豪宅環景健身房違法,住户轉手獲利,又告建商?

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://udn.com/news/story/7321/6794465?from=udn-catelistnews_ch2

壹、擔保責任及法第22條規定
就此等事項,在《今日看新聞學法律~建商廣告騙很大》https://www.lawtw.com/archives/470006 一文提及:「此新聞事件,涉建商廣告不實等相關事項,兹說明如下:
一、按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。

二、而民法第354條第1項所定瑕疵,有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,其中,所謂「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」,在第22條:「應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」之規定下,無法依廣告內容履行者,除減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵外,自屬之(當然,如書面契約已明定,無法依該約定履行者,也屬之,惟減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵);縱屬部分,如屬買賣標的,也得依前開規定,解除其契約或請求減少其價金,蓋前開規定,並未區分等,只要是買賣物有民法第354條第1項所定三種物之瑕疵之一,就得依之為之。

三、又建商廣告中,常利用「圖像行銷」,以補「文字行銷」之不足;有時建商會將遠在1公里外的美景,與銷售建案套疊在一起,讓人覺得買了這棟房子,將為如此美景所擁抱;有時,建商也會將別處所謂的實景,當成此建案的實景,讓人覺得爾後的樣子,就是如此美;但建商卻只在廣告或圖像右下角,書寫與整個圖像或實景相比比例甚小,內容為「此圖像係套疊而成」或「此實景為某處的實景」之蠅頭小字,常使買方因美景誘惑而疏略「真實物件」的模樣;更甚者,建商更將建物模型的景觀,尤其是樹、草,做得特別密集及大,讓人覺得初建的建築物及其景觀間的融合,就是如此美及和諧,而疏略初植的樹與草,絕對沒有建物模型中所展現的那麼美。所以,「圖像行銷」花樣百出,看屋時要小心慎重,不要被「圖像行銷」的手法所誤導,並且將相關的「圖像」(建物模型可與實物【例如13公分之原子筆】相對照,拍照留存)、報紙、廣告、建物式樣等圖說、買賣契約書等資料,蒐集保管好,以備將來使用,並於必要時,搭配前揭規定及說明,維護自己的維益。」。
又「買賣物之及其請求權之行使」之其他內容及相關說明,請參閱前三小時變凶宅,屋主甩鍋?https://www.lawtw.com/archives/1109439 等文。
至於契約成立及之相關說明,則請參閱把「雞排」切成「鹹酥雞」販售,台東小販被主求償600萬https://www.lawtw.com/archives/1110688 等文。

貳、契約之聯立及其債務不履行、不當得利
就此等事項,臺灣高等法院105年度上字第553號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c105%2c%e4%b8%8a%2c553%2c20161115%2c1&ot=in 謂「……
二、被上訴人起訴主張:被上訴人受讓前手之權利,與上訴人總O建設股份有限公司(下稱「總O公司」)、楊O玲於101年9月11日分別簽立預定買賣合約書(以下簡稱「系爭房屋契約」)及透天土地預定買賣合約書(以下簡稱「系爭土地契約」),購買湯O世O建案丁區編號N6棟之房屋及坐落土地之持分(以下簡稱「系爭」),約定總價款為新臺幣(下同)1,013萬元,被上訴人並已繳付部分價金共計255萬2,420元(其中包含土地款235萬元、代收款17萬元、兩次讓渡費共3萬2,420元)。依據系爭房屋契約第10條第1項之約定,系爭預售屋應於102年12月15日完工並取得。詎上訴人總O公司迄今仍未取得使用執照,經被上訴人於104年12月4日發函催告,限於104年12月18日前取得使用執照,逾期則逕以該函為解除系爭房屋與土地契約之,但上訴人總O公司於104年12月7日收受該函文後,迄今仍未取得。而依系爭土地契約第12條第1項之約定,系爭土地契約與房屋契約具連帶不可分性,應共同履行。爰依系爭房屋契約第10條第2項、第21條第1項,及系爭土地契約第11條第1項之約定,解除系爭房屋與土地契約,並依系爭房屋契約第21條第1款、第11條第1項之約定,及民法第259條第2款、第179條、第184條第2項之規定,請求上訴人已付之價金255萬2,420元、上開價金自103年12月14日起至104年12月21日止之遲延利息90萬3,742元,及違約金151萬9,500元,合計497萬5,662元,另向上訴人楊碧玲請求除上開金額外之第一審之律師費用4萬8,000元,且因上訴人間具有不真正連帶債務關係,故如上訴人其中一人為給付,其餘上訴人即免其賠償責任。(原審就被上訴人請求上訴人總O公司賠償已付之價金252萬元、違約金151萬9,500元,合計403萬9,500元,及請求上訴人楊O玲賠償除上開金額外之第一審之律師費用4萬8,000元,共計4,08萬7,500元部分,為被上訴人勝訴之判決,而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分,提起上訴。被上訴人則就上開敗訴部分其中讓渡費用1萬6,210元、遲延利息24萬8,500元及第二審律師費用4萬8,000元部分為附帶上訴。至被上訴人請求超逾上開部分,業據原審判決駁回,且未據聲明不服,非本院審理範圍)並於本院附帶上訴聲明:㈠附帶上訴聲明:⒈原判決關於駁回被上訴人後開第2、3項之訴部分,及該部分之聲請,並命其負擔(除確定部分外)之裁判均廢棄。⒉上訴人應再給付被上訴人26萬4,710元,及自105年1月16日起至清償日止,按週年利率5﹪計算之利息,惟如任一上訴人為給付時,其餘上訴人於給付範圍內,免除其給付責任。⒊上訴人楊O玲應再給付被上訴人4萬8,000元,及自105年6月25日起至清償日止,按週年利率5﹪計算之利息。㈡答辯聲明:上訴駁回。

三、上訴人則以:系爭預售屋原係訴外人邱O憲向上訴人總O公司、楊O玲購買,嗣邱O憲於101年4月16日繳納讓渡費16,210元後,將系爭房屋與土地契約之權利轉讓予訴外人林O俐,林O俐再於101年9月20日將契約權利轉讓予被上訴人。系爭預售屋總價款為1,013萬元,其中房屋與土地價款各為405萬元及608萬元,但被上訴人僅繳納土地價款235萬元及代收款17萬元,未曾繳納過任何房屋價款。系爭預售屋早已完工,僅因故未能取得使用執照。系爭房屋與土地契約,本質上係為兩個獨立之契約,上訴人總O公司負有系爭房屋所有權移轉及交付之義務,而上訴人楊O玲則負有系爭土地所有權移轉及交付之義務,兩者給付內容不同,並非同一債務,上訴人間實無可能成立連帶或不真正連帶債務關係。被上訴人僅得向上訴人總O公司請求返還代收款17萬元及一半之律師費用,另向上訴人楊O玲請求返還已繳納之土地價款235萬元及一半之律師費用。系爭房屋契約第10條第2項與第21條第1項有關之約定,乃係擇一關係,並非累積關係,被上訴人如選擇解除契約,即不得再請求遲延利息,且系爭房屋契約第21條第3項已有違約金之約定,被上訴人亦不得一併請求違約金及遲延利息。另被上訴人所繳納之價金均為土地價款,上訴人總O公司依約自無須賠償違約金。縱認上訴人總O公司仍應負賠償違約金之責,惟系爭房屋總價款為405萬元,以此計算被上訴人得請求15﹪之違約金數額應為60萬7,500元,被上訴人請求之違約金顯屬過高,應予酌減。又被上訴人已執原審判決對上訴人聲請假執行獲償414萬3,752元,併依第395條第2項請求被上訴人返還因假執行受償之金額等語,資為抗辯。並聲明:㈠上訴聲明:⒈原判決不利於上訴人部分暨該部分之假執行之裁判均廢棄。⒉上開廢棄部分,被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回。⒊被上訴人應返還上訴人總O公司414萬3,752元,及自105年5月25日起至清償日止,按年息5﹪計算之利息。㈡答辯聲明:附帶上訴駁回。

四、被上訴人受讓前手之權利,與上訴人總O公司、楊O玲分別訂立系爭房屋與土地契約,以總價款為1,013萬元購買系爭預售屋,被上訴人已就此繳付部分價金252萬元(其中包含土地款235萬元、代收款17萬元)及讓渡費1萬6,210元。依據系爭房屋契約第10條第1項之約定,系爭預售屋應於102年12月15日完工並取得使用執照,但上訴人總O公司迄今仍未取得,經被上訴人於104年12月4日發函催告,限上訴人應於104年12月18日前取得使用執照,逾期則逕以該函為解除契約之意思表示,但上訴人於104年12月7日收受該函文後,仍未能取得使用執照,而被上訴人於原審判決後,已執原審判決對上訴人聲請假執行獲償414萬3,752元等情,為兩造所不爭執,並有系爭房屋與土地契約書、客戶繳款明細表、律師函件、、繳款證明單、收據,及原法院收費處送台灣銀行公庫支票清單與收據等件影本在卷可稽(見原審卷第15至22頁、第23至26頁、第27頁、第28至30頁、第37頁,本院卷第54頁、第70頁、第74頁),堪信為真實。

五、被上訴人主張其向上訴人購買系爭預售屋,因上訴人逾期未取得使用執照而解除契約,請求上訴人賠償已付之價金、讓渡費、遲延利息、違約金及律師費用等情,為上訴人所否認,並以前揭情詞置辯。經查:
㈠按契約之聯立者,係數個契約(典型或非典型)具有相互之關係(最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照),其各個契約相互間是否具有依存關係,應綜合法律行為全部之旨趣,當事人訂約時之真意、交易之及其他具體情事,並本於,為斷定之標準。即依當事人之意思,一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在,其個別契約是否有效成立,雖應就各該契約判斷之,但設其中之一個、無效、撤銷或解除時,則另一個契約亦應同其命運(司法院院字2287號解釋參照)。再按契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約,民法第254條定有明文。本件系爭房屋契約第10條第1項前段約定:「本預售屋之建築工程,自民國101年1月30日前開工,並於民國102年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設 施,並取得使用執照」,同條第2項約定:「賣方如逾前款期間為完工者,每逾1日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期6個月仍未開工或完工,視同賣方違約,雙方同意依第25條第1款違約之規定辦理」;系爭房屋契約第21條第1項則約定:「賣方違反第10條第2項及第19條第1、2款規定者,買方得解除本合約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息(以臺灣銀行基本放款利率為準)全部退還買方。並應同時賠償房屋總價款15﹪之違約金,但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限」,此有系爭房屋契約影本存卷可稽(見原審卷第16頁反面、第21頁)。又系爭房屋契約第22條約定:「本約之附件視為本約之一部分,與本約具有同等效力,並與「土地預定買賣合約書」具連帶不可分性,應共同履行,並自簽訂日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約,解除合約時視為全部解除」。系爭土地契約第12條第1項亦約定:「本約之附件視為本約之一部分,與本約具有同等效力,並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行,並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約,解除合約時視為全部解除」,此有上開契約各1件在卷足憑(見原審卷第21頁正反面、第26頁)。可見兩造於締約時已約定系爭預售屋之房屋與土地具有連帶不可分性,應共同履行,倘僅就房屋或土地單獨給付,並不能達契約之目的,故系爭房屋契約與土地契約屬聯立契約,具有連帶不可分性,是於解除契約時,亦視為全部解除。上訴人總O公司迄今仍未取得系爭預售屋之使用執照乙節,為兩造所不爭執,則上訴人總O公司違反系爭房屋契約第10條第1項約定,應依系爭房屋契約第21條第1項之約定辦理。而被上訴人已於104年12月4日發函催告,限上訴人應於104年12月18日前取得使用執照,逾期則逕以該函為解除系爭房屋與土地契約之意思表示,但上訴人於104年12月7日收受該函文後,仍未能取得使用執照,亦為兩造所不否認,足認被上訴人已依系爭房屋契約第21條第1項前段之約定,向上訴人為解除系爭房屋與土地契約之意思表示,故系爭房屋與土地契約已於104年12月18日解除。
㈡按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民法第179條定有明文。本件被上訴人既已解除系爭房屋與土地契約,上訴人受領價金之法律上原因已不存在,則被上訴人依據不當得利法律關係請求上訴人返還已繳之價金235萬元及代收款17萬元,合計252萬元,自屬有理。另被上訴人曾於101年9月25日依土地買賣契約給付土地讓渡費予上訴人總O公司,亦有被上訴人提出繳款證明單1紙存卷為憑(見本院卷第54頁),系爭土地與房屋買賣契約既已解除,則被上訴人依據不當得利法律關係請求上訴人返還讓渡費1萬6,210元,亦屬有據。上訴人雖辯稱被上訴人僅得向上訴人總O公司請求返還代收款,及向上訴人楊O玲請求返還系爭土地價金云云。惟系爭房屋與土地契約屬於聯立性質之契約,具有連帶不可分性,業如前述,且被上訴人所預繳之分期付款,係按照預售屋興建工程之進度而繳納,皆係房屋與土地總價款之一部分,性質上無法予以析離。故上訴人應依系爭房屋與土地契約具有連帶不可分性而應共同履行之約定,對被上訴人負返還價金、代收款及讓渡費之責。
㈢本件被上訴人主張其於103年12月14日前累計繳交價金235萬6,210元,於同年12月15日起累計繳交價金253萬6,210元,而系爭房屋與土地契約業於104年12月18日解除,其自得依據系爭契約第21條第1項前段之約定,請求上開價金自103年12月14日起至104年12月21日止,按臺灣銀行基本放款利率5.036﹪計算之利息,並提出繳款明細1件為證(見原審卷第27頁)。上訴人雖辯稱系爭房屋契約第10條第2項與第21條第1項有關遲延利息之約定,乃擇一關係,並非累積關係,被上訴人如選擇解除契約,即不得再請求遲延利息云云。然系爭房屋契約第21條第1項前段之約定,確指雙方解除契約時,上訴人應將被上訴人已繳之房地價款,按臺灣銀行基本放款利率加計遲延利息,全部退還被上訴人(見原審卷第21頁),亦即被上訴人除得請求退還已繳之價金外,並得請求返還按臺灣銀行基本放款利率加計之遲延利息,上訴人此部分所辯,尚非可採。且依繳款明細,可知被上訴人係分期繳納價款,並非一次繳納,故該價款應依分別計算遲延利息,而依被上訴人提出之臺灣銀行放款牌告利率為應為2.896﹪(見本院卷第68頁),計算至104年12月18日解約時為止,被上訴人得請求上訴人利息30萬2,076元【計算式:(100,000×2.896﹪×4年9月)+(910,000×2.896%×4年7月)+(160,000×2.896%×3年8月)+(210,000×2.896%×3年8月)+(160,000×2.896%×3年7月)+(180,000×2.896%×3年5月)+(180,000×2.896%×3年)十(180,000×2.896%×2年9月)+(90,000×2.896%×2年3月)+(180,000×2.896%×1年)=302,076,小數點以下四捨五入】,故被上訴人在此範圍內請求上訴人給付遲延利息24萬8,500元,核屬有據。惟就遲延利息部分,依民法第207條第1項本文,不得滾入原本再生利息。被上訴人復未主張及舉證兩造就此有以書面約定或商業上另有習慣 ,故被上訴人不得再此部分請求遲延利息。
㈣系爭房屋契約第21條第1項約定:「解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息(以臺灣銀行基本放款利率為準 )全部退還買方」(見原審卷第21頁),雖未約明賣方違約時負有給付違約金責任;但系爭土地契約第8條亦約定:「解約時賣方除將買方已繳之土地價款及遲延利息(以臺灣銀行基本放款利率為準)全部退還買方外,並應同時賠償房地總價款百分之十五違約金,但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限。」(見原審卷第21頁、第25頁正、反面)。而系爭房屋與土地契約為聯立契約,具有連帶不可分性,應共同履行,業如前述。且參諸內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之第24條第3項規定:「買方依第1款或第2款解除契約時,賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方,如有遲延利息應一併退還,並應同時賠償房地總價百分之ˍ(不得低於15%)之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限」(見原審卷第34頁)。可知系爭房屋與土地契約就違約金部分應以「房地總價15%」為計算,如該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限。上訴人雖抗辯被上訴人所繳納之價金均為土地價金,並非房屋價金,上訴人總O公司依約自無須賠償違約金,縱認上訴人總O公司仍應負賠償違約金之責,亦應以系爭房屋總價款為405萬元計算被上訴人得請求15﹪之違約金數額為60萬7,500元,被上訴人請求之違約金顯屬過高,應予酌減云云。然系爭房屋與土地契約,為消費者購買預售屋之契約,本應受消費者保護法第17條及內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規範,被上訴人所繳價金亦無法區分為房屋價金或土地價金,自應以房地總價之15%計算違約金,且兩造當時係出於契約自由與私法自治原則,為違約金之約定,於訂約時既已盱衡履約之意願、經濟能力等主、客觀因素,本諸自由意識及平等地位自主決定,自應受該約定之拘束。況上訴人並未提出具體佐證系爭預售屋無法如期取得使用執照,有何不可歸責於己之事由,並具有值得減輕責任之情狀,實難認該違約金之約定成數過高,上訴人此部分之抗辯,亦非可採。是以此計算上訴人應給付之違約金為151萬9,500元(計算式:10,130,000元×15%),尚未逾被上訴人已繳納之價款,故被上訴人請求上訴人給付違約金151萬9,500元,亦屬有據。
㈤按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的,本於各別之發生原因,對各負全部給付之義務,因債務人中一人為給付,他債務人即應同免其責任之債務(最高法院101年度台上字第367號判決意旨參照)。本件上訴人總O公司、楊O玲與被上訴人訂立系爭房屋與土地契約,具有同一目的,如有違約情事,應各對被上訴人負全部賠償責任,惟如上訴人中一人為給付,其餘上訴人即可免給付義務,上訴人間應成立不真正連帶債務關係。故被上訴人請求上訴人各應返還已繳價金235萬元、代收款17萬元、讓渡費1萬6,210元,並應給付遲延利息24萬8,500元及違約金151萬9,500元,但如上訴人中一人為給付,其餘上訴人即可免給付義務,洵屬可採。
㈥又依系爭土地契約第11條第1項約定:「凡因本件買賣約定而涉訴訟者,雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」(見原審卷第26頁)。被上訴人因本件買賣約定而涉訟,已支出第一、二審律師費各4萬8,000元,此有契約及收據各1紙為證(見原審卷一第37頁、本院卷第70頁)。上訴人就此收據之真正並不爭執,僅辯稱被上訴人僅得向上訴人楊O玲請求一半之律師費用,且該律師費用金額過高而不合理云云。然系爭房屋及土地契約為聯立契約,具有連帶不可分性,應共同履行,業如前述,則被上訴人自得向上訴人楊O玲請求有關系爭預售屋買賣涉訟之全部律師費用……」。
至於其他相關實務裁判之見解,請參閱:
臺灣高等法院臺中分院111年度建上更二字第8號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TCHV%2c111%2c%e5%bb%ba%e4%b8%8a%e6%9b%b4%e4%ba%8c%2c8%2c20220726%2c1&ot=in
臺灣高等法院110年度上更一字第147號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c110%2c%e4%b8%8a%e6%9b%b4%e4%b8%80%2c147%2c20220322%2c1&ot=in
臺灣高等法院上更一字第148號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c110%2c%e4%b8%8a%e6%9b%b4%e4%b8%80%2c148%2c20220726%2c1&ot=in 等。

參、環景健身房違法,住户轉手獲利,又告建商
爰如本案法院在認事上無誤的話,本案臺灣桃園地方法院110年度消字第5號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TYDV%2c110%2c%e6%b6%88%2c5%2c20221118%2c1&ot=in:「……
一、原告主張
㈠被告所興建址設於桃園市○○區○○路000號之「慕O微O」大樓(下稱系爭大樓),以頂樓270度環景健身房作為宣傳,並有銷售人員一切合法安全,吸引原告倪O梅於民國108年6月26日與被告及訴外人即被告之董事長鍾O欽簽訂房屋土地買賣契約書,以購買系爭大樓中門牌號碼桃園市○○區○○路000號13樓之房屋及其坐落土地(下稱系爭13樓房屋),由原告姚O郎於108年9月24日與被告及鍾O欽簽訂房屋土地買賣契約書,以購買系爭大樓中門牌號碼桃園市○○區○○路000號14樓之房屋及其坐落土地(下稱系爭14樓房屋)。詎系爭大樓設置於屋突二層建物之健身房(下稱系爭健身房)於110年5月間遭桃園市政府建築管理處認定其設置與使用執照圖說不符,系爭大樓社區管理委員會為顧及住戶及大樓結構安全,遂於110年7月間移除頂樓健身房設施。
㈡而被告於銷售廣告中既強調系爭大樓有頂樓270度環景健身房,依約即應交付包含合法頂樓健身房之建物,然該頂樓健身房既已遭桃園市建築管理處認定為違規使用,而該瑕疵補正在客觀上顯有困難,且對系爭大樓之房地市場價格有所影響,原告爰主張:1.依民法第359條、第179條之規定請求減少價金並返還該減少之價金,或依民法第227條之規定請求不完全給付損害賠償,並依消費者保護法(下稱消保法)第51條之規定請求懲罰性賠償金,或主張2.依法(下稱公平法)第30條之規定請求損害賠償,並依公平法第31條之規定懲罰性賠償金,請法院擇一為有利之判決;而就原告倪O梅之部分先一部請求給付80萬元,就原告姚O郎之部分則先一部請求給付92萬6,000元等語。並聲明:1.被告應給付原告倪O梅80萬元,及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。2.被告應給付原告姚泰郎92萬6,000元,及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。3.願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告則以
㈠系爭大樓之健身房位置為頂樓屋突建築,係合法之建築,亦無因放置健身設施影響大樓結構安全而無法再使用之情形,故非屬違建。而系爭健身房於110年7月遭移除,是因為原告倪O梅擔任系爭大樓社區管委會期間,不顧社區住戶多數人反對之意見而堅持移除,該於不久後即經會議決議回復放置於頂樓屋突處供住戶使用。兩造間房屋買賣契約書第9條第7項已約定「乙方(即被告)依據附件五『法定、中庭、公共空間及外觀美化與規劃約定書』就公共空間所規劃設置之設施及植栽美化,以現場完成之現況點交予管理人接管,就此部分,甲方(即原告)、社區管理委員會或均無要求乙方為任何特定施作或施作標準之權利,亦不得就已施作交付之設施設備情狀、性質或政府機關認定違章(規)或處分,向乙方要求或為任何請求與主張」,而系爭健身房之設置業經社區住戶之區分所有權人會決議設置,故被告並無違約之情形。況原告倪冬梅業已於110年8月以1,740萬元售出系爭大樓之房屋,其購入價格為1,600萬元,亦無損害可言。
㈡另原告主張若有損害,應依房屋及土地價金總和計算減損之價額,並非適法,且以系爭大樓房地總價之5%為計算賠償之比例亦顯然過高,原告因此請求懲罰性賠償金,亦非可採等語資為抗辯。並聲明:1.原告之訴駁回。2.如受不利判決,願供擔保,請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠被告就系爭大樓之建案銷售廣告中有提及建物頂樓設置有健身房。
㈡原告倪O梅於108年6月26日分別與被告及鍾O欽簽立房屋買賣契約書及土地買賣契約書,以購買系爭13樓房屋,契約之附件五為「法定空地、中庭、公共空間及外觀美化與規劃約定書」。
㈢原告姚O郎於108年9月8日分別與被告及鍾O欽簽立買賣契約書及土地買賣契約書,以購買系爭14樓房屋,契約之附件五為「法定空地、中庭、公共空間及外觀美化與規劃約定書」。
㈣桃園市政府曾以110年5月21日府都建使字第1100120244號函,要求慕O微O社區管理委員會就屋突二層建物擅自變更用途一事陳述意見(原證六)。
㈤系爭建身房於110年7月7日經慕O微O社區管理委員會拆除。
四、本院之判斷
㈠原告依民法第359條之規定向被告主張減少買賣價金,為有理由。
1.按「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之廣告內容,於契約成立後,應確實履行」,消保法第22條定有明文。次按「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金」,民法第359條前段定有明文。
2.經查,被告就系爭大樓之建案廣告中有提及建物頂樓設置有健身房等情,為兩造所不爭執,是依消保法第22條之規定,應認「公共設施中設有頂樓健身房」為兩造間買賣契約之內容。然原告所購買之房屋,於頂樓屋突二層建物雖設置有系爭健身房,惟系爭大樓於申請使用執照時,就突出物二層之使用類組乃記載為「梯間、機房」,之後並無申請變更使用執照之紀錄,有桃園市政府建築管理處110年12月7日桃建使字第1100087550號函可參(見本院卷第95頁),而系爭大樓就屋突二層建物因未依內政部108年8月15日台內營字第1080812309號令釋示之內容設置系爭健身房,有擅自變更用途之情形,業經桃園市政府函請管理委員會限期改善,如未限期函報,將依第91條第1項第1款之規定裁處,甚有可能強制拆除等情,有桃園市政府110年5月21日府都建使字第11000120244號函可憑(見本院卷第103頁),可知系爭健身房在屋突二層建物之設置與使用執照圖說所標示之內容不符,且依建築法之規定,有隨時被拆除之風險,足認被告所交付之房屋確有瑕疵存在,故原告依民法第359條前段之規定,向被告主張減少價金,乃屬有據。
3.被告雖辯稱:系爭健身房於110年7月遭移除不久後,業經區分所有權人會議決議回復放置於頂樓屋突處供住戶使用,故被告並無違約云云。然縱使該社區區分所有權人會議決議回復系爭建身房之設置,惟此決議仍無法補正系爭健身房之設置與使用執照所載不符之情況,而系爭健身房既仍有違反建築法第73條第2項「建築物應依核定之使用類組使用」規定之情形,依建築法第91條第1項第1款之規定,即仍有隨時遭主管單位「處以罰鍰」、「停止供水供電」、「封閉」、「命其於期限內自行拆除」、「恢復原狀」或「強制拆除」之風險,是應認系爭健身房與使用執照所載使用類組不符之瑕疵仍存在,被告辯稱其未違約,並非可採。
4.至兩造間於房屋買賣契約書第9條第7項雖有約定:「乙方(即被告)依據附件五『法定空地、中庭、公共空間及外觀美化與規劃約定書』就公共空間所規劃設置之設施及植栽美化,以現場完成之現況點交予管理人接管,就此部分,甲方(即原告)、社區管理委員會或管理負責人均無要求乙方為任何特定施作或施作標準之權利,亦不得就已施作交付之設施設備情狀、性質或政府機關認定違章(規)或處分,向乙方要求回復原狀或為任何請求與主張」等語,有房屋買賣契約可參(見本院卷第42頁);惟前述房屋買賣契約第9條第7項之約定就排除瑕疵擔保請求權之範圍僅空泛記載「公共空間」一詞,該契約之附件五「法定空地、中庭、公共空間及外觀美化與規劃約定書」(見本院卷第83頁)中,就排除賣方擔保責任之範圍亦僅以「公設、開放空間(含有、無頂蓋)管理室、基地內通路及其他便利或增進使用機能之設施」為其範圍,其用詞過於空泛模糊,且難以特定,尚難明確認定其排除之範圍是否有包含到「系爭健身房」;而本院審酌上開約定既係被告為銷售系爭大樓房地所製作之定型化契約條款,依消費者保護法第11條第2 項:「定型化契約條款如有疑義時,應為有利於消費者之解釋」之規定,本件就上開排除瑕疵擔保責任之範圍應從嚴解釋,而無從擴張認為有包含系爭健身房,是認被告以上開約定主張其並無違約,亦難謂有據。
㈡原告倪O梅、姚O郎就系爭13樓房屋及系爭14樓房屋因系爭健身房不符合使用執照之用途,所得主張減少之價金分別為93萬元、95萬元。
1.按契約之聯立者,係數個契約(典型或非典型)具有相互結合之關係(最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照)。次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的,本於各別之發生原因,對債權人各負全部給付之義務,因債務人中一人為給付,他債務人即應同免其責任之債務(最高法院101年度台上字第367號判決意旨參照)。
2.本件原告雖分別與被告簽立「房屋買賣契約書」、與鍾O欽簽立「土地買賣契約書」,而上開2契約之標的物分別為房屋及其坐落之基地,惟觀諸上開兩契約之第13條均約定:「甲方所同時簽立之二份房屋與土地買賣契約有不可分之並存關係,兩契約應同時簽署及生效,任一甲乙當事人違約者,皆視為房屋與土地買賣契約全部違約。無違約之一方可向違約之當事人依本約第11條主張權利,對任一契約之解除,效力及於兩契約全部」或相同意旨之內容(見本院卷第33至70頁),足見上開2份契約乃屬聯立契約,給付目的係屬同一,均係在使原告同時取得系爭房屋及其基地之所有權。是如有任一契約無法履約時,該2份聯立契約之契約目的即均屬不達,視同全部違約,在契約履行義務上,有明顯之牽連關係。換言之,被告及鍾O欽對原告應負上開房屋、土地買賣契約所約定之全部給付義務,其2人中1人之違約,均可視為另一人之違約,被告及鍾O欽間就本件房屋、土地之履行,應屬不真正連帶債務責任,不履約之違約責任亦然。是如有違約情事,應各對原告負全部賠償責任,惟如其中一人為給付,另一人即可免給付義務(臺灣高等法院106 年度上字第790號民事判決、最高法院108年度台上字第2530號裁定意旨可資參照)。
3.經本院囑託銘O不動產估價師事務所就「系爭13樓房屋、系爭14樓房屋在系爭健身房之設置不符合使用執照所載用途『梯間、機房』之情況,相較於該健身房符合使用執照所載用途之情況,其價差為何?是僅有房屋價值受有影響,還是土地價值亦受有影響?如兩者均受有影響,則房屋及土地個別之價差為何?」一事進行鑑定之結果,認為房屋及土地之價值均會受到影響,其中就系爭13樓房屋於上開情況所減少之價值為93萬元(包含建物價值減損33萬4,000元及土地價值減損59萬6,000元),而系爭14樓房屋於上開情況所減少之價值為95萬元(包含建物價值減損37萬2,000元及土地價值減損57萬8,000元),有估價報告書可參(見該報告書摘要第iv頁)。而本件房屋買買契約及土地買賣契約既屬聯立契約,依上開之說明,被告及鍾O欽均應對原告負房屋、土地買買契約所約定之全部給付義務,屬不真正連帶債務責任,故原告倪O梅、姚O郎分別向被告主張房屋及土地所減少價值之總價93萬元、95萬元,即屬有據。
4.被告雖辯稱:銘O不動產估價師事務所之估價報告書是鑑定「有RF健身房」之情況相較於「無RF健身房」之情況的價差,與本院之項目不符,故其鑑定結果不可採云云。然查,銘O不動產估價師事務所於估價報告書(下稱銘O估價書)中,業已說明:「本案於法院委託估價條件下,評估勘估標的所在社區之屋頂屋突二層之健身房『符合』與『不符合』使用執照所載用途『梯間、機房』之兩種情況下,勘估標的之價差。本案若健身房『符合』使用執照所載用途,意即建築規劃符合建築相關法規之規定取得主管機關核准,得於屋突設置景觀健身房,勘估標的所在社區有景觀健身房為估價前提,本案評估為『有RF健身房』。本案若健身房『不符合』使用執照所載用途,意即建築規劃不符合建築相關法規之規定無主管機關核准,則不得於屋突二層設置景觀健身房,勘估標的所在社區無景觀健身房為估價前提,本案評估為『無RF健身房』」等語(見估價報告書第28頁),可知銘O不動產估價師事務所乃是以健身房如不符合使用執照所載用途,實質上即意味「不得於屋突二層設置景觀健身房」,因而以「無景觀健身房之社區」作為關於「健身房不符合使用執照所載用途」情況之勘估標的,此判斷過程與建築法規意旨相符,尚屬合理,故自難以此認定該估價報告書有何不可採之情形。
5.被告雖另行委請天O不動產估價師聯合事務所就上開委託鑑定之內容進行估價,並抗辯應依該事務所之不動產估價報告書估價之結果即「系爭13樓房屋建物價值減損2萬4,402元、土地價值減損1萬3,677元,系爭14樓房屋建物價值減損2萬3,904元、土地價值減損1萬3,563元」作為減少價金之認定依據云云。然查,該估價報告中所載估價之方法,乃是以:「一般大樓社區設有休閒設施如健身房等係供其住戶等特定人使用,非社區住戶之第三人通常難以從外觀探知,加上類似地區與勘估標的同質性之產品而使照上登載有健身房者更是付之闕如;果爾,亦遑論案例對照例,不得不另闢新徑而嘗試以『無健身房的社區大樓』房價為基礎,分以成本構築及經濟收益等面向進行價格堆疊,從而推估『與使用執照所載用途相符』之健身房之房價,並藉此計算該對照例與使用執照所載用途『不相符』健身房之價差」為由,而以「經評估無健身房之價格加計建構合法健身房之成本,求得勘估標的係擁有完全合法健身房之房價,再與社區含非合法健身房之房價相減」而取得兩者之價差,有天O估計書可參(見本院卷第309頁、第381頁);然「有健身房之房屋」與「無健身房之房屋」之市價差別,應不能僅以「建構健身房之成本」作為計算,蓋一額之成本亦可能產生出較高或較低金額之價值,故成本與價值並非完全等同,是上開估價報告以「無健身房之價格加計建構合法健身房之成本」作為「有完全合法健身房之房價」之計算基礎,並非妥當,是認該估價書以此估算而得之結果,尚非可採。
㈢原告主張被告應返還80萬元予倪O梅、返還92萬6,000元予姚O郎,為有理由。
1.按「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同」,民法第179條定有明文。又民第179條規定所謂無法律上之原因而受利益,就受損害人之給付情形而言,對給付原因之欠缺,目的之不能達到,亦屬給付原因欠缺形態之一種,即給付原因初固有效存在,然因其他障礙不能達到目的者是。出賣人就其出賣之房屋,如有應負瑕疵擔保責任之情形,買受人得請求減少價金,出賣人自受有溢領價金之利益,應依不當得利之規定返還其利益。
2.經查,原告倪O梅、姚O郎因系爭13樓房屋、系爭14樓房屋具有「系爭健身房與使用執照所載用途不符」之瑕疵,而得分別向被告主張減少買賣價金93萬元、95萬元,業經本院認定如前,是被告就上開原告溢付之金額即負有依不當得利之規定返還之義務,而本件原告倪O梅、姚O郎請求被告返還之金額分別為80萬元、92萬6,000元,均未超過上開得請求之金額,是認原告上開主張為可採。
㈣本件原告依民法第359條、第179條之規定請求被告返還原告倪O梅80萬元、返還原告姚O郎92萬6,000元部分,既經本院認定為全部有理由,則就原告基於選擇合併而主張之民法第227條不完全給付損害賠償請求權、公平法第30條之損害賠償請求權,本院即毋庸再為審酌。又原告雖亦主張被告應依消保法第51條或公平法第31條給付懲罰性損害賠償金,惟本件原告訴之聲明主張一部請求之金額,既業經本院認定全部有理由而准許,則本院自亦毋庸再就原告請求懲罰性損害賠償之部分,另為審究,附此敘明。
五、末按「給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相類之行為者,與催告有同一之效力」;「遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」;「應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之五」,民法第229條第2項、第223條第1項前段、第203條分別定有明文。原告依不當得利之法律關係請求被告賠償前揭金額,未定給付期限,則被告自受催告時起,負遲延責任;而本件起訴狀繕本係於111年1月5日送達被告法定代理人,有送達證書附卷可參(見本院卷第92之1頁),則原告向被告請求給付自111年1月6日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為有理由,應予准許。
六、綜上所述,原告依民法第359條前段、第179條之規定,請求被告給付原告倪O梅80萬元、給付原告姚O郎92萬6,000元,及均自111年1月6日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為有理由,應予准許。……」中,本案法院所判,尚得理解。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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