「男伴」輕生於「租賃處」,房東向「房客及男伴之父」求償,桃園地院如何判?

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://www.lawtw.com/archives/432574
按有關租客自殺或其他原因而死亡,是否為?如為凶宅,是否有價值之減損?如也是肯認,又何人須負擔相關賠錢責任?又基於何種法律依據或法律關係?……等問題,在「租客燒炭亡,害處成凶宅?」https://www.lawtw.com/archives/653087 一文提及:「
壹、之前有關房客自殺相關問題之看法及建議(請參閱房客自殺,為何其家屬要賠償?https://www.lawtw.com/archives/476087 一文)
根據報載 https://udn.com/news/story/7321/5731342,本案房東主張,律師2011年11月初簽約租賃位於新北市的房屋,一年期滿後續租,而房東2019年3月29日接獲退租通知,也同意終止租賃,未料4個月後收到簡訊得知律師因兄弟爭產,而在屋內輕生身亡。
房東認為,律師輕生後讓房子變凶宅,減損市場交易價格,至少減少四成,提告要求律師家屬賠償767萬多元。
律師家屬抗辯,家族有精神恐慌病史,且律師不是故意自殺來減損房屋價值,認為房東求償無理由。
法院認為,律師輕生前為56歲,可預知自殺會使房屋成為凶宅,影響房價,即使律師患有精神疾病,但自殺時留有遺書,可見是出於自由意志選擇輕生,導致房價下跌。
判決指出,經不動產估價事務所鑑定,認為房產價格為2242萬元,因凶宅受有「汙名價值減損」為28.72%、643萬餘元,判律師家屬應賠償。
就此,從前揭報導觀之,本案兩造主要爭點,似乎只有「房客自殺,租賃處是否有價值減損」及「房客自殺是否故意」,但尚值得注意的是「房客自殺,為何家屬要賠」?
其乃因該家屬或該等家屬係本租賃之承租人?
或該家屬或該等家屬係本租賃之連帶保?
抑或是侵權行為人或須負連帶賠償之人?
或只是因未拋棄繼承及喪失其繼承,致概括繼承本租賃契約之權利與義務?
這些問題,有賴先知悉當事人間約定為何?始得再判斷(本報導內容中,並未敍及此部分)。
至於房客自殺,租賃物之物理使用雖未因而受影響,但從經驗法則來看,確實有價值之減損;至於減損多寡?除契約內另有約定計算或估價方式外,則委由估價師鑑價,較客觀。
另外,本案房客自殺是否故意?本案新聞報導內容如為真,本案法院所認「律師輕生前為56歲……即使律師患有精神疾病,但自殺時留有遺書,可見是出於自由意志選擇輕生……」,本文認為尚中肯。
至於租到凶宅,怎麼辧?如何避免租到凶宅?以及在租賃契約內,又如何約定,保障自已的權益及杜絕糾紛?請参 https://www.lawtw.com/archives/432574
貳、本案分析
本案新聞報導內容如為真,本案法院所認如為真 https://lm.facebook.com/l.php……,蕭女主張,去年3月將名下新北市的房子出租給王男,並由温女擔任連帶人,後來王租期內在屋中死亡,温起初卻向她說是「心肌梗塞在送醫中途死掉」,屋內也已請法師作法。
但蕭事後發現地板有不明燒焦痕跡,温還跟她說不知情,經過更換再租給其他房客後,去年11月才透過當地里長得知當時王男是燒炭自殺,根本就是非自然身故,造成房子變成凶宅,依據價值減損對温女求償182萬4000。
温女抗辯稱,王確實在屋內自殺,但她僅是協助王租屋擔任連帶保證人,並未收取任何費用,租約應存在王、蕭間,基於債的相對性,蕭不得向她求償。
法院經調閱檢方相驗卷證,確認王男當時確實是在租屋中燒炭身亡,且經不動產估價師事務所估價報告認定價值減損。
另外,根據當時蕭、王租約記載,承租方應以注意義務,若有違背租約、損害房屋應負損害賠償責任,且「承租人應負之責,均在連帶保證責任範圍內」;因此,王自殺造成房子變凶宅,未盡善良管理人責任,温身為連帶保證人,應連帶賠償。
法院再根據估價結果,認為該屋變成凶宅後,市價減損29%,判處温女應給付蕭一共182萬4000元。
就此,本文認為,從本案新聞報導內容觀之,根據當時蕭、王租約記載,承租方應以善良管理人注意義務,若有違背租約、損害房屋應負損害賠償責任,且「承租人應負之責,均在連帶保證責任範圍內」;因此,王自殺造成房子變凶宅,未盡善良管理人責任,温身為連帶保證人,自應連帶賠償。
爰本案法院依不動產估價師所估之減損價值,判溫女賠償,尚不意外。
即本案溫女賠償之因,乃因其為承租人在本租賃契約之連帶保證人(前揭文所提賠償依據之一);爰是否為租賃契約之連帶保證人?千萬自行斟酌。」。
而本案,從本案新聞報導之內容 https://www.lawtw.com/archives/432574 及本案臺灣桃園地方法院110年度原訴字第37號民事判決 https://law.judicial.gov.tw/LAW_Mobile/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TYDV%2c110%2c%e5%8e%9f%e8%a8%b4%2c37%2c20220719%2c1&ot=in 觀之,本案原告就本案被告王父部分,係依第184條第1項後段規定及繼承之關係,向本案王父求償?而本案桃園地院係認為本案房客自殺有其故意而且有違,因而判本案王父,在繼承的範圍內,負賠償責任。
又原告就本案被告杜女部分,則係依本案租約第10條、民法第432條第1項、第2項及第433條之規定,向本案杜女求償?而本案桃園地院則認為杜女並未違反善良管理人之注意義務,因而駁回原告此部分之請求。
至於凶宅是否有價值減損乙節?本案桃園地院是肯認的。
惟凶宅之認定,本案桃園地院似依最新内政部所訂頒之現況說明書所載定義而為認定;但前揭定義,並無强制效力,僅為參考,如當事人間就「有關租賃凶宅定義或範圍界定」之事項,有所約定,如該約定並無違反等因而無效,本案桃園地院自應依此約定而為判決;但如本案當事人間就前項事項未約定或有約定但因違反公序良俗等因而無效,那本案桃園地院依經驗法則,參酌前揭內政部之定義而為「是否為凶宅之認定」,就可理解。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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