文 / 楊春吉
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一、物之瑕疵擔保請求權及相關規定
按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人雖得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
又民法第354條第1項所定瑕疵，雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，雖非民法第354條第1項所稱物之瑕疵，但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金（依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言，最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照）。
惟苟非民法第354條第1項所定瑕疵，也未欠缺民法第354條第2項所稱保證品質，買受人自不得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。
二、仲介有責之相關規定
(一)按刑法第342條規定「(第一項)為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。(第二項)前項之未遂犯罰之。」。
(二)另，不動產經紀業管理條例第26條亦規定「(第一項)因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。(第二項)經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。(第三項)前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時，視為已向基金管理委員會申請調處，基金管理委員會應即進行調處。(第四項)受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償;經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳。」。
三、其他
至於「舉證之所在，敗訴之所在」及「民事糾紛之處理，首用ADR」，請參閱 https://www.lawtw.com/archives/1093520、https://www.lawtw.com/archives/474921 等文。
四、本案分析
本案新聞報導 https://house.ettoday.net/amp/amp_news.php7?news_id=2317480&from=googlequicksearchbox 內容如為真，如該仲介涉背信罪嫌，及前揭等相關規定所定民事賠償責任，本案委託人自得依前揭規定及說明為之；但如係擬解除買賣契約，本案買受人如得就「當事人間有約定該學區」及「子女入籍就讀該學校乃契約目的」之事項予以舉證，且並無民法第355條所定知悉或重大過失而不知者之情形，則因解除契約尚未顯失公平，本案買受人自得依相關約定及民法第354條以下之規定，解除該買賣契約。
另本案糾紛之處理，仍建議首用ADR。
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楊春吉 |
