「不定期租賃之默示更新」「不定期租賃之終止」

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文 / 楊春吉

本文相關實務裁判/最高法院111年度台上字第74號民事判決等

壹、近來,有關「不定期租賃,及其終止」,實務裁判上之見解

一、請求給付積欠之租金等~「不定期租賃之形成」「不定期租賃之終止仍優先適用第100條之規定;但定期租賃之終止,不適用土地法第100條之規定(及定期租賃與不定期租賃之辯明與認定)」「積欠租金之契約終止」「相當於租金之消極性不當得利」「公司負責人之」「出租人之維持義務」及「同時履行抗辯」等
就,最高法院111年度台上字第74號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c111%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c74%2c20230525%2c1&ot=in 謂「……理 由
一、本件上訴人台灣富O酒店股份有限公司(下稱富O公司)主張:對造上訴人小O蕃薯有限公司(下稱小O公司)於民國100年間向伊承租臺北市○○○路0段000號1樓及地下1樓、停車位2個(下稱系爭)等動產(下合稱系爭租賃物)經營小O廚房餐廳(下稱系爭餐廳),約定租金每月新臺幣(下同)38萬5,000元,租期至103年10月31日止(下稱原租約),嗣展延租期至104年10月31日,小O公司於租期屆滿後仍繼續使用系爭租賃物,並按月給付38萬5,000元,因而視為不定期租賃契約(下稱系爭租約)。詎小O公司自106年4月1日起未付租金,欠租達2個月,且伊欲收回自用,乃依土地法第100條第1、3款規定,於同年11月14日終止系爭租約,小O公司遲至108年7月29日始遷讓交還系爭租賃物,伊得依租賃關係、第439條、第184條第1項後段規定,擇一請求小O公司給付自106年4月1日起至同年11月14日止之租金,及依民法第179條、第184條第1項後段規定, 擇一請求小O公司給付自同年月15日起至108年7月28日止相當於租金之不當得利或[wiki]損害賠償[/wiki],共計1,074萬2,742元。被上訴人戴O雄、黃O賢(與小O公司下合稱小O公司3人)依序於106年6月1日至107年3月15日、同年月16日至108年7月28日擔任小O公司之負責人,對於小O公司業務之執行違反法令,依公司法第23條第2項規定,應分別就各該期間伊所受租金或相當於租金損害365萬1,290元、632萬1,452元,與小O公司負連帶責任等情。爰求為命小O公司給付1,074萬2,742元,及其中539萬元自起訴狀繕本送達翌日即107年10月12日起、其餘535萬2,742元自108年8月2日起加計法定遲延利息;戴O雄、黃O賢依序就其中365萬1,290元、532萬7,994元本息分別與小紅公司連帶給付之判決(富O公司於第一審除請求黃O賢就其中632萬1,452元本息與小O公司連帶給付外,餘如上述聲明,第一審判決命小O公司給付77萬元及自107年10月12日起加計法定遲延利息,駁回富O公司其餘之訴,富O公司、小O公司各就其敗訴部分,提起第二審上訴,原審命小O公司再給付464萬4,748元,及其中462萬元自107年10月12日起、其餘2萬4,748元自108年8月2日起加計法定遲延利息,駁回富驛
O公司其餘上訴及小O公司之上訴,富O公司、小O公司分別提起第三審上訴,富O公司就請求黃O賢與小O公司連帶給付部分,僅於532萬7,994元本息範圍內提起第三審上訴)。
二、小O公司3人則以:富O公司於106年4月至6月間收回系爭租賃物自營管理,並由其登記負責人侯O中代表與小O公司於同年6月19日簽立債權抵銷暨費用分擔協議書(下稱系爭抵銷協議書),確認小O公司無庸繳付該期間租金;復於同年7月1日簽立租賃契約補充協議書(下稱系爭補充協議書),免除小O公司同年7月至9月租金給付義務,同日另簽訂早餐供應業務協議書(下稱系爭早餐協議書),約定以富O公司積欠同年9月至11月5日之早餐費用抵償租金,小O公司未積欠租金,富O公司終止租約不合法,系爭租約仍有效存在。又富O公司於同年11月6日以斷電封門方式,致小O公司不能達經營餐廳之租賃目的,小O公司得行使同時履行,拒絕給付租金。倘認富O公司已合法終止系爭租約,富O公司以斷電封門及聲請假執行方式,致系爭餐廳無法營業,就系爭停車位以檔車地鎖排除小O公司使用,小O公司未系爭租賃物,無不當得利或不法侵害富O公司。如小O公司欠租或不當得利(損害金),得以小O公司對富O公司之押租金38萬5,000元、早餐費用171萬9,083元本息債權抵銷。戴O雄、黃O賢執行小O公司業務,未違反法令,無庸與小O公司連帶負賠償責任等語,資為抗辯。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[三、原審廢棄第一審所為駁回富O公司請求小O公司給付464萬4,748元,及其中462萬元自107年10月12日起、其餘2萬4,748元自108年8月2日起算法定遲延利息之判決,改判命小紅公司如數給付,並維持第一審命小O公司給付77萬元本息之判決,駁回富O公司其餘上訴及小O公司之上訴,係以:小O公司依原租約,向富O公司承租系爭租賃物經營系爭餐廳,租金每月38萬5,000元,嗣辦理租期展延至104年10月31日,小O公司於租期屆滿後仍繼續使用,並按月給付38萬5,000元予富O公司,雙方成立系爭租約。
土地法第100條第1款規定,房屋租賃之出租人非因收回自住,不得收回房屋,此所謂自住包括經營商業在內。
小O公司自承原對於是否繼續經營系爭餐廳有疑義,始由富O公司於106年4月至6月間收回自為經營,同年7月至9月期間,除早餐外,其餘時段提供富O公司作為會議場所等語;
系爭補充協議書載明:在尋求由小O公司繼續租賃或富O公司收回自行營業最佳經營效益下,自同年7月1日起至9月30日止,由富O公司委託小O公司進行早餐業務而使用該店面等語,佐以系爭餐廳位於富O公司經營之旅宿店內,可認富O公司確有收回系爭租賃物自用之正當理由。富O公司依土地法第100條第1款規定,以向小紅公司表示自同年11月14日終止系爭租約,即屬合法。
富O公司係於同年9月間選舉侯O禎為董事長,並於同年月28日辦理變更登記,其於同年3月29日召開董事會,經出席董事互選訴外人林O盛擔任董事長,然未辦理變更登記,且侯O中、戴O雄未出席該董事會,富O公司於同年6月19日、7月1日由當時登記之董事長侯O中代表,與小O公司簽立系爭抵銷協議書、補充協議書、早餐協議書,戴O雄雖與侯O中熟識並曾受僱、協助侯O中經營關係企業,不足證明戴O雄簽立上開協議書時,明知侯O中非富O公司之負責人,小O公司係善意信賴侯O中有權代表富O公司簽立上開協議書,依公司法第12條規定,應受公司登記之保護。
戴O雄自同年5月9日登記為小紅公司之法定代理人,依即於同年8月調任小O公司營運總監單O能之證詞,戴O雄為小O公司之實際負責人,其對外自有代表小O公司簽立上開協議書之權限。
富O公司所舉,不能證明戴O雄僅為小O公司登記名義之負責人,侯O中方為實質負責人,富O公司主張上開協議書係侯O中所為,其不予承認而不生效力云云,尚非可採。
系爭抵銷協議書記載:小O公司向富O公司承租店面,尚有106年3月之租金及水電費45萬7,413元未付,同年4月至6月之水費、電費、租金均為0元,並於租金項目備註說明:該店面自同年4月1日起至6月30日止皆由富O公司自行占有使用,此期間內小O公司無須負擔租金及水電費用;富O公司所開設之飯店與小O公司合作早餐供應業務,尚有費用共113萬4,315元未給付等語。
且富O公司不否認上開雙方互相積欠之金額,僅稱雙方已如數匯款清償完畢,於同年4月、5月確有自行經營系爭餐廳。
佐以證人單O能證述:富O公司無自己的餐廳,需與小O公司合作,伊曾奉命於同年4月至6月間辦理交接系爭餐廳之業務等語,與小O公司在同年3月31日將員工全數辦理退保、復於同年7月16日加保等情,互核相符,足見富O公司為維持其供餐需求,於上開期間自營系爭餐廳,小O公司實際未使用系爭租賃物,雙方因而為前述抵償後免付該期間租金之協議。
小O公司有無與富O公司另行於同年6月1日簽立房屋定期租賃契約,與富O公司免除小O公司租金給付義務,亦屬二事。依系爭補充協議書約定,富O公司同意小O公司免付同年7月至9月之租金。則小O公司抗辯依系爭抵銷協議書、補充協議書,伊毋庸給付富O公司106年4月至9月之租金,即屬可採。]

[次按在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行,故租賃關係消滅後,承租人如有欠租或其他時,其所交付之押租金,發生當然抵充之效力。
小O公司依原租約第4條約定,交付金38萬5,000元,並約定於契約期滿或終止時,如已履約完畢無債務牽涉時應予返還,性質上屬押租金,小O公司積欠富O公司同年10月之租金,應發生先行抵充之效力。]

[富O公司因經營旅宿業而有提供旅客早餐之需求,其與小O公司簽訂系爭早餐協議書,佐以同年10月、11月早餐人數對簽表,可見富O公司與小O公司確有於該期間依系爭早餐協議書之內容提供早餐、結算早餐費用,非富O公司自行委託外包。
依系爭早餐協議書第3條約定,比對小O公司提出之歷史交易明細查詢表、沖銷費用表及富O公司提出之對小O公司應收款、已收款內容,可知富O公司於同年9月30日給付1萬0,500元之款項後,即未再給付小O公司任何款項,經抵充同年8月之未付早餐費用,剩餘30元,富O公司尚欠同年9月以後之早餐費用。
另依系爭早餐協議書第1條約定,富O公司需保證每日早餐保障需求量為100客,並以每客200元計算報酬,倘每日來客數低於100客,應以100客計算。按同年9月至11月實際客人數量,依富O公司提供旅客使用之早餐券光碟、雙方簽認之早餐人數對簽表,參酌證人單O能、林O穗之證詞,富O公司應給付106年9、10、11月之早餐費用依序為63萬9,840元(扣除上開抵充餘額30元)、77萬7,630元、15萬9,810元(均含稅),以同年9月之早餐費用抵償小O公司應付富O公司同年11月1日至5日之租金6萬4,167元後,富O公司已無剩餘租金得請求。]

至小O公司於臺灣臺北地方法院(下稱臺北地院)107年度重訴字第705號損害賠償事件,係請求富O公司給付同年11月6日起至107年7月31日止之早餐費用,與本件結算之早餐費用無關。

[綜觀單O能證述:系爭餐廳於106年11月初出入口遭人以木板固定封閉,過了準備餐點時間,才由伊持鑰匙自外面鐵門進入等語;臺北市政府警察局中山分局長安東路派出所受理案件登記表之報案時間為同年月6日;
證人即系爭餐廳員工吳O勝於刑案證述:同日地下室辦公室被木板封住,同年月16日側門也被木板封住,且電力被切斷等語;富O公司自承於同年月6日寄發終止系爭租約之存證信函後,小O公司無人辦理交接,伊欲收回自用,而暫停供電數日等情,可認富O公司確有於106年11月6日以木板封閉系爭餐廳出入口,並以上開方式致系爭餐廳無法營業。
小O公司每月需分攤水、電費,系爭餐廳之電錶設於富O公司內,富O公司以斷電方式阻止小O公司營業,難認富O公司已盡其於租賃關係存續中,使系爭租賃物合於約定使用收益狀態之保持義務,小O公司得行使同時履行抗辯權,拒絕給付同日至同年月14日之租金。]

[富O公司與小O公司簽立之系爭抵償協議書、補充協議書、早餐協議書,其內容僅係結算雙方租金、早餐費用、水電費、瓦斯費,且依富O公司旅店規模,以保證每日來客數,確保系爭餐廳持續穩定供餐,難認悖於雙方之商業經營模式,而有故意損害富O公司,富O公司亦不得依民法第184條第1項後段規定,請求小O公司給付租金。
富O公司前訴請小O公司返還系爭租賃物,經臺北地院以107年度北簡字第8850號判決勝訴,小O公司於108年7月29日自行返還完畢。富O公司主張小O公司於系爭租約終止後,迄至遷讓返還止,該期間內仍繼續使用系爭租賃物(除後述系爭停車位外),即屬可採。
小O公司未能證明該期間有何占有之正當權源,富O公司得依不當得利之法律關係,請求小O公司返還與原承租對價相當之不當得利。
富O公司於終止租約後,已不負租賃物保持義務,小O公司不得以富O公司以木板阻撓其營業而未交付租賃物為由,行使同時履行抗辯權。]

[富O公司於107年10月24日聲請對小O公司之財產為時,經法院命由即富O公司保管物品,使用小O公司承租之系爭餐廳,非小O公司返還系爭租賃物,小O公司縱未實際占有系爭租賃物,既未將拋棄占有乙事通知富O公司,核與民法第241條規定要件不合,難認其於該段期間未受占有租賃物之不當得利。
系爭租約終止後,富O公司將系爭停車位以檔車地鎖排除小O公司使用,小O公司未繼續占用系爭停車位,應扣除系爭停車位計算其應給付之相當租金,兩造同意以3萬9,800元計算,是富O公司得請求小O公司按月給付相當於租金之不當得利以34萬5,200元為適當,富O公司得請求小O公司給付自106年11月15日起至108年7月28日止相當於租金之不當得利為706萬5,093元。
又小O公司對富O公司有上開早餐費用債權,依系爭早餐協議書第3條約定,以同年9月早餐費用63萬9,840元,抵償應付富驛公司租金6萬4,167元後,餘額為57萬5,673元,加計同年10月、11月早餐費用77萬7,630元、15萬9,810元,再加計自次月25日起至107年6月30日止每逾1日以年息20%計算如原判決附表一應准許之利息欄所示,共計165萬0,345元,經與富O公司上開不當得利債權抵銷後,小O公司尚應給付富O公司541萬4,748元。]

[戴O雄自106年5月9日起至107年3月15日止登記為小O公司之負責人,黃O賢自翌日起擔任小紅公司負責人迄今,戴O雄代表小O公司與富O公司簽立系爭抵銷協議書、補充協議書、早餐協議書,均合法有效,戴O雄所為並無違反法令。
小O公司因與富O公司就系爭租約法律關係之履行有爭執,其於租約終止後繼續占有租賃物之狀態,係單純債務不履行,與另行之故意以背於之方式侵害權益情狀有間,更非違反法令之行為,富O公司不得依公司法第23條第2項規定,請求戴O雄、黃O賢與小O公司負連帶賠償責任。]

從而,富O公司依不當得利之法律關係,請求小O公司給付541萬4,748元,及其中539萬元自起訴狀繕本送達翌日即107年10月12日起、其餘2萬4,748元自108年8月2日起加計法定遲延利息,應予准許,逾此部分之請求不應准許等詞,為其判斷之基礎。

[四、按判決書理由項下,應記載關於攻擊或防禦方法之意見,民事訴訟法第226條第3項定有明文。
是法院為當事人敗訴之判決,關於攻擊防禦方法之意見,有未記載於理由項下者,即為同法第469條第6款所謂判決不備理由,其判決自屬。]

[又不定期之房屋租賃,出租人有收回以供自己營業之使用必要時,依土地法第100條第1款規定,得終止租賃契約,收回自用。惟房屋租賃定有期限者,無上開規定之適用。
查富O公司係於106年9月28日變更登記其董事長為侯O禎,在此之前侯O中為富O公司登記之法定代理人,戴O雄自同年5月9日登記為小O公司之法定代理人,小O公司向富O公司承租系爭租賃物經營系爭餐廳,原租約展延租期104年10月31日屆滿後,雙方成立系爭租約,為原審認定之事實。
惟富O公司與小O公司分別由侯O中、戴O雄各自代表於106年6月1日簽訂房屋租賃契約書,約定租期自同日起至115年12月30日止,有房屋租賃契約書可稽(臺灣士林地方法院卷第41至46頁)。
似見雙方間之房屋租賃關係(下稱6月1日租約)已非屬不定期租賃,果爾,原判決認富O公司依土地法第100條第1款規定,於106年11月14日合法終止租約,即有可議。]

[又依6月1日租約第3條、第15條第1項約定,租金於每月25日前支付,小O公司遲付租金之總額須達2個月之租額,並應於遲延給付逾2個月,經富O公司定相當期間催告,仍不為支付者,富O公司始得終止租約。
而依系爭抵銷協議書、補充協議書,小O公司無庸給付106年4月至9月之租金,依系爭早餐協議書之約定,小O公司尚得請求富O公司給付同年9月至11月之早餐費用,富O公司自同年11月6日起未盡使系爭租賃物合於約定使用收益狀態之保持義務,均為原審所是認。
小O公司抗辯以上開早餐費用抵償租金,其未積欠租金,富O公司以同年11月6日存證信函終止租約不合法,是否亳無足採?
究竟富O公司與小O公司租賃關係是否繼續存在?尚有未明。凡此攸關小O公司有無占有系爭租賃物之正當權源?小O公司是否負租金給付之遲延責任及富O公司終止租約合法與否之判斷?非無進一步研求之必要。]

[再者,租約究竟何日終止?小O公司於108年7月29日返還系爭租賃物前,有無合法占有權源?倘無,其占有是否構成對富O公司權益之侵害?能否謂屬單純債務不履行?與富O公司主張小O公司占用系爭租賃物是否構成侵權行為及不當得利之判斷,戴O雄、黃O賢對於小O公司業務之執行,有無違反法令,所關頗切。
本件上開事實既屬不明,本院自無從為法律上之判斷。原審未遑詳加調查審認,遽以上述理由為富O公司、小O公司不利之判決,不免速斷。]

富O公司、小O公司上訴論旨,各自指摘原判決上開不利於己部分不當,求予廢棄,均非無理由。
五、據上論結,本件上訴均為有理由。依民事訴訟法第477條第 1項、第478條第2項,判決如主文。……」。

二、請求確認存在~「追加為被告,命法官應自行迴避」「解散之公司有無具」「不定期租賃之默示更新」「爭點效之適用」及「脱法債權讓與行為,應無效」等

就此,臺灣高等法院臺中分院112年度上字第136號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TCHV%2c112%2c%e4%b8%8a%2c136%2c20230815%2c2&ot=in 謂「……事實及理由
壹、程序方面:
按法官為該訴訟事件當事人者,依民事訴訟法第32條第1款規定,固應自行迴避,不得執行職務。惟倘當事人於訴訟進行中,以與本訴請求事實及權利無涉之其他事實及權利為據,追加承辦法官為被告,法院自得將該追加之訴另行分案由其他法官為准駁之裁判,不影響原法官就本訴所為之程序進行及裁判(最高法院111年度台抗字第1087號裁定意旨參照)。查本件上訴人起訴係請求確認上訴人就坐落○○市○區○○段00000地號土地有優先承買權存在,上訴人莊O兆於民國000年0月00日具狀追加受命法官為被告,顯與其訴之請求事實及權利無涉,本院自得將該追加部分另行分案由其他法官審理(已分由本院112年度上字第306號受理),揆諸前揭說明,莊O兆追加之被告並非本件之當事人,無前開應自行迴避規定之適用,不影響原法官就本訴所為之程序進行及裁判,莊O兆主張受命法官應自行迴避及停止等語,即屬無據。
貳、實體方面:
一、上訴人主張:坐落○○市○區○○段000○000地號土地(000○號嗣分割出000-0○號,下各以地號稱之,合稱系爭土地),原為被上訴人臺灣汽車客運股份有限公司(下稱臺汽公司)所有,於86年2月20日由上訴人廖O燕得標而與臺汽公司簽訂土地租賃契約書(下稱系爭租約),廖O燕因而於其上興建地上物作為「○○市場」使用,嗣廖O燕因認上開000、000○號土地分別為廣場用地、道路用地,與契約所定得供立體停車場使用不符,經促請臺汽公司確認解決而遭推諉後,遂拒絕給付租金,臺汽公司乃以已終止系爭租約為由,對廖O燕提起請求,經原法院以86年度重訴字第000號判決(下稱000號判決)駁回臺汽公司就請求交還土地部分之訴確定。其後,系爭土地仍由廖O燕及上訴人陳O宏繼續使用,經營○○市場,供攤商使用迄今,臺汽公司並未即表示反對之意思,則依民法第451條規定,其間有不定期租賃關係存在。詎料,臺O公司於98年11月13日將系爭土地出售予被上訴人巫O想時,未依民法第426條之2第1、2項及土地法第104條第1項規定,以書面通知優先承買權人即承租人廖O燕,則依民法第426條之2第3項規定,系爭土地嗣雖已移轉登記予巫O想,並不得對抗優先承買權人,縱巫O想嗣已再將系爭土地並移轉登記予其子即被上訴人巫O傑、巫O勳亦同。惟巫O傑、巫O勳竟執上述瑕疵取得之,對廖O燕、陳O宏提起原法院106年度重訴字第000號拆除地上物等訴訟(下稱000號訴訟),上訴人即有受確認判決之法律上利益,自得訴請確認對000-0○號土地有優先承買權。又巫O想勾結臺汽公司而非法標得系爭土地,剝奪承租戶等法益造成損害數億元,廖O燕、陳O宏已於111年3月2日將其中債權10萬元轉讓上訴人莊O兆,協助取得優先承買權等情。爰依民法第426條之2第1項優先購買權之規定及債權讓與之法律關係,提起本訴(原審為上訴人敗訴之判決,上訴人,提起上訴)。並上訴聲明:(一)原判決廢棄。(二)確認上訴人對000-0○號、面積76平方公尺土地有優先承買權。
二、被上訴人方面:
(一)巫O想、巫O傑、巫O勳則以:依「原證1」之系爭租約所示,前向臺汽公司承租系爭土地者僅廖O燕 1人,陳O宏、莊O兆2人並非承租人,渠2人自無可能有承租人之優先購買權,是渠2人訴請確認優先購買權,顯欠缺保護必要性。又依系爭租約第7條之約定,廖O燕承租系爭土地並非係為建築供居住使用之房屋,是並無適用民法第426條之2第1項租用基地建築房屋規定之餘地,廖O燕主張其有優先購買權,顯無理由。再者,000號判決認定系爭租約於86年間即已經臺O公司終止,此認定有爭點效,廖O燕自無再援引系爭租約而主張有優先購買權之餘地;至000號判決駁回臺汽公司交還系爭土地之請求,係以系爭土地已由廖O燕分別出租予100多位攤販並交付渠等劃分使用,縱判決命廖O燕交還,其判決效力並不能及於該等攤販,則臺汽公司此項請求顯無法達成請求之目的而無保護必要性為由,並非認為系爭租約仍然存在。又臺汽公司在86年間即已訴請廖O燕返還系爭土地,故臺汽公司反對上訴人廖O燕繼續使用系爭土地,故無民法第451條規定之適用等語,資為抗辯。並答辯聲明:上訴駁回。
(二)臺汽公司則以:臺汽公司已清算完結,並經臺灣臺北地方法院(下稱臺北地院)准予備查,是臺汽公司之格已消滅,無權利能力,亦無當事人能力,上訴人以無當事人能力之臺汽公司為被告,且此情形無法補正,依民事訴訟法第249條第1項第1款規定,法院應駁回上訴人此部分之訴。又廖O燕與臺汽公司就系爭土地簽訂之租賃契約,載明限於依出租時之現況使用,除申請興建立體停車場外,本件並無租用基地建築房屋之約定,與民法第426條之2第1項或土地法第104條第1項前段之規定均不相符;而因廖O燕未按期繳納租金,系爭租約經000號判決認定已由臺汽公司於86年5月20日終止,廖O燕於其上搭建之地上物為無權占有,而判命廖O燕應給付於交還土地前之不當得利;且本件亦無民法第 451條所定不定期租賃之情形,是以,臺O公司於98年10月 8日公開標售系爭土地,本即與無權占用之廖O燕等人無關,其等主張有優先承買權,自無理由。至000號判決固駁回臺汽公司請求返還土地部分之主張,然其判決理由中已敘明係因臺汽公司以債權法律關係提起該案訴訟,而該案判決效力不及於向廖O燕承租攤位之攤商,縱判決廖O燕應將土地交還臺汽公司,亦無法對各攤販逕為強制執行收回土地,故臺汽公司訴請廖O燕交還土地部分欠缺權利保護必要,上訴人辯稱上開攤商為臺汽公司之合法承租戶,係扭曲第000號判決理由。此外,於系爭租約終止後,廖O燕並未交還系爭土地,仍將其上攤位出租予攤販,並委由陳O宏之父擔任○○市場之管理人,其父死亡後嗣由陳O宏繼受,巫O想標得系爭土地並贈與移轉登記予巫O傑、巫O勳後,巫O傑、巫O勳對廖O燕、陳O宏提起000號訴訟,業經該案判決廖O燕、陳O宏應將系爭土地上之鋼架構造物拆除,並經本院111年度上易字312號裁定駁回廖O燕、陳O宏之上訴確定等語,資為抗辯。並答辯聲明:上訴駁回。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)

[三、得心證之理由:
(一)本件臺汽公司具有當事人能力:
1.按解散之公司於清算範圍內,視為尚未解散。解散公司在清算時期中,得為了結現務及便利清算目的而暫時經營業務,公司法第25條、第26條定有明文。
故公司法人於了結其現務、收取債權、清償債務、交付賸餘財產於應得者完結以前其清算不得謂已終結,其法人格仍視為存在。至清算人向法院聲報清算完結,不過為備案性質,不因法院准予備案遽認其法人格當然消滅(最高法院97年度台抗字第375號裁定意旨參照)。]

[2.臺汽公司前經部商業司以000年0月00日經授商字第00000000000號函為解散登記,並向臺北地院呈報清算人,經臺北地院於100年8月4日以100年度司司字第000號函就清算人邱O理、曾O鶯、江O玲、曾O民、胡O琦就任部分准予備查,並於110年7月26日准予清算完結;
嗣於000年0月0日再向臺北地院聲報清算完結,亦經臺北地院於000年0月00日以北院忠民翔100年度司司字第000號函准予備查在案,固有臺汽公司變更登記表、臺北地院000年0月00日北院忠民翔000年度司司字第000號函、000年0月00日北院忠民翔000司司000字第0000000000號函、交通部000年00月00日交管字第0000000000號函、000年00月00日交管字第00000000000號函在卷可證(見原審卷第17至22、31至32、263至267頁),並經本院調閱臺北地院000年度司司字第000號卷宗可稽。
然依臺北地院000年0月00日北院忠民翔000年度司司字第000號准予備查函示說明,已揭櫫清算人向法院聲報清算完結,僅屬於備案性質,法院之准予備案處分,並無實質上確定力,公司是否清算完結,法人人格是否消滅,不以法院准予備查函為定(見原審卷第17頁)。
3.而查,臺O公司於解散前已對廖O燕提起拆屋還地之000號訴訟,並判決廖O燕應自86年5月20日起至交還000、000○號土地之日止,按月連帶給付151萬元,該案未經上訴而告確定,有000號判決(見原審卷第269至295頁)及卷宗可稽;而於臺汽公司出售系爭土地後,系爭土地之後手即巫O傑、巫O勳猶於106年間對廖O燕、陳O宏提起拆除地上物之000號訴訟,經原法院於111年2月11日以000號判決廖O燕、陳O宏應將系爭土地上之鋼架構造物拆除,並經本院111年度上易字312號裁定駁回廖O燕、陳O宏之上訴確定,有該案裁判(見原審卷第297至330頁)及卷宗可稽,
可見於臺汽公司向臺北地院呈報清算終結前,廖O燕猶未交還000、000○號土地,並據此於本件主張其有優先購買權,堪認尚有現務未了結,揆諸前揭說明,就本訴不生清算完結之效力,其人格仍應視為存續,不因清算人向法院聲報清算完結而受影響,於本件仍具有當事人能力。是以,臺汽公司辯稱其已清算完結,其法人格即歸於消滅而無當事人能力等語,尚無可採。]

[(二)系爭租約業經臺汽公司合法終止:
1.按學說上所謂之爭點效,係指法院於判決理由中,就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯足以影響判決結果之重要爭點,經兩造各為充分之舉證及攻防,使當事人為適當完全之辯論,由法院為實質之審理判斷,除有顯然違背法令、或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外,於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟,不得再為相反之主張,法院亦不得作相反之判斷,以符民事訴訟法上之(最高法院110年度台上字第1860號判決意旨參照)。
又「爭點效」之適用,固必須前後兩訴之訴訟當事人同一,始有適用。惟前後二訴之當事人不同,如係因其中一訴為普通共同訴訟(主觀的訴之合併)之故,則在前後二訴相同之當事人間,仍可發生「爭點效」(最高法院101年度台上字第994號判決意旨參照)。]

[2.廖O燕主張其使用系爭土地作為攤商之用係延續原來之系爭租約等語,為被上訴人所否認,並以前詞置辯。
經查,000、000○號土地原係臺汽公司所有,其使用分區分別為停車場用地及道路用地,臺汽公司於86年2月20日與廖O燕簽訂系爭租約,由廖O燕向臺汽公司承租000、000○號土地使用,約定租賃期間自86年2月20日起至89年2月19日止,每月租金151萬元,保證金302萬元;廖O燕於簽約後,即給付保證金302萬元,未按期給付每月租金,經臺汽公司催告仍未繳納,臺汽公司遂於86年5月20日以存證信函依系爭租約第15條約定為終止系爭租約之,而對廖O燕提起拆屋還地之000號訴訟,認定系爭租約業已終止,廖O燕依約應交還系爭土地然未交還,應按月給付相當於租金之損害151萬元等情,此有土地登記謄本、公證書、土地租賃契約書、存證信函、○○市○○○市○○○地○○○區○○○○000號判決在卷可稽(見原法院111年度補字第603號卷【下稱補字卷】第15至20頁,原審卷第155、269至295頁,000號卷第10至32頁)。
故廖O燕與臺汽公司間就系爭租約已否終止迭有爭執,即為000號前案訴訟標的法律關係之重要爭點,經雙方於000號前案之審理程序中,已就其等主張之事實及抗辯為充分之攻防及舉證,並為適當及完全之辯論,而由法院為實質之審理判斷,並於000號判決理由三、四說明:系爭租約已經合法終止,僅因系爭土地已經廖O燕出租100多位攤商占有使用,臺汽公司僅對廖O燕訴請交還土地,雖無不合,然該判決之效力不及於各攤商,無法對各攤商逕為強制執行收回系爭土地,而認臺汽公司訴請交還系爭土地一事欠缺權利保護必要為由,駁回臺汽公司此部分之請求等語(見原審卷第287至293頁),已認定系爭租約已經合法終止,並非認定廖O燕有繼續占有使用系爭土地之合法權源。
廖O燕雖仍執前詞主張其有占有系爭土地之合法權源,然並未提出新訴訟資料足以推翻000號前案前揭判斷,亦難認有顯然違背法令之情事。
揆諸上開爭點效理論之說明,廖O燕就與該重要爭點有關之本案訴訟,自應受該前案爭點效之拘束,應認系爭租約業經臺汽公司合法終止,廖O燕不能再為相反之主張。]

且本院調閱000號訴訟全卷並審酌前揭事證,亦認系爭租約確於該案中業經臺汽公司合法終止無訛,上訴人主張系爭租約並未終止,實不可採。

[3.上訴人雖主張000號判決後,系爭土地仍由廖O燕及陳O宏繼續經營○○市場供攤商使用迄今,臺汽公司並未即為反對之意思,已有不定期租賃關係存在等語;
然按租賃定有期限者,其租賃關係於期限屆滿時消滅,為民法第450條第1項所明定。
同法第451條所謂視為不定期限繼續契約者,須承租人於租期屆滿後,仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思時,始有其適用(最高法院42年台上字第410號判決意旨參照)。
而查,系爭租約係因廖O燕欠繳租金而經臺汽公司催繳無果而合法終止,已如前述,系爭租約之租賃關係已於臺汽公司於86年5月間終止時而告消滅,並非於系爭租約原訂租期至89年2月19日屆滿後始告消滅,自無民法第451條默示更新規定之適狀而有不定期租賃關係存在;]

況臺汽公司在86年間系爭租約終止後,旋即訴請廖O燕返還系爭土地而提起000號訴訟,顯見臺汽公司對於廖O燕於系爭租約終止後猶繼續占用系爭土地乙節,已明確即為表示反對之意思,亦無該條規定之適用。上訴人上開主張,要無可採。

[(三)上訴人就系爭土地無優先承買權:
1.按租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權;承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人;優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者,。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優先承買權人;民法第426條之2第1項、第2項、第3項定有明文。
又按基地出賣時,承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄;出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人;土地法第104條第1項前段、第2項亦有明文。
2.經查,臺汽公司於98年10月8日將000、000○號土地公開標售,由巫O想以119,160,000元之價格得標,巫O想並於98年12月9日將系爭000、000○號土地,以贈與為登記原因,移轉登記予其子巫O傑、巫O勳各2分之1,嗣於000年00月00日自000○號土地逕為分割出000-0○號土地等情,此有土地登記第二類謄本、交通部交通事業管理小組000年0月00日業管字第0000000000號函檢送之不買賣契約、○○市○○地政事務所000年00月0日○○地所一字第0000000000號函暨檢送之00年普字第000000號登記案資料在卷可稽(見補字卷第35至45頁、原審卷第45至49、131至161頁)。
觀諸廖O燕與臺汽公司簽訂之系爭租約所示,約定之租賃期間係為自86年2月20日起至89年2月19日止(見補字卷第17頁),而臺汽公司公開標售系爭土地之時間為98年10月8日,顯然已非屬系爭土地之租賃期間;又廖O燕自簽約後即未依約繳納租金,業經臺汽公司於86年5月20日終止系爭租約,且無民法第451條默示更新規定之適狀而有不定期租賃關係存在,亦如前述,
則廖O燕與臺汽公司間自斯時起即無系爭土地之租賃關係存在,於臺汽公司公開標售系爭土地時,廖O燕已非系爭土地之承租人。是以,廖O燕自無從基於系爭土地之承租人身分對系爭土地主張有優先購買權之存在。]

[3.且查,依系爭租約所示(見補字卷第17至19頁),陳O宏、莊O兆並非系爭租約之承租人;而廖O燕於000號訴訟中自陳於承租系爭土地後即將之出租予100多位攤商使用等情(見原審卷第279頁);
廖O燕並與訴外人即陳O宏之父○○○簽訂合作契約,共同經營○○市場,嗣由○○○管理○○市場及向攤商收取及清潔費,○○○於100年5月27日死亡後,即由陳O宏繼受等情,此為廖O燕、陳O宏與巫O傑、巫o勳於000號訴訟中所不爭執在卷(見原審卷第308頁,000號卷一第168頁反面)。
足見陳O宏、莊O兆或○○市場之攤商,與臺汽公司間本即無任何租賃關係存在,而系爭土地由巫O想經由公開標售取得並登記予巫O傑、巫O勳後,是上訴人或○○市場之攤商與系爭土地現登記所有權人即巫O傑、巫O勳間亦無任何租賃關係存在,則上訴人主張基於基地租賃關係對系爭土地有優先購買權存在云云,顯屬無據。]

[至莊O兆雖另主張巫O想非法標得系爭土地,剝奪承租戶等法益造成損害數億元,廖O燕、陳O宏已於111年3月2日將其中債權10萬元轉讓予伊,協助取得優先承買權云云,並提出債權轉讓書為憑(見補字卷第13頁);
然依該債權轉讓書內容所載,其所受讓者係其所主張○○市場承租攤商權益受損之其中債權10萬元部分,顯與本件訴訟標的法律關係即對000-0○號土地之優先購買權存否乙節無涉,且廖O燕、陳O宏就系爭土地並無優先承買權存在,已如前述,自亦無何其主張剝奪承租戶等法益數億元之損害可言,
廖O燕、陳O宏當無何損害賠償債權可讓與莊O兆,其等間債權讓與行為真正目的係使不具律師身分之莊O兆參與本件訴訟程序,而非有債權讓與之真意,顯為規避民事訴訟法第68條第1項本文「應委任律師為之」規定及律師法相關規定,若因此得利更涉刑責。
是以,廖O燕、陳O宏與莊O兆間上開債權讓與,可認屬脫法行為,亦屬無效,莊O兆執此主張對系爭土地有優先購買權存在云云,要無可採,莊O兆聲請現場100多個攤位,核無調查之必要,併此敘明。]

4.從而,兩造間就系爭土地既無任何基地租賃關係存在,則上訴人依民法第426條之2規定,訴請確認對000-0○號土地有優先承買權存在,即屬無據,不應准許。
四、綜上所述,上訴人依民法第426條之2規定,請求確認其對000-0○號土地有優先承買權存在,為無理由,不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決,並無不合。上訴論旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列,附此敘明。
六、據上論結,本件上訴為無理由,爰判決如主文。……」。

三、其他相關實務裁判 (以不定期租賃&終止查詢)
請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e4%b8%8d%e5%ae%9a%e6%9c%9f%e7%a7%9f%e8%b3%83%26%e7%b5%82%e6%ad%a2&judtype=JUDBOOK

貳、小結
按租賃,有定期租賃及不定期租賃之分。而不定期租賃之形成,除「當事人間原本就為不定期租賃之約定」外,倘有民法第451條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=451 或第422條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=422 所定情形者,就會成為不定期租賃(其等相關說明,請參閱相關判例之意旨 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=B0000001&FLNO=451&ty=Jhttps://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=B0000001&FLNO=422&ty=J 及本文壹二所揭判決之見解)。

又不定期租賃之終止,依「效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院37年台上字第7729號判例 https://law.moj.gov.tw/LawClass/ExContent.aspx?ty=J&JC=A&JNO=7729&JYEAR=37&JNUM=001&JCASE=%e4%b8%8a 之意旨及前揭本文壹一判決之見解,乃從土地法第100條之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060001&flno=100(其中各款情形,則須參酌相關判例之意旨 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=D0060001&FLNO=100&ty=J)。

至於定期房屋租賃「積欠租金之契約終止」,除「依個案客觀事實及相關證據,認定為消費性之房屋租賃或非消費性之住宅租賃,依租賃條例第5條第1項之規定,而有消費者保護法相關規定之適用」外,乃從民法第440條之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=440

另有關「爭點效之適用」,除参考本文壹二所揭判決之見解外,另請參閱「爭點效及其於實務裁判上之適用」https://www.lawtw.com/archives/1150304 一文。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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