土地蟑螂?或僅是權利濫用?

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://tw.news.yahoo.com/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%9F%91%E8%9E%82%E6%93%BE%E6%B0%912-%E7%95%99%E4%B8%8B%E8%B2%B7%E8%B7%AF%E8%B2%A1-%E9%AD%9A%E8%82%89%E5%B1%85%E6%B0%91-%E5%BE%8B%E5%B8%AB-%E4%BB%A5%E5%B0%8F%E5%8D%9A%E5%A4%A7%E6%89%93%E9%8C%AF%E7%AE%97%E7%9B%A4-220000630.html

在《今日看新聞學法律第1則~成立公用地役關係之https://www.lawtw.com/archives/468579 一文提及:「此新聞事件 https://news.housefun.com.tw/news/article/101022270491.html,涉及既成道路、現有巷道、是否成立公用地役關係等相關法律問題,玆說明如下:

一、既成道路成立公用地役關係之要件、補償及廢棄
按「有關既成道路得否成立公用地役關係」,首見在釋字第400號解釋;該解釋指出:
(一)憲法第十五條關於人民應予保障之規定,旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能,並免於遭受公權力或第三人之侵害,俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴。
(二)惟個人行使財產權仍應依法受責任及環境生態責任之限制,其因此類責任使財產之利用有所限制,而形成個人利益之特別犧牲,社會公眾並因而受益者,應享有相當補償之權利。
(三)至國家因興辦公共事業或因實施國家政策,雖得依法律規定徵收(參照第二百零八條及第二百零九條),但應給予相當之補償,方符首開憲法保障財產權之意旨。
(四)公用地役關係乃私有土地而具有公共用物性質之法律關係,與之概念有間,久為我國法制所承認(參照本院釋字第二五五號解釋、行政法院四十五年判字第八號及六十一年判字第四三五號判例)。
(五)既成道路成立公用地役關係,首須為不特定之公眾通行所必要,而非僅為通行之便利或省時;其次,於公眾通行之初,土地人並無阻止之情事;其三,須經歷之年代久遠而未曾中斷,所謂年代久遠雖不必限定其期間,但仍應以時日長久,一般人無復記憶其確實之起始,僅能知其梗概(例如始於日據時期、八七水災等)為必要。
(六)至於依規及民法等之規定,提供土地作為公眾通行之道路,與因時效而形成之既成道路不同,非本件解釋所指之公用地役關係,乃屬當然。
(七)私有土地因符合前開要件而存在公用地役關係時,有關機關自應依據法律辦理徵收,並斟酌國家財政狀況給予相當補償。
(八)各級政府如因經費困難不能對前述道路全面,亦應參酌行政院八十四年十月二十八日發布之台八十四內字第三八四九三號函及同年十月十一日內政部台八十四內營字第八四八○四八一號函之意旨, 訂定確實可行之期限籌措財源逐年辦理,或以其他方法彌補其損失,諸如分期補償之債券、採取使用者收費制度、抵稅或以抵償等以代替金錢給付。
(九)若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收,僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用毋庸同時徵收補償,顯與平等原則相違。
(十)又因地理環境或人文狀況改變,既成道路喪失其原有功能者,則應隨時檢討並予廢止。

二、既成道路成立公用地役關係,勿須經主管機關認定
可見,依前揭解釋之意旨,既成道路成立公用地役關係,作為公眾通行之用,須同時符合前揭三大要件;惟該三大要件,並無「須經主管機關認定」此要件。

三、既成道路成立公用地役機關,所有人仍得依民法第767條之規定為之
既成道路成立公用地役關係後,唯一之限制,乃須作公眾通行之用,無礙所有人行使其他權利。
民法第767第1項條所定物上返還請求權、妨害防止請求權、結果除去請求權,自不例外。

四、現有巷道不等於已成立公用地役關係之既成道路
從建築法第48條:「(第1項)直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時,從其規定。(第2項)前項以外之現有巷道,直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關,認有必要時得另定建築線;其辦法於建築管理規則中定之。」、桃園市建築管理第14條:「依本法第四十八條第二項申請指定建築線,應符合下列情形之一:
一、經道路主管機關認定或各級法院判決確定具有公用地役關係之既成道路。二、……。」觀之,縱得指定建築線之現有巷道,也非全然是經法院判決確定成立公用地役關係之既成道路。

五、本案分析
(一)故本案桃園市市長、部分市議員或部分人,認為「得指定建築線之現有巷道,即為成立公用地役關係之既成道路」恐有誤解。
(二)本案是否得提起?是否追究相關責任?因新聞報導中所涉相關内容不多且不一定全無誤,而且也無法調閱相關檔卷及,自無法判斷之。
(三)本案桃園市政府,除提起再審外,反而應思考的是,如何依釋字第400號解釋之意旨,編列預算徵收補償(當然須先協議價購及給予合理之市價補償)或以他法補償才是。」。

又在【新聞疑義652】筍農的法律戰爭!以及逾越建築!lawtw.com/archives/402518 一文也提及:「
【新聞】
出家人釋○圓在新北市淡水的賞櫻勝地天元宮旁建造精舍,被控圍牆越界到隔壁筍農的私有地,拆除越界處後,筍農張○石認為地基沒拆乾淨,又告釋○圓竊占罪。釋○圓一、二審雖打贏官司,但張某認為精舍「遮住日照」,害他的美田變成爛田,而且水竟逆流到他的土地,他不排除提民事訴訟爭「」。張○石說,他讀書不多,但為了這個案子日夜傷神,天天拿起家裡一本舊到不行的六法全書研讀,他自力救濟打官司,為了寫,常常幾天幾夜不睡覺,這些存證信函上的字句歪斜,夾雜錯字,但都是他的血淚,而且他得「大老遠跑到郵局,郵寄到僅一牆之隔的精舍」。張○石住在新北市天元宮旁,三代以種筍為業。94年,隔壁蔡姓鄰居興建,沒幾個月就轉手給釋○圓,釋○圓在原地擴建,取名圓○精舍。張某指控,對方擅自開墾增建,越界到他的私有地0.55平方公尺,且沒預作排水設施,每逢大雨排水不良,土石也不斷往下流失。他並指控,建物太靠近筍田,影響竹筍生長環境,讓他的竹筍每年減少好幾萬元收成。張○石96年提民事訴訟後,撤告條件之一是清乾淨越界處,釋○圓照做,不過張○石懷疑越界的地基沒有拆乾淨,98年起又向法院自訴他竊占罪,後來又有法等訴訟,不過法院均認定釋○圓未違法,判他勝訴。張○石另指控精舍是違建,釋○圓受訪時,拿出3張說明建物合法。張○石進一步了解精舍的使用執照是否有疑,數月前委託律師發函淡水區公所,區公所回文承認部分建物的建築面積超過建築執照範圍,區公所僅書面審查,有行政疏漏將究責。張○石的官司雖輸,但他認為,對方建精舍後,早上筍田勉強有日曬,下午完全沒日照,筍子收成變差;且自從建完精舍後,水竟逆流到他的土地,這地方越來越危險。釋○圓則表示訝異,他說,筍子應該不會照不到陽光,如果是這樣,那裡不就不能蓋房子了?而且精舍建在低處,水不可能由低處往高處流,他沒妨礙排水,已盡全力跟對方溝通並補償,但遭拒。他說,高院開庭時,當庭教他「出家人要把這個當作修行,要忍耐」,他雖很無奈,但只希望事情趕快平息(自由時報101年1月9日報導:筍農告精舍 要爭日照權)。
【疑義】
本篇筍農的法律戰爭,爭的是日照權,而有關日照權部分,業於【新聞疑義517】大樓一直蓋,「暗無天日」怎麼辦?https://www.lawtw.com/archives/399384 一文中說明在案,所以不再另敘,本文想說明的,反而是「逾越建築」。

按有關逾越建築之規定,係規定於民法第796條:「土地所有人建築房屋非因故意過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。」、第796-1條:「土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者,不適用之。前條第一項但書及第二項規定,於前項情形準用之。」、第796-2條:「前二條規定,於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之。」。

又臺灣高等法院98年度上字第685號民事判決謂「按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。」民法第796條第1項定有明文。土地所有人建築房屋逾越疆界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其建築物,固為民法第796條前段所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者,應就此項事實負舉證之責任(最高法院45年台上字第931號判例意旨參照)。」。

臺灣高等法院臺中分院98年度上易字第240號民事判決也云:「新增訂民法第796條之1第1項亦明文規定:「土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去變更。但土地所有人故意逾越地界者,不適用之」由前開增、修條文之規定,可知修法之主要目的旨在貫徹「法律不保護惡意」及「公共利益優先保護」之兩大原則,並授與法院在鄰地所有人請求拆除之場合,得基於公共及當事人利益之考量,免除土地所有人一部或全部除去或變更之義務,藉以保全建物之完整性並盡其經濟效益。依其立法理由乃謂:「對於不符合第796條規定者,鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋,然有時難免社會經濟及當事人造成重大損害,為示公允,宜賦予法院,爰參酌最高法院67年台上字第800號判例意旨,由法院斟酌公共利益及當事人之利益,免為全部或一部分之移去或變更,以顧及社會整體經濟利益,並兼顧雙方當事人之權益。」從而,除土地所有人係出於故意不予保護外,法院本諸整體經濟及社會利益之考量,於鄰地所有人請求拆除或變更越界之建築時,自得免除土地所有人拆除及變更之義務,洵無疑義」。

最高法院67年台上字第800號、62年台上字第1112號、59年台上字第1799號、58年台上字第120號、28年上字第634號判例更分謂:「民法第七百九十六條所定鄰地所有人之忍受義務,係為土地所有人所建房屋之整體,有一部分逾越疆界,若予拆除,勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外,越界加建房屋,則鄰地所有人請求拆除,原無礙於所建房屋之整體,即無該條規定之適用。」「牆垣非房屋構成部分,如有越界建築,不論鄰地所有人是否知情而不即提出異議,要無民法第七百九十六條之適用。上訴人之圍牆既確有越界情事,縱令占地無幾,被上訴人亦無容忍之義務,即非不得請求拆除。」「民法第七百九十六條所謂越界建築,其建築物必為房屋,苟屬非房屋構成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁,尚不能謂有該條之適用。」「所謂越界建築,係指土地所有人建築房屋,逾越疆界者而言。至於因越界而占用之土地,究為鄰地之一部抑或全部,在所不問。」「民法第七百九十六條所謂土地所有人建築房屋逾越疆界,係指土地所有人在其自己土地建築房屋,僅其一部分逾越疆界者而言。若其房屋之全部建築於他人之土地,則無同條之適用。」。

是(一)土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議(主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者,應就此項事實負舉證之責任),鄰地所有人固不得請求移去或變更其房屋,惟仍得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之(不能協議者,則得請求法院以判決定之)。
(二)土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,除「土地所有人故意逾越地界者」外,法院固得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。惟法院斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更時,鄰地所有人仍得依性質準用民法第796條第2項之規定,請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之(不能協議者,則得請求法院以判決定之)。
(三)具有與房屋價值相當之其他建築物(註一),得依性質準用民法第796條、第796-1條之規定。
(四)土地所有人所建房屋整體之外,越界加建房屋,則鄰地所有人請求拆除,原無礙於所建房屋之整體,即無民法第796條規定之適用。
(五)所謂越界建築,其建築物必為房屋,苟屬非房屋構成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁,尚不能謂有民法第796條、第796-1條之適用(註二)。
(六)所謂土地所有人建築房屋逾越疆界,係指土地所有人在其自己土地建築房屋,僅其一部分逾越疆界者而言。若其房屋之全部建築於他人之土地,則無民法第796條之適用(註三)。
(七)所謂越界建築,係指土地所有人建築房屋,逾越疆界者而言。至於因越界而占用之土地,究為鄰地之一部抑或全部,在所不問。」。

是本新聞報導 https://tw.news.yahoo.com/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%9F%91%E8%9E%82%E6%93%BE%E6%B0%912-%E7%95%99%E4%B8%8B%E8%B2%B7%E8%B7%AF%E8%B2%A1-%E9%AD%9A%E8%82%89%E5%B1%85%E6%B0%91-%E5%BE%8B%E5%B8%AB-%E4%BB%A5%E5%B0%8F%E5%8D%9A%E5%A4%A7%E6%89%93%E9%8C%AF%E7%AE%97%E7%9B%A4-220000630.html 之內容如為真,本案系爭土地,縱係已成立公用地役關係之既成道路,而須供公眾通行之用,惟所有人對於無權之行為,仍得依民法第767條第1項前段及第179條等相關規定,向占有人訴請返還被之所有物及五年之不當得利(有實際利得依實際利得;無實際利得,請求五年內相當於租金之不當利得)(註四),及依民法第796條等相關規定與前揭逾越建築一文之相關說明(含法令依據、裁判及尚有效力之判例要旨 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=B0000001&FLNO=796&ty=J),向該逾越建築之土地所有人,請求移去或變更其房屋。
至於本案系爭土地所有人,有無權利濫用?也值得注意。

【註解】
註一:實務上,請參臺灣高等法院99年度上易字第487號民事判決:「(2)上訴人抗辯得民法第796條之1、796之2規定部分: 按土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者,不適用之。前條第1項但書及第2項規定,於前項情形準用之,民法第796條之1定有明文;另按民法第796條之2亦明文規定:前2條規定,於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之。 因系爭墓園即附圖編號A、B、C、D等建物,均坐落於系爭土地上,並無部分坐落於鄰近之475之3地號土地、部分坐落於系爭土地上之情形,已如前述,故本件屬上訴人於他人之土地上建築墓園,即與民法第796條規定越界建築之情形不同;且因本件被上訴人訴請上訴人拆除系爭墓園,其目的係在回復其於系爭土地上所有權之完整性,使系爭土地與其地目、使用分區相符,故上訴人抗辯本件得類推適用民法第796條之1、796條之2之立法意旨云云,亦非可採。」、臺灣士林地方法院99年度訴字第333號民事判決:「按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。」民法第767 條前段固有明文。然按「土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者,不適用之。」;「前二條規定,於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之。」98年1月23日修正增訂民法第796條之1第1項、第796條之2亦有明文。而民法第796 條之1 第1 項之立法理由載明:對於不符合第796 條規定者,鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允,宜賦予法院裁量權,爰參酌最高法院67年台上字第800 號判例,由法院斟酌公共利益及當事人之利益,例如參酌法第39條規定,考慮逾越地界與鄰地之比率、容積率等情形,免為全部或一部之移去或變更,以顧及社會整體經濟利益,並兼顧雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾越地界者,不適用上開規定,始為公平,爰增訂第一項等語。同法第796 條之2 之立法理由並謂:房屋以外建築物之價值亦有超越房屋情事,事所恆有。如對該等建築物之越界建築一律不予保障,亦有害於社會經濟。惟建築物之種類甚多,如一律加以保障,亦將侵害鄰地所有人之權益,故權衡輕重,以具有與房屋價值相當之其他建築物,例如、立體停車場等是,始得準用前二條之規定,爰增訂本條規定,以期周延等語。是相鄰土地所有權人建築房屋或與房屋有相同價值之增建、倉庫、停車場等建築物有越界之情形,而不符於同法第796 條規定者,如被占用土地所有人請求占用人移去或變更占用狀態時,除占用人係故意越界建築外,法院得衡平審酌是否免除占用人全部或一部移去、變更義務,此種情形,於立法增訂後,就與房屋有相當價值之建築物,如房屋增建部分,亦有適用,與民法第796條明文及最高法院所著67年台上字第800 號判例,限於房屋而不包含加建之情形,應加以區別。而斟酌時所應考量之因素,除前述立法理由所指明之法定比率、容積率等項對於土地所有人使用權益上之影響外,應兼及於之實際使用狀況、移除與否對於各當事人之利益與損害程度、對於社會經濟之影響等情狀,予以整體考量。」、臺灣宜蘭地方法院99年度簡上字第27號民事判決:「按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之」、「土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地 界者,不適用之。前條第一項但書及第二項規定,於前項情形準用之」、「前二條規定,於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之」,民法第796條、第796條之1、第796條之2分別定有明文。上訴人主張:本件有民法第796條之2之適用云云,惟上訴人所有如附圖所示編號1-2、編號2-3 連線之圍牆僅係用以作為與鄰地之區隔,圍牆與上訴人所有坐落於826 地號土地房屋之間尚有一廣場,圍牆與房屋並未相連,無結構上之依存關係,有現場照片在卷可參,其經濟效用自不能謂與房屋相當,與民法第796條之2之要件尚有未合。又該圍牆業於99年8月12 日由上訴人自行拆除完畢,有被上訴人提出之照片數紙附卷可參,上訴人猶未能舉證證明拆除該圍牆,返還圍牆內之空地予被上訴將使上訴人之建物遭受何等經濟上之重大損失,是上訴人此部分辯解,亦無可採。」。
註二:實務上,請參臺灣高等法院臺中分院98年度上易字第240號民事判決:「(四)上訴人可否依民法第796條之l之規定,請求本院斟酌免予拆除地上物,由上訴人以相當之價額購買越界部份之土地?上訴人稱渠等雖越界占用系爭土地建造、設置之地上物,惟請求本院斟酌民法第796條之l之規定免予拆除地上物,由上訴人以相當之價額購買越界部份之土地云云。惟民法第796條之l第1項規定:「土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者,不適用之。」是本條之規定僅適用於『土地所有人建築房屋逾越地界』之情形;然本系爭事實上訴人越界所建造、設置之地上物為鐵架造雨遮、採光罩與自來水錶,並非在建築房屋時有越界建築之情形,故應無民法第796之l條規定之適用。」。
註三:同註一臺灣高等法院99年度上易字第487號民事判決。
註四:之訴之相關說明及案例,請參閱[新聞疑義1290]拆屋還地之訴 https://www.lawtw.com/archives/417478 等文。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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