房客有福了!租賃條例修正草案三讀通過了,租賃契約一律適用消保法

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://tw.news.yahoo.com/%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E6%97%8F%E6%9C%89%E7%A6%8F%E4%BA%86-%E7%AB%8B%E9%99%A2%E4%B8%89%E8%AE%80%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%B0%88%E6%B3%95-%E5%8C%85%E7%A7%9F%E6%A5%AD%E9%9C%80%E5%AF%A6%E7%99%BB-010500927.html

壹、立法院法制局建議「調整目前消費性與非消費性租賃之立法機制」?(請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/1092690
在從「民團籲修法保障承租人」「難民地位公約」到「蹲者有其屋」?https://www.lawtw.com/archives/1076501 一文提及:「根據報載 https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fnews.ltn.com.tw%2Fnews%2Fpolitics%2Fbreakingnews%2F3854879&h=AT1PKTePkT_HH7ZkeGGfBHwmWWlO02luuMnkoFFkBU8wM8Kbkvzv7hWRw5E5RgxX7un4FwbRm6e-O70kZg1_H-FkKS5ePeboyBxxgJf_8sKbdCCPgslI2IclMmgebDyh6H-faWfNlqncXsZviUth,立法院2017年三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」,民間團體認為,條文內容偏重包租代管服務產業扶植,權利義務、糾紛處理和資訊透明等改革目標並未顯著突破,建議再度修法,讓租金折扣更有感,並將租屋權益納入
崔媽媽基金會、OURs都市改革組織等民間團體與立委江永昌、吳玉琴、立委吳怡玎、立委張其祿、蔡壁如、立委王婉諭在立院召開記者會,共同呼籲修正實施逾4年的「租賃條例」,降低租屋負擔,保障租屋權利。
就此,本文認為,依第4條之規定,各級政府機關具有積極實現人民及其内涵(註一)之法定義務,而民團等前揭建議,確實係積極實現人民適足住房權及其内涵的方法之一,爰原則上贊同。
惟在保障承租人權益之同時,出租人的權益及人民之保障,仍應兼顧。
又為積極實現人民適足住房權及其內涵,在未給予「適當補貼」及未有「其他對承租人及所有人權益之適當保障措施」下,不尋求其他對承租人及所有人損害最小之手段,僅以犧牲承租人及所有人的權益,來達到積極實現實際管轄下(不以具有國籍者為限)人民之適足住房權及其内涵,恐有違比例原則(註二)。
爰台灣縱有以專法(難) https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/3846164 或難民地位公約 https://www.wikiwand.com/zh-hk/%E9%9B%A3%E6%B0%91%E5%9C%B0%E4%BD%8D%E5%85%AC%E7%B4%84 的國內法化(即依難民地位公約施行法為之),藉以保障難民相關權益之必要,但蹲者有其屋 https://expateva.com/spain/okupa-spain/ 之做法,恐非台灣得直接效法的。」。
又在《今日看新聞學法律第1則~承租房屋首要注意事項》https://www.lawtw.com/archives/469232 一文也提及:「此新聞事件 https://www.chinatimes.com/realtimenews/20201020000920-260402,涉「承租租賃住宅時,首要注意事項」等法律問題,兹說明如下:

一、租賃法令之適用
(一)按本案為如為非消費性租賃,而且係租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第3條第1款:「本條例用詞,定義如下:一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」之租賃住宅,則有租賃條例第9條:「(第1項)人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。(第2項)轉租人簽訂轉租時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。(第3項)轉租人應於簽訂轉租契約後三十日内,以書面通知出租人。」及住宅租賃契約應約定及不得約定事項之應約定事項(以下簡稱應約定事項)第11條第1項:「出租人應出示有權出租本租賃住宅之證明文件及國民身分證或其他足資證明身分之文件,供承租人核對。」(本條為新增,自109年9月1日生效)等相關規定之適用。
(二)又本案如為消費性租賃(即兩方為消費者與,其間有)」,而且是定型化契約,則有及其租賃定型化契約應記載及第11條第1項:「出租人應出示有權出租本租賃住宅之證明文件及國民身分證或其他足資證明身分之文件,供承租人核對。」等相關規定之適用。

二、本案分析
(一)本案新聞報導内容如為真,不論是消費性租賃或非費性租賃(但除此兩種之外,尚有「雖是房屋但是營業使用」「租賃」「耕地以外之農地租賃」等其他租賃,也須注意),承租人在承租租賃住宅時,首須先尋問與核實出租人為人或合法有效之受託人或轉租人。
(二)如出租人為轉租人,均得要求轉租人提供經出租人同意轉租之書面文件及足資證明身分之書面文件,供自已核對;出租人如為所有權人,則得要求其提供租賃物之正本謄本與建物登記謄本,及足資證明身分之書面文件,供自已核對;出租人如為合法有效之受託人,則得要求其提供合法有效之書面或委託書、租賃物之正本土地登記謄本與建物登記謄本,及足資證明身分之書面文件,供自已核對,藉以保障自已的權益。
(三)另外,租賃契約是諾成契約,只要當事人間就必要之點或重要之點為合意,契約就成立;除法律另有規定外,不以訂定字據或書面為必要,出租人也非要是租賃物之所有權人,出租人如有「可歸責之事由而未依債之本旨為給付」之情事,承租人只能依債務不履行相關約定及相關規定為之。但如果「出租人,落跑了,找不到」,那更是「雪上加霜」。
故為便於舉證、杜絕糾紛及保障自已的權益,本文建議:
1.租賃契約,應以書面為之;除依法須公證外,並在考量成本負擔下,儘量公證。
2.之處理,「事前預防」比「事中防止」及「事後救濟」更重要。而所謂租賃之事前預防,乃指在情報蒐集(含整理及研判等)、書面契約條款具體明確等二方面著手。前揭所提請出租人出示相關足資證件之文件,供承租人核對,即是情報蒐集(含整理及研討等)之範疇,而本案承租人恐因欠缺此情報蒐集(含整理及研討等)手段,而落入不好之窘境。」。
從而,本新聞報導 https://tw.news.yahoo.com/%E5%B9%B3%E5%9D%87%E6%AF%8F%E5%B9%B4%E9%80%BE300%E4%BB%B6%E7%A7%9F%E8%B3%83%E6%B6%88%E8%B2%BB%E7%B3%BE%E7%B4%9B-%E7%AB%8B%E9%99%A2%E6%B3%95%E5%88%B6%E5%B1%80%E7%B1%B2%E5%8A%A0%E5%BC%B7%E5%A5%91%E7%B4%84%E5%85%AC%E8%AD%89%E6%8E%A8%E5%BB%A3-052101311.html:「根據統計,2015年以來,平均每年約有300多件的租賃事件,包括巧立名目亂扣、提前解約趕人、房屋損壞不修繕等情況,立法院法制局建議,現行租賃契約分為消費及非消費關係,其適用法律規範不同,建議相關機關審慎檢討是否有調整必要,同時主管機關應加強推廣契約公證,以避免日後訟累
內政部2020年住宅普查全國租賃家戶約87.6萬戶,推估全國租屋人數約有245萬人,平均每年租賃消費糾紛則有300多件,目前多數租賃糾紛案件主要係透過,經鄉鎮市區調解則為少數。量外,2018年4月將住宅租賃爭議納入直轄市縣(市)不動產糾紛案件以來,仍未有作成調處結果案件,致其效用備受質疑。
現行《賃住宅市場發展及管理條例》,以租賃契約是否具消費關係為區分,具消費關係者,始得適用《消費者保護法》相關規定。但消費者保護法欲規範的出租人係企業經營者,目前尚非全部的住宅租賃契約均可被認定具消費關係而有消保法之適用。
此外,消費爭議調解僅限由消費者即承租人提起調解,出租人則無從適用,僅可循鄉鎮市區調解或直轄市縣(市)糾紛調處處理。
立法院法制局指出,《賃住宅市場發展及管理條例》所規範的住宅租賃契約,符合最終消費的要件;且出租人既與承租人訂有一定期間的租約,並於租期內依約定日期連續受領租金,現行租賃契約認定是否據消費關係的法令,相關機關應檢討是否有維持必要。
另外,不論是消費爭議調解或鄉鎮市區調解,若一方拒不出席或調解無法經當事人合意而成立,最終僅能循訴訟途徑解決,徒增當事人的時間與勞費;若租賃契約已依辦理公證並載明前開事項應逕受者,當事人即得直接聲請法院強制執行,無須受制於他方是否配合,即可快速解決紛爭並免除訟累,建議主管機關廣為宣導民眾多加利用。」之內容如為真。
立法院法制局有關「租賃公證推廣」及「調整現行消費性租賃與非消費性租賃立法機制」之建議,固有其理;惟保障消費者(承租人)之同時,也須兼顧出租人之權益,而且「非消費性租賃」關係,也得透過「租賃條例」相關規定及「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」相關條款之訂定及修正,保障出租人與承租人之權益,加上,縱非「消費性租賃及非消費性租賃」而不得適用消費者保護法及租賃條例,也有「耕地三七五減租條例」「」「」及「民法」等相關法律及有關規定,可資為處理依據,爰「租賃公證」固有助於租賃糾紛之釐清而應推廣,惟「或得討論」目前現行「消費性租賃與非消費性租賃之立法機制」,但「冒然調整而危及法秩序之安定性」或「只偏重於保障承租人之權益,而忽略兼顧出租人之權益」,均非妥適。
另外,有些租賃糾紛之發生,並非「法制不完善」所致,而係「承租人不熟悉或未瞭解相關租賃法令約定及規定」所致,爰除「租賃公證之推廣」外,有關租賃法令相關知識之推廣,各級政府機關仍須重視及加强推廣,而人民(承租人)也須在承租之前,瞭解並熟悉相關租賃法令約定與規定(尤其是租賃契約上有那些契約義務及違反該等義務之法律效果),以適時保障自已的權益。

貳、租屋族有福了!立院三讀租賃專法,包租業需實登
根據2023年1月13日之報載 https://tw.news.yahoo.com/%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E6%97%8F%E6%9C%89%E7%A6%8F%E4%BA%86-%E7%AB%8B%E9%99%A2%E4%B8%89%E8%AE%80%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%B0%88%E6%B3%95-%E5%8C%85%E7%A7%9F%E6%A5%AD%E9%9C%80%E5%AF%A6%E7%99%BB-010500927.html, 為使租屋資訊透明化,立法院12日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」部分條文修正草案,未來包租業的租賃住宅轉租案件,應於簽訂轉租契約起30日內,申報登錄實際資訊,另外,修法也明定住宅租賃契約全面適用消保法規定。
內政部代理部長花敬群表示,這次修法主要是明定住宅租賃契約全面適用消保法規定,以周延租屋保障;同時增訂包租業的轉租案件,應納入申報,擴大租屋資訊揭露透明。
內政部說明,目前租屋市場之房東普遍為經常反覆出租住宅,其所訂定租賃契約屬於消保法規定的消費關係,所以其租約如有違反政府公告的定型化契約規範時,房客可逕向地方政府消保官提出申訴要求改善,房東不予改善時並有相關罰則,另遇有租約爭議時,也可向消保官申請調解。但遇有少數房東為首次出租住宅情形時,其所訂租賃契約,因非屬消費關係則無法依消保法相關規定處理。
這次修法,考量一般民眾難以區分判斷其租約是否屬消保法規定的消費關係,為協助民眾處理租約糾紛,周延租屋保障,所以修正住宅租賃契約全面適用消保法的定型化契約規範、違規罰則及爭議處理等規定。
此外,為促進租屋市場資訊公開透明,這次修法也增訂包租業的轉租案件應申報實價登錄,其租金等資訊並將對外提供查詢;同時,對於現行規定包租及代管業應按季提供租賃住宅相關資訊予地方政府部分,也修正期程縮短為訂約後30日內提供,以利政府更能即時掌握分析租賃資訊,逐步推動租屋資訊透明化。
若未申報登錄資訊,或申報登錄租金或面積資訊不實,處1萬元以上5萬元以下罰鍰。在登錄租金及面積以外資訊不實,限期未改正,處6000元以上3萬元以下罰鍰。規避、妨礙或拒絕查核者,處3萬元以上15萬元以下罰鍰,並令其限期改正。
就此,本文認為,有關包租業須實價登錄,有助於租賃訊息的透明化,對於承租人權益之保障及租賃市場之健全,均有所助益,而且僅包租業須實價登錄,尚未擴及到所有一般出租人,其影響層面尚係輕微,加上,對包租業「未申報登錄資訊或申報登錄租金或面積不實,僅處以1萬以上5萬以下罰鍰」、「申報登錄租金與面積以外資訊不實,限期未改正者,始處以6000元以上1萬以下罰鍰」,已就「違反情節是否重大而為不同之處罰規定」,尚符合比例原則,爰就此予以贊同。
但「非消費性租賃契約也適用消費者保護法」之新規定,雖對所有承租人權益保障,非常有助益,本應特別支持,惟如因而「過度偏頗,忽略出租人之權益」,也非妥適。
另外,承租人仍須在承租之前,在「情報蒐集(含整理、分析及研判等)」及「書面契約條款具體明確」等事先預防上,多加著墨,始得完整保障自己的權益。

[註解]
註一:適足住房權及其內涵,請參閱「直擊『北市內湖穴居』~從適足住房權看北市穴居」https://www.lawtw.com/archives/477172 等文。
註二:比例原則相關說明及案例,請參閱「北市及新北,擬推https://www.lawtw.com/archives/654649 等文。




作者簡介

楊春吉
Double House共享工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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