「比例原則、平等原則、不溯及既往原則、法秩序安定性、信賴保護原則及其他事項」於「公寓大廈區分所有權人會議決議與規約內容」上之適用

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文 / 楊春吉

本案相關裁判/最高法院111年度台上字第893號民事判決等

壹、比例原則平等原則原則、及其他事項於「權人會議決議與規約內容」上,實務裁判上之見解
一、限制訪客及辦公室員工進出入~比例原則、平等原則及權利濫用原則
就此,最高法院111年度台上字第893號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c111%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c893%2c20230330%2c1&ot=in 謂「……理 由
本件被上訴人主張:伊自民國107年3月29日起向訴外人張O美承租訴外人臺北市政府所有之門牌號碼新北市○○區○○路488號5樓建物及地下3樓編號61、62、73至75停車位(下稱系爭,合稱系爭建物),經營「晟O診所」洗腎中心(下稱系爭診所)。系爭建物所在之美O景O公寓大廈(門牌含同上路488、490號,下稱系爭大廈)係與臺北市政府捷運工程局(下稱捷運局)聯合開發之地上19層、地下7層住、商混合大樓,其地下1至5層為停車空間(捷運設施除外),僅490號如原判決附圖所示「A電梯兩座」(下稱A電梯)可直接通達地下層,488號1至5層、6層至頂樓分設併排之兩座電梯(下稱B、C電梯)未通達地下層。伊為系爭停車位使用權人,經伊同意使用系爭停車位之系爭診所職員或其他訪客(含病患及其家屬,下稱訪客)自得搭乘A電梯自地下3樓上至5樓診所。詎上訴人竟於109年9月19日召開區分所有權人會議決議增訂如原判決附表(下稱附表)(一)所示之規約第20條第14款、第15款(下稱系爭第14款、第15款,合稱系爭規約),限制488號3至5樓辦公室(下稱商辦樓層)訪客不得由地下停車場進出,須一律從488號1樓大門進出,及使用停車位之辦公室職員僅能自地下層搭乘A電梯至1樓,再轉搭B電梯至商辦樓層,致伊無法持系爭大廈感應磁扣5個(下稱系爭磁扣)搭乘A電梯至5樓。系爭規約違反A電梯設置之目的及通常使用之方法,侵害伊基於權得合理使用A電梯之權利,違反平等及比例原則,為權利濫用,系爭規約自屬無效等情,依公寓大廈管理條例第9條第2、3項,民法第72條、第148條及第184條第1項規定,求為確認系爭規約無效,及命上訴人將系爭磁扣設定為得搭乘A電梯自地下3層通行至地上5層之狀態之判決。
上訴人則以:系爭大廈起造時即規劃住宅與商用之住戶分流,488號3至5樓商辦區使用488號1樓進出口及2部專屬之B電梯,該電梯未設計通往住宅區6至19樓;490號及488號6至19樓住宅區,使用490號1樓進出口及A電梯連通全部住宅區,488號6樓以上住戶使用A電梯至6樓再轉乘C電梯,其目的在管理維護住宅區之居住品質與安寧,不受商辦樓層人員進出干擾及影響,並防止A電梯過度使用提前耗損或頻繁維修。系爭規約係將向來之電梯分流使用方式予以明文,一體適用於商辦樓層住戶,被上訴人承租系爭建物時,並與伊、捷運局達成電梯分流及專屬病患車不使用A電梯之共識,系爭規約內容自無違反平等、比例原則或公序良俗,亦不構成權利濫用,自屬有效。況被上訴人持有之系爭磁扣,其中4顆仍可搭乘A電梯自地下3層通行至地上5層等語,資為抗辯。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)
[原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決,改判如其聲明,係以:張O美前向捷運局承租臺北市政府所有位於系爭大廈之系爭建物,於107年3月29日予被上訴人經營系爭診所。
系爭大廈係與捷運局聯合開發之地上19層、地下7層住、商混合大樓,地上各層主要用途如附表(二)所示,地下1至5層為停車空間(部分為機電設備及捷運設施),地下6、7層為捷運設施,為兩造所不爭執。
次查系爭大廈規劃時捷運站已完工啟用,並留設電梯得使用之柱列位置,其中488號門廳電梯範圍之地下層為捷運站收費區,非聯合開發得使用範圍,故B、C電梯未通達地下停車場,僅490號門廳之A電梯可通達地下停車場,規劃時已考量使用地下停車位之商辦樓層住戶,得搭乘490號門廳之緊急昇降梯(即A電梯)或特別安全梯前往3至5樓,並未禁止商辦樓層住戶將其停車位提供訪客使用。
足見系爭大廈商辦樓層住戶使用A電梯,往返地下停車空間與其所在商辦樓層,乃合於該電梯設置之目的及通常使用方法,且為其使用上不可或缺之。]

[系爭第15款對商辦樓層辦公室職員(不含訪客或其他商務、病患及其家屬)使用A電梯所為之限制,形同約定A電梯之地上層共用部分僅供住宅用戶專用,有違電梯設置之目的與其通常之使用方法,難認合於公寓大廈管理條例第7條、第9條之規定,而欠缺合理性。]

[系爭大廈6樓以上為集合住宅,其門牌按左、右兩側編為488號及490號;2至5樓之門牌採單一編定,2樓使用490號、3至5樓均為488號,系爭建物坐落位置乃圍繞A電梯附近。系爭大廈於興建時縱有住、商分流之規劃,因此於488號1至5層、6層至頂樓分設B、C電梯,然A電梯既屬唯一可自地下層通達各樓層之電梯,應以6層為管制點,非以門牌488號、490號為劃分,亦不得以防止其過度使用提前耗損或頻繁維修為由,而限制部分樓層用戶之使用。]

[上訴人於109年3月5日會議就「武漢肺炎疫情討論案」決議:「因擔心各種群聚感染,故488號5F診所洗腎病患請自用辦公室原有488號電梯至該樓層」,同年9月19日召開區分所有權人會議決議增訂系爭規約,係誤認洗腎患者有傳染疾病予住戶之危險,並含有以身心障礙等為分類標準而為之目的考量。
足見系爭規約之限制,形式上一體適用於商辦樓層住戶,實際隱藏上開目的,未考量商辦樓層住戶使用地下停車位數量之多寡及需求有異,難認其所為差別待遇之手段及目的為正當。]

系爭大廈為住、商混合大樓,商辦樓層住戶得依法申請變更原有用途,為該大廈住戶所得預期,被上訴人既申請主管機關核准變更系爭建物用途為診所,並合法領得醫療機構開業證明,縱住戶當初未預見居住環境將有診所入駐或與醫護人員、病患共用電梯之情事,仍難認渠等有應受保護之信賴利益。
系爭大廈旁之馬路多劃設紅線、禁止臨停,僅靠近490號1樓門廳前標示「雙和醫院接駁車候車處」 劃有1小段黃線,其住戶、員工或訪客因業務接洽、搬運貨品或身體不便等,確有於地下層停車並搭乘A電梯上樓之需,難認被上訴人提起本件訴訟有權利濫用之情事。

[系爭規約為差別之待遇,限制商辦樓層訪客不得由地下停車場進出,須一律從488號1樓出入,有違平等及比例原則,難認合於公序良俗及正當,依民法第71條(按:應係第72條之誤載)、第148條第1項規定,應屬無效。]

上訴人將被上訴人持有之系爭磁扣,設定(限制)為僅能搭乘A電梯通行地下3層至1層之狀態,侵害被上訴人合理使用A電梯之權利,被上訴人依侵權行為法律關係,請求上訴人將該磁扣設定為得自地下3層搭乘A電梯通行至地上5層之狀態,核屬有據。故被上訴人依公寓大廈管理條例第9條第2、3項,民法第72條、第148條及第184條第1項規定,求為確認系爭規約無效,及命上訴人將系爭磁扣設定為得搭乘A電梯自地下3層通行至地上5層之狀態,為有理由,應予准許等詞,為其判斷之基礎。

[查當事人於訴訟上所為之自認,於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力,法院應認當事人自認之事實為真,以之為裁判之基礎。
被上訴人持有之系爭磁扣,僅其中1顆磁扣遭上訴人取消得至商辦樓層之感應,其餘4顆磁扣迄今仍得自地下1至3層搭乘A電梯通行至商辦樓層,為兩造不爭執之事實(見第一審卷62頁、366頁,原審卷123頁)。
則被上訴人請求上訴人將未消磁之4個磁扣設定為得搭乘A電梯自地下3層通行至地上5層之狀態,自欠缺權利保護之必要。原審未查,遽命上訴人將系爭磁扣全部設定為得搭乘A電梯自地下3層通行至地上5層之狀態,已有可議。]

[次查規約為公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項,公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。
位於系爭大廈之系爭建物為臺北市政府所有,由管理機關捷運局出租予張O美,再轉租予被上訴人經營系爭診所,為原審認定之事實。
而上訴人於事實審抗辯:系爭建物區分所有權人未爭執系爭規約之效力,捷運局並發函要求被上訴人遵守系爭規約等語,並提出捷運局110年4月26日函為(見原審卷319頁以下)。
倘非虛妄,自應究明被上訴人得反於系爭建物區分所有權人之意思而爭執系爭規約效力之法律上依據,及其有何提起本件確認之訴之法律上利益。
原審未查明審認,遽以前揭理由為上訴人不利之判決,亦有未合。]

[又權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。
原審未敘明上訴人因行使何權利及取得之利益為何,復未與被上訴人及國家社會因上訴人行使權利受有何損害,為比較衡量,遽謂系爭規約依民法第148條第1項規定,應屬無效,並有未洽。]

[再民法第72條所謂法律行為有背於者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。
而法律行為是否違反公序良俗,應就法律行為之內容、附隨情況,以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之。
上訴人於事實審另抗辯:被上訴人承租系爭建物時,業與伊、捷運局達成電梯分流及專屬病患車不使用A電梯之共識,捷運局於107年4月19日伊召開之會議並說明:「1.診所自行安裝活動式殘障坡道…3.專屬病患車會直接到488號1樓接送」,被上訴人於會後即依該決議製作活動式殘障坡道,復於108年7月25日伊召開之會議派員列席,同意「1.診所自行安裝殘障坡道…2.專屬病患車會直接到488號1樓接送」,並於會後經捷運局同意後增設無障礙坡道,供其專屬病患車直接開到488號1樓接送;承租系爭大廈3、4樓商辦之住戶亦統一由488號1樓電梯進出,非僅針對被上訴人採取電梯分流使用之管理方式等語,並提出美O景O管理委員會107年4月19日會議記錄、同年9月20日開會通知暨議程、108年7月25日會議記錄暨簽到表、捷運局108年10月7日函、被上訴人108年11月19日函為證據(見原審卷94頁以下、324頁以下)。
攸關系爭第15款是否違反公序良俗,被上訴人違背原來同意之意思而為本件之請求,是否無違誠信,係屬重要之防禦方法。
原審未於判決書理由項下記載其取捨之意見,復未敘明系爭第14款如何違反公序良俗,逕為上訴人不利之判決,亦有判決不備理由之違法。上訴論旨,指摘原判決,求予廢棄,非無理由。]

據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項,判決如主文。……」。

二、停車場清潔費案~不溯及既往原則信賴保護原則、平等原則、比例原則、誠信原則、權利濫用禁止原則、公序良俗及撤銷決議逾法定三個月救濟期間等
就此,臺灣高等法院112年度上字第217號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c112%2c%e4%b8%8a%2c217%2c20230712%2c1&ot=in 謂「……事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加,非經他造同意不得為之,但請求之基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人起訴求為確認文心移O光O大廈(下稱系爭大廈)民國111年3月19日第12屆第1次區分所有權人會議(下稱系爭區權會)議題三「停車場清潔費分帳案」之決議(下稱系爭決議)無效,於本院第二審程序追加備位之訴請求撤銷系爭決議,及再備位之訴求為確認被上訴人111年5月21日第12屆第1次管理委員會會議議題四「汽車清潔費分帳討論案」之決議(下稱管委會決議)無效(本院卷第35、36頁)。核其追加請求與原訴之基礎事實均係本於系爭大廈停車場清潔費分帳之相關爭執,訴訟資料可資援用,合於上開規定,應予准許。
二、上訴人主張:伊為系爭大廈區分所有權人,該大廈地下1至4樓共有188個汽車停車位(下稱系爭停車位)、203個機車停車位,系爭停車位由部分區分所有權所有並,其地坪修繕費應由車位所有人負擔。系爭決議將歷年汽車位清潔費交由被上訴人分帳並扣除必要費用後成立專戶,以利地下室修繕維護之需要。惟系爭停車位所有人每月僅繳納停車位清潔費新臺幣(下同)600元供經常性支出,臺灣士林地方法院106年度訴字第1192號民事事件(下稱前案)判決已認定該清潔費不敷日常管理使用,無從再分帳成立專戶,系爭決議竟未解釋支出項目,未明示授權意旨及範圍而概括授權被上訴人,溯及既往分帳歷年費用而成立專戶,顯為規避規約將系爭停車位修繕費用轉嫁全體區分所有權人,非屬公平,嚴重影響社區秩序安定。該決議違反公寓大廈管理條例第10條第1項、系爭大廈規約第4條第3項第2款、第5款、第6款、第12條第2項第2款、第3項第3款、第4項規定,悖於禁止權利濫用、誠實信用原則、公序良俗,違反手段目的正當性、比例原則、平等原則、、信賴保護原則,依公寓大廈管理條例第1條第2項類推適用民法第56條第2項規定,求為確認系爭決議無效之判決(原審為上訴人敗訴之判決,上訴人不服,提起上訴)。於本院第二審程序追加備位主張:系爭區權會召集前,未詳實說明停車位清潔費扣除必要費用之計算標準,及該清潔費支出明細,未充分揭露利害關係資訊,屬召集程序瑕疵,類推適用公司法股東會決議之規定,備位求為撤銷系爭決議之判決。並追加再備位主張:管委會決議計算分帳之方式不合理,致系爭停車位所有人未按比例分擔歷年費用,目的欠缺正當性,違反公寓大廈管理條例第10條第1項、第37條、系爭大廈規約第4條第3項第2款、第5款、第6款、第12條第2項第2款、第3項第3款、第4項規定,違反禁止權利濫用、誠實信用原則、公序良俗,求為確認管委會決議無效之判決。上訴及追加聲明:㈠先位聲明:⒈原判決廢棄;⒉確認系爭決議無效。㈡備位聲明:系爭決議應予撤銷。㈢再備位聲明:確認管委會決議無效。
三、被上訴人則以:系爭停車位清潔費為停車位所有人額外繳納之費用,性質上與系爭大廈規約第11條之不同,然長期以來均與管理費併同使用,系爭決議將歷年系爭停車位清潔費分帳並扣除必要費用後成立專戶,避免與管理費共用帳戶而誤用,其目的正當且有必要,該清潔費來源明確、與公共基金使用目的不同,溯及既往分帳並無違反安定性之虞,且系爭決議未認定停車場清潔費扣除必要費用之結餘,亦未決議自公共基金提撥修繕費用至系爭停車位專戶,難認有損區分所有權人權益,自無權利濫用、違反法令規約、公序良俗、誠信原則等情。系爭區權會召集程序適法,上訴人於決議當場未表異議,不得請求撤銷該決議。前案就維護管理系爭停車位所需費用之認定於本件無爭點效,系爭停車場與共用部分建物之費用成本及計費方式本應有別,伊作成管委會決議結算系爭停車位歷年清潔費尚有餘額,得撥款至專戶,並於112年3月26日第13屆第1次區分所有權人會議中提供歷年停車位清潔費分攤表予全體區分所有權人審閱及表示意見,當場無人異議,伊分帳並無不公等語,資為抗辯。答辯聲明:上訴及追加之訴均駁回。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)
[四、本院之判斷:
㈠按確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利益者,不得提起之,民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益,係指法律關係存在與否不明確,原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在,且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者。
查上訴人主張系爭決議及管委會決議無效,為被上訴人否認,上訴人為系爭大廈區分所有權人,有建物所有權狀可憑(原審調字卷第31頁),因停車位清潔費與管理費分帳暨分帳結果之決議效力存否不明確,致上訴人法律上地位產生不安狀態,此不安之狀態得以確認判決將之除去,其提起本件先位及再備位確認之訴,均有受確認判決之法律上利益,合先敘明。]

㈡查,系爭大廈之門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000○000號,為地下4樓地上18樓之建物,上訴人為其中門牌號碼659號10樓之3房屋所有權人,為系爭大廈之區分所有權人;系爭大廈之系爭停車位(即臺北市○○區○○段○○段0000○號)屬部分區分所有權人所有並約定專用;被上訴人每月向全體區分所有權人收取依建物加上應有部分面積(不含系爭停車位面積)以每坪100元計算之管理費,另每月向系爭停車位所有權人收取600元清潔費等情,有建物所有權狀、系爭大廈規約在卷可稽(原審調字卷第31、87至96頁),且為兩造所不爭(本院卷第104至105頁),堪信真實。

[㈢系爭決議並無無效事由:
 ⒈按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用,公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。
又系爭大廈規約第4條第3項約定:「下列各事項,應經區分所有權人會議決議:②公寓大廈之或改良。⑤約定專用或約定共用管理事項。⑥管理委員執行費用之支付項目及支付辦法」、
第12條第2項第2款約定:「管理費用途如下:共有部份、約定共有部份之管理、維護費用或使用償金」、
第12條第3項第3款約定:「公共基金用途如下:共有部份及相關設施之拆除、重大修繕或改良」、
第12條第4項約定:「重大修繕改良貨幣(或必)要重大支出,期(其)工程費金額最高上限為新台幣30萬元整,同一案件超過此最高上限,應由區分所有權人大會同意,但涉及民生用水用電與公共安全設備等修繕時,不在此限」(見原審調字卷第80、90至91、94頁)。
 ⒉經查,系爭大廈105年12月10日第6屆第1次臨時區分所有權人會議通過議案二「案由:B1~B4外牆漏水、地下室地坪裂縫修繕案」,決議動支社區基金880萬元修繕地下室停車場地坪裂縫與重新鋪設表層環氧樹脂,經前案判決認系爭停車位非系爭大廈全體區分所有權人之共有部分,由全體區分所有權人負擔修繕費用之決議因違反公寓大廈管理條例第10條第1項及系爭大廈規約第12條第2項第2款等規定而無效,有該判決附卷為憑(原審調字卷第33至39頁)。
據此,被上訴人乃於系爭區權會提案議題三「停車場清潔費分帳案」,其說明略以:「⒈本社區地下停車場除B2機車區外,其餘地下層前良欣投資公司提告並經法院判決部份區分所有權人共有區域,不得由公共基金進行修繕。⒉本社區管理費每月除收取各住戶每坪100元外;另有汽車位區權人每月需額外繳納每個車位600元清潔費,由於歷年清潔費已併入管理費指定銀行帳戶,為此,考量地下室管理維護需要,建請將歷年汽車位清潔費交由管委會分帳並扣除必要成本後成立專戶,以利地下室修繕維護之需要」,
經系爭區權會作成系爭決議,內容為:「同意將歷年汽車位清潔費交由管委會分帳並扣除必要成本後成立專戶,以利地下室修繕維護之需要」,有會議資料、系爭區權會會議記錄可參(原審調字卷第41至85頁)。
綜合上情,被上訴人因前案判決,提議將系爭大廈管理費與停車位清潔費分帳,期可區辨二者資金來源及用途,即明確區分系爭大廈共有部分建物與系爭停車位之管理、維護、修繕費用,其目的核屬正當,亦與公寓大廈管理條例第10條第1項規定、系爭大廈規約第4條第3項第5款、第12條第2項第2款約定無違。]

又系爭決議內容未涉及系爭大廈之拆除、重大修繕或改良、必要重大支出、管理委員執行費用等,亦未論及動用公共基金,上訴人主張系爭決議違反系爭大廈規約第4條第3項第2款、第6款、第12條第3項第3款、第12條第4項約定,均屬無據。
⒊再觀系爭規約第11條第3項、第13條依序約定:「各項費用之收繳、支付方法,授權管理委員會訂定」、「共有部分之修繕由管理委員會為之」(原審調字卷第93、94頁),可知系爭大廈區分所有權人早已於規約授權被上訴人訂定各項費用收支辦法及修繕共有部分,則系爭決議授權被上訴人綜理歷年收支而為系爭大廈管理費與停車位清潔費之分帳,自屬最為妥適,且該決議已明示授權分帳範圍及方式,上訴人主張系爭決議未明示授權意旨及範圍而概括授權被上訴人云云,尚無可採。

[⒋上訴人雖主張前案判決認定系爭停車位所有人分擔之車位清潔費少於實際支應之數額等理由,於本件有爭點效適用,應認停車位清潔費無餘額得予分帳云云。
惟查,兩造於前案之主要爭點為區分所有權人會議決議動支社區基金880萬元維修系爭停車場地坪之決議有無違反系爭大廈規約第12條第2項第2款、公寓大廈管理條例第10條第1項規定,該次決議內容與系爭決議顯然不同,且前案就系爭停車位清潔費應否分帳設立專戶,暨該等停車位日常所需人事費、稅捐、維護、修繕及其他經常性管理費用及重大修繕或改良所需費用之數額等節,未列為主要爭點由兩造為充分之舉證攻防及辯論,亦未於判決中認定應否分帳及上開各項費用之數額;
且該案於107年8月30日言詞辯論終結,距系爭決議作成已近3年又7個月,系爭大廈財務收支結餘狀況難認全然相同,自難擷取前案判決片段理由,即認停車位清潔費於分帳後必無餘額。
況依被上訴人於系爭區權會所為工作報告,系爭大廈於110年3月至同年10月間之維護、修繕、管理工作絕大部分均與系爭停車位無關(見原審調字卷第46至54頁),則上訴人主張應依系爭停車位占系爭大廈面積比例或應有部分比例為分帳,分帳結果必無餘額云云,難認可採。
從而,關於停車場清潔費應否及如何分帳之爭點,應由本院予以審認判斷,不受前案判決此部分理由之拘束,上訴人據此主張系爭決議目的手段非屬正當、違反公寓大廈管理條例第10條第1項規定及系爭大廈規約之約定云云,為無可採。]

[⒌又按法律不溯及既往乃在維持法治國之法安定性並適度保護當事人之信賴利益。故如立法者基於政策考量,特別規定溯及既往,若人民依該修正前法律已取得之權益及因此所生之合理信賴,因該法律修正而向將來受不利影響者,立法者乃採取其他合理之補救措施,即非法之所不許,俾符法治國之法安定性原則及信賴保護原則。故非違反法律不溯及既往原則,必然無效(最高法院102年度台上字第1751號判決意旨參照)。
系爭大廈歷來均逐月向全體區分所有權人收取依建物面積以每坪100元計算之管理費,及向系爭停車位所有權人收取每車位600元之清潔費,已如前述,其數額並非難以區分計算,且因二者收費標準不同,其管理、維護、修繕所需費用亦不相同,倘不予溯及分帳,反有失公平,系爭區權會基此考量作成就歷年停車位清潔費均予分帳之決議,難認影響上訴人法律上之安定性,其未因該決議而向將來受有任何不利影響,復無法舉證已取得何等權益而具合理信賴,依上說明,上訴人主張系爭決議違反法律不溯及既往原則、信賴保護原則而無效云云,自難憑採。]

[筆者按:就此,該決議是否為不真正溯及既往?或確係溯及既往之決議?首須釐清;如確係溯及既往之決議,公寓大廈管理條例及其施行細則並末就此明定得溯及既往之規定,規約內容及決議自不得違反不溯及既往原則;另不溯及既往原則與比例原則等其他事項不可混淆,也須注意]

[⒍再按權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。
民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。
而法律行為是否違反公序良俗,應就法律行為之內容、附隨情況,以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之(最高法院111年度台上字第893號判決意旨參照)。查,系爭決議依循前案判決將系爭停車位清潔費分帳成立專戶,目的在於明確區辨系爭大廈共用部分與系爭停車位之收支,均如前述,與公序良俗及誠信原則無悖,該項決議未涉及分帳數額之認定,難認系爭停車位所有人受有利益,致其他區分所有權人受有損害,更無從認定該決議係以損害未持有系爭停車位之少數區分所有權人為主要目的。
從而,上訴人主張系爭決議違反公序良俗、誠信原則、平等原則、公平原則並屬權利濫用而無效云云,均無足採。]

⒎綜上,系爭決議並無上訴人所指無效事由,其先位請求確認系爭決議無效,洵屬無據。

[㈡上訴人不得請求撤銷系爭決議:
  按總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議;但出席社員,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限,民法第56條第1項定有明文。
公寓大廈管理委員會為人的組織體,區分所有權人會議為其最高意思機關,其區分所有權人會議之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,依公寓大廈管理條例第1條第2項規定,應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定,由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。
上訴人固主張系爭區權會召集前未揭露重要資訊,召集程序存有瑕疵,其於會議當場有對議案表示異議云云。
然查,系爭區權會於111年3月19日召開,於同日作成系爭決議,上訴人於112年3月1日始以民事上訴理由狀主張撤銷該決議(見本院卷第35頁),已逾民法第56條第1項所定3個月除斥期間,於法不合,其備位請求撤銷系爭決議,自屬無據。]

[筆者按:以民法第799-1條之規定,所為之撤銷規約內容,及類類推適用民法第56條第1項之規定,所為之撤銷決議,法均有明定三個月之救濟期間;至於類推適用民法第56條第2項之規定,所為確認決議無效訴訟,該項規定雖未明定三個月救濟期間,但基於法秩序安定性,且性質與第一項規定者類似(法也顯有漏洞),筆者一直主張,得類推適用民法第56條第1項之規定,也有三個月救濟期間之適用,請參閱「規約內容顯示公平之救濟」https://www.lawtw.com/archives/1144631 等文]。

[㈢管委會決議並無無效事由:
 ⒈查,111年5月21日管理委員會會議議題四「停車清潔費分帳討論案」說明略以:「依第十二屆區權會議題三決議,同意將歷年汽車位清潔費交由管委會分帳並扣除必要成本後成立專戶,以利地下室修繕維護之需要,有關分帳清單如附件」,並作成管委會決議即「6票同意依附件說明辦理188個汽車位分帳作業」;被上訴人嗣於112年3月26日系爭大廈第13屆第1次區分所有權人會議工作報告中提出自100年5月至111年8月統計清潔費分攤表,說明系爭停車位清潔費收入每月11萬2,800元,扣除每月之人力成本1萬2,107元、電力成本1萬2,168元後,每月清潔費分攤8萬8,525元,區分所有權人對上開重要工作提報並無異議,有各該會議記錄可憑(本院卷第71至72、75至78、155至159頁)。
 ⒉次按共用部分之管理維護費用,以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則,惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事,就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔,為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。
且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時,基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體,住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性,難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益,倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理理由,且其區別程度亦不失相當性者,即難認為無效。
查,管委會決議已具體說明其依工作項目、每日工時、分攤時數、燈具數量、每日用電度數等計算每月人力及電費分攤之依據如附件所示,其設定之標準客觀上具合理理由,且經提出於區分所有權人會議討論,無人異議,依上說明,自難逕認無效。上訴人主張管委會決議不具手段、目的正當性而無效,尚無可採。]

⒊上訴人雖稱系爭停車場清潔費亦應用以分擔或支付公共水費、電話費、律師顧問、清潔用品、中控數位監控管理系統、對講主機系統更新、管理中心設備、40米中大型變焦紅外線攝影機、社區筆記型電腦及路由器、門禁/監視/車道設備採購、年度消防缺失改善、設備保養費、設備檢測工程、灑水警報器逆止閥偵煙故障、A、B棟貨梯門禁讀頭安裝、B棟電梯調速機鋼索、3號A棟貨梯修繕、地下室車位頂接水盤工程、地下室B1截水溝防水修繕工程、斜坡道粉刷油漆、8車位後方廢水泵液位浮球、地下室停車場天板地面除塵等費用,管委會決議計算之人力、電力費用分擔亦不合理云云。
然查,系爭大廈地下1至4層非僅有系爭停車位,尚有全體區分所有權人共有之機車停車位,及臺北市○○區○○段○○段0000○號建物,該建物主要用途包括特別安全梯及梯道、排煙室、電氣管道、進排氣管道、排水給水管道、消防水箱、消防揚水給水弱電管道緊急發電機室、機房、台電配電室、排風機房、電信機房、消防/景觀幫浦機房等,同小段6711建號除供系爭停車場用途外,亦兼作防空避難室使用,有建物登記公務用謄本、建物測量成果圖可參(前案卷一第123至153頁),足見機車停車位、消防、機電、給水排水、進排氣、電貨梯等設備均設置於共用部分,為全體區分所有權人所共有,管委會決議以全體區分所有權人繳交之管理費支應相關費用,並無不公,上訴人主張與地下室有關之支出均應以停車位清潔費分擔,並據此主張管委會決議挪用管理費或公共基金於支應系爭停車場相關支出,違反公寓大廈管理條例第10條第1項、第37條、系爭大廈規約第4條第3項第5款、第6款、第12條第2項第2款規定,屬權利濫用,違反誠信原則、公序良俗、平等原則、公平原則而無效云云,洵無可採。
⒋此外,管委會決議未涉及系爭大廈或系爭停車場之拆除、重大修繕或改良、必要重大支出等費用,自無違反系爭大廈規約第4條第3項第2款、第12條第3項第3款、第4項規定可言。
從而,上訴人主張管委會決議違反公寓大廈管理條例第10條第1項、第37條、系爭大廈規約、禁止權利濫用、誠實信用原則、公序良俗、平等原則、公平原則、手段目的正當性而無效云云,均無足採。
五、綜上所述,上訴人請求確認系爭決議無效,非屬正當,不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決,並無不合。上訴論旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。上訴人於本院第二審程序追加備位請求撤銷系爭決議,再備位請求確認管委會決議無效,均無理由,應併予駁回。……」。

三、限制為須做住宅使用~共同利益、比例原則及公序良俗等
就此,最高法院111年度台再字第28號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV%2c111%2c%e5%8f%b0%e5%86%8d%2c28%2c20221214%2c1&ot=in 謂「……理 由
一、再審被告大O鼎O大廈管理委員會(下稱管委會)之法定代理人已變更為劉O育,有臺北市政府都市發展局(下稱都發局)函可憑,茲據其具狀聲明,核無不合,先予敘明。
二、再審原告主張前本院111年度台上字第353號確定判決(下稱原確定判決)有民事訴訟法第496 條第1項第1款所定再審事由,對之提起,係以:伊就前訴訟程序原第二審法院108年度重上字第540號判決(下稱第540號判決)提起第三審上訴,業已具體指摘第540 號判決共15項違背法令之事由,惟原確定判決未予以審酌,遽為伊不利之判決,有適用法規顯有錯誤,為其論據,求為廢棄第540號判決及原確定判決,並發回原第二審法院。
三、按民事訴訟法第496條第1項第1 款所謂適用法規顯有錯誤, 係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定,或與有關 解釋字號、憲法法庭裁判意旨顯然違反,或消極的不適用法 規顯然影響裁判者而言。又第三審為法律審,其所為判決以 第二審判決所確定之事實為基礎,上開規定所謂適用法規顯 有錯誤,對第三審判決言,應依據第二審判決所確定之事實 而為之法律上判斷,有適用法規顯有錯誤之情形為限,不包 括漏未斟酌證據及認定事實不當或判決不備理由或理由矛盾 等情形在內。至第二審法院取捨證據、認定事實及解釋 之職權行使,是否妥適,與第三審判決適用法規是否顯有錯 誤無關。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)
[本件原確定判決以:原第二審法院本於取捨證據、 認定事實及解釋契約之職權行使,所論斷系爭大廈為聯O建 設科技股份有限公司(下稱聯O公司)所興建,民國98年間 取得使用執照, 3至11樓房屋分別銷售予劉O育等11人,陳O智與其配偶李O玉於98年6月8日分別取得1樓之1、1 樓房 屋所有權,登記用途為一般零售業甲組。
再審原告於99年8月4日買受取得系爭房屋所有權,登記用途為一般事務所, 嗣與訴外人吳O靜於104年5月27日就系爭房屋訂立系爭租約,惟吳O靜向管委會申請室內裝修施工遭駁回。
管委會主三任委員依序於104年7月15日、同年8月9日,召集第7屆第1次臨時區分所有權人會議,決議如第540號判決附表編號1所示內容、第7 屆第2次臨時區分所有權人會議決議增訂住戶規約第16條第3 項:「區分所有權人及住戶應以純住宅為本大廈使用用途,不得自行、出租或使他人以非住宅之用途來使用本大廈(包括但不限於不得用於營業或其他營利/商業用途)」(下稱系爭決議)。
吳O靜以再審原告有可歸責之事由,解除系爭租約,請求返還、第1 年租金及稅金之支票,經另件判命再審原告應予返還確定。
系爭大廈於預售期間係以純住宅為銷售內容,並無住商混合之規劃;系爭契約書所附都發局附表㈡第二次變更設計變更概要,雖記載地上1、2層核准使用類組分別為一般零售甲組、一般事務所,然該附表字體僅約0.2×0.3 公分,難認一般買受人會注意及此。
參酌系爭大廈第1 屆區分所有權人會議召開及討論「大廈規約」過程暨會議結論,佐以聯O公司董事長鄧O玲、劉O育等11人及陳O智於98年10月20日進行協商,決議:「1 樓區分所有權人同意1 樓停車位只當停車使用,不會做其他用途…」、「建設公司願研擬將2 樓用途由一般事務所變更為住家或慎選未來購買對象必須當住宅使用」,聯O公司嗣於98年11月12日函復管委會同意配合等情,堪認陳O智以建商老闆自居,出席98年10月20日協商會議,並承諾會議結論,足見身兼建商及區分所有權人之聯智公司與系爭大廈其餘區分所有權人已就系爭房屋僅作純住宅使用達成合意,再審原告亦知悉上開約定,依民法第799條之1第4 項規定,應受該約定內容之拘束。]

[再審原告於104年5月間出租系爭房屋予吳O靜開設補習班,違反前開約定,並有違區分所有權人之共同利益。依公寓大廈管理條例(下稱管理條例)第5 條規定,區分所有權人如有妨害建築物正常使用或違反共同利益之行為,縱係行使其專有部分所有權權能,亦不容許,故為增進區分所有權人團體之共同利益、確保良好生活環境等公共利益,自得以規約或區分所有人間之約定,以限制之。]

[系爭決議所增訂之住戶規約第16條第3 項內容,係將前開區分所有人間之約定予以明文,再審原告仍得以住宅方式管理或出租系爭房屋,並未喪失權能,難認違反憲法第15條、第23條、管理條例第4條第1項、民法第72條等規定,或有悖公共秩序及善良風俗與比例原則,而有無效之情事。
再審原告請求確認系爭決議內容無效,即無理由,不能准許。]

劉O育等11人依其與聯O公司間之上開約定,而為系爭決議及增訂規約,管委會則依決議執行而駁回吳O靜裝潢之申請,難認係故意不法侵害他人權利,或以背於善良風俗之方法加損害於他人,再審原告依侵權行為之法律關係,請求再審被告連帶其租金損失新臺幣1430萬元本息,不能准許,為其心證之所由得,因而廢棄第一審就上開部分所為再審原告勝訴之判決,改判駁回其在第一審之訴,經核於法並無違誤,因而駁回再審原告就第540 號判決之第三審上訴,並無適用法規顯有錯誤之情形。再審論旨,指摘原確定判決適用法規顯有錯誤,聲明廢棄,非有理由。……」。

四、禁止老人長期、短期照顧與安養機構,及重度照顧機構之開設~比例原則、有無受確認判決之法律上利益、 限制法令所界定之所有權能(即增加法令所無之限制)等
就此,臺灣高雄地方法院109年度訴字第1725號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TNDV%2c111%2c%e7%b0%a1%e4%b8%8a%2c220%2c20230719%2c3&ot=in 謂「……事實及理由
壹、程序部分:
被告環O經貿大樓管理委員會(下稱環O管委會)之法定代理人原為楊O良,於民國110年12月14日變更為謝O合,有環球經貿大樓(下稱系爭大樓)110年12月14日第14屆區分所有權人大會會議紀錄、高雄市前金區公所111年2月14日高市○區○○○00000000000號函可稽(見本院卷一第165、171頁),謝O合於111年2月23日聲明承受訴訟(見本院卷一第164頁),於法並無不合,應予准許。
貳、實體部分:
一、原告主張:原告為高雄市○○區○○○路000號4樓房屋(下稱系爭房屋)之區分所有權人,原告並於民國108年9月間變更系爭房屋使用執照為F2身心障礙福利機構(日間服務機構),作為社區關懷據點,復設置C級巷弄長照站,自109年1月起提供65歲以上之老人社區關懷及照顧服務(下稱系爭長照站)。詎被告即系爭大樓管委會竟於109年7月15日召開臨時區分所有權人會議(下稱系爭會議),決議通過議案二,決議修改住戶規約第12條第11款,增列老人長期、短期照顧機構及安養機構;重度(無法行動)照顧機構為區分所有權人禁止開設之行業(下稱A決議),並提出臨時動議作成「請4樓喜O兒基金會另擇其他場地,以免影響大樓品質」之決議(下稱B決議,與A決議合稱系爭決議),嗣公告系爭決議內容,限原告於109年9月1日以前停止辦理系爭長照站,並請系爭大樓管理員執行嚴格門禁管制,禁止長照人員進入系爭大樓。然而系爭房屋坐落之基地係屬第五種商業區,且經變更房屋使用執照,適於設立系爭長照站,系爭決議已經抵觸公寓大廈管理條例第4條第1項規定,對區分所有權人之專有部分如何使用、處分為不當限制,並有違憲法第15條財產權保障,自屬無效。是被告藉此干涉並限制原告財產權之行使,其所為已屬不法,且不當限制原告對專有建物之使用收益權能,侵害原告財產權過鉅,違反比例原則,更涉人權侵害,有悖於善良風俗,應屬無效。爰依民法第56條第2項、第71條、第72條、民法第148條規定,提起本件訴訟等語,並聲明:確認系爭A、B決議無效。
二、被告則以:㈠原告所設置之系爭長照站係「日間服務機構」,非「長期照顧機構」、「安養機構」或「重度(無法行動)照顧機構」,本件兩造有爭執者為「老人短期照護機構」是否與系爭大樓性質相容之問題,則就系爭A決議中針對「長期照顧機構」、「安養機構」及「重度(無法行動)照顧機構」部分並非現在之法律關係、非本案判決得除去之不安狀態,故原告應僅就系爭A決議中「短期照顧機構」部分具有確認利益,其餘部分不具確認利益。㈡又原告無視系爭大樓係供商業使用之本質,擅自將系爭房屋用途變更為F2身心殘障福利機構(日間服務機構)已屬可議,況上開機構之服務對象、服務內容並不包括「對非殘障者以外之老人提供長照服務」,原告恣意解釋系爭房屋用途涵蓋設置系爭長照站,即屬無據。且原告拒絕遵守住戶規約逕自設置系爭長照站,已影響其餘區分所有權人使用系爭大樓電梯之權益,更因系爭長照站照護之長者使用無障礙復康巴士造成系爭大樓之人行道被占用,有損其他區分所有權人之權益,且原告縱不得經營系爭長照站,其仍自行或提供他人經營其他非受限制之行業,並非完全不得使用系爭房屋,自難謂有違比例原則。且系爭決議之作成均符合法定程序,自屬合法有效等語,資為抗辯,並聲明:原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項:
㈠原告為系爭房屋之區分所有權人。
㈡系爭大樓無區分所有權人用於居住使用。
㈢原告於108年9月間將系爭房屋使用執照自證券交易場所變更為F2身心障礙福利機構(日間服務機構),作為社區關懷據點並設置系爭長照站,自109年1月起提供65歲以上之老人社區關懷及照顧服務。
㈣系爭長照站於109年2月經高雄市政府社會局核定撥付獎助經費。
㈤系爭長照站現服務人數共為16人,其中僅2人為行動不便者(人數會浮動)。
㈥被告於109年7月15日召開系爭會議,決議通過系爭A決議),並於臨時動議決議通過系爭B決議。
㈦系爭大樓住戶規約第12條第11款原約定:「本大樓為純辦公大樓,區分所有權人不得經營或出租不法之行業,尤其禁止開設製造加工業、賭場、舞廳、KTV 、MTV 餐廳、酒店、美容院、茶藝、應召站及電玩等,娛樂場所或神壇、宗教聚會場所及殯葬業等或其他不當行業,其影響大樓生活品質,上述行業外如有未列之事項,則須經管委會召開公聽會,並決議通過,始有使用權。」。嗣經系爭A決議修改為「本大樓為純辦公大樓,區分所有權人不得經營或出租不法之行業,尤其禁止開設製造加工業、賭場、舞廳、KTV 、MTV 餐廳、酒店、美容院、茶藝、應召站及電玩等,娛樂場所或神壇、宗教聚會場所及殯葬業、老人長期、短期照顧機構及安養機構、重度(無法行動)照顧機構、賓館、按摩院、瓦斯煤氣行等或其他不當行業,其影響大樓生活品質,上述行業外如有未列之事項,則須經管委會召開公聽會,並決議通過,始有使用權。」
㈧於系爭B決議做成前,並未就相關決議內容召開公聽會。
㈨被告依系爭決議内容於系爭大樓發佈公告,限原告於109年9 月1日前停止辦理系爭長照站,並請系爭大樓管理員執行嚴格門禁管制,禁止服務人員進入系爭大樓。
㈩上開公告經本院109年度全字第109號裁定命於本案訴訟確定或終結前,被告不得禁止原告於系爭房屋設立長照站,且不得禁止原告員工及長照站民眾進入系爭大樓。
(十一)高雄無障礙復康巴士為高雄客運所經營。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)
[四、本件兩造爭執之點,應在於:㈠原告訴請確認系爭A決議無效,有無確認利益?㈡系爭決議內容是否無效?茲論述如下:
 ㈠原告訴請確認系爭A決議中,針對「長期照顧機構」、「安養機構」或「重度(無法行動)照顧機構」無效部分,無確認利益
 ⒈按原告之訴,有當事人不適格或欠缺權利保護必要者,法院得不經言詞辯論,逕以判決駁回之。但其情形可以補正者,審判長應定期間先命補正,民事訴訟法第249條第1項第1款定有明文。
次按確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利益者,不得提起之;確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴,亦同,民事訴訟法第247條第1項亦有明文。
再按確認法律關係成立或不成立之訴,以確認現在之法律關係為限,如已過去或將來應發生之法律關係,則不得為此訴之標的(最高法院49年台上字第1813號判決意旨可參)。]

[又按所謂即受確認判決之法律上利益,係指法律關係之存否不明確,原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在,且此種不安之狀態,能以確認判決將之除去者而言,若縱經法院判決確認,亦不能除去其不安之狀態者,即難認有受確認判決之法律上利益。準此,足認依上開規定,確認之訴須具備確認利益,如有欠缺,其訴即欠缺權利保護之必要,而應予駁回(最高法院97年度台上字第321號判決意旨可參)。]

[⒉經查,本件原告訴請確認系爭A決議為無效,惟系爭長照站為高雄市政府社會局長青綜合服務中心管轄,以社區中健康及亞健康長者之社會互動與參與、預防及延緩老化為主要服務目的,並提供社區內獨居長輩訪視關懷等服務(包含關懷訪視、共餐服務、健康促進活動、社會參與及預防與延緩失能等項目),其並非衛政體系以照顧失能長者為主的長照機構等情,有系爭長照站服務簡介在卷可稽(見本院卷一第211至217頁)。
參以原告自陳系爭長照站,目前並無及於長期照顧、安養及重度照顧之業務,僅未來可能擴充上開業務內容等語(見本院卷二第184頁),則原告所經營者,名稱雖為長照站,然實質上僅屬老人短期照顧機構,則原告本件訴請確認系爭A決議無效之範疇,僅其中關於老人短期照顧機構之部分屬於現在之法律關係,其餘針對老人長期照顧機構及安養機構、重度(無法行動)照顧機構之部分,要屬將來之法律關係,則迄本件言詞辯論終結時,兩造間尚不存有法律關係不明確之問題,揆諸前揭說明,自難認為原告就訴請確認前開決議中關於老人長期照顧機構及安養機構、重度(無法行動)照顧機構部分為無效者,有確認利益,且無從補正,自應駁回原告該部分之請求。]

[㈡系爭A決議增列老人短期照顧機構為系爭大樓區分所有權人禁止開設行業之決議部分無效;系爭B決議亦屬無效
 ⒈按本條例未規定者,適用其他法令之規定,公寓大廈管理條例第1條第2項定有明文。
又關於公寓大廈區分所有權人會議決議之效力,公寓大廈管理條例並無明文規定,然參酌公寓大廈區分所有權人團體與民法社團均屬人之結合,從其性質觀之,已與社團相當接近,故關於其區分所有權人會議所為決議之效果,應得類推適用民法有關社團總會決議效力之規定。
 ⒉次按總會決議之內容違反法令或章程者,無效,民法第56條第2項並有明文。
再按法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效;權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法,民法第71條前段、第148條分別定有明文。
又權利之行使是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利之行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少,而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋(最高法院71年台上字第737號判決意旨可參)。又按區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉;區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為,公寓大廈管理條例第4條第1項、第5條亦分別定有明文。]

[是依上開法律規定,可知就區分所有權人得自由使用、收益、處分其專有部分,除有妨害建物正常使用或違反區分所有權人共同利益之情形或其他法律明文限制外,如任由區分所有權人會議或大樓規約,就區分所有權人專有部分之使用設有特別限制,顯然影響區分所有權人之財產權益。
而如區分所有權人就其專有部分之特定使用方式,實質上並未對其餘區分所有權人造成何重大影響,基於民法財產權之保障,其使用方式自屬適法。
是如就區分所有權人權利之正當行使,受到區分所有權人會議決議或規約之過當箝制,而其餘區分所有權人所可獲得之利益亦非重大,即非不得認該決議或規約之限制已失衡平,而有違誠信原則,自難認為該決議或規約限制為有效。]

[⒊經查,原告為系爭大樓區分所有權人,則其就其專有部分(即系爭房屋)本有自由使用、收益之權。又原告於108年9月間將系爭房屋使用用途自證券交易場所變更為F2身心障礙福利機構(日間服務機構)等情,有系爭房屋使用執照既變更資料附卷可參(見本院109年度審訴字第1043號卷【下稱審訴字卷】第25至29頁)。
又原告於系爭房屋設置系爭長照站,並無涉及建築物使用類組及變更使用辦法之限制,有高雄市政府工務局112年3月14日高市公務建字第11232247200號函存卷可查(見本院卷二第91至141頁),參以原告設置之系爭長照站,獲有高雄市政府社會局109年度獎助經費,有高雄市政府社會局109年2月25日高市社長青字第10970070900號函可佐(見本院卷第49至52頁),可徵原告於系爭房屋設置系爭長照站,係合於使用執照之規制類組,於法並無不合,原告自屬適法使用系爭房屋,被告辯稱原告恣意於系爭房屋設置系爭長照站,要屬無據。則系爭大樓區分所有權人透過系爭決議修改規約,並要求原告另擇場地經營系爭長照站,已對原告就系爭房屋之所有權能造成法律所未規定之限制。]

[⒋被告雖辯稱原告設置系爭長照站,影響其餘區分所有權人使用系爭大樓電梯之權益,並提出系爭大樓電梯使用光碟為據(見本院卷二第41頁)。然被告並未就該光碟畫面指出原告經營系爭長照站之人員已造成妨害其他區分所有權人使用電梯之情事,要難憑此遽認系爭長照站人員有長期、持續妨礙區分所有權人使用電梯之情形。
又被告辯稱系爭長照站服務人員須使用無障礙復康巴士,因而占用系爭大樓行人通道等語,並以現場照片為證(見本院卷一第199至201頁)。
雖上開巴士停放地段屬人行道乙節,有高雄市政府工務局養護工程處112年4月17日高市工養處一字第11233337400號函、高雄市政府交通局112年5月9日高市交停管字第11238557500號函可徵(見本院卷二第151-5至160頁)。
然上開無障礙復康巴士為高雄客運公司所經營,並非原告所營運,為兩造所不爭執(見本院卷二第188頁),被告復未能提出證據證明上開巴士為原告所申請使用,是上開巴士應為系爭長照站受照護之人員自行申請使用,則上開巴士違規停放於人行道之問題,應為申請使用者或駕駛司機所造成,尚難認為可歸責於原告。
且依前開照片所示,上開巴士並未完全阻絕人行道,尚有相當空間可供行人通行,難認會造成系爭大樓其他區分所有權人通行上之窒礙。
是以,被告辯稱原告設置系爭長照站造成系爭大樓其他區分所有權人電梯使用、通行上之不利益,尚難憑採。]

[至被告另辦稱系爭決議並未禁止原告經營其他非受限制之行業,自難謂違反比例原則等語。然原告係適法使用系爭房屋經營系爭長照站,業經本院論述如前,則系爭決議強求原告不得經營系爭長照站,已剝奪原告所有權之完整性,被告復未能提出其他證據證明原告於系爭房屋設置系爭長照站對於其他區分所有權人有何重大損害或違反區分所有權人之共同利益,則系爭大樓區分其餘所有權人透過系爭決議禁止原告於系爭房屋設置系爭長照站,並要求原告遷出系爭長照站,已對原告財產權能造成相當侵害,並使系爭長照站所服務之對象頓失照護服務處所,而其餘系爭區分所有權人亦難認可因此獲得何特別利益,是依首揭說明,系爭決議已過度箝制原告權益,有失衡平而違反誠信原則,應屬無效。]

五、綜上所述,原告依民法第56條第2項、第71條前段、第148條規定,請求如主文第1、2項所示,為有理由。逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。……」。

五、其他相關實務裁判
請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?judtype=JUDBOOK&kw=%e6%af%94%e4%be%8b%e5%8e%9f%e5%89%87%26%e5%85%ac%e5%af%93%e5%a4%a7%e5%bb%88&sys=V&jud_court=https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e5%85%ac%e5%af%93%e5%a4%a7%e5%bb%88%e7%ae%a1%e7%90%86%26%e5%85%ac%e5%ba%8f%e8%89%af%e4%bf%97&judtype=JUDBOOK

貳、小結
筆者自2015年間開始,就為文曰:「按區分所有權人會議之決議及規約之訂定或修正,係採多數決或少數決(公寓大廈管理條例第31條、第32條參照),實務上,常生或少數極端暴力之問題,此時,憲法層次之平等原則、比例原則(註一)、法律保留原則及財產權保障觀點等,以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用(註二)之社會利國際公約、公民與政治權利國際公約(簡稱兩公約)所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見(註三),就有介入之必要。

換言之,在依據民法第799-1條第3項:「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷之。」或第56條:「總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者,無效。」或第1條:「民事,法律所未規定者,依習慣;無習慣者,依法理。」等相關規定審判之時,憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等,以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、兩公約所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見,仍應思考(此項思考,尚不違法官依據法律審判之規制)。……」。

而從前揭實務裁判及其上見解(請參閱本文壹部分)觀之,前揭觀點及見解,除「兩公約及其一般性意見」外,均已獲當事人使用,呈現於民事起訴狀及答辯狀等書狀中,並獲法院所肯認。

但在前揭實務裁判(請參閱本文壹部分)中,部分實務裁判對「不溯及既往、溯及既往與不真正溯及既往間之釐清與辨明」,尚有不足;而且恐有「規約或決議,得在逾越母法之情形下,增設溯及既往相關規定或約定」之誤解。

又撤銷區分所有權人會議決議及規約內容,均有三個月法定救濟期間之限制(類推適用民法第56條第2項之規定,確認決議無效,筆者一直認為基於法秩序安定性,得類推適用民法第56條第1項之規定,也有三個月法定救濟期間之適用;目前實務裁判上,則在民法第799-1條第3項規定施行後,認為得類推適用本項三個月法定救濟期間之規定),當事人須注意,以免逾期始依相關相關規定救濟之,而求救無門。

至於個案上,究有無違反比例原則、平等原則等,均須依該個案客觀事實、相關證據、當事人訴之聲明(避免訴外裁判)及相關法令依據等,綜合論斷之。

[註解]
註一:最高法院100年度台上字第1293號民事判決:「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決,駁回上訴人在第一審之訴,無非以:依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定,公寓大廈之電梯應屬於共用部分,不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯,惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定:有關公寓大廈、基地或之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之;住戶應遵守規約規定事項,同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人,得依書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之,惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定:「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制,授權管理委員會另訂使用細則」,是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制,『授權管理委員會管理之』(『』編者所加)。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此,公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」可資參照。
註二:實務上,請參臺灣高雄地方法院98年度簡上字第201號民事判決:「按「本公約締約國確認人人有工作之權利,包括人人應有機會憑本人自由選擇或接受之工作謀生之權利,並將採取適當步驟保障之。」,經濟社會文化權利國際公約第6 條第1 項定有明文,而依98年4 月22日總統公布之「公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法」第2 、4 條規定,兩公約所揭示保障人權之規定具有國內法律之效力,各級政府機關行使其職權,應符合兩公約有關人權保障之規定,避免侵害人權,保護人民不受他人侵害,並應積極促進各項人權之實現,是以法院行使審判職權時,自應遵循、審酌此二公約之規定、精神,甚應優先於國內法律而為適用(施行法第8 條規定施行後2 年內各級政府機關應檢討所主管之法令及行政措施而就不符部分為制( 訂) 定、修正或廢止,其意旨即應具優先性),則有關勞務給付之各契約,其適用、解釋法律自不得違於上開之自由選擇和接受工作、有尊嚴之勞動條件等人權內容,並應依此為原有法規範在客觀上應有目的與功能之再出發,且工作權亦為本國憲法保障之基本權利,其內容不僅使勞工有工作之機會,更由於之社會化,勞工經由勞務之提供,並得以維持、發展其職業能力,建立群體生活、社會評價,實踐工作價值及保持其人格尊嚴,易言之,勞務不應只保留於經濟層面之評價,其更應擴及於勞工人格權益之保護,故勞務提供亦屬工作權之重要內容,基此意義,勞工在其業務性質上對勞務之提供有特別合理之利益,且雇主無優越而值得保護之利益(如停業、雙方信賴基礎喪失等)時,即應課予並要求雇主踐行其受領勞工勞務之從給付義務,如此始符誠信原則及上開公約有關工作權之保障意旨。」、法務部對「國際公約內國法化的實踐」委託研究報告之對案建議,第5頁以下。學說見解,請參廖福特著,法院應否及如何適用公民與政治權利公約,台灣法學雜誌第163期,2010年11月1日、陳清秀著,兩公約實踐與賦稅人權保障,2011年2月法令月刊。
註三:公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法第2條:「兩公約所揭示保障人權之規定,具有國內法律之效力。」、第3條:「適用兩公約規定,應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋。」參照。另兩公約人權事務委員會之解釋,請參人權大步走專區 https://www.humanrights.moj.gov.tw/17725/17730/17732/Lpsimplelist




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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