租約到期,房東竟要求「植栽」恢復原樣?

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://www.ctwant.com/article/199983

按有關關係終止後,返還之租賃物,應或恢復回狀之事項,在《今日看新聞學法律~回復原狀及恢復原狀》https://www.lawtw.com/archives/469736 一文提及:「此新聞事件 https://house.ettoday.net/amp/amp_news.php?news_id=1853337&from=googlequicksearchbox&fbclid=IwAR0hE8queG1Hq3M3hjycKIq06Zb7ZR22DsHKeV6Vq3ZA_B1eZVhuX93EHhs,涉及租賃關係終了,恢復原狀或回復原狀等問題,兹分述如下:

一、恢復原狀之真意
(一)依第450條第1項及第455條之規定,租賃物定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅,承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。
(二)惟所謂返還租賃物,究要返還到何種狀態?
實務上,雙方當事人間,常約定「恢復原狀」,然此約定不夠具體明確,而且以民法第98條之規定「探求其真意也有困難」,以至於為此生不少糾紛。
就此,建議雙方當事人,應將該租賃物及無償使用之傢俱等之各角度之照片或圖式(含廠牌、型號、出廠年度日期、已使用多少年月、漏水處及程度等),併為該租賃之附件,並就「恢復原狀」此約定,更加具體明確,杜絕糾紛。

二、回復原狀之真意
(一)至於回復原狀,在民事損害責任部分,雖是指負賠償責任的人,應以回復原狀為原則,為例外(民法第213至第215條参照;所謂回復原狀乃指回復他方損害發生前的原狀[應扣除自然折舊部分])。
(二)惟租賃之當事人間如有約定「回復原狀」,其真意是否如同前揭意涵,則常成為當事人雙方爭議之處(有些出租人會認為自然折舊不得扣除,但承租人通常會主張須扣除),故為杜絕爭議,本文仍建議如同前揭「恢復原狀」一樣,在書面租賃契約内具體明確之。

三、如未在書面租賃契約内,就回復原狀或恢復原狀,具體明確之,則只能由依據經驗法則去判了。蓋「前揭回復原狀須扣除自然折舊之見解,乃指損害賠償而言,與租賃當事人間有關返還租賃物回復原狀之約定,性質上仍有別;發生爭議時,得否直接套用?恐有疑慮。故只好由法官依民法第1條及第222條第3項所定經驗法則(註一)去判了。」之故也。」。

而「租約到期房東要求植栽,恢復原樣」此案,從本案新聞報導 https://www.ctwant.com/article/199983 內容觀之,也是涉及前揭相同之問題,爰此案承租人仍得試以前揭文所揭法律依據及相關說明為之。當然,民事糾紛之處理,首用ADR(註二)較宜。

[註解]
註一:所謂經驗法則,係指由生活累積的經驗歸納所得之法則而言;凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之(最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照)。
註二:民事糾紛之處理,首用ADR,請參閱《今日看新聞學法律~ADR及ODR》https://www.lawtw.com/archives/470862 等文。




作者簡介

楊春吉
Double House共享工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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