男大生租套房一個月就退租,多年後竟遭房東追討六萬?

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://www.ctwant.com/article/222076

壹、消滅時效制度及租金請求權之消滅時效
一、消滅時效制度及公法上請求權之消滅時效
(一)為維持法秩序之安定性,使糾紛早早確定,法律中爰有消减時效之規定。
(二)第125條以下,就規定著15年、5年、2年等長期、短期消減時效。
(三)但除這三種外,不要忘了,民法第125條係規定「法律另有規定較短者,從其規定」。而所謂法律另有規定,除民法第126~127條外,尚有很多,例如民法第197條侵權行為[wiki]損害賠償[/wiki]請求權之消滅時效、民法第365條請求權之消滅時效(部分,至於解除應是除斥期間)等等。
(四)至於公法上之請求權,請求權人為人民時,除法律另有規定外,其消滅時效為十年;請求權人為行政機關時,除法律另有規定外,其消滅時效為五年(第131條第1項參照)。
(五)另外,處理消滅時效之問題,尚須注意:
1.消滅時效之起算及中斷等問題。
2.已登記動產所有人之回復請求權,依大會議釋字第107號號解釋,無消滅時效規定之適用。
繼承權被侵害之回復請求權,依大法官會議釋字第771號解釋,繼承回復請求權於時效完成後,真正繼承人不因此喪失其合法取得繼承權;其繼承財產如受侵害仍得依民法相關規定排除侵害並請求返還。惟依民法第767條規定行使物上返還請求權,其請求權時效為15年。
3.買賣不移轉登記請求權,其消滅時效為15年。時效經過後,對方僅(拒絕履行之抗辯權),如出賣人已交付該買賣不動產予買受人,則買受人仍屬之合法權源,出賣人自不得依民法第767條第1項前段規定,請求返還。

二、租金請求權之消滅時效
又有關租金請求權之消滅時效,民法第126條已規定 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=126,五年之短期消滅時效,加上,條例、三七五減租條例及等相關法律,並未就此有特别規定,爰有關租金請求權之消滅時效,目前仍從民法第126條之規定。

貳、定期租賃之終止及屆滿
又定期租賃,如有意定事由、法定事由及基於解釋而來之事由,當事人即得依相關約定及相關規定,「合法、有效」終止其間租賃契約,使租賃關係消滅。
但如並非係「租賃關係存續中之終止」,而係定期租賃之期間屆滿,除「有民法第422條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=422 或第451條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=451 所定成為不定期租賃之情形」外,依民法第450條第1項 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=450 及第455條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=455 之規定,其租賃關係即消滅;承租人即須返還該租賃物予出租人,而出租人即應返還「尚未到期但已給付之租金」及「依約扣除損害金額及等後之剩餘」予承租人。

參、男大生租套房一個月就退租,多年後竟遭房東追討六萬
從而,本案新聞報導 https://www.ctwant.com/article/222076 之內容如為真,本案承租人如係合法有效之終止租賃契約,則本案出租人向承租人請求租賃關係終止後之租金,自係無理由。
又本案承租人如非合法有效之終止,但其間之定期租賃,也因租賃期間屆滿而消滅,而「在租賃關係存續中,承租人所積欠租金」之請求,仍有民法第126條所定五年短期消滅時效之適用,如本案出租人遲於前開五年消滅時效後,再向承租人請求其在租賃機關係存續中所積欠之租金,而承租人也主張時效抗辯,則遭法院駁回其所請,就不意外。
違約金,也同,此有效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院49年台上字第1730號判例:「租金之請求權因五年間不行使而消滅,既為民法第一百二十六條所明定,至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償,名稱雖與租金異,然實質上仍為使用土地之代價,應同樣按時收取,不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同。」之意旨可稽;違約金如係民法第126條所定「其他一年或不及一年之」,更是如此。




作者簡介

楊春吉
Double House共享工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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