閨蜜輕生變凶宅,同居好友遭房東討163萬~凶宅之價值減損得否類推適用民法第433條之規定

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/4134834

壹、租客自殺,出租人或物所有人之請求依據
就此,在租客燒炭亡,害租賃處成凶宅?https://www.lawtw.com/archives/653087 一文提及:「
壹、之前有關房客自殺相關問題之看法及建議(請參房客自殺,為何其家屬要賠償?https://www.lawtw.com/archives/476087 一文)
根據報載 https://udn.com/news/story/7321/5731342,本案房東主張,律師2011年11月初簽約租賃位於新北市的房屋,一年期滿後續租,而房東2019年3月29日接獲退租通知,也同意終止租賃,未料4個月後收到簡訊得知律師因兄弟爭產,而在屋內輕生身亡。
房東認為,律師輕生後讓房子變凶宅,減損市場交易價格,至少減少四成,提告要求律師家屬賠償767萬多元。
律師家屬抗辯,家族有精神恐慌病史,且律師不是故意自殺來減損房屋價值,認為房東求償無理由。
法院認為,律師輕生前為56歲,可預知自殺會使房屋成為凶宅,影響房價,即使律師患有精神疾病,但自殺時留有遺書,可見是出於自由意志選擇輕生,導致房價下跌。
判決指出,經不動產估價事務所鑑定,認為房產價格為2242萬元,因凶宅受有「汙名價值減損」為28.72%、643萬餘元,判律師家屬應賠償。
就此,從前揭報導觀之,本案兩造主要爭點,似乎只有「房客自殺,租賃處是否有價值減損」及「房客自殺是否故意」,但尚值得注意的是「房客自殺,為何家屬要賠」?
其乃因該家屬或該等家屬係本租賃之承租人?
或該家屬或該等家屬係本租賃之連帶保?
抑或是侵權行為人或須負連帶賠償之人?
或只是因未拋棄繼承及喪失其繼承,致概括繼承本租賃契約之權利與義務?
這些問題,有賴先知悉當事人間約定為何?始得再判斷(本報導內容中,並未敍及此部分)。
至於房客自殺,租賃物之物理使用雖未因而受影響,但從經驗法則來看,確實有價值之減損;至於減損多寡?除契約內另有約定計算或估價方式外,則委由不動產估價師鑑價,較客觀。
另外,本案房客自殺是否故意?本案新聞報導內容如為真,本案法院所認「律師輕生前為56歲……即使律師患有精神疾病,但自殺時留有遺書,可見是出於自由意志選擇輕生……」,本文認為尚中肯。
至於租到凶宅,怎麼辧?如何避免租到凶宅?以及在租賃契約內,又如何約定,保障自已的權益及杜絕糾紛?請參閱 https://www.lawtw.com/archives/468651 一文。

貳、本案分析
本案新聞報導內容如為真,本案法院所認如為真 https://udn.com/news/story/7321/5985054,蕭女主張,去年3月將名下新北市的房子出租給王男,並由温女擔任連帶人,後來王租期內在屋中死亡,温起初卻向她說是「心肌梗塞在送醫中途死掉」,屋內也已請法師作法。
但蕭事後發現地板有不明燒焦痕跡,温還跟她說不知情,經過更換再租給其他房客後,去年11月才透過當地里長得知當時王男是燒炭自殺,根本就是非自然身故,造成房子變成凶宅,依據價值減損對温女求償182萬4000。
温女抗辯稱,王確實在屋內自殺,但她僅是協助王租屋擔任連帶保證人,並未收取任何費用,租約應存在王、蕭間,基於債的相對性,蕭不得向她求償。
法院經調閱檢方相驗卷證,確認王男當時確實是在租屋中燒炭身亡,且經不動產估價師事務所估價報告認定價值減損。
另外,根據當時蕭、王租約記載,承租方應以注意義務,若有違背租約、損害房屋應負損害賠償責任,且「承租人應負之責,均在連帶保證責任範圍內」;因此,王自殺造成房子變凶宅,未盡善良管理人責任,温身為連帶保證人,應連帶賠償。
法院再根據估價結果,認為該屋變成凶宅後,市價減損29%,判處温女應給付蕭一共182萬4000元。
就此,本文認為,從本案新聞報導內容觀之,根據當時蕭、王租約記載,承租方應以善良管理人注意義務,若有違背租約、損害房屋應負損害賠償責任,且「承租人應負之責,均在連帶保證責任範圍內」;因此,王自殺造成房子變凶宅,未盡善良管理人責任,温身為連帶保證人,自應連帶賠償。
爰本案法院依不動產估價師所估之減損價值,判溫女賠償,尚不意外。
即本案溫女賠償之因,乃因其為承租人在本租賃契約之連帶保證人(前揭文所提賠償依據之一);爰是否為租賃契約之連帶保證人?千萬自行斟酌。」。

貳、凶宅得否第433條之規定?
一、肯定見解
臺灣高等法院民事101年度上字第502號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV%2c101%2c%e4%b8%8a%2c502%2c20130508%2c2&ot=in 係採肯定見解,並謂「……
事實及理由
一、上訴人起訴主張:被上訴人林O娜於民國(下同)99年8月19日向伊承租臺北市○○○路○段○○○號2樓E房(下稱系爭房屋),並簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)後,將系爭 房屋交由訴外人林O居住使用。詎林O於99年12月20日在系爭房屋內燒炭自殺身亡,系爭房屋因而變成凶宅造成交易價格減損約新臺幣(下同)373萬0800元,林O在系爭房屋內自殺身亡,造成房屋價值減損侵害伊系爭房屋之價值,被上訴人林O娜為系爭房屋承租人,違反善良管理人注意義務保管系爭房屋,允許林O為系爭房屋之使用,依系爭租約第11條約定、民法第432條第2項、第433條規定或類推適用前揭規定,應負損害賠償責任;被上訴人林O振則為林O之法定代理人,依民法第184條第1項、第187條規定應負損害賠償責任。伊僅就上揭損害,先行為部分請求等情,爰求為命被上訴人林O娜、林O振各應給付伊217萬0500元,孕均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。前項如其中任一人為給付,其餘之人就已給付範圍內免給付義務之判決(上訴人於原審另訴請系爭房屋無法出租之損失部分,已經不再請求,爰不再贅述)。

二、林O娜則以:系爭租約第11條、民法第432條及第433條所稱「毀損」係指租賃物受有物理上之損壞,亦即上開規定僅保護租賃物物理上之外觀,不及於抽象之交易經濟價值。本件系爭房屋並無任何物理上之毀損或滅失,上訴人依系爭租約第11條、民法第432條及第433條向伊請求損害賠償為無理由。又上訴人尚未出售系爭房屋,自無房屋價值減損情事,且歐亞不動產估價師聯合事務所就系爭房屋所做之,有比較標的、詢價方式錯誤等問題,且其因非自然死亡致房屋價值減損比例所參考之法院判決亦與本件事實不同,該鑑定報告無等語,資為抗辯。
林O振則以:林O於死亡瞬間即不具有侵權行為之責任能力,喪失為侵權行為主體之資格,自無從負擔損害賠償義務。縱認林凡具有侵權行為主體之資格,上訴人就系爭房屋所有權並無受到妨害,或房屋之物理本體遭毀損滅失,上訴人所主張之損失乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益(價值變動差額),屬純粹經濟損失,依民法第184條第1項之評價上,應認非屬權利,不在民法第184條第1項前段保護範圍。又林O於系爭房屋內之自殺行為不具有不法性,亦非違背之行為,上訴人在出售系爭房屋前並未受有損害,上訴人所主張之系爭房屋交易價格低落與林O之自殺行為間,欠缺相當因果關係。縱認林O自殺行為成立侵權行為,因林O為其父母於有效之關係存續中所生,其父戴O峰為林O之法定代理人,並無設置必要,戶政機關未查逕將伊登記為林O之人,顯與民法第1094條第1項規定不符。且縱認伊為林O合法監護人,伊年事已高,不具有監督林O之能力,縱有盡到監督之責,亦難以避免林O之自殺行為,伊亦無庸依民法第187條規定負損害賠償責任等語,資為抗辯。

三、原審判決駁回上訴人之請求,上訴人不服提起上訴,補稱:
民法第184條第1項後段所稱故意,應係指行為人對於行為之結果有所認識即屬之。換言之,僅需行為人對於自己之行為係違反一般善良風俗,且會生損害於他人之結果有所認識,即屬於民法第184條第1項後段所稱之故意以背於善良風俗之方法加損害於他人。林O明知系爭房屋非其所有,且受高等教育,應知若於系爭房屋內自殺身亡,將使房屋成為凶宅,日後難以出售,然仍為之,自屬侵害伊系爭房屋之利益。林O振為林O法定代理人,自應負。林O振辯稱戴O峰為林凡法定代理人云云,未舉證以實其說。林O振又辯稱其於林O自殺時已80歲,已盡監督義務,仍難避免林O自殺之行為云云,然法院時已考慮監護能力等,且林O當時係因林O振強力要求返家居住,及威脅斷絕其經濟來源而輕生,林O振未顧及林O身心狀況,對其自殺難謂已善盡監督責任。另系爭租約承租人為林O娜,其應以善良管理人注意保管系爭房屋。林O娜將系爭房屋交林O居住使用,未注意其使用情形,顯違反注意義務,對林O應負責之事由致租賃物毀損、滅失,自應負損害賠償責任。系爭房屋在客觀上雖未滅失,但交易價值已減損,故應類推適用民法第433條規定負損害賠償責任等語,上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人林O娜、林O振各應給付上訴人217萬0500元,及均自(追加)起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢前項如其中任一人為給付,其餘之人就已給付範圍內免給付義務。㈣願供擔保,請准宣告
林O娜補陳:上訴人至今尚未舉出任何具體事證,證明林O自殺時有侵權故意,可知林O行為欠缺故意;再影響房屋交易價格之因素眾多,如市場供需等,故系爭房屋未來價值如何,難以預料,無法成立同條項後段侵權行為損害賠償責任。縱認林O需負侵權行為損害賠償責任,因民法第432條、第433條規定並無存在,故無任何類推適用而應補充空間。上訴人並未舉證證明伊應注意而不注意情事,故難謂伊有何可歸責之事由等語,答辯聲明:㈠上訴駁回。㈡如受不利判決,願供擔保請准宣告
林O振補陳:縱認伊為林O定定代理人,因伊已盡監護責任而得免責。又系爭房屋尚未出售,實際交易價格尚無從確定,且鑑定報告僅可說明系爭房屋估價時可能出售時之交易行情,尚不足據為認定上訴人已受有損害。又審酌損害數額時,不應以自殺事故發生時作為認定時點,鑑定報告以事故發生時為估價時點,有錯估或高估損害及數額之疑慮,鑑定方式、鑑定標準及程序均有瑕疵,不得作為認定依據等語,答辯聲明:㈠上訴駁回。㈡如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項:
㈠上訴人於99年8月19日與林O娜簽訂系爭租約,將系爭房屋出租予林O娜,租賃期間自99年8月20日起至100年8月19日止,租金為每個月5200元。
㈡林O娜承租系爭房屋後,將系爭房屋交由林凡居住使用。林
O(00年00月0日生)於99年12月20日在系爭房屋內燒炭殺死亡,斯時未滿20歲,林O振為其監護人。
㈢林O振於法定期間內為拋棄繼承,經臺灣板橋地方法院100年2月10日以板院輔家潔100年度司繼字第92號函准予備查在案。

五、上訴人主張林O娜於99年8月19日向伊承租系爭房屋後,將該屋交由林O居住使用,詎林O於99年12月20日在系爭房屋內燒炭自殺身亡,致系爭房屋成為具非自然死之凶宅,市場行情大跌,價格減損約373萬0800元,依系爭租約第11條約定、民法第432條第2項、第433條規定或類推適用前揭規定,請求林O娜應賠償損害217萬0500元。另林O振為林O法定代理人,應依民法第184條第1項、第187條規定賠償損害217萬0500元等情,為林O娜、林O振所否認,並以前揭情詞置辯。是以本件主要爭點在於:㈠上訴人依民法第184條第1項、第187條,請求林O振負法定代理人損害賠償責任,有無理由?㈡上訴人依系爭租約第11條、民法第432條第2項及第433條,請求林O娜負損害賠償責任,有無理由?㈢賠償金額各應為多少?其間之關係為何?

六、林O振應負損害賠償責任:
㈠按民法第184條第1項規定,因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任(第1項前段);故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同(第1項後段)。依上開規定可知,民法第184條就之規定,已明白採取類型理論之觀點,將之區分為「權利侵害類型」(第184條第1項前段)、「利益侵害類型」(第184條第1項後段),各自均為獨立之請求權依據,是關於第184條第1項前段「權利」,與後段「利益」之意涵應作區別。詳言之,關於保護之法益,前段為「權利」,後段為「一般法益」;關於主觀責任,前者以故意、過失為已足,後者則限須故意以背於善良風俗之方法加之為要件。
㈡查林O娜為林O之阿姨,林O業為林O之外祖父,為戶籍登記上之法定代理人,林O娜於99年8月19日以承租人名義與上訴人訂立租賃契約承租上訴人所有「台北市○○○路○段○○○號2樓E房1間」後,將系爭房間交林O居住使用。林O於99年12月20日,在前述系爭房間內燒炭自殺身亡並陳屍系爭房屋,為兩造所不爭,並有建物所有權狀、房屋租賃契約書、戶籍謄本影本可考(見原審卷一第9至15頁、第50頁)。林O於上訴人所有之系爭房屋內燒炭自殺,雖無造成系爭房屋之毀損、滅失或功能損壞,上訴人就系爭房屋法律上所有權權能之行使,即於法令限制範圍內自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉之權能,並未受到限制,是本件尚難認上訴人就系爭房屋之所有權受有損害。至上訴人雖主張其住處因上情而變為凶宅造成房屋貶值損失等情,核屬系爭房屋在不動產交易市場上,交易人心理因素受影響所可能產生之交易價格降低、減少,係屬「純經濟損失」。按學理上所稱「純經濟損失」,是一種非因有形財產或具體人身受損害所引起的經濟利益損失,為加諸於被害人整體財產上的不利益,非針對被害人某個特定有形財產或人身本體,故該損失乃抽象性,僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產變動差額予以計算,其體現係被害人總體財產價值之變動,與具體的物或人身之損害無關。是本件上訴人所主張之損失,乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益(價值變動差額),該不利益應屬純經濟損失範疇,此種純經濟損失非屬權利,係權利以外之利益,不得納入民法第184條第1項前段保護範圍。準此,上訴人於本件主張之損害既屬純粹經濟損失,與民法第184條第1項前段保護客體即有未合,是上訴人主張系爭房屋貶值之損失,依民法第184條第1項前段、第187條,由林O之法定代理人林O振負損害賠償責任,即無所據。
㈢又按民法第184條第1項後段規定:「故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」,與同條項前段以行為人所為係不法行為限,並不相同。而所謂背於善良風俗並不限於一般風情民俗,只要是道德通念上不能接受之行為均包括在內。查自殺屬於極端終結生命之方式,經社會各界多方宣導勸阻,故自殺行為為社會所不贊同,更被視為不孝行為,顯然有背於善良風俗。林O燒炭自殺時雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為,但究竟對因此造成系爭房屋成為凶宅,日後難以出售,侵害系爭房屋財產利益不能謂無認識,其仍執意為之,自不得排除存在,其燒炭在死亡之前既有意識,因其死亡造成房屋價值跌落,不能謂無因果關係,上訴人依此主張即屬有據。
㈣再被上訴人雖辯稱是否有礙應買意願而減損價值,除可能受
預定用途影響,更有因宗教、信仰或民俗上之差異等云云。惟查影響房屋交易價格之因素雖眾多,如成交時間、市場供需、政府政策等,然自殺造成房屋價值減損,為一般社會通念,本件復經歐亞不動產估價師事務所進行鑑價,提出EAZ0000000000估價報告書(見原審卷一第179至247頁),依鑑定結果,系爭房屋因受林凡自殺身亡影響,價值確有減損。被上訴人所辯未能舉證因此事故仍有人願以同等價額購買,至於悖於社會經驗法則之極端個案更非可採。本件馮O典估價師亦到庭結證稱:「(本件鑑定的經過情形如何?)
函文到後我們內部有一個營業據點,指派給我們的估價助理,調查過程中我們會有事前的準備,會調閱土地謄本、建物謄本、圖及異動索引,我們會到現場對標的做一個初步了解,我們從其外觀、照片、室內由所有權人導引做勘查,勘查完之後我們第一採用市場比較法,透過網路引用案例,針對案例再去調查其資訊,查詢其真正成交的資料,因為鑑定報告中不能將真正的門牌顯現出來,我們再將資料引用到報告書中。」、「(你剛剛說內政部所公布的計算方式還有成本法,為何你計算房屋的價值沒有考慮成本法?)每個個案考慮的是兩個方法,成本並非重要的依據,系爭建物已經高達30幾年了,就我們所認定市場比較法與收益法會比較合乎真正的狀況。」等語(見本院卷第122至123頁)。鑑定人已將鑑定之過程與依據之方法詳加證述,其鑑定意見並經兩造訊問後為充分之辯論,自足以為判斷之依據。
㈤另林O振雖稱林O為林O萍與戴O峰合法之婚生子女云云,但就戴O峰於民法第982條修正前曾與林O萍舉行公開儀式為合法且為林O之父一節,未舉證以實其說,且林O萍於辦理林O之出生戶籍時,亦未填載戴宇峰為林O之父,林O娜亦稱「林O父親據悉已亡故多年」等語(見原審卷第47頁背面),而林O振係於95年3月22日擔任林O之監護人,此有林O之除戶戶籍謄本(見原審卷一第50頁)可參,從無異議,若所謂戴O峰係林O之父親,林O振為何會擔任林O之監護人?且林O過世前,無論是法律上或是事實上,均由林O振照顧、監護,故無改於林O振為林凡監護人之法定效果。又林O振主張於林O自殺時其已近80歲,縱已盡監督義務,仍難避免林O自殺之行為云云,然林O振是否符合要件,乃另一問題,在未改定前自仍為林O之監護人,況依林O娜民事補充意旨書狀(見原審卷二第34頁背面)說明「故而林O之祖父林O振看到該房間後認為環境不佳,曾要求林O回家居住」等語,足見林O振事實上管理林O之生活起居等事項,林O振對已善盡監督義務部分未舉證說明,主張仍不可採。又系爭房屋雖尚未出售,但價值減損之損害已具體發生,損害已經造成,業經鑑定及鑑定人到庭說明如上,自不得以未出售即無損害置辯。
㈥從而,上訴人主張林O振為林凡之法定代理人,依據民法第第184條第1項後段、第187條之規定,應負賠償責任,訴請林O振賠償損害,為有理由。

七、林O娜應負損害賠償責任:
㈠按民法第434條固然規定「租賃物因承租人之,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。」,但此僅限於,就失火以外之責任,依據民法第432條規定「承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。」;同法第433條規定「因承租人之人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」。是失火以外之責任應以前揭民法第432條規定「善良管理人之注意義務」為準,即以抽象輕過失負損害賠償責任。又系爭租約第11條亦約定「乙方(即林O娜)應以善良管理人之注意使用房屋,除因天災地變等不可抗拒之情形外,因乙方之過失致房屋毀損,應負損害賠償之責。」合先敘明。
㈡次按所謂「類推適用」係指關於某種類事項,法律依其內在
體系及規範計畫,應積極設其規定,而未設規定,法院於處理此種事項時,得援引其性質相似之法規,以資解決。前揭民法第432條、433條規定,雖係就租賃物物理上之毀損、滅失者,承租人負賠償責任而為規定,系爭房屋雖無造成物理上之毀損、滅失或功能損壞,惟林凡燒炭自殺之行為,使上訴人所有之系爭房屋成為俗稱之凶宅,此類情事在法律上雖無明確定義,然就一般交易習慣之認知,係指「曾發生凶殺或自殺事件之房屋」而言。而此一因素,雖未對房屋造成結構性或安全性上效用之減損,但就我國國情及一般社會大眾而言,多存有嫌惡畏懼之心理,除對居住品質有所疑慮外,在心理層面上亦會造成相當程度之負面觀感及影響,故在交易市場及經驗法則上,均認此類房屋會影響當事人之購買意願及價格,而造成該房屋在市場接受程度及交易價格上之低落結果,此種情形,非民法當初立法時所得預見有此種交易價值減損之狀況,法院於處理此種事件時,自應類推適用援引其性質相似之法規加以解決,以因應時代與社會環境變遷,補充法律規定之漏洞。準此,民法第432條、第433條之規定內容與立法目的,既然是因承租人或使用人之行為
致出租人遭受損害時,其損害應加以彌補,性質上屬於承租人維護租賃物狀態之義務,雖因立法當時之時空背景僅對於物理上之毀損、滅失加以規定,漏未針對經濟上價值減損之情形規範,但依據相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則,自應類推適用前開規定。
㈢又林O娜抗辯伊並非系爭租賃契約承租人,係由林O直接向上訴人承租,伊已盡其監督義務並無過失云云。然查依據租賃契約記載,係林O娜向上訴人承租系爭房屋,並交付與林O使用,否則若以林O為出租對象,即無須由林O娜簽署租賃契約,林O娜否認其為租賃契約承租人云云,自非可採。另上訴人出租時係要求應由林O之父母出面承租,林O娜出面承租時乃冒稱林O母親,為林O娜所不爭執,且有承租契約上面記載林O娜為林媽媽,留下手機電話(見原審卷一第13 頁)可證,顯然一開始即以不實之身分代為承租。再租賃契約第11條前段既然約定承租人應以善良管理人之注意使
用房(店)屋,參酌民法第433條規定,林O娜向上訴人承租系爭房屋並交林O使用,林O係經林O娜允許而為租賃物使用之第三人,林O娜未注意其使用情形,已違反相關注意義務,對於租賃物毀損、滅失者,自應負損害賠償責任。則林O於上訴人所有之系爭房屋內燒炭自殺,雖無致系爭房屋有何毀損、滅失或功能損壞,但其交易之價值既已因林O之行為而減損,自應類推適用前述規定由林O娜負損害賠償責任。是以,依前揭規定及契約約定,上訴人自可據此請求林O娜負損害賠償之責。至於日後系爭房屋是否有因時間經過慢慢人們記憶淡忘而逐漸回復原有價值,或因房地產市場熱絡而增值不再造成損失,甚或因而使凶宅之標的物喪失致價值下降情形不復存在,均為損害發生以後之事實,與損害發生時間點無涉,不影響林O自殺時即損害發生時造成經濟價值之減損,林O娜所辯並非可採。
㈣從而,上訴人主張依系爭租約第11條、民法第432條第2項及第433條規定,訴請林O娜負損害賠償責任,為有理由。又林O娜辯稱其因不可歸責,不合民法第220條之規範要件,不須負責云云。惟按上訴人主張林O娜應依民法第432條、433條負責,既然有理由,自無再論斷被上訴人行為是否符合民法第220條要件之必要,併予敘明。

八、被上訴人應賠償之金額及其關係:
㈠按「數債務人以同一目的,本於各別之發生原因,對各負全部給付之義務,因債務人其中一人為給付,他債務人即應同免其責任之債務,為不真正,其中一人所為之清償,如已滿足債權之全部,即應發生絕對清償效力,債權人不得再向他債務人請求清償。」「不真正連帶債務之發生,係因相關之法律關係偶然競合所致,多數債務人之各債務具有客觀之同一目的,而債務人各負有全部之責任,債務人中之一人或數人向債權人為給付者,他債務人亦同免其責任。」最高法院100年度台上字第848號判決、98年度台上字第1863號、97年度台上字第453號判決均採相同見解。……」。

二、否定見解
本案臺灣高雄地方法院111年度訴更一字第1號民事判決 https://judgment.judicial.gov.tw/LAW_Mobile_FJUD/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=KSDV%2c111%2c%e8%a8%b4%e6%9b%b4%e4%b8%80%2c1%2c20221110%2c1&ot=in 及所提最高法院判決,則採否定見解,而本案判決係云「……
事實及理由
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但如擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明請求被告應賠償新臺幣(下同)190萬元暨利息,嗣變更聲明請求為被告應賠償原告1,687,607元及利息,僅為減縮應受判決事項之聲明,依前開規定,應予准許。

二、原告主張:被告於民國109 年1 月3 日向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路000 號00樓房屋(下稱系爭房屋),租期自109 年1 月3 日起至111 年1 月15日止,並由訴外人蘇O榕擔任連帶保證人,此有房屋租賃契約書(下稱系爭租約書)可證。被告向原告承租系爭房屋,依系爭租約第11條、第12條應以善良管理人之注意義務保管系爭房屋,維持系爭房屋上之完整性,若有違約致原告受損,應負損害賠償責任,如涉訟亦應賠償律師費用。詎料,蘇O榕即被告之同居人竟於110 年2 月5 日於系爭房屋內自殺身亡,造成系爭房屋交易價值減損,被告應依系爭租約第11條、民法第432 條第2 項前段、類推適用民法第433 條規定負損害賠償責任,不因被告已否盡善良管理人注意義務而免除其責任。系爭房屋因成為凶宅而減損之價值新臺幣(下同)1,637,609元,另原告因提起本件訴訟而支付之律師費用5 萬元,原告共受有1,687,609元之損害。為此,爰依上開法條提起本件訴訟,並聲明:㈠、被告應給付原告1,687,609元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之5 計算之利息。㈡、願提供擔保,請准予以宣告假執行。

三、被告則以:系爭房屋實乃被告與蘇O榕共同向原告承租,即採分租共住之方式,縱認係被告所承租,蘇O榕亦經原告同意且知情下而分房居住於系爭房屋,並非原告所稱「承租人之同居人」或「因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人」。準此,承租人所負之義務,應本於個別租約而為判斷,是蘇O榕於系爭房屋自殺之行為,若果有違反租約所應遵守善良管理人保管義務之違反而產生損害賠償之責,亦不應及於另一承租人即被告,況被告並非蘇O榕之法定監護人,從而,蘇O榕之自殺行為不可歸責於被告。原告主張系爭房屋因蘇玥榕之自殺導致其交易價值或收益減損部分,係於不動產交易市場上因心理因素所可能產生交易價格受有影響,而抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益,並非所有權權能之損害,性質上屬純粹經濟上損失,係屬權利以外之利益,是系爭房屋實際上並未發生毀損、滅失或功能損壞之結果,即無任何物理性變化,則此顯與系爭租約第11條約定及民法第432 條規定之情形有別,自無該約定或規定之適用甚明。又民法第432 條及第433 條所定承租人之保管義務,僅以保持租賃物物理上完好狀態而無毀損、滅失為已足,至於租賃物之價值是否減損,其影響成因多元,且態樣不一,尚非承租人所應負保管義務範疇,核與民法第432條及第433 條所定之性質不相類似,且逕為類推適用,尚無端增加承租人之保管義務,難謂符合平等、,倘納入此未被規範之型態,將使該等規定涵攝範圍擴及租賃物價值之維持,應非該等法律規範意旨所及,難認民法第432 條第2 項或第433 條規定有此法律漏洞之存在,自無類推適用之餘地,則原告主張本件應類推適用民法第432 條及第433條規定課以被告損害賠償責任,亦無可取等語置辯。並聲明:㈠、原告之訴駁回。㈡、如受不利判決願供擔保准免假執行。

三、兩造不爭執之事實
㈠、被告於民國109年1月3日向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路000號00樓房屋(下稱系爭房屋),租期自109年1月3日起至111年1月15日止,並簽立房屋租賃契約書(原證1,卷一第23至29頁)。
㈡、系爭契約書上之乙方連帶保證人由蘇O榕簽名。
㈢、蘇O榕於110 年2 月5 日在系爭房屋內自殺身亡。

四、得心證理由
㈠、查承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。又因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任,民法第432條、第433條分別定有明文。系爭租約第11條另約定「乙方應以善良管理人之注意使用房屋,除…外,因乙方之過失致房屋毀損,應負損害賠償之責…」亦為前開民法第432條之重申。前開規定、條款所稱之「租賃物毀損、滅失」、「房屋毀損」、「損害租賃房屋」,應以租賃房屋之物理上毀損滅失或功能損壞為限,至承租人之行為並未致租賃房屋毀損、滅失,僅造成交易價值之減損,乃屬出租人之純粹經濟上損失,並無前開規定、條款之適用(最高法院103年度台上字第584號判決、109年度台上字第2112號判決、110年度台上字第2499號判決意旨採相同見解)。
㈡、經查,蘇O榕於110年2月5日在系爭房屋之房間自殺,致系爭房屋成為凶宅,然該自殺行為並未造成系爭房屋外觀形體之毀損或實體之破壞,或是使用功能之減損或喪失,尚不構成民法第432條第2項規定、系爭租約第11條約定所稱之「租賃物毀損、滅失」、「房屋毀損」。至原告雖主張系爭房屋價值減損1,637,609元,此有本院委由博成不動產估價師事務所鑑定在卷可考(卷三第139頁),惟此乃原告之純粹經濟上損失,並無上揭規定、條款之適用。再者,參諸民法第434條規定為保護承租人,就承租人之失火責任,排除民法第432條規定之適用,以承租人之重大過失為限,始負賠償之責,乃考量承租人多為經濟上之弱勢而特為保護,故並非出租人所受之意外損害,均應由承租人負賠償責任以為填補。則能否謂民法第432條第2項、第433條規定未涵括租賃物純粹交易價值之減損,即為法律漏洞,尚有疑義。準此,原告依類推適用民法第433條規定,請求被告賠償系爭房屋價值減損1,637,607元,即非有據。
㈢、承上,被告並未違反系爭租約而應賠償原告,故原告另依系爭租約第12條請求被告應賠償因本件訴訟所支付之律師費用5萬元,亦非有據,應予駁回。

五、綜上所述,原告依民法第432條第2項前段、類推適用民法第433條、系爭租約第11條、第12條請求被告應給付1,687,607元及自起訴狀送達翌日即110年10月9日(卷一第125頁)起至清償日止,按週年利率百分之5 計算之利息,為無理由,應予駁回。原告之訴既經駁回,其假執行之聲請應予駁回。……」。

三、小結
就此,本文認為凶宅之價值減損,乃純經濟損失,並非民法第184條第1項所稱之權利,而且與民法第433條所定物理上之毀損與滅失,或類似,但就此,本文認為就此,並非法律顯有漏洞,爰凶宅之價值減損,尚不得類推適用民法第433條之規定。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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