耕地租賃作為合法占有權源之法律爭議事項

友善列印、收藏

文 / 楊春吉

本案相關裁判/臺灣高等法院109年度上易字第692號民事判決等

壹、有關「作為合法權源」,實務裁判上之見解
一、繼承依耕地三七五減租條例所締結之~違背耕地之使用目的而終止、繼承、未自任耕作及因法令所限無法自任耕作之障礙
就此,臺灣高等法院109年度上易字第692號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c109%2c%e4%b8%8a%e6%98%93%2c692%2c20200923%2c1&ot=in 謂「……事實及理由
一被上訴人主張:
㈠坐落臺北市○○區○○段0○段000地號、OO段O小段OOO號土地(以下分別稱系爭OOO地號、OOO地號土地,合稱系爭土地),權利範圍均為576分之126,係於民國36年7月1日由中華民國政府自日治政府接管而登記為國有土地,竟遭上訴人所有臺北市○○區○○○道0段00巷00號建物(下稱系爭建物)無權占用,伊自得請求上訴人返還相當於租金之不當得利。又訴外人即上訴人之父楊O順雖於35年間向當時政府申請租用耕地,然楊O順於系爭土地上建造系爭建物,違背耕地之使用目的,原訂租約早已無效,上訴人並無得以繼承之權。再上訴人自幼亦未自任耕作,並在系爭土地上堆放輪胎、廢鐵等物,業經原審屬實,縱認上訴人繼承依耕地三七五減租條例所締結之耕地租賃契約,亦因無實際耕作之事實而當然無效,系爭土地自無耕地三七五減租條例之適用。況上訴人於92年間曾向伊申請承租系爭土地,益見上訴人當時已知悉其系爭土地,並無繼承先祖之租賃關係存在。
㈡再上訴人既未就系爭土地與伊簽訂租賃契約,自屬無權占用系爭土地,應給付至106年6月為止相當於租金之不當得利。而系爭建物位於仰德大道上,交通便利,以土地年息百分之5計算相當於租金之不當得利,已屬偏低,上訴人以其未於系爭土地上耕植農作物為由,主張減少不當得利之金額,於法無據等情,爰依民法第179條規定,求為判命上訴人給付新臺幣(下同)2,031,706元,及自支付命令送達上訴人之翌日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息(原審判命上訴人給付532,508元,及自106年7月22日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息,而駁回被上訴人其餘請求,上訴人不服,提起上訴,被上訴人就其敗訴部分則未上訴,未上訴部分已告確定)。並答辯聲明:上訴駁回。
二上訴人則以:
㈠系爭土地於前皆為臺北市○○區○○段○○○○段000地號土地,於75年10月27日分割出OOOOO地號,嗣OOO地號、OOO-O地號土地分別於重測後改編為系爭OOO地號、OOO地號。而伊之先祖自日治時期大正年間即已向系爭土地原人即潘姓家族承租系爭土地,栽種樹木、菓子等農作物,並興建即系爭建物,作為耕作之用,系爭建物為農民租用與農業經營不可分離之土地,並非獨立於耕地之外之建物,且系爭建物之租賃係附隨於耕地租賃而有主從關係,則建物租賃從契約之效力,乃隨耕地租賃主契約之效力而存續,是系爭建物所使用之土地自亦有耕地租賃契約之適用。嗣日人菅OO十於28、29年(即日治時期昭和14、15年)間購得系爭土地部分持分,其持分於36年間經中華民國政府接收在台日人之財產而登記為,依之法理,伊先祖所締結之前開租約自應存續於後續取得土地持分之日人菅OO十及被上訴人。又伊先祖依耕地三七五租約繼續使用系爭土地耕作,且於55年間仍簽訂租約至72年間始屆期,故伊在系爭土地上之耕地三七五租約仍然存在,惟嗣後因土地使用分區及管制法令變更,系爭土地被編列為保護區,並受山坡地保育條例限制而無法耕作,被上訴人不願續約,致伊無法依三七五租約所規範內容繼續於系爭土地上種植作物,自不屬「未自任耕作」之情形。況伊目前只要將系爭土地作為農耕使用,被上訴人即會以伊任意開墾山坡地、興建菜圃,違反山坡地保育條例,而提出刑事告訴,伊因而不敢耕種。再伊就另筆臺北市○○區○○段0○段000地號土地與被上訴人訂有耕地租賃契約,而此筆土地與系爭土地相同,自日據時期即存有迄今,同屬伊之先祖所承租土地之大租約標的之一部,伊至今仍繼續承租耕作,故應認系爭建物之使用,確實與原租約有不可分割之關聯性,伊並非無權占有系爭土地,自無不當得利之情事。
㈡又縱認伊有不當得利,然原審依土地申報地價按年息百分之5計算相當於租金之不當得利,顯然過高。系爭土地位於仰德大道旁,原屬保護區,現雖變更為之住宅區,但尚無細部計畫,使用上亦受山坡地保育條例限制,與緊鄰土地之公告現值亦有明顯差異,況伊自100年迄今僅繳納而非,可證系爭土地無法正常使用,使用價值極低,被上訴人所受損害有限。再伊實際上僅獲得依原租約存有磚造房屋及晒場之利益,並非在土地上蓋房屋及停車場之利益,如依國有耕地放租作業注意事項第61點規定計算,伊應繳納之租金為33,988元,如按臺北市市有土地出租租金計收基準規定,農民租用與農業經營不可分離之土地,均依「土地申報地價年息百分之5」之百分之60計收租金,是本件自應依此標準計算相當於租金之損害等語,資為抗辯。並上訴聲明:㈠原判決不利於上訴人部分廢棄;㈡上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴駁回。
三經查:㈠系爭OOO地號、OOO地號土地,權利範圍均為576分之126,於36年7月1日由中華民國政府自日治政府接管而登記為國有土地,被上訴人為管理機關;㈡系爭土地於重測前皆為臺北市○○區○○段○○○○段000地號,於75年10月27日分割出184-2地號,嗣分別於重測後改編為系爭OOO地號、OOO地號;㈢上訴人分別占有系爭OOO地號、OOO地號土地之面積為1,190.44平方公尺、112.56平方公尺,其中建物兩棟面積合計為570.49平方公尺,花圃面積為467.24平方公尺,停車場面積為265.27平方公尺等情,為兩造所不爭執,並有謄本、土地建物查詢資料、異動索引查詢資料等件附卷可稽(見原審卷一第21至25、60至64頁;本院卷第219至233頁),復經原審會同臺北市士林地政事務所勘測屬實,製有及土地複丈成果圖在卷可查(見原審卷一第115至117、128頁),自堪信為真正。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)
[四按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之;當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,民法第767條第1項前段、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。
又以無權占有為原因,請求返還所有物之訴,被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執,而僅以非無權占有為抗辯者,原告於被告無權占有之事實,無舉證責任,被告應就其取得占有,係有正當權源之事實證明之,如不能證明,則應認原告之請求為有理由(最高法院72年度台上字第1552號、88年度台上字第2725號、91年度台上字第2182號判決參照)。
再國有財產撥給各地國家機關使用者,名義上雖仍為國有,實際上即為使用機關行使所有人之權利,故對於是類財產,應准由管領機關起訴,代國家主張所有權人之權利(最高法院51年台上字第2680號判例意旨參照)。]

被上訴人主張:系爭土利範圍576分之126為中華民國所有,伊為管理機關,上訴人無權占有系爭土地等語,上訴人對其占用系爭土地之事實並不爭執,僅以其非無權占有為抗辯,是依前開說明,系爭土地雖登記為中華民國所有,惟現由被上訴人管理中,被上訴人自得代國家主張所有權人之權利,提起本件訴訟,且上訴人應就其主張對系爭土地有合法占有權源一節,負舉證責任。因此,本件所應審究者厥為:㈠被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地,有無理由?㈡如被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地為有理由,被上訴人得請求相當於租金之不當得利數額為若干?茲分述如下。

[五次按承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人;承租人違反前項規定時,原訂租約無效,耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項前段定有明文。
而所謂承租人應自任耕作,係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言,如承租人以承租之土地建築房屋居住,或供其他非耕作之用者,例如將所承租之土地用以堆放物品,無論係自己堆放抑供他人堆放,均不在自任耕作之列,應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因(最高法院70年台上字第4637號判例參照)。
而所謂原訂租約無效,係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時,原訂租約無待於另為終止表示,當然向後失其效力,租賃關係因而歸於消滅而言,縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約,亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力(最高法院80年台再字第15號判例、95年度台上字第1911號判決參照)。
又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍,惟所謂農舍,係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋,以供堆置農具、肥料或臨時休息之用,而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的;如所建房屋係供居住之用,即與農舍有間(最高法院83年度台上字第2636號、96年度台上字第2595號判決參照)。]

上訴人雖辯稱:伊之先祖自日治時期大正年間即已向系爭土地原所有權人承租系爭土地,並興建農舍即系爭建物,作為耕作之用,嗣日人OO十於28、29年(即日治時期昭和14、15年)間購得系爭土地部分持分,其持分於36年間經中華民國政府接收在台日人之財產而登記為公有土地,前開租約自及於後續取得土地持分之菅野松十及被上訴人,況伊父依耕地三七五租約繼續使用系爭土地耕作,且於55年間簽訂租約至72年間始屆期,故伊在系爭土地上之耕地三七五租約仍然存在,惟因土地使用分區及管制法令變更,系爭土地被編列為保護區,並受山坡地保育條例限制而無法耕作,被上訴人不願續約,致伊無法依三七五租約繼續於系爭土地上種植作物,自不屬「未自任耕作」之情形,伊並非無權占有系爭土地等語,惟為被上訴人所否認,並以前詞置辯。經查:

[㈠上訴人之父楊O順於臺灣光復後之35年間,曾就系爭土地向臺北縣政府申請租用日人,經臺北縣政府核准其申請,嗣楊O順於66年11月10日與臺北市政府就系爭土地締結載有「租賃期間:自民國六十六年七月一日起至民國七十二年六月三十日止共計六年」、「積欠地租達二年以上之總額時…並依及耕地三七五減租條例之規定終止契約」之租賃契約,有租金繳納通知書、士林鎮公所代電、陽明山管理局令等件在卷可查(見原審卷一第72至77、120至123頁),堪認楊O順確有就系爭土地與中華民國政府締結耕地三七五減租條例之耕地租賃契約,且迄至72年6月30日均仍存續。
㈡惟上訴人占有系爭土地,其中建物兩棟面積合計為570.49平方公尺,花圃面積為467.24平方公尺,停車場面積為265.27平方公尺,而其中1棟建物為1樓磚造、蓋有塑膠瓦片,因屋頂瓦片破損、屋內樑柱蛀斷而,該建物後方尚有蓋有塑膠瓦片之1樓平房2間,1間供上訴人堆放雜物,1間供上訴人之友人使用,其他部分區域則作為花圃、庭院、停車場使用等情,業經原審會同臺北市士林地政事務所至現場勘測屬實,製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可按(見原審卷一第115至117、128頁),並有現場照片、空照圖等件在卷可憑(見臺灣士林地方檢察署105年度偵字第16281號偵查卷第13至16、76頁)。
上訴人亦自承系爭土地早已荒廢,無人使用,伊目前僅使用系爭建物及出入道路部分等語(見原審卷一第83頁),足見上訴人顯未於系爭土地上自任耕作,揆諸前開說明,縱認兩造就系爭土地原訂有耕地三七五減租條例之耕地租賃契約,該耕地租賃契約亦因上訴人未自任耕作而當然全部失其效力。]

是上訴人辯稱兩造就系爭土地訂有耕地三七五減租條例之耕地租賃契約,伊並非無權占有系爭土地云云,即非可採。
㈢因此,兩造間之耕地租賃契約既已因上訴人不自任耕作而全部無效,則被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地,自屬有據。

[六末按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益,民法第179條前段定有明文。
而無權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照),
是占有他人之土地,被害人非不得請求返還相當於租金之利益。惟租金之請求權因5年間不行使而消滅,為民法第126條所明定,本件被上訴人所請求者,既為相當於租金之不當得利,自應適用5年之短期時效。]

[又土地法第97條第1項規定所謂之土地價額,依同法施行法第25條之規定,係指而言,而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價,故土地法第97條所謂之土地申報價額,即指該土地之申報地價。再基地租金之數額,除以基地申報地價為基礎外,尚須斟酌基地之位置,工商業繁榮之程度,承租人利用基地之價值及所受利益等項,並與鄰地租金相比較,以為決定(最高法院68年台上字第3071號判例參照)。]

經查:
㈠上訴人未經被上訴人同意,而無權占有系爭土地,業如前述,則上訴人侵害被上訴人就系爭土地之所有權,而獲有相當於租金之不當得利,致被上訴人受有相當於租金之損害,被上訴人請求上訴人返還相當於租金之利益,即無不合。又系爭土地位於臺北市私立格致中學對面巷內,步行約1分鐘可到達仰德大道,系爭土地蓋有塑膠瓦片之系爭1樓磚造建物,因屋頂瓦片破損、屋內樑柱蛀斷而重建,建物後方尚有蓋塑膠瓦片之1樓平房2間,1間供上訴人堆放雜物,1間供上訴人之友人使用,其他部分則作為花圃、庭院、停車場使用等情,亦有前揭勘驗筆錄、土地複丈成果圖、現場照片、空照圖等件附卷可稽,且為兩造所不爭執,足見系爭土地生活機能尚稱良好。本院審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程度,及其利用基地之經濟價值及所受利益等情,認原審按系爭土地申報地價週年利率百分之5計算相當於租金之不當得利,尚屬允當。上訴人無論如何使用,均受有該土地租金利益,其以其未完足使用系爭土地,辯稱:伊僅繳納田賦而非地價稅,可證系爭土地無法正常使用,被上訴人所受之損害有限,伊實際上獲得之利益為磚造房屋及晒場之利益,如依國有耕地放租作業注意事項第61點規定計算,伊應繳納之租金僅為33,988元,如按臺北市市有土地出租租金計收基準規定,農民租用與農業經營不可分離之土地,均依「土地申報地價年息百分之5」之百分之60計收租金,是被上訴人請求之金額過高云云,並不足採。
㈡據此,被上訴人請求上訴人自起訴時即106年7月14日起往前回溯5年至106年6月30日止相當於租金之不當得利,即無不合。又上訴人分別占有系爭OOO地號、OOO地號土地之面積為1,190.44平方公尺、112.56平方公尺,業如前述。而系爭OOO地號土地自101年7月14日起至104年12月31日止,每平方公尺之申報地價為7,648元,自105年1月1日起至106年6月30日止,每平方公尺之申報地價為8,547元,系爭OOO地號土地自101年7月14日起至106年6月30日止,每平方公尺之申報地價為3,300元,有系爭OOO地號、OOO地號土地地價查詢資料等件在卷可查(見原審卷一第242、244頁)。是上訴人應給付被上訴人系爭OOO地號土地自101年7月14日起至106年6月30日止相當於租金之不當得利為512,322元{計算式:【7,648元×5%×1,190.44(平方公尺)×(171÷365) ×(126÷576)】+【7,648元×5%×1,190.44(平方公尺)×3(年)×(126÷576)】+【8,547元×5%×1,190.44(平方公尺)×1.5(年)×(126÷576 )】=512,322元}(元以下四捨五入,下同);應給付被上訴人系爭OOO地號土地自101年7月14日起至106年6月30日止相當於租金之不當得利為20,186元{計算式:【3,300元×5%×112.56(平方公尺)×(171÷365) ×(126÷576)】+【3,300元×5%×112.56(平方公尺)×4.5(年) ×(126÷576)】=20,186元},合計應給付 532,508元(512,322元+20,186元=532,508元)。因此,原審判決被上訴人得請求上訴人給付相當於租金之不當得利532,508元,自非無據。
七綜上所述,被上訴人依不當得利之法律關係,以上訴人無合法權源占用其所有之系爭土地,獲有相當於租金之不當得利,而請求上訴人給付被上訴人532,508元,及自支付命令送達上訴人之翌日即106年7月22日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息,洵屬正當,應予准許。上訴意旨,指摘原判決此部分不當,聲明廢棄改判,為無理由,應予駁回。……」。

二、縱認耕地租賃未因期間屆滿而消滅~「判決分割前土地未自任耕作」「耕地租賃爭議應先循程序,不得逕行起訴」「逕行註銷租約之行政處分有重大明顯之瑕疵」及「不破租賃」
就此,臺灣高等法院臺中分院109年度上易字第696號民事判決謂「……事實及理由
一、被上訴人主張:伊與卓黃O玉等3人之被繼承人卓O雄、訴外人卓O永、卓O信、卓O榮、卓O堯、卓O衞、陳O清、卓O山為分割前彰化縣○○鎮○○段000地號土地之人,嗣經臺灣彰化地方法院106年度訴字第122號判決(下稱另案)由卓o永及卓O信分別取得分割後之系爭000-0、000-0地號土地,該二人於民國109年3月26日將系爭土地出售予伊,同年4月13日完成所有權移轉登記時,系爭土地無任何耕地租賃關係存在。詎卓黃O玉無正當權源占用系爭土地上如原判決附圖所示編號B、C部分種植果樹,屬無權占有。兩造自始即非租賃契約雙方之當事人,亦不曾存在過耕地租約關係,本件非因耕地租佃關係所生之爭議。伊曾收受卓黃O玉所寄送面額新臺幣1,000元之匯票,擬將之抵充渠應給付之部分及不當得利,並無同意卓黃O玉占有使用系爭土地之意。又縱認系爭土地上有耕地租約未因租期屆滿而消滅,惟另案判決分割前之000地號土地,部分於106年至109年間有未自任耕作情事,依耕地三七五減租條例(下稱減租條例)第16條第2項規定,該不自任耕作之情形亦已致全部租約歸於無效。爰依民法第767條規定,求為命卓黃O玉應將如原判決附圖所示編號B、C部分果樹剷除並將土地返還於伊之判決(未繫屬本院部分,茲不贅述)。
二、上訴人則以:㈠伊等被繼承人卓O雄之父親卓O生於00年0月00日向卓O冠承租重測前系爭土地耕作,卓O生過世後由卓O雄、卓O鵬共同繼承,經彰化縣政府98年2月4日府地權字第0980020978號同意備查,變更後出租人變更為卓O永、卓重O,承租迄今(下爭系爭耕地租約),伊等就系爭土地有合法占有權源。本件爭執為系爭耕地租約經彰化縣田中鎮公所逕行註銷否合法終止之疑義,即屬於耕地租約爭議,應先循調解、調處程序處理,不得逕行起訴,本件起訴程序並不合法。㈡系爭耕地租約期滿,公所未依耕地三七五租約清理要點第7條第2項規定通知卓O雄,逕行註銷租約之行政處分顯有重大明顯之瑕疵,應屬無效。卓O雄於104年初生病,當時仍為卓黃O玉負責耕作,且曾到公所申請續訂租約,遭承辦人員拒絕,惟耕地租賃關係非以登記為生效要件,故系爭租約尚未終止,仍為合法有效,自得適用民法第425條買賣不破租賃之規定。系爭土地前地主於轉售前,每年均至伊等家中收取租金,被上訴人於109年起訴返還土地之前,未有阻止或不同意伊等繼續使用系爭土地之意思表示,且伊等於110年1月21日繳納租金予被上訴人,被上訴人亦無退回,有默示租賃合意存在,依民法第451條、減租條例第20條規定,系爭耕地租約已轉換成不定期租賃關係,不因租期屆滿而消滅。㈢卓O永、卓O信於109年4月13日出賣系爭土地給被上訴人時,並未依據減租條例第15條第1項規定通知上訴人,被上訴人即不得以出租人地位訴請返還土地。伊等從未轉租系爭土地予他人,至毗鄰系爭土地之同段000-0、000-0地號土地原為卓O雄所有,其於該土地上放置農具之廢棄車、搭建鴨寮及放置水塔,與系爭土地無涉,並無因此導致系爭土地廢耕。伊等於系爭土地上持續種植香蕉及蓮霧等作物多年,並於作物下空地畜養家禽,有意願繼續承租耕作之事實等語,資為抗辯。
三、原審判命卓黃O玉應將系爭土地上之果樹均剷除,將各該占用部分土地返還被上訴人。卓黃O玉等3人不服,提起上訴,聲明:㈠原判決廢棄;㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明:上訴駁回。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)
[四、按提起上訴,為當事人對於所受不利益之之方法,受勝訴判決之當事人,自無許其提起上訴之餘地;至當事人所受判決是否對其不利,原則上應以原告起訴聲明與判決主文之比較為準。
即如無其他特別情事,以形式不服說為原則,惟如裁判實質內容不利該當事人者,亦非無上訴不服利益存在,即以實質說為例外。
至於判決理由有關攻擊防禦方法之取捨,縱與當事人之主張或陳述不合,受不利益判斷之當事人,要難認有上訴不服利益。
又上訴者,係有上訴權之當事人對於不利於己之判決,循審級救濟程序向上級法院聲明不服,請求廢棄或變更原判決,獲得更有利於己之判決,如原判決並無不利,即無藉由上訴制度尋求救濟之利益。
是以上訴不服利益係上訴之實質利益,屬上訴之實質要件,其有欠缺,乃欠缺權利保護必要,依110年1月20日增訂施行民事訴訟法第249條第2項之立法理由,應由法院以訴訟判決駁回其上訴。
此與上訴之一般合法要件(形式要件)有別(最高法院109年度台上字第3229號民事判決可參)。]

查原審認為卓黃O玉無權占有使用系爭土地,卓O賢、卓O曜二人均為卓黃O玉就系爭土地之,判決卓O秋玉應將系爭土地上之果樹均剷除,將該占用部分土地返還被上訴人,而駁回被上訴人其餘之訴,亦即卓O賢、卓O曜二人並未受不利益判決,揆諸前揭說明,卓O賢、卓O曜二人不得提起上訴,應予駁回。
五、被上訴人主張其為系爭土地所有權人,卓黃O玉無正當權源占用系爭土地種植果樹,依民法第767條規定,卓黃秋玉應剷除果樹並返還土地等語,惟為卓黃O玉否認,並以前詞置辯。

[經查:
(一)系爭土地在地籍重測前乃為彰化縣○○鎮○○段○○○○段0000地號土地,卓O生、卓O冠自38年1月1日起就○○段○○○○段00-0地號土地成立田安字號第161號租約,約定正產物種類為「稻谷」;○○段○○○○段00-0地號土地重測後編為○○段000地號土地,上開耕地租約出租人迭經土地所有權或之繼承、移轉而變更;承租人部分則於卓O生、卓O冠死亡後,變更為卓O雄及卓O鵬,依減租條例第20條規定,自98年1月1日起至103年12月31日續訂租約6年,即為系爭耕地租約;嗣系爭租約將至屆期,出租人及承租人雙方均未於彰化縣田中鎮公所公告期間申請收回或續訂租約,103年底期滿,彰化縣田中鎮公所依耕地三七五租約清理要點第7點第2項規定逕為辦理租約公告,於後經彰化縣政府核准逕為租約註銷登記,同意備查,遂以104年6月18日田鎮民字第1040009347號函書面通知出租人、承租人,並函請田中地政事務所辦理塗銷該地三七五租約註記;而上開重測後之○○段000地號土地原為被上訴人、卓O雄、卓O永、卓重信、卓O榮、卓O堯、卓O衞、陳O清、卓O山等共有,107年10月19日經另案判決確定分割編為○○段000、000-1、000-2、系爭000-0、系爭000-0及000-5地號土地等六筆土地,由卓O永及卓O信分別取得系爭000-0、000-0地號土地,該二人於109年3月26日將系爭土地出售予被上訴人,同年4月13日完成所有權移轉登記,而卓O雄於108年1月8日死亡,卓黃O玉等3人為繼承人等節,為兩造所不爭執(見本院卷一第462、463頁),且有彰化縣○○鎮○○000○0○00○○鎮○○0000000000號函檢送之上開重測後○○段000地號土地歷年之三七五租約等資料(見本院卷一第139-174頁)以及地籍圖謄本、系爭土地登記第一類謄本、戶籍謄本、彰化縣○○鎮○○000○0○00○○鎮○○○0000000000號函、臺灣省彰化縣土地登記簿等在卷可稽(見原審斗簡調卷第17-21、37、39、49、106-120頁),堪信真實。足徵系爭土地於103年底前確有系爭耕地租約存在,承租人即卓黃O玉等3人之被繼承人卓富雄,因未於103年底期滿與出租人續訂租約,已經彰化縣田中鎮公所逕為辦理租約註銷登記。
(二)被上訴人雖主張其於109年3月26日購買系爭土地,同年4月13日完成所有權移轉登記時,系爭土地無任何耕地租賃關係存在,為卓黃O玉無權占用,其係本於民法第767條規定請求卓黃O玉拆除地上物並返還土地,無庸調解等語,然承前所述,系爭土地於103年底原有系爭耕地租約存在,乃因卓O雄未於103年底期滿與出租人續訂租約,始由彰化縣田中鎮公所依耕地三七五租約清理要點第7點第2項規定逕為辦理租約註銷登記,惟被繼承人死亡時,遺產當然由繼承人全體繼承,減租條例第6條第1項規定:本條例施行後,耕地租約應一律以書面為之,租約之訂立、變更、終止,或換訂,應由出租人會同承租人申請登記,係為保護佃農及謀舉證之便利而設,非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂須經登記始生效力(最高法院79年度台上字第290號民事判決可參),而系爭耕地租約遭註銷登記一節已為卓富雄之繼承人卓黃O玉等3人所爭執,並辯稱有實際耕作等語;又果若系爭耕地租約存在,卓黃O玉占用系爭土地即可謂具有合法權源,依民法第425條規定,系爭耕地租約既對於受讓系爭土地所有權之被上訴人繼續存在,被上訴人當然繼受出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務,自難請求卓黃O玉拆除地上物及返還土地,故縱使被上訴人主張其與卓黃O玉間自始無耕地租賃關係,本件仍應探究系爭耕地租約是否存在。]

[(三)按減租條例係遵循憲法第143條第4項扶植之農地使用政策,及第153條第1項改良農民生活之基本國策而制定。
減租條例第26條第1項規定:出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時,應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解;調解不成立者,應由直轄市或縣(市)政府耕地租委員會調處;不服調處者,由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關,司法機關應即迅予處理,並免收裁判費用。
旨在建立良好之租佃關係,使租佃雙方均得免於進行繁累之訴訟,節省時間金錢之耗費,融洽業佃之感情,達到土地政策順利推行之目的。
該法條所稱因耕地租佃發生爭議,係指出租人與承租人間因租佃關係所發生之一切爭議而言(最高法院108年度台上大字第2470號民事裁定可參)。
當事人間原定有耕地租約,嗣發生租約是否無效或經終止,出租人得否請求承租人除去地上物返還耕地之爭議者,亦包括在內。
是減租條例規定調解、調處之前置程序,無論一方主張耕地租約無效、解除、終止或其他事由而不存在,倘經他方否認,自屬因耕地租佃關係所發生之爭議。]

[準此,卓黃O玉既已抗辯系爭耕地租約仍為存在,被上訴人起訴主張系爭耕地租約因於103年底未經續約而不存在,其非就起訴云云,惟被上訴人所主張既屬當事人間原定有耕地租約,而就有無續約、得否註銷租約發生爭執,即與雙方自始無租約之情形有別。本件應認是被上訴人與卓黃O玉等3人間之耕地租佃爭議。而被上訴人於109年4月22日向原審法院具狀起訴前,並未向當地區公所之耕地租佃委員會申請調解,已經兩造陳明無誤,則被上訴人就本件訴訟並未踐行減租條例第26條之法定調解、調處程序,堪可認定。]

[又按租佃爭議未先經調解調處,逕行起訴,即屬起訴欠缺訴訟要件,且無法命其補正,固應依民事訴訟法第249條第1項第6款規定,裁定駁回,然第一審法院為實體判決經提起上訴,第二審自應依上訴程序辦理,除上訴不合法外,上訴有無理由,應以判決為之(最高法院88年度台抗字第653號裁定參照)。
從而,卓黃O玉抗辯被上訴人起訴程序於法不合,應認有理由。]

至被上訴人本於同一請求基礎事實,於本院擴張其訴之聲明,追加請求卓黃O玉等3人應將系爭土地上,如原判決附圖虛線所示之鐵網圍牆均拆除部分,屬起訴欠缺訴訟要件,且無法補正,為不合法,則另以裁定駁回,附此敘明。

[六、綜上所述,被上訴人就兩造租佃爭議,未先經調解、調處程序即行起訴,欠缺起訴要件,無從補正,被上訴人所提本件訴訟,自屬不合法,應予駁回。原審未查,逕為卓黃O玉敗訴之判決,即有未洽,卓黃O玉上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為有理由,應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。]

至原審就卓O賢、卓O曜部分為被上訴人敗訴之判決,核無不合,卓O賢、卓O曜未受不利益判決而上訴,為無理由,應予駁回。……」。

三、非因不可抗力繼續1年而不為耕作之耕地租賃終止~「系爭土地現使用分區為第一種商業區,已非耕地使用」等
就此,臺灣臺中地方法院111年度訴字第251號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TCDV%2c111%2c%e8%a8%b4%2c251%2c20220713%2c1&ot=in 謂「……事實及理由

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)
[壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時,應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解;調解不成立者,應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處;不服調處者,由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關,司法機關應即迅予處理,耕地三七五減租條例第26條第1項前段定有明文。
查本件兩造之租佃爭議,經臺中市梧棲區公所耕地租佃委員會調解及臺中市政府耕地租佃委員會調處不成立後移送本院審理,有臺中市政府民國111年1月10日府授地權一字第1110006204號函在卷可稽。是本件起訴程序核無違誤,合先敘明。]

二、次按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時,原聲明求為判決確認兩造間就坐落臺中市○○區○○段000地號、面積867平方公尺土地;同段293-2地號、面積283平方公尺土地;同段459地號、面積1180平方公尺土地;同段459-2地號、面積158平方公尺土地(下稱系爭土地)之耕地租賃關係不存在;原告得向地政機關辦理註銷耕地三七五租約登記,及被告應將上開土地返還原告(見本院卷第81頁)。嗣於111年3月30日當庭減縮第1、2項聲明為如主文第1、2項所示,聲明第3項減縮為訴之聲明第2項原告願供擔保請准宣告(見本院卷第199頁),核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符,應予准許。

[三、又確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利益者,不得提起之,民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益,係指因法律關係之存否不明確,致原告在私法上之地位有受侵害之危險,而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言(最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判決意旨參照)。
本件被告否認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係已不存在,則原告之法律上之地位確處於不安狀態,非以確認判決無法將此種不安狀態除去。從而,本件原告之訴即有受確認判決之法律上利益。]

貳、實體方面
一、原告主張:原告為系爭土地之所有權人,原告前於38年間即與被告之先祖就系爭土地簽訂耕地租約,再與訴外人即被告之父楊O清就系爭土地簽訂臺灣省臺中縣私有耕地租約書(下稱系爭租約),租期自62年1月1日起,並由被告繼承迄今。詎被告自103年12月開始即未於系爭土地耕作,並放任系爭土地長雜草,且被告楊O山居住於新北市,依系爭土地與其居住地間之距離,楊O山實際上難以耕作,顯見被告有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情,原告自得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定,以本起訴狀繕本之送達,對被告合法終止系爭租約。又系爭土地於60年12月31日臺中港特定區計畫為地區之第一種商業區,已非耕地使用,原告亦得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定,通知被告終止租約,並依同條例第17條第2項之規定,依法給予被告補償金。爰依耕地三七五減租條例第17條第1項第4、5款之規定,擇一請求確認兩造間系爭土地之耕地租賃關係不存在,並依民法第455條前段、第767條第1項前段規定,請求被告返還系爭土地等語。並聲明:如主文第1、2項所示;訴之聲明第2項原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則均以:自開路以後,因系爭土地面積較小,耕耘機無法到達,不能種植水稻,故被告改種植蔬菜與果樹。於109年下半年至110年上半年間,因中部旱災缺水嚴重,且因系爭土地之地勢高,引水不易,於此旱象結束後,被告已開始種植不同果樹,並無非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實,原告不得以此特殊情況,終止租約。又現今政府徵收用地,皆以週邊市價徵收,原告以公告地價補償被告,已不合時宜。就系爭土地,應依農業發展條例第16條第1項第5款規定,以耕地分割移轉三分之一土地予被告繼續耕作,來終止租約等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回;如受不利之判決,願供擔保,請准宣告
三、本院得心證之理由:
原告主張其為系爭土地之所有權人,前於38年間即與被告之先祖就系爭土地簽訂耕地租約,再與訴外人即被告之父楊O清就系爭土地簽訂系爭租約,租期自62年1月1日起(最近1期為104年1月1日至109年12月31日),正產物為稻殼,被告於108年1月19日繼承系爭租約並辦理備查,有土地登記第一類謄本、系爭契約、臺中市梧棲區公所111年4月21日梧區農建字第11100006759號函附三七五租約登記資料卡為證(見卷第105頁、第119-121頁、第209-217頁),且為被告所不爭執,堪信為真。原告主張被告非因不可抗力繼續一年均不為耕作,依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定,終止兩造間系爭租約,被告應返還系爭土地等情,為被告否認並以前詞置辯,則本件爭點在於:被告是否有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形,而應將系爭土地返還原告。

[經查:
㈠按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作,不問其不為耕作者,係承租耕地之一部或全部,出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約,收回全部耕地。(最高法院84年度台上字第1856號民事判決意旨參照)。
㈡查,依原告提出103年1月GOOGLE街景系爭土地上部分面積有秧苗部分面積為雜草,未見整地痕跡,相鄰耕地均已整地完畢,103年12月GOOGLE街景則顯示系爭土地部分面積有雜草,部分為黃土狀,相鄰土地有初生長之綠色稻苗或已整地尚未播種,106年4月GOOGLE街景顯示系爭土地上均為雜草,則被告自103年12月至106年4月間是否繼續耕作已非無疑。
再依原告提出之108年3月GOOGLE街景圖(見卷第229頁)顯示系爭土地之上全部為枯黃雜草,並無任何農作物,足認108年3月時被告未有耕作系爭土地之情形,又臺中市梧棲區公所會同被告楊富棠於110年5月5日會勘系爭土地,系爭土地使用情形係部分面積種植香蕉樹數棵、部分面積為雜草一節,亦有臺中市梧棲區公所耕地三七五租約會勘紀錄表、會勘照片附卷可稽(見卷第131至137頁),且依會勘當日照片顯示,系爭土地上雜草高度幾乎與香蕉樹等高,足認被告應有相當時日未至系爭土地進行除草或耕作事宜。
再依原告提出之110年3月31日現場照片觀之(見卷第231頁),系爭土地僅有靠臺中市梧棲區民和路2段一側土地種植香蕉樹約5、6棵,其餘部分為枯黃之雜草,而相鄰之耕地則均已插秧完畢,且被告楊富棠自承因系爭土地面積太小,耕耘機不幫忙整地,所以荒廢4、5年等語(見卷236頁),核與上開現場照片顯示情形大致相符。
足認被告自108年3月間起荒廢系爭土地,至110年間方再種植香蕉數棵,且種植之香蕉樹使用面積亦小於雜草生長面積,應屬低度耕地使用。]

[被告雖辯稱於109年下半年至110年上半年間,因中部旱災缺水嚴重,且因系爭土地之地勢高,引水不易,於此旱象結束後,被告已開始種植不同果樹,惟被告於108年間已荒廢系爭土地未為耕作,至109年下半年,顯已逾1年期間,且依前述現場照片,被告所辯不同果樹僅有香蕉樹,種植面積僅占系爭土地一小部分,其餘部分仍為雜草(見卷第248頁),被告所辯尚不足採。
被告雖辯稱因開路後耕耘機無法用,無法種植水稻,惟系爭租約並未限制被告必須耕作水稻,被告應自行尋找耕作方式及作物,繼續耕作,是被告所辯無法耕作非屬不可抗力之事由。
足認被告自108年3月間起有承租系爭土地之一部,非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形甚明,則原告主張因被告承租系爭土地非因不可抗力繼續一年不為耕作,其得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約,應屬有據。]

至原告併主張之同條例第17條第1項第5款規定,本院自無庸再予審酌,併予敘明。
㈢被告另辯稱現今政府徵收用地,皆以週邊實價登錄市價徵收,原告以公告地價補償被告,已不合時宜。就系爭土地,應依農業發展條例第16條第1項第5款規定,以耕地分割移轉三分之一土地予被告繼續耕作,來終止租約等語,惟原告既已合法終止與被告之系爭租約,被告自無從再主張相關之補償,被告此部分所辯自不足採。

[㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。
另按承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。民法第767條第1項、第455條分別定有明文。
本件系爭租約既因被告承租系爭土地自108年3月間起非因不可抗力繼續一年不為耕作,並經原告以起訴狀繕本向被告為終止系爭租約之意思表示,合法終止系爭租約,被告復無法舉證證明其有其他合法占有權源,則被告於原告終止系爭租約後,自屬無權占有。
從而,原告本於系爭土地所有權人地位,依民法第767條及民法第455條規定,請求被告返還系爭土地,應屬有據。]

四、綜上所述,原告已依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定,合法終止租約,其請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在,及依民法第455條前段、第767條第1項前段規定,請求被告將系爭土地返還原告,為有理由,應予准許。……」。

四、其他相關實務裁判
請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e5%90%88%e6%b3%95%e5%8d%a0%e6%9c%89%e6%ac%8a%e6%ba%90%26%e8%80%95%e5%9c%b0%e7%a7%9f%e8%b3%83&judtype=JUDBOOK

貳、小結
按耕地三七五減租條例所稱耕地租用,依效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院88年台上字第1號判例 https://law.moj.gov.tw/LawClass/ExContent.aspx?ty=J&JC=A&JNO=1&JYEAR=88&JNUM=001&JCASE=%e5%8f%b0%e4%b8%8a:「按耕地租用,係指以自任耕作為目的,約定支付地租使用他人之農地者而言,土地法第一百零六條第一項定有明文,所稱農地,參照同條第二項之立法精神,應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者,既非耕地租用,自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例應予變更,不再予援用。」之意旨,乃指以「自任耕作」為目的,約定支付地租使用他人農地而言,倘個案之客觀事實屬之,自須先適用耕地三七五減租條例相關規定。

而耕地三七五減租條例,對於「出租人於租賃期間尚未屆滿前之終止(同法第17條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060008&flno=17 及第18條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060008&flno=18)」「出租人於租賃期間屆滿時之收回自耕(同法第19條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060008&flno=19)與承租人之續租權(同法第20條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060008&flno=20)」、「 禁止轉租 (同法第16條
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060008&flno=16)」「承租人之優先承受權 (同法第15條
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060008&flno=15)」「租佃爭議處理程序 (同法第26條
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060008&flno=26)」及「契約之要式(同法第6條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060008&flno=6)」等事項,均有特別之規定。

爰有關「耕地租賃作為合法占有權源」之法律爭議事項,就與一般租賃有所不同,尤其是「耕地租賃之終止與收回是否合法有效」「耕地租賃有無成立」「有無自任耕作」(即須符合前揭相關規定)等事項,常是實務裁判上之爭點,前揭實務裁判(請參閱本文壹一至三部分)就是如此。

而面對這些法律爭議事項,除熟悉耕地三七五減租條例相關規定外,其尚具效力之相關判例之意旨及前揭(請參閱本文壹部分)實務裁判之見解,自應熟讀並參酌之。




作者簡介

楊春吉
108項自然法則發現者、Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



分享出去: