文 / 楊春吉
本篇新聞報導內容：https://www.ctwant.com/article/199527
按租賃糾紛中，有關「積欠租金之催告及終止」「押金之返還」及「租賃物之修繕」等事項，是常見的問題；而有關積欠租金之催告及終止，在《今日看新聞學法律第1則~房仲收租，落跑！》https://www.lawtw.com/archives/469124 一文中提及：「此新聞事件 https://house.ettoday.net/news/1824610，如在我國，涉及押金之返還、積欠租金之終止與催告、侵占等法律問題，兹說明如下:
一、押金之返還事、積欠租金之催告與終止
1.按本案為非消費性租賃，而且係租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第3條第1款:「本條例用詞，定義如下:一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」之租賃住宅，故有關押金及積欠租金之終止等二個事項，縱使本案是不定期租賃，基於相同事項均有規定，特别法優於普通法之法理，應優先適用租賃條例第7條:「(第1項)押金之金額，不得逾二個月之租金總額。(第2項)出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」、第 10條:「(第1項)租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。(第2項)出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。」之規定，而排除土地法第100條(不定期，註一)及民法第440條第2項(定期)之規定(此4條條款均為強行規定之效力規定)。
2.但積欠租金之催告，租賃條例及土地法並未有相關規定，故當事人間未就此事項有所約定或有約定但該約定因違反公序良俗、誠信原則、強行規定之效力規定等因而無效(註二)，依民法第1條之規定，有民法第440條第1項:「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」前段規定適用之餘地。即如有租金給付遲延情事，出租人即得依約催告，不須等積欠租金達2個月。
二、仲介相關責任
(一)按刑法第342條規定「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」。
(二)又刑法第335條也規定「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」。
(三)另，不動產經紀業管理條例第26條亦規定「(第1項)因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。(第2項)經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。(第3項)前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時，視為已向基金管理委員會申請調處，基金管理委員會應即進行調處。(第4項)受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償;經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳。」。
三、本案分析
(一)故本案新聞報導 https://house.ettoday.net/news/1824610 內容如為真，如在我國，該仲介恐涉背信、侵占罪嫌，及前揭等相關規定所定民事賠償責任。
(二)本案承租人因「房仲收租落跑」而有積欠租金給付遲延情事，本案出租人自得依約及民法第440條第1項前段之規定，定相當期限向本案承租人催告給付積欠之租金。
惟因積欠租金尚未達2個月，本案出租人尚不得依租賃條例第10條第1項第2款、第2項第1款之規定為積欠租金之終止。
(三)本案承租人與出租人間有關押金之約定，不得違反違反租賃條例第7條之規定，如有違反，因該規定是强行規定之效力規定，依民法第71條之規定，該約定無效，而依租賃條例第7條之規定為之。」。
而「房租只繳一個月，就失聯三個月」此案，從本案新聞 https://www.ctwant.com/article/199527 報導內容觀之，本案如係非消費性租賃，且有租賃條例之適用，本案當事人(出租人與承租人)間又約定承租人每月月初(例如每月1日或5日或15日)前須給付當月租金，則本案房客(承租人)失聯三個月均未給房租，其所積欠之租金，應已達二個月，本案房東(出租人)自得依租賃條例第10條第1項第2款及民法第440條第1項前段之規定，定相當期限向本案房客催繳(如失聯，依書面租賃契約內所約定之通知方式及住址，催繳即可)，如逾期未足額繳納者，除「契約另有約定」外，自得依租賃條例第10條第2項第1款之規定終止本租賃契約；於合法有效終止後，始得依租賃條例第12條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=12 之規定為之(此時「會同點交」或「房客經定相當期限催告而仍未到場，而由房東自行點交」時，最好有警方或他人陪同，並從打開租賃處的門開始，到整個點交過程，均須拍照及攝影存證，杜絕糾紛)，千萬不要在「未經合法有效終止」及「未依租賃條例第12條之規定辦理」前，就無正當理由侵入該房客租賃處，而觸犯無故侵入住宅罪 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?flno=306&pcode=C0000001。
[註解]
註一:請參 https://gs803501.pixnet.net/blog/post/254337178。另外，此文中，所引判例，效力「與未經選編為判例之最高法院裁判」相同。
註二:契約自由及其限制
(一)業經大法官會議解釋肯認，屬憲法第22條範疇內之契約自由原則，乃是係指「我要不要簽約是我的自由」「我要與誰簽約是我的自由」及「我要簽什麼樣的契約內容是我的自由」等內涵而言。
(二)契約自由原則，如同其他人民基本權利與自由一般，是相對的，國家自得依憲法第23條之規定，在同時符合公益原則、比例原則及法律保留原則下限制之。
(三)目前現行規定，對契約自由原則之限制很多，例如民法所定之誠信原則、權利濫用禁止原則、强行規定之效力規定、暴利行為禁止、附和契約顯失公平等等。
另外，某些行政機關(含中央或地方政府)所訂定之契約，須經立法院或地方議會之通過，始得簽訂，也是一種對契約自由的限制(例如土地法第25條);
常提到的租賃住宅市場發展及管理條例，及消費者保護法及其應記載及不得記載事項，對租賃或買賣有關事項之限制，亦同。
(四)又違反此等限制之法律效果，從各自法律各自條款所明定者;可能有「契約不成立」「契約自始無效」「某約定條款因而無效或調整其法律效果」等等。
(五)其中，與租金上限有關之限制，有土地法第97條:「(第1項)城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。(第2項)約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣(巿)政府得依前項所定標準强制減定之。」等，至於與租金下限有關者，則無。
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楊春吉 |
