文 / 楊春吉
按有關租客自殺或其他原因而死亡，是否為凶宅?如為凶宅，是否有價值之減損?如也是肯認，又何人須負擔相關賠錢責任?又基於何種法律依據或法律關係?……等問題，在「租客燒炭亡，害租賃處成凶宅?」https://www.lawtw.com/archives/653087 一文提及：「
壹、之前有關房客自殺相關賠償問題之看法及建議（請參閱房客自殺，為何其家屬要賠償？https://www.lawtw.com/archives/476087 一文）
根據報載 https://udn.com/news/story/7321/5731342，本案房東主張，律師2011年11月初簽約租賃位於新北市的房屋，一年期滿後續租，而房東2019年3月29日接獲退租通知，也同意終止租賃契約，未料4個月後收到簡訊得知律師因兄弟爭產，而在屋內輕生身亡。
房東認為，律師輕生後讓房子變凶宅，減損市場交易價格，至少減少四成，提告要求律師家屬賠償767萬多元。
法院認為，律師輕生前為56歲，可預知自殺會使房屋成為凶宅，影響房價，即使律師患有精神疾病，但自殺時留有遺書，可見是出於自由意志選擇輕生，導致房價下跌。
就此，從前揭報導觀之，本案兩造主要爭點，似乎只有「房客自殺，租賃處是否有價值減損」及「房客自殺是否故意」，但尚值得注意的是「房客自殺，為何家屬要賠」?
其乃因該家屬或該等家屬係本租賃之承租人?
或該家屬或該等家屬係本租賃之連帶保證人?
或只是因未拋棄繼承及喪失其繼承，致概括繼承本租賃契約之權利與義務?
這些問題，有賴先知悉當事人間約定為何?始得再判斷(本報導內容中，並未敍及此部分)。
另外，本案房客自殺是否故意?本案新聞報導內容如為真，本案法院所認「律師輕生前為56歲……即使律師患有精神疾病，但自殺時留有遺書，可見是出於自由意志選擇輕生……」，本文認為尚中肯。
至於租到凶宅，怎麼辧?如何避免租到凶宅?以及在租賃契約內，又如何約定，保障自已的權益及杜絕糾紛？請参 https://www.lawtw.com/archives/432574。
貳、本案分析
本案新聞報導內容如為真，本案法院所認如為真 https://lm.facebook.com/l.php……，蕭女主張，去年3月將名下新北市的房子出租給王男，並由温女擔任連帶保證人，後來王租期內在屋中死亡，温起初卻向她說是「心肌梗塞在送醫中途死掉」，屋內也已請法師作法。
但蕭事後發現地板有不明燒焦痕跡，温還跟她說不知情，經過更換再租給其他房客後，去年11月才透過當地里長得知當時王男是燒炭自殺，根本就是非自然身故，造成房子變成凶宅，依據價值減損對温女求償182萬4000。
温女抗辯稱，王確實在屋內自殺，但她僅是協助王租屋擔任連帶保證人，並未收取任何費用，租約應存在王、蕭間，基於債的相對性，蕭不得向她求償。
法院經調閱檢方相驗卷證，確認王男當時確實是在租屋中燒炭身亡，且經不動產估價師事務所估價報告認定價值減損。
另外，根據當時蕭、王租約記載，承租方應以善良管理人注意義務，若有違背租約、損害房屋應負損害賠償責任，且「承租人應負之責，均在連帶保證責任範圍內」；因此，王自殺造成房子變凶宅，未盡善良管理人責任，温身為連帶保證人，應連帶賠償。
法院再根據估價結果，認為該屋變成凶宅後，市價減損29%，判處温女應給付蕭一共182萬4000元。
就此，本文認為，從本案新聞報導內容觀之，根據當時蕭、王租約記載，承租方應以善良管理人注意義務，若有違背租約、損害房屋應負損害賠償責任，且「承租人應負之責，均在連帶保證責任範圍內」；因此，王自殺造成房子變凶宅，未盡善良管理人責任，温身為連帶保證人，自應連帶賠償。
爰本案法院依不動產估價師所估之減損價值，判溫女賠償，尚不意外。
即本案溫女賠償之因，乃因其為承租人在本租賃契約之連帶保證人(前揭文所提賠償依據之一);爰是否為租賃契約之連帶保證人?千萬自行斟酌。」。
而本案，從本案新聞報導之內容 https://www.lawtw.com/archives/432574 及本案臺灣桃園地方法院110年度原訴字第37號民事判決 https://law.judicial.gov.tw/LAW_Mobile/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TYDV%2c110%2c%e5%8e%9f%e8%a8%b4%2c37%2c20220719%2c1&ot=in 觀之，本案原告就本案被告王父部分，係依民法第184條第1項後段規定及繼承之關係，向本案王父求償?而本案桃園地院係認為本案房客自殺有其故意而且有違善良風俗，因而判本案王父，在繼承的範圍內，負賠償責任。
又原告就本案被告杜女部分，則係依本案租約第10條、民法第432條第1項、第2項及第433條之規定，向本案杜女求償?而本案桃園地院則認為杜女並未違反善良管理人之注意義務，因而駁回原告此部分之請求。
至於凶宅是否有價值減損乙節?本案桃園地院是肯認的。
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楊春吉 |
