土地竟遭生吞近九坪,地主怒控盧秀燕團隊「蝦搞」?

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://tw.news.yahoo.com/%E7%8D%A8%E5%AE%B6-%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E9%81%AD%E5%8D%A0%E7%94%A8%E5%BE%85%E8%BF%BD%E8%A8%8E-%E7%AB%9F%E9%81%AD%E7%94%9F%E5%90%9E%E8%BF%919%E5%9D%AA-%E5%9C%B0%E4%B8%BB%E6%80%92%E6%8E%A7%E7%9B%A7%E7%A7%80%E7%87%95%E5%9C%98%E9%9A%8A-%E8%9D%A6%E6%90%9E-042938904.html

壹、圖重測、土地鑑界及確認界址之訴
一、依第46-1條至46-3條、實施規測等相關規定,所為之地籍圖重測,乃因舊日據時代所遺留之副圖,破損、伸縮嚴重,已無法使用,有必要依當時之測量技術水準及相關規範,辦理地籍圖重測。
二、又依前開規定,辦理地籍圖重測,須由土地人等法定有權者,指界及埋設界標,並在各地號土地之地籍調查表蓋章或簽名,作為辦理地籍測量之依據。
三、而且依釋字第374號解釋,地籍圖重測初無增減人民私權之效力(因係依據雙方所指界者,辦理地籍測量,如有指界不一致者,則由界址糾紛調處委員會調處),如有界址糾紛,只能循(即提起確認界址之訴)。
四、另外,如土地所有權人等法定有權者,未到埸指界或未理設界標,依土地法第46-2條之規定逕行施測,對於未指界或未理設界標者,並非有利 。
五、故地籍圖重測,對於一般地主而言,最重要的是反而是「記得一定要去指界及理設界標」,而且「不能指界為參照舊圖(不是一般人理解的舊界址及面積都不會改變,而是當上下或左右都指硬界時,其間之實際土地長寬或面積如有不足,則依比例調整)」。
六、另外,
(一)土地之前,一定去管轄地政事務所申請土地複丈中的鑑界,瞭解買賣土地之實際位置及四週界址。
至於對於鑑界結果不服,則可申請再鑑界,如仍不服,只能提起確認界址之訴。
(二)地籍圖重測及鑑界,更細節之規定,請參地籍測量實施規則、土地法第46-1條至第46-3條執行要點等相關規定。
(三)「地籍圖重測」與「土地複丈之鑑界與再鑑界」,基本上是不一樣,兩者間,最後可能均要提起「確認界址之訴」,但法律依據、實施方式及法律效果均有差異,千萬不要混淆,如果弄錯,恐將敗訴或不利於自已的主張。

貳、買賣不動產糾紛之事前預防、事中防止及事後救濟
一、買賣不動產糾紛之事後救濟-擔保責任及保固責任
(一)物之瑕疵擔保請求權之行使及其法定期間
第359條固規定,買賣因物有瑕疵,而出賣人依民法第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」、第355條:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」、第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」、第357條:「前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。」、第358條:「買受人對於由他地送到之物,主張有瑕疵,不願受領者,如出賣人於受領地無代理人,買受人有暫為保管之責。前項情形,如買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者,推定於受領時為無瑕疵。送到之物易於敗壞者,買受人經依相當方法之證明,得照市價變賣之。如為出賣人之利益,有必要時,並有變賣之義務。買受人依前項規定為變賣者,應即通知出賣人,如怠於通知,應負[wiki]損害賠償[/wiki]之責。」之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金(但依情形,解除契約者,買受人僅得請求,註一)。
惟前開所謂物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,民法第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」,定有其法定期間。
即1.如出賣人並非故意不告知瑕疵,則於買受人依第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」規定為通知後六個月間不行使而消滅;2.出賣人縱使故意不告知瑕疵,此物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,也自物之交付時起經過五年而消滅。
2.又從民法第354條及第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」之規定觀之,前開物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,除契約另有訂定外,係自交付時起始得行使,而且該瑕疵,僅限於交付前已存在之瑕疵,交付後始發生之瑕疵,除契約另有訂定外,由買受人承受負擔。
(二)保固責任(註二)
按坊間買賣中,有所謂的保固責任。
此個案保固責任之法律性質,雖依個案性質、契約內容及客觀事實等定之。
惟從最高法院98年度台上字第1214號民事判決:「上訴人與被上訴人訂立「購置履帶式推土機」契約,被上訴人依約交付系爭推土機一台予上訴人,經驗收無訛,亦隨附出固書及繳交保固,保固書記載:本公司保證自驗收合格日起 1 年內,在正常操作使用情形下對推土機本身之結構、零組件負責保固 1 年,在如有故障,本公司負責免費修復或更換新品。上訴人主張,系爭推土機係結構具有瑕疵所致,被上訴人無法修復瑕疵,乃給付不能。並已依民法第 226 條第 1 項、第 256 條等規定?解除契約之,買賣契約既已解除,爰依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還所受領之價金。惟?,依公開招標及契約書之內容,足認兩造間係買賣法律關係,各自所負之主給付義務?:被上訴人交付履帶式推土機一台,上訴人交付買賣價金 595 萬元。被上訴人並已履行交付系爭推土機相關規格、出廠證明等文件之從給付義務。又依保固書記載,足認被上訴人出具保固書,承諾所負之無償修復系爭推土機在正常操作下有關結構、零組件之瑕疵責任,性質上應屬於:?使上訴人之給付利益獲得最大滿足或維護上訴人對系爭推土機使用利益之。亦即被上訴人應負之保固書責任係在擴大及強化被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任,並延長被上訴人在保固期間內亦有維護系爭推土機具備通常效用之責任。其法律上性質仍屬物之瑕疵擔保責任。而上開保固書責任究其法律性質仍屬物之瑕疵擔保責任,則應回歸民法中債編總則第 365 條規定,即上訴人就被上訴人未盡其物之瑕疵擔保責任得主張解除契約、請求減少價金。惟解除權或請求權須於上訴人發見並通知被上訴人負擔保責任之 6 個月間行使。上訴人遲至 97 年 1 月 18 日始以準備書狀?解除契約之意思表示,顯逾民法第 365 條規定之 6 個月期間,則上訴人所?解除契約之意思表示,應不合法。雖在兩造約定之保固期間內,被上訴人就系爭推土機有結構上瑕疵迄今無法補正之情事,被上訴人除應負前述物之瑕疵擔保責任外,在被上訴人有可歸責事由時另應負不完全給付之責任,即上訴人?得民法第 226 條第 2 項規定,就該瑕疵所生損害請求賠償。因上訴人並未主張被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任,上訴人輪無從僅以被上訴人未盡附隨義務(保固書責任)據以解除契約。從而上訴人主張其已解除系爭契約,依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還已受領之價金?無理由。」之意旨看來,應負之保固書責任,其法律上性質雖仍屬物之瑕疵擔保責任,惟係在「擴大及強化」出賣人應負之物之瑕疵擔保責任,並「延長」出賣人在保固期間內亦負意定之義務,也應注意。

二、買賣不動產糾紛之事前預防
按買賣動產糾紛之處理,須從「事前預防」、「事中防止」及「事後救濟」等三方面著手。
而事前預防,重於事中防止及事後救濟。所謂事前預防,則須從「情報蒐集(含整理及研判等)」「書面契約條款(含不動產現況說明書及其他約定)具體明確」及「要求保證品質」等三方面同時著手。
其中,「買賣純土地」或「建物及土地同時買賣,但土地單獨所有或土地價格昂貴」時,所為之土地鑑界(用於瞭解「土地四至」「買賣建物、雜項工作物及其他工作物佔用他人土地」及「買賣土地被他人佔用」等之實際情形,並與不動產現況說明書相關記載核實),乃前揭情報蒐集(含整理及研判等)之部分,自應重視。
如不重視,恐將遭遇本案買受人同樣情形,徒生困擾。

三、買賣不動產糾紛之事中防止-驗屋等
(一)驗屋
1.驗屋準備
又驗屋前,應準備前揭驗屋依據,釐清不清楚之處,並做好含「通常效用項目(可參考坊間版本,加以修改)」、「出賣人依約應提供買受之所有書面資料」等項目之驗屋表。
2.驗屋不符之處理
驗屋時,如發現有與前揭驗屋依據不符者,不論是預售屋或成屋,自得在驗屋單上,列待改善項目,並註明「約定之改善完成期日、下次複驗期日」。
但如為預售屋,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有,企業經營者所提供者亦是定型化契約,就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003296)第13點規定之適用。
至於成屋,如買受人與出賣人均是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那也有基於消費者保護法而來之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/866026ec-3719-4a41-898c-cda58b1b32d9)第10點規定之適用。
問題是一般的成屋買賣,常是非企業經營者或非定型化契約,並無適用成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之餘地。此時,更彰顯「情報蒐集」、「契約條款具體明確(含不動產現況說明書)」及「要求保證品質」等事前預防之重要性。
(二)其他
另外,買賣不動產糾紛之事中防止,或得參考最高法院一○四年度台上字第二四三七號民事判決:「按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定,原則上固於危險移轉後始有適用,但出賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,則在特定物之買賣,該為買賣標的之特定物於危險移轉前,倘已有明顯之瑕疵而不能補正,或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者,應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權,並得拒絕給付相當之價金,以免往後之法律關係趨於複雜,損及買受人之權益。又買賣之物之瑕疵擔保責任,係基於買賣關係對價之均衡,為補充當事人之意思表示,根據法律規定而生之法定無過失責任,不以有可歸責於出賣人之事由為必要。」之意旨為之。

參、登記錯誤遺漏或虛偽所生損害賠償,及相關案例
一、按國家賠償法第5條固規定「國家損害賠償,除依本法規定外,適用民法規定」,惟第6條也規定「國家損害賠償,本法及民法以外其他法律有特別規定者,適用其他法律。」,是土地法第68條:「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時,不在此限。前項損害賠償,不得超過受損害時之價值。」之規定,應優先適用。
二、至於其消滅時效,因土地法未有特別規定,所以應適用國家賠償法第8條:「賠償請求權,自請求權人知有損害時起,因二年間不行使而消滅;自損害發生時起,逾五年者亦同。第二條第三項、第三條第二項及第四條第二項之求償權,自支付賠償金或回復原狀之日起,因二年間不行使而消滅。」之規定。
三、而且土地法第68條係規定「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者」,苟非「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者」,自不得依土地法第68條之規定請求損害賠償國家,惟若仍符國家賠償法第2條第2項:「公務員於執行職務行使公權力時,因故意或過失不法侵害人民自由或權利者,國家應負損害賠償責任。公務員怠於執行職務,致人民自由或權利遭受損害者亦同。」所定要件,也非不得請求損害賠償。
四、另按土地法第68條第2項所稱受損害時之價值,係指因登記錯誤,實質生有損害結果時之價值,又所謂「登記錯誤」,無論不動產之總登記、權利變更登記或其他登記,均有其適用,加上,土地法第68條第1項規定:「因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任」,係就職司土地登記事務之公務員因故意或過失不法侵害人民權利,而由該公務員所屬地政機關負損害賠償責任之規定,核屬國家賠償法之特別規定;上開規定,係為保護不動產真正權利人之權利而設,故於虛偽登記受損害之情形,應係指地政人員明知或可得而知登記原因文件為不實仍為登記,致真正權利人之權利因而受損害者言。又土地登記為不動產權利之公示制度,依法具有公信力,主管機關辦理土地登記發給書狀之前,應依土地登記規則規定,履行嚴謹之實質審查程序,不僅須審查申請手續是否完備,且要調查申請登記權利變更事實,如認為其事實不正確時,並得以附理由之決定,駁回其申請。故地政機關從事不動產之登記業務時,自應本於專業知識及技術,盡其職務上相當之注意義務,據以審查辦理。
五、從而,臺灣臺北地方法院100年度國字第51號民事判決:「五、得心證之理由:(一)原告因系爭123之5地號土地面積登記錯誤而受有損害,被告應負擔損害賠償責任。1.按因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任,土地法第68條第1 項前段定有明文,此項規定,係國家賠償法之特別法,依國家賠償法第6 條規定,自應適用土地法之規定;所謂「登記錯誤」,依土地登記規則第12條規定,係指登記之事項與登記原因證明文件所載內容不符者而言;地政機關,於其所屬登記人員執行登記職務,因登記錯誤、遺漏或虛偽有故意或過失而致人民權益受損害時,即應負損害賠償責任,並不僅以故意為限(最高法院89年台上字第2213號、83年台上字第2379號、73年台上字第4520號判決意旨參照)。經查,原告於96年7 月19日向王○和購買如附表所示之5 筆土地,系爭123之5地號土地之面積登記為3479平方公尺,嗣被告辦理圖籍整理作業時,發現圖簿面積不符,於99年6月23 日以北縣店地測字第0990010013號函通知原告系爭123之5地號土地面積應由3479平方公尺更正為 3333平方公尺等情既為被告所不爭執(見不爭執事項(一)、(二)),且據被告自承其之所以更正系爭123之5地號土地面積,係因辦理分割時面積計算錯誤所致(見本院卷第50頁反面),則原告如因被告上開面積登記錯誤之行為受有損害,即得依土地法第68條第1 項前段之規定請求被告賠償之。準此,系爭123之5地號土地面積既於99年6 月23日更正為3333平方公尺,原告前因信賴被告登記之面積,以3479平方公尺計算系爭123之5地號土地之價金,就減少146 平方公尺部分【計算式:3479平方公尺-3333平方公尺=146 平方公尺】顯然溢付價金,堪認受有損害,依上開說明,原告依土地法第68條第1項前段之規定請求被告予以賠償,自屬有據。2.被告辯稱其係依地籍測量實施規則第232 條之規定,逕行辦理更正系爭123之5地號土地之面積,無何違法不當之處,系爭123之5地號土地之實際面積亦無因此變動,原告自未受有損害云云。按複丈發現錯誤者,除有下列情形之一,得由登記機關逕行辦理更正者外,應報經直轄市或縣(市)主管機關核准後始得辦理:一原測量錯誤純係技術引起者、二抄錄錯誤者;前項所稱原測量錯誤純係技術引起者,指原測量錯誤純係觀測、量距、整理原圖、訂正地籍圖或計算面積等錯誤所致,並有原始資料可稽;所稱抄錄錯誤指錯誤因複丈人員記載之疏忽所引起,並有資料可資核對,雖為地籍測量實施規則第232條所明訂,然地籍測量實施規則僅係土地法第47 條授權中央地政機關制訂地籍測量作業方法、程序、土地複丈、建物測量之申請程序與應備文件等事項之規則,核與土地法第68條第1 項前段關於地政機關須因登記錯誤、遺漏或虛偽致他人受損害一事負賠償責任之規定無涉,縱被告確於清理地籍發現系爭123之5地號土地面積有誤時,即依地籍測量實施規則第232 條之規定逕行辦理更正,亦屬其本於職權所應為,被告執此抗辯其就系爭123之5地號土地面積登記錯誤無何違法不當之處云云,洵有未洽,並不可取。又被告固另抗辯原告取得系爭123之5地號土地所有權後,已分別於96年間、97年12月1日、100年1月12日因買賣系爭123之5 地號土地獲利,未因系爭123之5地號土地面積更正一事受有損害云云;惟原告於96年7 月19日買受系爭123之5地號土地時,因信任被告登記錯誤之面積,而溢付價金,已於前述,可謂損害於斯時即已發生,自不得以原告嗣後憑藉地價上漲或優越議價能力等因素買賣系爭123之5地號土地獲有利益,遽而免除被告之損害賠償責任,被告此部分之抗辯,亦屬無據,仍不足取。(二)原告得請求被告賠償494萬3766元。1.按土地法第68條第2 項規定因登記錯誤所生之損害賠償,不得超過受損害時之價值,所謂受損害時之價值,指受損害時之市價而言(最高法院85年台上字第406 號判決意旨參照)。經查,如附表所示5筆土地於96年1月間之公告現值均為每平方公尺1萬9300元,有各該土地謄本可稽(見本院卷第1561頁、第158頁至第161頁),由此足認如附表所示之5 筆土地價值均相當,原告以其在96年7月19日買受之總價款2億8000萬元與總面積8269平方公尺,平均計算每平方公尺之土地價金為3萬3861.410元【計算式:2億8000萬元÷8269平方公尺=3 萬3861.0000000元,小數點三位以下四捨五入】,堪稱允當。是以,原告主張其因系爭123之5地號土地面積登記錯誤,於96年7月19日簽訂系爭契約時,受有溢付146平方公尺價金之損害494萬3766元【計算式:每平方公尺3 萬3861.410元×(3479平方公尺-3333平方公尺)=494 萬3765.86元,1元以下四捨五入】,亦堪肯認。2.次按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任;給付無確定期限者,債務人於得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任,其經債權人起訴而送達訴狀,與催告有同一之效力;又遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依計算之;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之五,民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件被告經原告請求賠償上開損害,迄未賠償,則原告請求被告如數賠償溢付價金494萬3766元之損害,並附加自100年8月3日國家賠償請求書送達翌日起算之法定遲延利息,於法應認有據。六、綜上所述,原告於96年7 月19日簽訂系爭契約時,因被告登記系爭123之5地號土地面積之錯誤,受有溢付價金之損害。從而,原告依土地法第68條第1 項前段之規定,請求被告給付494萬3766元,及自100年8月3日國家賠償請求書送達翌日即100 年8月5日(見本院卷第21頁、第60頁反面)起至清償日止,按週年利率百分之5 計算之利息,為有理由,應予准許。」所言,尚屬有據,也尚無不合。

肆、無權之訴
一、與拆屋還地
按拆屋還地或請求拆屋還地之訴,是目前實務上常見之問題,其通常依據為民法第767條:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。前項規定,於所有權以外之物權準用之。」、第179條:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」以下規定(效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同之最高法院判例,仍得參酌)。
又民法第773條也規定「土地所有權,除法令有限制外,於其行使有利益之範圍內,及於土地之上下。如他人之干涉,無礙其所有權之行使者,不得排除之。」;第148條亦規定「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」。
是要避免被拆屋還地,就要依民事訴訟法第277條:「當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限。」之規定,就有利於己之事實,舉證以實其說;尤其是「有無合法占有權源」、「有無礙土地所有權人所有權之行使」、「土地所有權人行使民法第767條所定之請求權,有無違反及權利濫用禁止原則」、「法院認定事實,有無違背論理法則及經驗法則」等方面,更須著墨。

二、債對於第三人之效力
又有關債對於第三人之效力,自從釋字第349號解釋:「民法上之法律行為,有債權行為與,除法律有特別規定外,前者於特定人間發生法律上之效力,後者於以使第三人得知悉之狀態下,對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法,不動產以登記為公示方法,而以之作為權利取得喪失、變更之要件,以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知,縱為,其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例,認為「人於與其他共有人訂立或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受讓人 仍繼繼存在」,就維持法律秩序之安定性而言,固有其必要,惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障人民之意旨有違,上述判例在此範圍內,嗣後應不再援用。至建築物為區分所有,其應如何使用,是否共有共用或共有專用,以及該部分讓與之效力如何,應儘速立法加以規範,併此說明。」以來,實務上,有傾向「受讓人在知悉或可得而知之情形下,也應受拘束」之情形,尤其是最近,更是如此。
當然,在引用上開解釋理由書時,最高法院一○○年度台上字第一七七一號民事判決:「再按司法院大法官釋字第三四九號解釋理由書,乃針對最高法院四十八年台上字第一○六五號判例是否違憲之疑義為解釋,此觀該解釋文即明。而上開判例認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受讓人仍繼續存在」。故司法院大法官釋字第三四九號解釋,乃在解決共有人間訂立共有物分割或分管特約後,對受讓應有部分之第三人之。原審未說明系爭房屋使用系爭土地一、二係基於何項法律關係,遽引用上開解釋理由書,認上訴人取得系爭土地一、二之時,其上已有被上訴人所有之系爭建物,上訴人應容忍被上訴人繼續合法使用系爭土地,不得請求核定租金、給付租金及不當得利,自有違誤。上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄,非無理由。」之意旨,也應注意。

三、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情,也應思考
另外,有關土地與其上之房屋之關係,究屬使用或其他情形,及當事人間如何行使權利,最高法院九十九年度台上字第一五八五號民事判決:「按土地與其上之房屋之關係,究屬、租賃或其他情形,及當事人間如何行使權利,應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情,分別認定(本院九十五年度第十六次民事庭會議決議一參照)」之意旨,也應思考(註三)。

伍、土地遭生吞近9坪,地主怒控盧秀燕團隊「蝦搞」?
從而,本案新聞報導 https://tw.news.yahoo.com/%E7%8D%A8%E5%AE%B6-%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E9%81%AD%E5%8D%A0%E7%94%A8%E5%BE%85%E8%BF%BD%E8%A8%8E-%E7%AB%9F%E9%81%AD%E7%94%9F%E5%90%9E%E8%BF%919%E5%9D%AA-%E5%9C%B0%E4%B8%BB%E6%80%92%E6%8E%A7%E7%9B%A7%E7%A7%80%E7%87%95%E5%9C%98%E9%9A%8A-%E8%9D%A6%E6%90%9E-042938904.html 之內容如為真,本案當事人得思考之方向有:
一、以民法第354條以下之規定,向前手(出賣人)行使物之瑕疵擔保請求權。
二、以民法第767條第1項前段等相關規定,向實際占有人,請求返還其所有物。
三、以土地法第68條等相關規定,向該管轄地政務所請求損害賠償。
四、如對界址仍有疑義,提起確認界址之訴。

至於該管轄地政事務所得否逕行更正?請從地籍測量實施規則第232條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060053&flno=232 等相關規定。

[註解】
註一:所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言,最高法院九十六年度台上字第二四九八號民事判決:「按買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人即不得解除契約,此觀民法第三百五十九條之規定自明;所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言。」、九十三年度台上字第八0號民事判決:「惟所謂「顯失公平」,應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益,加以衡量,非得僅以其使用現況影響輕微,遽認買受人之損害較小,進而謂買受人解除契約有失公平。原審未詳加調查審認系爭房地物之瑕疵及權利瑕疵,上訴人受有若何損害?其解除契約於兩造之損害比例為何?徒以被上訴人築牆內縮結果,僅地下層室內面積停車空間稍小,即謂此項瑕疵輕微,上訴人買受系爭房屋之居住目的無不能達到情事,認解除契約有失平衡,而為上訴人敗訴之判決,亦屬可議。」、八十九年度台上字第二九二五號民事判決:「末按民法第三百五十九條固規定,買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。惟該條所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害,有失平衡而言。原審未就上訴人主張之系爭房屋之其他瑕疵逐一予以調查審認,及斟酌其瑕疵對於上訴人所生之損害與解除契約對於被上訴人所生之損害,是否有失平衡﹖即認上訴人解除契約係顯失公平,亦嫌速斷。」等可資參照。
註二:按經仲介之成屋買賣,而有不動產說明書及得依民法第359條等規定行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約,但如非係「預售屋買賣」,實務上,恐少有保固責任之約定。
另外,本案如是預售屋,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,就有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之第17條:「(一)本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作...等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚...等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。(二)前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。」之適用。
註三:拆屋還地相關案例,請參閱立委蔡易餘祖墳拆遷案「二審大逆轉」,不用拆了!https://www.lawtw.com/archives/1094277 等文。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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