住了十年,房客賴了不走,怎麼辦~不定期租賃之終止

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://house.ettoday.net/news/2423002?redirect=1

壹、不定期之終止
一、租賃條例107年6月27日正式施行前
按「原本就是不定期租賃」或「因符合第422條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B00001&flno=422 或第451條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=451 所定情形,而成為不定期租賃」者,依效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院37年上字第7729號判例:「租賃屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續 契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆 滿時消滅,不受第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三 四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院 解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解 釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之 租賃契約在內。原審乃以兩造所訂定有期限之租賃契約,應與未定期限之 租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四百五十 一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未 合。 」之意旨,不定期租賃之終止,須適用土地法第100條之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060001&flno=100

二、租賃條例107年6月27日正式施行後
如係非消費性租賃,且係租賃條例第3條第1款所稱「租賃住宅」https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=3,又無租賃條例第4條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=4 所定各款不適用租賃條例情形之一者,出租人須先適用租賃條例第10條之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=10,提前終止租賃契約(基於相同事項均有規定,特別法[即租賃條例第10條之規定],優先於普通法[即土地法第100條之規定]而適用)。

三、112年1月三讀通過租賃條例修正草案「租賃契約,適用」並由總統公布施行後
有關就此新聞報導之看法及建議,請參閱房客有福了!租賃條例修正草案三讀通過了,租賃契約一律適用消保法 https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=pfbid02RG9QYmDQZnLg1ARzr3ifyn7SfKPaERKNFPYQdeT9XSSKVFjT58eG44JVgwKKZ8nHl&id=100010100411174&mibextid=Nif5oz 一文。
至於如此修正條款修正後,則本屬於「前揭第二點」者,出租人仍須先適用租賃條例第10條之規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=10,提前終止租賃契約;另外,又如何適用https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=J0170001,則尚存很多疑義,極須釐清,及相關子法之訂定予以解決。

貳、住了十年,房客賴了不走,怎麼辦
而此案,從本案新聞報導 https://house.ettoday.net/news/2423002?redirect=1 之內容觀之,本案恐已因符合民法第451條所定情形者,而成為不定期租賃;而出租人如欲於「此時」終止其間租賃契約,且係屬「前揭第二點」者,則須先適用租賃條例第10條之規定,提前終止租賃契約。
但非係「前揭第二點」者,出租人則以土地法第100條之規定,終止其間不定期租賃。




作者簡介

楊春吉
Double House共享工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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