黑心建商「1屋2賣」,入住才知「家是別人」!

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://www.ettoday.net/news/20220721/2299417.htm
在「高價低賣」之「」奇案?https://www.lawtw.com/archives/476335 一文提及:「
一、一屋兩賣之法律效果
按依第348條第1項:「物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物之義務。」、第353條:「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者,買受人得依關於之規定,行使其權利。」之規定,物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務,出賣人不履行前開義務者,買受人得依關於債務不履行之規定,行使其權利。
即如無法律或事實上的給付障礙(註一),買受人自得於所有權移轉登記請求權15年之消滅時效內,向出賣人請求使其取得該物所有權(註二),或依其他債務不履行之相關約定及規定(例如民法第226條:「因可歸責於債務人之事由,致者,得請求損害。前項情形,給付一部不能者,若其他部分之履行,於債權人無利益時,債權人得拒絕該部之給付,請求全部不履行之損害賠償。」等),行使其權利。
又前開所謂法律或事實上的給付障礙?例如依第43條:「依本法所為之登記,有絕對效力。」之規定及效力「與未經選編為判例之最高法院裁判」相同之最高法院33年上字第4983號判例:「土地法第三十六條所謂登記有絕對效力,係為保護因取得土利之第三人而設,故登記原因無效或得撤銷時,在第三人未取得土地權利前,對於仍得主張之。」之意旨,如受讓人係善意第三人,自不能再為塗銷登記。
又如受託人因信託行為而取得之信託財產(註三),在信託關係尚未消滅前,受託人自不得違反信託本旨,而處理信託事務(註四),即除法律另有規定外,受託人不能在違反信託本旨之情形下,逕為移轉信託財產予他人。
從而,一屋二賣,不論是前者買受人或後者買受人,只要是善意第三人,而且業依土地法及等相關規定辦竣所有權移轉登記完畢,依土地法第43條之規定,自應受到保護。
如此情形下,一屋兩賣之另一買受人,雖得向出賣人請求移轉該動產之所有權,惟除「出賣人再向該善意第三人,並移轉登記出賣人為登記名義人」外,再也無法實現其取得該系爭不之利益,只得依債務不履行之相關約定及規定,向出賣人請求、損害賠償、解除及返還買賣價金。

二、及其
按民法第254條係規定「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約。」,爰買賣當事人間未就此另有約定,買受人如未依約定給付買賣款項者,則出賣人應定相當期限催告其履行,買受人未於期限內履行者,出賣人始得解除該買賣契約,並依約收取違約金(但違約金如有過高情形者,法院得依當事人之聲請或職權酌减至相當金額,註五)。
另買賣款項給付遲延者,出賣人,除依約定及前揭規定催告買受人履行外,亦得依約向買受人請求違約金。

三、本案分析
本案新聞報導內容如為真,本案法院所認如無誤 https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fnews.ltn.com.tw%2Fnews%2Fsociety%2Fbreakingnews%2F3676917&h=AT06PvtSsNbp9g4Eh-YFXCGLoBcDEV96xwsg2akYQ2vIO7O6TXRbpwMXJncXZ9j_nr16iYd6Z2xen3EcVQU4l_dggclvVOwWN7yzFLU3_fXeA9IBKX7rryZ2BMm6YIamh4D1B8ul_V7tOFwHPks,本案前者買賣契約之買受人雖未依約給付買賣款項,但出賣人只有向買受人表示願意降價,並未定相當期限催告該買賣款項,以至於前者買賣契約仍有效存在,之後出賣人誤為前者買賣契約已合法有效解除並得全部已繳買賣價金,並因特殊原因而將該系爭再買給其他善意第三人,致有一屋兩賣之情事。
爰本案前者買賣契約之買受人,目前只得依前揭一之說明向出賣人請求之。
而出賣人也僅得向前者買賣契約之買受人,請求該給付遲延買賣款項之違約金(本案法院係判1萬元),及依約與相關規定,再定相當期限,催告前者買賣契約之買受人交付該買賣款項。
另因後者買賣契約,本案法院認非虛偽買賣,後者買賣契約之買受人即係善意第三人,而且已移轉系爭不動產所有權竣事,依土地法第43條之規定,自應受到保護。」。
而本新聞報導 https://www.ettoday.net/news/20220721/2299417.htm:「天強建設負責人馮振義、馮瀚鋒父子,因買地蓋屋資金出現缺口,以附買回條件的名義,把西門町建案「京都大觀」117戶賣給鼎晟集團,卻隱瞞房子已過戶給別人的訊息,對外售屋,有35組散客沒注意到,其實購屋款根本沒進履約帳戶,開心入住才知,新家是別人的,共受騙約2億元,台北地檢署21日依詐欺等罪,起訴1屋2賣的馮氏父子。
檢方查出,天強建設在台北市萬華區成都路上興建的「京都大觀」(後改名:ONE台北),原本是大坪數豪宅設計,2015年間在主要結構都完成的情況下,臨時因應市場需求,變更設計成小坪數,成本因此增加約2億元,在此同時,天強建設又持續在台北各處買地準備蓋房賣屋,現金需求大增,因此出現財務危機。
由於天強建設早已將「京都大觀」拿去向板信銀行做土建融資約16億元,無法再借貸,因此轉向鼎晟集團名下的鼎晟、鼎麗公司借款,雙方先後以4份「協議書」,完成建案中98戶的買賣,價金3.5億元,天強建設月付利息700萬元,可在2017年買回這98戶。
可是期限到了之後,天強建設仍然還不出土建融資,持續向鼎晟集團借錢,並重新簽約,把協議出售戶數從98戶改成117戶,最後由鼎晟集團另外向國泰人壽貸款,代償土建融資後,塗銷這117戶後,這117戶就過戶到鼎晟集團名下。
發現,天強建設明知到這117戶已經賣給鼎晟集團,卻仍在市場上銷售給不知名的散客消費者,還以可以獲得較優惠價格等話術,說服消費者不要把預售屋款項匯入信託帳戶,可先交給天強,等累計到一定程度,再由天強幫忙同一匯款。
天強建設為了取信消費者,甚至還在建案完工前,把鑰匙交給消費者,消費者開心入住了一段時間,才因為鼎晟集團通知,發現自己住的新家是別人的,總計有35組買家,各繳了1成到9成不等的購屋款,共約2億元,全都被騙光,已逃亡遭的天強建設負責人馮振義,與兒子馮瀚鋒2人因此被依詐欺、偽造文書等罪起訴。
受害消費者原本還有控告買到這117戶的鼎晟集團負責人張皓翔、姪子李祐鑫,以及當時的板信銀行、國泰人壽董事長、總經理等8人,其中張皓翔雖曾因投資可賺高額利息為幌子,吸金上百億元遭起訴,但檢察官調查後認為張皓翔等人涉嫌本件詐欺案罪證不足……」之內容如為真,本案鼎晟集團負責人等人,有關詐欺罪嫌部分,雖為檢察官調查後不起訴,而且本案天强建設已將117户過户在鼎晟名下,但鼎晟是否為善意第三人?與「本案其他買受人得否訴請塗銷登記後,請求天强建設移轉所有權予其他買受人」息息相關,爰就此部分,須再予以釐清。

[註解]
註一:效力「與未經選編為判例之最高裁判相同」之最高法院39年台上字第 411號判例:「物之出賣人應負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務,固為民法第二百四十八條第一項所明定。惟債之給付不能時,除係因可歸責於債務人之事由所致者,債權人得依同法第二百二十六條第一項規定,請求損害賠償外,不仍請求履行契約。」、30年上字第 1253號判例:「物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務,惟買賣契約成立後,出賣人為二重買賣,並已將該物之所有權移轉於後之買受人者,移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付,原買受人對於出賣人僅得請求賠償損害,不得請求為移轉該物所有權之行為。」參照。
註二:按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之,得執以而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係而請求返還(效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同之最高法院85年台上字第389號判例參照)。是政府買地(含徵收或價購),15年未過戶,其所有權移轉登記請求權,雖已因時效而消滅,惟仍得舉證「其占有土地係出賣人本於買賣之法律關係所交付」,而免予返還。實務上,最高法院91年度台上字第213號民事判決:「按前陽明山管理局於五十三年間向上訴人之被繼承人曹○○購買A部分土地,曹○○已領取價金,交付土地所有權狀予陽明山管理局,上訴人並於八十一年間將該土地交付台北市政府養工處施作堤外整地工程等情,為原審合法確定之事實。故台北市政府地政處將前陽明山管理局價購之A部分土地,以徵收為原因,逕移轉登記為台北市所有,固不合私法上權利移轉之程序。惟物之出賣人依民法第三百四十八條第一項之規定,本負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務,其移轉所有權之義務縱因買受人所有權移轉登記請求權罹於時效而得拒絕履行,亦不得請求買受人返還已交付之買賣標的物。」(編按:此判決尚涉及台北市政府地政處逕為移轉登記是否適法之問題,值得有興趣者,去研究)、臺灣高等法院98年度重上字第257號民事判決:「上訴人主張本件買賣契約包括系爭土地,固可採信,惟被上訴人抗辯上訴人對土地之所有權移轉登記請求權已罹於時效而消滅等情,亦可採信。則上訴人依據系爭買賣契約及民法第348 條第1 項規定,請求被上訴人將系爭792-1、795-1地號土地土地所有權移轉登記予上訴人,於法無據,不應准許」、96年度上字第290號民事判決:「上訴人以系爭合約承諾讓與系爭土地所有權予被上訴人,並同意被上訴人於其上興建系爭建物,足證上訴人係依系爭合約之約定交付系爭土地予被上訴人占有使用,雖系爭土地尚未辦理所有權移轉登記予被上訴人,且系爭合約係定於57年9月8日,上訴人抗辯被上訴人就此請求權已罹於15年之時效而消滅。惟按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還(最高法院著有85年台上字第389號判例意旨參照)。本件上訴人既已基於系爭合約而交付系爭土地予被上訴人興建系爭建物,則被上訴人占有系爭土地既係本於系爭合約,雖上訴人因得拒絕履行移轉系爭土地所有權予被上訴人,揆諸前開說明,對上訴人而言,被上訴人占用系爭土地不得認係無權占有而請求返還。」等可資參照。
註三:第9條:「受託人因信託行為取得之為信託財產。受託人因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權,仍屬信託財產。」參照。
註四:信託法第22條:「受託人應依信託本旨,以之注意,處理信託事務」參照。
註五:違約金相關內容,請參閱 https://www.lawtw.com/archives/477173 等文




作者簡介

楊春吉
Double House共享工作坊召集人、Double House買賣聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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