O倫、倪O玲、倪O芬、倪O珍、倪O興等人所共有，此有系爭土地第一類登記謄本在卷可憑（見本院卷第133-141頁），堪以認定。
又聲請人前以相對人倪O枝未經共有人全體同意於系爭土地上飼養雞鴨，而依民法第767條、第821條之規定對相對人倪金枝提起訴訟，經本院以106年度訴字第339號案件判決「被告（即相對人倪O枝）不得在宜蘭縣○○鄉鎮○段000地號土地飼養雞、鴨。」等情，此有前案判決A在卷可憑（見本院卷第15-21頁），
又聲請人嗣以前案判決A為執行名義於本院聲請強制執行，經本院以110年度司執更二字第2號案件受理（下稱系爭強制執行案件），惟因相對人於系爭判決A之言詞辯論終結後以系爭土地應有部分合計逾3分之2之共有人之同意做成系爭共有物管理決定，相對人倪金枝嗣對系爭強制執行案件提起債務人異議之訴，本院遂以111年度訴字第5號判決，以相對人倪金枝依系爭共有物管理決定已得於系爭土地上飼養雞鴨為由，判決撤銷系爭強制執行案件之強制執行程序（下稱前案判決B），此亦有前案判決B、相對人所簽署之同意書等在卷可憑（見本院卷第23-28、13頁），聲請人所主張上情，均堪認定。]
[(二)聲請人雖以前詞主張系爭共有物管理決定所訂定共有物之管理方式顯失公平，其不同意並依民法第820條第2項之規定，聲請裁定變更系爭土地之管理方式云云。
惟本院觀諸聲請人所執理由，均僅述及其個人居住於○○○○地○鄰○000號土地如何遭相對人倪金枝飼養雞鴨之行為所干擾，造成其及同住家人居住安寧及身體健康遭之侵害等語，然聲請人所執上揭理由，均係其以鄰地所有權人之身份所為之主張，尚與其身為系爭土地之共有人身份無涉，亦與共有人間之公平性無關，
且其所援引民法第793條前段所規定「土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之。」亦係聲請人以其鄰地所有人身份所得向相對人倪O枝主張之權利，聲請人如認其得依前揭規定主張權利，應另行向相對人倪O枝提起訴訟，而非聲請變更共有物之管理方法。
而本院觀諸系爭土地為兩造及第三人所共有之祖產，而共有人間未就土地有何積極開發利用之計畫，且系爭共有物管理決定僅同意相對人倪O枝得於系爭土地上飼養雞鴨，並非將系爭土地任由共有人之其中一人或部分共有人得排他而單獨占有使用，系爭共有物管理決定亦不排除其他共有人得對系爭土地為其他利用或收益，考量閒置土地之最大效益，本院實難認系爭共有物管理決定有何「顯失公平」之處，是聲請人聲請本院撤銷系爭共有物管理決定，為無理由，應予駁回。]
[又聲請人另聲請本院禁止相對人倪O枝在系爭土地上飼養雞鴨，惟變更共有物管理方法之裁定程序所欲解決者，係共有人間使用共有物之公平性，聲請人此部分請求，非變更共有物管理方法之裁定程序所得以處理，聲請人應循其他方式請求救濟，附此敘明。]
四、綜上所述，聲請人主張相對人所為系爭共有物管理決定顯失公平，聲請變更管理方法，為無理由，應予駁回。……」。
三、其他相關實務裁判
請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e8%ae%8a%e6%9b%b4%e5%85%b1%e6%9c%89%e7%89%a9%e7%ae%a1%e7%90%86&judtype=JUDBOOK。
貳、小結
按有關共有物之管理，及所生管理費與其他負擔，乃明定於民法第820條：「(第一項)共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。(第二項)依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。(第三項)前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。(第四項)共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。(第五項)共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」及第822條：「(第一項)共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。(第二項)共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還。」。
其中，民法第820條第1項所稱「契約另有約定」，係指「全體共有人均同意就共有物特定部分分配予特定人使用收益」之分管契約或其他類似契約或協議，而其終止或內容之變更，依本文壹一所揭二則判決之見解，尚不得依民法第820條第2項之規定，聲請法院裁定變更之。
但除分管契約及其他契約另有約定者外，依民法第820條第1項之規定，所為多數決共有物管理之決定，倘有顯失公平者，得則依同條第2項，聲請法院裁定之(本文壹二所揭三則裁定可資參酌)。
至於「分管契約作為合法占有權源」等事項，請參閱分管契約之法律爭議事項 https://www.lawtw.com/archives/1145591 一文。
| 作者簡介 |
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楊春吉 |
