林口選手村社宅漏水,住户控:屋內也下雨

友善列印、收藏

文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://tw.news.yahoo.com/%E6%9E%97%E5%8F%A3%E9%81%B8%E6%89%8B%E6%9D%91%E7%A4%BE%E5%AE%85%E6%BC%8F%E6%B0%B4-%E4%BD%8F%E6%88%B6%E6%8E%A7-%E5%B1%8B%E5%85%A7%E4%B9%9F%E4%B8%8B%E9%9B%A8-114944759.html

壹、住宅爭議及其特殊性
就此等事項,在《今日看新聞學法律第1則~社會住宅之租賃爭議》https://www.lawtw.com/archives/469000 一文提及:「此新聞事件 https://tw.appledaily.com/property/20200930/RYVQ4R6H75E7BANVMNAMQFG5RU/?utm_campaign=twad_social_apple.realtimenews&utm_medium=social&utm_source=facebook&utm_content=photo_post&fbclid=IwAR1Q-xU5iMFXdYAYGf7sh-LEsowqjCLdO2NFgDQiyn77hZL8sN4hmkldPo0,涉社會住宅之租賃爭議等法律問題,兹說明如下:

一、社會住宅之租賃爭議
(一)此所謂社會住宅之租賃爭議,乃指社會住宅之承租人,與第35條:「主管機關興辦之社會住宅,得自行或委託經營管理。非營利私得租用公有社會住宅經營管理,其對象應以第四條所定或社會弱勢者為限。」以下規定所定之經營管理者及社會住宅出租人,因租賃關係所生之各種爭議。
(二)此等爭議,目前實務上,有「無法續租時有無搬遷緩衝性、是否應該全新返還及賠付」等爭議。
(三)而這些租賃爭議,看似為一般的民事,但實則與第4條、住宅法第53條:「居住為,其內涵應參照經濟社會利國際公約、公民與政治權利國際公約,及經濟社會文化權利委員會與人權事務委員會所作之相關意見與解釋。」、源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「」及經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見:「7.委員會認為,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視為僅是頭上有一遮瓦的住處或把完全視為一商品而已,而應該把它視為安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認為這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作為《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言,《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”,而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解為,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都:“適足的住所意味著……適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點──一切費用合情合理”。8.因而,適足之概念在住房權利方面尤為重要,因為它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視為構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認為,有可能確定在任何特定的情況下為此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區,包括佔有土地和財產。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應為那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料為建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認為,就流行病學分析而言,住房作為環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此,因為上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民利的污染地區,也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」中,所指出「使用權之法律保障」及「可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。……」之內涵,有所交錯。
(四)而且,相對於社會住宅之經營管理者或出租人,社會住宅之承租人,自是弱勢;兩者之租賃契約,亦為消費性或非消費性定型化契約(或另成一說,稱為公益性定型化契約)。
(五)故就此種社會住宅之租賃爭議,自應基於「保護弱勢者,及尊重、落實及實現適足住房權及其內涵」之理由,
1.在住宅法中明定「由中央主管機關訂定社會住宅租賃契約應約定及不得約定事項」及「其如同租賃住宅市場發展及管理條例第5條所定之法律效力」。
2.以居住正義13項多元涵義及其內涵,去形塑前開應約定及不得約定事項之內容,以及建構社會住宅經營管理者與承租人間、出租人與承租人間之理性思辯空間、理性和諧對話機制及有關租賃事宜之對等參與機制(註一)。

二、本案分析
(一)本案法令之適用
本案新聞事件,涉及内政部社會住宅之出租事宜,故在租賃法令之適用上,適用之順序為住宅法、内政部興辦社會住宅出租辦法、本案社會住宅租賃契約(含住户公約)、債編各債租賃相關規定、民法債編總則、民法總則、習慣法及法理。
(二)本案中「有關轉租事宜」,住宅法雖未有相關規定,但前揭出租辦法第13條第1項第2款已有「承租人不得轉租,違反者,出租人得終止契約」之規定,故本案出租人自得依該約定,終止該租賃契約。
(三)至於本案承租人,得否以民法第179條至第183條之規定,向本案承租人請求返還該實際利得?
1.本案當事人間如有「承租人得請求返還該不當得利」之約定,因此約定尚未因違反等因而無效,本案出租人自得依該約定,向本案承租人請求返還該不當實際利得。
2 但社會住宅此類情事,當事間如未就此有所約定,得否依民法第179條至第183條之規定請求返還該實際利得?恐有疑慮,蓋是否為「無法律上原因」?存有很大的爭議;故仍建議此類事項,在社會住宅租賃契約内明定之,杜絕爭議。」。

貳、漏水與侵權行為
又有關漏水所生侵權行為之事項,在被二樓漏水連累!一樓請求損害賠償https://www.lawtw.com/archives/656136 一文也提及:「

壹、漏水與侵權行為
按有關糾紛之處理,須從事前預防、事中防止及事後救濟等三方面同時著手。其中,事後救濟部分,房屋發生漏水時,首先須判斷是否為?之後,再判斷其是為「、租賃、侵權行為或其他」,及「漏水之歸責性」,始得適當地依據相關約定及規定,處理該(註二)。
而本案報導內容如為真,其應非公寓大廈,而且係侵權行為,爰就本案有關之侵權行為相關規定說明如下。

一、民法第184條三種侵權行為類型
按依民法第184條第1項前段:「因故意過失,不法侵害他人之權利者,負損害責任。」之規定請求損害賠償者,固以「固有利益」為限;依民法第184條第1項後段:「故意以背於之方法,加損害於他人者亦同。」之規定請求損害賠償者,雖不以「固有利益」為限,惟須「故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人」為其要件;依民法第184條第2項:「違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」之規定請求損害賠償者,則須有「違反保護他人之法律,致生損害於他人」之事實,始有適用之餘地。
(一)被害人以民法第184條第1項前段之規定,請求損害賠償
又被害人以民法第184條:「(第1項)因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。(第2項)違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」第1項前段之規定,請求損害賠償者,除「被害人有無受有損害」(若絕無損害亦即無賠償之可言)外,加害人有無故意或過失?有無不法?損害之發生及有責任原因之事實,二者之間,有無相當因果關係?被害人得否舉證以實其說?等,乃審查之重點。
換言之,1.若其行為並無故意或過失,即無賠償之可言,而且過失之有無,應以是否怠於善良管理人之注意為斷者,茍非怠於此種注意,即不得謂之有過失。
2.損害之發生及有責任原因之事實,二者之間,無(該相當因果關係之審認,必以行為人之行為所造成之客觀存在事實為觀察基礎,並就此客觀存在事實,依吾人智識經驗判斷,通常均有發生同樣損害結果之可能者,始足稱之),或除有依法舉證轉置或免除舉證責任外,被害人無法就其權利被侵害之事實舉證之,自無法以民法第184條第1項前段之規定,請求損害賠償。
(二)被害人以民法第184條第2項之規定,請求損害賠償
另民法第793條:「土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時,得禁止之。但其侵入輕微,或按土地形狀、地方習慣,認為相當者,不在此限。」、第774條:「土地所有人經營事業或行使其所有權,應注意防免鄰地之損害」之規定,非不得認定係民法第184條第2項所稱違反保護他人之法律,是致生損害於他人,該被害人非不得搭配民法第774條、第800-1條:「第七百七十四條至前條規定,於人、農育權人、不動產役權人、人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之。」、民法第184條第2項等規定,請求損害賠償。

二、遭受他人侵害之損害賠償
至於人格法益遭受他人侵害者,有民法第18條:「人格權受侵害時,得請求法院除去其侵害;有受侵害之虞時,得請求防止之。前項情形,以法律有特別規定者為限,得請求損害賠償或。」、第195條第1項:「不法侵害他人之身體、健康、、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。」、通訊保障及第19條:「違反本法或其他法律之規定監察他人通訊或洩漏、提供、使用監察通訊所得之資料者,負損害賠償責任。被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額;其名譽被侵害者,並得請求為回復名譽之適當處分。前項請求權,不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾或已起訴者,不在此限。」等有關規定,可資援用。
其中,民法第18條第2項係規定「前項情形,以法律有特別規定者為限,得請求損害賠償或慰撫金」,尚難單獨成為損害賠償或慰撫金請求權之基礎,仍應依民法第195條第1項之規定等法律之特別規定為之。
另依效力「與未經選編為判例最高法院裁判相同」之最高法院92年台上字第164號判例:「於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之,應屬不法侵害他人居住安寧之,如其情節重大,被害人非不得依民法第一百九十五條第一項規定請求賠償相當之金額。」之意旨,縱使於他人居住區域發出在噪音標準以下之噪音,如超越一般人社會生活所能容忍之噪音,而且情節重大,被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額。

貳、判決
第385條係規定「(第一項)期日,當事人之一造不到場者,得依到場當事人之聲請,由其一造辯論而為判決;不到場之當事人,經再次通知而仍不到場者,並得依職權由一造辯論而為判決。(第二項)前項規定,於訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者,言詞辯論期日,共同訴訟人中一人到場時,亦適用之。(第三項)如以前已為辯論或調查或未到場人有準備書狀之陳述者,為前項判決時,應斟酌之;未到場人以前,其必要者,並應調查之。」。
是言語辯論期日,當事人之一造不到場者,得依到場當事人之聲請,由其一造之辯論而為判決;不到場之當事人,經再次通知而仍不到場者,並得依職權由一造辯論而為判決。

參、本案分析
本案新聞報導內容如為真,本案法院所認如無誤 https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fnews.ltn.com.tw%2Fnews%2Fsociety%2Fbreakingnews%2F3830154&h=AT1vfom5k4f7v374WpbR-8SlXoNlyhDqR_fc-pMyJQNxvzAbCpTGcmhABH72b3cq5kn869R9duK33bqAEqd3BLEZcgoIaeTpRRxh0EV4EnvGMN3-VDi07jRl8HJRWNYFybTdcODlHwyO58l9M17o,本案許、卞主張,2樓房屋自2019年6月前某時起,陽台排水管、熱水管皆發生漏水狀況,且陽台地板防水層失效,水會漏到1樓住戶,導致1樓的裝潢、天花板、牆壁損壞。
2人說,2020年1月間,徐姓住戶雖陸續修復陽台排水管、熱水管,卻漏修陽台地板防水層,2人認為應該一併修復,以免陽台用水再度漏至1樓,加上1樓修繕費用經估價是7萬7000元,2人只要7萬元,以及卞飽受環境潮溼發霉之苦,身體狀況、生活品質皆受影響,求償非財產損害12萬元。
簡易庭認為,徐姓住戶未到庭也沒提出書狀說明,依法採信許、卞主張,除判徐要修復自家陽台樓地板防水層至不漏水狀態,也要給付2人7萬元修繕費用,另考量卞長期處在發霉環境,導致內心抑鬱痛苦,並發生胃食道逆流、眼臉筋攣、失眠等疾病,也有醫院診斷證明為證,嚴重影響環境及身心健康,要徐再賠卞4萬元。
就此,本文認為,從本案新聞報導內容觀之,本案原告其請求權依據為「民法第195條」及「第184條第1項前段或第2項」之規定。至於本案原告之所以勝訴,主要原因在於本案被告未「積極」依民事訴訟法相關規定「應訴」所致;尚被告有積極應訴,其結果,就尚難預料。」。

參、林口選手村社宅漏水,住户控:屋內也下雨
而此案,從本案新聞報導 https://tw.news.yahoo.com/%E6%9E%97%E5%8F%A3%E9%81%B8%E6%89%8B%E6%9D%91%E7%A4%BE%E5%AE%85%E6%BC%8F%E6%B0%B4-%E4%BD%8F%E6%88%B6%E6%8E%A7-%E5%B1%8B%E5%85%A7%E4%B9%9F%E4%B8%8B%E9%9B%A8-114944759.html 之内容觀之,主要問題有二,一為租賃處漏水修繕問題,另一為漏水所生侵權行為損害賠償問題。
在第一問題部分,當事人間應有相關約定,爰得依相關約定及相關規定處理;至於漏水所生侵權行為損害賠償部分,當事人間應無相關約定,住宅法也未有相關規定,爰本案如確有漏水所生侵權行為之情事,被害人自得依民法第184條第1項前段之規定及前揭文相關說明,向加害人請求損害賠償。
另外,行政院、內政部及各地方政府,也應基「社會住宅租賃爭議之特殊性」,為相對應之立法,以保障社會住宅承租人之權益,並杜絕此種租賃糾紛。

[註解]
註一:請參閱 https://www.lawtw.com/archives/462155 一文。
註二:請參閱「房屋糾紛最大宗:漏水屋」https://www.lawtw.com/archives/655452 等文。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



分享出去: