文 / 楊春吉
本文相關實務裁判/最高法院112年度台上字第914號民事判決等
壹、近來，有關「給付居間報酬」，實務裁判上之見解
一、一般委託銷售契約~委託期間屆滿後之再媒和、居間契約是否成立、成交總價1.5%之居間報酬
就此，最高法院112年度台上字第 914 號民事判決謂「……理 由
本件上訴人主張：伊於民國107年10月3日與第一審共同被告寶O彩O股份有限公司（下稱寶O公司）簽訂一般委託銷售契約書（下稱委託銷售契約），寶燕公司委由伊仲介銷售坐落○○市○○區○○段00-0、00-0、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000地號等15筆土地，及其上同段00-0、00-0、00-0、00-0建號廠房（下合稱系爭不動產），伊於委託銷售契約期間屆滿雖未覓得適當買家，惟於108年9月間，伊另受被上訴人委託尋覓土地及廠房，伊乃與寶O公司合意就系爭不動產續由伊為訂約之媒介，嗣經伊居間媒合，被上訴人向寶O公司買受系爭不動產。詎寶O公司及被上訴人為規避給付伊居間報酬，竟於108年11月15日私下就系爭不動產簽立買賣契約書，約定買賣價金新臺幣（下同）16億8,000萬元。伊既已完成被上訴人與寶O公司間買賣系爭不動產之居間媒介，自得依一般仲介買賣不動產報酬計算標準，請求被上訴人給付按成交總價1.5%計算之居間報酬等情。爰依民法第566條、第568條之規定，求為命被上訴人給付伊1,680萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
被上訴人則以：伊未就系爭不動產之買賣與上訴人成立居間契約，且上訴人與伊聯繫之過程，未曾對伊為居間契約之要約或表明其服務需要支付報酬，兩造並未就居間契約為意思表示合致。伊係經由桃園市政府經濟發展局（下稱桃園市經發局）提供之產業投資標的供需媒合平臺網站，嘗試覓得國內外企業之潛在土地所有人，非主動與上訴人聯繫尋求居間服務等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其該部分之上訴，係以：上訴人前與寶燕公司於107年10月3日簽立委託銷售契約，約定由寶O公司委託上訴人銷售系爭不動產，委託銷售期間自107年10月3日起至同年11月3日止，上訴人於受託銷售期間屆滿未覓得買家。被上訴人於108年8月30日填具「桃園市產業投資標的供需媒合平臺」投資標的協尋需求申請表，桃園市經發局將其設廠購地需求轉知上訴人，上訴人於同年9月9日指派副總經理羅O傑與被上訴人之聯絡窗口黃O芬聯繫，羅O傑於同日以line社交軟體傳送中壢區物件資料予黃O芬，復先後於108年9月18日、同年9月24日聯繫及偕同黃O芬、被上訴人廠長、薛姓特助及其他員工等參觀系爭不動產，由寶O公司副董事長黃O鎣、總經理黃O嘉等接待。羅O傑又依黃O芬要求，於108年9月24日傳送系爭不動產之建物成果圖及附近不動產實價登錄資料，另於同年9月25日傳送系爭不動產之樓地板載重等資訊予黃O芬。寶O公司於108年11月15日將系爭不動產以16億8,000萬元出賣予被上訴人，並於109年2月17日完成所有權移轉登記，為兩造所不爭執。次查上訴人固曾二度聯繫及偕同被上訴人廠長、特助及聯繫窗口黃O芬等人參觀系爭不動產，提供中壢區物件及系爭不動產資訊予被上訴人，以及向被上訴人表明其為仲介業者之情形，然上訴人並無告知其提供仲介服務之收費標準，兩造間亦無任何關於仲介服務報酬之討論，或是關於雙方締結居間契約之意思表示，自無從因此認定兩造間成立居間契約。佐以羅O傑於原審之證稱，可知上訴人通常係先行向買方提供相關訊息、為買方帶看物件標的，待買方表達購買意願之後，方由買方書寫斡旋購買意願書或要約書並討論居間報酬，而本件因尚未達到由買方寫斡旋購買意願書或要約書之階段，故上訴人實際上亦未與被上訴人談論居間報酬。上訴人既未能證明其曾以書面或口頭與被上訴人談及居間報酬，則其所為之上開服務，至多僅屬要約之引誘，不能僅因上訴人提供上開服務，即遽認被上訴人有明示或默示允諾給予報酬之意思表示。況依上訴人之訴訟代理人林O瑩於原審之陳述，可知上訴人對所為之上開服務，係為履行其與寶O公司間居間契約義務，為寶O公司之利益提供予潛在買方之服務，尚難以此即認兩造間已有成立居間契約之合意，故上訴人依民法第566條、第568條規定，請求被上訴人給付居間報酬1,680萬元本息，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。民法第565條、第566條第1項定有明文。
被上訴人於108年8月30日經由桃園市政府設置之「桃園市產業投資標的供需媒合平臺」填寫投資標的協尋需求申請表，桃園市經發局將其設廠購地需求轉知上訴人，上訴人於同年9月9日指派其副總經理羅O傑聯絡被上訴人之窗口黃O芬，羅O傑即出示其任職上訴人之名片，其上載明上訴人係以不動產仲介為業，專營工業用地、廠房仲介等內容，其後羅運傑依被上訴人購地需求，提供○○市○○區物件資料，惟因該區土地不符被上訴人設廠條件，羅運傑另提供位在龜山區之系爭不動產資料，復於同年9月18日、同年9月24日二度聯繫及偕同黃O芬、被上訴人之廠長、薛姓特助及其他員工等至系爭不動產參觀，又於同年9月24、25日分別依被上訴人要求提供系爭不動產之建物成果圖、樓地板載重等資料，其後被上訴人於同年11月15日與寶燕公司成立系爭不動產買賣契約，為原審認定之事實。
而觀諸該「產業投資標的供需媒合平臺」之簡介載明該平臺係桃園市政府為吸引國內外企業進駐，結合包括上訴人在內之13家不動產仲介業者，協助投資廠商找尋合適之產業用地，其媒合流程係由投資廠商向平臺提出用地需求，經由桃園市政府轉知仲介業者，再由仲介業者進行土地媒合，桃園市政府不涉及各物件之交易，由供需雙方自行洽談（見一審卷一第41至45頁）。
似見被上訴人自始知悉桃園市政府僅轉介其購地需求予上訴人，經兩造洽談同意後，由上訴人為被上訴人媒合設廠土地，且上訴人係以土地仲介為業，非受報酬即不為訂約之媒介。
果爾，被上訴人既接受上訴人指派羅O傑為其提供中壢區物件及系爭不動產資訊、二度聯繫及帶看系爭不動產、回覆系爭不動產建物面積、樓地板載重資料等仲介服務，則能否謂兩造間未成立居間契約，非無疑義。原審未詳查細究，徒以兩造未簽立斡旋購買意願書或要約書及約定居間報酬，遽認上訴人所提供之上開仲介服務僅為要約之引誘，進而為不利於上訴人之判斷，自有未合。]
上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由，應予准許。……」。
二、未訂書面居間契約但報告訂約機會~藉第三人媒介而意思表示一致者、第三人利益契約、不當得利，及當事人聲明證據之調查與所謂不必要
最高法院110年度台上字第1948號民事判決謂「……理 由
一、上訴人主張：
㈠嘉O興公司於民國105年3月間，由其董事即被上訴人陳O玲委託伊協尋出售門牌編號臺北市○○路○段○○○號建物及基地(即僑O興大樓，下稱系爭大樓）買主，伊告知訴外人黃O猷負責買方仲介，嗣回報元大集團有意購買，由訴外人馬O 欣指派訴外人躍O貳O投資股份有限公司（下稱躍馬O貳O公 司法定代理人即被上訴人石O杰與嘉O興公司法定代理人林O嘉商談，嗣經伊及黃O猷安排馬O欣與林O嘉、陳O玲多次洽商，同年7 月間以新臺幣（下同）52億元成交，系爭大樓於同年11月15日以買賣為原因，移轉登記為躍馬O貳O公司所有，同年12月15日交屋。
㈡嘉O興公司因伊提供締約機會、媒介行為而成立買賣契約，應給付伊居間報酬；縱未成立居間契約，然嘉O興公司客觀上有接受伊報告訂約機會等勞務給付之利益，因而簽立買賣契約，顯然欠缺給付目的而屬無法律上原因，伊（追加）依 民法第179條、第181條規定，請求嘉O興公司返還相當於居間報酬之不當得利。再者，陳O玲知悉伊非免費提供重要資
訊及搓合買方前來洽談促成交易，卻無權代理嘉O興公司委任伊提供居間勞務，應依民法第110 條規定，對伊負損害賠償之責。
㈢依嘉O興公司與躍O貳O公司於105年5月10日簽訂「僑O興大樓全棟承購意向書」（下稱系爭意向書）第7條第2點約定，嘉O興公司應負擔伊之仲介報酬；若該公司與躍O貳O公司或石O杰另協議由躍O貳O公司或石O杰支付伊仲介報酬，屬利益第三人契約，伊得請求仲介報酬5200萬元。躍O貳O公司於106年1月23日與和O光電公司合併，和O光電公司為存續公司，應承擔給付伊仲介報酬之責。
㈣嘉O興公司迄未給付仲介報酬，係對伊為差別待遇而顯失公平之行為，足以影響不動產交易慣例秩序。石O杰、和O光電公司、嘉O興公司（下稱石O杰等3 人）對伊欺瞞、誤導及隱匿無意支付報酬之資訊，引起伊之錯誤，且為不法脫免支付仲介報酬而否認等情，構成公平交易法（下稱交易法）第25條規定之欺罔或顯失公平行為，伊得依同法第30條等規定請求損害賠償。
㈤先位聲明（含追加部分），求為命石O杰等3 人給付伊5700萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息；如任一人已為給付，於給付範圍內其他之人免給付義務之判決。備位聲明，求為命陳O玲給付伊5200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決（其他未繫屬本院部分 ，不予論述）。
二、被上訴人抗辯：
㈠嘉O興公司、陳O玲部分：
1.嘉O興公司未委託上訴人報告訂約機會或為訂約媒介，無給付居間報酬之義務。至105 年11月24日之通話內容，陳O玲 並非應允給付上訴人仲介報酬。
2.本件並無交易法第25條規定之情形，而陳O玲並未代理嘉O興公司與上訴人訂立居間契約，上訴人依民法第110 條規定，請求陳O玲負損害賠償之責，並無理由。
㈡和O光電公司部分：
1.系爭大樓交易之居間事實發生於伊合併之前，斯時伊非系爭大樓交易之一方，上訴人向伊請求居間報酬，顯無理由。
2.上訴人請求居間報酬，非交易法第2條第3款規定之其他提供商品或服務從事交易之人或團體，其依同法第31條請求懲罰性賠償金，顯非適法。況伊與上訴人不存在消費競爭關係，上訴人亦無仲介報酬請求權可供排除之情形。
㈢石O杰部分：
1.伊與上訴人間並未存在居間合意，即依不動產仲介慣例，應以媒介居間為基準，非報告交易機會即可請求居間報酬。
2.系爭意向書第7條第2點非利益第三人契約之約定，上訴人亦非不動產仲介事業經營者，本件難認構成事業間之不正競爭，尤與不動產仲介市場交易秩序或商譽無涉。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴。其理由如下：
㈠嘉O興公司法定代理人林O嘉係同為該公司董事陳O玲之夫，系爭大樓原為嘉O興公司所有，於105年5月10日與躍O貳
O公司簽訂系爭意向書，其中第7條第2點約定：「因買賣標的物簽約或移轉所生之相關法律服務費用，由買賣雙方各自 負擔」，系爭大樓於同年11月15日以買賣為原因，移轉登記為躍O貳O公司所有。石O杰為躍O貳O公司法定代理人，黃0猷負責系爭大樓買方仲介。躍O貳O公司於106年1月23日與和O光電公司合併，和O光電公司為存續公司等事實，為兩造所不爭。
㈡審諸上訴人、石O杰之陳述，黃O猷及證人潘O青、劉o良之證述，雖足認陳O玲經由上訴人勸說而同意說服林O嘉出 售系爭大樓，及上訴人將系爭大樓出售案告知黃O猷後，再與之合作促成買賣案成交，暨由上訴人負責聯繫陳O玲等情，惟尚難逕認上訴人即為賣方仲介，而與嘉O興公司成立居間契約。至錄音檔案、錄音譯文之對話內容，陳O玲雖就上訴人要求佣金一事表示會向林O嘉講，但無法認定系爭大樓買賣成立前，上訴人有向陳O玲為居間之要約，亦無法推論陳O玲有代理嘉O興公司為承諾，尚無法為上訴人有利之認定。又上訴人固曾介紹系爭大樓買主予陳O玲，但無法即認其與嘉O興公司間成立居間契約，其聲請訊問證人余O寶，即無必要。從而，上訴人依民法第565條、第568條規定，請求嘉O興公司給付居間報酬5700萬元，洵屬無據。
㈢上訴人基於協助黃鴻O而聯繫陳O玲及林O嘉出面洽談系爭大樓買賣事宜，以使黃O猷得向買方收取仲介報酬，係為上訴人或黃O猷之利益而為，尚難認嘉O興公司有受領上訴人提供之居間勞務，復與該公司取得買賣價金間不具相當因果關係，自與不當得利構成要件有間。則上訴人（追加）依民法第179條、第181條規定，請求嘉O興公司返還相當於居間報酬之不當得利5700萬元，尚乏所據。
㈣系爭意向書第7條第2點，尚無法推論已就嘉O興公司應給付之居間報酬，約定由躍O貳O公司或石O杰向上訴人為給付，遑論上訴人對嘉O興公司並無居間報酬請求權。故上訴人依利益第三人契約，請求和O光電公司、石O杰給付居間報酬5700萬元，自屬無據。
㈤上訴人並未證明石O杰等3 人有欺罔或顯失公平之行為，縱其未能取得仲介報酬，亦屬個案交易之糾紛，客觀上難認足以影響交易秩序，自與交易法第25條規定之要件有間。又上訴人未能證明其得向石O杰等3 人請求居間報酬，且其勞費支出與和O光電公司併購躍O貳O公司，致使和O光電公司或石O杰因此獲得價差利益，亦無相當因果關係。是上訴人依交易法第25條、第30條規定，請求石O杰等3 人賠償其損害5700萬元，即非有據。
㈥上訴人未證明陳O玲就系爭大樓出售案有代理嘉O興公司與
其成立居間契約，難認陳O玲有無權代理之行為。上訴人依民法第110 條規定，請求陳O玲賠償5200萬元，亦乏所據。
㈦綜上所述，上訴人先位聲明，依利益第三人契約、民法第565條、第568條、交易法第25條、第30條規定，就嘉O興公司部分另追加依民法第179條、第181條規定，請求石O杰等 3人給付5700萬元本息；如任一人為給付，其他之人於給付範圍內免給付義務，為無理由，不能准許。備位聲明，依民法 第110 條規定，請求陳O玲給付5200萬元本息，亦無理由，應予駁回。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[四、本院之判斷：
㈠關於廢棄發回（即先位及追加請求嘉O興公司給付5700萬元、備位請求陳O玲給付5200萬元各本息）部分：
1.按契約之成立，固以當事人互相表示意思一致為要件，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立。
次按居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言，是居間契約為勞務給付契約之一種。
又民法第565 條所定之居間，有為報告訂約機會之報告居間，及為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。
至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。]
[陳0玲為嘉O興公司法定代理人
林O嘉之妻，亦為該公司董事，其經由上訴人勸說而同意說服林O嘉出售系爭大樓，並由上訴人負責聯繫陳O玲；系爭大樓出售案係由上訴人告知黃O猷後，再與之合作促成買賣案成交，為原審認定之事實；
佐以黃O猷證述：系爭大樓之買賣事宜，均係由上訴人聯絡陳O玲及林O嘉（一審卷㈠197~202 頁），劉O良證稱：只要有認識介紹成，都會給佣金（同上卷204 頁），暨電話錄音譯文內容，上訴人提及：「你（指陳O玲）要不要跟你老公講一下，看要給我的佣金看
是要怎麼樣？」，陳O玲回覆：「我會跟他講啊」（一審卷 ㈢39頁）等情，是否尚不足以認定系爭大樓出售案，上訴人有藉由陳O玲向林o嘉報告訂約機會及為訂約之媒介居間？
倘認上訴人與嘉O興公司間不成立居間契約，惟林O嘉藉由陳O玲與上訴人聯繫，進而促成嘉O興公司與躍O貳O公司就系爭大樓成立買賣契約，是否不足以讓上訴人誤認O佳玲係有權代理嘉O興公司與之成立居間契約？
凡此均滋疑義，亦與上訴人得否請求嘉O興公司或陳O玲給付居間報酬或損害賠償，所關頗切，應予釐清。原審未詳予調查審認，遽為上訴人不利之判決，不免率斷。]
[2.次按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查，觀諸民事訴訟法第286 條規定自明。
所謂不必要者，係指當事人聲明之證據與應證事實無關，或即令屬實，亦不足以影響法院心證裁判基礎而言。苟依當事人聲明之意旨，某證據方法與待證之事項有關聯性者，不得預斷為難得結果，認無必要而不予調查。
又證人為不可代替之證據方法，倘當事人已表明證人及訊問之事項，除有不必要者外，法院不予調查，所為判決即有不適用法規之違背法令。]
[上訴人於第二審程序中，一再聲請法院訊問證人余O寶，其待證事實為：余O寶曾透過伊安排，與陳O玲洽談買賣系爭大樓，過程中聽聞陳O玲談及伊應得之居間報酬等語（原審卷246、273頁）。如余O寶確曾親自見聞待證事實，上訴人聲明人證之證據方法與待證事項是否全無關聯性？尚待究明。原審遽認上訴人聲請訊問余O寶並無必要，亦嫌預斷。 3.上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由。]
㈡關於駁回其他上訴（即請求和O光電公司、石O杰應與嘉O興公司不真正連帶給付5700萬元本息）部分：
1.原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以系爭意向書第 7條第2 點非利益第三人契約之約定；縱上訴人未取得本件仲介報酬，亦屬個案交易之糾紛，與交易法第25條規定「足以影響交易秩序」之要件不符，認上訴人依利益第三人契約及交易法第25條、第30條規定，請求和O光電公司、石O杰應與嘉O興公司不真正連帶給付5700萬元本息，為無理由，不能准許，因而維持第一審所為上訴人此部分敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。
2.上訴論旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，為無理由。
五、結論：本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481 條、第449條第1項、第78條，判決如主文。……」。
三、居間都更合建案~依給付報酬核發支付命令、就支付命令聲明異議、居間人提供資訊不完整(有嚴重債信問題，受有損害)而解除契約、停止條件成就及報酬之約定
就此，臺灣士林地方法院民事判決112年度訴字第316號 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=SLDV%2c112%2c%e8%a8%b4%2c316%2c20230807%2c1&ot=in 謂「……事 實 及 理 由
壹、程序事項
本件原告於民國111年10月12日向本院聲請對被告就本件所請求之居間報酬核發支付命令時，被告之營業所在地位於臺北市大同區，嗣被告就支付命令聲明異議，該支付命令之聲請視為起訴，被告雖於視為起訴後，始變更其營業所至新北市板橋區，有經濟部商工登記公示資料查詢服務之公司基本資料可稽(見司促卷第30、32頁)。是於原告起訴時，被告之營業所位於本院轄區之大同區，故本院就本件訴訟有第一審管轄權，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：被告經原告居間介紹，而與訴外人聚O建設開發股份有限公司(下稱聚O公司)就坐落新北市○○區○○段000000地號等17筆土地都更合建案(下稱系爭合建案)為合作，兩造並簽立承諾書(下稱系爭承諾書)，原告承諾給付原告居間報酬新臺幣(下同)500萬元。爰依系爭承諾書及民法第565條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告500萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告係透過訴外人李O任得知系爭合建案，其中28戶已完成簽約，另外6戶已接近簽約階段，聚O公司有意將系爭合建案其中百分之70之權益出讓，被告經評估後認屬可行，而同意給付原告報酬500萬元，且兩造同意由被告提出面額500萬元之支票(下稱系爭支票)交由聚O公司保管，待被告確認聚O公司辦理整合情形確如原告所述後，即由聚O公司交付該500萬元給原告，兩造遂簽立系爭承諾書及系爭支票並列為被告與聚O公司間所簽立之共同投資暨合作開發協議書(下稱系爭協議)之附件。詎原告未據實告知，亦未盡調查義務，而未查知聚O公司有嚴重債信問題，致使被告於資訊不完整之狀況下與聚O公司簽約，而受有損害，被告依民法第256條、第227條第1項、第226條第1項規定解除兩造間之居間契約，則原告不得向被告請求報酬。況兩造間居間契約報酬之給付附有須達整合簽約戶數達28戶之停止條件成就，始為給付，而實際上簽約整合戶數尚未達28戶，故條件尚未成就，原告尚不得請求給付報酬。縱認原告得請求報酬，惟原告於居間過程所付出之勞力，不過是從中搓合被告與聚展公司簽署系爭協議，原告付出之勞務價值與報酬金額，顯失衡平，請求酌減報酬，況被告已將系爭支票交付予聚O公司，原告請求居間報酬之對象應為聚O公司，並非被告等語，資為抗辯。並為答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[三、本院得心證之理由
㈠依原告所提出且兩造均不爭執係由兩造所簽立系爭承諾書內容記載：「本公司大O建築企業股份有限公司(稱為甲方，即被告)，經由吳O峰(稱為乙方，即原告)介紹聚O建設開發股份有限公司合作位於新北市板橋區中山段237-24地號等17筆土地之都更合建壹案，甲方承諾支付乙方仲介費新台幣伍佰萬元整，恐口無憑，立此承諾書為憑，請款時需檢附三聯式發票」，有系爭承諾書可稽(見司促卷第12頁、本院卷第84、122頁)，
足認被告確有委由原告居間介紹被告與聚O公司合作系爭合建案，並約定居間報酬為500萬元；又依兩造所提之系爭協議，亦可知被告與聚O公司確已於110年7月8日就系爭合建案之合作，訂立系爭協議，有系爭協議可稽(見本院卷第114至121頁)，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。]
[ ㈡按民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。
所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。
至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。
居間人對契約雙方所訂契約不負任何責任之情形有別，蓋居間僅由一方為他方報告訂約之機會或為媒介即可為報告及媒介之一方無須另對他方負擔所締契約任何義務。]
[本件被告雖主張被告及聚O公司於簽訂系爭協議前尚未整合達28戶，且迄今所有34戶亦未完成簽約，原告不得請求居間報酬，兩造間有約定須以整合戶數達28戶為給付居間報酬之停止條件云云，惟原告否認有此附條件之約定。
而查，依系爭承諾書內容，並未記載有兩造約定須待整合戶數達28戶或全部戶數均已完成整合，被告始有給付居間報酬予原告之義務等相關或類似之文句。
雖依被告與聚O公司所訂立之系爭協議第2條第2項約定：「甲(即大O公司，亦即被告)、乙(即聚O公司)雙方負責完成整合簽訂本案房地所有權人及相關權利人合建契約及信託契約，並完成信託移轉登記手續及向所有權人收取包含都市更新及建造執照相關所需文件等。」、
同條第5項亦約定：「甲方(即大O公司，亦即被告)需負責本案所有34戶地主的合建整合，乙方(即聚O公司)已完成28戶合建整合其相關資料須提供予甲方」，依前開約定關於系爭合建案之地主34戶是否已完成簽約整合，應由被告負責；
至於28戶合建整合相關資料亦係應由聚O公司提供予被告，可見關於系爭合建案與地主為合建整合，為系爭協議之履行內容，系爭承諾書僅表示原告為居間媒介被告與聚O公司合作系爭合建案，被告與聚o公司就系爭合建案之合作既已於110年7月8日訂立系爭協議，原告並不負有就被告或聚展公司各依系爭協議內容所應負履行內容之責任。
故縱被告或聚O公司未能達成系爭協議約定之整合戶數或交付系爭協議約定已整合戶數資料予被告，因原告並非系爭協議之當事人，當不負系爭協議約定之履行義務。
而原告既已居間媒介被告與聚O公司成立(訂立)系爭協議，原告居間媒介之行為即已完成，自得請求被告給付報酬。]
被告抗辯兩造間居間契約約定須達整合28戶，為原告得請求居間報酬之停止條件，系爭合建案整合戶數實際未達28戶，報酬給付附有上開停止條件而尚未成就，原告尚不得向其請求報酬云云，難認足採。
[㈢另被告抗辯原告違反據實告知義務及未盡調查義務，而未查得聚O公司債信不良，原告有債務不履行之情形，致其受損害，其得依民法第256條、第226條、第227條規定解除兩造間居間契約後，原告不得向其請求報酬云云。
按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第567條固定有明文。
然查，被告僅空言泛稱原告未盡據實告知及調查義務，未查明聚O公司債信不良，然被告並未舉證證明聚O公司確有債信不良，且致聚O公司無法履行系爭協議，導致被告因此受有損害等情，則被告抗辯原告違反據實告知義務及未盡查證義務，而有債務不履行之情形，其得解除兩造間居間契約云云，難認可採。]
[㈣按約定之報酬，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之報酬數額，本應受其約束，除約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失公平者，且給付義務人並舉證約定之報酬與居間人所為勞務價值比較，為數過鉅而失其公平之情形，法院得基於法律之規定，審酌該報酬是否確有過高情事及如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該報酬約定之拘束，法院亦應予尊重，始符合契約之本旨。
被告抗辯兩造所約定居間報酬500萬元，顯與原告所任勞務之價值，為數過鉅失其公平云云。
惟查，兩造間關於居間報酬約定即系爭承諾書之簽立時，係於原告已完成居間媒介被告與聚展公司就系爭合建案成立系爭協議行為時，始簽立系爭承諾書，業經證人曹O喜、林O慧證述在卷(見本院卷第160至162頁、第194至195頁)；
又證人曹O喜證稱：於居間媒介期間，李O任及原告確有多次參與被告與聚O公司就系爭合建案為商談，後來細節談妥後，嗣由聚O公司、及兩造約定至現場簽約等語(見本院卷第194至197頁)；
且證人林O慧亦證稱：聚O公司與被告簽立系爭協議當日，兩造亦簽立系爭承諾書，系爭合建案係李O任跟伊說係由原告介紹的，所以由原告與被告簽立系爭承諾書，就伊所知係原告將系爭合建案給李O任，李O任介紹給伊，後來原告與李O任一起為居間介紹(見本院卷第160、162頁)，並有系爭承諾書、系爭協議可佐(見本院卷第84至92頁、第114至123頁)。
足認於原告及李O任已完成兩造間居間媒介行為後，即聚O公司與被告就系爭合建案簽立系爭協議時，兩造始簽立系爭承諾書，於斯時原告及李O任既已完成居間媒介行為，被告仍同意給付500萬元作為原告之居間報酬，而簽立系爭承諾書為承諾給付，可見兩造磋商居間報酬時，被告即已知原告所為居間媒介內容僅為介紹磋合雙方成立系爭協議，仍同意並允諾給付原告500萬元作為報酬，基於契約自由原則，兩造自應受該契約之拘束，不能因被告事後反悔或聚O公司未依系爭協議履行，而減少原告之報酬。]
又於被告與聚O公司簽立系爭協議時，原告既已完成居間媒介行為，則證人林O慧、曹O喜雖證述原告於簽立系爭協議當日，原告未說什麼或做什麼等語，惟並不影響原告於系爭協議訂立以前，其確有為居間媒介行為，且證人此部分之證述亦不能證明原告所為之居間勞務價值與兩造約定之報酬金額差距過大而失公平。
此外，被告復未舉證證明原告所為之居間勞務價值，顯與被告依約應給付予原告之報酬間有何差距過大而失其公平之情形，得減少或免除被告基於系爭契約所負之報酬給付義務，故尚難減少或免除被告給付報酬之義務。
㈤另被告辯稱：系爭承諾書約定其要給付原告之居間報酬500萬元，其業已開立將系爭支票並交付予聚O公司，原告應向聚展公司請求給付，而非向其請求云云。
參以兩造所簽立之系爭承諾書內容並未約定居間報酬500萬元由聚展公司給付予原告，且依被告與聚O公司所簽立系爭協議第5條第2項第5款約定：「乙方(即聚展公司)已先期支付無單據費用如地方費用新台幣600萬元、介紹人佣金新台幣500萬元，及甲方(即被告)後續開發相關費用，均依投資比例共同分擔。」，
此系爭協議之立約當事人為被告與聚O公司，原告非系爭協議之當事人；又參以系爭支票之受款人係記載聚O公司，非原告，有系爭支票可佐(見本院卷第94、129頁)，故縱被告就系爭承諾書所負應給付原告之報酬500萬元，已先開立系爭支票並交付予聚O公司，指示由聚O公司將500萬元給付原告，然基於債權契約相對性原則，於聚O公司將500萬元給付原告前，被告對原告依兩造間居間契約及系爭承諾書約定之被告所應負給付報酬之義務仍尚未履行，並不會因被告已將系爭支票或款項交付予聚O公司，即得免除被告依系爭承諾書對原告所應為之給付義務。故被告辯稱其已將系爭支票交付予聚O公司，原告應向聚O公司請求給付，而非向其請求云云，難認可採。
四、從而，原告依民法第565條及系爭承諾書之約定，請求被告給付500萬元，及自支付命令送達翌日即111年10月29日(見司促卷第42、44頁)至起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。……」。
四、僅買賣契約成立(口頭)，尚未訂定書面買賣契約~買賣之必要之點或重要之點是否合意(房地合一稅是否為重要之點)、成交總價2%之居間報酬、附停止條件
就此，臺灣高等法院111年度上字第1377號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c111%2c%e4%b8%8a%2c1377%2c20230530%2c1&ot=in 謂「……事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人立O股份有限公司（下逕稱立O公司）、黃O輝（下逕稱其名，與O耀公司合稱被上訴人）於民國110年10月4日分別與伊簽訂不動產出售委託書（下稱系爭契約），委託伊以每坪新臺幣（下同）85萬元為其等居間銷售立O公司所有新北市○○區○○段00地號（下逕稱地號）土地（面積99.72坪），及黃O輝所有同段00地號（下逕稱地號）土地（面積238.79坪，與00地號土地合稱系爭土地），並約定伊覓得買方後，可獲取系爭土地總價2%計算之居間報酬，委託期間自同年10月4日起至同年10月8日止。嗣伊尋得訴外人林O宏購買系爭土地，於委託期間內達成以上開價格買賣系爭土地之合意，並約定於同年10月25日簽訂書面契約。詎被上訴人於簽訂書面契約前夕，竟以林O宏應另負擔00地號土地之房地合一稅為由，拒絕簽訂書面契約，經伊以同年10月29日存證信函催告被上訴人儘速與林O宏簽立書面契約，未獲置理。伊既已完成系爭契約之義務，自可向立O公司、黃O輝請求按買賣價金2%計算之居間報酬各169萬5,240元（99.72坪×850,000元×2%=1,695,240元）、405萬9,430元（238.79坪×850,000元×2%=4,059,430元）。縱認系爭契約第4條約定買賣雙方簽訂書面合約時支付50%服務報酬係附停止條件，被上訴人故意拒絕簽訂書面契約，依民法第101條規定應視為條件已經成就。爰依民法第568條第1項規定或系爭契約第2條約定，請求被上訴人給付居間報酬，聲明：㈠立O公司應給付上訴人169萬5,240元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡黃O輝應給付上訴人405萬9,430元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：依系爭契約第4條約定，須伊因上訴人之居間行為與買方簽訂書面合約時，上訴人始取得居間報酬請求權，上訴人雖通知伊有買家願意買受系爭土地，惟伊尚未與買方簽訂書面合約，上訴人自無從請求居間報酬。又簽訂系爭契約前，伊一再向上訴人確認以每坪單價85萬元出售系爭土地所需負擔之稅金多寡，因信任上訴人陳稱僅需負擔200萬元至300萬元稅金，方成立系爭契約。且系爭契約係約定上訴人應以每坪85萬元為伊居間出售系爭土地，惟上訴人於110年10月19日所提供之買賣契約及拆款表，卻以00地號土地每坪65萬元、00地號土地每坪93萬3,736元出售，與約定不符，伊係因不願為簽訂不實買賣契約之違法行為，始拒絕出售系爭土地，核屬正當權利行使，並無故意以不正當方式阻卻條件成就之行為等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人全部不服，提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡立O公司應給付上訴人169萬5,240元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢黃O輝應給付上訴人405萬9,430元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。被上訴人均答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第61至62頁）：
(一)被上訴人於110年10月4日與上訴人分別訂立系爭契約，約定由上訴人以每坪85萬元，為被上訴人居間出售立O公司所有00地號土地及黃O輝所有00地號土地，上訴人依上開價格覓得買方成交後可獲取系爭土地總價2%計算之居間報酬，委託期間自同年10月4日起至同年10月8日止。
(二)上訴人於110年10月19日提供系爭土地買賣契約書予被上訴人，並於同年10月20日提供拆款表予被上訴人，00地號土地每坪價金為65萬元、00地號土地每坪價金為93萬3,736元。
(三)上訴人於110年10月29日以土城學府郵局第372號存證信函催告被上訴人於文到5日內與林O宏正式簽訂買賣契約，被上訴人收受後，於同年11月4日以台北中山郵局第1251號存證信函回覆，經招領逾期被退件。
(四)被上訴人與林O宏並未簽訂書面契約。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[五、上訴人主張：伊已居間媒介被上訴人以約定委託價格與林O宏成立買賣契約，詎被上訴人以買方應另負擔房地合一稅為由，拒絕簽訂書面契約，爰依民法第568條規定或系爭契約第2條約定，請求被上訴人給付居間報酬等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲查：
(一)按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項定有明文。是民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介之媒介居間。
所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而媒介居間，則以斡旋於委託人與相對人雙方之間，折衷協調並為之說合，以促成雙方當事人訂立契約，如委託人與相對人因其斡旋而訂立契約，媒介居間人始得請求報酬。
(二)觀諸系爭契約記載：「立委託書人…委託曾O明企業有限公司…居間銷售」，第1條約定：「…（PS.甲方（即被上訴人）為以上標的之所有權人，由乙方（即上訴人）覓得買方後，由乙方負責簽訂相同條件之買賣同意書，並同時委託乙方處理爾後之買賣相關事宜）」，第2條約定：「委託銷售總價額為新台幣（下同）每坪捌拾伍萬元整。增值稅由賣方負擔（乙方服務報酬總價2%約定如下，惟買方之付款方式若比較有利於甲方時，乙方亦得代理甲方收受訂金」，並列明買賣契約各期款支付時間，第4條約定：「服務報酬採分段式收費；買賣雙方簽訂書面合約之同時支付50%（兌現後以現金給付），收到尾款之同時支付50%（兌現後以現金給付）。如價金信託則於點交時由價金信託專戶撥款」，有系爭契約（見原法院板橋簡易庭110年度板司簡調字第2268號卷，下稱板調卷，第15至17頁）可稽。
可見被上訴人委託上訴人以每坪85萬元居間銷售系爭土地，上訴人須覓得系爭土地之買方，並處理買賣相關事宜，且兩造約明以系爭土地成交總價2%作為上訴人服務報酬計算基礎，並於簽訂書面合約時給付50%之服務報酬。足徵上訴人並非僅須向被上訴人報告訂約之機會為已足，而須斡旋於被上訴人與買方之間，媒介說合使雙方達成共識，成立買賣契約，核其性質屬媒介居間契約無訛。上訴人須因其媒介居間而成立系爭土地之買賣契約，始得對被上訴人請求居間報酬。]
[(三)上訴人主張伊已尋得林O宏願以每坪85萬元之價格買受系爭土地，買賣契約之標的與價金均已合致，並於110年10月7日通知被上訴人，伊法定代理人並簽發發票日為同年10月6日、票面金額各為100萬元之支票2紙，透過負責處理系爭契約事務之仲介何O旗欲交付被上訴人，伊已完成系爭契約義務，被上訴人即應依約給付約定之報酬等情，並提出上開支票2紙及何O旗與黃O輝之LINE對話紀錄截圖（見原審卷第59至67頁）為證。惟查：
1.系爭契約約定委託期間自110年10月4日起至同年10月8日止，惟上訴人於同年10月19日提供系爭土地之單一買賣契約予被上訴人，同年10月20日提供拆款表予被上訴人，00地號土地每坪價金為65萬元、00地號土地每坪價金為93萬3,736元，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠、㈡），並有系爭契約、電子郵件暨土地買賣契約書可稽（見板調卷第15至17頁、原審卷第135至145頁）。
兩造亦不爭執被上訴人與上訴人主張覓得之買方林O宏實際上並未簽訂書面契約。則被上訴人抗辯上訴人未於委託期限內以每坪85萬元之價格居間媒介出售系爭土地，買賣契約並未成立云云，應屬有據。]
[2.上訴人雖主張上開土地買賣契約價格係在雙方就每坪85萬元之合意下，對於00、00地號土地分別拆算之價格，被上訴人係因不願繳納房地合一稅，要求買方負擔，而拒絕簽訂書面契約，與拆分表金額無關；買賣契約之簽訂僅涉及所有權移轉登記程序，不影響被上訴人與林家弘間買賣契約已成立之效力云云。惟查：
⑴按買賣契約之成立，固以標的物及價金之意思表示一致，為其必要之點。惟當事人間除標的物及價金外，若有將契約之常素或偶素如買賣價金之清償時間、給付方法及比例，或其他交易上之重要事項，特別注重而列為必要之點者，衡諸契約自由原則，法院自當尊重。倘兩造對於該必要之點未達成意思表示合致，其契約自屬尚未成立（最高法院111年度台上字第1182號判決意旨參照）。
又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項（最高法院79年度台上字第1357號判決意旨參照）。
準此，不動產買賣之成立，當事人間除須就標的物及其價金須達成合意，就付款方法、稅負、點交等重要事項而列為必要之點者亦應達成合意，始認買賣契約業已成立。]
[⑵證人何O旗證稱：一般簽訂委託書時，對稅捐負擔就要約定清楚；兩造簽訂系爭契約時，被上訴人有提出房地合一稅負擔問題等語（見原審卷第101、102頁）。
佐以黃O輝以LINE向證人何O旗稱：「之前談過的，你都不確認，還要曾先生同意，00地號可不必繳太多稅也是你說的.如今要繳上千萬的稅」等語，有LINE對話紀錄截圖（見原審卷第133頁）可稽，可見因房地合一稅金額甚鉅，被上訴人簽訂系爭契約前，即有要求確認房地合一稅數額及負擔問題。
再衡諸不動產之買賣，締約當事人除標的物及其價金外，對買賣價金之付款時間及方法、所有權移轉登記時期、標的物交付、稅負、點交、費用及違約金等均係一般社會認為對於買賣是否成立之交易上重要事項。可見房地合一稅之負擔，應屬被上訴人與買方簽訂系爭土地買賣契約之交易上重要事項，為被上訴人所注重而列為系爭契約及買賣契約必要之點。]
⑶上訴人雖以將系爭土地價金拆款為00地號土地每坪65萬元、00地號土地每坪93萬3,736元之方式，降低00地號土地之房地合一稅數額，惟此拆款方式已然悖於系爭契約關於居間出售價格之約定。
且觀諸黃O輝於110年10月23日以通訊軟體LINE向何O旗稱：「何經理：會計師看過合約後，不建議這樣做 以後一定會被要求補稅」等語，何佳旗則回覆：「會計師有其他建議嗎？」、「依法報稅嗎？」等語，嗣黃O輝又於同年月28日以LINE向何O旗稱：「何經理：立耀董事長說要繳交上千萬元稅金不要賣。抱歉！」等語，何O旗則回覆：「黃先生請您看過曾先生提供的方案再做決定，在合理、合法的範圍內，土地買賣仍然是必須繳納稅金的。扣除掉200萬元的仲介費，您只需再繳納300多的房地合一稅。這個方案請您及立O董事長仔細考慮。」等語，有黃O輝與何0旗之LINE對話紀錄截圖（見原審卷第109至119頁）可參。
[足見被上訴人對系爭土地房地合一稅之負擔及數額確有爭執，就上訴人建議之拆款方式經詢問會計師後因有逃漏稅之虞故不同意。房地合一稅之負擔及數額為被上訴人與買方簽訂系爭土地買賣契約之交易上重要事項，已如前述。
惟系爭契約第2條僅約定增值稅由賣方負擔，並未就房地合一稅之負擔及數額有所約定（見板調卷第15至17頁）。被上訴人與上訴人間就系爭土地居間媒介買賣之重要事項既尚有爭執經進行磋商而未達成合意，自難認被上訴人與買方林O宏間就系爭土地買賣契約重要之點均已達成意思表示合致。則被上訴人與林O宏間尚未因上訴人之居間媒介而成立系爭土地之買賣契約，堪以認定。]
3.上訴人又主張房地合一稅係由賣方負擔，被上訴人前經伊仲介買受00地號土地時即已知有房地合一稅額之問題，與伊簽訂系爭契約已知悉要繳2,000多萬元房地合一稅，並無任何不願繳納依法應納稅負之保留，於伊通知成交後，單方面不願繳納其依法應納之房地合一稅，不願依約簽訂書面契約，非屬正當事由云云，並援引證人何O旗證詞為據。
查證人何O旗固具結證稱：被上訴人當時並不是不願意繳納房地合一稅，只是不願意繳那麼多，所以上訴人建議被上訴人將系爭土地出售價格拉高，來彌補被上訴人要繳納房地合一稅之負擔，兩造是講好拉高系爭土地出售價格後才簽訂系爭契約，且一般來說是要在簽訂出售委託書前約定清楚稅捐負擔，不太可能之後才發生稅捐負擔之問題，上訴人後來也有提出減少服務報酬方案給被上訴人；房地合一稅如無特別約定，係由賣方負擔，簽署系爭契約時，被上訴人已知悉稅捐預估要繳2,000多萬元，主要是房地合一稅，其他稅金不多，後來被上訴人反應不希望繳那麼多稅，我們才提出拆款表給被上訴人，但被上訴人反應怕被國稅局認定有逃漏稅，所以沒有接受方案等語（見原審卷第99至104頁）。
惟依證人何O旗之證述，買賣系爭土地之稅捐主要為房地合一稅，果兩造間約定以提高系爭土地售價之方式彌補房地合一稅之負擔，就房地合一稅捐之負擔與數額確已達成合意，則就主要稅捐項目之房地合一稅負擔，既屬該不動產居間媒介買賣之重要事項，自應於系爭契約明文約定，惟系爭契約就該部分未置一詞，僅就稅額不高之增值稅為約定，顯然悖於常情，尚難僅憑證人何O旗前揭證述為有利於上訴人之認定。
另審諸被上訴人於系爭契約成立後不願負擔高額稅金，上訴人即提出前揭拆款表，甚至提出減少上訴人居間報酬之方案以充抵被上訴人須負擔之稅捐額，可推知兩造簽訂系爭契約前應尚未就房地合一稅之負擔與數額為明確約定，否則上訴人僅須表示兩造已有合意即可。
佐以黃O輝以LINE向證人何O旗稱：「之前談過的，你都不確認，還要曾先生同意，00地號可不必繳太多稅也是你說的.如今要繳上千萬的稅」等語（見原審卷第133頁），足徵兩造間就房地合一稅之負擔與數額認知顯有差距，顯然並非已達成合意。上訴人主張被上訴人簽訂系爭契約時已明確知悉應負擔數額云云，自不足採。
至上訴人所提出證人何O旗與黃O輝間就取得00地號土地時之LINE對話截圖（見本院卷第141頁），亦僅能證明於立O公司取得00地號土地時，係由賣方負擔房地合一稅，而賣方表示稅捐數額超出預期乙節，尚不能據此逕認被上訴人已知系爭土地買賣須繳納2,000多萬元之稅捐且同意之事實。上訴人是項主張，要不足取。
[4.上訴人須居間媒介被上訴人以每坪85萬元價金與第三人就系爭土地成立買賣契約，始得請求被上訴人給付居間報酬。
上訴人既未與被上訴人就房地合一稅負擔及數額問題達成合意，自難認上訴人已居間媒介使被上訴人與林O宏間就房地合一稅負擔及數額事項有達成任何合意，被上訴人與林O宏間尚未因上訴人之媒介而成立系爭土地之買賣契約，已如前述，則上訴人主張依民法第568條第1項規定或系爭契約第2條約定，請求被上訴人給付居間報酬云云，為無理由。]
(四)上訴人主張被上訴人故意拒絕簽訂書面契約，係以不正當行為阻止條件成就，依民法第101條規定應視為條件已經成就云云，為被上訴人所否認。查：
[1.按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為，阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。對於條件成就施以影響之行為，究應如何定性其為不正當行為，除故意妨害、違反法令或違背正義之行為屬之，且應視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許，其評價之作成，並應考慮該當事人對系爭條件之成就施以影響之動機、目的，再參酌具體個案情況予以認定之（最高法院103年度台上字第2068號判決要旨參照）。]
2.查兩造於簽訂系爭契約時尚未就房地合一稅之負擔及數額為明確約定，被上訴人亦因房地合一稅負擔及數額問題，經磋商後無法達成共識，而未與林O宏簽訂書面合約，而不動產買賣之稅賦負擔亦屬被上訴人與買方簽訂系爭土地買賣契約之交易上重要事項，被上訴人與買方既未能就該部分達成意思合致，尚難認其等已成立買賣契約，業經本院認定如前，自難認被上訴人係故意拒絕與林O宏簽訂買賣契約。
況上訴人於110年10月20日所提供之系爭土地買賣契約拆款表，亦非以系爭契約所約定之每坪均85萬元價格出賣系爭土地，而係拆款為00地號土地每坪價金65萬元、00地號土地每坪價金93萬3,736元，以迴避較高額之房地合一稅，不僅與兩造間系爭契約之約定有所出入，亦因被上訴人詢問會計師後，因恐涉逃漏稅問題，而拒絕依上訴人所提供之買賣契約及拆款表簽約，尚難認係以不正當行為阻止上訴人報酬請求權之發生。
上訴人不能證明被上訴人有何以違反誠信原則方式故意拒絕簽訂系爭土地買賣契約，則其主張被上訴人以不正當行為阻其居間報酬請求權請求條件之成就，依民法第101條第1項規定視為條件已成就，自無可取；其進而請求被上訴人給付居間報酬，洵非有據。
又系爭契約第2條約定內容係以買賣雙方簽訂書面契約，為被上訴人給付上訴人50%居間報酬之清償期，基於契約自由原則，兩造本得就清償期為特別約定。上訴人指摘該部分違反民法第568條第1項規定為無效云云，自不足採，併此敘明。……」。
五、其他相關實務裁判 (以居間報酬查詢)
請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e7%b5%a6%e4%bb%98%e5%b1%85%e9%96%93&judtype=JUDBOOK。
貳、小結
按「民法第565條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=565 所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付」為效力「與未經選編為判例之最高法院裁判」相同之最高法院52年台上字第2675號判例 https://law.moj.gov.tw/LawClass/ExContent.aspx?ty=J&JC=A&JNO=2675&JYEAR=52&JNUM=001&JCASE=%e5%8f%b0%e4%b8%8a 所揭示。
又「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬雖並無影響。」也為效力「與未選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院49年台上字第1646號判例 https://law.moj.gov.tw/LawClass/ExContent.aspx?ty=J&JC=A&JNO=1646&JYEAR=49&JNUM=001&JCASE=%e5%8f%b0%e4%b8%8a 所云。
是倘「居間當事人間之居間契約，並不存在」或「買賣當事人間之買賣契約，或居間都更合建，都更合建當事人間之都更合建契約，並未成立(民法第568條第1項 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=568 也得參閱)」，除「法律另有規定」或「當事人間另有約定」或「另有特殊情形並該特殊情形已成為實務穩定見解」外，居間人自不得請求給付居間報酬；惟藉由第三人媒介而合意者，契約亦成立(請參閱本文壹一、二及四部分)，也須注意。
又居間人不得請求居間報酬者，民法第568條第2項 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=568 及第571條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=571，也有所明定；其等規定於實務裁判上之適用，請參閱前揭實務裁判(本文壹三至四部分)及其等見解。
至於買賣契約中，所謂「必要之點或重要之點」之實例，也得參閱前揭實務裁判(本文壹四部分)及其見解。
另不動產「買賣」仲介服務費之六%上限(居間都更合建案，不受此限制)，雖有提出修正之議 https://www.lawbank.com.tw/news/NewsContent.aspx?NID=151324.00，但目前仍維持六%之上限 https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=1342336，即收取「買方與賣方之仲介服務費，合計不得逾六%」，至於買方或賣方應是多少?並無規範，爰在合計不超過六%之情形下，居間人得基於契約自由原則，與買方或賣方協議之，故前揭實務裁判(本文壹一至四部分)，約定買方須支付之仲介服務費，分别有1.5%或2%者。
| 作者簡介 |
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楊春吉 |
