規約內容顯失公平之救濟~加收管理費之爭議,及民法第799-1條第3項規定之適用、第56條第2項規定之類推適用

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文 / 楊春吉

本案相關裁判/臺灣高等法院108年度上字第1055號民事判決等

壹、有關「內容有無」此事項,實務裁判上之見解
一、加收之決議,及第799-1條第3項係民法第56條第2項之特别規定?
就此,臺灣高等法院108年度上字第1055號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c108%2c%e4%b8%8a%2c1055%2c20200414%2c2&ot=in 謂「……事實及理由
壹、程序事項:
查被上訴人之法定代理人原為李O娟,於本院審理中變更為柳O伸,有東O士O園廣場管理委員會民國(下同)108年度第18屆第一次管理委員會會議記錄在卷可稽(見本院卷第169至171頁),柳易伸具狀聲明(見本院卷第167頁),合於民事訴訟法第170條、第175條規定,應予准許,先予敘明。
貳、實體事項:
一、上訴人主張:門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號5樓房屋(下稱系爭房屋)坐落於東O士O園廣場大廈社區(下稱系爭社區,該社區總共由A、B、C三棟組成)C棟,伊為系爭房屋之人即為系爭社區之之一。伊自103年11月起將系爭房屋出租予訴外人田O及張O音夫妻,並同意其等將系爭房屋隔成3間套房再。詎被上訴人於 107年8月12日以「修正系爭社區報備規約案討論等事項」為議案,召集系爭社區107年度第一次人會議(下稱第一次權人會議),因出席數未達管理條例第31條之規定而流會。嗣於同年月26日被上訴人依同條例第32條第1項規定召集第二次區分所有權人會議(下稱第二次區分所有權人會議)討論同一議案,會中決議通過修訂系爭社區管理委員會管理組織暨規約(下稱系爭規約)第10條第6款規定為:「管理費增收:每坪加 30%,營業行為(含公司行號)及等每坪加30%,套房出租行為每坪加200%,民宿或日租套房(租期30天以內者)加收300%」(下稱系爭決議),惟其中關於「套房出租行為每坪加200%」部分,悖離同條例第10條第2項前段規定管理費應「按比例分擔」之原則,欠缺增收管理費之正當理由,且不能達保護社區安寧之決議目的,徒讓套房出租之外部成本內部化,使原有的管理費增加為3倍,顯失公平,系爭房屋屬於套房出租,故此決議內容對伊顯失公平。又其中關於「民宿或日租套房(租期30天以內者)加收300%」部分,亦悖離上開「按應有部分比例分擔」之原則,欠缺增收管理費之正當理由,且不能達到遏止違法經營民宿或日租套房之行為,反有因收取管理費而讓合法化之疑慮,又因系爭房屋目前被認定為日租套房,使伊每月繳納之管理費由新台幣(下同)2,945元調高至1萬1,780元(計算式:2,945元+2,945元×300%=1萬1,780元),漲幅高達4倍,亦顯失公平。準此,「套房出租行為每坪加200%,民宿或日租套房(租期30天以內者)加收300%」決議內容,均有民法第148條第1項權利濫用之情形,依民法第56條第2項規定應為無效等語。原審為上訴人敗訴判決,上訴人,提起上訴,上訴聲明求為判決:㈠、原判決關於駁回上訴人後開備位之訴部分廢棄。㈡、確認系爭決議修訂系爭規約第10條第6款「管理費增收」其中「套房出租行為每坪加 200%,民宿或日租套房(租期30天以內者)加收300%」無效。〈上訴人先位請求確認系爭決議不成立,經原審駁回其訴,上訴人提起上訴後撤回該上訴,及備位請求確認系爭決議修訂系爭規約第10條第6款「管理費增收」其中關於「頂樓違建每坪加30%,營業行為(含公司行號)及宗教團體等每坪加30%」部分無效,經原審駁回其訴,上訴人提起上訴後,均撤回之(見本院卷第425、669頁),非本件裁判範圍〉。
二、被上訴人則以:公寓大廈管理條例本有規定區分所有權人就管理費分擔方式得另以會議決議或規約為之,以期公允妥適,考量區分所有建築物之如為營業行為、提供宗教團體使用、套房出租、民宿或日租套房等利用方式,將致系爭社區之公設維護、衛生維護、消防避難、安全防護等管理成本之增加,是依一般居住使用目的、營業使用目的之不同,分別以不同費率計算管理費之方式因應,因此,系爭決議通過不按應有部分比例分擔管理費,符合使用者付費,以量計價之,同時為學上「外部成本内部化」之解決方案,並無權利濫用或顯失公平之情形。而就增收管理費之用途,乃供作保全聘僱、發電機維護、電梯保養、汙水改管、車道鐵捲門更新、頂樓防火門更新、公設清潔、大門感應讀卡機更新、梯廳磁磚更新、公共區域消毒、消防申報及缺失改善、汙水馬達更新、燈具裝設等之維護、修繕、社區安全維護之開支所用,及未來規劃公共區域加裝監視器等之用,是管理費之徵收確實帶來改善社區環境、提升生活品質之正面助益。且民法第799條之1第3項就定有3個月之除斥期間,應優先適用,上訴人於109年(誤載為106年)3月16日始以書狀請求法院撤銷系爭決議(上訴人嗣於109年3月31日,附此敘明),其撤銷權已歸於消滅,自不得再爭執系爭決議無效等語置辯。並答辯聲明:上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實:
㈠、系爭房屋坐落於系爭社區C棟,上訴人乃系爭房屋所有權人即系爭社區之區分所有權人。
㈡、上訴人自103年11月起,將系爭房屋出租予田O、張O音夫妻,同意其等將系爭房屋隔間為3間均有獨立衛浴之套房(即A房、B房、C房),予以轉租,且系爭房屋除3間套房外,別無其他公共空間(如客廳或廚房)。
㈢、被上訴人於107年8月12日,以修正系爭規約為議案,召開第一次區分所有權人會議,因出席人數未達公寓大廈管理條例第31條規定之數額而流會。
㈣、被上訴人復於107年8月26日以同一議案,召開第二次區分所有權人會議,表決通過系爭決議,該次區分所有權人會議之召開、區分所有權人暨區分所有權之出席比例及決議比例,合於公寓大廈管理條例第32條第1項規定。
四、上訴人主張系爭決議修訂系爭規約第10條第6款「管理費增收」其中「套房出租行為每坪加200%,民宿或日租套房(租期30天以內者)加收300%」部分,違反公寓大廈管理條例第10條第2項前段有關「管理費按應有部分比例分擔」之規定,欠缺增收管理費之正當理由,不能達系爭決議之目的,且管理費提高為3倍及4倍,顯失公平,而有民法第148條第1 項權利濫用情形,應為無效等情,為被上訴人所否認,並以前揭情詞置辯。

(以下黑框及分段為筆者所加,便於讀者閱讀)
[經查:
㈠、按共用部分、部分之修繕、管理、維護,由或管理委員會為之。其費用由支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定,公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。
可知區分所有權人會議得透過決議或規約方式,制訂區分所有權人應繳納之管理費數額之相關收費標準,非以按應有部分比例分擔為限。
次按,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的,民法第148條第1項定有明文。所謂權利濫用,係在外觀上為權利之行使,實質上卻違反權利之社會性,因此不能認為的行為,然權利人行使權利,不免對義務人或他人造成不利益之結果,此乃不可避免的正常現象,故必須權利人在主觀上有損害他人之意思並且以此為主要目的,始構成權利濫用(最高法院45年台上字第105號裁判意旨)。
公寓大廈區分所有權人為提昇居住品質,增進共同利益,確保良好生活環境,得經區分所有權人會議決議共同遵守事項以為規約(公寓大廈管理條例第1 條、第3條第12款參照),區分所有權人會議之決議內容,若形成少數人與多數人不相等之負擔,法院固可審查決議內容是否違反平等原則,惟公寓大廈區分所有權人會議決議亦屬私法自治之範疇,法院應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益,與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量,不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損,即認其係藉由多數決方式,形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定,認以損害他人為主要目的,而屬權利濫用。
申言之,若該決議內容對於少數區分所有權人課與之不利分擔,係基於少數區分所有權人就社區大廈之之特殊態樣,為增進社區大廈之共同利益,確保良好生活環境,而為具有合理關聯之措施,當認仍屬應予尊重之私法自治、社區治理之範疇,難謂濫用權利。]

㈡、經查,系爭決議係為「維護社區安全及避免流動人口造成環境複雜化,影響住戶生活品質」,而修訂系爭規約第10條第6款規定,分別對頂樓違建、營業行為及宗教團體每坪加收 30% 、套房出租行為每坪加收200%、民宿或日租套房(租期30天以內者)每坪加收300%之管理費等情,有第二次區分所有權人會議記錄以及系爭規約修訂條文對照表可佐(見原審卷一第355至359、369至371頁)。
次查,系爭社區於106年6月以前,就營業行為及宗教團體行為業已採行每坪加收30%管理費之徵收標準收費一情,此經李O娟、張O音、蔡O芳證述明確(見本院卷第346至347頁、第539頁、原審卷第549頁),並為兩造所不爭執(見本院卷第534頁),可知系爭社區於106年6月以前,本就區分所有權人之使用型態,定有兩種管理費之徵收標準,且長期為區分所有權人所認同,由被上訴人執行收取管理費。則系爭決議就區分所有權人之使用收益型態再為細分,於規約明定不同之管理費徵收標準,如合於前揭目的,縱增加部分區分所有權人之負擔,應不構成權利濫用。
㈢、經查,上訴人自103年11月起,將系爭房屋出租予田O、張O音夫妻,同意其等將系爭房屋隔間為3間均有獨立衛浴之套房(即A房、B房、C房),予以轉租,且系爭房屋除3間套房外,別無其他公共空間(如客廳或廚房)(見不爭執事項㈡)。
依證人田O到庭證述:從103年起至108年4月間,A、B、C房分別轉租,前後歷經各約6至8名不同房客,A房、C 房房客入住期間最長僅1年,短期約1至4個月不等,B房房客僅一名入住近2年,其他短期約6至7個月;又房客中約6成為外國籍人士等語(見原審卷一第558至559頁)。
證人張O音到庭證述:A、B、C房都是年租,1年1簽,除非短期承租,例如1、2個月才沒有簽約直接收租金,3間套房歷來分別多少人承租不記得了,但平均而言,就是1年約1至2個房客,有的房客因個人因素提早解約,我們會再找新的房客。A房因為是套房,流動比較頻繁,最長住到1年,如有空置,就會網路刊登3個月短租,也曾同意出租1到2個月或1個月以內之情形,印象中有2到4位房客是這樣情形;B房最長大約1年,印象中比較短的為5個月;C房目前有住超過2年半,也有房客因個人因素提早到8個月;3間套房均無長時間未出租之情形,最長空置期間僅為1至2個月;A、B、C房近期1年半都有房客,承租情形如鈞院卷第527頁整理明細等語(見本院卷第536至538頁)。
互核上開兩位證人之證述內容,雖就B房出租情形非完全一致,惟其他證述內容大致相同,且證人張O音亦證稱因時間久遠有些情形記不清楚,但有整理1年半內之房客資料(見本院卷第527頁),核與系爭房屋1年內轉租之文件內容相當(見本院卷第443至450頁),可認證人張O音、田O之證述雖有些微差距,但與事實大致相符,堪予採信。

[綜合上開事證,可知系爭房屋隔成3間獨立之套房,均長期轉租房客使用,少有空置未出租之情形,且原則上雖採1年1簽約之方式出租,但實際平均租期為數月,甚至有僅1至2個月及短於30日之情形,顯見系爭房屋之承租房客異動頻繁,人口進出較一般住宅或一般整戶出租者複雜,客觀上增加系爭社區安全管理之困難度。]

㈣、再查,證人李O娟證述:我從102年擔任管委會委員至108年卸任,期間有住戶多次反應系爭房屋套房出租之房客有樂器的聲音吵雜到早上;也有住戶反應進出的青年滿複雜的,A、C棟1樓、B棟1、2、3樓是教會承租,居住在教會的人及週日進出的人會比較多。也有反應有人半夜在頂樓抽菸喝酒,不確定是誰。套房出租除先前有發生過系爭房屋樂器吵雜聲外,另外A棟套房之一位女性承租戶,曾鬧過三次要自殺,增加管委會及住戶的困擾等語(見本院卷第349頁)。
又證人林O嘉證稱:我自85年下半年起至107年9月間一直是系爭社區住戶,我曾經見聞二次,均於晚間10點左右,在C 棟一樓門口有人在抽菸、喝酒、喧嘩,讓我晚自習回家的女兒不敢進門,打電話叫我下樓去接她;那些人自稱為5樓的住戶。事實上,我在C棟經常看到那些背包客進進出出,陌生人進出的非常頻繁,我們進出大樓時都會看到。去年( 107年)大概5、6月間,有一個70歲左右的男性,他每天早上7 點左右就坐在C棟一樓門廳的沙發上講手機,我連續看了兩天,第二天早上我就跟他聊了一下,我問他是否為新搬來的住戶,他說不是,我問他為何會在這裡出入,他說他這兩天住在5樓的日租套房,一天1,500元,他說他預計住個2、3天等語(見原審卷一第601至605頁),

[可見系爭社區住戶多次反應套房出租之承租房客有發生吵鬧、喧嘩及因自殺傾向鬧事等情形,及因系爭社區C棟經營日租套房或民宿使得住戶難以識別進出系爭社區者是否為住戶之情事,確實已對系爭社區之居住安全、品質均造成影響,進而提高居住安全之風險及住戶心理上負擔等不利益事實。因此,被上訴人因接獲上開對套房、日租套房及民宿等房客之負面反應,考量社區安全及避免流動人口造成環境複雜化,影響住戶生活品質之目的,始將系爭決議議案提出於區分所有權人會議,交由區分所有權人予以決議,難認被上訴人或參與系爭決議之區分所有權人主觀上有以損害他人或上訴人為主要目的。]

[㈤、再參,證人蔡O芳證述:住戶提案調整管理費是為維護社區安全,一間隔成幾間套房出租之情形相較一般住戶,進出較複雜,管理上亦較困難,管理方面會增加保全還有修繕等費用,因此提案修改規約等語(見原審卷第547頁)。
及證人李O娟證述:公司、教會進出人員大部分是固定的,套房出租先前有發生過系爭房屋樂器吵雜聲外,另外A棟套房之一位女性承租戶,曾鬧過三次要自殺,增加管委會及住戶的困擾;日租或民宿人來來去去,完全是陌生人也不認識,所以被上訴人開會認為套房出租、日租套房及經營民宿之行為相較公司、教會需加收更多管理費等語(見本院卷第349頁)。
及證人林O嘉證述:系爭社區B、C棟保全人員上班時間為上午7點至下午18點30分,下班後則無保全人員;被上訴人針對系爭決議增收之管理費,討論用以安裝C棟監視器之經費等語(見本院卷第602至603頁、第606頁),可知隔間套房出租、日租套房及經營民宿之行為,相較於一般住家、經營公司及教會,進出人口更複雜、不穩定度更高,造成保全人員難以掌握身分,於保全人員下班後,其管理更加不易,顯然增加管理者即被上訴人之管理困難度及管理成本。
又被上訴人依系爭規約向系爭社區收取之管理費,乃供作支付包含保全聘雇及諸如發電機維護、電梯保養、汙水改管、車道鐵捲門更新、頂樓防火門更新、公設清潔、大門感應讀卡機更新、梯廳磁磚更新、公共區域消毒、消防申報及缺失改善、汙水馬達更新、公共設施燈具裝設等共用部分之維護、修繕、社區安全維護之開支所用,有107年1月份至10月份系爭社區管理費收支表各1份在卷可證(見原審卷一第 41至60頁)。
且被上訴人為加強社區安全管理措施以保護住戶安全,於108年1月27日第四次管理委員會會議中通過決議,擬加強系爭社區C棟監視器數量,現行重點安裝C 棟大門及5樓樓梯間監視器,爾後俟經費情形逐層檢討安裝等情,有該次管理委員會會議記錄1 份存卷可憑(見原審卷二第39至41頁),並經證人林文嘉證述明確(見原審卷第607頁),可徵系爭決議提高隔間套房出租、日租套房及經營民宿行為之管理費,確實用在改善社區安全及加強社區管理機制等用途上,而為具有合理關聯之措施。]

㈥、至於上訴人主張系爭決議無遏止違法經營日租套房或民宿之效果,決議之目的無法達成,而有權利濫用云云,然查,隔間套房出租、日租套房及經營民宿之行為已影響系爭社區之居住品質,且提高管理難度及成本,系爭決議之主要目的係藉由對該等行為增收管理費,用以改善社區之安全及居住品質,而為具有合理關聯之措施等情,業如前述,是無論系爭決議是否另有遏止違法經營日租套房或民宿之目的,及該目的能否達成,無礙此等事實之認定。
況查,證人張O音證述:我們會盡量避免被上訴人認為複雜的情形,例如租期比較短的情形;會找比較穩定,不會造成被上訴人的困擾等語(見本院卷第546至547頁),益徵系爭決議就隔間套房出租、日租套房及經營民宿之行為增收管理費,對於抑制短期租賃有其成效,且同時促使系爭社區出租人於出租房屋時,會更謹慎篩選房客,避免選擇流動頻繁、背景複雜或影響社區居住品質之承租房客,益徵上訴人前開抗辯,並非可採。
㈦、綜上可見,就隔間套房出租、日租套房及經營民宿之行為增收管理費固對該等區分所有權人不利,惟因該等行為已對系爭社區之居住安全、安寧及生活品質造成相當影響,進而使住戶產生心理負擔,同時增加被上訴人管理之困難度及成本提高,是經兩相衡量,第二次區分所有權人會議通過系爭決議,係基於維護社區安全及避免流動人口造成環境複雜化,影響住戶生活品質之目的,具備合理充足之理由,其手段目的亦屬合理關聯,且主觀上非以損害他人為主要目的,故不構成權利濫用,上訴人主張系爭決議修訂系爭規約第10條第6款「管理費增收」其中「套房出租行為每坪加200%,民宿或日租套房(租期30天以內者)加收300%」,因違反民法第148條第1項規定,依民法第56條第2項規定應為無效,自屬無據,委無可採。

[㈧、末按,民法第799之1條第3項於98年1月23日增訂:「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內,請求法院撤銷之」。參照其增訂理由為:「規約之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情事者,宜有救濟之途徑,爰增訂第3項。又規約之約定是否有顯失公平情事,須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌,以為判斷之準據。」,可徵此一規定係就區分所有權建築物之規約內容有顯失公平情形,所作之特別規定。
至於民法第56條第2項規定:「總會決議之內容違反法令或章程者,無效。」,係對決議內容違反法令或章程所作之一般規定,可認民法第799之1條第3項應係民法第56條第2項之特別規定。
準此,民法第799條之1第3項規定就規約關於區分所有權人支付對價及其他情事是否顯失公平之爭議,明定區分所有權人應於規約成立後3個月除斥期間內提出,基於特別法優於普通法及後法優於前法之法理,自應優先適用該條項規定,民法第56條第2項規定已無適用之餘地。
經查,上訴人主張系爭決議提高套房出租行為之管理費為3倍,讓套房出租之外部成本內部化,又提高民宿及日租套房之管理費為4倍,除使外部成本內部化外,其中比套房出租多出1倍之管理費,具裁罰性質,顯失公平等語,均屬規約制訂管理費增收比例是否顯失公平之爭議,揆諸上開說明,上訴人應優先適用民法第799條之1第3項規定,於3個月除斥期間內提起撤銷決議之訴以為救濟,上訴人未為之,其消滅,不得再依民法第56條第2項規定,請求法院審查系爭決議有關系爭規約第10條第6款「管理費增收」其中「套房出租行為每坪加200%,民宿或日租套房(租期30天以內者)加收300%」內容是否顯失公平。]

至於上訴人主張被上訴人誤認系爭房屋屬於日租套房型態,而將伊每月應繳納管理費自2,945元增加為1萬1,780元等語,乃規約成立後之執行爭議,與規約本身是否顯失公平無涉,並予敘明。
五、綜上所述,上訴人主張系爭決議修訂系爭規約第10條第6款「管理費增收」其中「套房出租行為每坪加200%,民宿或日租套房(租期30天以內者)加收300%」無效,為無理由,應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決,並無不合。上訴論旨指摘此部分原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回上訴。……」(又類似判決,請參閱臺灣高等法院107年度上字第123號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c107%2c%e4%b8%8a%2c123%2c20190507%2c1&ot=in)。

[筆者按:此判決中的客觀事實,乃依法召集、依法「對原規約內容修正案」所為之決議,故實則同時涉及「決議修正後之規約內容有無顯失公平」及「該區分所有權人會議之決議內容,有無違反法令或規約」等兩項,故在此個案這種情形下,該區分所有權人如同時以民法第799-1條第3項之規定及民法第56條第2項之規定主張之,尚得理解。
只是「修正後規約內容即決議內容,且內容顯失公平」時,基於特别法優於普通法之法理,應優先適用民法第799-1條第3條之規定。
但如區分所有權人會議之決議內容,並非涉及「對原規約內容之修正」,該決議內容也未納入規約,則在該決議內容違反法令或規約時,區分所有權人也僅得類推適用民法第56條第2項之規定,訴請「確認區分所有權人會議決議無效」之訴,不得以民法第799-1條第3項之規定主張之。
此也得參照臺灣臺北地方法院105年度字第2563號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPDV%2c105%2c%e8%a8%b4%2c2563%2c20161128%2c1&ot=in。]

二、加收管理費之決議,及類推適用民法第56條第2項之規定,也有三個月法定救濟期間之適用?
又就此,臺灣士林地方法院110年度簡上字第241號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=SLDV%2c110%2c%e7%b0%a1%e4%b8%8a%2c241%2c20230330%2c1&ot=in 也云「……事實及理由
壹、程序部分:
一、被上訴人之法定代理人原為王O山,於本院審理中變更為林O傑,嗣又變更為王O山,均經其等先後具狀聲明承受訴訟(本院卷第87、415頁),核無不合,應予准許。
二、民法第799條之1第3項規定之撤銷訴權,不同意之區分所有權人(下稱區權人)於規約成立後三個月內不行使即告消滅,此項除斥期間有無逾期,乃法院應依職權調查之事項。被上訴人以上訴人林O緯、洪O卿(下分稱姓名,合稱上訴人)已逾上開除斥期間為由,不得再依民法第56條第2項規定,爭執關O小城社區(下稱系爭社區)於民國108年12月15日區分所有權人會議(下稱區權會)討論議題一決議增訂系爭社區規約第6條第4項,其中「住家格局變更為套房者將以套房數為徵收管理費與特別修繕費之依據」部分(下稱系爭規約規定)應屬無效等語,與民事訴訟法第447條第1項但書第4款相符,應予准許。
貳、實體部分:
一、被上訴人主張:林O緯、洪O卿分別為門牌號碼新北市○里區○○路0段000巷0弄00號3樓、同路段35號1樓房屋之所有權人,為系爭社區區權人。系爭社區之管理費原均以戶數計算,每戶每月為新臺幣(下同)1,000元。然於105年間,上訴人及訴外人即區權人李O志擅自更改所有之房屋格局,區隔為套房後出租獲利,使系爭社區人口流動複雜不易控管,增加其他住戶居住風險及心理負擔,亦增加系爭社區共有部分設施使用頻率及耗損,增加環境衛生維護成本。系爭社區遂於108年12月15日區權會討論議題一決議增訂系爭規約規定,住家格局變更為套房者以套房數作為徵收管理費之依據。林O緯、洪O卿就其所有房屋分別隔間為3間套房,自108年12月15日至110年5月31日止應分別給付被上訴人每月3,000元之管理費,惟上訴人每月僅各繳納1,000元,尚各積欠被上訴人28,097元,履經催告,並未繳納。又上訴人已逾民法第799條之1第3項規定之除斥期間,自不得再依民法第56條第2項規定爭執上開決議及系爭規約規定無效。另系爭社區規約第31條規定因追繳積欠管理費用所生之律師費、及其他相關費用由積欠戶負擔之,是被上訴人因本件訴訟已支出之律師費45,000元應由上訴人負擔。爰依系爭規約規定及公寓大廈管理條例(下稱公寓條例)第21條請求上訴人各給付被上訴人28,097元,並依系爭社區規約第31條規定請求上訴人給付被上訴人45,000元,及均自110年6月24日起至清償日止按週年利率5%計算之利息(被上訴人逾前開部分之請求,經原審判決駁回,未據上訴,不在本件審理範圍)。
二、上訴人答辯:上訴人房屋係取得室內裝修合格證明而各隔間為3間套房,非違法使用,且記載用途仍為H2集合住宅,並非套房,門牌仍為一戶。108年12月15日區權會討論議題一決議增訂系爭規約規定,僅規定以套房數為徵收依據,並未規定每一套房應徵收之管理費金額,已有違同規約第16條第4項第6款管理費之金額應經系爭社區區權會討論決議之規定;復未區別各套房是否實際出租,混淆一套房等於一戶,對於會造成系爭社區環境衛生等更大不利益的一樓店面,或未隔間為套房但整戶出租給不同人等情形,又未同樣增收管理費,且被上訴人未證明管理成本有因上訴人隔間為套房而增加之情事,其無手段目的之合理關聯,屬無正當理由干涉上訴人就專有部分的使用方式而違反公寓條例第4條第1項規定,並有悖同條例第10條第2項所定「按應有部分比例分擔」之原則、比例原則及平等原則,為權利濫用,應屬無效,是上訴人每月僅應各負擔1,000元而非3,000之管理費。又民法第799條之1第3項以規約顯失公平為要件,提起之訴訟為撤銷規約訴訟,民法第56條第2項以決議內容違反法令或章程為要件,提起之訴訟為確認決議無效訴訟,二者訴訟標的及要件均不同,上訴人縱逾民法第799條之1第3項所規定之除斥期間,仍得依民法第56條第2項規定提起本件訴訟請求確認無效。另系爭社區規約第31條應僅適用於無爭議之管理費,本件並不適用該規定,兩造因本件訴訟所支出之律師費應各自負擔。
三、原審為被上訴人勝訴之判決,並依職權為之宣告。上訴人不服,提起上訴,並聲明:(一)原判決命上訴人給付之部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄;(二)上開廢棄部分,被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明:上訴駁回。
四、兩造不爭執事項(本院卷第305、306、311、385頁,並由本院依卷證資料酌為文字修正):
(一)系爭社區86年6月19日區權會,決議社區管理費以戶數計算,每戶每月1,000元,自此之後,系爭社區均依此標準計收管理費(96年區權會並決議97年起實施管理費年繳9折優惠);105年12月11日區權會,決議就頂樓增建出租及居家擅改格局為多間套房出租者,以每套房間數計收每月管理費1,000元之方式,增收管理費。但因系爭社區規約未作相應之修正,經本院士林簡易庭106年度士小字第1536號判決及本院107年度小上字第25號判決,認定上開決議違反系爭社區規約而無效確定;107年12月9日區權會,因系爭社區規約係規定按區權人共有持分比例計收管理費,與86年間起計收管理費之實情不同,遂決議修改系爭社區規約第6條3項,規定管理費依各區權人所擁有之戶數計收,以符實情;108年12月15日區權會,再決議增訂系爭規約規定,規定住家格局變更為套房者,以套房數為徵收管理費之依據。
(二)系爭社區現況為全部戶數226戶,共分A、B、C三個區域,A 區每戶面積23至41坪,共160戶,格局為2房2廳至4房2廳;B 區每戶20至22坪,共36戶,格局為2房2廳至3房2廳;C區每戶面積28至31坪,共30戶,格局為3房2廳。
(三)系爭社區現有3戶變更住家格局為套房,分別為新北市○里區○○路0段000巷0弄00號3樓,隔成3房(有經新北市政府許可而取得室內裝修合格證明),位於社區A區,區權人為林哲緯;同路段308巷6弄35號1樓,隔成3房(有經新北市政府許可而取得室內裝修合格證明),位於社區A區,區權人為洪麗卿;同路段308巷7弄8號4樓,隔成4房(無經新北市政府許可而未取得室內裝修合格證明),位於社區C區,區權人為李O志。
(四)系爭社區1樓店面共計5戶,其中區權人自營者2戶,出租予他人營業者3戶,店面分別為照相館、飲料店、麵包店、早餐店及五金行。
(五)系爭社區規約第31條「因追繳積欠管理費跟特別修繕費所生之律師費、訴訟費及其它相關費用概由積欠戶負擔之」之規定於制定時,並未討論如系爭社區請求一部有理由、一部無理由之情形,積欠戶應如何負擔系爭社區所支出之律師費。

(以下黑框及分段筆者所加,便於讀者閱讀)
[五、茲就兩造協議簡化之爭點(本院卷第306、307頁)及本院判斷,析述如下:
(一)108年12月15日區權會討論議題一決議增訂系爭規約規定,住家變更格局為套房者,以套房數作為徵收管理費之依據,核為有效,上訴人應再各給付被上訴人28,097元本息:
1、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區權會或規約另有規定者,從其規定。公寓條例第10條第2項定有明文。
可知區權會得透過決議或規約方式,制訂區權人應繳納之管理費數額之相關收費標準,非以按應有部分比例分擔為限。
區權會或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事,就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔,為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。
且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時,基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體,住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性,難以具體核算區權人就共用部分之各別使用利益,倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由,且其區別程度亦不失相當性者,即難逕認為無效(最高法院109年度台上字第1025號判決意旨參照)。
次按,民法第148條第1項規定權利之行使不得以損害他人為主要目的,係指行使權利,專以損害他人為目的之情形而言,並應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。必須專以損害他人為目的,造成利益、損害失衡之情形(例如自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大),始構成權利濫用,否則若為自己之利益而行使,縱於他人之利益不無損害,既非以損害他人為主要目的,即無該條之適用(最高法院69年度台上字第1079號、71年度台上字第737號判決意旨參照)。]

[2、首查,系爭社區86年6月19日區權會已決議每戶每月收取管理費1,000元,嗣107年12月9日區權會決議修改系爭社區規約第6條3項,規定管理費依各區權人所擁有之戶數計收,以符上開管理費收取實情,嗣108年12月15日區權會決議再增訂系爭規約規定,規定住家格局變更為套房者,改以套房數為徵收管理費之依據(見前揭貳、四、(一))。系爭社區對於住家格局變更為套房者,每套房每月收取管理費1,000元,有上開各決議及規約規定為據,並無違反系爭社區規約第16條第4項第6款「管理費等權使用費之金額與課收方法,須經社區大會討論決議」之規定(原審卷第28頁)。
又108年12月15日區權會決議增訂系爭規約規定,即屬公寓條例第10條第2項後段,區權會或規約就共用及約定共用部分管理費之「另有規定」,要無違反公寓條例第10條第2項之問題;
且此是針對「共用及約定共用部分」管理費用之決議及規定,非關「專有部分」,非同條例第4條第1項「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉」之適用範圍,上訴人主張該決議與系爭規約規定違反第4條第1項規定,亦有誤會。]

3、次查,108年12月15日區權會決議增訂系爭規約規定,係針對住家格局變更為套房之客觀情形為規範,並非僅針對上訴人個人,包含其他目前或日後有變更為套房之人亦有適用,從此以觀,已難逕認係專以損害上訴人為目的。再者,隔間為套房出租,較易發生居住人員異動,且承租人並非區權人,對於社區之共用部分,因係使用他人之物,衡諸常情,較不會若區權人係使用自己之物為注意,致使發生糾紛之風險提高,增添社區管理之複雜度與成本,系爭社區以套房數為依據增收管理費,觀諸一個套房即一個出租單位,每一個套房出租即多增添一份風險,堪認具備客觀上合理的理由,且其區別程度亦不失相當性。上訴人雖以前詞爭執系爭規約規定並未區別各套房是否實際出租均增收管理費,惟是否實際出租涉及查核困難性與管理經濟性及成本,權衡系爭社區對每個套房每月僅收1,000元管理費,尚難據此即認其區別不具相當性。至於上訴人之套房是否符合國家之行政管制規範而取得裝修許可或使用執照用途登載為如何,與系爭社區要如何訂定收取管理費之標準係屬二事,亦不影響本院前揭判斷。又上訴人自陳其每個套房每月可收租7至8仟元間(本院卷第108頁),則其具有合理可期待的出租收益,衡諸因此增加之管理費為每人每月每間套房1,000元,況上訴人亦得將管理費經契約約定轉嫁由承租人負擔,此與系爭社區就上開風險無從轉嫁兩相權衡,自難認對上訴人造成失衡之鉅大損失。綜上,108年12月15日區權會決議增訂系爭規約規定,並無違反民法第148條第1項權利濫用之情事。

[4、末按,民法第799之1條第3項於98年1月23日增訂:「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內,請求法院撤銷之」。
參照其增訂理由為:「規約之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情事者,宜有救濟之途徑,爰增訂第3項。又規約之約定是否有顯失公平情事,須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌,以為判斷之準據。」,可徵此一規定係就區分所有權建築物之規約內容有顯失公平情形,所作之特別規定。
至於民法第56條第2項規定:「總會決議之內容違反法令或章程者,無效。」,係對社團總會決議內容違反法令或章程所作之一般規定,可認民法第799之1條第3項係民法第56條第2項之特別規定。]

(以下須特別注意)
[準此,當規約關於管理費之規定產生是否「顯失公平」之爭議時,應優先適用民法第799條之1第3項規定,不同意之區權人應於規約成立後3個月除斥期間內提出撤銷之訴,若逾除斥期間而未請求撤銷,自不得另類推適用民法第56條第2項規定,主張規約顯失公平而屬無效,否則民法第799條之1第3項即成具文(民法第56條第2項僅於規約有不在「顯失公平」概念涵攝範圍內之其他違法情事,包含民法第148條第1項之權利濫用,而與民法第799條之1第3項之適用無涉,方有類推適用之餘地)。
經查,上訴人另以前詞爭執系爭規約規定僅針對隔間為套房者多收取管理費,但對於造成系爭社區環境衛生等更大不利益的一樓店面,或未隔間為套房但整戶出租給不同人等情形,又未多收取管理費,且被上訴人未能證明管理成本有因上訴人隔間為套房而增加之情事,其差別待遇不具手段目的之合理關聯,不符合比例及平等原則等語,經核均屬顯失公平概念之涵攝範圍,上訴人既未於108年12月15日區權會決議增訂系爭規約規定後3個月內提出撤銷之訴(原審卷第159頁),根據上開說明,上訴人仍不得再於本件訴訟中類推適用民法第56條第2項規定主張無效,以維規約之法安定性。]

5、從而,108年12月15日區權會決議增訂系爭規約規定,以套房數作為徵收管理費之依據,並無上訴人所指違反同規約第16條第4項第6款、公寓條例第4條第1項、第10條第2項、民法第148條第1項權利濫用規定而應屬無效之情形,且上訴人已逾民法第799條之1第3項3個月除斥期間,亦不得再主張系爭規約規定違反平等原則、比例原則等而顯失公平而無效,是上開決議增訂系爭規約規定核屬有效,自108年12月15日起對上訴人發生規範效力。關於本件所涉108年1月1日起至110年5月31日止上訴人應繳納之管理費,108 年1 月1 日至同年12月14日係每月1,000元,合計上訴人各應繳納11,452元(計算式:1,000 ×11+1,000×14/31=11,452,小數點以下四捨五入,下同),108 年12月15日至110 年5 月31日係每月3,000元(因為上訴人各隔間為3間套房,見前揭貳、四、(三)),合計上訴人各應繳納52,645元(計算式:3,000 ×17/31+ 3,000×17=52,645 ),上訴人自108 年1 月1 日起至110 年5 月31日各應給付64,097元之管理費(計算式:11,452+52,645=64,097),然此段期間上訴人僅各繳納36,000元(原審卷第9 、32頁),是上訴人各應再給付被上訴人28,097元之管理費(計算式:64,097-36,000=28,097)。
(二)就被上訴人已支出之第一審律師費45,000元,上訴人應負擔24,750元:
1、系爭社區規約第31條「因追繳積欠管理費跟特別修繕費所生之律師費、訴訟費及其它相關費用概由積欠戶負擔之」之規定於制定時,並未討論如系爭社區請求一部有理由、一部無理由之情形,積欠戶應如何負擔系爭社區所支出之律師費,為兩造所不爭執(見前揭貳、四、(五)),則於此種情形,應如何解釋適用系爭規約第31條即生疑義。本院審酌系爭規約第31條係同時就「律師費」及「訴訟費」為規定,二者之負擔標準自應同一,始符體系之一致,而訴訟費部分,依民事訴訟法第79條規定,原則依兩造勝敗比例負擔,是本件被上訴人所支出之第一審律師費,原則亦應以兩造就「追繳積欠管理費」部分的勝敗比例作為審酌標準,以決定上訴人應負擔之金額,始屬妥適與衡平。
2、查被上訴人於第一審係起訴請求上訴人各給付51,000元本息之管理費(原審卷第8頁),經原審判命上訴人各給付28,097元本息之管理費,被上訴人勝訴比例為55%(計算式:28,097/51,000=55%,小數點第二位以下四捨五入),是上訴人就被上訴人支出之第一審律師費45,000元(原審卷第72頁),應負擔24,750元(計算式:45,000*55%=24,750)。
六、綜上所述,被上訴人依系爭規約規定請求林哲緯、洪麗卿各給付28,097元,依系爭社區規約第31條請求上訴人給付24,750元,及均自起訴狀繕本送達翌日即110年6月24日(原審卷第108、114頁)起至清償日止之法定部分,為有理由,應予准許,逾此所為請求,為無理由,應予駁回。原審就上開不應准許部分,為上訴人敗訴之判決,並依職權為假執行之宣告,尚有未洽,上訴意旨就此部分求予廢棄改判,為有理由,爰由本院予以廢棄,並改判如主文第二項所示。至於前開應准許部分,原審為上訴人敗訴之判決,並依職權為假執行之宣告,經核於法並無違誤,上訴意旨就此部分仍執前詞指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列,併此敘明。……」。

[筆者按:有關類推適用民法第56條第2項之規定,有無三個月法定救濟期間之適用?筆者十多來,均基於之由,認為得類推適用民法第56條第1項三個月法定救濟期間之規定(當時,民法第799-1條第3項規定,尚未增訂)]

三、其他相關實務裁判 (顯失公平&民法第799之1第3項)
請參閱下列連結 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/qryresult.aspx?kw=%e8%a6%8f%e7%b4%84%26%e6%b0%91%e6%b3%95%e7%ac%ac799%e4%b9%8b1%e6%a2%9d%e7%ac%ac3%e9%a0%85&judtype=JUDBOOK

貳、小結
有關「民法第799-1條第3項規定之適用」及「民法第56條第2項規定之類推適用」,及其兩間之關係,前揭實務上裁判之見解及筆者之看法,均得參酌。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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