文 / 楊春吉
本篇新聞報導內容：https://house.udn.com/house/story/5886/6853337?list_ch2_index
壹、平均地權修例之修法建議
就此等事項，在打房五招砍二招！禁止預售屋換約等修正草案，三年刑責條款删除？https://www.lawtw.com/archives/1079364 一文提及：「
壹、禁止預售屋換約，業者、專家學者及立法委員有「異見」，行政院及內政部再「就草案細節修正」(請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/1076563）
在打房！平均地權條例修正草案，造成恐慌關三年？https://www.lawtw.com/archives/478297 一文中，提及：「
壹、之前有關禁紅單買賣之看法 (請參今日看新聞學法律~禁紅單買賣一文 https://www.lawtw.com/archives/470165）
此新聞事件，涉契約自由、營業自由等人民基本權利與自由之限制，兹說明如下:
一、禁止紅單買賣
(一)業經大法官會議解釋肯認，屬憲法第22條範疇內之契約自由，乃是係指「我要不要簽約是我的自由」「我要與誰簽約是我的自由」及「我要簽什麼樣的契約內容是我的自由」等內涵而言。
(二)故禁止紅單買賣與限購令一樣，均涉及契約自由等憲法所保障之人民基本權利與自由之限制，侬憲法第23條及第7條之規定，須符以下所揭公益原則、比例原則、法律保留原則及平等原則等之要求。
(三)然，新聞報導內容中，僅提及增修平均地權條例，將從三大面向來管理紅單交易：「一、明確規範紅單內容，註明哪一戶、買賣雙方是誰、價金、車位等。二、取消建商簽紅單後保留出售或反悔的權利，保障承買人。三、仍可預購房屋，但禁止紅單流通、禁止轉售，避免投機炒作的空間。」，至於詳細修正内容為何?並未提及。
故本文雖初步贊同「具體明確規範紅單内容，以保障消費者權益及杜絕糾紛」及「禁止紅單炒作，以保障消費者權益及維護交易秩序」，惟是否符合前揭法律原則之要求，只能俟内政部修正草案公布後，再判斷之。
(四)除公益原則外，前揭各法律原則之要求如下:
1.法律保留原則之要求
(1)釋字第443號解釋層級化保留
又法律保留原則，係以釋字第443號解釋「憲法所定人民之自由及權利範圍甚廣，凡不妨害社會秩序公共利益者，均受保障。惟並非一切自由及權利均無分軒輊受憲法毫無差別之保障：關於人民身體之自由，憲法第八條規定即較為詳盡，其中內容屬於憲法保留之事項者，縱令立法機關，亦不得制定法律加以限制（參照本院釋字第三九二號解釋理由書），而憲法第七條、第九條至第十八條、第二十一條及第二十二條之各種自由及權利，則於符合憲法第二十三條之條件下，得以法律限制之。至何種事項應以法律直接規範或得委由命令:予以規定，與所謂規範密度有關，應視規範對象、內容或法益本身及其所受限制之輕重而容許合理之差異：諸如剝奪人民生命或限制人民身體自由者，必須遵守罪刑法定主義，以制定法律之方式為之；涉及人民其他自由權利之限制者，亦應由法律加以規定，如以法律授權主管機關發布命令為補充規定時，其授權應符合具體明確之原則；若僅屬與執行法律之細節性、技術性次要事項，則得由主管機關發布命令為必要之規範，雖因而對人民產生不便或輕微影響，尚非憲法所不許。又關於給付行政措施，其受法律規範之密度自較限制人民權益者寬鬆，倘涉及公共利益之重大事項者，應有法律或法律授權之命令為依據之必要，乃屬當然。」所揭示之層級化保留為基準。
(2)法律明確性原則
又法律明確性之要求，非僅指法律文義具體詳盡之體例而言，立法者於立法定制時，仍得衡酌法律所規範生活事實之複雜性及適用於個案之妥當性，適當運用不確定法律概念而為相應之規定。在罪刑法定之原則下，處罰犯罪必須依據法律為之，犯罪之法定性與犯罪構成要件之明確性密不可分。有關受規範者之行為準則及處罰之立法使用抽象概念者，苟其意義非難以理解，且個案事實是否屬於法律所欲規範之對象，為一般受規範者所得預見，並可經由司法審查加以認定及判斷者，即無違反法律明確性原則。
2.比例原則與平等原則之要求
(1)比例原則之要求
按所謂「比例原則」，除「目的正當性原則」外，其內容，主要明定於行政程序法第7條:「行政行為，應依下列原則為之：一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。
(2)平等原則之要求
至於所謂平等原則，其精義為「等者，等之；不等之，不等之」，即「性質相同者，應相同之處理; 性質不同者，應為不同之處理」。 換言之，平等原則是要求「性質不同者，要有合理的差別待遇」。至於有無違反「平等原則」?則端視「差別待遇有無合理理由」及「其正當理由，與目的之達成有無合理關聯」而定。
(3)平等原則與體系正義
法律係由各編、章、節及條文構成，此一法律整體即該法律之「外部體系」。惟法律之制定，係用以達成一定之立法目的，實現一定之法律價值。該等表現法律價值之法律原則整體，即構成該法律之「內部體系」或「價值體系」。惟法律非單一孤立之存在，故又可構成法律之「上位體系」、「下位體系」及「同位體系」。在整體之各部分間，應協調一致，始能成就該整體。故在法學方法上，一般所重視者，為構成一法律之內部體系。一法律規定，對所規範之事物，不能貫徹其法律原則或法律價值，形成相同事物之不同處理，如無正當理由，即構成違反憲法平等原則之差別待遇。故立法者對特定事物或社會生活事實，已為原則性之基本價值決定後，於後續之立法中，即應嚴守該基本價值，避免作出違反既定基本價值之決定，導致法秩序前後矛盾，破壞法律體系之一貫性與完整性。此即體系正義（Systemgerechtigkeit） 之思維。故在學理上已普遍肯定，得依據法律內部體系之一貫性要求，審查法律是否違反平等原則。德國聯邦憲法法院亦常以法規範是否存有違反體系之情形為據，進行平等原則審查(註一)。
二、公寓大廈管理條例第58條
至於公寓大廈管理條例第58條:「(第1項)公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。(第2項)公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」雖涉營業自由之限制(註二)，惟在此規定尚未被大法官會議宣布違憲並立即失效之前，仍是有效，故公寓大廈之起造人及建築業者，仍應遵守。
貳、2021年12月9日之分析
本案新聞報導內容如為真 https://tw.appledaily.com/property/20211208/APXPSCIH7FEZPJ3M2JAFRHNQTE/，內政部雖仍强調要修正平均地權條例，禁止預售屋換約，惟相關修正草案及修正理由，在本新聞報導內仍未見詳細內容，爰本文目前仍無法就其相關修正草案進行法律分析及提供建議。
至於購屋，是否再等等?買屋，須依之前常提醒的買屋四面向(即區位、物件、負擔能力及投資策略)去著手，千萬不要忘了買屋前「負擔能力」之謹慎評估，而落入「最終房子被法拍」之窘境。
另外，也須注意「此次平均地權修正」(尤其是此時打算購屋並做預售屋換約者)，草案中有無明定「溯及既往」條款?如有，該修正條款草案，有無違反信賴保護原則、法秩序安定性、比例原則等憲法上之法律原則?
參、2021年12月10日見報之修正草案
繼12月9日發表「打房！平均地權條例修正草案，造成恐慌關三年？」https://www.lawtw.com/archives/478297 此文及表示相關意見後，在12月10日見報之五項修正草案中，其中二項內容如下:
一、限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售；違者將按戶棟處罰50萬至300萬元。
二、禁止炒作行為：嚴懲任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者將處罰100萬至500萬元；若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。
就此，本文認為其等已限制契約自由、言論自由、財產權、營業自由等人民基本權利與自由，自應符合前揭之要求。
然該二項修正草案中之第二項，在構成要件上明確性恐不足，而且刑責上為三年以下有期徒期，並無「或拘役或罰金」之規定，是否有違比例原則及罪刑相當原則?值得思考。
至於第一項限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售；違者將按戶棟處罰50萬至300萬元。
本文認為，雖已侵害契約自由、財產權、營業自由等人民權利與自由，但初看，尚符比例原則，爰短暫上雖對房地產市場有所不利(但長期來看，則有助於房地產市場之穩健發展及交易秩序之維護)，本文仍予以支持。
只是如此增訂後，實際效益又如何(含對人民權利與自由所為限制之損害)?如得以法律經濟分析謹慎評估，或有相關證據得向人民說明，必更有助於「在比例原則上之判斷」，及使人民更願意接受。
另外，此次修止草案，並未明定「得溯及既往」，在立法院審查時，變數恐會很大。」。
而今(2022年3月11日)，因業界質疑炒房情節嚴重者要關3年罰責太重，行政院已由內政部與民進黨立委溝通，內政部次長花敬群接受本報訪問表示，經民進黨立委初步溝通，部分細節將再修正 https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fec.ltn.com.tw%2Farticle%2Fbreakingnews%2F3855990&h=AT0T-jGItgAxT7Z8Gq7CpuDphcTfGm2x3beso-yksg73Lu0qd_a3vKlFt_CYDtpBm_0gdASClBsE4BjCzUsJoEXY2mEAeQ9rvFtQ7qiWL6obUQo6Y_ExZecDRde_wJglmMYAzKctyqZ7ctU-VdI_，自值得贊同。
但修正後之相關條款(草案)，仍須注意前揭文之說明及建議。
貳、删除三年刑責條款、非自願換約增訂排除條款
根據報載 https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fec.ltn.com.tw%2Farticle%2Fpaper%2F1509655&h=AT3MeKTwnBd0wKf9SE-OAVAiyYP8Pw2nKMML43xxoc25Qr0-ntxrAuAOccZNeoiAusIDqwPgPQfPIAv6Xxv7iluWJkjtOmbt1lzT4P48OOUIke38na6ECqLI_gEuUTXu0_dPJcVquLbpAOSvfPGP，為抑制房市炒作，內政部去年底再度修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」等地政二法，並祭出打房五招，其中炒房者最重可處三年刑責，因爭議過大，法案在行政院待審時，內政部已主動刪除；而預售屋禁止換約轉售也擬比照房地合一稅二．０模式，針對非自願換約訂定排除條款，因調職、非自願離職或其他非自願性因素，可排除換約限制。
就此，本文認為，爭議過大的三年刑責修正條款，内政部予以删除，予以贊同；但之後立法院如認為有必要增訂，修正後之條款也須符合前揭之說明及建議。
至於禁止換約部分，增訂「非自願因素換約，排除限制換約條款之適用」相關規定，乃使修正草案更加完善，更加保障人民權益，自是良善。」。
貳、12月21日平均地權條例修正草案闖關
根據2022年12月21日之報導 https://house.udn.com/house/story/5886/6853337?list_ch2_index，12月21日平均地權條例修正草案立法院闖關，其在本次院會原排審案件之外，突然插進本案之審查確實不妥。
但房價，確實是人民所在意的民生議題之一，而此次平均地權條例經三讀修正後之條款，雖尚不知長了怎樣?也不知其是否符合比例原則、明確性原則等憲法上法律原則之要求?但得於此次院會排入議程，除有違法之外，本文仍是支持。
[註解]
註一:請參 https://m.facebook.com/groups/275580290208961/permalink/336181997482123/ 等文。
註二:有關營業自由之内涵，請參釋字第514號解釋（https://cons.judicial.gov.tw/jcc/zh-tw/jep03/show?expno=514）等。
| 作者簡介 |
|
楊春吉 |
