文 / 楊春吉
本案相關裁判/臺灣臺中地方法院110年度訴字第3072號民事判決等
壹、近來，有關「占有連鎖作為合法占有權源」，實務裁判上之見解
一、所謂占有連鎖
(一)並未否認占有連鎖，但基於債之相對性，除法明文特别排除債之相對性外，非債之當事人無占有連鎖之適用
就此，臺灣臺中地方法院 110 年度訴字第3072號民事判決謂「……事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，原告起訴時原以徐O道即五O服飾（下稱徐O道）為被告，依民法第767條第1項前段、中段、第179條前段規定，聲明請求：「㈠被告應將坐落臺中市○區○○路○○段0○00地號土地（下稱1之95地號土地）上之建物拆除，並將土地騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還土地之日止，按月給付原告2萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷㈠第11頁），嗣於訴狀送達後，撤回前開聲明第1項（見本院卷㈠第373頁），並追加徐誼鐙為被告（見本院卷㈠第123頁），及追加民法第184條第1項前段、第185條、第425條之1為請求權基礎（見本院卷㈠第318頁、本院卷㈡第142至143頁），並更正聲明如附表「先位聲明」、「備位聲明」欄所示（見本院卷㈡第252頁）。核原告更正先位聲明請求被告給付之金額及變更遲延利息起算日部分，屬減縮應受判決事項之聲明。至原告追加被告、請求權基礎及備位聲明部分，其前、後所主張之事實均係基於系爭土地遭被告占用所生請求，基礎事實應屬同一，均與法無違，應予准許。
二、原告主張：原告於民國110年9月13日因贈與取得1之95地號土地所有權應有部分100分之55，為1之95地號土地之共有人。1之95地號土地如附圖（即臺中市中山地政事務所複丈日期111年6月20日土地複丈成果圖）紅色斜線範圍所示部分土地（面積50.62平方公尺，下稱系爭土地）現遭被告徐誼鐙所有坐落臺中市○區○○段○○段000○號建物（即門牌號碼臺中市○區○○街0○0號房屋，下稱系爭房屋）占用，徐O道並以系爭房屋經營服飾店，被告占有系爭土地均無合法權源，並受有相當於租金利益之不當得利，致原告受損害，爰先位依民法第179條、第184條第1項前段、第185條規定，擇一請求被告連帶給付原告相當於租金利益之不當得利或損害賠償。倘認徐O鐙與1之95地號土地全體共有人間就系爭土地有民法第425條之1第1項之法定租賃關係存在，被告非無權占有系爭土地，惟被告仍應支付租金，爰備位依民法第425條之1第2項規定，請求核定租金數額。並聲明：如附表「先位聲明」、「備位聲明」欄所示。
三、被告則以：訴外人臺中市第七信用合作社（下稱七信合作社，後改制為第七商業銀行股份有限公司，並於96年1月1日與國泰世華商業銀行股份有限公司合併，以國泰世華商業銀行股份有限公司為存續公司）於56至59年間經1之95地號土地原所有權人同意，於系爭土地上興建集合式住商大樓（地上10層、地下1層，即中正大樓），系爭房屋為中正大樓之一部分，足認七信合作社與1之95地號土地原所有權人間就系爭土地成立使用借貸關係。嗣訴外人即徐O道之岳母黃O花於58年間向七信合作社購得系爭房屋，並於100年12月8日以贈與為原因將系爭房屋所有權移轉登記予徐O鐙，類推適用民法第425條之1第1項之法理，應由徐O鐙承受前開使用借貸關係之借用人地位，又原告於取得1之95地號土地應有部分時，已知悉系爭土地上有已辦理建物登記之系爭房屋，足見原告應明知或可得而知系爭房屋起造人與1之95地號土地原所有權人間有土地使用權利證明文件表彰之占有使用關係存在，依債權物權化之法理及為維持法律秩序之安定性，原告應受前開使用借貸關係拘束，故徐O鐙並非無權占有系爭土地，無不法侵害原告所有權之情事，原告先位請求徐誼鐙給付相當於租金利益之不當得利或賠償其無法使用系爭土地之損害，均無理由。另徐O道與徐O鐙為家屬，徐O道係經徐O鐙同意使用系爭房屋，僅為徐O鐙之占有輔助人，故原告請求徐O道給付相當於租金之不當得利或損害賠償，亦無理由。縱認徐o鐙係無權占有系爭土地，然系爭房屋僅為中正大樓之其中一部分，徐O鐙並未全部占用系爭土地而排除他人使用，且僅1樓部分空間供服飾店空間使用，現亦無使用系爭房屋經營服飾店之情事，是徐O鐙占用系爭土地之不當得利數額應按系爭土地面積依1之95地號土地申報地價年息5％計算。此外，系爭房屋與1之95地號土地原即非屬同一人所有，故原告主張類推適用民法第425條之1規定，認原告、徐誼鐙間有法定租賃關係存在，應非可採等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠經查，原告於110年9月13日因贈與取得1之95地號土地所有權應有部分100分之55，為1之95地號土地之共有人，徐O鐙於100年12月8日因贈與取得系爭房屋所有權，系爭房屋則於58年6月23日建築完成，主要用途登記為商業用，及系爭土地現遭徐O鐙所有系爭房屋占用，徐O道並以系爭房屋經營服飾店，且系爭房屋位於市中心，交通便利，鄰近臺中公園、仁愛醫院、戶政事務所、區公所、派出所，周遭無嫌惡設施等事實，有經濟部商工登記公示資料、1之95地號土地登記謄本、系爭房屋登記謄本為證（見本院卷㈠第17、43至57、69至71、179頁），並經本院會同兩造及臺中市中山地政事務所人員到場履勘測量，製有土地複丈成果圖、勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（見本院卷㈠第285至299頁），且為兩造所不爭執（見本院卷㈡第253頁），堪以認定。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[㈡徐O鐙所有系爭房屋占用系爭土地，係屬無權占有：
⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年度台上字第1457號判決意旨參照）；
又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425之1條第1項亦有明文。
基此，須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有上開規定及判決意旨之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無適用。
經查，被告自承系爭房屋係七信合作社與1之95地號土地原所有權人所合建，故系爭土地、系爭房屋原即非屬同一人所有（見本院卷㈡第245頁），是依前開說明，本件並無民法第425之1條第1項或最高法院48年度台上字第1457號判決意旨之適用，自難認七信合作社與1之95地號土地原所有權人就系爭土地有法定租賃關係存在，先予敘明。]
[⒉次按物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提（最高法院104年度台上字第40號判決意旨參照）。
是所謂占有連鎖，係指所有權人同意他人占有使用其物，如依一般交易習慣，所有權人於同意他人占有使用其所有物時，預見他人占有使用其物，得合法移轉占有，於原占有人移轉占有時，基於債務之履行應遵守誠信原則，所有權人不得以繼受占有之人為無權占有而請求排除其占有之情事；
然此占有之原因關係如係因債權而生，除非法有特別明文排除債之相對性，否則僅於受債之拘束之當事人間方得為主張，如非債之當事人則無此占有連鎖之適用。]
被告固抗辯系爭房屋為辦理建物登記之建物，足知七信合作社起造系爭房屋時有取得1之95地號土地原所有權人出具之土地使用同意書，故七信合作社與1之95地號土地原所有權人應就系爭土地有成立使用借貸關係，徐O鐙為系爭房屋之繼受人，應併承受前開使用借貸關係之借用人地位等語。惟查：
⑴經本院函請臺中市中區合作社建造中正大樓之合建契約、土地使用權同意書等資料，該社函覆略以：因年代久遠，資料已無法查找等語，有該社111年10月14日中中合字第211號函在卷可稽（見本院卷㈠第411頁），是七信合作社建造中正大樓時，究有無取得1之95地號土地原所有權人出具之土地使用權同意書，已屬有疑。
⑵又按合建契約與土地使用權同意書均係債之關係，僅於當事人間有其效力。土地買受人並不當然繼受其前手與建物所有人間之債權關係。於具體個案，法院雖得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，倘認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，非不得駁回其拆屋還地之請求。惟該土地上之建物所有人究與土地所有人間並未存有任何法律關係，其因而獲有利益造成土地所有人無法使用土地受有損害，土地所有人仍得依侵權行為或不當得利法律關係請求賠償損害或返還不當利得（最高法院105年度台上字第389號判決意旨參照）。
查原告係因贈與取得1之95地號土地應有部分而成為1之95地號土地共有人，有1之95地號土地登記謄本可參（見本院卷㈠第51頁），依前開說明，原告自不當然繼受其前手對外之一切法律關係，是縱認七信合作社與1之95地號土地原所有權人間確有成立使用借貸關係，基於債之相對性原則，原告亦不受該使用借貸關係之拘束。基此，原告既未繼受其前手對外之一切法律關係，則徐誼鐙占有系爭土地，即無任何合法權源存在，被告抗辯徐O鐙占有系爭土地非屬無權占有等語，即非可採。
㈢原告先位請求徐O鐙給付相當於租金利益之不當得利，為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。經查，徐O鐙占有系爭土地係屬無權占有，業如前述，則原告於110年9月13日受贈取得1之95地號土地應有部分後，徐O鐙繼續占有使用系爭土地受有利益，即致原告受有無法使用之損害，與公平正義法則有違，故原告請求徐O鐙給付自110年9月13日起至其返還系爭土地之日止相當於租金利益之不當得利，當屬權利之正當行使，而不違反誠信原則或公共利益，亦非以損害徐O鐙為主要目的，自無權利濫用情事，應屬有據。
⒉次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院107年度台上字第911號裁定意旨參照）。另土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受上開規定之限制（最高法院110年度台上字第1290號判決意旨參照）。經查，系爭房屋係由徐O道經營五娘服飾店之用，其主要用途並登記為「商業用」，有系爭房屋登記謄本、現場照片可查（見本院卷㈠第179、291至293頁），是徐O鐙占用系爭土地顯可獲得特殊之商業利益，則依上開說明，徐O鐙占用系爭土地所受相當於租金利益之不當得利數額，自不受土地法第97條規定之限制。
⒊系爭房屋位於市中心，交通便利，鄰近臺中公園、仁愛醫院、戶政事務所、區公所、派出所，周遭無嫌惡設施，業如前述，惟系爭房屋所處中正大樓為起造迄今已逾60年之老舊大樓，公共設施不完善，亦據被告提出現場照片為證（見本院卷㈠第399至407頁），是本院審酌上情及徐O鐙使用系爭土地所能獲利之情形等因素，認本件原告所得請求相當於租金利益之不當得利，應以1之95地號土地當年度申報地價年息15％計算。
又中正大樓為地上10層、地下1層之大樓，系爭房屋則為占中正大樓地上2層、地下1層之建物，有系爭房屋登記謄本、中正大樓建造執照在卷可查（見本院卷㈠第179、413頁），是被告抗辯應以系爭房屋占用系爭土地之面積除以中正大樓登記樓層數（即11層）計算徐O鐙應給付之不當得利數額，亦屬適當。
基此，系爭土地起訴時之申報地價為每平方公尺7,520元，有地價謄本在卷可查（見本院卷㈠第183頁），是徐O鐙占有系爭土地之每月不當得利數額應為807元（計算式：系爭房屋總面積171.72平方公尺×申報地價7,520元／平方公尺×15％÷11層÷12月×原告應有部分55／100＝807.084元，小數點以下四捨五入），則原告請求徐O鐙給付110年9月13日起至111年3月20日止相當於租金利益之不當得利（見本院卷㈠第200頁）5,024元（計算式：807×［6＋7／31］＝5,024.225元，小數點以下四捨五入），並請求徐O鐙自111年3月21日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金利益之不當得利807元，應屬有據。
[⒋又按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。
又所謂輔助占有人，重在其對物之管領，係受他人之指示，至於是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第942條所指受僱人、學徒、家屬或其他受他人之指示而為占有之類似關係（最高法院110年度台上字第1290號判決意旨參照）。
衡諸徐O道為徐O鐙之父，有戶籍謄本在卷可查（見本院卷㈠第119頁），堪認徐O道應係基於與徐O鐙之家屬關係占有系爭房屋，而為徐O鐙之占有輔助人，依民法第942條規定，應僅以徐O鐙為占有人，故原告請求徐O道給付不當得利，應無理由。]
原告固主張徐O道自85年4月17日起即利用系爭房屋經營五O服飾，徐O鐙則係於100年12月8日始以贈與為原因登記為系爭房屋所有人，足見徐O道於徐O鐙取得系爭房屋所有權前，即已有利用系爭房屋為使用、收益之實，徐O道係基於自主意思占有系爭房屋等語。然被告自承系爭房屋係由徐O道之岳母黃O花於58年間向七信合作社購得，黃O花再於100年12月8日以贈與為原因將系爭房屋所有權移轉登記予徐O鐙，足見徐O鐙取得系爭房屋所有權前，徐O道亦係基於與黃O花之家屬關係占有系爭房屋，是本件僅憑卷附事證，尚不足認定徐O道係基於自主意思占有系爭房屋，原告前開主張，尚非可採。
⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。本件原告對被告之損害賠償債權，為無確定期限之給付，是依前開規定，應自原告催告請求徐誼鐙負給付責任即更正訴之聲明暨準備㈠狀繕本送達徐誼鐙之翌日起算遲延利息。查本件更正訴之聲明暨準備㈠狀繕本於111年3月21日送達徐誼鐙，有送達證書附卷可稽（見本院卷㈠第203頁）。揆諸前揭說明，原告就110年9月13日起至111年3月20日止相當於租金利益不當得利5,024元部分，請求徐誼鐙給付自111年3月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第179條前段，先位請求徐O鐙給付5,024元，及自111年3月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨請求徐誼鐙自111年3月21日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告807元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原告先位之訴既有理由，則其備位之訴即無庸審酌。……」。
(二)並未否認占有連鎖，並指出占有連銷三要件
就此，臺灣高等法院106年度重上字第601號民事判決云「……
事實及理由
壹、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。又於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，亦為民事訴訟法第446 條第1 項但書、第255 條第1 項第3 款所明定。本件上訴人上訴聲明原請求被上訴人各給付上訴人新臺幣（下同）274 萬8,572 元，及自民國104 年8 月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷一第375 頁），嗣依被上訴人占有門牌號碼新北市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房屋，即新北市○○區○○段25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35建號之建物）之面積計算占有系爭房屋所坐落新北市○○區○○段0239、239-1、239-2、239-3、239-4、239-5、239-6、239-7、246、246-1地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）之比例計算，更正並減縮各被上訴人應負擔之不當得利或損害賠償金額如附表一A欄所示，另減縮遲延利息自起訴狀繕本送達翌日起算（本院卷三第293頁至第294頁），洵屬補充、更正其事實上或法律上之陳述，並對於請求金額為減縮，被上訴人復表示同意（本院卷三第294頁），核無不合，先予敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：訴外人錢O工業股份有限公司（下稱錢O公司）於92年8 月22日與亞O開發股份有限公司（下稱亞O公司），訂立不動產租賃契約書（下稱系爭租約），由錢O公司向亞O公司承租系爭房地，租賃期間為12年，租期於104 年8月21日期滿。嗣亞O公司於92年10月31日與伊合併，伊為存續公司，概括承受系爭租約之權利義務，並於系爭租約期滿前之104 年3 月18日、4 月15日、5 月29日、7 月23日、8月5 日一再發函通知錢O公司系爭租約期滿後即不再續租，惟錢O公司於系爭租約期滿後仍持續占有系爭房地，並將系爭房地轉租予被上訴人，惟被上訴人為次承租人，其等使用系爭房地之權利不得大於承租人錢O公司，故於104 年8 月22日以後即無占有使用系爭房地之合法權源，伊業於104 年9 月23日發函被上訴人通知上情，及於105 年3 月11日、105 年4 月15日在系爭房地外張貼公告促請被上訴人搬離系爭房地，惟被上訴人仍故意持續無權占有使用系爭房地，顯已侵害伊所有權及使用權，並受有相當於租金之不當得利，應自104 年8 月22日起給付相當租金之損害及不當得利。爰依民法第179 條、第184 條規定，擇一求為命：被上訴人應給付伊如附表一A 欄所示金額之判決，並陳明願供擔保，請准宣告假執行（未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、被上訴人則以：錢O公司就系爭土地有租賃契約存在，故有占有使用系爭土地之合法權源，而被上訴人係分別向錢O公司、獲錢O公司授權出租之訴外人麗O開發股份有限公司（下稱麗O公司）、誼O有限公司（下稱誼O公司）、麗O公司之法定代理人林O良承租系爭房屋，並均按月支付租金而合法使用系爭房屋，對於上訴人並無侵害系爭房地所有權或使用權之侵權行為，且無占用系爭房地之不當得利。上訴人不能證明其有系爭房屋之所有權或處分權，即使上訴人為系爭房屋之處分權人，基於占有連鎖之法理，伊等亦有占有使用系爭房地之合法權源等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並就請求金額為減縮，減縮後上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應各給付上訴人如附表一A 欄所示之金額。㈢上訴人願以現金或等值之兆豐國際商業銀行安和分行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。被上訴人均答辯聲明：上訴駁回。
四、本件上訴人主張：系爭房屋坐落於系爭土地，上訴人為系爭房地之所有權人，錢O公司於92年8 月22日與亞O公司（於92年10月31日與上訴人合併，上訴人為存續公司）訂立系爭租約，由錢O公司向亞O公司承租系爭房地，租賃期間為12年，租期於104 年8 月21日期滿。被上訴人自104 年8 月22日迄今均占用使用系爭房地等情，有系爭房地所有權狀（原審卷一第39頁至第52頁）、系爭租約及公證書、點交證明為憑（原審卷一第30頁至第38頁），堪信為真實。被上訴人雖抗辯其等所占有使用之倉庫並非系爭房屋云云，惟觀諸系爭房屋所有權狀記載之建築完成日期為於50年至52年間（原審卷第43頁至52頁），92年間訂立之系爭租約前言載明租賃標的為「房屋連同其土地」，第3 條約定租賃標的供錢O公司作為一般倉儲及加工營業使用，第9 條約定上訴人保證其為租賃標的之合法所有權人（原審卷一第32頁、第34頁），參以點交證明載明點交之租賃物包括系爭房屋（原審卷第38 頁），系爭房屋之稅籍資料亦載明納稅義務人為上訴人（本院卷二第107 頁至第177 頁），可徵上訴人確為系爭房屋、土地之所有權人，且以系爭租約將系爭房地一併出租予錢O公司作為倉庫使用屬實。被上訴人主張其等占有使用之倉庫並非系爭房屋云云，並未舉證證明之，尚非可採。
五、上訴人主張被上訴人占有使用系爭房地自104 年8 月22日起即無合法權源乙情，則為被上訴人所否認，而以前詞置辯。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[經查：
㈠按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，如被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明， 則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552 號判決意旨參照）。
又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；而無權占有使用他人所有之土地、房屋，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
本件系爭房地均為上訴人所有，既經說明如上四所述，則被上訴人抗辯其等於104 年8 月22日以後占有使用系爭房地之合法權利，自應舉證以實其說。]
㈡上訴人主張系爭租約於104 年8 月21日屆期，自104 年8 月22日錢O公司及其次承租人已無任何占有權源等語，被上訴人則抗辯錢O公司於104 年8 月22日以後仍與上訴人有租賃契約關係，而有權占有系爭房地，其等向錢O公司或得錢O公司授權之麗O公司、誼O公司、林O良承租系爭房地，基於占有連鎖之法律關係，亦為有權占有等語。
[經查：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。
又租賃契約為諾成契約，雖當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將來訂立本約之張本。惟當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，不能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質（最高法院85年度台上字第165 號判決意旨參照）。
系爭契約之租賃期限自租賃物點交之日即92年8月22日起算12年，即至104 年8 月21日止，固有系爭租約及點交證明可稽（原審卷一第32頁、第38頁），惟錢O公司已於103 年9 月10日、11月13日分別以103 年錢潤字第091001號、第111301號函，向上訴人提出於系爭租約期滿後繼續承租系爭房地之請求，上訴人亦於103 年12月2 日以大開土字第1031202001號函回覆表示續租條件為：「1.租期：5 年。2.租金：每月110 萬元（未稅）。3.提前解約：提前於8 個月前通知，不負賠償責任。4.稅金負擔：2016年起房屋稅、地價稅由出租人負擔（2015年由承租人 按原合約約定）。5.優先承租權：無。7.地上物歸屬：地上物全部歸屬出租人即土地所有權人所有。8.房屋維修之責：建築物漏水與損壞、消防設備與建築物公安申報與保險等，概由承租人負擔。9.契約公證：依法辦理契約公證並逕受強制執行，公證費用雙方均分。」
且請錢O公司於10日內以書函回覆是否依上述條件繼續承租，否則視同到期不再繼續承租，錢O公司旋於103 年12月5 日以103 錢潤字120501號函回覆同意上訴人所提租賃條件，有上開函文附於臺灣新北地方法院104 年度重訴字第805 號案件（下稱系爭另案）第一審卷二第69頁至第74頁可徵（影本另置卷外），且為兩造所不爭執（本院卷四第15頁），而由103 年9 月10日103 年錢潤字第091001號函第四項內容，可知錢O公司早於103 年6 、7 月間（即系爭租約租期屆滿1 年以前）即與上訴人為續訂租約之協商（系爭另案第一審卷二第70頁，影本另置卷外），洵已符合系爭租約第四條第㈠項所關於「乙方（錢隴公司）有優先續租權，但應於租期屆滿前1 年以書面通知甲方（上訴人）」之約定，遑論被上訴人業已另依錢O公司之續約請求提出續租條件之要約，並經錢O公司為承諾，堪信上訴人與錢O公司
就系爭租約到期後再續租系爭房地5 年，及其租金等租賃契約必要之點，暨稅金負擔、提前解約、有無優先承租權、維修責任歸屬等其他條件，均已達成意思表示合致，當已合意成立自104 年8 月22日起算5 年租期之新租約（下稱系爭新租約），尚不因有無簽訂正式書面租約而異。]
是錢O公司自104 年8 月22日起，自得本於系爭新租約繼續
合法占有使用系爭土地，上訴人主張錢O公司自104 年8.月22日即屬無權占有系爭房地，被上訴人自該日起亦無法自錢O公司取得合法占有權源等情，尚非有據。
⒉又系爭新租約約定：「3.提前解約：提前於8 個月前通知 ，不負賠償責任。」（系爭另案第一審卷二第73頁，影本另置卷外），可徵雙方當事人如有於5 年租期屆滿前提前終止系爭新租約之意思，應於8 個月前通知，即得於通知 後8 個月終止系爭新租約。而上訴人業於系爭另案第一審 106 年2 月22日言詞辯論期日，向錢O公司為終止系爭新租約、不再出租之意思表示（系爭另案第一審卷二第83頁，影本另置卷外），則其主張系爭新租約至遲於106 年10 月22日即已終止（即通知後8 個月），洵屬有據。
上訴人雖另主張其於104 年3 月18日、4 月15日、5 月29日、7 月23日、8 月5 日即一再表明系爭租約期滿後不予續租之意思表示，故縱認系爭新租約成立，亦應於上開不續約通知後8 個月即已終止云云，惟觀諸上訴人於104 年3 月18日、4 月15日、5 月29日、7 月23日、8 月5 日所為不續約通知（原審卷一第53頁至第70頁），並非於系爭新租約屆期前，提前8 個月為終止之意思表示，而係強調系爭租約104 年8 月21日期滿後不再續租、無意履行系爭新租約之意思，尚難認係依系爭新租約為提前終止之通知；
又上訴人雖於104 年4 月15日函、5 月29日函表示其於104 年 3 月18日之不續約通知即有終止系爭新租約之效果，故系爭新租約應於8 個月後即104 年11月17日即終止云云（原審卷一第62頁、第64頁至第65頁），惟104 年3 月18日之不續約僅為不續訂租約之通知，並非提前終止系爭新租約 之意思表示，既如上述，自未能於該通知後8 個月發生終止系爭新租約之法律效果。
另上訴人雖於104 年4 月15日函表示撤銷訂立系爭新租約之意思表示云云（原審卷一第60頁），按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項定有明文。
又民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例 ），惟上訴人103 年12月2 日大開土字第1031202001號回覆系爭新租約續租條件之覆函，難謂有何意思表示之內容或表示行為有錯誤，且縱有錯誤，亦難認非由上訴人自己之過失所致，自未能依民法第88條第1 項之規定撤銷之。
兩造既已成立系爭新租約，而上訴人於系爭新租約開始履行前片面以上開不續約通知表示不欲履行系爭新租約之意思，惟並未另得錢O公司同意，亦未說明系爭新租約有何無效、得撤銷或其他上訴人得片面主張無庸履行之情，自未可因上訴人為上開不續約通知，逕認上訴人與錢O公司於系爭租約到期後即無系爭新租約之租賃關係存在。
又被上訴人抗辯上訴人終止系爭新租約不符合土地法第103 條之規定云云，惟按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他
人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。五、承租人違反租賃契約時」，土地法第103 條固有明文，
然該條之規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，亦不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果（最高法院40年台上字第1636號判例、90年度台上字第1077號判決意旨參照），故系爭新租約於土地法第103 條之規定外，另約定契約雙方當事人得於8 個月前預先通知終止，於法自無違誤。
上訴人依系爭新租約之約定於106 年2 月22日提前通知終止，係合法行使其契約上之權利，亦無何權利濫用、違反誠信原則可言。
[⒊復按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得 向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467 條第2 項規定者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette ）」之原理所產生之效果（最高法院101 年度台上字第224 號判決意旨參照）。
故所謂占有連鎖，指多次連續的有權源占有，亦可構成有權占有而言（王澤鑑著，民法物權，第156 頁，103 年3 月出版）。
其要件有三：其一、中間人對所有人須有合法占有的權源，此可能基於買賣、使用借貸、租賃等第一個債之關係，構成有權占有關係；其二，占有人須自中間人基於一定法律關係取得占有的權利，另構成買賣、使用借貸、租賃等第二個債之關係，再衍生有權占有關係；其三、須中間人得將直接占有移轉於他人， 此須構成合法轉賣、轉借、轉租等，即具有得以合法占有關係移轉他人之權限，如為違法之轉賣、轉借、轉租等，則屬無權占有，不構成占有連鎖（蔡明誠著，占有連鎖原理於物權與債權交錯領域之民法適用問題—以相對占有權與其對所有物返還請求權之抗辯權為探討中心，月旦法學雜誌第233 期，第16頁，103 年10月出版）。]
經查，被上訴人抗辯其等係向錢O公司，或經錢O公司授權出租之麗O公司、誼O公司、林O良（麗O公司法定代理人）承租系爭房地，承租範圍各如附表一所示等情，業據被上訴人提出租金支付明細資料、代收水電費發票、錢O公司函、錢O公司對於臺灣新北地方法院105 年度事聲字第220 號裁定之抗告狀、租賃契約書、租金收入發票、租金支票、協議書等件為證（原審卷一第283 頁至第304 頁、第325頁至第339 頁、第382 頁至第391 頁，卷二第187 頁至第198 頁、第253 頁至第317 頁、第393 頁至第396 頁），且有證人沈O月、林O雄、林O欽、蔡O椅之證詞（原審卷二第170 頁至第178 頁）、系爭另案之勘驗筆錄、照片、複丈成果圖可憑（系爭另案第一審卷二第48頁至第54頁、第95頁至第96頁、第173 頁至第187 頁，影本另置卷外 ）。
又系爭租約第13條約定錢O公司得轉租（原審卷一第 35頁），而系爭新租約復無不得轉租之約定（系爭另案一審卷二第73頁），則於系爭新租約有效期間（即自104 年8 月22日至106 年10月22日），被上訴人基於占有連鎖之法律關係，自得對上訴人主張有權占有。
惟於106 年10月23日以後，錢O公司已無占有使用系爭房地之合法權源，自無從將系爭房地之使用收益權限讓與被上訴人，亦無何同意被上訴人使用系爭房地之權利，故上訴人主張被上訴人自106 年10月23日起即為無權占有，則非無據。]
⒋被上訴人復抗辯：伊等均有繳納租金予出租人錢O公司、麗O公司、誼O公司、林冠O，亦未侵害上訴人對於系爭房地之所有權，並無不當得利或侵權行為，且上訴人得向錢O公司請求給付租金、不當得利或損害賠償，其重複向被上訴人請求為權利濫用等語。
然按善意占有人固與惡意占有人不同，依法無負返還孳息之義務，然既為無權占有人，不問為善意或惡意占有人，均因無法律上之原因而受有使用之利益，所有權人並因此受有不能使用、收益之損害，上訴人仍應負不當得利損害賠償責任（最高法院92年度台上字第858 號判決意旨參照），
另按不當得利之成立，不以利得人係善意或惡意為其成立要件。上訴人抗辯其為善意占有人，並不影響其受有相當於租金之不當得利之事實，且其所受相當於租金之不當得利非已不存在，自需負返還之責（最高法院104 年度台上字第1249號判決意旨參照），被上訴人此部分抗辯，亦無可採。……」。
二、日據時間開始之占有連鎖
就此，最高法院111年度台上字第 2863 號民事判決謂「……理 由
本件上訴人主張：坐落新竹縣○○鄉○○段第104地號、第109地號土地（下分稱104地號土地、109地號土地，合稱系爭土地）為伊及第三人所共有，被上訴人姜O池、彭O德、吳O毅依序所有如原判決附圖（下稱附圖）C及E至G2、D、B所示之地上物無權占有104地號土地等情，依民法第767條第1項、第828條準用第821條規定，求為命姜O池拆除附圖C及E至G2所示之地上物、彭O德拆除附圖D所示地上物、吳O毅拆除附圖B所示地上物，並騰空返還所占用土地予全體共有人之判決。嗣於原審主張：吳O毅所有如附圖H所示之地上物無權占用109地號土地等情，追加求為命吳O毅拆除附圖H所示地上物並騰空返還所占用土地予全體共有人之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。
被上訴人則以：104、109地號土地於日據時期土地臺帳編為新竹廳○○○堡○○庄118、114番地，原為上訴人先祖姜O興之家產，姜O興死亡後由上訴人之母姜O雪輾轉繼承，姜O雪於民國33年12月與吳O毅之祖父吳O忠簽立「契約書」（下稱33年契約），將系爭土地及坐落114番地上門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○195號建物（合稱系爭房地）售予吳O忠，並完成點交。惟因吳O忠不諳法律，於光復後辦理土地總登記時，將系爭土地登記為姜O興所有，乃於38年1月又與姜O雪簽立「土地房屋豫約賣買定頭金領收約束證」（下稱38年契約），二次支付價金買受系爭房地。嗣吳O忠將104地號土地權利一分為三，保留其一，餘則轉讓其兄弟吳O財、吳O和（下稱吳O財2人），其2人再分別讓與予姜O池之父姜O和、彭O德之父姜彭O苟（下稱姜O和2人），供其建屋。另吳O忠於60年拆除所購114番地上之建物後，興建附圖H所示之地上物。伊基於所有權、買賣、繼承及占有連鎖等法律關係，有權占用系爭土地等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，係以：104、109地號土地於日據時期土地臺帳依序編為新竹廳竹北一堡中興庄中興118、114番地，原為姜O興所有，姜O興於00年0月00日死亡，於25年12月11日由姜O雪輾轉繼承，35年6月間國民政府辦理臺灣土地總登記，吳O忠以利害關係人身分申報系爭土地為姜O興所有並完成總登記；姜O雪於000年0月00日死亡，上訴人於107年6月15日以繼承為原因登記為系爭土地之公同共有人；坐落104地號土地上如附圖C及E至G2所示地上物、D所示地上物、B所示地上物，依序為姜O池、彭O德、吳O毅所有，坐落109地號土地上如附圖H所示地上物為吳O毅所有等情，為兩造所不爭執。次查姜O雪於33年（昭和19年）12月12日與吳O忠簽立33年契約，將系爭房地出賣予吳O忠，約定吳O忠以清償姜O興及姜O海積欠多人借款至少390円作為價金之支付，並記載檢者（親權者）為姜O雪之母姜O妹；渠等復於38年1月18日簽立38年契約，再就系爭房地成立買賣契約，約定價金為台幣90萬元，當日已給付台幣5萬元，其上記載姜0雪之母姜O妹為仝上兼右執據人（即契約當事人兼親權者）；姜O雪於同年1月22日再簽立「領收證」，記載吳O忠於當日支付尾款台幣85萬元，堪認上開買賣之事實為真正。且吳O忠居住系爭土地上之建物多年，於59、60年間被上訴人鄰居甲○○、姜O和及姜O雪之姑姑朱O順妹暨吳O忠之妻子吳陳O妹均曾多次要求姜O雪辦理土地過戶，惟姜O妹要求補錢或推遲辦理土地移轉登記，此經證人甲○○、乙○○證實，可推知38年吳O忠與姜O雪就系爭土地確已成立買賣契約。
(以下黑框及分段為筆者所加，便於讀者閱讀)
[按日據時期昭和19年間之物權變動採意思主義，惟斯時對於未成年子女因繼承而持有之財產，為保護其利益，於母為親權人時，其對於子女財產管理（含保存、利用、改良、收益及處分等行為），須另取得相當親屬即未成年之近親兩三人之同意，或知情而不提出異議為必要，此有臺灣民事習慣調查報告可參。
姜O雪為00年0月00日出生，於33年契約、38年契約簽訂時尚未成年，均由其母姜O妹擔任法定代理人在二份契約上簽章，並列為檢者、兼執據人、法定代理人。
姜O雪之姑姑朱姜O妹於59年後曾3次陪同吳O忠之妻子吳陳O妹前往新竹要求辦理土地過戶，可推知姜O雪簽立33年契約、38年契約時，朱姜O妹應同意或知情而未反對。
朱姜O妹及其姊妹均由吳O忠之母親帶大，視吳O忠之父母為父母，此經證人乙○○證實，依常情朱姜O妹之姊妹應樂見吳O忠購買系爭房地，及同意姜O雪出賣系爭房地予吳0忠。
姜O雪於59年間朱姜O妹與吳陳O妹前往新竹要求其過戶時已37歲，其自成年後迄至000年0月00日死亡時止，均未表示被上訴人無權占用系爭土地，應可推認姜O雪於成年後已承認其所訂立之33年契約、38年契約，依民法第79條、第81條規定，二份契約已生效力。
吳O忠依33年契約所載內容清償姜O興及姜O海積欠之借款至少390円，復於38年再支付價金台幣90萬元予姜O雪，雙方並於33年契約第3、4條約定將來由吳家祭拜姜家祖先牌位，坐落104地號土地上門牌號碼195號建物內現確實供奉姜家之祖先牌位，亦經原審至現場勘驗屬實，姜O雪以取得較少之買賣價金，換取吳家祭拜姜家祖先牌位，以此作為買賣條件，自未賤賣系爭房地，二份契約均為有效。
吳O忠為系爭土地之買受人，有權占用系爭土地；其再將104地號土地權利一分為三，分與吳O財2人，吳O財2人再將持有之104地號土地依序出售予姜o池之父姜O和、彭O德之父姜彭O苟，以供渠等建屋使用；姜O池、彭O德基於吳O忠與姜O雪間之買賣、吳O財2人與姜O和2人間之買賣、繼承、及占有連鎖之法律關係占用104地號土地；
吳O忠為吳0毅之祖父，吳O毅基於吳O忠與姜O雪間之買賣、繼承之法律關係占用系爭土地，均具合法權源。]
故上訴人請求被上訴人拆屋還地，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
[按債之契約，除有特別情事外，其效力不及於契約以外之第三人。吳O忠為系爭土地之買受人，其再將104地號土地權利一分為三，分與吳O財2人，吳O財2人再將持有之104地號土地分別出售予姜O和2人，以供渠等建屋使用，為原審認定之事實。
果爾，姜O和2人既非33年契約、38年契約（合稱系爭契約）之買受人，能否謂其得以該契約買受人之地位對抗上訴人，自滋疑問。
原審遽謂姜O池、彭O德得本於姜O雪與吳O忠之買賣、吳o財2人與姜O和2人間賣賣、繼承、占有連鎖之法律關係對上訴人主張有權占有104地號土地，已有可議。]
[次查臺灣於34年10月25日光復，原審未依吾國民法之規定，判斷38年契約之效力，遽依日據時期之法律認該契約為有效，亦有未合。
且33年契約簽定後，吳O忠於35年6月間國民政府辦理臺灣土地總登記時，係以利害關係人身分申報土地為姜O興所有，有台灣省土地關係人繳驗憑證申報書謄本在卷可稽，嗣於38年間與姜O雪簽立38年契約，似見38年契約已取代33年契約。原審未詳查審認，謂33年契約仍屬有效，尚嫌速斷。]
[又民法第79條及第81條第1項所定承認，係有相對人之單獨行為，應由表意人以意思表示向其相對人為之。
證人乙○○於事實審證稱：59年間伊媽媽朱姜O妹和吳O忠的妻子一起去新竹找姜O雪母親姜O妹及姜O雪共計3次，前2次去新竹要求辦理過戶時，姜O妹都說她很忙過陣子再說，第3次去的時候，姜O妹已過世，姜O雪說土地不是她買賣的，她不知道這件事等語（見原審上更一字卷第262頁）。
果爾，姜O妹、姜O雪既藉故拒絕辦理系爭土地之過戶手續，能否謂渠等2人已經承認系爭契約，即不無研求之餘地。
原審未說明渠等2人如何向吳O忠為承認系爭契約之意思表示及所憑證據，逕以臆測之詞謂渠等2人業已承認該契約，進而為不利上訴人之判決，尤有未洽。]
本件事實未臻明瞭，本院尚無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判違背法令，求予廢棄，非無理由。……」。
三、其他相關實務裁判
請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e6%89%80%e8%ac%82%e5%8d%a0%e6%9c%89%e9%80%a3%e9%8e%96&judtype=JUDBOOK。
貳、小結
在訴請返還所有物之訴中，「現占有人有無合法權源」乃很重要的爭點之一。
而就此爭點，實務上，除有「合法有效設定不動產役權等他項權利、時效取得地上權、租賃、使用借貸、推定租賃、分管契約、土地使用同意書、其他債權契約，及有買賣且已交付但15年時效經過而仍未移轉所有權」等外，占有連鎖也常為現占有人所主張。
倘現占有人係主張占有連鎖，自應就前揭實務裁判所揭占有連鎖三要件，負舉證責任，倘無法舉證或雖有舉證但為法院所不採，受敗訴判決，自不意外。
又占有輔佐人，實務上，係認為「非無權占有之現占有人」，所有人尚不得向其主張之，也須注意。
| 作者簡介 |
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楊春吉 |
