社區規約封殺也沒用!住宅大樓變醫美診所,法院說可以

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://vip.udn.com/vip/story/122610/7035894

壹、規約或權人會議之決議,所生多數暴力或少數暴力之問題
就此事項,在《今日看新聞學法律~規約内容違憲之救濟及其侷限性》https://www.lawtw.com/archives/469893 一文提及:「此新聞事件 https://news.housefun.com.tw/news/article/610392256188.html?fbclid=IwAR2Zcd6E_3PQNy2JVjTQq7t0eZfoLrEGsgM3RZusDDXELxMBkAuEf0tBswM#news-article,涉公寓大廈規約内容違憲之救濟及其侷限性,兹說明如下:

一、按從保障的觀點及憲法第23條來看,縱在符合公益原則、比例原則下,而限制人民財產權,仍須符合「法律保留原則」,而且得限制人民財產權者是國家,是以規約限制人民財產權,有違「法律保留原則」,主體亦有不當(註一)。

二、惟規約,不得為釋憲之客體(註二),自不得以規約違反法律保留原則、比例原則等之理由,聲請釋憲。
故就顯得在「法定救濟期間」内,依第799-1條第3項及第56條等相關規定提起救濟之重要性。

三、如未能在法定救濟期間提起救濟,則縱使規約之内容違反憲法第23條之規定、比例原則、平等原則(法院裁判實務上;有些裁判認為比例原則、平等原則等為公序良俗之一部分,故違反比例原則、平等原則等,即是違反公序良俗;有些裁判則認為直接得適用比例原則、平等原則等,不須如同前者一樣,間接適用之)、原則、或顯失公平(民法第799-1條第3項)等,也因已逾法定救濟期間,而求救無門(此等規約内容,雖違憲或違法,但仍有效存在)。
只能再依公寓大廈管理條例第25條以下之規定,依法召集依法決議,變更原規約内容。

四、即本案住户如未於該規約内容之法定救濟期間提起救濟,縱使該規約之内容違憲或顯失公平或違反比例原則等,也是有效的,本案法院判本案住户敗訴,就不意外。
但如已於該規約内容之法定救濟期間提起救濟,本案法院判本案住户敗訴,雖因未能調閱檔卷尚不得逕予率斷,但本文仍認為「本案住户如能上訴,應於法定期間内提起上訴,或得實現其利益」。」。

貳、近來,有關「規約中禁止住户經營醫美診所(含其所生之損害)」之實務裁判
就此,臺灣臺北地方法院110年度訴字第849號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPDV%2c110%2c%e8%a8%b4%2c849%2c20221223%2c1&ot=in:「……事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人法定代理人代理權消滅者,在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止,民事訴訟法第170條有明文規定,復按第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人,於得為承受時,應即為承受之聲明,同法第175條第1項亦規定甚詳。查原告明O生活科技股份有限公司(下稱明O公司)之名稱原為明O生醫科技股份有限公司,法定代理人為沈O,嗣更名為明O公司,法定代理人變更為王O民,而被告帛O華社區管理委員會(下稱帛O華管委會)法定代理人變更為歐O佑,此有臺北市政府核准函、變更登記表、臺北市政府都市發展局函在卷可稽(見本院卷㈡第75至84頁、本院卷㈠第203至207頁),王O民、歐O佑分別為承受本件訴訟之聲明,經核與上開規定相符,應予准許。

二、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查本件原告起訴時聲明為:㈠被告帛O華管委會及黃O卿應連帶給付原告明O公司新臺幣(下同)297萬9940元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈡確認被告帛O華管委會及黃O卿於109年9月12日召開之會議臨時動議及決議第一案關於「二樓以上不得做對外營業項目」之決議(下稱系爭決議)無效(見本院109年度北司調字第1604號卷,下稱北司調卷,第7頁)。嗣經變更聲明為:㈠被告帛O詩管委會及被告黃O卿應連帶給付原告明O公司160萬7990元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈡被告帛O華管委會及被告黃O卿應連帶給付原告淳O股份有限公司(下稱淳O公司)180萬元,及自民事追加暨準備狀(一)狀送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈢確認帛O華社區(下稱系爭社區)於109年9月12日區分所有權人會議臨時動議及決議第一案關於「二樓以上不得做對外營業項目」之決議(即系爭決議)無效(見本院卷㈡第274、375頁)。核與上開規定相符,應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張:原告淳O公司為門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號11樓、11樓之1至11樓之3及11樓之5房屋及其坐落基地(下稱11樓之1至11樓之3建物為系爭建物)之所有權人,為系爭社區之區分所有權人,被告帛O華管委會則為系爭社區之管理委員會。原告淳O公司將系爭建物出租其子公司即原告明O公司,由原告明O公司規劃於系爭建物上設立與經營醫療美容診所。系爭建物坐落於信義區三興段三小段406地號,而其土地之使用分區為商三特(商2),原告明O公司自得於系爭建物經營診所,詎被告帛O華管委會於系爭建物之裝修工程開始後,不斷藉故阻擋原告明O公司之承包商施工,期間被告帛O華管委會成員及系爭社區其他住戶亦持續於社區Line群組內向原告明O公司施壓,除先後以公告、報警及舉報違建等方式阻擋原告明O公司裝潢外,竟於109年9月12日區分所有權人會議上通過系爭決議,然系爭決議不僅妨礙原告淳O公司合法使用系爭建物,且已過度限制原告淳O公司對於所有權自由使用、收益之權能,而違反公寓大廈管理條例第4條第1項規定,顯悖於及善良風俗,亦有違比例原則,屬於權利濫用,應屬無效。被告上開行為嚴重妨礙原告明O公司於系爭建物上設立診所,核屬侵害原告明O公司之及依法使用收益系爭建物之財產權,原告明水公司迫於無奈僅得於109年10月15日、同年10月21日及同年10月22日,分別與建築師及各承包商終止室內裝修審查契約、消防工程契約及室內裝修工程契約,並加計前開契約已支出之費用後,共計受有160萬7990元之損害,原告明O公司得依民法第184條第1項前段、後段、第2項及第185條等規定,請求被告連帶賠償其所受損害。而原告淳O公司本得適法使用收益系爭建物,並於109年7月1日起以每月10萬元之租金,將其所有之系爭建物出租予原告明O公司,然被告上開行為實已妨害原告淳O公司之前開權利並因此導致原告明水公司終止其與原告淳O公司間之租賃契約,致原告淳O公司喪失其收取將來租金之預期利益180萬元(租期為2年並扣除6個月之裝潢免租期,計算式:18×10萬元=180萬元),原告淳O公司依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條規定,請求被告連帶賠償其所受損害等語。並聲明:㈠被告帛O華管委會及被告黃O卿應連帶給付原告明O公司160萬7990元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈡被告帛O華管委會及被告黃O卿應連帶給付原告淳紳公司180萬元,及自民事訴之變更追加暨準備狀(一)狀送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈢確認系爭決議無效;㈣就第一項聲明,原告明O公司願供擔保,請准宣告予以;㈤就第二項聲明,原告淳紳公司願供擔保,請准宣告予以假執行。

二、被告答辯如下:
㈠被告帛O華管委會則以:系爭決議做成主體為區分所有權人,非管委會,且管委會並無實體法上之,無從為侵權行為責任權益歸屬之主體,是原告以管委會為被告,屬當事人不適格。原告淳O公司係於系爭社區預售時期即購買之住戶,其於104年2月6日取得系爭建物時即明知系爭社區2樓以上為純住宅使用而不得營業,其法定代理人又同時為原告明O公司之法定代理人,自亦知悉上開約定。又原規約本即約定系爭社區2樓以上為純住宅使用,目的係為維護社區內所有人員之出入、居住、環境品質及安全,而一體適用於所有住戶,並無個別針對性,亦無違背比例原則、公共秩序、善良風俗或抵觸相關建築法令,區分所有權人就其之利用,不得有妨害區分所有權人共同利益,系爭決議係依據原規約而作成,自難謂有何以權利濫用或違反公序良俗而無效之情形,系爭決議確屬合法有效。另原告所提Line對話內容,係各區分所有權人之個人發言,與被告帛O華管委會無關,且該等發言對於原告明O公司之施工或停工行為無強制效果。況因原告自知施工不合法規,於109年9月12日作成系爭決議前即自行停工,被告帛O華管委會並未實際限制或妨礙其行使權利之情形。且原告淳O公司主張未能收取預期租金180萬元之損失,係因其故意隱瞞系爭建物僅能做為純住宅使用,而無法交付合於約定租賃目的之房屋,致遭原告明O公司終止契約,係因可歸責於己之事由所致給付不能,核屬原告二者間之債權債務關係,與被告間亦無因果關係,是其依第184條第1項前段、第185條等規定,請求被告連帶賠償其租金損失180萬元及法定,自屬無據等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回;如受不利之判決,願供擔保請准免予假執行。
㈡被告黄O卿則以:原規約本約定系爭社區2樓以上為集合住宅,原告明O公司本不得於11樓經營醫療機構對外營業,原告淳O公司既為區分所有權人、原告明O公司既為向淳O公司承租系爭建物之住戶,本應遵守規約,不得擅自經營對外營業之醫療機構。又被告黃O卿未違法妨害原告明O公司裝潢,只有要求原告明O公司遵守規約及裝潢規定,然其不補正,反與承包商解約,其縱有損失,乃其自己行為招致。被告帛O華管委會既無任何不法侵害原告權利之情事,被告黃O卿於任期中,亦僅係依法執行職務,並無任何個人或與他人共同之不法行為,原告請求被告黃O卿賠償損害,自屬無據等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回;如受不利之判決,願供擔保請准免予假執行。

三、兩造不爭執事項:
㈠原告淳O公司為系爭社區之門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號11樓、11樓之1至11樓之3及11樓之5等建物之區分所有權人。
㈡原告淳O公司將系爭建物出租予原告明O公司。
㈢原告明O公司申請建築物室內裝修查核圖說經臺北市建築師公會於109年7月29日通知查核合格,原告明O公司申請室內裝修消防安全設備圖說經臺北市政府消防局於109年8月7日通知同意備查,109年8月14日取得臺北市政府都市發展局室內裝修施工許可證,施工期間明載:「預定自109年8月14日起至110年2月14日」。
㈣臺北市政府都市發展局103使字第0271號建築物概要載明宏普帛O華公寓大廈地上2層至15層用途為(H2)集合住宅。宏普帛O華公寓大廈坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地,而該土地之使用分區為商三特(商2)。
㈤宏普帛O華動產預定契約書第2條約定:「(二)房屋部分:1.…台北市政府核准之執照圖及地政機關產權登記用途一樓為餐飲業,二樓為一般事務所(乙方於工程興建中辦理變更設計使用用途為集合住宅),三樓以上為集合住宅,…地下三至地下四層為。」
㈥於107年4月14日通過之宏普帛O華公寓大廈住戶規約第1條第2項規定:「本公寓大廈之範圍(如附件一中所載之基地、建築物及,以下簡稱標的物件):…2.房屋部分:…台北市政府核准之執照圖及地政機關產權登記用途一樓為餐飲業,二樓以上為集合住宅。」、第4條第3、4、5項規定:「三、區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。四、區分所有權人及住戶對專有部分及部分之使用,應依使用執照所載用途為之。五、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用,並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。」
㈦被告帛O華管委會於109年8月29日張貼暫停施工公告記載:「有關於11樓開設醫美診所的裝潢施工近日有很多住戶向管委會反映認為其不符合社區規定,要求其停工。故特公告要求11樓先暫停施工,等區權會決議後。」
㈧帛O華社區於109年9月12日所召開之區分所有權人會議通過臨時動議第一案決議內容為:「二樓以上不得做為對外營業項目」(即系爭決議)。
㈨因原告明O公司於109年7月23日即開始施工,且未繳足施工、施工申請資料有誤。被告帛O華管委會曾以109年9月22日(帛管)字第109092201號函通知原告明O公司:「經本大樓住戶檢舉台端未取得裝修許可證即逕行進場施工,至109年9月8日前仍有進場施工紀錄…本會於109年9月21日日臨時委員會中查核台端申請資料後指出以下疑點:1.申請公司與許可證公司名稱不同、施工人員名冊與實際施工人員不同、切結書區權人名稱為…等資料未填寫詳實…2.依據本會裝潢施工管理辦法所載,需支付裝潢保證金及施工清潔費未依規定繳齊」,並以:「故台端申請之裝潢施工乙案,請依前揭之規定重新申請填寫及補正其費用後,准予復工。」
㈩原告明O公司於109年10月15日、同年10月21日及同年10月22日,分別與建築師及各承包商終止室內裝修審查契約、消防工程契約及室內裝修工程契約。

四、得心證理由:
㈠本件原告得以管委會為被告起訴:
按公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行,公寓大廈管理條例第36條第1款定有明文。是起訴請求撤銷區分所有權人會議決議時,應以管理委員會或全體區分所有權人為被告,始為適格;按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定,管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織,旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」,於完成社團法人登記前,僅屬非法人團體,固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中,以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項:「非法人之團體,設有代表人或管理人者,有」規定之外,公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定:「管理委員會有當事人能力」,明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格,得以其名義起訴或被訴,就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權;並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書,規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格,賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害,而應由區分所有權人負賠償責任時,其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體,亦應認被害人得基於程序選擇權,並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理,選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求,俾迅速而簡易確定私權並實現私權,避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費(最高法院95年度台上字第1316號、98年度台上字第790號判決意旨參照)。揆諸前開意旨,本件原告得擇以管委會為被告起訴請求賠償、確認區分所有權人會議無效(實體有無理由則詳後述),首先敘明。
㈡原告明O公司及淳O公司請求損害賠償均無理由:
⒈按損害賠償之債,以有損害之發生及有責任原因之事實,及二者間有為成立要件,如不合於此項成立要件,即難謂有損害賠償請求權存在,且主張損害賠償請求權之人,依民事訴訟法第277條前段規定,對於其成立要件應負舉證責任(最高法院107年度台上字第523號判決意旨參照)。
⒉原告明O公司對被告帛O華管委會之請求:
⑴原告明O公司雖主張被告帛O華管委會有妨礙其施工之侵權行為,並以民法第184條第1項前段、後段、第2項及第185條規定請求損害賠償云云,然查原告明O公司於109年7月23日即開始施工,且未繳足施工保證金、施工申請資料有誤等,經被告帛O華管委會通知「故台端申請之裝潢施工乙案,請依前揭之規定重新申請填寫及補正其費用後,准予復工」等節,為兩造所不爭執。原告明O公司雖因與原告淳O公司間租賃契約,取得使用系爭建物權能,其使用專有部分之權能固應予以尊重,但系爭建物裝潢施工必定借道系爭建物所屬社區部分,可能妨礙建築物之正常使用,且施工及汙染亦可能影響其他區分所有權人共同利益,公寓大廈管理條例第5條規定「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」,此一規定即係同條例第4條專有部分權能之法律限制之一,被告帛O華管委會自得依據社區規定,要求原告明水公司取得裝修許可證並繳足保證金後即准予進場施工,被告帛O華管委會難認有任何侵權行為。
⑵原告明O公司雖另稱,被告帛O華管委會有曲解規約及以系爭決議等方式,妨礙其經營之侵權行為,並以民法第184條第1項前段、後段、第2項及第185條規定請求損害賠償云云,然本院雖認定被告帛O華管委會錯解社區規約且系爭決議有無效之情節(理由詳後),惟被告帛O華管委會既已通知「故台端申請之裝潢施工乙案,請依前揭之規定重新申請填寫及補正其費用後,准予復工」,原告明O公司未能舉證其確實依規補件仍遭杯葛,卻自行終止與建築師、承包商間契約致未能開業營運,其無法營運與被告帛O華管委會錯解規約及作成無效之系爭決議等行為間,並無因果關係,原告明O公司請求被告帛O華管委會賠償損害即無理由。
⒊原告淳O公司對被告帛O華管委會之請求:
原告淳O公司雖援引原告明O公司前述主張事由,另行主張被告帛O華管委會妨礙承租人原告明O公司施工、錯解規約及以無效決議限制原告使用權能,導致承租人原告明O公司終止租約,致原告淳O公司無法收受租金,依民法第184條第1項前段、後段、第2項及第185條規定請求損害賠償云云,然原告明O公司之請求業經本院認定為無理由,原告明O公司未依據社區規定補正而自行終止與建築師、承包商間契約致未能開業營運,原告明O公司因此終止與原告淳O公司間租約,導致租金收益減少之損害,顯與被告帛O華管委會之行為不存在因果關係,原告此部分侵權行為之主張自亦無據。
⒋原告淳O公司及明O公司對被告黃O卿之請求:
原告淳O公司及明O公司雖各自以前揭事由,對被告帛O華管委會時任代表人黃O卿提起訴訟,並以民法第184條第1項前段、後段、第2項及第185條規定請求連帶損害賠償,但原告未能舉證被告黃O卿之行為,並非本於其管委會主委身分所為之個人行為,自難僅因被告黃O卿係被告帛O華管委會時任代表人,而對其個人請求損害賠償;縱認被告黃O卿前述行為確係其個人行為,然本於本院前揭認定,原告淳O公司及明O公司請求被告黃O卿連帶賠償損害,亦為無理由。
⒌綜上,原告淳O公司及明O公司各自請求被告帛O華管委會及黃O卿連帶負損害賠償責任,均為無理由。
㈢原告淳O公司請求確認系爭決議無效,為有理由:
⒈按確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利益者,不得提起之,民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益,係指法律關係之存否不明確,原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在,且此種不安之狀態,能以確認判決將之除去者而言(最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照)。本件訴訟關於確認系爭決議無效部分之當事人為原告淳O公司、被告帛O華管委會(見本院卷㈠第193頁、本院卷㈡第281頁),查原告淳O公司為系爭社區之區分所有權人,其主張系爭決議無效等情,為被告帛O華管委會所否認,是原告淳O公司、被告帛O華管委會就系爭決議之效力有所爭執,致原告淳O公司在法律上之地位有受侵害之不安狀態存在,且此不安狀態得以確認判決予以除去之,揆諸上開說明,是原告淳O公司對被告帛詩華管委會提起本件確認系爭決議無效之訴訟,有即受確認判決之法律上利益。
 ⒉系爭建物得作為一定規模以下之醫美診所用途
⑴按所有人,於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉;稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物;區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉,民法第765條、第799條第1項及公寓大廈管理條例第4條第1項定有明文。依上揭規定,區分所有權人就其專有部分,與單獨所有權並無不同,除有法令限制外,得自由使用、收益、處分並排除他人干涉。
⑵按建築物應依核定之使用類組使用,其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者,應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更,不在此限;前項一定規模以下之免辦理變更使用執照相關規定,由直轄市、縣(市)主管建築機關定之,建築法92年6月5日修正增訂第73條第2項及第3項規定在案。系爭建物坐落於臺北市,臺北市政府依上揭建築法授權制定臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法(下稱管理辦法)在案。查系爭建物係於103年10月29日經臺北市政府都市發展局發給使用執照(見北司調卷第237頁),依據建築法第73條第2項規定,原告淳紳公司或承租人原告明水公司,就系爭建物自應依使用執照核定使用類組使用,惟依據系爭建物取得使用執照時有效之103年9月26日管理辦法,符合管理辦法附表一規定免辦理變更使用執照之建築物,除有管理辦法另有規定應申請變更之情事外,原告淳O公司或承租人原告明O公司得不經申請變更使用執照逕行使用,此既為建築法及其授權命令保障,除另有法律規定加以限制外,任何人均不得任意加以。又依據臺北市政府都市發展局103使字第0271號使用執照建築物概要記載,系爭建物所屬宏普帛詩華公寓大廈地上2層至15層之用途為(H2)集合住宅,為兩造所不爭執,且依系爭建物取得使用執照時有效之103年9月26日管理辦法附表規定,如原核准使用類組為H2擬變更使用類組為G3類,且擬使用為餐廳、飲食店、冷飲店、一般咖啡館(廳、店)(無服務生陪侍)、飲茶(茶藝館)(無服務生陪侍)等類似場所以外用途,且使用樓地板面積未達500平方公尺者,若無管理辦法本文限制,得自由變更使用,無須另為申請。又查系爭建物領有103使字0271號使用執照,地上2層至地上15層原核准用途樓為「集合住宅(H-2類組)」,現場若做為「醫療美容診所(G-3類組)」使用,倘樓地板使用面積(建物謄本登記面積)未達500平方公尺,依「臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法」得免辦理變更使用執照;惟仍應先符合本市及土地使用管制相關規定,同函副請本府都市發展局查明是否符合土地使用分區逕復等節,有臺北市政府建築管理工程處111年8月19日北市都建使字第1113045208號函在卷可稽(見本院卷㈡第225至226頁),而系爭建物址係「第三種商業區(特)(原屬第二種商業區)」,依本市土地使用分區管制規定,允許作「第七組:醫療保健服務業」乙節,有臺北市政府都市發展局111年8月22日北市都規字第1113066451號函足資為證(見本院卷㈡第223頁)。是系爭建物除可作為使用執照載明之集合住宅,依據建築法授權制定之管理辦法規定,亦得不經變更使用執照作為一定規模以下之醫美診所用途,可堪認定。
⒊系爭決議無效之理由
⑴按公寓大廈區分所有權人會議,其決議係多數區分所有權人平行趨於一致之合同行為,而發生一定私法上之效力,性質屬於法律行為。又法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效,民法第72條定有明文。民法並非容認個人意思之絕對自由,必在與社會國家之存在及其發展所必要之一般秩序與吾人立身處世之道理、法則暨社會道德相符,且不反於社會妥當性或正當性之限度內,始容許私法自治之原則。民法關於「公序良俗」之規定,一為對私法自治之限制;他則係與維護憲法基本價值之工具,為落實「公序良俗」所蘊含憲法之意涵,凡法律行為涉及生存等基本權之事項,自須兼顧締約雙方處境之優劣及該基本權是否被重大侵害而反於社會性,始得展現其真正意義。因此,審判法院於透過該「公序良俗」之抽象、概括規定,調整當事人之自治領域,檢視法律行為是否為無效時,除斟酌法律行為之內容、附隨情況、當事人之動機、目的等在該時、空環境下,是否符合首揭秩序、道理、法則、道德觀念及社會妥當性外,尚應就法律行為之內容涉及生存等基本權者,併將當事人之一方是否在經濟、學識、經驗等處於嚴重劣勢?及該法律行為之成立,是否將對其基本權造成重大之損害而反於社會性等其他相關因素考量在內,以綜合判斷之(最高法院103年度台上字第2036號判決意旨參照)。是本院自得參照前揭法則,審酌系爭決議之內容、附隨情況、當事人之動機、目的等在該時、空環境下,是否符合前揭秩序、道理、法則、道德觀念及社會妥當性,認定系爭決議是否違反民法第72條規定而陷於無效。
⑵查被告雖辯稱依據系爭建物所屬宏普帛O華不動產書約定,系爭建物僅可作為集合住宅使用云云,然基於法則,此一買賣契約書效力僅存在於個別買受人與出賣人間,並不得限制或剝奪其他區分所有權人依據民法及公寓大廈管理條例取得「專有部分」之所有權能,首先敘明。……」中,在「規約或區分所有權人會議決議,禁止住户經營醫美診所」部分,此案法院係確認,該系爭決議,巳侵害原告淳O公司之財產權(註三),且違反公序良俗而無效。

參、社區規約封殺也沒有!住宅大樓變醫美診所,法院說可以
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[註解]
註一:即規約,並非法律或具之法規命令,而且區分所有權人會議並非國家,故以規約限制人民財產權等憲法所保障之人民基本權利與自由,巳違反憲法第23條之規定而違憲。
註二:只能試就公寓大廈管理條例第23條之規定及其相關子法(含法規命令、行政規則等),依法聲請釋憲。
註三:有關財產權內涵及其形塑,請參閱末代解釋~釋字813號解釋12月24日出爐 https://www.lawtw.com/archives/653440 等文。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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