文 / 楊春吉
本文相關實務裁判/臺灣嘉義地方法院111年度重訴字第18號民事判決等
壹、有關「出租人之維持義務」，實務裁判上之見解(以租賃&維持義務查詢)
一、損害賠償事件~「屋頂光電(租賃)」「訴之追加或變更或縮減或擴張」「遺產管理人承受訴訟」及「出租人違反維持義務之法律效果」等
就此，臺灣嘉義地方法院111年度重訴字第18號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=CYDV%2c111%2c%e9%87%8d%e8%a8%b4%2c18%2c20230818%2c3&ot=in 謂「……事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：「㈠被告應給付原告新臺幣(下同)10,468,223元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告應給付原告104,900元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷一第9頁）。嗣具狀變更訴之聲明為：「㈠被告應給付原告10,468,166元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷一第175頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
二、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條定有明文。查被告蘇O展於本件訴訟進行中之民國111年10月2日死亡，有除戶謄本在卷可稽(見本院卷二第177頁)，其全體繼承人均向本院聲明拋棄繼承，業經本院調取111年度繼字第1864、1819、1761號卷宗查明屬實。嗣原告以利害關係人身分，聲請為蘇O展選任遺產管理人，經本院以112年度司繼字第9、17、18號民事裁定選任張O瑋律師擔任蘇O展之遺產管理人（見本院卷二第317至319頁），張O瑋律師並已於112年6月7日具狀聲明承受訴訟(見本院卷二第345頁)，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠兩造於108年12月6日簽訂太陽光電電廠專案建物屋頂租賃契約書(下稱系爭契約)，約定被告將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號部分土地及其上門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○00○00號房屋屋頂（下稱系爭房地），出租予原告設置太陽光電電能發電系統，及作為架設太陽光電系統電錶箱、變壓器、控制箱等所需基地，租賃期間自台灣電力股份有限公司(下稱台電公司)同意併聯日起算20年，租金以台電再生能源電能躉售電費單及台電購售電費之2%計算。原告已依系爭契約，於109年6月3日取得嘉義縣政府太陽光電發電設備同意備案，及於109年11月2日取得太陽光電發電設備之設備登記，再於109年7月3日與台電公司簽訂電能購售契約，約定將原告於系爭房地設置之再生能源發電系統所產電能出售予台電公司。
㈡詎嘉義縣政府於110年5月4日以被告於系爭房地之農業設施未依原核准內容興建及使用為由，依「申請農業用地作農業設施容許使用審査辦法」第33條規定，以府農村字第1100101296號函廢止被告於系爭房地之農作產銷設施容許使用同意書、附屬屋頂型綠能設施容許使用同意書。嘉義縣政府再於110年12月15日，以被告之農作產銷設施容許及附屬屋頂型綠能設施容許遭廢止為由，依「再生能源發電設備設置管理辦法」第18條第2項第1款規定，以府經發字第1100285288號函，廢止原告再生能源設備認定文件（同意備案編號：CHY-109PV0066、設備登記編號：CHY-FIN109-PV0181)。嗣台電公司即以原告再生能源設備認定文件遭廢止為由，於110年12月15日對原告終止電能購售契約。
㈢因原告之太陽光電設施係設置於被告農業設施之上，於農作產銷設施容許使用同意書、附屬屋頂型綠能設施容許使用同意書遭廢止時，原告之太陽光電發電設施即無法合法依附存在，故被告於租賃期間，為使原告設置之太陽光電發電系統持續運作，自應維持系爭房地之農業設施容許使用同意書有效存在，原告之太陽光電發電設備才能合法發電售電。是被告於租賃期間未維持農作產銷設施容許使用同意書、附屬屋頂型綠能設施容許使用同意書之有效存續，遭嘉義縣政府廢止，致原告無法合法發電售電，而受有售電收益之損失，被告自已違反系爭契約第6條第2項、民法第423條租賃物維持義務，應負債務不履行責任。原告爰依民法第231條、系爭契約第9條第2項，請求被告賠償所失利益10,468,166元(計算式如附表一、二所示，即附表二原告所失利益-附表一原告應給付被告之租金=10,468,166元)，並請求擇一為原告勝訴之判決。
㈣並聲明：1.被告應給付原告10,468,166元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：簽訂系爭契約之原告代理人劉O金與被告曾有金錢往來，劉O金知悉被告帳戶，惟原告自簽訂系爭契約後，已如期售電予台電公司賺取營利，卻不曾支付租金予被告，原告積欠租金達2個月以上，被告依系爭契約第9條第2項約定，自得終止系爭契約，是原告提起本件訴訟，顯無理由。並答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[三、兩造不爭執之事實（見本院卷二第341至342頁）：
㈠原告於108年12月6日向被告承租坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號土地上門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○00○00號房屋之屋頂，及架設太陽光電系統電錶箱、變壓器、控制箱等所需基地，用以設置太陽光電電能發電系統。兩造約定租賃期間自台電同意併聯日起算20年，租金以台電再生能源電能躉售電費單及台電購售電費之2%計算，簽訂有租賃契約書為憑。嗣原告於109年7月3日與台電公司簽訂電能購售契約。
㈡被告前取得嘉義縣政府106年1月10日府農務字第1060004585號函核發之「農作產銷設施容許使用同意書」，及108年12月23日府農村字第1080277921號函核發之「附屬屋頂型綠能設施容許使用同意書」。
㈢原告持系爭租賃契約書，向嘉義縣政府申請於系爭房屋屋頂設置太陽光電發電設備，經該府以109年6月3日府經發字第1090109696號函核准同意備案（同意備案編號：CHY-109PV0066），並以109年11月2日府經發字第1090235424號函核准設備登記（設備登記編號：CHY-FIN109-PV0181）。
㈣嗣嘉義縣○○於000○0○0○○○○村○○0000000000號函，以被告未依原核定計畫之內容使用為由，廢止被告於系爭房地之「農作產銷設施容許使用同意書」及「附屬屋頂型綠能設施容許使用同意書」；再於110年12月15日以府經發字第1100285288號函，以系爭房地之太陽能發電設備其農業產銷設施容許及附屬屋頂型綠能設施容許遭廢止為由，廢止原告再生能源設備認定文件。]
[四、本件爭點：
原告主張被告違反系爭契約第6條第2項、民法第423條租賃物維持義務，應負債務不履行責任，依民法第231條、系爭契約第9條第2項，擇一請求被告賠償原告所失利益10,468,166元（計算式：110年12月15日至129年7月14日，原告無法依原定計畫售電之損失，即110年12月15日至111年7月14日所失售電利益360,319元，111年7月15日至129年7月14日所失售電利益10,126,896元，以上合計10,487,215元。扣除109年7月15日起至110年12月12日止，原告應給付予被告之租金18,992元，再扣除110年12月13日至110年12月14日原告應給付被告之租金57元，為10,468,166元），是否有理由？]
[五、得心證之理由：
㈠原告請求被告賠償所失利益10,468,166元，為有理由：
1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第423條、第226條第1項定有明文。
又租賃期間被告負有保持租賃標的物符合相關法令規範與原告需求目的狀態之義務。因任一方不履行或違反本契約，致有害於他方之權益者，該他方除得終止本契約外，並得請求違約之一方賠償因此所生之所有損害，系爭契約第6條第2項、第9條第2項亦有明定。
依上開說明，被告自負有維持系爭房地供原告合法設置太陽光電發電設備之義務，如有違反，應賠償原告因此所生之損害。
2.查被告前固取得嘉義縣政府106日1月10日府農務字第1060004585號函核發之「農作產銷設施容許使用同意書」，及108年12月23日府農村字第1080277921號函核發之「附屬屋頂型綠能設施容許使用同意書」；原告並已持系爭契約，向嘉義縣政府申請於系爭房屋屋頂設置太陽光電發電設備，經該府以109年6月3日府經發字第1090109696號函核准同意備案（同意備案編號：CHY-109PV0066），並以109年11月2日府經發字第1090235424號函核准設備登記（設備登記編號：CHY-FIN109-PV0181）等情，為兩造所不爭（見本院卷二第341頁），並有嘉義縣政府上開函文在卷可稽（見本院卷一第51至54、55至58、59至66頁）。
然嘉義縣○○○於000○0○0○○○○村○○0000000000號函，以被告未依原核定計畫之內容使用為由，廢止被告於系爭房地之「農作產銷設施容許使用同意書」及「附屬屋頂型綠能設施容許使用同意書」，再於110年12月15日以府經發字第1100285288號函，以系爭房地之太陽能發電設備其農業產銷設施容許及附屬屋頂型綠能設施容許遭廢止為由，廢止原告再生能源設備認定文件，亦有上開嘉義縣政府函文在卷可憑（見本院卷一第45至46、47至48頁），此部分事實，洵堪認定。
3.被告有提供系爭房地供原告合法設置太陽光電發電設備之義務，已如前述，茲被告於租賃期間內未保持合於約定使用收益之狀態，致系爭房地之「農作產銷設施容許使用同意書」、「附屬屋頂型綠能設施容許使用同意書」，遭嘉義縣政府於110年5月4日廢止，並致原告之再生能源發電設備認定文件遭嘉義縣政府於110年12月15日廢止，台電公司更因此於110年12月24日對原告終止電能購售契約（見本院卷一第49至50頁），則被告違反系爭契約第6條第2項之租賃物維持義務，致原告因此受有無法售電收益之損害，自堪認定。從而，原告依系爭契約第9條第2項，請求被告賠償所失利益，核屬有據。]
[4.而原告所失之利益為如附表二所示，業據原告提出109年11月至111年1月再生能源躉購電費通知單、經濟部能源局模組回收費用繳費通知為證（見本院卷一第97至112、141、本院卷二第115至131頁、本院卷一第113至114頁），被告就上開計算方式及金額亦不爭執（見本院卷二第340、358頁），則原告請求被告賠償電費收益損失10,487,215元，允屬有憑。
惟因原告尚應給付被告系爭房地之租金19,049元（詳如附表一所示），二者抵銷後，原告所失利益為10,468,166元（計算式：10,487,215元-19,049元）。]
[㈡被告以原告積欠租金達二個月以上終止系爭契約，並不影響原告損害賠償之請求：
被告雖抗辯：原告從未支付租金，其業與原告終止租約云云（見本院卷二第10頁）。
然不論被告終止租約是否有理由，原告既先以被告違反租賃物維持義務為由，起訴請求損害賠償，被告嗣於本院審理中，始以原告積欠租金達二個月以上，主張終止租約，其終止租約並不影響原告損害賠償請求權之行使。
是被告上開抗辯，尚難為其有利之認定。]
[六、綜上所述，被告於租賃期間內未保持合於約定使用收益之狀態，致系爭房地之「農作產銷設施容許使用同意書」、「附屬屋頂型綠能設施容許使用同意書」，遭嘉義縣政府於110年5月4日廢止，並致原告之再生能源發電設備認定文件遭嘉義縣政府於110年12月15日廢止，台電公司更因此於110年12月24日對原告終止電能購售契約，被告違反系爭契約第6條第2項之租賃物維持義務，原告因此受有無法售電收益之損害，則原告依系爭契約第9條第2項約定，請求被告賠償所失利益10,487,215元，扣除原告應給付予被告之租金19,049元，為10,468,166元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即111年2月11日（見本院卷一第151頁）起至清償日，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保請求宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。]
七、本院既已依系爭契約第9條第2項約定，認原告之請求為有理由，則原告另依民法第231條而為請求部分，即無庸再予審酌，附此說明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。……」。
二、請求損害賠償等事件~「租賃契約之承租人及其連帶保證人」「現況租賃」及「承租人積欠租金，爰請求積欠之租金及其遲延利息，並終止契約，請求損害賠償及返還回復原狀之租賃物Vs.至O公司否認為展延租賃契約之連帶保證人，及承租人認出租人違反維持義務，經定相當期限催告修繕，仍未修繕，爰自行修繕並於租金內扣除，並無積欠租金情事，另主張部分要求回復原狀不合理」等
就此，臺灣苗栗地方法院112年度苗簡字第95號民事簡易判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=MLDV%2c112%2c%e8%8b%97%e7%b0%a1%2c95%2c20230727%2c1&ot=in 謂「……
事實及理由
一、原告主張：被告林O鸞偕同被告至O精懋股份有限公司（下稱至O公司）為連帶保證人，與原告於民國106 年6 月25日簽訂房屋租賃契約及附加特別約定事項（下稱系爭租約、特約），約定由原告提供門牌號碼苗栗縣○○市○○里0 鄰○○路○段000 號房屋（下稱系爭房屋）出租被告林O鸞使用，租賃期間自106 年7 月1 日起至107 年6 月30日止，嗣各於107 年6 月21日、108年6 月23日、109 年7 月1日、110 年6 月28日合意展延系爭租約至111 年6 月30日止，每月租金自108 年5 月1 日起為新臺幣（下同）15,500元。詎被告林O鸞仍積欠111 年6 月份租金15,500元尚未給付，依系爭契約請求積欠之租金，及遲延費3,000 元。又依系爭租約之特約第10、12、13、14條約定及系爭租約第5 、6 、8 條，被告林O鸞應將系爭房屋回復至租賃時之原狀返還原告，如違約應負損害賠償；惟被告林O鸞返還時尚有如附表編號1至51「位置」、「狀態」欄所示情況未回復原狀，造成原告有將系爭房屋回復原狀支出修繕費用之損害，共計53,500元，應予賠償損害；另被告林O鸞於遷出時將系爭房屋二樓熱水器搬離，造成水管漏水（即附表編號42），致水費增加4,517 元，並依前開約定請求損害賠償；又被告林O鸞未將系爭房屋回復原狀，導致房屋無法出租，須賠償原告每月15,500元之租金損失至修繕費用損害賠償清償日為止；而至O公司為系爭租約之連帶保證人，自應與被告林O鸞連帶負責。為此，爰依系爭租約前開約定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告76,517元，並應自111 年7 月1 日起至被告清償系爭房屋回復原狀損害賠償之日止，按月給付原告15,500元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠至O公司陳以：至O公司僅於系爭租約自106 年7 月1 日至107 年6月30日期間，以「至O精O有限公司」身分擔任連帶保證人，嗣林O鸞於107 年6 月21日、109 年7 月1 日、110年6 月28日與原告展延簽署租期及房屋租賃特約事項之契約，至O公司不知情且未參與，況至O公司自107 年8 月27日業已更名為「至O精O股份有限公司」，益徵109 年7 月1日、110 年6 月28日之租約其上「至O精O有限公司」之印文均非至O公司所蓋，亦無未授權林O鸞蓋印，故至O公司就林O鸞於107 年7 月後之租約，並無任何連帶保證關係存在。至於原告請求回復原狀損害部分，否認係於至O公司擔任連帶保證人之租賃期間內所造成等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告林O鸞則陳以：
⒈系爭房屋為4 、50年房齡之老舊房屋，屋內設備亦多陳舊不堪使用，被告林O鸞多次請求原告修繕遭拒，乃自費支出熱水器、水箱零件、抽水馬達、鎖頭、水龍頭、排水管、冷熱蓮蓬頭、臉盆水龍頭、臉盆排水、電箱開關等共計30,790元，並已告知原告該等修繕費用應自111年3月及4月份之租金中扣除，且被告林O鸞已給付押租金31,000元，亦主張用以抵扣同年5月及6月之租金，故並無遲延支付111 年6 月份租金之情事。
⒉再者，附表編號1所示一樓鐵門懸掛電線乙情，為台電公司檢修工程所致，並非原告所為，且台電業已移除電線，鐵門可正常關閉，原告並無損害；另二樓冷氣本老舊不堪使用，原告亦同意被告林O鸞將冷氣移除，自行安裝冷氣，難認原告有何損害；另裝設於系爭房屋二樓之熱水器是被告林O鸞自費裝設，且係請專業廠商協助拆除，並有確認無漏水情形，否認有造成原告所指之水費損害。其餘地板、牆壁、樓梯、廁所及木門髒汙、牆面、木板、玻璃龜裂，均為正常使用房屋下之耗損，並非蓄意破壞，另就裝潢夾板衣櫃及門簾窗簾等家具非日常必須，原告請求回復原狀並不合理；且原告提供被告林O鸞所簽立之租約並非斯時政府提供最新版之房屋租賃契約書，系爭租約第10條亦約定房屋如係自然之損壞有修繕之必要，由原告負責修理，原告所定系爭租約之特約顯失公平等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[三、本院為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理如下：
㈠兩造同意下列不爭執事項為真實，法院得逕採為判決基礎：
⒈兩造於106年6月25日簽訂系爭租約（含特約），由原告將系爭房屋出租給被告林O鸞，租金每月1萬2,000元，押租保證金2萬4,000元，租賃期間自其106 年7 月1 日起至107 年6 月30日止，至O公司更名前之至O精O有限公司則擔任被告林O鸞之連帶保證人。（見本院卷㈠第55至58頁）。
⒉被告林O鸞為訴外人佢O國際有限公司（下稱佢O公司）之員工，佢O公司為管理受雇於至O公司之外籍員工，而承租系爭房屋供外籍員工居住使用；而原告於簽立系爭租約前亦知悉此情。
⒊原告與被告林O鸞於107年6月21日合意展延系爭租約至108年6月30日止，並另約定被告林O鸞自107年7月15日起額外租賃系爭房屋3樓部分，且應另外再支付此部分之每月租金2,000元，另增加押租保證金4,000元。（見本院卷㈠第61、259頁）
⒋原告與被告林O鸞於108年6月23日合意展延系爭租約至109年6月30日止，並另約定：①自108年5月1日起，被告林O鸞加租4樓曬衣間，合計房屋租金為1萬5,500元，被告林O鸞需再補貼押租保證金3,000元；②房租以現況租賃，原告不負任何修繕。（見本院卷㈠第260頁）
⒌原告與被告林O鸞於109年7月1日合意展延系爭租約至110年6月30日止，並另約定房租以現況租賃，原告不負任何修繕。（見本院卷㈠第62、261頁）
⒍原告與被告林O鸞於110年6月28日合意展延系爭租約至111年6月30日，並另約定房租以現況租賃，原告不負任何修繕。
⒎原告目前執有系爭租約之押租金共計31,000元。
⒏被告林O鸞已於111 年6 月30日租約屆至前遷出系爭房屋。
⒐被告林O鸞於系爭租約存續期間有支出系爭房屋之修繕費用20,200元、700元、8,000元、1,890元。
⒑至O公司於107 年8 月27日經經濟部核准變更公司，即由原「至O精O有限公司」變更為「至O精O股份有限公司」，並變更公司大小章。
⒒原告前因被告林O鸞未依系爭租約約定給付111 年3 月至5月之租金而對其起訴請求，經本院以111 年度苗小字第894號、112 年度小上字第1 號判決林O鸞應給付原告此部分租金及違約金。（見本院卷第189 至196 頁）
⒓被告林O鸞有於111年3月5日匯款予原告6,785元。
⒔卷附外籍勞工委任申辦暨管理合約書、委託代管外籍勞工住宿合約書、委託書、代管製造業外籍勞工委託書為被告林O鸞與「至O精O有限公司」、佢O公司與「至O精O股份有限公司」所簽立。]
[㈡兩造所爭執事項：
⒈至O公司是否為107年7月1日以後租約之連帶保證人？
⒉原告請求被告將系爭房屋回復原狀，有無理由？
⒊原告請求被告連帶給付111 年6 月份租金15,500元及自111年7月1日起按月給付損害賠償，有無理由？]
[四、法院之判斷：
㈠至O公司為107年7月1日以後租約之連帶保證人：
至O公司固否認有於107年6月21日、107 年6 月21日、108年6 月23日、109 年7 月1日、110 年6 月28日於延展系爭租約之文件上簽名，
然查，至O公司前擔任被告林O鸞之連帶保證人，於106年6月25日與原告簽訂系爭租約，並委託被告林O鸞及其所任職之佢O公司管理其雇用之外籍勞工，業據兩造所不爭執（見不爭執事項⒈、⒉、⒔），
而自至O公司於前開系爭租約簽立後，亦有於107年6月1日、108年1月1日簽立委託書，委請被告林O鸞、佢O公司代為承租系爭房屋作為外籍勞工住宿處，並同意佢o公司代刻印至O公司之印章用以處理外籍勞工相關事務使用，有管理合約書、住宿合約書、委託書、代刻章同意書、個人資料蒐集處理利用同意書等件在卷可憑（見本院卷㈠第519至525、卷㈡第123、125頁），
且被告林O鸞亦陳以至O公司之外籍勞工在系爭房屋居住到110年10月底才搬離等情，足見至O公司自始知悉並同意被告林O鸞、佢O公司所管理其受雇之外籍勞工自簽約時起居住於系爭房屋，並同意代刻印章以便渠等處理相關外籍勞工事務，衡情自有授權被告林O鸞蓋印至O公司之印文以連帶保證人身分繼續承租。
又依被告林O鸞所提與「至O廖O怡老闆娘」（為本院卷㈠第525頁委託書中至O公司之經辦人）之LINE對話紀錄可見（見本院卷㈡第127、128頁），原告因被告林O鸞在110年間尚未續行延長租約，乃直接通知連帶保證人即至O公司處理，至O公司斯時亦無向原告否認其為連帶保證人之身分，反而向被告林O鸞請求其儘快與原告處理續約乙情，倘至O公司未授權被告林O鸞以連帶保證人身分繼承承租，至O公司何須介入，益見至O公司當有持續授權被告林O鸞以至O公司為連帶保證人向原告承租系爭房屋，亦有繼續擔任系爭租約延展後之連帶保證人地位，而至O公司其後組織變更，並不影響其有授權被告林O鸞以為連帶保證人向原告承租系爭房屋乙事，其抗辯並非107年7月1日以後租約之連帶保證人，並無理由。]
[ ㈡原告受有系爭房屋未回復原狀所致之損害：
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；另租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第423條、第429條各定有明文。
又依系爭租約第5、6條約定「房屋一切修繕費用…蓋歸乙方（即承租方被告林O鸞）負擔」、「房屋…於退租時，應回復原狀交還甲方（即出租方原告），乙方不得異議」，另系爭租約之特約第8、10、12、14條約定「出租人留置於屋內置物品（如衣櫃、冷氣等家具或電器）終止租約時，承租人依能正常使用返還。」、「承租人返還房屋時，其附屬品，例如燈具、門框、門板、洗手台等，如有損壞，承租人應恢復原狀，但其材質或規格特殊不易尋得同材質或同款，承租人應回復其功能。」、「承租人返還房屋時，室內之牆面如有新增釘痕，要補平，如有膠痕，塗鴨等髒汙，要清除乾淨。並予以重新粉刷部分牆壁如當初承租時現況歸還甲方。」、「出租人即承租人…，應各自就屋況攝影或拍照，以為將來返還房屋時參照。」等語。
是依前開規定及系爭租約、特約之約定，足見兩造就系爭房屋之修繕已有特別磋商約定，自屬民法第429條第1項所定「契約另有訂定」之情形，
惟參酌出租人既有依民法第423條提出合於約定使用之系爭房屋，而系爭房屋依約係供人住宿、居住，則若涉及系爭房屋結構（如天花板、地板、牆因正常使用損壞）、排水及電力系統等問題，則應由出租人即原告負責維護修繕，其餘部分（如牆面回復原狀修整、電器、衣櫃等修繕）則應回歸兩造所定系爭租約之相關約定處理，方符前開規定及約定之意旨。]
[至被告林O鸞雖抗辯系爭租約（含特約）與住宅租賃定型化契約應記載事項所定有不符，而認兩造約定有顯失公平，然查，系爭租約固為原告所預擬，然系爭租約之承租人被告林O鸞（實際上係為佢O公司工作）與擔任連帶保證人之至O公司均為事業營利者，難認為一般經濟弱勢之消費者，
且被告林O鸞租賃系爭房屋係供至O公司所雇用數位外籍勞工住宿使用，此均為兩造於簽約前所知悉（見不爭執事項⒉），故原告為應因住宿人數及租客狀態，併考量系爭房屋之屋況，而提出系爭租約（特約）等約定與被告林O鸞磋商，被告林O鸞、至O公司知悉前開約定後亦同意簽署系爭租約及特約，難謂期間毫無個別磋商變更之餘地，基於私法自治、契約自由原則，難認兩造所簽立之系爭租約及特約，有何顯失公平之處，被告林O鸞此部分抗辯，並無可採。]
[從而，被告林O鸞於租約屆至後，自應依兩造所簽立之系爭租約及特約回復原狀。
又觀之兩造所簽立之系爭租約及特約，其中特約事項中除特別就牆面有約定返還房屋時需重新粉刷牆壁、補平新增釘痕，清除膠痕、塗鴨外，參以其他約定就系爭房屋可以分離之裝置、設置之回復原狀僅應回復功能，故除牆面以外所指之回復原狀，應係指承租人以合於契約之應有狀態返還，亦即依合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態。]
[⒉本件原告主張被告林O鸞於租約屆至後，未依約就附表所示屋況回復原狀，並提出出租前及租期屆至前後屋況照片為證（見本院卷㈠第283至327，卷㈡37至59頁）。
揆諸前開說明，被告林O鸞應回復原狀者，為系爭租約及特約所約定之項目，應不包含涉及系爭房屋結構、電力及排水系統等。經查：
①附表所示牆面重新粉刷及修復部分，為兩造所約定之事項（即特約第12條），自應由被告林O鸞依約定方式回復原狀。
另就塗鴉、貼紙（如附表編號6、7、12、17、27），及天花板破損、燈具掉落（如附表編號9）並非一般使用下折舊所致，被告林O鸞亦應一併清除或回復原狀。
復就系爭房屋之燈泡、門板或附屬動產（如壁紙、馬桶蓋、馬通刷、開關蓋板等），被告林O鸞自依系爭租約之特約第10條回復原狀或回復其正常使用功能。
又被告林O鸞就返還系爭房屋時，未履行前開回復原狀之約定，原告自受有支付費用回復原狀之損害。
②至附表所示編號1為系爭房屋電力配置所致，本應由原告維持電力供應之狀態，況且，被告林O鸞否認電線配置係其所為，原告並未舉證此節，且其自陳目前已自行修復，亦未提出實際受損之證據，故其此部分請求，並無可採。
另就附表編號13（磁磚、馬桶髒汙）、17、（木門隔柵）、18（磁磚髒汙）、19（樑柱髒汙）、25（天花板髒汙）、26（洗臉盆髒汙）、48（衣櫥表面髒汙）均為使用房屋之自然耗損及汙損，
且參以被告林O鸞於遷出系爭房屋前尚有委請清潔公司為全屋清潔，有被告林O鸞所提估價單在卷可憑（見本院卷㈡第117頁），堪認被告林O鸞已盡其保存租賃物之維持義務，故此等部分既為自然使用之折舊狀態，應認被告林O鸞已依回復原狀狀態返還，故原告此部分請求，亦無可採。
另原告主張附表編號26、42所示漏水部分，為被告林O鸞所否認，而依被告林O鸞所提出之LINE對話紀錄可見（見本院卷㈡第103頁），其於租約屆至末日即110年6月30日即有通知原告配偶點交系爭房屋而已遷出該處，故倘該等處所有漏水情事，係租約屆至前即發生或租約屆至後乃發生，未據原告所舉證證明，其此部分請求回復原狀，亦難認有據。
再者，原告請求附表編號34冷氣損壞應回復原狀部分，亦為被告林O鸞所否認，且據被告林O鸞所提之LINE對話紀錄可見（見本院卷㈡第113、115頁），被告林O鸞有向原告配偶表示該處冷氣老舊無冷房效果，欲自行安裝自費冷氣，業經原告配偶乃同意拆卸並指示放置於系爭房屋曬衣間，故該冷氣是否係因被告林O鸞所致而損壞無法證明，此部分請求，並無可採。
此外，原告請求就系爭房屋如附表編號23、31、34所示窗簾回復原狀，然該等窗簾並未損壞，難認有何回復原狀之損害，此部分請求亦無可採。]
[⒊而原告主張其受有被告林O鸞因未回復原狀之損害如附表「費用」欄所示之損害，固未提出相關證據，
然被告林O鸞於系爭租約屆至後，確有前開回復原狀之債務而未履行，原告自受有系爭房屋未能回復原狀之損害，爰依民事訴訟法第222條第2項，考量原告請求回復原狀之費用金額、一般叫工之交易價格、修復之物品及面積大小，定其數額如附表「本院認定被告應負責賠償之金額」及「備註」欄所示；
又就設備部分，如原告請求就馬桶蓋、馬桶刷、電燈、開關面板回復等損害，僅得以更換新品為之，惟回復原狀係回復他方損害發生前之原狀，故此部分自應扣除應予折舊，又依行政院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」規定，上開相關設備性質上應屬房屋附屬設備中之其他設備，耐用年數為10年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算折舊額），每年折舊率為10分之1，佐以原告未能證明該等設備受損時所使用之年數，併參以系爭房屋屋齡約為40年（見本院卷㈠第73頁），堪認上開相關設備應以耐用年數10年計算折舊，故原告僅得請求折舊後之殘價，如附表同欄金額所示。
從而，被告林O鸞於系爭房屋返還時未能回復原狀，原告自得請求系爭房屋如附表「本院認定被告應負責賠償之金額」及「備註」欄所示之損害金額共計28,479元，逾此部分，則無理由，應予駁回。]
⒋另原告雖主張被告林O鸞將二樓熱水器拔除後導致系爭房屋漏水（如附表編號42所示），請求賠償水費4,517 元，
惟揆諸前開說明，原告未能舉證該漏水情形係被告林O鸞所致，且參以其亦稱附表編號26所示水龍頭有漏水之情事，故其所支出之水費究是否為被告林O鸞所致，尚不能證明；況且，系爭租約屆至後，被告林O鸞已遷出系爭房屋，且原告亦自承可自由進出系爭房屋（見本院卷㈠第354頁），故系爭水費亦不能排除為原告自行用水；
再者，原告所提出受損之證據為其111年10、12月繳納之水費單據截圖畫面（見本院卷㈡第17頁），該期間距被告林O鸞於111年6月退租時已有相當時期，尚難認該水費與被告林O鸞有何關聯，是原告此部分請求，並無可採。
⒌再者，原告固主張系爭房屋並未回復原狀，致無法出租，被告林O鸞應賠償原告每月15,500元之租金損失等語，惟查，被告林O鸞固於系爭租約屆滿後未履行前開屋況等項目之回復原狀，然被告林O鸞於系爭租約屆期前即搬離系爭房屋，並已告知原告，原告就系爭房屋亦得自由出入，而可知悉系爭房屋之屋況，參以系爭房屋需回復原狀之項目均非屬重大修繕，並無不能修繕之情形，原告自得先自行修繕房屋後再行出租，而非捨此不為，將閒置系爭房屋之損失風險均轉嫁至被告林O鸞，應以回復原狀預計所需時間做為原告無法繼續使用房屋之損害，始得認有相當因果關係，逾此期間之損害，則難以採認。
故審酌本件系爭房屋需回復原狀之項目大致均為牆面修整及物品更換等項目，爰認修繕施工期間應以一星期即為已足，是原告得向被告林O鸞請求回復原狀期間之租金損失應以3,617元（計算式：15,500元÷30日×7日＝3,617元）為適當，逾此部分，則屬無據。
⒍綜上所述，原告因被告林O鸞退租後未回復原狀之損害共計32,096元（計算式：28,479元＋3,617元＝32,096元）。
又依系爭租約第12條約定「乙方如有違約或違背本契約各條項，致損害甲方權益時，願聽從甲方之賠償損害…丙方（即連帶保證人至O公司）亦應連帶負賠償責任，並願拋棄先訴抗辯權」，故原告依系爭租約第12條約定請求被告連帶給付32,096元，即屬有據，逾此範圍，則無理由。
㈢被告林O鸞應給付原告積欠之110年6月份租金及違約金：
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又系爭租約第3條約定「租金…應於各該月1日以前繳納。房租繳納最遲於每月5日，若有遲延每乙日，需支付甲方遲延費每日100元…。」，有系爭租約在卷可憑（見本院卷㈠第55頁）。
本件原告主張被告林O鸞積欠111年6月租金15,500元及遲延費3,000 元未付等情，業據其提出催告存證信函（見本院卷㈠第25、27頁），被告林O鸞亦未爭執未有如期給付前開租金，故原告依系爭租約第3條、第12條請求被告連帶給付租金15,500元及遲延費3,000 元，共計18,500元即屬有據。
[㈣按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。
而押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年台上字第1569號判決意旨參照）。本件被告林O鸞於系爭租約消滅後，有前開欠租或回復原狀之債務不履行之債務，共計50,596元（計算式：32,096元＋18,500元＝50,596元），其抗辯以押租金抵充，自屬有理，而其依押租金31,000元抵充後，尚仍有19,596元之債務，而至O公司為被告林O鸞之連帶保證人，自應就被告林O鸞因系爭租約所負債務連帶負責。
又被告林O鸞雖有於111年3月5日匯款予原告6,785元，然依其匯款時間為3月間，其給付斯時，並無用以支付本案原告起訴之6月房租及回復原狀損害之意思，並當庭表明此部分金額欲對原告另案請求且不同意於本案抵扣（見本院卷㈠第205頁，卷㈡第81頁），自無從於本案抵扣；
至被告林O鸞雖抗辯其有支出修繕費用抵充111年3、4月之租金，惟與本案原告請求111年6月份之租金無涉，均併此敘明。]
五、綜上所述，原告依系爭租約第12條請求被告連帶給付19,596元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條規定適用簡易程序之訴訟，所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1 項第3 款規定，本院應依職權宣告假執行。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不為假執行擔保金之諭知。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依附，即應駁回之。另被告林O鸞陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，本院併依職權為至O公司酌定供相當之擔保後得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。……」。
三、請求損害賠償等事件~「租賃標的依土地使用分區，不得做為視聽歌唱業(酒吧)使用，出租人有違反約定(即違反提供義務及維持義務)、不完全給付情事，復經催告無意補正，爰終止契約及請求酒吧裝潢費用、營業損失及返還押金等Vs.對造(承租人)在締約協商階段，僅表示係經營類似餐飲業，且租賃契約未特別約定特定用途，並另主張依約定，承租人須負安寧維護義務，結果經營酒吧，違反此約定義務，爰終止契約，不生債務不履行等」及「白O鋼公司將因系爭租賃所生損害賠償債權轉讓予原告」等
就此，臺灣法院109年度訴字第113號民事判決 (本判決僅節錄千字，完整內容如下連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=KSDV%2c109%2c%e8%a8%b4%2c113%2c20230424%2c2&ot=in）謂「……事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告於民國107年4月9日向被告承租其所有，門牌號碼高雄市○○區○○○路000○00號2樓之1房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自107年5月20日起至112年4月19日止，每月租金為38,800元，原告簡O有並給付被告押租金7萬元（下稱系爭租約）。詎被告明知原告承租系爭房屋係供經營九O空O酒吧（下稱系爭酒吧）使用，卻故意隱瞞系爭房屋使用分區係屬「住宅H-2」類，復未向主管機關申請變更使用用途為「視聽歌唱業B-1」，而有不完全給付之債務不履行情事，被告甚至以原告營業影響住戶居住安寧為由，於107年11月16日寄發存證信函限期原告應於107年11月30日以前遷出系爭房屋，足見被告無意補正其履約義務，系爭租約目的已無從實現，而有給付不能之情形。原告不得已於107年11月22日暫停營業，並以108年2月13日存證信函執前開可歸責於被告之事由，終止系爭租約。原告係以訴外人白O綱國際有限公司（下稱白O綱公司）經營系爭酒吧，平均月營業額為611,020元，計自107年11月22日暫停營業之日起至108年2月2日覓得新址試營運之日止（共2個月10日），因不能營業而受有營業損失470,486元。原告復因系爭租約提前終止，受有支出系爭酒吧裝潢費用之損失2,137,680元（共支出2,348,590元，並扣除搬遷至新營業處所之裝潢部分費用210,910元）。再者，原告於系爭租約終止後，已依約遷出系爭房屋，依系爭租約第5條約定及民法第179條之規定，被告自應返還押租金7萬元予原告，並請法院擇一為勝訴判決。共計被告應給付原告2,678,166元（即470,486＋2,137,680＋70,000＝2,678,166）。爰依系爭租約、民法第179條、227條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告2,678,166元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠雙方締約協商階段，原告僅向被告表示其欲承租系爭房屋經營類似餐飲業，並設立公司於系爭房屋之址，故被告將系爭房屋使用執照交付原告，原告應已知悉系爭房屋狀態。又原告既為系爭酒吧實際經營者，就系爭房屋之用途、使用方法應否符合法規限制，唯有原告始清楚，被告並無法掌握原告就系爭房屋之使用方式，雙方亦未於系爭租約明定特定用途，被告自無可向原告擔保系爭房屋可符合相關法律規範，原告自應探知相關資訊，要難卸責於被告。
㈡被告有告知原告系爭房屋之原承租人係經營美式餐廳，平時僅有播放輕音樂之情形。由於被告認為原告所稱之營業用途對系爭房屋及同棟鄰居之影響較低，故同意將系爭房屋出租與原告；然被告為免原告可能發生干擾鄰居之情形，特於系爭租約其他約定事項中明定：「…二、本棟三樓以上是住家。乙方（即原告）要做好隔音設備。」，以此要求原告應負擔安寧維持義務。
㈢詎原告明知其嗣後設立之白O綱公司營業項目僅限於餐飲業，卻違法經營視聽歌唱業，並於系爭房屋裝設數間附有卡拉OK設備之包廂供來店客人歡唱，任由卡拉OK及其他聲響破壞系爭房屋所在光華名廈（下稱系爭大樓）住戶之夜間安寧，引發係爭大樓住戶之高度不滿，並數度報警。足見原告所裝設之隔音設備，欠缺實際之隔音功能，原告業已違反安寧維護義務在先。而被告已於107年11月16日以存證信函通知終止系爭租賃契約，原告嗣後於108年2月13日再為終止租約之意思表示，自不生效力，自不生被告債務不履行之損害賠償責任。
㈣另白O綱公司為一獨立之權利義務主體，與原告非屬同一當事人，二者財產各自獨立，而白O綱公司確有始用系爭房屋營業，並無營業損失，裝潢費用亦係白O綱公司為營業所必要支出，難認為其損失。故原告以白O綱公司之營業損失及為供營運所支付之裝潢費用作為原告個人之損害，請求被告賠償，自屬無據。另依系爭租約第5條約定，被告於原告遷空、交還系爭房屋後，始須退還押租金，然原告退租後，系爭房屋尚遺留有吧台、裝潢隔間未拆除而遭原告持續占用、洗手間亦未復原，被告自無須退還押租金予原告。
㈤如認原告請求有理由，原告既主張系爭租約應至108年2月間始終止，則107年11月至108年2月間，系爭房屋尚在原告占有使用中，期間其所使用水、電費共33,838元，為無法律上原因受有利益，並致被告受有損害，自應由原告負擔。又被告限期原告於107年11月30日以前遷出返還系爭房屋。原告卻遲於108年2月19日始交還系爭房屋鑰匙，且未將系爭房屋回復原狀，有違反系爭租約第6、9條回復原狀義務之違約情事，致被告須自行回復原狀，被告自得依民法第226條之規定請求原告給付拆除裝潢隔間、回復洗手間之回復原狀費用194,001元及依約按月向原告收取以租金5倍額194,000元（38,800×5）計算之違約金，至遷讓完了之日止。系爭房屋於110年6月10日始完成點交，被告得請求自107年12月1日起至110年5月31日止，共30個月之違約金582萬元。是被告依民法第179條、226條及系爭租約之法律關係，依序以水、電費33,838元、回復原狀費用194,001元、違約金582萬元之債權為抵銷等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於107年4月9日簽立系爭租約，並由反訴被告莊O霆擔任連帶保證人。
㈡系爭房屋位於第三種特定商業專用區內，本由前承租人作美式餐廳經營使用。
㈢原告於107年5月8日申請設立白O綱公司，設址於系爭房屋，嗣後並經營系爭酒吧。惟白O綱公司設立登記之初所營事業登記項目未包含視聽歌唱業。
㈣被告有將系爭房屋使用執照交付原告。
㈤兩造簽立系爭租約時，被告要求原告應設置隔音設備。
㈥自107年8月26日起至同年11月21日止，系爭酒吧迭遭系爭大樓住戶報警檢舉噪音擾人。
㈦被告於107年11月16日以原告未改善噪音問題為由，以高雄地方法院郵局第1863號存證信函通知原告終止系爭租約，並經原告於同日收受上開存證信函。
㈧原告於108年2月13日以被告未提供合於約定之租賃物為由，以高雄新興郵局第254號存證信函通知被告終止系爭租約，並經被告於108年2月14日收受上開存證信函。
㈨原告於107年11月22日暫停經營系爭酒吧，至108年2月2日搬遷至高雄市○○區○○○路000號2樓新營業址始重新營業，共暫停營業2個月10日。
㈩系爭房屋裝潢費用共2,137,680元。嗣於系爭酒吧搬遷至新營業址時，拆遷系爭房屋部分裝潢至新營業址使用。拆遷裝潢部分共價值210,910元。
(十一)原告向被告承租系爭房屋時，屋內狀況如本院卷一第205至213頁照片所示。被告並未要求前承租人於搬遷時拆除系爭房屋裝潢。
(十二)原告自系爭房屋遷出後，仍遺留吧台、裝潢隔間，並拆除男廁小便斗1個、馬桶1套、女廁馬桶1套、共用洗手台1座未復原（如本院卷一第29至32頁照片所示）。
(十三)原告於108年2月19日交還系爭房屋鑰匙予房屋仲介。兩造於110年6月10日完成系爭房屋點交。
(十四)110年6、7月間由被告將房屋遺留之吧台、隔間拆除，並將洗手間回復原狀。
(十五)被告迄今未返還押租金7萬元予原告。
(十六)白O綱公司將系爭租約所生損害賠償債權讓與原告（惟被告主張白O綱公司對被告並無損害賠償債權可主張）。]
[四、本件兩造爭執之點，應在於：
㈠系爭租約係於何時終止？經何人終止？
㈡原告依債務不履行之規定請求被告負損害賠償責任，有無理由？如有理由，被告應賠償之項目及金額為何？
㈢原告依系爭租約及不當得利之法律關係請求被告返還押租金，有無理由？
㈣被告依序以水、電費、回復原狀費用、違約金債權對原告之請求為抵銷，有無理由？]
[茲論述如下：
㈠系爭租約業經被告於107年11月30日終止
⒈經查，系爭租約其他約定事項第2條約定：「本棟3樓以上是住家。乙方（即原告）要作隔音設備」（見本院108年度審訴字第1408號卷【下稱審訴字卷】26頁）。
證人即房仲許O漢於本院審理時具結證稱：我先前在永慶不動產亞灣漢神加盟店工作，工作期間內為被告居間仲介出租系爭房屋事宜；兩造議約時，被告得到之資訊是該場所會放輕音樂，被告就有提到3樓以上是住家，必須要有隔音設備，原告有承諾會把隔音設備做好，他們會做的很專業，叫出租方要相信他等語（見本院卷二第131至132頁）。
而證人許O漢既居間兩造締結系爭租約，並代被告處理出租事宜，其就系爭租約之締結過程、契約內容應有相當了解，且其與兩造間亦無何特殊利害關係，應無甘冒偽證風險為不實陳述之理，是其證述應堪採信。
是以，被告既為免原告租用系爭酒吧影響系爭大樓住戶，而要求原告應設置完善之隔音設備，並經原告承諾為之，足徵原告依系爭租約有防免系爭酒吧營業聲響干擾系爭大樓住戶之安寧維持義務甚明。]
[⒉次查，系爭酒吧自107年8月26日起至107年11月21日止，迭遭系爭大樓住戶報警檢舉噪音擾人，系爭大樓管委會並於107年11月6日寄發存證信函要求被告、系爭酒吧改善噪音等情，有高雄市政府109年4月30日高市警勤字第10902183300號函、高雄市政府警察局苓雅分局109年5月13日高市警苓分偵字第10971313400號函暨報案紀錄單、存證信函在卷可稽（見本院卷一第92至93、99至113、122至182頁）。
又證人即系爭大樓住戶吳O耀於本院審理時具結證稱：我是系爭大樓7樓之2住戶，曾於107年9、10月間至109年9、10月間擔任管委會主委；
系爭酒吧大約從晚上9點營業到凌晨5點左右。酒吧播放的音樂很大聲，重低音會震動到樓地板，住戶晚上無法睡覺就會報警處理，3至5樓住戶受影響較嚴重，幾乎在營運期間天天報警。我住在7樓，偶爾會因為震動聲影響而醒過來；管委會也為此事進行討論，甚至提案掛白布條抗議，引起公眾注意，但我有請住戶要理性一點。
之後有寄存證信函要求酒吧加強隔音設備，但住戶們仍然覺得無效等語（見本院卷三第77至79頁）。
又證人吳O耀為系爭大樓住戶，有親自見聞系爭酒吧營業造成之聲響，且其證稱曾寄發存證信函要求改善噪音等語，亦與客觀事證核屬相符，是其證述足堪採信。從而，系爭大樓住戶既迭遭系爭酒吧噪音所擾，堪認原告確有違反系爭租約所定之安寧維持義務。]
[⒊原告雖主張於施作裝潢時已善用吸音棉等隔音材以維護居家安寧等語，並以裝潢費用估價單、證人即系爭酒吧裝潢業者陳O芹、系爭酒吧裝潢業者李O展之證述為憑（見本院卷一第223至224頁、卷二第45至48、88至91頁）。
惟查，證人陳O芹於本院審理時具結證稱：我是宏O室內裝修有限公司的負責人，有受原告委託裝潢系爭酒吧。
裝潢時有使用吸音棉，使用的區域是在包廂裡及室外隔間，但完工後只有晚上在現場以人耳做測試，將大門關閉後在房子裡大聲放音響，在門外聽是否有噪音外溢，但沒有到樓上或樓下觀察有無噪音外溢的情形，這部分當時沒有以儀器做測試；我跟音響廠商討論時，沒有特別提及如何針對低頻音響隔音等語（見本院卷二第45至46、90至91頁）；
證人李O展於本院審理時具結證稱：我有為原告做系爭酒吧之裝潢；我當時有使用岩棉、吸音棉等材料。隔音棉是安裝在隔間、牆壁及後陽台的採光罩。窗戶部分是用矽酸鈣板釘起來做為壁板，裡面裝40K的吸音棉。地板則沒有裝設吸音棉或吸音墊。
施工完畢後，只有如證人陳O芹所說把大門關起來在裡面放音樂，在外面聽聽看有無噪音外溢，當時我們認為效果不錯，只有聽到一點點聲音，沒有感受到震動共鳴，但沒有以儀器實施檢驗。至於吸音棉可以處理到多低頻的噪音，我不清楚等語（見本院卷二第46至47頁）。
是依證人陳O芹、吳O展前開證述，原告雖有裝設隔音棉、吸音棉等隔音器材，然僅有單純播放音樂，以人耳測試聲響情形，並未採用專業儀器反覆進行聲響分貝量之檢測，亦未至系爭大樓住戶居住樓層地點進行測試，更疏未慮及系爭酒吧實際經營時可能招徠之眾多人流，以及人潮群聚下可能產生之共振效果。
且系爭酒吧之營業時點為深夜時分，為一般民眾夜間休息時點，對於噪音聲響應較諸日間更為敏感。
是自難以證人陳O芹、吳O展簡易之測試結果，逕認原告裝設之吸音棉已達良好之隔音效果。]
[至原告另主張報案紀錄單始終未認定有妨害安寧情事，甚至將其餘無關情形指涉為妨害安寧，顯有誇大情形等語。
惟警方並非噪音防制之主管權責單位，且未經專業聲量分貝檢測下，應無擅自認定系爭酒吧有無構成違反噪音管制法之可能。
復觀諸前開報案紀錄單，員警於接獲系爭大樓住戶報案後，多表示系爭酒吧內喧嘩，現場勸導改善、降低音量，可徵實有噪音滋擾之情事。
至員警表示現場查無不法情事，係針對系爭酒吧內有無色情交易、開毒趴等犯罪情形為調查後所為之結果，並非表示無噪音影響住戶安寧之情況，原告容有誤會。綜上，原告此部分主張自難認可採。]
[⒋末查，系爭租約第14條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項約定，如有違背任何條件時，甲方（即被告）得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」（見審訴字卷第25頁），
是原告如有違反系爭租約之情事，被告自得依前開約定終止租約（上開約定雖係使用解約之字眼，但揆諸兩造真意，應係指終止租約）。
而原告違反安寧維持義務乙節，業經本院論述如前，被告自得終止系爭租約。
是被告於107年11月16日以原告未改善噪音問題為由，以存證信函通知原告終止系爭租約，要求原告應於107年11月30日前搬離、返還系爭房屋，並經原告於107年11月16日收受上開存證信函等情，有該存證信函暨送達回證附卷可參（見審訴字卷第37至38頁、本院卷一第190至193頁），可認系爭租約業於107年11月30日終止。]
[㈡原告依債務不履行之規定請求被告負損害賠償責任無理由
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第423條、第227條第1項固有明文。
惟所謂「合於約定之使用、收益之狀態」，其意思表示合致之範圍，應就具體個案，綜合締約過程、社會通念、契約風險之合理負擔，衡諸當事人間共同主觀之認知加以判定，於確認出租人應為之給付內容為何後，再據以認定出租人有無未依債之本旨給付之不完全給付情事。
又依民法第423條規定，出租人固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333號判決意旨可參）。]
[⒉原告主張被告未提供可經營系爭酒吧（視聽歌唱業）之房屋予原告使用，有不完全給付之情事，為被告所否認，即應由原告就上情負舉證之責任。
經查，證人即房仲鍾O恩於本院審理時具結證稱：我是承租方簡O有、莊O霆的經紀人。是莊O霆打電話詢問系爭房屋出租事宜，我透過許O漢告知被告，租來的房子要作酒吧使用，也要在那裡設立公司營業地址；我只有告知要作酒吧使用；我不清楚莊O霆有無提及承租的房子須有特定使用執照，我只知道酒吧必須在商業區經營，而系爭房屋的使用分區是在商業區，所以應該沒有問題等語（見本院卷二第119至120頁反面），
而證人鍾O恩既代表原告與被告締結租約，就系爭租約磋商過程及內容，自有一定理解，其與兩造亦無特別利害關係，應無刻意偏袒其中一方為虛偽陳述之理，是其證述應可採信。
又證人許O漢證稱：原告簡O有等二人透過O紘恩來與我接洽；在雙方訂立租約以前，承租方曾經有要求出租方提出使用分區證明，但我沒有印象他是否有特別提到系爭房屋必須可供特定商業使用；使用分區證明是我協助屋主申請的，是當初來委託系爭房屋出租就辦理的；在簽約以後，承租方為了申請營業登記，所以要求要取得使用執照。就我所知承租方在107年5月就辦妥營業登記。雙方在簽立租約以前，承租方就已經有告知承租系爭房屋是要做LOUNG BAR使用，直到107年5月30日為止，承租方都沒有反應系爭房屋有不能做上開行業使用的疑慮；承租方沒有告知被告會在房屋內設置卡拉OK等語（見本院卷二第131至133頁）。
參以反訴被告莊O霆自陳：我住在系爭房屋附近，知道原址是在經營泡沫紅茶店、美式餐廳。看到招租布條後，我詢問仲介鍾O恩，他很明確告訴我那裡的使用分區是商三，可以做酒吧，也可以登記為營利事業地址，後來有聯絡被告討論詳情，被告也同意做酒吧使用，雙方才簽租約的等語（見本院卷第121頁），足徵兩造於簽立系爭租約時，契約要點為系爭房屋使用分區是否屬於商業區、得否進行營利事業使用，並未論及是否設置卡拉OK等視聽設備、系爭房屋得否為視聽歌唱業使用，原告亦未曾因使用用途事宜向被告表示異議。
次查，原告於107年5月8日成立白O綱公司，設址登記於系爭房屋以經營系爭酒吧。惟白O綱公司設立之初所營事業登記項目為菸酒、飲料批發、零售業、餐館業等，並未包含視聽歌唱業。嗣於107年10月16日始增設視聽歌唱業為經營事業等節，有白O綱公司設立登記資料可佐（見審訴字卷第27頁、本院卷一第15頁），益可徵兩造於締約之時，並未約定系爭房屋必須供作視聽歌唱業使用。是被告交付僅須適於商業登記，可供作為餐館業使用之房屋予原告，即屬合於系爭租約之約定。]
[⒊再按建築物使用之變更符合下列一定規模以下之使用類組變更者，得免辦理使用執照變更：地面第二層以下至地下第一層以上(得含夾層），面積未達300平方公尺住宅變更作為餐廳，高雄市建築物免變更使用執照辦法第3條定有明文。
經查，系爭房屋為地面2層房屋，總面積為84.87平方公尺，使用用途為公寓住宅等情，有系爭房屋使用執照、建物查詢資料存卷可查（見審訴字卷第31至33頁、本院卷三第177-1頁），是依首揭規定，系爭房屋無須變更使用執照，即可作為餐廳業使用。
次查，系爭房屋位於第三種特定商業專用區內，被告有交付系爭房屋使用執照予原告，為兩造所不爭執（見本院卷三第187頁）。而原告係為辦理營業登記要求取得使用執照，被告亦有配合提供使用分區證明予原告等情，並經證人許O漢證述明確（見本院卷二第131至133頁），且原告於107年7月7日開業後至107年11月22日停業止，確實有於系爭房屋經營系爭酒吧營利，有財政部高雄國稅局109年4月17日財高國稅苓銷字第1092401648號函暨營業人銷售額與稅額申報書在卷為佐（見本院卷一第56至84頁），此復為原告所不否認，足見客觀上系爭房屋於上開期間，原告均得有效利用並供系爭酒吧為餐廳營業，堪認被告業已提供符合約定用益之租賃物予原告。]
[至原告嗣後增加視聽歌唱業為營業項目，因而須配合行政法規辦理相關事宜，應非屬被告之義務。
蓋原告所營系爭酒吧，實際經營方式、營業態樣，此僅為原告所得決定，而系爭酒吧究竟該當於行政法規上之何一事業形態，應為原告於締結系爭租約前，本身所應探知且須告知被告者，以確認系爭房屋是否符合法令規範，再由兩造據以決定是否締結租賃契約。
況觀諸系爭租約，兩造就系爭房屋之使用執照或類組等變更事宜並無特別約定，原告誤認系爭酒吧之事業分類，亦不可歸責於被告，自不得於事後再藉此主張被告未提供合於視聽歌唱業之房屋使用。
原告縱因此未達到其預期之用益效果，亦非被告未提供合於兩造約定之租賃物所致，是原告主張被告未提供適於視聽歌唱業之租賃物，應負不完全給付之賠償責任，即難認有理。故原告依民法第227條規定，請求被告賠償裝潢費用損失及營業損失，自屬無據。]
[㈢原告依系爭租約請求被告返還押租金有理由
⒈按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，然租賃關係既已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事，其請求出租人返還押租金，自為法之所許。惟押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨可參）。]
[⒉經查，系爭租約系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣柒萬元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」（見審訴字卷第23頁）。
次查，系爭租約於107年11月30日業已終止，經本院詳述如前，是兩造間之租賃關係暨已消滅，依前揭說明，被告即有返還押租金予原告之義務。
被告雖辯稱原告留置吧台、隔間未拆除，並未遷空交還系爭房屋，自毋須返還押租金予原告等語，並提出系爭房屋出租時照片、原告遷離後之照片為據（見本院卷一第29至32、205至213頁）。
惟查，細譯兩造前開押租金之約定，乃約定被告於原告遷空、交還房屋時退還押租金，是當系爭房屋現實上業已達至遷空、交還被告之狀態時，該期限即已屆至，被告自應返還押租金予原告。
參以原告於108年2月2日即遷移至新址營業，並無繼續使用系爭房屋之必要，其主觀上更無繼續使用吧台、隔間之意思。
且兩造不爭執原告於108年2月19日已交付系爭房屋鑰匙予被告，被告並於110年6、7月間拆除原告遺留之吧台、隔間（見本院卷三第188頁），足認原告已解除對系爭房屋之占有，而遷空、交還系爭房屋予被告。
至吧台、隔間雖由被告自行拆除，非原告為之，然此僅為被告得否向原告請求拆除費用等問題，尚不得執前開理由即拒絕返還押租金。況如被告得執此拒絕返還押租金，將產生被告得保有原告交付之押租金，又得向原告請求拆除費用之雙重獲利情況，而失衡平。
⒊故原告依係爭租約第5條請求被告返還押租金7萬元，即屬有據。又此部分已依系爭租約之法律關係為勝訴判決，則原告另主張依不當得利之法律關係請求部分，自毋庸再為審酌。]
[㈣被告依序以水、電費、回復原狀費用、違約金債權對原告之請求為抵銷，有無理由，分述如下：
⒈水、電費部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又系爭租約第3、19條約定系爭房屋水、電費由原告負擔（見審訴字卷第23、25頁）。
是於系爭租約存續期間（即至107年11月30日止），原告本應負擔系爭房屋之水、電費，系爭租約終止後，原告更無占用系爭房屋使用水電費之正當權源。
原告不否認自107年11月22日停業後，即開始尋找新營業處所（見本院卷三第118頁），而其將系爭酒吧內之部分裝潢設備拆遷至新營業處所乙節，有宏邸室內裝修有限公司109年12月21日函文附卷足徵（見本院卷二第97至100頁），且經證人陳O芹證述明確（見本院卷二第89至90頁）……」。
貳、小結
按如為以居住使用為目的之住宅租賃，縱係「非消費性租賃」，依目前現行之租賃條例第5條第1項之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=5，也有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載 https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/478917df-7599-418f-8715-fd2716b623b4 相關規定之適用。
但如非前開所稱住宅租賃，而係以「營業使用」或「設置太陽能發電為目的」之租賃，而且也非消費性租賃，就無消費者保護法、租賃條例及房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項相關規定之適用(本文壹一及三所揭判決均是如此)。
又民法第423條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=423 所定出租人之提供義務及維持義務，在租賃條例第8條第1項 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=8 中，也有相同之規定。
而出租人違反此維持義務，除「出租人負租賃物修繕義務(依民法第429條之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=429，租賃物之修繕義務，得約定由承租人負擔，例如本文壹二所揭判決)，承租人得定相當期限內催告出租人修繕，並於出租人未於前開期限內修繕時，終止契約，或自行修繕於租金扣除或請求出租人償還其費用(民法第430條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=430 及租賃條例第8條第2項、第3項 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=8、第11條第1項第2款、第3項 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=11 參照)」外，因尚有提供該租賃物予承租人，只因歸責於自己之事由，而未依債之本旨為給付，而構成不完成給付；則如無其他情事，承租人自得依民法第227條第1項之規定向出租人請求之(例如本文壹三所揭判決中，原告之主張)。
至於「積欠租金之催告及契約終止」「租賃終止後，損害賠償金額於租金之扣抵、押金之返還、水電費計算、租賃物之回復原狀及返還」及「有益費用之返還」等，與租賃有關之法律爭議事項，乃租賃關係中，常見之租賃糾紛，得先參閱下列連結 (以租賃查詢）https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?judtype=JUDBOOK&kw=%e7%a7%9f%e8%b3%83&sys=V&jud_court=（倘須更精確查詢，得以租賃&押金或回復原狀或積欠租金或其他關鍵字查詢)。
| 作者簡介 |
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楊春吉 |
