惡劣車商「英哩當公里賣」,男買「10萬里程」BMW

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://tw.news.yahoo.com/%E6%83%A1%E5%8A%A3%E8%BB%8A%E5%95%86-%E8%8B%B1%E5%93%A9%E7%95%B6%E5%85%AC%E9%87%8C%E8%B3%A3-%E7%94%B7%E8%B2%B7-10%E8%90%AC%E9%87%8C%E7%A8%8B-bmw-025114999.html

按有關不動產買賣之現況交屋及排除擔保責任等事項,
在買漏水中古屋遭跳針「現況交屋」?https://www.lawtw.com/archives/1115342 一文提及:「

壹、「漏水屋之事前預防、事中防止與事後救濟」「物之瑕疵擔任責任是否及於交屋後所生之瑕疵」「責任與保固責任之區別」等事項(請參閱《今日看新聞學法律~漏水屋No .1》https://www.lawtw.com/archives/469368 一文)
一、漏水屋之事後救濟
(一)按發現漏水問題,首先,先區分是否為管理條例所稱之「公寓大廈」?如是,始有公寓大廈管理條例第6條:「住戶應遵守下列事項:一、於維護、修繕部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規約規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」、第10條:「專有部分、「約定專用部分」之修繕、管理、維護,由各該或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。 共用部分、部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由支付或由區分人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。 」、第11條:「共用部分及其相關設施之拆除、或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。 前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」、第12條:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」等規定的適用。

(二)反之,如是一般公寓,則應依第817條:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。」、第820條:「,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」、第822條:「共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人,就共有物之負擔為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人得按其各應分擔之部分,請求償還。」等規定辦理。

(三)又接下來,要區分的是係「租賃」、「買賣」或「侵權」?如係「租賃」之修繕,則須以「確認是否為租賃範圍」、「確認修繕義務為誰」、「確認有無修繕之必要」、「確認修繕費是否過鉅」、「限相當期間催告」、「有效終止」、「換鎖、留置取償」等順序為之(民法第429條、第430條、第928條等規定參照)。苟為「買賣」物之瑕疵,則依民法第354條、第355條、第359條、第365條、第373條等規定為之。至於「侵權」,則得試以民法第184條第1項前段、第2項、第197條、第216條等規定處理。

(四)惟不論是依民法第184條第1項前段、第197條、第216條之規定處理?抑或是以公寓大廈管理條例第10條、第12條之規定為之?確認歸責於何人,均為重要之點,如由何人所致,均未明,自是「公說公有理、婆說婆有理」。所以,實務上,通常就委由較具公正性的土木技師工會或建築師工會來鑑定,以杜爭議。當然,當事人間除了協議鑑定者外,當事人間如能就「鑑定費及所生之修繕費,應由負擔」等相關事項一併協議之,那自是更能杜絕糾紛。

二、漏水屋之事前預防
惟前開所言,除在買賣成立之前,要求出賣人在現況說明書上載明「漏水屋」等事項,並由合法之仲介簽認,以保障自己的權益(此部分為事前預防)外,係屬事後救濟之部分。
至於漏水屋之事前預防,則須從「情報蒐集」、「契約具體明確(含現況說明書)」及「要求保證品質」等三方面著手。

三、漏水屋之事中防止
(一)驗屋
1. 驗屋準備
又驗屋前,應準備前揭驗屋依據,釐清不清楚之處,並做好含「通常效用項目」、「出賣人依約應提供買受之所有書面資料」等項目之驗屋表。
2.驗屋不符之處理
驗屋時,如發現有與前揭驗屋依據不符者,不論是或成屋,自得在驗屋單上,列待改善項目,並註明「約定之改善完成期日、下次複驗期日」。
但如為預售屋,而且買受人與出賣人也是法所稱之消費者與,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之第13條等相關規定之適用。
至於成屋,如買受人與出賣人均是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那也有基於消費者保護法而來之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第10條、第11條等相關規定之適用。
問題是一般的成屋買賣,常是非企業經營者或非定型化契約,並無適用成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之餘地。此時,更彰顯「情報蒐集」、「契約條款具體明確(含不動產現況說明書)」及「要求保證品質」等事前預防之重要性。
(二)以書面契約具體明確之條款或參酌最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨,為事中防止之處理
另外,漏水屋之事中防止,或得參考最高法院104年度台上字第2437號民事判決:「按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定,原則上固於後始有適用,但出賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,則在特定物之買賣,該為買賣標的之特定物於危險移轉前,倘已有明顯之瑕疵而不能補正,或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者,應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權,並得相當之價金,以免往後之法律關係趨於複雜,損及買受人之權益。又買賣之物之,係基於買賣關係對價之均衡,為補充當事人之意思表示,根據法律規定而生之法定無過失責任,不以有可歸責於出賣人之事由為必要。」之意旨為之。
但如能參酌最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨,在買賣債權契約內,明定事中防止機制,有利杜絕糾紛,更佳。
(三)其他
例如定期注意施工狀況,從中發現施工不良或未依圖樣施工情形,並依「買賣債權契約內所明定之事中防止機制」或「最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨」為之。

四、物之瑕疵擔保請求權或之行使及其法定期間
(一)按民法第359條固規定,買賣因物有瑕疵,而出賣人依民法第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」、第355條:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」、第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」、第357條:「前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。」、第358條:「買受人對於由他地送到之物,主張有瑕疵,不願受領者,如出賣人於受領地無代理人,買受人有暫為保管之責。前項情形,如買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者,推定於受領時為無瑕疵。送到之物易於敗壞者,買受人經依相當方法之證明,得照市價變賣之。如為出賣人之利益,有必要時,並有變賣之義務。買受人依前項規定為變賣者,應即通知出賣人,如怠於通知,應負損害賠償之責。」之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金(但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求)。
惟前開所謂物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,民法第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」,定有其法定期間。
即1.如出賣人並非故意不告知瑕疵,則於買受人依第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」規定為通知後六個月間不行使而消滅;2.出賣人縱使故意不告知瑕疵,此物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,也自物之交付時起經過五年而消滅。
(二)又從民法第354條及第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」之規定觀之,前開物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,除契約另有訂定外,係自交付時起始得行使,而且該瑕疵,僅限於交付前已存在之瑕疵,「交付後始發生之瑕疵」,除契約另有訂定外,由買受人承受負擔。

五、保固責任
按坊間預售屋買賣中,有所謂的保固責任。
此個案保固責任之法律性質,雖依個案性質、契約內容及客觀事實等定之。
惟從最高法院98年度台上字第1214號民事判決:「上訴人與被上訴人訂立「購置履帶式推土機」契約,被上訴人依約交付系爭推土機一台予上訴人,經驗收無訛,亦隨附出固書及繳交保固,保固書記載:本公司保證自驗收合格日起 1 年內,在正常操作使用情形下對推土機本身之結構、零組件負責保固 1 年,在如有故障,本公司負責免費修復或更換新品。上訴人主張,系爭推土機係結構具有瑕疵所致,被上訴人無法修復瑕疵,乃。並已依民法第 226 條第 1 項、第 256 條等規定?解除契約之意思表示,買賣契約既已解除,爰依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還所受領之價金。惟?,依公開招標及契約書之內容,足認兩造間係買賣法律關係,各自所負之主給付義務?:被上訴人交付履帶式推土機一台,上訴人交付買賣價金 595 萬元。被上訴人並已履行交付系爭推土機相關規格、出廠證明等文件之從給付義務。又依保固書記載,足認被上訴人出具保固書,承諾所負之無償修復系爭推土機在正常操作下有關結構、零組件之瑕疵責任,性質上應屬於:?使上訴人之給付利益獲得最大滿足或維護上訴人對系爭推土機使用利益之附隨義務。亦即被上訴人應負之保固書責任係在擴大及強化被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任,並延長被上訴人在保固期間內亦有維護系爭推土機具備通常效用之責任。其法律上性質仍屬物之瑕疵擔保責任。而上開保固書責任究其法律性質仍屬物之瑕疵擔保責任,則應回歸民法中債編總則第 365 條規定,即上訴人就被上訴人未盡其物之瑕疵擔保責任得主張解除契約、請求減少價金。惟解除權或請求權須於上訴人發見並通知被上訴人負擔保責任之 6 個月間行使。上訴人遲至 97 年 1 月 18 日始以準備書狀?解除契約之意思表示,顯逾民法第 365 條規定之 6 個月期間,則上訴人所?解除契約之意思表示,應不合法。雖在兩造約定之保固期間內,被上訴人就系爭推土機有結構上瑕疵迄今無法補正之情事,被上訴人除應負前述物之瑕疵擔保責任外,在被上訴人有可歸責事由時另應負不完全給付之責任,即上訴人?得類推適用民法第 226 條第 2 項規定,就該瑕疵所生損害請求賠償。因上訴人並未主張被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任,上訴人輪無從僅以被上訴人未盡附隨義務(保固書責任)據以解除契約。從而上訴人主張其已解除系爭契約,依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還已受領之價金?無理由。」之意旨看來,應負之保固書責任,其法律上性質雖仍屬物之瑕疵擔保責任,惟係在「擴大及強化」出賣人應負之物之瑕疵擔保責任,並「延長」出賣人在保固期間內亦負意定之義務,也應注意。

貳、現況交屋,藏陷阱? (請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/477136
一、按買賣債權契約(台灣實務上,房屋及其下土地之買賣中,成屋之買賣,通常會有二份契約[預售屋則可能為三份],一份為私契[預售屋因土地及建物,可能分别簽訂書面契約,故有二份,分別為土地買賣契約及建物買賣契約],因尚非管轄地政事務所定之書面及要式,故此時,只是債權之買賣,因而本文所稱為買賣債權契約;至於之後至管轄地政事務所,以其所定書面要式所為,做為不動產物權移轉登記用之公契,因符合法令所定不動產物權移轉登記之生效要件,故本文謂為買賣物權契約,做為兩者之區别)為諾成契約,一經當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立(註一);契約成立後,當事人間約定,除違反(註二)、公序良俗(註三)、強行規定(註四)之效力規定等因而無效外,基於原則,仍屬有效;而且基於及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註五)」或「有情事變更情事(註六)」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨(註七)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註八),向債務人請求之。

二、是買賣當事人間如約定「現況交屋」,因該約定並未因違反誠信原則、公序良俗、強行規定之效力規定等因而無效,如也無「情事變更」「依約、適法解除」及「條件未成就」等情事,則當事人自應從其約定。

三、惟所謂現況交屋,係指何種現況?此部分,能拍照或攝影,並將其納入買賣債權契約之附件,自是較能保障權益及杜絕糾紛;但如沒有呢?
那只能先以民法第98條之規定,探求雙方,如仍無法探其真意,就須以民法第1條之規定為之(註九)。
即依法律相關規定、習慣法、法理之順序補充之。

四、另外,現況交屋,除藏著「就現況之描述與記載,未具體明確,並納入書面買賣債權契約內,致生,損及買受人之權益」之風險外,如出賣人又在現況說明書或書面契約內,載明「排除物之瑕疵擔保責任或不負物之瑕疵擔保責任」,那買受人就要更小心!
更要就所謂的「現況」中的「瑕疵」,具體明確描述與記載(得併用拍照、攝影及圖示等方式為之),並納入買賣債權契約內(做為附件也可),保障自已的權益,杜絕爭議。

參、買漏水中古屋遭跳針「現況交屋」
從而,本案新聞報導 https://tw.news.yahoo.com/%E8%B2%B7%E6%BC%8F%E6%B0%B4%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E5%B1%8B%E9%81%AD%E8%B7%B3%E9%87%9D-%E7%8F%BE%E6%B3%81%E4%BA%A4%E5%B1%8B-%E8%87%AA%E4%BF%9D%E9%97%9C%E9%8D%B5%E6%9B%9D%E5%85%89-075214132.html 之內容如為真,本案買受人所言如無誤,本案雖係以現況交屋,但所謂現況,究竟為何?在不動產現況說明書中,又如何圖示或註記或描述?而且在買賣債權契約內或其内所附不動產現況書內,是否有「排除漏水所生物之瑕疵擔任責任」之約定或記載?均與本案買受人之事後救濟有關,爰仍須就此等事項,先予以釐清,始得決定接下來如何做。
當然,如得先以ADR方式(註十),處理本案買賣糾紛,自是更佳。」。

而前揭文雖係就「不動產買賣」之現況交屋及排除物之瑕疵擔保責任等事項為論述,但其所揭有關民法第354條等相關規定,在動產買賣也有適用,蓋這些規定,乃明定「買賣物」,並未區分「不動產」與「動產」之故也。

爰本案新聞報導 https://tw.news.yahoo.com/%E6%83%A1%E5%8A%A3%E8%BB%8A%E5%95%86-%E8%8B%B1%E5%93%A9%E7%95%B6%E5%85%AC%E9%87%8C%E8%B3%A3-%E7%94%B7%E8%B2%B7-10%E8%90%AC%E9%87%8C%E7%A8%8B-bmw-025114999.html 內所言之「現況交車」與「排除物之瑕疵擔保責任及其限制(所謂限制,乃指基於誠信原則,如出賣人已知買賣物有物之瑕疵,卻刻意隱瞞,則此排除物之瑕疵擔保責任的特約,應認為無效)」等事項,本案買受人仍得依民法第345條等相關規定及前揭文之相關說明,向本案出賣人請求之。

又本案應為「一方為消費者,另一方為企業經營者,其間有消費關係」之消費糾紛,爰本案消費者(買受人)也得依消費者保護法之相關規定,向本案企業經營者(出賣人)請求之。另外,如其間也有定型化契約(註十一)之存在,也有相關定型化契約應記載及不得記載事項內有關規定之適用。

[註解] 註一:民法第354條第2項:「當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」、最高法院97年度台上字第2082號民事判決:「按買賣契約之成立,以當事人就標的物及其價金互相同意為要件。本件上訴人係向被上訴人買受系爭房屋,並未向其買受土地,而系爭房屋買賣契約及附件系爭預估表,已分就價金三百三十三萬元及房屋各部名稱及面積詳為約定,其中包括「雨遮」及「增建」等情,為原審合法認定之事實,則兩造間之系爭房屋買賣契約已然成立。而該契約並未約定買受房屋之面積,須以得合法登記為要件,則原審審酌卷內資料,並參酌「住戶共同增建分管協議書」之記載,認定被上訴人抗辯上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋之雨遮及增建部分無法辦理一節為可取,該雨遮及增建部分面積,應列入被上訴人所應交付系爭房屋「主附建物」面積之計算範圍,並說明計算房屋面積短少之賠償金額時,不須計入非同一契約主體之土地部分價金等語,核與上訴人未曾主張意思表示錯誤及確已取得該名為雨遮、增建之室內使用面積之實情相符,即無可議。」等參照。
註二:民法第148條:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」參照。
註三:民法第72條:「法律行為,有背於者,無效。」參照。
註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。另須注意民法第246條:「以不能之給付為契約標的者,其契約為無效。但其不能情形可以除去,而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者,其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約,於條件成就或期限屆至前,不能之情形已除去者,其契約為有效。」所定情形。
註五:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註六:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。
註七:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註八:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指給付不能、不完全給付、、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。
註九:民法第1條之重要性及經驗法則
(一)憲法第80條規定,依據法律獨立審判,故延伸出法官不得拒絕審判。
(二)既然法官不得拒絕審判,如在民事,「當事人間未就某事項有所約定」或「該約定因違反公序良俗、誠信原則、强行規定等因而無效」時,又依據何種法律予以審判?
(三)此時,民法第1條就有適用的餘地。即此時,須依法律相關規定、習慣法及法理之順序為之。
(四)所謂法律相關規定,
1.例如租賃,目前有消費性租賃、非消費租賃之分,
2.如是消費性租賃,則須先去思考消費者保護法及其相關應記載及不得記載事項之適用問題,之後才是依相關規定、民法債編各債中租賃相關規定、民法債編總則相關規定、民法總則相關規定(例如民法第148條等)、習慣法及法理之順序;
3.若是非消費者租賃,則須先思考「租賃條例及其應約定及不得約定事項」之適用問題,之後才是依士地法相關規定、民法債編各債中租賃相關現定、民法債編總則相關規定、民法總則相關規定(例如民法第148條等)、習慣法及法理之順序;
4.反之,均非前兩者,例如,則須先探究三七五减租條例、農業發展條例相關規定之適用問題,之後才是依土地法相關規定、民法債編各債中租賃有關耕地相關規定、民法債編總則相關規定、民法總則相關規定、習慣法及法理之順序。
5.又如在進行民事訴訟時,所謂的倫理法則及經驗法則,也是。
6.再如山坡地保育利用條例及其子法、及其子法、公寓大廈管理條例及其子法等,如有相關規定(尤其是效力規定)也同。
7.故民法第1條規定之重要性,極為重要,其補足「當事人間之約定,掛萬漏一或太過簡略」之缺漏,更能使法官有所依據予以審判,保障人民權益,杜絕糾紛。
8.另外,前揭所謂經驗法則,乃係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言;凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之(最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照)。
註十:有關ADR之說明,請參閱台新金從彰銀退場爭議之ADR及ODR https://www.lawtw.com/archives/474921 等文。
註十一:有關消費者、企業經營者及定型化契約等定義,請參閱消費者保護法第2條之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=J0170001&flno=2




作者簡介

楊春吉
Double House共享工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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