租房像面試!房東還禁一類人居住?

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://house.chinatimes.com/20230108000013-264401

壹、租房條件事項
就此,在租房,房東要求提供「三代祖譜」?https://www.lawtw.com/archives/477836 一文提及:「

壹、比例原則
一、所謂比例原則,包含下列三小原則+目的正當性
三小原則之内涵,即第7條所明定之
(一)適當性原則
所採取手段要能達到其目的。
(二)必要性原則
損害最小原則,有多種手段均能達到目的,則應選擇對人民損害最小的手段。
(三)狹義之比例原則
即均衡性原則,簡單的說,即所得之利益須與所損失者,須均衡。

二、比例原則,不只是憲法之法律原則,政府在為行政行為時,亦須遵守
另在權人會議決議及管理委員會決議之救濟上,實務上也有適用。
租賃,亦同。

三、有關比例原則在新聞事件上的應用,得參3分鐘,連吃3罰單,違反比例原則?https://www.lawtw.com/archives/475031 等。
四、至於,比例原則於違憲審查之釋憲實務,只要在「大解釋進階查詢」內 https://cons.judicial.gov.tw/jcc/zh-tw/jep03「比例原則」搜尋,就很多,就不多說了。

貳、私法自治下之自由
一、業經大法官會議解釋肯認,屬憲法第22條範疇內之,乃是係指「我要不要簽約是我的自由」「我要與誰簽約是我的自由」及「我要簽什麼樣的契約內容是我的自由」等內涵而言。
二、契約自由原則,如同其他與自由一般,是相對的,國家自得依憲法第23條之規定,在同時符合、比例原則及法律保留原則下限制之。
三、目前現行規定,對契約自由原則之限制很多,例如民法所定之、權利濫用禁止原則、强行規定之效力規定、禁止、等等。
另外,某些行政機關(含中央或地方政府)所訂定之契約,須經立法院或地方議會之通過,始得簽訂,也是一種對契約自由的限制(例如第25條);又常提到的「租賃住宅市場發展及管理條例」「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」「」及「租賃定型化契約應記載及」,對租賃或有關事項之限制,亦同。
四、又違反此等限制之法律效果,從各自法律各自條款所明定者;可能有「」「」「某約定條款因而無效或調整其法律效果」等等。
五、相關案例,請參 http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=238899&article_category_id=2235&article_id=148443
等。

參、平等原則()與歧視禁止
(一)明定於憲法第7條之平等原則,對照人民之利與自由,就是平等權,故在大法官會議解釋中,違憲審查時,除平等原則外,也常提到平等權之用語。
(二)又平等原則,其内涵,大致上,包含下列四項:
1.其精義為「等者,等之;不等者,不等之」。
2.所謂「等者,等之」,即事物本質相同者,要做相同之處理。
3.「不等者,不等之」,乃指事物本質不同者,要做不同之處理。
即容許合理;所謂合理差别待遇,須同時符合(1)差别理由須合理(2)差别理由須與目的有!合理關聯等二項要件始謂之。
4.禁止歧視。
(三)另外,平等原則下之合理差别待遇,也是行政程序法明定之法律原則;禁止岐視,則顯見於各種行政法令中;平等原則也已應用於公寓大廈法律實務中。
(四)其中,有關就業歧視禁止及違反該禁止規定之法律效果者,規定在第5條:「(第1項)為保障國民就業機會平等,雇主對求職人或所僱用員工,不得以種族、階級、語言、思想、宗教、黨派、籍貫、出生地、性別、性傾向、年齡、、容貌、五官、身心障礙、星座、血型或以往工會會員身分為由,予以歧視;其他法律有明文規定者,從其規定。(第2項)雇主招募或僱用員工,不得有下列情事:一、為不實之廣告或揭示。二、違反求職人或員工之意思,留置其國民身分證、工作憑證或其他證明文件,或要求提供非屬就業所需之隱私資料。三、扣留求職人或員工財物或收取金。四、指派求職人或員工從事違背之工作。五、辦理聘僱之申請許可、招募、引進或管理事項,提供不實資料或健康檢查檢體。六、提供職缺之經常性薪資未達新臺幣四萬元而未公開揭示或告知其薪資範圍。」及第65條第1項:「違反第五條第一項、第二項第一款、第四款、第五款、第三十四條第二項、第四十條第一項第二款、第七款至第九款、第十八款規定者,處新臺幣三十萬元以上一百五十萬元以下罰鍰。」、第 67條第1項:「違反第五條第二項第二款、第三款、第六款、第十條、第三十六條第一項、第三十七條、第三十九條、第四十條第一項第一款、第三款、第四款、第六款、第十款至第十七款、第十九款、第二十款、第五十七條第五款、
第八款、第九款或第六十二條第二項規定,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」。
(五)至於傳染病之歧視禁止及違反該禁止規定之法律效果,則規定在第11條:「對於傳染病病人、施予照顧之醫事人員、接受隔離治療者、居家檢疫者、集中檢疫者及其家屬之人格、合法權益,應予尊重及保障,不得予以歧視。非經前項之人同意,不得對其錄音、錄影或攝影。」、第12條:「政府機關(構)、民間團體、事業或個人不得拒絕傳染病病人就學、工作、安養、居住或予其他不公平之待遇。但經主管機關基於傳染病防治需要限制者,不在此限。」、第13條及第69條第1項第1款:「有下列情事之一者,處新臺幣一萬元以上十五萬元以下罰鍰;必要時,並得限期令其改善,屆期未改善者,按次處罰之:一、違反第十一條、第十二條、第三十一條、第五十八條第三項、第五十九條第一項或中央主管機關依第三十四條第三項授權所定辦法有關持有、使用感染性生物材料、實驗室生物安全管理及陳報主管機關之規定。」等相關規定中。
(六)另外,平等原則與禁止歧視得否在未有相關法律規定下,直接適用於私權之租賃?恐存疑。
肆、無故侵入住宅罪
刑法第306條規定「(第一項)無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。(第二項)無故隱匿其內,或受退去之要求而仍留滯者,亦同。」。
又所謂「無故」是指沒有正當理由的意思,要判斷理由是否正當,要按照一般人日常生活經驗,根據客觀事實判斷。
另實務上,就無故侵入住宅罪之論處,有下二則刑事裁判可資參酌 。
(一)刑法第306條保護之法益係個人之,所謂住屋權係指個人居住之場所有不受其他無權者侵入留滯其內干擾與破壞之權利,故住居權之重心即是個人對其住屋權所及之範圍有決定何人可以進入或停留其內之自由,個人在其居住處所中有不被干擾或其居住安寧有不被破壞之自由。又衡情若無急迫或雙方有約定之情形,於晚上10時許之時點,通常係一般人在家休息、準備就寢或已就寢之時間,並非適宜突然前往拜訪他人。上訴人進入前並未先在門外呼叫或敲門引屋內人注意,以嘗試徵詢告訴人之同意,反係默不作聲,逕自將手伸入鐵門之鐵條縫隙,反手從內部將門閂打開。雖告訴人住處大門設置之門閂及開啟方式簡易,可輕易開啟,然於夜間既已將門閂上,即明確對外表示該時點謝絕訪客、不欲他人進入之意,上訴人所為已嚴重侵犯告訴人之居住安寧,且顯已違反告訴人之意願。告訴人住處庭院係屬住處附連圍繞之土地,未經告訴人同意,上訴人亦不得擅自進入,其所為難認有正當理由,自屬無故侵入他人附連圍繞之土地(最高法院108年度台上字第107號刑事判決)。
(二)按犯罪之被害人,得為告訴,第232條定有明文。次按刑法第306條,係緣於保障家內和平主義,為貫徹人民居住自由,而對無故侵入者明定其處罰,所保護之法益乃個人居住場所有不受其他無權者侵入或滯留其內干擾破壞權利;所謂無故侵入,係指行為人無權或無正當理由,或未得住屋權人之同意,而違反住屋權人之意思,進入他人之住宅而言,是該條所保障之住屋權,乃源於對住屋或其他場所之使用權,並不以個人係該房屋或場所之人為限,即對該房屋因支配管理監督而對該場所具有使用權者,亦得憑其所享有住屋權,對無故侵入者提出訴追。……按刑法第306條第1項所規定之「無故」,應解為無正當理由,所謂正當理由,不以法律明文規定者為限,即上或道義上所許可,而無背於者,亦屬之。因此究竟有無正當理由,乃需依違法阻卻事由之一般原理,視其行為是否具有相當性為斷,亦即,視其行為是否符合社會倫理公序良俗,法律整體保護法益之精神,如未逾越歷史文化所形成之社會倫理秩序規範,即具有社會相當性,例如:鄰居外出無人在家,但發生火警,遂自破門入內救火(即無因管理),或如依法執行而入內等情狀。刑法第306條第1項所保護之法益,係指個人居住之場所有不受其他無權進入者之干擾或破壞,個人有決定何人可以進入或停留之自由,故該條所保護者,係個人在其住處有不被干擾或其居住安寧有不被破壞之自由,而刑法第239條所保護之法益在於配偶之益,即著重在保護家庭生活之安全平和,維護社會善良風俗。然而,為查緝配偶與他人通姦而犯罪,致妨害家庭生活之安全平和,刑事訴訟法已有相當之規定,包括執員依法律規定、現場狀況及現存之綜合判斷如何進行蒐證程序,如確有進入搜索之必要,可依刑事訴訟法第128條之1規定聲請核發,又如認有明顯事實足信有人在內犯罪而情況急迫之情形,甚可依同法第131條第1項第3款規定逕行入內搜索,亦即被害人並非全無合乎法律規定之方式伸張其配偶身分法益,此時個人在其住處有不被干擾或其居住安寧有不被破壞之自由,即有容忍、限縮之義務,反之,基於法律整體保護法益之精神,如非執法人員,自不容許其個人為了伸張其配偶身分法益,而任意破壞他人居住安寧之自由,甚至無限上綱要求他人配合,否則將逾越社會倫理秩序規範。因此,犯罪偵查機關追訴犯罪,若未事先向法院聲請搜索票而為之,尚應科以刑法第307條之,在此情況下,自不能認為私人基於蒐集證據之目的,即有侵入他人住宅之正當理由。更何況被告張O彥等人係於案發當日下午即掌握告訴人佐O亨、連O洋入宿福隆貝悅大飯店之訊息,是縱使其等懷疑告訴人佐O亨、連O洋有通姦、相姦情事,欲蒐集證據,其等顯有充足時間報警處理,並無權取代公權力而逕自為之,更無法要求告訴人佐O亨必須配合與容忍。從而,被告張O彥、汪O錡、林O莉未經同意進入上開1231號房之行為,已逾越一般社會倫理秩序及法律整體精神,不具正當理由,被告張O彥等3人上訴辯稱其等非無故進入上開1231號房云云,核無理由(臺灣高等法院108年度上易字第847號刑事判決)。

伍、本案分析
本案新聞報導內容如為真 https://tw.news.yahoo.com/%E4%B8%8D%E5%AE%9A%E6%9C%9F%E5%B7%A1%E9%82%8F-%E9%9C%80%E4%B8%89%E4%BB%A3%E6%97%8F%E8%AD%9C-%E6%88%BF%E6%9D%B1%E6%89%BE%E7%A7%9F%E5%AE%A2%E9%96%8B10%E6%A2%9D%E4%BB%B6%E7%B6%B2%E5%8F%8B%E5%82%BB%E7%9C%BC-091241812.html,因承租人之相關社經條件等,對於租金穩定支付等出租人權益之保障及租賃關係之和諧維繫,息息相關,出租人自為重視,而且「出租人欲與何人簽約?訂什麼的租賃契約內容?」係其契約自由,除違反公序良俗、誠信原則、比例原則、強行規定之效力規定等因而無效外,當事人間自是從其約定,加上,平等原則與禁止歧視,在未有相關法律規定下,直接適用於私權租賃恐存疑,爰本文認為本案出租人要求「承租人須500大」尚無涉「禁止歧視」相關問題;要求三代祖譜,也無違公序良俗、誠信原則、強行規力之效力規定及比例原則;但不定時內巡,則與比例原則相背離,自是不宜,而且要小心觸犯「無故侵入住宅罪」!」。

貳、租屋須面試!房東還禁1類人居住?
而此案,如本案新聞報導 https://house.chinatimes.com/20230108000013-264401 之內容如為真,因為平等原則與禁止歧視,在私人或私法人為出租人時,並不適用,故出租廣告上記載「限男性或限女性,或禁止「老人或有小孩的家庭」承租,均只能予以尊重;而且承組人之相關社經條件等,與租金之穩定支付等承租人之權益保障,及租賃關係之和諧維繫,息息相關,從而出租人對於承租人是誰?相關社經條件為何?非不得基於契約自由原則,為慎重的考量及選擇。
當然,承租人對於租賃處及出租人,也得基於契約自由原則,為慎重考量及選擇。




作者簡介

楊春吉
Double House共享工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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