文 / 楊春吉
壹、違建相關法律問題
一、違章建築與實施建築管理前之合法建築物
按依違章建築處理辦法 https://www.cpami.gov.tw/%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B6%88%E6%81%AF/%E6%B3%95%E8%A6%8F%E5%85%AC%E5%91%8A/10414-%E9%81%95%E7%AB%A0%E5%BB%BA%E7%AF%89%E8%99%95%E7%90%86%E8%BE%A6%E6%B3%95.html 第2條之規定，本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。
是如非屬「建築法適用地區內」之建築物，自非違章建築處理辦法所稱之違章建築，「實施建築管理前」之建築物即屬之，其尚得以土地登記規則第79條第3項至第5項 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?media=print&pcode=D0060003&flno=79：「實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。二、門牌編釘證明。三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。四、繳納水費憑證。五、繳納電費憑證。六、未實施建築管理地區建物完工證明書。七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。八、其他足資證明之文件。前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。」等相關規定辦理。
二、違建仍得為買賣標的
又從最高法院97年度台上字第399號民事判決：「按違章建築之讓與，雖不能為移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又未取得建築執照及使用執照，固屬違章建築，但對於違章建築之拆除須按照一定程序為之。查系爭房屋之原始起造人為被上訴人，上訴人係向被上訴人價購系爭房屋而交付價款，並取得事實上處分權，為原審所確定之事實。果係如此，上訴人既因買賣關係，而取得系爭房屋之事實上處分權，則被上訴人得否未經上訴人之同意，逕行拆除已交付上訴人之系爭房屋，已非無疑。」等之意旨觀之，違建仍得為買賣標的，雖不能為移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。
三、違建之瑕疵及其擔保責任
次按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。
是依民法第355條之規定，買受人知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
又此物之瑕疵擔保責任，非不得約定排除之（但基於誠信原則，如出賣人故事不告知其瑕疵者，該特約無效）。
從而，買受人如知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵(約定買賣標的物為非違建，結果交付者為違建，就有預定效用之瑕疵；約定現況交屋而現況是違建者，就無預定效用之瑕疵；另純違建，無其他情形，也尚難稱有通常效用效用之瑕疵；而所謂知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵者，例如約定買賣標的物為非違建，結果交付者為違建，但書面買賣契約或不動產現況說明書已載明係違建等），自難以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。
惟買受人如無民法第355條所定情形，反而是出賣人故意不告知其瑕疵（例如約定買賣標的物為非違建，結果交付者為違建，而且出賣人故意在不動產現況說明書載明係非違建），那出賣人就要負擔保之責。而且買受人行使此物之瑕疵擔保請求權或解除其契約，也不受民法第365條第1項關於六個月期間規定之規範。
四、違建之行政責任
再按如屬建築物室內裝修管理辦法 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0070148 第3條：「本辦法所稱室內裝修，指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為：一、固著於建築物構造體之天花板裝修。二、內部牆面裝修。三、高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。四、分間牆變更。」所稱室內裝修，而且係建築物室內裝修管理辦法第2條：「供公眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物，其室內裝修應依本辦法之規定辦理。」所定建築物，其室內裝修，應依建築物室內裝修管理辦法第22條以下之規定，申請室內裝修審核，審核合格並領得直轄市、縣（市）主管建築機關發給之許可文件後，始得施工。違反者，則有相對應之行政責任。
另依建築法第73條第2項之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070109&flno=73，除「建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限」外，建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條：「本法所稱建造，係指左列行為：一、新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。二、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。三、改建：將建築物之一部份拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。四、修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者。」建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。
違反前開規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者，依建築法第91條第1項第1款之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070109&flno=91，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。
再依建築法第77條第1項 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070109&flno=77:「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」、第91條第1項第2款 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070109&flno=91:「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：二、未依第七十七條第一項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」之規定，建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安；未依前開規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。
五、違建可能須面臨之刑責:公共危險罪
刑法第177條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=C0000001&flno=177 規定「漏逸或間隔蒸氣、電氣、煤氣或其他氣體，致生公共危險者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。因而致人於死者，處無期徒刑或七年以上有期徒刑。致重傷者，處三年以上十年以下有期徒刑。」。
又刑法第182條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=C0000001&flno=182 也規定「於火災、水災、風災、震災、爆炸或其他相類災害發生之際，隱匿或損壞防禦之器械或以他法妨害救災者，處三年以下有期徒刑、拘役或三萬元以下罰金。」。
另刑法第189-2條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=C0000001&flno=189-2 亦規定「阻塞戲院、商場、餐廳、旅店或其他公眾得出入之場所或公共場所之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，處三年以下有期徒刑。阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，亦同。因而致人於死者，處七年以下有期徒刑；致重傷者，處五年以下有期徒刑。」。
是違建可能須面臨前揭公共危險罪之刑責。
六、頂樓加蓋違建之風險
另外，須注意的是，頂樓加蓋違建，除涉公共危險罪及會被罰款拆除（不論是舊實體違建分期拆除，還是新實體違建即報即拆，均是違建，均應拆除；至於程序違建，也應趕快補照）外，也會被共有人依民法第767條第1項前段及第179條以下規定，請求返還所有物及五年之不當得利。
貳、12屋違建加蓋3層！驚見「屋主是孫鵬」?
爰本案新聞報導 https://tw.news.yahoo.com/12%E6%A8%93%E5%B1%8B%E9%81%95%E5%BB%BA%E5%8A%A0%E8%93%8B3%E5%B1%A4-%E9%A9%9A%E8%A6%8B-%E5%B1%8B%E4%B8%BB%E6%98%AF%E5%AD%AB%E9%B5%AC-%E4%BD%8F%E6%88%B6%E6%80%92-%E5%BF%8D%E6%B0%A3%E5%90%9E%E8%81%B2-012950598.html 之內容如為真，本案13樓至15樓確係違建，如係程序違建，須儘速補辦相關程序，苟為實體違建且係舊違建，須分期拆除，但如為新違建且係實體違建，則須即報即拆。
另外，本案共有人之一，除「共有人間有分管契約及其他類似契約之存在 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=820」外，自得依民法第767條第1項前段、第821條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=821 等相關規定，向現占有人請求返還遭其無權占有之所有物予全體共有人及屬自已持分之五年不當得利。
| 作者簡介 |
|
楊春吉 |
