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違反管理規約「滿點」卻拒搬遷,法院判社宅住户騰空還屋;2022年六都市長候選人之社會住宅政見,在那裡?

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/4063351

壹、居住正義多元涵義下之宅爭議
就此,在自然法則 第二講~人與環境之對話 2章2節13 社會住宅之爭議 https://www.lawtw.com/archives/462155 一文中提及:「……
伍、從居住正義多元涵義,檢視居住正義相關問題、案例及法律
一、社會住宅與居住正義
(九)社會住宅之租賃爭議
此所謂社會住宅之租賃爭議,乃指社會住宅之承租人,與第35條:「主管機關興辦之社會住宅,得自行或委託經營管理。非營利得租用公有社會住宅經營管理,其對象應以第四條所定經濟或社會弱勢者為限。」以下規定所定之經營管理者及社會住宅出租人,因租賃關係所生之各種爭議。
此等爭議,目前實務上,有「無法續租時有無搬遷緩衝性、是否應該全新返還及賠付」等爭議。
而這些租賃爭議,看似為一般的民,但實則與兩公約施行法第4條、住宅法第53條:「居住為,其內涵應參照社會利國際公約、公民與政治權利國際公約,及經濟社會文化權利委員會與人權事務委員會所作之相關意見與解釋。」、源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之」及經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見:「7.委員會認為,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視為僅是頭上有一遮瓦的住處或把完全視為一商品而已,而應該把它視為安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認為這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作為《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言,《公約》的權利源於人身的固有尊嚴,而這人身固有的尊嚴要求解釋住房這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解為,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都適足的住所意味著適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點──一切費用合情合理8.因而,適足之概念在住房權利方面尤為重要,因為它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視為構成《公約》目的所指的適足住房時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認為,有可能確定在任何特定的情況下為此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區,包括佔有土地和財產。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以得到法律保護,免遭強迫驅逐、和其他威脅。締約國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應為那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料為建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認為,就流行病學分析而言,住房作為環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此,因為上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民利的污染地區,也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」中,所指出「使用權之法律保障」及「可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。」之內涵,有所交錯。
而且,相對於社會住宅之經營管理者或出租人,社會住宅之承租人,自是弱勢;兩者之租賃,亦為消費性或非消費性定型化契約(或另成一說,稱為公益性定型化契約)。
故就此種社會住宅之租賃爭議,自應基於保護弱勢者,及尊重、落實及實現適足住房權及其內涵之理由:
1.在住宅法中明定「由中央主管機關訂定社會住宅租賃契約應約定及不得約定事項」及「其如同租賃住宅市場發展及管理條例第5條所定之法律效力」。
2.以居住正義13項多元涵義及其內涵,去形塑前開應約定及不得約定事項之內容,以及建構社會住宅經營管理者與承租人間、出租人與承租人間之理性思辯空間、理性和諧對話機制及有關租賃事宜之對等參與機制。」。

貳、社會住宅的住户及住户生活規
一、社會住宅之住户
但從目前實際況狀看來,只租不賣之社會住宅,其供給量仍是稀少,在僧多粥少之情形下,為達到公平分配之目的,故在社會住宅之住户分配上,爰在自然法則 第二講~人與環境之對話 2章2節6 社會住宅的居民,應該是誰?https://www.lawtw.com/archives/462081 一文提及:「
伍、從居住正義多元涵義,檢視居住正義相關問題、案例及法律
一、社會住宅與居住正義
(二)社會住宅的居民,應該是誰?
目前部分地區(例如大台北地區),社會住宅的數量,對照實際需求及潛在需要,可說是有限的資源,在此僧多粥少之情況下,社會住宅應該優先分配給誰或此分配原則為何?又此分配原則,應該透過何種適當之程序,決定該分配原則?等問題及疑義,就因應而生。
而此等問題及疑義,就涉及居住正義13項多元涵義之分配正義、參與正義、承認主義、平等主義、理性思辯空間、對話機制、空間正義涵義及適足住房權之尊重、落實及實現。
就此等問題及疑義,目前現行規定是如何?得否經得起前揭居住正義多元涵義及其內涵之檢視?又如有不足,又如何以前揭居住正義多元涵義及其內涵,完善之?茲分述如下。
1.目前現行規定
(1)適足住房權及其內涵
社會經濟文化權利國際公約第12條第1款及經濟社會文化權利事務委員會第4號、第7號所揭示之適足住房權及其內涵,揭示須考量「使用權之法律保障」「服務、材料、設備和基礎設施的可提供性」「可承受性」「適居性」「可獲取性」「地點」及「文化的適足性」等住房權利面向。
其中,可獲取性之住房權利面向,揭示著:
A.須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。
B.必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。
C.住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。
D.在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。
E.必須制定明確的政府職責,實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。
(2)住宅法及其等相關規定
就此等問題及疑義,住宅法第4條及住宅法施行細則第2條分別規定「主管機關及民間興辦之社會住宅,應以直轄市、縣(市)轄區為計算範圍,提供至少百分之三十以上比率出租予經濟或社會弱勢者,另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。前項經濟或社會弱勢者身分,指下列規定之一者:一、低收入戶或中低收入戶。二、特殊境遇家庭。三、育有未成年子女三人以上。四、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家,未滿二十五歲。五、六十五歲以上之老人。六、受家庭暴力或之受害者及其子女。七、身心障礙者。八、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。九、。十、災民。十一、遊民。十二、其他經主管機關認定者。」「本法第四條第二項所定經濟或社會弱勢者身分,其認定方式如下:一、第一款、第二款、第四款、第六款至第九款:符合各該管法律規定,並依法取得相關證明文件者。二、第十款:經災害主管機關依法認定為遭受災害之人民,且其合法房屋因受災致不堪居住者。三、第十一款:經直轄市、縣(市)社政主管機關認定、列冊在案,並認有安置必要者。」。
2.從居住正義多元涵義,看前揭規定
從以上規定可知(1)適足住房權及其內涵,所例示之處境不利群組,與住宅法第4條所定者,是不一致的。此不一致之處,只能基於兩公約施行法第8條之規定,修正住宅法。
前揭適足住房權及其內涵,尚未尊重、落實及實現之事項,各級政府應依第4條之規定,積極為之。
(2)住宅法第4條是規定各款處境不利群體之總量,不得低於30%,加上所定一定比率未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者,尚有不少比率的社會住宅,其居民應該是誰?
又處境不利群體逾30%以上,到40%或45%或50%或60%或其他,應該由誰決定?
前揭所定未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者之一定比率為何?
另在處境不利群體中之各款群體各自比例為何?
這些全由各級主管機關或住宅審議委員會決定,而少了人民的直接參與,很不洽當,國家及各級政府,應該基於居住正義13項多元涵義之分配正義、參與正義、理性思辯之空間、對話機制、承認正義、平等主義及空間正義涵義,允許並建構適當之程序,給予人民對等參與之機會,並在「多元社會,多元意見」之事實下,建構理性思辯空間及理性和諧對話機制(此部分之法制化,請參第一章第五節),使得人民得充分表達及討論,達到某程度之共識,及保障人民居住及表意自由等權利與自由之與實質權。」。
二、住户生活
又基於「僧多粥少之實際情形」及「社會住宅之管理及永續經營」等理由,社會住宅也須有「住户生活規約」,爰在自然法則 第二講~人與環境之對話 2章2節11 社會住宅之生活規約 https://www.lawtw.com/archives/462121 一文也提及:「
伍、從居住正義多元涵義,檢視居住正義相關問題、案例及法律
一、社會住宅與居住正義
(七)社會住宅之生活規約
此所謂社會住宅之生活規約,乃指依住宅法第35條:「主管機關興辦之社會住宅,得自行或委託經營管理。非營利私法人得租用公有社會住宅經營管理,其轉租對象應以第四條所定經濟或社會弱勢者為限。」以下規定及社會住宅規劃設計興建及營運管理作業參考手冊:「……生活規約與搬遷資訊1)制定生活規約:直轄市及縣(巿)政府營運管理單位,制定住?規約項目,包括認識了解(1)基地周邊都巿計畫位置與服務事項。(2)整棟住宅及住宅單元之空間與設備使用方式。(3)營運管理單位委託物業管理公司執行之服務事項與記點罰則。(4)標準配備家具與設備之點交、移交標準作業程序。」等相關規定,而制定之生活規約。
而該生活規約,會列為租賃契約之內容,社會住宅之承租人違反該生活公約之條款,將面臨被經營管理者依住宅法第38條第1項第4款之規定及依約,記點、終止租約收回住宅、請求[wiki]損害賠償[/wiki]情事,自與承租人居住及等權利與自由息息相關(內政部興辦社會住宅出租辦法第14條第1項及第13條第1項第7款也規定,承租人及其應遵守租賃契約及本部訂定之管理規定,違反租賃契約中得終止租約收回住宅之規定時,內政部得終止租約收回住宅);
更與兩公約施行法第4條、住宅法第53條:「居住為基本人權,其內涵應參照經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利委員會與人權事務委員會所作之相關意見與解釋。」、源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」及經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見:「7.委員會認為,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視為僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視?一商品而已,而應該把它視為安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認為這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作為《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言,《公約》的權利源於人身的固有尊嚴,而這一人身固有的尊嚴;要求解釋;住房;這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解為,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都闡明:適足的住所意味著適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點──一切費用合情合理8.因而,適足之概念在住房權利方面尤為重要,因為它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視為構成《公約》目的所指的適足住房時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認為,有可能確定在任何特定的情況下為此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區,包括佔有土地和財產。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應為那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料為建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認為,就流行病學分析而言,住房作?環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此,因為上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區,也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」中,所指出「可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。」之內涵,有所交錯。
更甚者,此等生活公約之制定(例如臺中市社會住宅住戶生活管理公約[107年11月12日公告]、桃園市桃園區中路二號社會住宅住戶管理規約等),大多少了參與機制,而且各生活規約雖均有其良好規範目的(維護共同利益、確保公共安全、提升居住品質或確保良好生活環境等),但生活規約內容是否逾越了該規範目的?
各生活規約內容,均有禁止住户某些行為,違反記點,累積到一定點數,依約得終止租約,並強制住戶遷出,且該承租人及其共住者一定期間內不得申請任何同一巿政府興辦之社會住宅之規定或類似規定(例如前揭台中巿生活管理公約第5條到第11條、桃園市住?管理規約第7條到第13條);但這些規定,可能無所不包,是否違反第148條第2項所定誠實信用原則或前揭適足住房權之內涵呢?
另,這些記點規定,或設有確認及定期檢討誤判事件之機制(例如前揭台中巿生活管理第11條就有此機制,桃園市住?管理規約就無此機制;但兩者均有限期改善之程序),但尚有未設等救濟之管道等等問題。
自應檢視其等住戶生活公約之內容,有無逾越其規範目的及違反誠實信用原則與適足住房權之內涵,併以居住正義13項多元涵義及其內涵,探其缺漏,補其不足,更加保障人民居住及表意自由等權利與自由之實與程序權。」。

參、違反管理規約「滿點」卻拒搬,法院判社宅住户騰空搬遷
https://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/4063351
以上筆者之看法及建議,固均值得參酌,但在重新建制相關法令與行政措施(含修法)前,社會住宅之租賃爭議,仍須回歸至目前現行之相關法令及該個案之住户生活規約上。
即該個案之住户生活規約條款,除「違反、強行規定之效力規定等因而無效」或「有民法第247-1條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=247-1 所定各款情形之一,該約定無效」或「有民法第227-2條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=227-2 所定情事,而得調整其法律效果」外,基於原則,自應從當事人間之約定。
而本案住户,從本案臺灣桃園地方法院110年度訴字第2201號民事判決 https://law.judicial.gov.tw/LAW_MOBILE/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TYDV%2c110%2c%e8%a8%b4%2c2201%2c20220905%2c1&ot=in 觀之,確實違反該住户生活規約,而達本租賃契約內得以終止租賃契約之意定事由,則本案社會住宅之出租人,依本案租賃契約相關約定及該住户生活規約相關規定,終止其間租賃契約,並請求相當金額之違約金(註一),有其理由。
另外,各政府機關應依兩公約施行法第4條、第8條之規定,並參酌前揭文之看法及建議,尊重、保護及積極實現「適足住房權及其內涵」為是。
又2022年六都市長候選人,又有那些社會住宅政見呢?這些政見,或得透過前揭居住正義13項多元涵義(其中之一,為適足住房權及其内涵,註九)檢視及評價之。

[註解]
註一:違約金相關問題
(一)按涉違約金者,有「違約金種類(註二)」、「違約金是否相當(註三)」、「違約金是否過高(註四)」、「違約金過高之闡明(註五)」以及「違約金支付之前提(註六)」等爭議。
(二)在違約金支付之前提方面,違約金支付之前提,除須有債務不履行(即有歸責之事由而未依債之本旨為給付)事實外,尚須就違約金有所約定,始得請求之。
(三)至於當事人約定之違約金是否過高,須依一般客觀事實,社會經濟狀況,當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時,享受之一切利益為衡量標準,而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準(註七)。倘違約金係屬損害總額預定之性質者,尤應審酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害,以衡量其約定之違約金是否過高,且就所斟酌之依據,尤應具體認定,不宜籠統敘述(註八)。
註二:最高法院99年度台上字第2174號民事判決:「按違約金,有屬於懲罰之性質者,有屬於損害賠償約定之性質者,如為懲罰之性質,於債務人不履行債務時,債權人除請求違約金外,固得依民法第二百三十三條規定,請求給付遲延利息及賠償其他之損害,如為損害賠償約定之性質,則應視為就因遲延所生之損害,業已依契約預定其賠償,不得更請求賠償損害(本院六十二年台上字第一三九四號判例參照)。本件系爭違約金之約定,為損害賠償預定性質,乃原審所認定,則李○等自不得就違約金更請求遲延利息。原審就此部分為中壽公司等不利之判決,尚有未洽。」參照。
註三:最高法院100年度台上字第1035號民事判決:「惟查當事人約定契約不履行之違約金是否相當,法院須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為酌定標準;此所謂當事人所受損害情形,係指一方當事人不履行原約定之債務,致他方所受之損害。至於契約解除後,雙方互負回復原狀之義務,一方遲延履行該義務,致他方受損害者,雖不免其賠償責任,但此係遲延履行契約解除後之義務所生之損害,與不履行原契約所生之損害,自有不同。」、最高法院79 年台上字第 1915 號判例:「約定之違約金過高者,法院得減至相當之數額,民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當,即須依一般客觀事實,社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者,除出於債務人之自由意思,已任意給付,可認為債務人自願依約履行,不容其請求返還外,法院仍得依前開規定,核減至相當之數額。」參照。
註四:最高法院100年度台上字第108號民事判決:「按當事人約定之違約金是否過高,須依一般客觀事實,社會經濟狀況,當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時,債權人可享受之一切利益為衡量標準,倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者,尤應審酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害,以衡量其約定之違約金是否過高。原審既認本件係屬損害賠償總額預定性質之違約金,乃竟未參酌上列事項,及審酌上訴人實際所受之積極損害與消極損害,以判斷該違約金是否過高,率以前揭理由認系爭三百七十八萬元違約金過高,應酌減為一百五十萬元,進而為上訴人不利之判決,自有可議。」參照。
註五:最高法院97年度台上字第507號民事判決:「按民事訴訟法為擴大訴訟制度解決紛爭之功能,就審判長之行使,已於八十九年二月九日增訂第一百九十九條之一規定,依原告之聲明及事實上之陳述,得主張數項法律關係而其主張不明瞭或不完足者,審判長應其敘明或補充之。查上訴人已於原審迭次具狀指稱:關於爭點五,退步言之,縱被上訴人之解約為合法,其將伊已繳價金一百七十七萬三千六百零六元,充作損害賠償之違約金顯然過高,既違誠信,亦失公平,應依法酌減,該爭點合乎第四百四十七條第一項第四款之規定,伊得於第二審提出,且符合同法第四百四十六條之規定等語(分見原審上字卷五六、五七、六三~六五、一二四~一二六頁),並於最後言詞辯論期日以言詞再次表示:「被上訴人對上訴人所繳的錢都扣下,違約金過高」云云(見原審更(一)字卷一五八頁),綜觀上訴人各該事實之陳述及其聲明,上訴人是否另主張他項之法律關係?否則何來訴之追加或依法酌減該違約金,似有未明。原審未遑注及,並就其主張或聲明不明瞭或不完足者,依上揭規定行使闡明權,曉諭其敘明或補充之,或為其他必要之聲明及陳述,逕以上開理由遽為上訴人敗訴之判決,即有違背闡明義務訴訟程序重大瑕疵之違法。」參照。
註六:最高法院95年度台上字第1448號民事判決:「按當事人得約定債務人於時,應支付違約金,民法第二百五十條第一項定有明文。故違約金之支付,以債務人有債務不履行事實為前提。原審並未說明上訴人就系爭契約有如何不履行之事由,逕謂被上訴人得以上訴人所繳納之價金充作為違約金給付而駁回上訴人返還價金之請求,即有判決不備理由之違法。」參照。
註七:最高法院51年台上字第19號判例:「約定之違約金是否過高,應就債務人若能如期履行債務時,債權人可得享受之一切利益為衡量之標準,而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」、49年台上字第807號判例:「當事人約定契約不履行之違約金過高者,法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額,惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為酌定標準,而債務已為一部履行者,亦得比照債權人所受利益減少其數額。」參照。
註八:最高法院100年度台上字第1037號民事判決:「又當事人約定之違約金是否過高,須依一般客觀事實,社會經濟狀況,當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時,債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者,尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害,以決定其約定之違約金是否過高。且就所斟酌之依據,尤應具體認定,不宜籠統敘述。」參照。
註九:請參閱自然法則第二講人與環境之對話 https://www.lawtw.com/archives/category/knowledge/author-column-2/yang-chunji/the-laws-of-nature-second,有關居住正義及社會住宅部分。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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